Immer mehr Salzburger Familien übertragen Vermögen bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation. Das elterliche Haus an die Tochter, die Anlagewohnung an den Sohn, das Unternehmen an das Kind, das den Betrieb weiterführen will. Diese vorweggenommene Erbfolge ist steuerlich attraktiv, konfliktvermeidend und planbar – vorausgesetzt, sie ist rechtlich sauber gestaltet. Ich erkläre in diesem Leitfaden die zentralen Instrumente der vorweggenommenen Erbfolge, die Pflichtteilsanrechnung nach § 781 ABGB, typische Gestaltungen mit Wohnrecht und Fruchtgenuss sowie die steuerlichen Folgen bei Grunderwerbsteuer und Immobilienertragssteuer.
Was ist vorweggenommene Erbfolge?
Als vorweggenommene Erbfolge wird die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten an jene Personen bezeichnet, die im Erbfall ohnehin zum Zug kommen würden – typischerweise an Kinder, Enkelkinder oder den Ehepartner. Rechtlich handelt es sich regelmäßig um eine Schenkung (reine Schenkung) oder um eine gemischte Schenkung (Schenkung mit Auflagen und Gegenleistungen wie Wohnrecht, Versorgung, Pflegeverpflichtung). Der Übergeber verfügt bereits zu Lebzeiten rechtssicher über sein Vermögen, der Übernehmer erhält die Substanz und kann sie nutzen oder weiterentwickeln.
Der rechtliche Rahmen findet sich im allgemeinen Schenkungsrecht der §§ 938 ff. ABGB, im Erbrecht bei der Pflichtteilsergänzung nach §§ 781 ff. ABGB und im Grunderwerbsteuergesetz, wenn Immobilien übertragen werden. Bei Unternehmensübertragungen kommen zusätzlich gesellschaftsrechtliche und steuerliche Sonderregeln zum Tragen. Ein guter Übergabevertrag verknüpft diese Ebenen so, dass alle Beteiligten rechtlich geschützt sind.
Vorteile gegenüber dem Erbfall
Neben diesen drei Kernvorteilen kommt ein emotionaler Faktor hinzu: Eltern, die zu Lebzeiten ihre Entscheidung erleben und erklären können, vermeiden Streit unter Geschwistern. Ein gut vorbereitetes Familiengespräch über die vorweggenommene Erbfolge klärt Erwartungen, adressiert Fairnessfragen und beugt späteren Anfechtungen vor. Eine saubere notarielle oder anwaltliche Gestaltung dokumentiert zudem den übereinstimmenden Willen aller Beteiligten.
Pflichtteilsanrechnung nach § 781 ABGB
Der Pflichtteil ist der gesetzlich garantierte Mindestanteil, den enge Angehörige (Kinder, Ehepartner) am Nachlass erhalten müssen. Er beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Mit der Erbrechtsreform 2017 wurden die Regeln zur Anrechnung von Schenkungen auf den Pflichtteil neu gefasst. Seither gilt: Schenkungen an Pflichtteilsberechtigte sind lebenslang anzurechnen, Schenkungen an Nicht-Pflichtteilsberechtigte nur dann, wenn sie innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Todesfall getätigt wurden.
Das hat erhebliche gestalterische Bedeutung. Wer etwa sein Vermögen einem Dritten außerhalb des Pflichtteilskreises zukommen lassen will (gemeinnützige Organisation, Freund, entfernter Verwandter), kann die Pflichtteilslast seiner eigenen Kinder reduzieren, wenn die Schenkung mehr als zwei Jahre vor dem Tod erfolgt. Die Pflichtteilsberechtigten können sie dann nicht mehr in die Pflichtteilsberechnung einbeziehen. Bei Schenkungen an eigene Kinder gibt es diese „Zwei-Jahres-Schonung“ nicht – sie werden immer lebenslang angerechnet, um die Gleichbehandlung der Geschwister zu wahren.
Die Bewertung erfolgt nach dem Wert im Zeitpunkt der Schenkung, indexiert auf den Todeszeitpunkt. Eine Schenkung im Jahr 2020 im Wert von 400.000 Euro wird also im Todesfall 2030 mit dem Wert „400.000 Euro + Inflationsanpassung“ in die Rechnung eingestellt, nicht mit dem dann aktuellen Marktwert. Das schafft Planungssicherheit für den Beschenkten und begrenzt Wertsteigerungsstreitigkeiten zwischen Geschwistern.
Der Übergabevertrag
Der Übergabevertrag ist das zentrale Instrument der vorweggenommenen Erbfolge. Er regelt die Übertragung des Vermögens, die Gegenleistungen des Übernehmers (Wohnrecht, Fruchtgenuss, Pflegeverpflichtung, Leistungen an andere Familienmitglieder) und die rechtlichen Nebenpunkte (Rückübertragung bei Undankbarkeit, Rücktritt bei Insolvenz des Übernehmers, Pflichtteilsverzicht der anderen Kinder). Bei Immobilien ist die Beurkundung durch einen Notar oder die anwaltliche Vertragserrichtung Pflicht, weil die Eintragung ins Grundbuch nur mit einer formellen Urkunde möglich ist.
Ein typischer Übergabevertrag umfasst fünf bis zehn Seiten und regelt: das übertragene Objekt mit exakter Bezeichnung (Liegenschaft, Einlagezahl), den Übergabezeitpunkt, die Gegenleistungen, ein allfälliges Wohnrecht oder Fruchtgenuss zugunsten des Übergebers, Rücktritts- oder Rückforderungsklauseln, die Zusicherung der Lastenfreiheit und die Aufteilung der Vertragserrichtungs- und Eintragungskosten. Ergänzend wird der steuerliche Aspekt (GrESt-Bemessungsgrundlage, ImmoESt) geregelt, damit beide Parteien wissen, welche Zahlungen auf sie zukommen.
Wohnrecht und Fruchtgenuss
Die häufigsten Gegenleistungen in Übergabeverträgen sind Wohnrecht und Fruchtgenuss. Beide sichern dem Übergeber nach der Übertragung die weitere Nutzung der Immobilie ab – allerdings in unterschiedlicher Reichweite. Das Wohnrecht nach § 521 ABGB berechtigt den Berechtigten, in der Immobilie zu wohnen, ohne sie jedoch vermieten oder weiterverpachten zu dürfen. Der Fruchtgenuss nach § 509 ABGB ist umfassender: Er erlaubt die vollständige Nutzung inklusive Vermietung und Ziehung der Früchte (Mieteinnahmen, Ernten).
Beide Rechte werden im Grundbuch als Dienstbarkeiten eingetragen und binden auch spätere Erwerber. Sie sind wertmindernd für das übertragene Eigentum und reduzieren damit zugleich die Pflichtteilsbemessungsgrundlage – ein weiterer steuerlich-rechtlicher Gestaltungsspielraum, der in vielen Übergabeverträgen mitgedacht wird. Die konkrete Wertberechnung erfolgt nach versicherungsmathematischen Grundsätzen (Lebenserwartung des Berechtigten, jährlicher Nutzwert).
Steuerliche Behandlung
Die Grunderwerbsteuer bei der vorweggenommenen Erbfolge richtet sich nach dem Familienverband. Bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln oder Ehegatten gilt der gestaffelte Tarif von 0,5 Prozent (bis 250.000 Euro Grundstückswert) über 2 Prozent (bis 400.000 Euro) bis 3,5 Prozent (darüber). Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert, der typischerweise deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Bei einer Eigentumswohnung mit Verkehrswert von 450.000 Euro und Grundstückswert von 250.000 Euro fällt damit nur eine GrESt von 1.250 Euro an – ein Bruchteil dessen, was bei einem Fremdkauf anfallen würde.
Bei der Immobilienertragssteuer sieht es anders aus: Schenkungen sind keine entgeltlichen Erwerbsvorgänge, deshalb fällt bei der reinen Schenkung keine ImmoESt an. Der Beschenkte tritt aber in die „Fußstapfen“ des Schenkers – seine spätere Veräußerung wird so besteuert, als hätte er das Objekt zum ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt des Schenkers erworben. Verkauft der beschenkte Sohn die elterliche Wohnung zehn Jahre nach der Schenkung, kommt für die Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns der ursprüngliche Kaufpreis der Eltern zur Anwendung, nicht der Wert im Zeitpunkt der Schenkung.
Risiken und Fallen
Sonderfall: Betriebsübergabe
Bei Unternehmensübertragungen im Familienverband kommen zusätzliche Regelungen ins Spiel: die einkommensteuerliche Buchwertfortführung nach § 6 EStG, die Frage der Umsatzsteuer beim unentgeltlichen Betriebsübergang und gesellschaftsrechtliche Vorkaufs- und Aufgriffsrechte im Fall einer GmbH-Anteilsübertragung. Hier ist die enge Abstimmung mit dem Steuerberater unverzichtbar. Weiterführende Informationen finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zum Erbrecht.
Sonderfall: Mehrere Kinder bei nur einer Immobilie
Wenn nur eine Immobilie vorhanden ist und mehrere Kinder erbberechtigt sind, sind Gleichstellungszahlungen das klassische Mittel. Ein Kind übernimmt die Immobilie, die anderen erhalten einen Geldausgleich. Die Zahlungen können sofort, in Raten oder erst im Todesfall des Übergebers fällig werden und bleiben wirtschaftlich Teil des Übergabekonzepts.
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Wie wir Ihnen helfen können
Wir gestalten vorweggenommene Erbfolgen für Salzburger Familien, Unternehmer und Anleger. Wir beraten Eltern, die ihr Haus auf die nächste Generation übertragen wollen, Unternehmer bei der Betriebsübergabe und vermögende Familien bei komplexen Gestaltungen mit Stiftung, Wohnrecht und Pflichtteilsverzicht. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Vermögen zu Lebzeiten übergeben wollen – wir klären mit Ihnen die rechtliche, steuerliche und familiäre Dimension und entwerfen einen Übergabevertrag, der alle Beteiligten schützt.