Kaum ein Begriff im österreichischen Mietrecht sorgt für so viel Streit wie die Ablöse. Einmal sind 15.000 Euro für eine bestehende Küche fällig, einmal 30.000 Euro ohne erkennbare Gegenleistung, einmal verlangt sogar ein ausziehender Mit-Mieter Geld dafür, dass er seine Rechte aufgibt. Seit 1. Jänner 2026 ist nach der Mietrechtsnovelle ohnehin vieles in Bewegung, und der OGH hat mit Entscheidung vom 28. Jänner 2026 klargestellt, dass das Ablöseverbot nach § 27 MRG auch zwischen Mit-Mietern gilt. Ich erkläre in diesem Leitfaden, wann eine Ablöse zulässig ist, wann sie verboten ist und wie Sie zu viel gezahltes Geld zurückfordern.
Was ist eine Ablöse im Mietrecht?
Als Ablöse wird im österreichischen Mietrecht jede Einmalzahlung bezeichnet, die beim Abschluss oder im Zusammenhang mit der Überlassung einer Mietwohnung neben dem laufenden Mietzins erbracht wird. Die Zahlung fließt entweder an den bisherigen Mieter (Vormieter-Ablöse), an den Vermieter oder – in selteneren Konstellationen – an einen Mit-Mieter, der aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Die Höhen reichen von einigen hundert Euro für mitgegebene Einrichtungsgegenstände bis zu fünfstelligen Beträgen in Zentrumslagen.
Die zentrale Regel findet sich in § 27 Mietrechtsgesetz. Nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG sind alle Vereinbarungen unwirksam, nach denen der neue Mieter für die Begründung des Mietvertrags eine Leistung erbringt, der keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass Wohnungen faktisch „gekauft“ werden müssen, dass also der wirtschaftliche Druck des Wohnungsmangels ausgenützt wird, um zusätzlich zum Mietzins Geld abzuschöpfen. § 27 MRG gilt nur im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – also bei Altbauten und den meisten Mietwohnungen in Mehrparteienhäusern, nicht aber bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
Die Folge einer verbotenen Ablöse ist deutlich: Die Vereinbarung ist unwirksam, der geleistete Betrag ist rückforderbar, und wer bewusst eine verbotene Ablöse vereinnahmt, kann zusätzlich verwaltungsstrafrechtlich belangt werden. Die Rückforderung läuft in der Regel über die Schlichtungsstelle (in Wien, Graz und einigen größeren Städten) oder direkt über das Bezirksgericht am Ort der Liegenschaft.
Erlaubte und verbotene Ablösen
Die entscheidende Unterscheidung verläuft zwischen Zahlungen mit und ohne gleichwertige Gegenleistung. Eine Ablöse mit gleichwertiger Gegenleistung ist grundsätzlich zulässig, weil der Mieter dafür einen wirtschaftlichen Wert erhält – ein Möbelstück, eine Küche, einen verbesserten Wohnungszustand. Eine Ablöse ohne Gegenleistung ist dagegen immer verboten, egal wie sie im Vertrag genannt wird: Schlüsselgeld, Einstandsgeld, Bearbeitungsgebühr, Finanzierungsbeitrag oder schlicht „Ablöse“.
Die Praxis ist oft eine Mischform: Der Vormieter legt eine Liste mit Möbeln und Einbauten vor, verlangt dafür 20.000 Euro, und der tatsächliche Zeitwert der Gegenstände liegt bei 4.000 Euro. Die ersten 4.000 Euro sind dann eine zulässige Investitionsablöse, die restlichen 16.000 Euro sind verbotene Ablöse und zurückzufordern. Die Schwierigkeit liegt in der Bewertung, für die regelmäßig ein Sachverständiger beigezogen wird.
Die Investitionsablöse
Die Investitionsablöse ist jener Anteil, den der scheidende Mieter für tatsächlich getätigte, werterhöhende Investitionen in die Wohnung beanspruchen darf. Geregelt ist sie in § 10 MRG. Danach kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter bei Räumung einen Aufwandersatz für bestimmte wesentliche Verbesserungen verlangen – etwa für eine erstmals eingebaute Zentralheizung, für eine zeitgemäße Badeausstattung oder für Wärmedämmung. Der Mieter kann diesen Anspruch auch an den neuen Mieter abtreten, wenn der Vermieter zustimmt.
Wichtig ist, dass der investierte Aufwand nachweisbar ist. Rechnungen, Fotos vor und nach der Investition, idealerweise eine schriftliche Zustimmung des Vermieters zu den Arbeiten. Ohne diese Unterlagen wird die Zeitwertbewertung durch einen Sachverständigen schwierig, und im Streitfall steht der rückforderungswillige Nachmieter mit leeren Händen da. Auch die zehnjährige Abschreibung nach § 10 Abs 3 MRG ist zu berücksichtigen: Nach zehn Jahren ist der Anspruch auf null abgewertet.
OGH 28.1.2026: Ablöseverbot unter Mit-Mietern
Am 28. Jänner 2026 hat der Oberste Gerichtshof eine bis dahin umstrittene Frage geklärt: Darf ein Mit-Mieter, der aus dem gemeinsamen Mietverhältnis ausscheidet, vom verbleibenden Mit-Mieter eine Zahlung für die Aufgabe seiner Mit-Mietrechte verlangen? Die Antwort des OGH ist klar: Nein, das Ablöseverbot des § 27 MRG gilt auch zwischen Mit-Mietern.
Dem Verfahren lag ein typischer Fall zugrunde: Eine Partnerschaft war zerbrochen, beide Partner waren als Mit-Mieter im Mietvertrag eingetragen, und einer wollte die Wohnung alleine übernehmen. Der ausziehende Mit-Mieter verlangte 36.000 Euro dafür, aus dem Mietvertrag auszutreten – Geld, das die verbleibende Mit-Mieterin zahlen musste, um die Wohnung ohne ihren Ex-Partner weiterbewohnen zu können. Der OGH sah darin einen klassischen Anwendungsfall des § 27 Abs 1 Z 1 MRG. Die verbleibende Mit-Mieterin war nämlich im Verhältnis zur Alleinmietstellung als „neue Mieterin“ zu betrachten: Vor der Vereinbarung hatte sie keine gesicherte rechtliche Position als Alleinmieterin und war deshalb dem wirtschaftlichen Druck ausgesetzt, die Ablöse zu akzeptieren.
Die praktische Bedeutung dieser Entscheidung ist erheblich. Trennungen, bei denen ein Partner Geld dafür verlangt, den Mietvertrag freizugeben, sind nicht selten. Bislang war unklar, ob das Ablöseverbot zwischen den Mit-Mietern selbst greift oder nur im Verhältnis zum Vermieter. Der OGH hat diese Unsicherheit nun zugunsten des Mieterschutzes aufgelöst. Wer also in den letzten Jahren in einer solchen Konstellation eine Ablöse gezahlt hat, sollte die Rückforderung prüfen lassen.
So fordern Sie die Ablöse zurück
Der Weg zur Rückforderung läuft je nach Konstellation über die Schlichtungsstelle oder direkt über das Bezirksgericht. In Gemeinden mit einer eingerichteten Schlichtungsstelle (etwa Wien, Graz) muss der Rückforderungsantrag zunächst dort eingebracht werden. In Salzburg existiert keine Schlichtungsstelle, hier führt der Weg unmittelbar zum Bezirksgericht am Ort der Liegenschaft – in den meisten Fällen das Bezirksgericht Salzburg.
Abgrenzung: Ablöse, Kaution und Mietzinsvorauszahlung
In der Praxis wird die Ablöse gerne mit anderen Einmalzahlungen verwechselt oder absichtlich vermischt. Die Kaution nach § 16b MRG ist eine Sicherheitsleistung für Schäden und Mietzinsrückstände; sie bleibt wirtschaftlich Eigentum des Mieters, ist verzinslich anzulegen und beim Auszug grundsätzlich zurückzugeben. Die Mietzinsvorauszahlung ist eine vorausgezahlte Miete, die später monatlich verrechnet wird – sie ist nur unter den engen Voraussetzungen des § 27 Abs 1 Z 1 MRG zulässig und wird gerne als „Finanzierungsbeitrag“ oder „Ablöse“ getarnt, um das Verbot zu umgehen.
Entscheidend ist der wirtschaftliche Gehalt: Eine Zahlung, die später mit der laufenden Miete aufgerechnet wird, ist eine Mietzinsvorauszahlung. Eine Zahlung, die nach Mietende zurückzugeben ist, ist eine Kaution. Eine Zahlung ohne jeden Gegenwert, die weder angerechnet noch zurückgegeben wird, ist eine verbotene Ablöse. Wer als Mieter nicht sicher ist, wie die gezahlte Summe rechtlich einzuordnen ist, sollte den Vertrag und das Zahlungsprotokoll anwaltlich prüfen lassen, bevor sich der Fall durch Zeitablauf verfestigt.
Ein zweiter Klassiker ist die Verwechslung mit dem Finanzierungsbeitrag bei Genossenschaftswohnungen. Der Finanzierungsbeitrag nach § 17 WGG fließt an die gemeinnützige Bauvereinigung und ist dort zulässig. Außerhalb des WGG ist eine Einmalzahlung, die als „Finanzierungsbeitrag“ etikettiert wird, jedoch regelmäßig eine verbotene Ablöse. Auch hier lohnt die genaue rechtliche Einordnung vor jeder Zahlung.
Verjährung und Beweislast
Die Verjährung ist durch das Mietenpaket 2026 neu geregelt: Für die Rückforderung verbotener Leistungen nach § 27 MRG gilt seit 1. Jänner 2026 eine Fünfjahresfrist (bisher bis zu 30 Jahre je nach Konstellation). Wer also im Jahr 2020 eine verbotene Ablöse gezahlt hat und sie erst jetzt zurückfordern will, muss bis 2025 tätig geworden sein – ansonsten ist der Anspruch grundsätzlich verjährt. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Unwirksamkeit auf Missbräuchlichkeit nach der Klausel-Richtlinie beruht; dann bleibt die längere Frist bestehen.
Die Beweislast liegt grundsätzlich beim Rückforderer. Sie müssen nachweisen, dass Sie gezahlt haben, an wen Sie gezahlt haben und dass der Zahlung keine oder nur eine teilweise Gegenleistung gegenüberstand. Gerade bei Barzahlungen ohne Quittung wird dieser Nachweis schwierig. Überweisen Sie Ablösen deshalb grundsätzlich vom Konto und vermerken Sie im Verwendungszweck den Grund der Zahlung (z. B. „Ablöse Einbauküche laut Übergabeprotokoll“).
Häufige Fehler bei der Ablöse-Rückforderung
Sonderfall: Möblierte Wohnung in Salzburg
Im Salzburger Zentrum begegnen uns häufig möblierte Wohnungen, bei denen beim Einzug pauschal 10.000 bis 20.000 Euro „Ablöse für Inventar“ verlangt werden. Erlaubt ist nur der Zeitwert der tatsächlich vorhandenen und funktionsfähigen Einrichtungsgegenstände. Ein verlottertes IKEA-Sofa aus dem Jahr 2012 ist keine rechtlich relevante Gegenleistung mehr. Weiterführende Informationen finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zum Mietrecht.
Sonderfall: Genossenschaftswohnung
Bei Genossenschaftswohnungen ist streng zwischen der zulässigen Ablöse für Investitionen des Vormieters und dem Finanzierungsbeitrag nach § 17 WGG zu unterscheiden. Der Finanzierungsbeitrag fließt direkt an die Bauvereinigung und folgt eigenen Regeln. Details dazu habe ich im Beitrag zum Finanzierungsbeitrag ausführlich dargestellt.
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Wir prüfen in unserer Salzburger Kanzlei regelmäßig Ablöse-Konstellationen – von der möblierten Altbauwohnung in der Altstadt bis zum Trennungsfall mit strittiger Mit-Mieter-Ablöse. Wir klären, ob die Zahlung zulässig war, beziffern den rückforderbaren Anteil und führen das Verfahren vor dem Bezirksgericht. Kontaktieren Sie uns mit Ihren Unterlagen, wir besprechen das weitere Vorgehen und die realistischen Erfolgsaussichten.