Mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) hat der Gesetzgeber die Wertsicherung im Mietvertrag ab 2026 grundlegend verändert. Statt automatischer Anpassungen an den Verbraucherpreisindex gilt eine 3-%-Deckelung pro Jahr, und Vermieter dürfen Indexsteigerungen nur noch zu 50 Prozent weitergeben. Die Regelung ist seit 1. Jänner 2026 in Kraft, wirksam wird sie erstmals für Anpassungen ab 1. April 2026. Dieser Beitrag erklärt Schritt für Schritt, welche Wertsicherungsklauseln betroffen sind, wie die neue Berechnung funktioniert, was Übergangsregeln vorsehen und worauf Vermieter und Mieter jetzt achten müssen.
Was ist das Mieten-Wertsicherungsgesetz?
Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) ist Teil des österreichischen Mietenpakets 2026 und wurde am 1. Jänner 2026 in Kraft gesetzt. Sein Zweck: Mieterinnen und Mieter vor übermäßigen Wertsicherungsanpassungen zu schützen, die in Zeiten hoher Inflation zu spürbaren Mietkostensteigerungen führen können.
Anders als das klassische Mietrechtsgesetz (MRG), das vor allem Altbau- und Genossenschaftswohnungen reguliert, greift das MieWeG branchenübergreifend: Es betrifft auch Neubauwohnungen, Reihenhäuser und freifinanzierte Wohnobjekte – also gerade jene Vertragsverhältnisse, in denen Wertsicherungsklauseln in der Vergangenheit besonders aggressiv angewendet wurden.
Die zwei zentralen Mechanismen des MieWeG sind:
- 3-%-Deckelung: Die jährliche Mietzinserhöhung darf 3 Prozent nicht überschreiten – unabhängig davon, wie stark der Verbraucherpreisindex (VPI) gestiegen ist.
- 50-%-Weitergabe-Regel: Liegt die Indexsteigerung über 3 Prozent, darf der Vermieter nur die Hälfte der über 3 Prozent hinausgehenden Steigerung weitergeben – und das nur bis zur 3-%-Obergrenze.
Die Regelungen gelten seit 1. Jänner 2026. Wirksam werden sie erstmals für Mietzinsanpassungen, deren Stichtag nach dem 1. April 2026 liegt. Anpassungen, die zwischen 1. Jänner und 31. März 2026 beantragt oder durchgeführt wurden, fallen noch unter die alte Rechtslage.
Geltungsbereich: Welche Mietverträge sind betroffen?
Das MieWeG gilt grundsätzlich für alle Wohnraummietverträge in Österreich, in denen eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt, ob er vor oder nach 2026 abgeschlossen wurde oder welcher Anwendungsbereich des MRG einschlägig ist.
Die 3-%-Deckelung im Detail
Die zentrale Neuerung des MieWeG ist die jährliche Obergrenze von 3 Prozent. Konkret bedeutet das: Auch wenn der Verbraucherpreisindex im relevanten Zeitraum um beispielsweise 6 Prozent gestiegen ist, darf der Vermieter den Mietzins maximal um 3 Prozent anheben. Die darüber hinausgehende Steigerung bleibt ausgeschlossen.
Die 3 Prozent verstehen sich als jährliche Steigerung, nicht als kumulierte Mehrbelastung über die gesamte Vertragslaufzeit. Wird die Wertsicherung jährlich angepasst, darf jede einzelne Anpassung maximal 3 Prozent betragen. Wird sie hingegen nur alle zwei oder drei Jahre angepasst, gilt die 3-%-Grenze weiterhin pro Anpassungsschritt – nicht etwa „6 Prozent auf zwei Jahre“.
Die 3-%-Deckelung greift unabhängig vom vereinbarten Anpassungsindex. Auch wenn im Mietvertrag der Verbraucherpreisindex 2020, 2015 oder ein anderer Bezug vorgesehen ist – die 3-%-Obergrenze ist zwingend. Eine vertragliche Vereinbarung zugunsten höherer Anpassungen ist gegenüber dem MieWeG unwirksam.
Die 50-%-Weitergabe-Regel
Neben der absoluten 3-%-Obergrenze führt das MieWeG einen zweiten Mechanismus ein: Liegt die jährliche Indexsteigerung über 3 Prozent, darf der Vermieter den über 3 Prozent hinausgehenden Teil nur zur Hälfte weitergeben. Diese halbe Weitergabe ist allerdings selbst wieder durch die 3-%-Obergrenze begrenzt.
Die Regel klingt komplizierter, als sie ist. Im Ergebnis bedeutet sie: Solange der VPI um maximal 3 Prozent steigt, kann der Vermieter die volle Steigerung weitergeben. Sobald der VPI über 3 Prozent steigt, greift die Halbierung – aber nur bis zur Obergrenze von 3 Prozent. Bei sehr hohen Steigerungen (etwa 8 Prozent) bleibt der Vermieter immer bei der 3-%-Obergrenze hängen.
Berechnungsbeispiel Schritt für Schritt
Frau M. mietet seit 2022 eine 75-m²-Wohnung in Salzburg. Der vereinbarte Hauptmietzins beträgt 950 Euro netto, gekoppelt an den Verbraucherpreisindex 2020 mit jährlicher Anpassung jeweils zum 1. Mai. Im April 2026 prüft die Hausverwaltung, wie hoch die Anpassung zum 1. Mai 2026 ausfallen darf.
Übergangsrecht und Altverträge
Eine der häufigsten Fragen lautet: Gilt das MieWeG auch für Mietverträge, die schon Jahre vor 2026 abgeschlossen wurden? Die Antwort ist klar: Ja, das MieWeG gilt für alle bestehenden Mietverhältnisse, sofern eine Wertsicherungsklausel enthalten ist. Es kommt nicht darauf an, wann der Vertrag abgeschlossen wurde, sondern darauf, wann der Anpassungsstichtag liegt.
Die Übergangsbestimmungen sehen vor, dass Anpassungen mit Stichtag bis einschließlich 31. März 2026 noch nach der alten Rechtslage durchgeführt werden dürfen. Erst ab 1. April 2026 ist die neue 3-%-Grenze zwingend zu beachten. Ein Vermieter, der die Anpassung mit Stichtag 1. März 2026 vorgenommen hat, muss diese nicht rückwirkend korrigieren – die Erhöhung bleibt rechtswirksam.
Wichtig ist die Abgrenzung zwischen Stichtag und Wirksamkeitstermin. Maßgeblich ist nicht, wann das Anpassungsschreiben verschickt wurde, sondern welcher Stichtag der Anpassung zugrunde liegt. Bei Verträgen mit Anpassung zum 1. Mai 2026 gilt das MieWeG, auch wenn das Schreiben bereits im Februar 2026 verschickt worden wäre.
Gewerbliche Mietverträge: Ausnahmen
Das MieWeG zielt auf Wohnraummiete – gewerbliche Mietverträge sind grundsätzlich ausgenommen. Wer ein Geschäftslokal, ein Büro oder eine Lagerhalle mietet, unterliegt weiterhin der bisherigen Vertragsfreiheit. Wertsicherungsklauseln im Geschäftsraummietrecht können also weiterhin die volle VPI-Steigerung weitergeben, sofern die Klausel dem allgemeinen Klauselrecht (insbesondere den OGH-Anforderungen an Transparenz nach § 6 Abs 3 KSchG bei Verbraucherverträgen) entspricht.
Achtung: Ein Mischgebrauch – etwa eine Wohnung mit angeschlossenem Atelier – kann die Beurteilung erschweren. Ist der Wohnraumcharakter überwiegend, gilt das MieWeG; ist die gewerbliche Nutzung vorherrschend, fällt der Vertrag aus dem Anwendungsbereich. Im Zweifel hilft eine anwaltliche Klärung, bevor eine Anpassung verschickt wird.
Praxistipps für Vermieter und Mieter
Für Vermieter
- Anpassungsschreiben prüfen: Vorlagen aus früheren Jahren sind ab 1. April 2026 nicht mehr gültig. Sie müssen die neue Berechnung nach MieWeG enthalten.
- Berechnung dokumentieren: Im Anpassungsschreiben transparent darstellen, wie sich der neue Mietzins ergibt – inklusive der 3-%-Deckelung und der 50-%-Weitergabe.
- Stichtag beachten: Anpassungen vor dem 1. April 2026 noch nach alter Rechtslage zulässig. Wer den Vertrag mit jährlicher Anpassung zum 1. Jänner hat, kann unter Umständen die Anpassung 2026 noch nach alter Regel durchführen – ab 2027 gilt aber jedenfalls das MieWeG.
- Indexbezug prüfen: Klauseln, die explizit auf einen alten VPI verweisen, bleiben wirksam – aber die 3-%-Deckelung gilt zwingend darüber.
Für Mieter
- Anpassungsschreiben kontrollieren: Liegt die geforderte Erhöhung über 3 Prozent? Dann ist sie zumindest teilweise unwirksam.
- Berechnung nachvollziehen: Der Vermieter muss die Berechnung offenlegen. Fehlt sie, können Sie die Auskunft schriftlich einfordern.
- Zu viel gezahlte Beträge zurückfordern: Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine Rückforderung über die Schlichtungsstelle (in Wien und Salzburg) oder das Bezirksgericht möglich. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
- Schlichtungsstelle einschalten: In Salzburg ist die Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten beim Magistrat Salzburg eingerichtet. Das Verfahren ist kostengünstig und vorgelagert zu einem allfälligen Gerichtsverfahren.
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Das Wichtigste auf einen Blick
Wertsicherungsklausel prüfen lassen
Ob als Vermieter oder Mieter – wir prüfen Ihre Wertsicherungsklausel und die Berechnung der Anpassung nach dem MieWeG. Bei strittigen Fällen begleiten wir Sie zum Schlichtungsverfahren oder vor das Bezirksgericht.