Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf in Österreich einer der größten Nebenkostenposten – beim Erwerb eines Eigenheims für 500.000 Euro fallen 17.500 Euro GrESt plus 5.500 Euro Eintragungsgebühr an. Seit Jahren wird eine Befreiung beim Erwerb des ersten Eigenheims diskutiert, und das Regierungsprogramm 2025–2029 greift das Thema wieder auf. Ich erkläre in diesem Leitfaden die aktuelle Rechtslage nach § 7 GrEStG, die bereits bestehenden Befreiungstatbestände, die seit 2024 geltende Gebührenbefreiung bei der grundbücherlichen Eintragung und die realistische Einschätzung der geplanten weiteren Entlastung.
Die Grunderwerbsteuer in Österreich
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt bei jedem entgeltlichen Erwerb eines inländischen Grundstücks an. Sie ist im Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG 1987) geregelt und wird vom Erwerber geschuldet. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung – typischerweise der Kaufpreis – zuzüglich übernommener Belastungen wie übernommene Hypotheken. Bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen (Schenkung, Erbschaft) und innerhalb des Familienverbandes gelten Sonderregeln, auf die ich unten eingehe.
Die GrESt wird von der selbstberechnenden Notarin oder Anwältin berechnet und abgeführt. Beim Erwerb eines Eigenheims rechnen Sie mit rund 10 Prozent Kaufnebenkosten, die sich aus GrESt (3,5 %), Eintragungsgebühr (1,1 %), Maklerprovision, Notargebühren und Anwaltskosten zusammensetzen. Von diesen Positionen ist die GrESt die einzige, die durch gesetzliche Befreiungen oder geschickte Vertragsgestaltung reduzierbar ist.
§ 7 GrEStG: Steuersätze und Bemessungsgrundlage
§ 7 GrEStG unterscheidet zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerbsvorgängen sowie zwischen Übertragungen innerhalb und außerhalb des Familienverbandes. Der reguläre Steuersatz bei entgeltlichen Erwerben – also beim klassischen Kauf – beträgt 3,5 Prozent vom Wert der Gegenleistung. Bei unentgeltlichen Erwerben im Familienverband (z. B. Schenkung an Kinder, Erbschaft) gilt ein gestaffelter Tarif: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent für den darüber liegenden Betrag. Bemessungsgrundlage ist in diesen Fällen der Grundstückswert (nicht der Verkehrswert).
Der sogenannte Familienverband umfasst nach § 26a GGG Ehepartner, eingetragene Partner, Lebensgefährten (wenn sie seit mindestens drei Jahren einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben), Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern) sowie Geschwister und deren Kinder. Die Abgrenzung ist für die Praxis entscheidend, weil die Staffeltarife im Familienverband erheblich günstiger sind als der volle 3,5-Prozent-Satz.
Bestehende Befreiungstatbestände
§ 3 GrEStG listet zahlreiche Befreiungstatbestände, die im Einzelfall genutzt werden können. Die praktisch wichtigste ist die Befreiung des Erwerbs durch den Ehepartner zur Schaffung einer gemeinsamen Wohnstätte (§ 3 Abs 1 Z 7a GrEStG). Danach ist der Erwerb eines Anteils an einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus durch den Ehepartner steuerfrei, wenn die Wohnnutzfläche 150 Quadratmeter nicht übersteigt und die Immobilie dringend zur Deckung des Wohnbedürfnisses benötigt wird. Die Befreiung wird häufig beim Umzug in eine gemeinsame Immobilie nach der Eheschließung in Anspruch genommen.
Weitere Befreiungen bestehen etwa für Erwerbe aus öffentlich-rechtlichen Teilungsverfahren, für bestimmte Grundstückszusammenlegungen in der Land- und Forstwirtschaft, für Tauschverträge unter bestimmten Voraussetzungen und für den Erwerb durch juristische Personen des öffentlichen Rechts im Rahmen ihrer hoheitlichen Aufgaben. Eine allgemeine Befreiung für den Erwerb des ersten Eigenheims existiert im GrEStG derzeit nicht. Die laufende politische Diskussion zielt genau auf diese Lücke ab.
Die Gebührenbefreiung seit 1. April 2024
Einen ersten Schritt in Richtung Entlastung hat der Gesetzgeber bereits 2024 gesetzt. Seit 1. April 2024 sind die grundbücherliche Eintragungsgebühr (1,1 Prozent) und die Pfandrechtseintragungsgebühr für Käufer befreit, wenn die Immobilie dem dringenden Wohnbedürfnis dient, der Käufer die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nachweist und die Bemessungsgrundlage bestimmte Obergrenzen nicht übersteigt. Der Freibetrag liegt bei 500.000 Euro; darüber hinaus fällt die Gebühr erst auf den übersteigenden Teil an.
Wichtig: Die Befreiung gilt nur für die Eintragungsgebühr im Grundbuch, nicht für die Grunderwerbsteuer. Bei einem Eigenheim für 400.000 Euro spart der Käufer seit 2024 damit immerhin 4.400 Euro Eintragungsgebühr. Die GrESt von 14.000 Euro bleibt jedoch bestehen. Die Differenz zeigt, wie deutlich die GrESt-Belastung die eigentliche Kaufnebenkosten-Position ist und warum sie im Mittelpunkt der politischen Debatte steht.
Regierungsprogramm 2025–2029
Das Regierungsprogramm für die Legislaturperiode 2025–2029 sieht vor, die Abschaffung der Grunderwerbsteuer beim Erwerb des ersten Eigenheims zu „prüfen“. Das Wort ist bewusst gewählt: Es handelt sich um kein beschlossenes Vorhaben, sondern um eine Willenserklärung, deren Umsetzung von budgetären Spielräumen und politischem Kompromissfindung abhängt. Als Orientierungsgröße wird die bereits bestehende Eintragungsgebühr-Befreiung bis 500.000 Euro genannt – die GrESt-Befreiung könnte sich an denselben Schwellenwerten orientieren.
Realistisch einzuschätzen ist die Umsetzung mittelfristig. Die Abschaffung oder Reduktion der GrESt beim Ersterwerb würde den Bundesländern Einnahmen in beträchtlicher Höhe entziehen, weil die GrESt eine geteilte Bundes- und Ländereinnahme ist. Ohne Einigung über den Ausgleich dieser Mindereinnahmen wird ein Beschluss nicht zustande kommen. Erste Gespräche auf Fachebene laufen, ein Zeitplan für ein konkretes Gesetzesvorhaben ist jedoch nicht bekannt. Wer in den kommenden Monaten ein Eigenheim erwerben will, sollte nicht auf eine Rückwirkung einer möglichen Befreiung vertrauen.
Alternative Gestaltungen
Auch ohne allgemeine Ersterwerbs-Befreiung gibt es Gestaltungsspielräume, mit denen sich die Grunderwerbsteuer legal reduzieren lässt. Die wichtigsten laufen über die Unterscheidung zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Erwerb sowie über die Nutzung der Familienverband-Staffeltarife.
Praxistipps für Salzburger Käufer
In Salzburg liegen die Immobilienpreise im oberen Bereich des österreichischen Durchschnitts. Eine typische Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern in der Stadt Salzburg kostet aktuell zwischen 450.000 und 700.000 Euro. Die GrESt fällt damit schnell im Bereich von 15.000 bis 25.000 Euro an. Wer seinen Kauf optimieren will, sollte drei Ebenen prüfen: die Vertragsgestaltung (Trennung Grundstück / Gebäude), die Einbindung des Familienverbands (wenn Eltern das Eigenheim finanzieren) und die vollständige Nutzung der Eintragungsgebühr-Befreiung seit 2024.
Wer in den nächsten Monaten eine Immobilie kauft, sollte nicht auf eine rückwirkende Befreiung warten: Selbst wenn das Regierungsvorhaben in den nächsten Jahren umgesetzt wird, ist eine Rückwirkung politisch und verfassungsrechtlich höchst unwahrscheinlich. Weiterführende Informationen finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zum Immobilienrecht und im Ratgeber zur Grunderwerbsteuer.
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Wie wir Ihnen helfen können
Wir begleiten Salzburger Käufer beim Immobilienerwerb von der Vertragsgestaltung bis zur Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr. Wir prüfen, ob Befreiungen, Staffeltarife im Familienverband oder alternative Gestaltungen in Ihrem Fall greifen, und strukturieren den Kauf so, dass die Kaufnebenkosten minimiert werden. Kontaktieren Sie uns, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen – eine nachträgliche Gestaltung ist oft nicht mehr möglich.