Ob eine Salzburger Altbauwohnung über Airbnb vermietet wird, eine WG das freigewordene Zimmer neu besetzt oder ein Hauptmieter bei einem längeren Auslandsaufenthalt die Wohnung behalten will: Untervermietung ist einer der häufigsten Gründe für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Die rechtlichen Hebel liegen in § 11 MRG, in § 30 Abs 2 Z 4 MRG und – bei Salzburg-Bezug – in der Zweitwohnsitzregelung. Ich erkläre in diesem Leitfaden, wann eine Untervermietung erlaubt ist, wann der Vermieter sie verweigern darf, wie hoch der Untermietzins sein darf und wann die Untervermietung zum Kündigungsgrund wird.
Was ist Untervermietung?
Untervermietung liegt vor, wenn der Hauptmieter einer Wohnung diese – ganz oder teilweise – einem Dritten gegen Entgelt zur Nutzung überlässt. Der Hauptmietvertrag zwischen Eigentümer und Hauptmieter bleibt unverändert bestehen. Zusätzlich entsteht ein zweites Vertragsverhältnis: der Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter. Der Untermieter hat rechtlich gesehen keine direkte Beziehung zum Hauseigentümer – er ist nur Gast des Hauptmieters.
Die Abgrenzung ist wichtig, weil bei der klassischen Untervermietung drei rechtliche Ebenen ineinandergreifen: das Hauptmietverhältnis (regelmäßig im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG), das Untermietverhältnis (grundsätzlich ebenfalls MRG, aber mit schwächerem Kündigungsschutz) und die Zustimmungsfrage zwischen Hauptmieter und Hauseigentümer. Wer untervermietet, ohne das Verhältnis zum Hauseigentümer zu klären, riskiert im schlechtesten Fall die Auflösung des eigenen Hauptmietvertrags.
§ 11 MRG: Wann Untervermietung erlaubt ist
§ 11 MRG regelt die Untervermietung im Voll- und Teilanwendungsbereich. Ausgangspunkt ist, dass der Hauptmieter grundsätzlich zur Untervermietung berechtigt ist, soweit im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Enthält der Mietvertrag eine Untervermietungsklausel („Untervermietung ist nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig“), greift § 11 Abs 1 MRG und der Vermieter darf die Zustimmung nur aus vier taxativ aufgezählten Gründen verweigern.
Jeder Verweigerungsgrund muss konkret benannt und bewiesen werden. Eine pauschale Ablehnung „wir wollen keine Untervermietung“ ist nicht ausreichend. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung ohne tragfähigen Grund, kann der Hauptmieter beim Gericht die Feststellung der Zulässigkeit begehren und die Untervermietung letztlich auch ohne Zustimmung durchführen.
Die Zustimmung des Vermieters
In der Praxis ist die Einholung der Zustimmung der kritische Schritt. Empfehlenswert ist eine schriftliche Anfrage, in der der geplante Untermieter benannt wird (Name, Beruf), die Art der Untervermietung (Zimmer oder gesamte Wohnung, befristet oder unbefristet), der beabsichtigte Untermietzins und die geplante Dauer. Der Vermieter hat dann ein bis zwei Wochen Zeit, sich zu äußern. Schweigt er, gilt das im österreichischen Recht nicht als Zustimmung – ein Irrtum, der häufig zu Problemen führt.
Untermietzins und Untermietzuschlag
Der zulässige Untermietzins errechnet sich aus dem Hauptmietzins zuzüglich eines Untermietzuschlags. § 26 MRG erlaubt bei möblierten Wohnungen einen Zuschlag von bis zu 50 Prozent auf den Hauptmietzins, bei unmöblierten Wohnungen einen Zuschlag für die anteilige Abnutzung und eventuelle Betriebskosten. Der Hauptmieter darf mit der Untervermietung also kein Geschäft im klassischen Sinn machen – er darf nur seine eigenen Aufwendungen abdecken und einen moderaten Mehrwert verdienen.
Ein Rechenbeispiel: Der Hauptmietzins beträgt 800 Euro netto, die Betriebskosten 150 Euro. Der Hauptmieter möbliert die Wohnung und vermietet sie unter. Zulässig sind dann ein Zuschlag von bis zu 50 Prozent auf die 800 Euro (also 400 Euro) plus 150 Euro Betriebskosten – insgesamt maximal 1.350 Euro. Wer 1.800 Euro verlangt, setzt sich dem Vorwurf der verbotenen Überforderung aus und riskiert gleichzeitig die Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG.
Airbnb und die Salzburger Zweitwohnsitz-Problematik
Die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com ist rechtlich besonders heikel. Aus mietrechtlicher Sicht handelt es sich um eine Untervermietung, die der Zustimmung des Vermieters bedarf. Wer die Wohnung als Hauptmieter unbefugt für Airbnb nutzt, riskiert die Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG und obendrein rechtliche Konsequenzen nach dem Salzburger Zweitwohnungsgesetz, dem Raumordnungsgesetz und dem Meldegesetz.
Die Stadt Salzburg hat in den vergangenen Jahren die Kontrollen deutlich verschärft. Die kurzfristige Vermietung im gewidmeten Wohngebiet ist ohne besondere raumordnungsrechtliche Bewilligung unzulässig, sobald sie den Charakter einer touristischen Nutzung annimmt. In der Altstadt und in den angrenzenden Stadtteilen wird regelmäßig überprüft, ob angebotene Wohnungen für Airbnb überhaupt legal genutzt werden dürfen. Strafen reichen von mehreren tausend Euro bis zu deutlich höheren Beträgen, wenn die Nutzung über einen längeren Zeitraum andauert.
Dazu kommt die zivilrechtliche Kehrseite: Der Hauseigentümer kann die Räumung der Wohnung betreiben, wenn er nachweist, dass die Wohnung regelmäßig zur gewerblichen Kurzzeitvermietung genutzt wird. Die Beweisführung ist heute einfach – ein Screenshot des Airbnb-Inserats reicht regelmäßig aus. Wer in Salzburg dauerhaft über Airbnb vermieten will, braucht eine entsprechend gewidmete Immobilie oder eine gewerberechtliche Anmeldung als Ferienwohnungsbetreiber. Weiterführende Informationen finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zum Mietrecht.
Pflichten des Hauptmieters und des Untermieters
Die Untervermietung löst auf beiden Seiten konkrete Pflichten aus. Der Hauptmieter haftet dem Hauseigentümer weiter für alle Verpflichtungen aus dem Hauptmietvertrag. Das betrifft insbesondere die pünktliche Zahlung des Mietzinses, die Einhaltung der Hausordnung und die Pflicht, die Wohnung pfleglich zu behandeln. Schäden, die der Untermieter verursacht, sind dem Hauptmieter als eigenes Verschulden zuzurechnen – der Untermieter ist Erfüllungsgehilfe des Hauptmieters im Sinne des § 1313a ABGB.
Der Untermieter hat gegenüber dem Hauptmieter die klassischen Mieterpflichten: Zahlung des vereinbarten Untermietzinses, Einhaltung der Hausordnung, sorgfältiger Umgang mit den überlassenen Räumen und Duldung notwendiger Erhaltungsarbeiten. Er hat jedoch keinen unmittelbaren Anspruch gegen den Hauseigentümer, wenn etwa die Heizung ausfällt oder ein Wasserschaden auftritt. Alle Mängelansprüche gehen über den Hauptmieter, der sie wiederum an den Hauseigentümer weitergibt.
Endet das Hauptmietverhältnis, endet regelmäßig auch das Untermietverhältnis. Der Untermieter kann sich gegenüber dem Hauseigentümer nicht auf den Untermietvertrag berufen und muss die Wohnung verlassen. Ein eigenes Eintrittsrecht in das Hauptmietverhältnis besteht nur in den engen Grenzen des § 14 MRG – typischerweise beim Tod eines nahen Angehörigen, der Hauptmieter war. Für Untermieter bedeutet das: Ein Untermietverhältnis bietet deutlich weniger Sicherheit als ein Hauptmietverhältnis, auch wenn der Untermietvertrag selbst befristet oder unbefristet ist.
Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG
§ 30 Abs 2 Z 4 MRG gehört zu den schärfsten Kündigungsschwertern des österreichischen Mietrechts. Dem Vermieter steht ein wichtiger Kündigungsgrund zu, wenn der Hauptmieter die Wohnung „ganz oder teilweise einer anderen Person gegen eine im Verhältnis zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Untermieter offenbar unverhältnismäßig hohe Gegenleistung überlassen“ hat. Gekündigt werden kann also nicht die bloße Untervermietung an sich, sondern erst die überhöhte Untervermietung oder die gänzliche Überlassung ohne tragfähigen Grund.
Der zweite klassische Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Hauptmieter die Wohnung insgesamt einer anderen Person überlassen hat und selbst an einem anderen Ort lebt – ohne dass ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses besteht. Wer seine Hauptmietwohnung über Airbnb als gewerbliches Feriendomizil betreibt, erfüllt diesen Tatbestand typischerweise. Der OGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass bereits wenige Monate regelmäßiger Kurzzeitvermietung ohne eigenes Wohnbedürfnis ausreichen.
Wohngemeinschaft vs. Untervermietung
Eine klassische Wohngemeinschaft, in der alle Bewohner gemeinsam im Mietvertrag stehen, ist keine Untervermietung – es handelt sich um eine Mit-Mietgemeinschaft mit mehreren Hauptmietern. Jeder Mit-Mieter haftet mit, jeder hat die gleichen Rechte, und beim Auszug eines Mit-Mieters bleibt das Mietverhältnis mit den verbleibenden Mit-Mietern bestehen. Wechselnde Besetzungen sind aber rechtlich nicht trivial: Der Eintritt eines neuen Mit-Mieters bedarf immer der Zustimmung des Vermieters und meistens auch einer Vertragsergänzung.
Die in Studentenstädten verbreitete „WG mit einem Hauptmieter“ ist rechtlich gesehen eine Untervermietung. Der Hauptmieter ist alleinige Vertragspartei, die Mitbewohner sind Untermieter mit allen Konsequenzen. Diese Konstruktion ist zulässig, solange die Zustimmung des Vermieters vorliegt, der Untermietzins angemessen ist und keine überhöhte Gegenleistung verlangt wird.
Häufige Fehler bei der Untervermietung
Sonderfall: Befristetes Untermietverhältnis
Befristete Untermietverhältnisse folgen den Regeln des § 29 MRG, wurden aber durch das Mietenpaket 2026 verschärft: Die Mindestbefristung liegt seit 1. Jänner 2026 auch im Untermietverhältnis bei fünf Jahren, sofern es in den MRG-Bereich fällt. Kürzere Befristungen werden als unbefristete Mietverhältnisse behandelt und können vom Hauptmieter dann nur aus wichtigen Gründen aufgelöst werden.
Sonderfall: Untervermietung bei Firmenwohnung
Ist der Hauptmieter ein Unternehmen, ist die Untervermietung an Mitarbeiter oder Dritte ein ständiger Streitpunkt. Hier greift § 11 MRG in der Regel gar nicht, weil Firmenwohnungen meist außerhalb des MRG-Schutzes stehen. Die Untervermietung folgt dann allein dem, was im Hauptmietvertrag geregelt ist.
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Wie wir Ihnen helfen können
Wir beraten Hauptmieter und Vermieter in Salzburg rund um die Untervermietung: Von der Prüfung der Untervermietungsklausel im bestehenden Mietvertrag über die Einholung der Zustimmung beim Vermieter bis zur Verteidigung gegen eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie eine Untervermietung planen oder bereits eine Aufkündigung im Haus haben. Wir klären die rechtliche Lage, schätzen die Erfolgsaussichten und entwickeln das für Sie sinnvolle Vorgehen.