Die Mietkaution in Österreich gehört zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mieter und Vermieter. Bei Einzug werden oft mehrere tausend Euro hinterlegt – doch bei Auszug stellt sich regelmäßig die Frage: Wie viel bekomme ich zurück, welche Abzüge sind zulässig und wo sind die Zinsen? § 16b MRG regelt die Kaution im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mit einer Obergrenze von sechs Bruttomonatsmieten und der Pflicht zur fruchtbringenden Anlage. Außerhalb des MRG fehlen solche Schutzbestimmungen weitgehend. Dieser Beitrag erklärt die aktuelle Rechtslage, die verschiedenen Kautionsformen, Ihre Rechte bei Rückzahlung und Abzügen – und worauf Sie seit dem Mietenpaket 2026 besonders achten sollten.
Was ist eine Mietkaution und wann gilt § 16b MRG?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter übergibt. Sie dient dazu, offene Mietzinsforderungen oder Schäden an der Wohnung abzusichern, die über die normale Abnützung hinausgehen. Rechtlich handelt es sich um eine sogenannte Realkaution – der Mieter übergibt dem Vermieter tatsächlich Geld oder einen gleichwertigen Sicherungsgegenstand.
Die zentrale gesetzliche Grundlage ist § 16b MRG, der seit 2009 für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt. Das betrifft vor allem Altbauwohnungen (Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953) und Wohnungen in geförderten Neubauten. Für Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG oder im reinen ABGB-Mietrecht (etwa Ein- und Zweifamilienhäuser oder frei finanzierte Neubauten nach 1953) gibt es keine vergleichbare Schutzbestimmung. Dort richtet sich die Kaution allein nach der vertraglichen Vereinbarung und den allgemeinen Regeln des ABGB. Einen umfassenden Überblick über die verschiedenen Anwendungsbereiche finden Sie auf unserer Schwerpunktseite Mietrecht.
Wie hoch darf die Mietkaution in Österreich sein?
Die zulässige Höhe der Mietkaution hängt davon ab, welches Mietrecht auf Ihre Wohnung anwendbar ist. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Sache klar: § 16b Abs 1 MRG begrenzt die Kaution auf maximal sechs Bruttomonatsmieten (Hauptmietzins einschließlich Betriebskosten und Umsatzsteuer). Darüber hinausgehende Vereinbarungen sind unwirksam – der Mieter kann den Mehrbetrag zurückfordern.
Außerhalb des Vollanwendungsbereichs – also im Teilanwendungsbereich des MRG oder bei reinem ABGB-Mietrecht – existiert keine gesetzliche Obergrenze. In der Praxis haben sich drei bis sechs Bruttomonatsmieten als üblich durchgesetzt. Gerichte prüfen allerdings im Einzelfall, ob eine Kaution sittenwidrig überhöht ist (§ 879 ABGB). Bei einer Kaution, die zehn oder mehr Monatsmieten beträgt, wird die Rechtsprechung regelmäßig skeptisch.
Barkaution, Sparbuch oder Bankgarantie?
Die Mietkaution in Österreich kann in verschiedenen Formen geleistet werden. Das Gesetz schreibt keine bestimmte Form vor – entscheidend ist die Vereinbarung im Mietvertrag. Jede Form hat Vor- und Nachteile für beide Seiten.
Bei der Barkaution übergibt der Mieter den Kautionsbetrag in bar oder per Überweisung direkt an den Vermieter. Der Vermieter ist im Vollanwendungsbereich des MRG verpflichtet, dieses Geld fruchtbringend anzulegen (§ 16b Abs 2 MRG). In der Praxis geschieht das häufig über ein separates Sparbuch.
Das Kautionssparbuch (auch Mietkautionssparbuch) ist die klassische Form: Der Mieter eröffnet ein Sparbuch auf seinen Namen und verpfändet es an den Vermieter. Der Vorteil liegt darin, dass die Zinsen dem Mieter zustehen und der Vermieter das Geld nicht anderweitig verwenden kann. Die Zinserträge sind allerdings in der aktuellen Niedrigzinsphase minimal.
Die Bankgarantie ist eine Erklärung der Bank gegenüber dem Vermieter, im Schadensfall bis zur vereinbarten Summe zu haften. Der Mieter muss das Geld nicht vorstrecken, zahlt aber jährliche Gebühren an seine Bank (typisch 1–3 % der Kautionssumme). Für Vermieter ist die Bankgarantie besonders sicher, weil die Bank als Bürge einsteht.
Pflichten von Mieter und Vermieter bei der Kaution
Bei der Mietkaution treffen beide Seiten Pflichten. Wer sie kennt, vermeidet Streit bei Auszug. Die folgende Gegenüberstellung zeigt, was Mieter und Vermieter jeweils beachten müssen.
Die Anlagepflicht nach § 16b Abs 2 MRG ist zwingend. Der Vermieter darf die Kaution nicht auf seinem eigenen Girokonto belassen oder für eigene Zwecke verwenden. Tut er das trotzdem, verliert er nicht den Kautionsanspruch, aber der Mieter kann die entgangenen Zinsen geltend machen. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs gibt es keine vergleichbare gesetzliche Anlagepflicht. Hier empfiehlt sich eine vertragliche Regelung, die beide Seiten absichert.
Zulässige und unzulässige Abzüge bei der Kaution
Der Vermieter darf die Kaution nicht pauschal einbehalten. Er muss konkrete Gegenansprüche nachweisen. Die OGH-Judikatur unterscheidet dabei klar zwischen Schäden über die normale Abnützung hinaus und der gewöhnlichen Abnutzung, die mit dem Mietzins bereits abgegolten ist.
Normale Abnützung umfasst alles, was bei vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung üblicherweise entsteht: leichte Verfärbungen an Wänden, Gebrauchsspuren am Parkettboden, Druckstellen unter Möbeln oder abgenutzte Türgriffe. Für solche Spuren darf der Vermieter keinen Abzug von der Kaution vornehmen. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine „Renovierungsklausel“ enthält – solche Klauseln sind im Vollanwendungsbereich des MRG regelmäßig unwirksam.
Der Vermieter muss jeden Abzug konkret beziffern und belegen. Pauschale Abzüge wie „500 Euro für Renovierung“ ohne Nachweis der tatsächlichen Kosten sind unzulässig. In unserer Praxis sehen wir regelmäßig Fälle, in denen Vermieter die gesamte Kaution für eine neue Ausmalung einbehalten – obwohl die Wohnung zehn Jahre lang bewohnt wurde und die Abnützung der Wände völlig normal ist. In solchen Fällen hat der Mieter gute Chancen, den vollen Betrag zurückzufordern.
Rückzahlung der Kaution: Frist und Ablauf
Das Gesetz nennt keine exakte Frist für die Rückzahlung der Mietkaution. § 16b MRG spricht von einer „angemessenen Frist“ nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückstellung des Mietgegenstands. Die Rechtsprechung konkretisiert das auf zwei bis vier Wochen nach ordnungsgemäßer Wohnungsübergabe. In dieser Zeit darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, allfällige Schäden dokumentieren und seine Gegenansprüche beziffern.
Zahlt der Vermieter trotz Aufforderung nicht, kann der Mieter die Rückzahlung gerichtlich durchsetzen. Die Verjährungsfrist für Kautionsrückforderungen beträgt 30 Jahre (§ 1478 ABGB). Das ist deutlich länger als bei vielen anderen mietrechtlichen Ansprüchen. Beachten Sie allerdings: Das Mietenpaket 2026 hat für Ansprüche aus dem MieWeG eine eigene 5-Jahres-Rückforderungsfrist eingeführt. Die Kautionsrückzahlung selbst ist davon zwar nicht direkt betroffen, aber wer gleichzeitig überhöhte Mietzinsanpassungen rückfordern will, muss diese kürzere Frist im Blick behalten.
Checkliste: So sichern Sie Ihre Kaution beim Ein- und Auszug
Viele Streitigkeiten rund um die Mietkaution lassen sich durch sorgfältige Dokumentation vermeiden. Die folgende Checkliste hilft Mietern und Vermietern, bei Einzug und Auszug die wesentlichen Punkte zu beachten.
Häufige Fehler rund um die Mietkaution
In der Praxis sehen wir immer wieder dieselben Fehler – bei Mietern wie bei Vermietern. Die folgenden sechs Stolperfallen können teuer werden.
Sonderfälle: Genossenschaft, Mieterwechsel, zwei Hauptmieter
Finanzierungsbeitrag statt Kaution bei Genossenschaftswohnungen
Bei Genossenschaftswohnungen tritt an die Stelle der klassischen Mietkaution häufig ein Finanzierungsbeitrag nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Dieser dient nicht als Sicherheit für Schäden, sondern als anteiliger Beitrag zu den Bau- und Grundkosten. Die Rückzahlung bei Auszug erfolgt nach eigenen Regeln: Der Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung des valorisierten Finanzierungsbeitrags, allerdings abzüglich einer jährlichen Abschreibung von 1 %. Details zur Abgrenzung und Rückforderung haben wir in einem eigenen Beitrag zum Finanzierungsbeitrag zusammengefasst.
Kaution bei zwei Hauptmietern
Sind zwei Personen als Hauptmieter im Mietvertrag eingetragen – etwa ein Ehepaar oder eine Wohngemeinschaft –, haften sie für die Kaution solidarisch. Das bedeutet: Beide haben bei Auszug einen Rückzahlungsanspruch, aber der Vermieter kann die gesamte Kaution an einen der beiden auszahlen. Die interne Aufteilung ist Sache der Mieter untereinander. Zieht nur ein Hauptmieter aus und der andere bleibt, wird die Kaution grundsätzlich nicht anteilig zurückgezahlt – sie bleibt als Sicherheit bestehen, bis das gesamte Mietverhältnis endet.
Vermieterwechsel und Eigentümerwechsel
Wird die Liegenschaft verkauft, tritt der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 1120 ABGB). Das gilt auch für die Kaution: Der neue Vermieter übernimmt die Rückzahlungspflicht. In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass der Kaufpreis um die offenen Kautionen reduziert wird oder der Verkäufer die Kautionssparbücher an den Käufer übergibt. Für den Mieter ändert sich an seinem Rückzahlungsanspruch nichts.
Mietkaution und Kündigung des Mietvertrags
Auch bei einer Kündigung durch den Vermieter – etwa wegen Zahlungsverzugs oder aus einem der Gründe des § 30 Abs 2 MRG – bleibt der Kautionsanspruch des Mieters bestehen. Der Vermieter darf offene Mietzinsforderungen mit der Kaution aufrechnen, muss aber den Restbetrag zurückzahlen. Umgekehrt darf der Mieter die Kaution nicht einseitig mit den letzten Monatsmieten „gegenverrechnen“ – das wäre eine eigenmächtige Verfügung und kann als Vertragsbruch gewertet werden. Wer seinen Mietvertrag kündigen möchte, sollte die Kaution separat und vollständig abwickeln.
Häufige Fragen zur Mietkaution in Österreich
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Wie wir Ihnen helfen können
Ob Ihr Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt, unzulässige Abzüge vornimmt oder Sie als Vermieter unsicher sind, welche Ansprüche berechtigt sind: Wir prüfen Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf. Unsere Kanzlei ist auf Immobilienrecht spezialisiert und begleitet Mieter wie Vermieter in Salzburg und ganz Österreich bei allen Fragen rund um die Mietkaution. Wenn Sie gleichzeitig eine Mietzinsüberprüfung in Betracht ziehen, beraten wir Sie gerne gebündelt. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Stand: April 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von verschiedenen Faktoren ab – lassen Sie sich beraten.