Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 hat der österreichische Gesetzgeber die umsatzsteuerliche Behandlung von Luxusimmobilien grundlegend verändert. Seit 1. Jänner 2026 gilt für Wohnimmobilien, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb von fünf Jahren netto über 2 Millionen Euro liegen, eine zwingende Umsatzsteuerbefreiung. Damit entfällt zugleich der Vorsteuerabzug für Bauträger und Investoren – ein Einschnitt, der Projektkalkulationen im hochpreisigen Segment komplett verändert. Ich erkläre in diesem Leitfaden die neue Rechtslage, ihre Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug und die verbliebenen Gestaltungsspielräume.
Die bisherige Rechtslage bis Ende 2025
Bis einschließlich 31. Dezember 2025 war die Vermietung von Wohnimmobilien in Österreich grundsätzlich mit 10 Prozent Umsatzsteuer belegt. Bauträger und Investoren konnten dafür den vollen Vorsteuerabzug auf die Errichtungskosten geltend machen. Bei einem Penthouse mit Errichtungskosten von 3 Millionen Euro ergab das einen Vorsteuerabzug von rund 600.000 Euro – ein erheblicher Cashflow-Effekt, der die Kalkulation hochpreisiger Wohnimmobilien im obersten Segment überhaupt erst tragfähig machte.
Voraussetzung war, dass die Vermietung den in der Rechtsprechung entwickelten Kriterien entsprach: nachvollziehbare Fremdüblichkeit, marktübliche Miethöhe, tatsächliche Renditeperspektive. Die Finanzverwaltung hatte diese Kriterien in den letzten Jahren zunehmend streng ausgelegt, insbesondere bei Vermietungen an nahestehende Personen wie Geschäftsführer, Gesellschafter oder Familienangehörige. Die OGH- und VwGH-Judikatur zum sogenannten „Luxusimmobilien-Erkenntnis“ (VwGH 2018) hatte den Vorsteuerabzug bei repräsentativen Objekten wiederholt beschränkt.
Die Neuregelung ab 1. Jänner 2026
Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 wurde § 6 Abs 1 Z 16 UStG neu gefasst. Seit 1. Jänner 2026 gilt für die entgeltliche Überlassung von Wohnimmobilien zu Wohnzwecken eine zwingende Umsatzsteuerbefreiung, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der ersten fünf Jahre nach Anschaffung oder Errichtung netto mehr als 2 Millionen Euro betragen. Die Steuerbefreiung ist nicht optional: Der Vermieter kann nicht auf sie verzichten, um den Vorsteuerabzug zu retten. Damit entfällt bei Luxusimmobilien der Vorsteuerabzug auf Errichtungs-, Sanierungs- und laufende Kosten vollständig.
Die Regelung verfolgt ein klares Ziel: Der Gesetzgeber will verhindern, dass Wohlhabende über sogenannte „Vorsteuerabzugs-Gestaltungen“ die Errichtung ihres Eigenheims oder ihrer Zweitwohnung über eine Immobiliengesellschaft finanzieren, die das Objekt an eine Privatperson – häufig an die wirtschaftlich dahinterstehende Person selbst – vermietet und dabei den Vorsteuerabzug in Anspruch nimmt. Diese Gestaltung war in den letzten Jahren bei Seeliegenschaften am Wolfgangsee, Penthouse-Objekten in der Stadt Salzburg und exklusiven Chalets in den Tourismusorten weit verbreitet.
Was ist eine „besonders repräsentative“ Immobilie?
Das Gesetz knüpft nicht an qualitative Merkmale wie Lage, Ausstattung oder Nutzungsart an, sondern allein an einen quantitativen Schwellenwert: die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Überschreiten diese netto die 2-Millionen-Euro-Grenze innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Errichtung, greift die zwingende Steuerbefreiung. Sanierungen und Nachinvestitionen sind mitzurechnen, wenn sie in den Fünfjahreszeitraum fallen.
Wichtig ist die Einzelbetrachtung bei Mehrparteienhäusern: Der Schwellenwert ist für jede Wohneinheit separat zu prüfen. Ein Stadtpalais mit acht Wohnungen, dessen Gesamtkosten 12 Millionen Euro betragen, fällt nicht zwingend unter die Regelung. Liegt der rechnerische Anteil der einzelnen Wohnung unter 2 Millionen Euro, bleibt diese Einheit umsatzsteuerpflichtig und vorsteuerabzugsberechtigt. Bei gemischten Objekten (Penthouse + kleinere Einheiten) muss deshalb eine genaue Kostenaufteilung erfolgen.
Auswirkungen auf den Vorsteuerabzug
Die zentrale Folge der neuen Steuerbefreiung ist der Wegfall des Vorsteuerabzugs auf der Input-Seite. Wer ein repräsentatives Wohnprojekt errichtet oder saniert, kann seit 1. Jänner 2026 die in den Rechnungen enthaltene Umsatzsteuer nicht mehr als Vorsteuer gegenüber dem Finanzamt geltend machen. Das betrifft sämtliche Leistungen: Architekten, Baumeister, Installateure, Innenausbau, Küche, Poolbau, Außenanlagen. Bei einem Projekt mit Nettobaukosten von 3 Millionen Euro geht der bisherige Vorsteuereffekt von 600.000 Euro verloren – die Kalkulation wird um diesen Betrag teurer.
Für laufende Betriebskosten gilt dasselbe: Sind die Mieteinnahmen steuerfrei, können die auf die laufende Bewirtschaftung entfallenden Vorsteuern nicht mehr abgezogen werden. Reparaturen, Instandhaltungen, Hausverwaltung, Energie – alles wird brutto gerechnet. Für Bauträger, die im Zeitpunkt der Gesetzesänderung mitten in Projektentwicklungen standen, bedeutet das teilweise erhebliche Nachkalkulationen und neuerliche Gespräche mit Banken und Finanzierungspartnern.
Praxisfolgen für Bauträger und Investoren
In der Salzburger Praxis bedeutet die Neuregelung einen Paradigmenwechsel. Bisher war der typische Ablauf: Bauträger errichtet ein repräsentatives Objekt, verkauft es an eine Immobilien-KG oder -GmbH des Investors, die es anschließend an die wirtschaftlich nahestehende Person vermietet. Die gesamte Kette war umsatzsteuerpflichtig, alle Beteiligten zogen Vorsteuer. Seit 2026 ist diese Gestaltung wirtschaftlich tot: Die Vermietung ist zwingend steuerfrei, der Vorsteuerabzug entfällt auf allen Stufen.
Die Investorenstruktur muss deshalb neu gedacht werden. Wer ein Luxusobjekt für den Eigenbedarf errichtet, ist im neuen System grundsätzlich gleich gestellt mit dem Privatbauherrn: Netto-Kalkulation, keine Vorsteuer. Steuerlich vorteilhafte Gestaltungen verlagern sich auf die Ebene von Abschreibung, Finanzierung und allfällige betriebliche Nutzung (z. B. repräsentativer Firmensitz, allerdings mit den strengen Grenzen des § 20 EStG). Weiterführend finden Sie Informationen auf unserer Schwerpunktseite zum Immobilienrecht.
Gestaltungsspielräume und Übergangsregeln
Trotz der Verschärfung verbleiben einige Gestaltungsspielräume. Erstens die Einzelbetrachtung bei Mehrwohneinheiten: Ein Projekt mit mehreren Wohnungen unter jeweils 2 Millionen Euro Kosten bleibt umsatzsteuerpflichtig und vorsteuerabzugsberechtigt. Zweitens die Abgrenzung zur gewerblichen Nutzung: Werden Teile des Objekts tatsächlich gewerblich genutzt (Büro, Gästebeherbergung mit gewerblicher Anmeldung), bleibt für diese Flächen der Vorsteuerabzug grundsätzlich möglich. Drittens die saubere Beachtung der Fünfjahresgrenze: Werden zusätzliche Investitionen erst nach Ablauf der fünf Jahre getätigt, fließen sie nicht in die Schwellenwertprüfung ein.
Die Übergangsregelung sieht vor, dass Objekte, die bis zum 31. Dezember 2025 angeschafft oder fertiggestellt wurden, nach der alten Rechtslage weiter behandelt werden dürfen. Bei laufenden Projekten kommt es darauf an, wann die Anschaffung oder Fertigstellung im Sinne des UStG stattgefunden hat. Die Finanzverwaltung wird diese Abgrenzung nach unserer Einschätzung streng handhaben, weshalb wir bei jedem hängenden Projekt eine klare Dokumentation der Fertigstellungszeitpunkte empfehlen.
Häufige Fehler in der Planungsphase
Sonderfall: Seeliegenschaft am Wolfgangsee
Seeliegenschaften im Salzkammergut sind klassische Kandidaten für die neue Regelung. Kauf- oder Errichtungskosten von 4 bis 8 Millionen Euro sind hier Standard. Wer ein solches Objekt als reine Wohnimmobilie anschafft oder errichtet, fällt unter die zwingende Steuerbefreiung. Eine gewerbliche Nutzung als Vermietungsobjekt im Kurzzeitsegment muss im Lichte der raumordnungsrechtlichen Vorgaben geprüft werden und ist nur in begrenzten Konstellationen eine Alternative.
Sonderfall: Penthouse in der Stadt Salzburg
Auch innerstädtische Penthouse-Objekte erreichen die Grenze regelmäßig. Hier ist die Einzelbetrachtung bei Mehrparteienhäusern besonders relevant: Ein Penthouse mit 2,8 Millionen Euro Anschaffungskosten fällt unter die Neuregelung, auch wenn die übrigen Wohnungen im selben Haus mit jeweils 800.000 Euro darunter liegen und weiterhin vorsteuerabzugsberechtigt sind.
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Wie wir Ihnen helfen können
Wir beraten Salzburger Bauträger, Privatinvestoren und Family Offices bei der rechtssicheren Strukturierung hochwertiger Immobilienprojekte. Wir prüfen die umsatzsteuerliche Einordnung im Lichte der Neuregelung, bewerten Altprojekte unter den Übergangsbestimmungen und entwickeln mit Ihnen gemeinsam mit Ihrem Steuerberater die sinnvolle Gestaltung. Kontaktieren Sie uns, bevor Sie Kaufverträge unterzeichnen oder größere Investitionen in laufende Projekte tätigen – die Weichen für den Vorsteuerabzug werden früh im Prozess gestellt.