Scheidungen mit gemeinsamem Haus sind emotional wie wirtschaftlich die schwierigsten Fälle im Familienrecht. Ein Einfamilienhaus im Flachgau mit Verkehrswert von 700.000 Euro, gemeinsamer Kredit von 280.000 Euro, zwei schulpflichtige Kinder und zwei Eltern, die beide bleiben wollen – das ist der Alltag in unserer Salzburger Kanzlei. Ich erkläre in diesem Leitfaden, wie das Aufteilungsverfahren nach §§ 81 ff. EheG funktioniert, welche Optionen für das Haus bestehen, was beim Kredit und im Grundbuch zu beachten ist und welche steuerlichen Fallstricke auf Scheidungspaare lauern.
Aufteilungsverfahren nach EheG
Das österreichische Ehegesetz regelt die Aufteilung des ehelichen Vermögens nach der Scheidung in den §§ 81 bis 98 EheG. Grundregel: Nach der Scheidung wird das während der Ehe erworbene Gebrauchsvermögen und die während der Ehe gemachten Ersparnisse zwischen den geschiedenen Ehegatten aufgeteilt. Die Aufteilung erfolgt nach Billigkeit, also nach dem, was unter den gegebenen Verhältnissen gerecht erscheint – nicht zwingend hälftig und nicht zwingend nach den Eigentumsverhältnissen.
Das Verfahren läuft entweder einvernehmlich oder im streitigen Außerstreitverfahren vor dem Bezirksgericht. Die einvernehmliche Aufteilung ist in einem Scheidungsvergleich nach § 55a EheG festzuhalten und Teil der einvernehmlichen Scheidung. Kommt keine Einigung zustande, müssen die Ehegatten binnen einem Jahr nach Rechtskraft der Scheidung einen Antrag auf gerichtliche Aufteilung stellen. Wer diese Frist versäumt, verliert den gerichtlichen Aufteilungsanspruch.
Ehegebrauchsvermögen und Ersparnisse
§ 81 Abs 2 EheG unterscheidet zwischen Ehegebrauchsvermögen und Ersparnissen. Ehegebrauchsvermögen sind jene Sachen, die beiden Ehegatten während aufrechter Ehe zur persönlichen Nutzung oder zur Haushaltsführung gedient haben – die Ehewohnung, das Familienhaus, Hausrat, Fahrzeuge für den gemeinsamen Gebrauch. Ersparnisse sind Wertanlagen, die während der Ehe angelegt wurden – Sparbücher, Wertpapierdepots, Fondsanteile. Beide Vermögensmassen werden in der Aufteilung berücksichtigt, der Zuordnungsmechanismus unterscheidet sich aber.
Nicht in die Aufteilung fallen nach § 82 EheG: Sachen, die ein Ehegatte in die Ehe eingebracht, von Todes wegen erworben oder geschenkt bekommen hat. Das ist die klassische „Aufteilungsfreiheit“ des vorehelichen Vermögens und von Erbschaften. Wird das elterliche Haus während der Ehe an einen Ehegatten geschenkt, bleibt es grundsätzlich bei diesem. Haben jedoch beide Ehegatten erheblich investiert (Umbau, Sanierung, Wertsteigerung), kann ein Ausgleichsanspruch in Höhe der gemeinsamen Investitionen entstehen.
Die drei Grundoptionen für das Haus
In der Praxis gibt es drei Grundoptionen, wie das Familienhaus bei einer Scheidung behandelt werden kann. Jede Option hat eigene wirtschaftliche, steuerliche und emotionale Konsequenzen. Die Entscheidung sollte nicht intuitiv, sondern nach einer nüchternen Rechnung fallen.
Verkehrswertgutachten und Bewertung
Bei jeder der drei Optionen steht am Anfang die Bewertung der Immobilie. Einvernehmlich kann ein Marktwert geschätzt werden – anhand vergleichbarer Objekte, einer Maklerbewertung oder einer Onlineplattform. Im streitigen Verfahren wird das Gericht einen gerichtlich bestellten Sachverständigen beauftragen, ein förmliches Verkehrswertgutachten zu erstellen. Die Kosten eines solchen Gutachtens liegen typischerweise zwischen 2.500 und 6.000 Euro und werden vom unterliegenden Teil getragen.
Wichtig ist der Stichtag der Bewertung. Grundsätzlich wird auf den Zeitpunkt der Schluss der Verhandlung in erster Instanz abgestellt. Wertzuwächse nach der Trennung, aber vor der Scheidung, fallen deshalb in die Aufteilung. Sinkende Immobilienpreise dagegen gehen zulasten beider Partner. Gerade in Salzburg mit seinen in den letzten Jahren stark gestiegenen Immobilienpreisen ist die Stichtagsfrage oft entscheidend.
Der gemeinsame Kredit
Der offene Hypothekarkredit ist der häufigste Knackpunkt bei der Aufteilung. Rechtlich gesehen bleibt die Bank an die im Kreditvertrag eingegangenen Schuldner gebunden – eine Scheidung ändert die Haftung gegenüber der Bank nicht automatisch. Wenn beide Ehegatten als Kreditnehmer unterschrieben haben, haften beide weiter solidarisch, bis die Bank einen der beiden formell aus der Haftung entlässt. Dafür ist eine eigene Vereinbarung mit der Bank erforderlich, die an die Bonität des verbleibenden Kreditnehmers geknüpft ist.
In der Praxis führt das zu einer häufigen Fehlkonstruktion: Das Paar einigt sich, dass eine Partnerin das Haus „übernimmt“ und den Kredit „alleine weiterbedient“. Die Bank entlässt den anderen jedoch nicht aus der Haftung, und wenn die übernehmende Partnerin später in Zahlungsschwierigkeiten gerät, wird der ausgeschiedene Partner weiter belangt. Die saubere Lösung ist entweder die formelle Schuldübernahme mit Einwilligung der Bank oder die Refinanzierung mit einem neuen Kredit, der den alten ablöst.
Grundbuch und Wohnrecht
Jede Veränderung im Eigentum muss im Grundbuch nachvollzogen werden. Übernimmt ein Partner das Haus allein, ist ein Eigentumsübergangsvertrag erforderlich, in dem der andere Partner seinen Hälfteanteil überträgt. Der Vertrag bedarf der Beurkundung durch einen Notar oder Anwalt und wird über die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer ins Grundbuch eingetragen. Zwischen Ehegatten (bzw. zwischen geschiedenen Ehegatten im Rahmen des Aufteilungsverfahrens) kommt der Staffeltarif des Familienverbands zur Anwendung.
Eine besondere Gestaltung ist der Vorbehalt eines Wohnrechts. Wird das Haus etwa auf die Kinder übertragen (statt zwischen den Eltern aufgeteilt), kann ein lebenslanges Wohnrecht für den im Haus verbleibenden Elternteil im Grundbuch eingetragen werden. Diese Gestaltung kombiniert Erbschaftsplanung mit der Aufteilungsregelung und ist bei gemeinsamem Willen eine sinnvolle Lösung, wenn die Ehegatten das Haus für die Kinder erhalten wollen und selbst keine weitere wirtschaftliche Bindung aneinander haben möchten.
Steuerliche Aspekte
Die steuerlichen Aspekte der Scheidung mit Haus sind für viele Paare überraschend. Zwei Punkte sind besonders wichtig: die Grunderwerbsteuer bei der Übertragung und die Immobilienertragssteuer bei einem Verkauf. Bei der Übertragung zwischen Ehegatten im Rahmen des Aufteilungsverfahrens gelten die günstigen Staffeltarife des Familienverbands (0,5 bis 3,5 Prozent auf den Grundstückswert). Ohne Aufteilungsverfahren und bei späteren Übertragungen kann der volle 3,5-Prozent-Satz zur Anwendung kommen.
Bei einem Verkauf des Hauses während oder nach der Scheidung stellt sich die Frage nach der Immobilienertragssteuer (ImmoESt, 30 Prozent vom Veräußerungsgewinn). Die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG greift, wenn das Haus für mindestens zwei Jahre durchgehend oder für fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre Hauptwohnsitz war. Zieht einer der Ehegatten schon vor dem Verkauf aus dem Haus, kann für ihn die Hauptwohnsitzbefreiung wegfallen. Eine durchdachte zeitliche Abstimmung des Verkaufs kann hier deutliche Steuerersparnisse bringen.
Häufige Fehler bei der Aufteilung
Sonderfall: Haus aus der Familie eines Partners
Häufig kommt das Familienhaus aus der Familie eines Partners – als Schenkung der Eltern oder Erbschaft. Solche Immobilien fallen nach § 82 EheG grundsätzlich nicht in die Aufteilung. Haben jedoch beide Partner gemeinsam investiert (Zubau, Sanierung, Ausbau des Dachgeschosses), entsteht ein Ausgleichsanspruch für den nicht-eigentumsberechtigten Partner in Höhe der gemeinsamen Investitionen. Die Höhe dieses Anspruchs bestimmt sich nach dem Wertzuwachs durch die Investition, nicht nach den nominalen Baukosten.
Sonderfall: Gemeinsame Kinder im Haus
Wenn minderjährige gemeinsame Kinder im Haus leben, räumt die Rechtsprechung dem Kindeswohl erhebliches Gewicht ein. Das Gericht kann im streitigen Aufteilungsverfahren regelmäßig jenem Elternteil das Haus zusprechen, bei dem die Kinder hauptsächlich leben, selbst wenn der andere Ehegatte wirtschaftlich die bessere Position hätte. Das Familienrecht bevorzugt Stabilität der Lebensumstände für die Kinder. Weiterführende Informationen finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zum Scheidungsrecht.
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Wie wir Ihnen helfen können
Wir begleiten Salzburger Paare und Einzelpersonen bei der Aufteilung des Familienvermögens – von der einvernehmlichen Scheidungsvereinbarung über die Verhandlung mit der Bank bis zur Vertretung im streitigen Aufteilungsverfahren. Wir arbeiten mit Verkehrswertgutachtern und Banken zusammen und klären jedes Detail vom Kredit bis zur Grundbuchseintragung. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie vor einer Trennung stehen oder mitten in der Aufteilung sind – die richtigen Entscheidungen fallen am Anfang, nicht am Ende des Prozesses.