Eine geerbte Wohnung, ein geerbtes Haus – und dann beim Verkauf plötzlich ein Brief vom Finanzamt über 72.000 Euro. Der Irrtum sitzt tief: „Erbschaft ist in Österreich doch steuerfrei.“ Stimmt – für den Erbvorgang selbst. Aber sobald die geerbte Liegenschaft verkauft wird, greift die Immobilienertragsteuer nach § 30 EStG. Ob davon 4,2 % vom Verkaufspreis oder 30 % vom Gewinn wegfließen, entscheidet nicht der Erbfall, sondern der Tag, an dem der Erblasser die Liegenschaft einst gekauft hat. Dieser Leitfaden erklärt, warum die Spekulationsfrist für den Privatbereich Geschichte ist, wie Alt- und Neuvermögen im Erbgang weiterlaufen, wie Sie die Hauptwohnsitzbefreiung retten und wo bei Miterben die teure 50-%-Schwelle lauert.
Immobilienertragsteuer und Erbfall – warum der Kaufpreis der Mutter zählt
Ein typischer Fall aus unserer Beratung: Eine Tochter erbt von ihrer Mutter eine Altbauwohnung in der Salzburger Neustadt. Die Mutter hat 1988 um rund 55.000 Euro gekauft. Heute ist die Wohnung 380.000 Euro wert. Die Tochter rechnet mit 30 % Steuer auf den Gewinn – rund 97.000 Euro. Der Anwaltstermin bringt die Erleichterung: Weil die Mutter vor dem 1. April 2002 entgeltlich erworben hat, gilt Altvermögen. Die Pauschalbesteuerung nach § 30 Abs 4 Z 2 EStG führt zu 4,2 % des Verkaufspreises – 15.960 Euro. Ersparnis gegenüber der Fehlannahme: über 80.000 Euro.
Die Immobilienertragsteuer wurde mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 eingeführt und gilt seit 1. April 2012 für sämtliche privaten Veräußerungen von Grundstücken, Wohnungen und Häusern (§ 30 EStG). Der Sondersteuersatz beträgt 30 % auf den Veräußerungsgewinn (§ 30a Abs 1 EStG). Davor galt eine 10-jährige Spekulationsfrist – das Modell ist seit über einem Jahrzehnt Geschichte. Der Suchbegriff „Spekulationsfrist geerbte Immobilie“ führt aber Tag für Tag Leser zu uns, weil die Formulierung in Köpfen und älteren Ratgebern lebt.
Im Erbfall beginnt keine neue Spekulationsfrist zu laufen. Der steuerliche Anschaffungszeitpunkt bleibt beim Tag, an dem der Erblasser die Immobilie letztmals entgeltlich erworben hat – die Einantwortung setzt keine neue Uhr in Gang. Auch die Erbschaftssteuer ist seit 1. August 2008 abgeschafft. Was der Erbe an Abgaben trägt, sind Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragungsgebühr und – beim späteren Verkauf – die Immobilienertragsteuer. Parallel lohnt ein Blick auf die Grunderwerbsteuer beim Erbgang, die nach dem Stufentarif 0,5 % / 2 % / 3,5 % vom Grundstückswert anfällt. Die ImmoESt-Grundsystematik selbst haben wir im allgemeinen Ratgeber zur Immobilienertragsteuer aufbereitet; dieser Beitrag konzentriert sich auf den Erbfall.
Die Fußstapfentheorie – § 30 Abs 1 EStG im Erbgang
Der zentrale Paragraph für jeden Erbfall steht in § 30 Abs 1 Satz 3 EStG: Bei unentgeltlichem Erwerb sind der Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers maßgebend. Juristen nennen das die Fußstapfentheorie – der Erbe tritt steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers. Dieselbe Regel gilt für Schenkungen und Vermächtnisse; die Abgrenzung beleuchten wir im Beitrag zum Unterschied zur Lebzeitschenkung.
Praktisch bedeutet das: Erbt eine Tochter 2025 das Haus, das der Vater 1980 gekauft hat, gilt für sie steuerlich das Anschaffungsdatum 1980. Verkauft sie ein Jahr später, greift Altvermögen. Umgekehrt: Hat der Vater erst 2018 gekauft und verstirbt 2024, ist der Erwerb 2018 maßgebend – Neuvermögen. Die Steueruhr tickt weiter ab 2018. Entsprechend sind auch die ursprünglichen Anschaffungskosten der Ausgangspunkt für eine Gewinnberechnung – Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Vaters.
Die Mechanik wirkt auch über mehrere Generationen: Hat der Vater 1985 von seiner Mutter geerbt, die 1962 gekauft hatte, zählt für den heutigen Erben der Kauf 1962. Jeder unentgeltliche Erwerb zwischen zwei entgeltlichen Erwerben bleibt transparent. Das ist für die meisten Erben gute Nachricht, weil es fast immer Altvermögen bedeutet. Voraussetzung ist der Nachweis der Erwerbskette – idealerweise über historischen Grundbuchsauszug und Kaufvertrag des ursprünglichen Erwerbers.
Altvermögen oder Neuvermögen – warum 2002 alles entscheidet
Die Weiche zwischen günstiger Pauschalbesteuerung und voller Gewinnbesteuerung stellt sich ausschließlich am Stichtag 31. März 2002. Lag der letzte entgeltliche Erwerb des Erblassers vor dem 1. April 2002 und war die Liegenschaft zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen, gilt Altvermögen. Lag der Erwerb danach, gilt Neuvermögen. Innerhalb des Altvermögens kommt ein zweiter Stichtag hinzu: Eine Umwidmung Grünland zu Bauland nach dem 31. Dezember 1987 hebt die Bemessungsgrundlage auf 60 % des Erlöses.
Bei Altvermögen besteht grundsätzlich die Möglichkeit, statt der Pauschalbesteuerung den tatsächlichen Gewinn nachzuweisen und diesen mit 30 % zu besteuern (§ 30 Abs 4 letzter Satz EStG). In der Praxis ist das so gut wie nie günstiger – die 14-%-Pauschale unterschreitet nahezu jeden realistischen Gewinn. Sinnvoll wird diese Option nur in Sonderkonstellationen: Verlust aus Teilabverkauf oder massive Investitionen kurz vor dem Verkauf. Wer unsicher ist, ob die eigene Liegenschaft als Alt- oder Neuvermögen gilt, sollte diese Frage vor Unterfertigung des Kaufvertrags klären. Eine nachträgliche Korrektur ist nur eingeschränkt möglich.
Hauptwohnsitzbefreiung beim Erben – wann sie greift, wann nicht
Die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG ist der stärkste Hebel zur Steuerersparnis – wenn sie greift, fällt keine ImmoESt an, unabhängig von Alt- oder Neuvermögen. Die 2-Jahres-Regel nach lit a setzt einen durchgehenden Hauptwohnsitz ab Anschaffung von mindestens zwei Jahren voraus. Die 5-aus-10-Regel nach lit b verlangt, dass in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz bestand. In beiden Varianten muss der Hauptwohnsitz bei oder in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Verkauf aufgegeben werden.
Der Verwaltungsgerichtshof hat mehrfach klargestellt: Die Hauptwohnsitzbefreiung ist ein höchstpersönliches Recht – sie geht nicht auf den Erben über, und die Hauptwohnsitzzeiten des Erblassers werden nicht angerechnet. Die Mutter kann 40 Jahre im Haus gewohnt haben; das reicht dem Finanzamt nicht, um den Verkauf durch die Tochter steuerfrei zu stellen.
Die gute Nachricht: Eigene Hauptwohnsitzzeiten des Erben zählen auch dann, wenn der Erbe damals noch nicht Eigentümer war. Das Kind, das bis zum 20. Lebensjahr im Elternhaus gemeldet war, hat rechtlich einen Hauptwohnsitz im Haus gehabt. Diese Zeiten zählen für die 5-aus-10-Variante. Wer lange genug gemeldet war und jetzt erbt, kann unter Umständen sofort steuerfrei verkaufen. Belegt wird die Meldung nach dem Meldegesetz durch ZMR-Auszüge.
Die 2-Jahres-Regel ist die zweite Option – interessant für Erben, die in das geerbte Objekt einziehen. Die Frist beginnt mit dem Eigentumserwerb, frühestens mit der Einantwortung. Wer direkt einzieht und zwei Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz dort hat, kann danach steuerfrei verkaufen. Der Verwaltungsgerichtshof hat 2024 zwei Präzisierungen gebracht: Erstens die Bestätigung der Flächenbegrenzung auf 1.000 m² Grundfläche – bei einem geerbten Haus auf 2.500 m² bleiben 60 % steuerverfangen. Zweitens: Das Zeitfenster zwischen Verkauf und Aufgabe des Hauptwohnsitzes darf etwa bis zu einem Jahr betragen, in Ausnahmefällen etwas länger.
Herstellerbefreiung – warum sie mit dem Tod endet
§ 30 Abs 2 Z 2 EStG befreit selbst hergestellte Gebäude von der ImmoESt, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht der Einkunftserzielung gedient hat. Klassisch: Der Bauherr, der sein Einfamilienhaus in Eigenregie errichtet hat. Die Befreiung betrifft den Gebäudeteil, nicht den Grund und Boden. Auch sie ist höchstpersönlich. Konkret: Der Vater hat 1995 sein Haus selbst gebaut. Hätte er 2020 verkauft, wären 0 Euro ImmoESt angefallen. Stirbt er 2024 und der Sohn verkauft 2026, gilt die Befreiung nicht mehr. Stattdessen greift Pauschal- oder Gewinnbesteuerung – je nach Erwerbszeitpunkt des Grund und Bodens. Bei einem geerbten Eigenbau-Haus mit 700.000 Euro Verkaufspreis können das 29.400 Euro (Altvermögen-Pauschale) oder deutlich mehr werden.
Daraus folgt ein Gestaltungssignal: Wer ein selbst errichtetes Haus besitzt und mit Verkaufsgedanken spielt, sollte den Verkauf zu Lebzeiten abschließen – oder das Haus rechtzeitig durch Lebzeitschenkung übertragen, abgesichert durch Fruchtgenuss oder Wohnrecht. Die steuerliche Behandlung der Liegenschaft bleibt zwar ähnlich (auch der Beschenkte tritt in die Fußstapfen), aber es gibt andere Gestaltungsoptionen, die im Todesfall wegfallen.
Miterben und Erbteilung – die 50-%-Schwelle
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht nach der Einantwortung eine Miteigentumsgemeinschaft nach den §§ 825 ff ABGB. Vor der Einantwortung spricht man von der Verlassenschaft. Das österreichische Recht kennt – anders als das deutsche – keine Gesamthands-Erbengemeinschaft; nach der Einantwortung sind die Miterben schlichte Miteigentümer mit ideellen Anteilen.
Der Regelfall: Ein Kind möchte die Liegenschaft übernehmen, die anderen werden ausbezahlt. Diese Abschichtung heißt Erbteilungsübereinkommen. Steuerlich entscheidet sich alles an einer Frage – woher kommt die Ausgleichszahlung? Stammt sie aus dem Nachlass selbst (etwa Bankguthaben des Erblassers), ist die Erbteilung aus Nachlassmitteln unentgeltlich und löst keine ImmoESt aus. Das übernehmende Kind tritt für seinen Anteil in die Fußstapfen des Erblassers, für die abgefundenen Anteile ebenfalls. Das ist der steuerlich elegante Weg.
Ist der Nachlass nicht liquid genug und muss das übernehmende Kind aus eigener Tasche zahlen, wird es komplizierter. Die Finanzverwaltung und die ständige Rechtsprechung gehen davon aus, dass eine Ausgleichszahlung von mehr als 50 % des Verkehrswerts das Rechtsgeschäft als entgeltlich qualifiziert. Folge: Für den entgeltlichen Anteil wird ImmoESt ausgelöst. Die weichenden Erben gelten wirtschaftlich als Verkäufer – bei Altvermögen mit 4,2 % auf die Ausgleichszahlung, bei Neuvermögen mit 30 % auf ihren anteiligen Gewinn.
Daraus ergibt sich ein konkreter Gestaltungshebel: Wenn die Ausgleichszahlung knapp unter der 50-%-Schwelle bleibt, bleibt das gesamte Rechtsgeschäft unentgeltlich. Oft bietet sich eine Kombination an: Liquide Nachlasswerte werden vorrangig zur Abschichtung verwendet, fehlende Beträge werden durch Ratenvereinbarungen, Wohnrecht oder Fruchtgenuss ausgeglichen. Diese Gestaltung gehört in das Erbteilungsübereinkommen und sollte vor der Einantwortung durchgerechnet werden.
Praxisfälle mit Rechnung – von 0 bis 72.000 Euro
Fall 1 – Erblasser kaufte 2010, Erbin verkauft ohne Einzug
Der Vater hat 2010 ein Einfamilienhaus in Salzburg-Süd um 280.000 Euro erworben. Er verstirbt 2024, die Tochter erbt und verkauft 2026 um 520.000 Euro. Neuvermögen. Gewinn vereinfacht 240.000 Euro. ImmoESt: 30 % davon, also 72.000 Euro. Die Tochter hat nie im Haus gewohnt – keine Hauptwohnsitzbefreiung. Separat fallen im Erbgang bereits GrESt (Stufentarif) und Grundbuchsgebühren an.
Fall 2 – Omas Altbauwohnung, Kauf 1988
Die Großmutter erwarb 1988 eine Eigentumswohnung in Salzburg-Lehen. Sie verstirbt 2025, der Enkel erbt und verkauft 2026 um 380.000 Euro. Altvermögen ohne Umwidmung. Pauschalsatz 4,2 %. ImmoESt: 15.960 Euro. Der Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Gewinnes wäre rechtlich möglich, hier aber nicht sinnvoll.
Fall 3 – Sohn zieht ein, verkauft nach drei Jahren
Der Sohn erbt 2023 das Elternhaus, zieht sofort ein, meldet Hauptwohnsitz, verkauft 2026. Durchgehend mehr als zwei Jahre Hauptwohnsitz ab Eigentumserwerb, Aufgabe mit Verkauf – Hauptwohnsitzbefreiung nach lit a greift. 0 Euro ImmoESt. Voraussetzung: lückenloser Meldezettel, ZMR-Historie belegbar, Flächengrenze von 1.000 m² Grund nicht überschritten.
Fall 4 – Tochter knapp unter fünf Jahren gemeldet
Die Tochter war von 1995 bis 2020 am elterlichen Hauptwohnsitz gemeldet, zieht 2020 nach Wien. Mutter verstirbt 2024, Einantwortung 2025, Verkauf 2026. Für die 5-aus-10-Regel zählt der Zeitraum 2016 bis 2026 – die Tochter war 2016 bis 2020 gemeldet, also vier Jahre. Die fünf Jahre sind knapp verfehlt, die Befreiung greift nicht. Wäre sie 2021 ausgezogen, hätte es innerhalb des Fensters fünf Jahre ergeben. Solche Monatsfragen entscheiden über fünfstellige ImmoESt-Beträge.
Fall 5 – Drei Kinder, Ausgleich aus Nachlass
Drei Geschwister erben die Wohnung mit Verkehrswert 600.000 Euro zu je einem Drittel. Der Nachlass enthält zusätzlich 420.000 Euro Bankguthaben. Kind A übernimmt die Wohnung, B und C erhalten je 200.000 Euro aus dem Bankguthaben. Erbteilung aus Nachlassmitteln – unentgeltlich. Keine ImmoESt. Kind A tritt für die gesamte Wohnung in die Fußstapfen der Mutter.
Fall 6 – Drei Kinder, Ausgleich aus Privatmitteln
Gleiche Wohnung, 600.000 Euro, aber der Nachlass ist sonst leer. Kind A zahlt B und C je 200.000 Euro aus Privatvermögen – insgesamt 400.000 Euro, 66,67 % des Verkehrswerts. Schwelle überschritten, das Geschäft gilt als entgeltlich. Bei Altvermögen (Mutter kaufte 1985): 4,2 % auf 200.000 Euro = 8.400 Euro ImmoESt pro weichendem Erben. Gestaltung: Hätte A nur 290.000 Euro (48,3 %) an B und C zusammen gezahlt und den Rest durch ein lebenslanges Wohnrecht abgegolten, wäre die Schwelle unterschritten und die ImmoESt entfallen.
Fall 7 – Geerbtes Eigenbau-Haus, Herstellerbefreiung verloren
Der Vater baute 2005 ein Einfamilienhaus in Eigenregie auf einem 1995 gekauften Grund. Nie vermietet. Ein Verkauf zu Lebzeiten hätte die Herstellerbefreiung getragen. Der Vater verstirbt 2024, der Sohn verkauft 2026 um 700.000 Euro. Für den Sohn greift die Befreiung nicht. Einordnung nach Grundstück: Altvermögen, Pauschalsatz 4,2 %. ImmoESt: 29.400 Euro – die der Vater noch hätte vermeiden können.
Häufige Fehler und die ImmoESt-Check-Liste
Die ImmoESt im Erbfall ist ein Gestaltungsthema – Entscheidungen müssen vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag fallen. Die folgenden Fehler sehen wir in unserer Salzburger Praxis am häufigsten.
Wer unsicher ist, wie der eigene Fall steuerlich einzuordnen ist, sollte vor dem Kaufvertrag die folgenden Punkte durchgehen. Die Check-Liste ersetzt keine Beratung im Einzelfall, hilft aber, die richtigen Fragen zu stellen – gegenüber Notar, Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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Wie wir Ihnen helfen können
Die Immobilienertragsteuer im Erbfall ist ein Gestaltungsthema – und Gestaltung bedeutet, Entscheidungen vor dem Kaufvertrag zu treffen. Wir prüfen für Sie die Einordnung als Alt- oder Neuvermögen, klären die Hauptwohnsitzbefreiung anhand Ihrer ZMR-Historie, rechnen die 50-%-Schwelle bei Miterben durch und strukturieren das Erbteilungsübereinkommen steueroptimal. Wenn eine Selbstberechnung bereits erfolgt ist, überprüfen wir diese auf Fehler und leiten bei Bedarf die Rechtsmittel in die Wege.
In Salzburg begleiten wir Erben, Miterbengemeinschaften und Übernehmer seit Jahrzehnten durch ImmoESt-Fragen. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie eine geerbte Wohnung oder ein geerbtes Haus verkaufen wollen oder vor einer Miterben-Abschichtung stehen. Wir klären Ihre Situation, zeigen Handlungsoptionen auf und gestalten den Verkauf so, dass Sie keine Steuer zahlen, die bei richtiger Einordnung entfallen würde.
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine rechtliche Einordnung und ersetzt keine individuelle Beratung. Stand: April 2026.