Immer mehr Deutsche kaufen Immobilien in Österreich – ob als Ferienhaus in Tirol, als Eigentumswohnung in Salzburg oder als Hauptwohnsitz nach dem Umzug. Was viele unterschätzen: Der Kauf unterliegt neun verschiedenen Landesgrundverkehrsgesetzen, die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises, und je nach Bundesland brauchen Sie eine Grundverkehrsgenehmigung oder Positiverklärung. Dieser Beitrag zeigt Ihnen als deutscher Käufer alle Schritte, Kosten und Stolperfallen beim Immobilienkauf in Österreich – mit dem aktuellen Rechtsstand April 2026 und den Änderungen durch das BBG 2025.
EU-Bürger und Immobilienkauf: Ihre Rechte als Deutscher
Als Staatsbürger der Europäischen Union dürfen Sie in Österreich grundsätzlich Immobilien erwerben. Die EU-Grundfreiheiten – insbesondere die Kapitalverkehrsfreiheit nach Art. 63 AEUV – garantieren das. Ein generelles Erwerbsverbot für Deutsche gibt es nicht. Allerdings heißt das nicht, dass der Erwerb so einfach funktioniert wie in Deutschland. Österreich hat sich im EU-Beitrittsvertrag von 1995 Sonderregelungen für den Grunderwerb durch Ausländer vorbehalten, und diese Regelungen gelten bis heute.
Der entscheidende Unterschied: Während Sie in Deutschland eine Immobilie kaufen können, ohne eine behördliche Genehmigung einzuholen, verlangt Österreich in den meisten Bundesländern eine Grundverkehrsgenehmigung oder zumindest eine sogenannte Positiverklärung. Ohne diese Zustimmung der Grundverkehrsbehörde wird der Kaufvertrag nicht im Grundbuch eingetragen – und ohne Grundbucheintragung wird man in Österreich nicht Eigentümer. Das Grundbuch hat in Österreich konstitutive Wirkung: Erst die Eintragung macht den Käufer zum Eigentümer, nicht der Vertrag allein.
Grundverkehrsgenehmigung: Neun Bundesländer, neun Regeln
Das Grundverkehrsrecht in Österreich ist Landessache. Jedes der neun Bundesländer hat ein eigenes Landesgrundverkehrsgesetz, und die Regelungen unterscheiden sich erheblich. Das betrifft die Frage, ob Sie als EU-Bürger überhaupt eine Genehmigung brauchen, welche Behörde zuständig ist und welche Auflagen Sie erfüllen müssen. In manchen Bundesländern reicht eine einfache Negativbestätigung (Erklärung, dass kein Genehmigungsverfahren nötig ist). In anderen – besonders in den Tourismusbundesländern – ist ein vollständiges Genehmigungsverfahren nötig.
Ein Beispiel aus der Praxis: In Salzburg müssen Sie beim Erwerb einer Immobilie eine Positiverklärung vorlegen. Darin erklären Sie, dass Sie die Immobilie selbst nutzen – als Hauptwohnsitz oder für Ihren Betrieb. Reine Kapitalanlage ohne Eigennutzung wird in vielen Salzburger Gemeinden nicht genehmigt. In Tirol gelten ähnlich strenge Regeln, und in vielen Tiroler Gemeinden ist der Erwerb als Freizeitwohnsitz überhaupt nur in bestimmten, ausgewiesenen Zonen möglich. Eine umfassende Darstellung der Genehmigungsvoraussetzungen finden Sie in unserem Beitrag zum Ausländergrunderwerb in Österreich.
Salzburg: Positiverklärung und Selbstnutzungspflicht
Im Bundesland Salzburg regelt das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 (S.GVG 2001), unter welchen Voraussetzungen der Grunderwerb zulässig ist. EU-Bürger sind zwar nicht von einem Erwerbsverbot betroffen, aber der Verwendungszweck wird geprüft. Bei Baugrundstücken und Wohnimmobilien muss der Käufer eine Positiverklärung abgeben, dass er die Liegenschaft innerhalb einer bestimmten Frist einem konkreten Zweck zuführt – typischerweise der Selbstnutzung als Hauptwohnsitz. In Tourismusgemeinden (etwa im Pinzgau oder Pongau) wird zusätzlich geprüft, ob ein Freizeitwohnsitz genehmigungsfähig ist.
Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz: Steuerliche Unterschiede
Die Frage, ob Sie Ihre Immobilie in Österreich als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnsitz nutzen, hat weitreichende steuerliche und rechtliche Konsequenzen. Der Unterschied betrifft nicht nur die Zweitwohnsitzabgabe, sondern auch die Grundverkehrsgenehmigung, die Hauptwohnsitzbefreiung bei der ImmoESt und Ihr steuerliches Domizil im Verhältnis zu Deutschland.
Für deutsche Käufer kommt eine weitere Dimension hinzu: das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und Deutschland (DBA AT-DE). Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen – also Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne – werden nach Art. 6 und Art. 13 DBA grundsätzlich im Belegenheitsstaat besteuert, also in Österreich. Deutschland stellt diese Einkünfte dann unter Progressionsvorbehalt frei. Das bedeutet: Sie zahlen die ImmoESt in Österreich, nicht die deutsche Einkommensteuer auf den Gewinn. Aber der Gewinn erhöht den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen in Deutschland.
Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlegen, wechseln Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz. Das hat Konsequenzen für die gesamte Einkommensteuer, nicht nur für die Immobilie. Lassen Sie sich vor einem solchen Schritt von einem Steuerberater beraten, der beide Rechtsordnungen kennt.
Kaufnebenkosten: Was ein Haus in Österreich wirklich kostet
Die Kaufnebenkosten in Österreich unterscheiden sich von jenen in Deutschland. Die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 % zwar niedriger als in den meisten deutschen Bundesländern (dort 3,5–6,5 %), dafür fallen die Grundbuchgebühren und Vertragserrichtungskosten anders aus.
Ein wichtiger Unterschied zu Deutschland: In Österreich wird der Kaufvertrag in der Regel von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet, der gleichzeitig als Treuhänder fungiert. Der Treuhänder übernimmt die Abwicklung: Er hält den Kaufpreis treuhändig, kümmert sich um die Grunderwerbsteuer-Selbstberechnung und veranlasst die Grundbucheintragung. Wie die Treuhandschaft beim Immobilienkauf im Detail funktioniert, erklären wir in einem eigenen Beitrag. In Deutschland ist dafür ausschließlich der Notar zuständig, in Österreich übernehmen Rechtsanwälte diese Aufgabe ebenso.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Österreich unterscheidet sich in einigen Punkten von Deutschland. Besonders die Rolle des Treuhänders, die Grundverkehrsgenehmigung und die Art der Grundbucheintragung sind für deutsche Käufer ungewohnt. Hier ist der typische Ablauf:
Ferienhaus in Österreich kaufen: Sonderregeln beachten
Der Kauf eines Ferienhauses in Österreich ist für viele Deutsche der Hauptgrund, sich mit dem österreichischen Immobilienrecht zu befassen. Ein Chalet in Tirol, ein Haus am Wolfgangsee, eine Wohnung in Zell am See – die Nachfrage ist hoch. Aber gerade beim Ferienhaus-Erwerb gelten die strengsten Regeln.
In den meisten österreichischen Tourismusgemeinden gibt es Obergrenzen für Freizeitwohnsitze. Tirol hat die schärfsten Regelungen: Das Tiroler Grundverkehrsgesetz limitiert die Anzahl der Freizeitwohnsitze pro Gemeinde, und neue Widmungen als Freizeitwohnsitz sind kaum noch möglich. In Salzburg gilt: Wer eine Immobilie nicht als Hauptwohnsitz nutzen will, braucht eine Freizeitwohnsitz-Bewilligung der Gemeinde – und bekommt diese in begehrten Lagen oft nicht.
Zweitwohnsitzabgabe in Tourismusgemeinden
Neben den grundverkehrsrechtlichen Hürden erhebt eine wachsende Zahl von Gemeinden eine Zweitwohnsitzabgabe. Diese jährliche Abgabe soll Anreize schaffen, Wohnraum nicht als Feriendomizil dem lokalen Markt zu entziehen. Die Höhe variiert stark – in manchen Salzburger Gemeinden beträgt sie 10 EUR pro Quadratmeter, in Tiroler Gemeinden bis zu 25 EUR pro Quadratmeter und Jahr. Bei einer 100-m²-Wohnung summiert sich das auf 1.000 bis 2.500 EUR jährlich.
Häufige Fehler deutscher Käufer in Österreich
In unserer Praxis sehen wir immer wieder dieselben Fehler, die deutsche Käufer beim Immobilienerwerb in Österreich machen. Vieles hängt damit zusammen, dass das deutsche und das österreichische Immobilienrecht zwar verwandt, aber in wichtigen Details verschieden sind.
Checkliste: Unterlagen für Ihren Immobilienkauf
Damit Ihr Immobilienkauf in Österreich reibungslos verläuft, sollten Sie folgende Unterlagen vorbereiten und prüfen. Ihr Rechtsanwalt wird Ihnen bei der Beschaffung helfen, aber es spart Zeit, wenn Sie die Dokumente bereits kennen.
Sonderfall: Finanzierung über eine deutsche Bank
Viele deutsche Käufer möchten den Kauf über ihre Hausbank in Deutschland finanzieren. Das ist grundsätzlich möglich, aber in der Praxis komplizierter als erwartet. Deutsche Banken scheuen oft die Besicherung auf einer österreichischen Liegenschaft, weil sie mit dem österreichischen Grundbuch nicht vertraut sind und die Pfandrechtseintragung nach österreichischem Recht erfolgen muss (1,2 % Eintragungsgebühr). Österreichische Banken bieten hingegen routinemäßig Finanzierungen für deutsche Käufer an – vorausgesetzt, die Bonität stimmt und der Wohnsitz ist nachweisbar. Prüfen Sie beide Optionen und vergleichen Sie die Konditionen.
Sonderfall: Erbschaft und Schenkung über die Grenze
Wenn Sie eine österreichische Immobilie erben oder geschenkt bekommen, gelten besondere Regeln. Österreich erhebt zwar keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer im engeren Sinn, aber die Grunderwerbsteuer greift auch bei unentgeltlichen Übertragungen – allerdings zum begünstigten Stufentarif (0,5–3,5 % vom Grundstückswert nach BewG). Deutschland erhebt parallel Erbschaft- oder Schenkungsteuer, wobei das DBA AT-DE Entlastung schaffen kann. Lassen Sie sich in solchen Fällen von einem Anwalt beraten, der beide Rechtsordnungen kennt.
Häufige Fragen zum Hauskauf als Deutscher in Österreich
Das Wichtigste auf einen Blick
Jetzt unverbindlich anfragen
Füllen Sie das Formular aus und beschreiben Sie Ihre Situation. Wir melden uns in Kürze bei Ihnen.
Wie wir Ihnen helfen können
Als Kanzlei mit Schwerpunkt auf Immobilienrecht in Salzburg begleiten wir regelmäßig deutsche Käufer beim Erwerb von Immobilien in Österreich. Wir übernehmen die Vertragserrichtung, die Treuhandschaft und die Kommunikation mit der Grundverkehrsbehörde. Wenn Sie eine Immobilie in Österreich kaufen möchten – ob als Hauptwohnsitz, Ferienhaus oder Kapitalanlage – kontaktieren Sie uns. Wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von verschiedenen Faktoren ab – lassen Sie sich beraten. Stand: April 2026.