Eine Liegenschaft zu Lebzeiten an ein Kind oder einen Enkel zu übertragen, gehört zu den häufigsten Gestaltungen der Nachlassplanung in Österreich. Wer die Schenkung aber ohne Blick auf die §§ 780 ff ABGB macht, handelt sich regelmäßig das ein, was er eigentlich verhindern wollte: einen Pflichtteilsstreit zwischen den Geschwistern Jahre später. Zwei deutsche Irrtümer halten sich hartnäckig – die vermeintliche 10-Jahres-Frist und der Glaube, ein vorbehaltener Fruchtgenuss würde „neutralisieren“. Beides stimmt in Österreich nicht. Dieser Leitfaden zeigt aus Gestaltungsperspektive des Schenkers, welche Weichen früh gestellt werden müssen: zwischen Pflichtteilsberechtigten und Dritten, mit oder ohne Anrechnungsklausel, ob Fruchtgenuss, Pflichtteilsverzicht oder Übergabsvertrag mit Ausgleich. Stand: April 2026.
Warum eine Liegenschaftsschenkung selten pflichtteilsneutral ist
In der Beratung zeigt sich regelmäßig dasselbe Missverständnis: Eine lebzeitige Schenkung sei aus dem späteren Erbfall „heraus“. Das Gegenteil ist in Österreich der Fall. Die §§ 780 bis 792 ABGB ziehen Schenkungen des Erblassers grundsätzlich in die Pflichtteilsrechnung hinein, und zwar auch dann, wenn Jahrzehnte zwischen Schenkung und Tod liegen. Der Gesetzgeber nimmt damit ausdrücklich in Kauf, dass vermeintlich abgeschlossene Vermögenstransfers durch Pflichtteilsberechtigte wieder aufgebrochen werden können.
Das Pflichtteilsrecht kennt zwei Hebel, die systematisch unterschieden werden müssen. Der erste ist die Hinzurechnung nach § 780 ABGB: Die Schenkung wird dem Nachlass rechnerisch hinzugezählt, um die Bemessungsgrundlage des Pflichtteils zu erhöhen. Aus dieser erhöhten Basis ergibt sich ein höherer Pflichtteil für alle Pflichtteilsberechtigten. Der zweite ist die Anrechnung nach § 787 ABGB: War die Empfängerin der Schenkung selbst pflichtteilsberechtigt – Kind, Ehegatte, eingetragener Partner –, wird der Wert auf ihren eigenen Pflichtteil angerechnet. Sie bekommt aus dem Nachlass entsprechend weniger. Die Hebel wirken parallel und greifen unabhängig voneinander. Für den Schenker ist das der zentrale Gestaltungspunkt: Wer die Hinzurechnung und Anrechnung nicht bewusst im Vertrag regelt, überlässt die Auslegung später einem Gericht. Einen Überblick zum Gesamtkonzept bietet unser Beitrag zur vorweggenommenen Erbfolge; die Anspruchsperspektive des übergangenen Kindes finden Sie in unserem Beitrag zur Pflichtteilsergänzung.
Pflichtteilsberechtigter oder Dritter – die entscheidende Weiche
§ 782 Abs 1 ABGB differenziert danach, ob die Schenkung an eine pflichtteilsberechtigte Person geht oder an einen Dritten. Pflichtteilsberechtigt sind in Österreich die Kinder und Kindeskinder des Erblassers sowie der Ehegatte und der eingetragene Partner. Eltern und Großeltern sind seit dem Erbrechtsänderungsgesetz 2015 nicht mehr pflichtteilsberechtigt. Lebensgefährten waren es nie. Enkel werden erst pflichtteilsberechtigt, wenn der Elternteil, über den sie abgeleitet wären, bereits verstorben ist – das Repräsentationsprinzip des § 757 ABGB.
An dieser Weiche hängt alles. Schenkungen an Pflichtteilsberechtigte sind zeitlich unbegrenzt hinzuzurechnen. Eine Liegenschaft, die ein Vater 1998 seiner Tochter übertragen hat, zählt bei seinem Tod im Jahr 2030 noch voll in die Pflichtteilsrechnung. Schenkungen an Dritte – etwa die Lebensgefährtin, einen Neffen, eine karitative Einrichtung oder auch den Enkel bei lebendem Elternteil – werden dagegen nur hinzugerechnet, wenn sie innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Tod stattgefunden haben. Wer also der langjährigen Lebensgefährtin die Wohnung überträgt, erreicht das Ziel der Pflichtteilsminderung – sofern die Schenkung ohne jeden Rückbehalt ausgeführt wird und der Schenker danach mindestens zwei Jahre lebt.
Die Konsequenz: In Patchwork-Konstellationen mit Kindern aus erster Ehe im Hintergrund sollte die Schenkung früh geplant werden – nicht im Pflegeheim. Wer dem bevorzugten Kind die Liegenschaft geben will, muss wissen, dass keine Frist ihn je aus dem Anrechnungsmechanismus hinausbringt. Dort kommt es auf die Vertragsgestaltung an, nicht auf das Verstreichen der Zeit. Welche familiären Konstellationen überhaupt pflichtteilsbegründend sind, zeigt unser Beitrag zur Pflichtteilsberechnung.
Zwei-Jahres-Frist und die Fruchtgenuss-Falle (§ 782 Abs 2 ABGB)
Der vermeintliche Ausweg über die Zwei-Jahres-Frist wird in der Praxis durch einen Punkt entwertet, der viele Schenker überrascht: § 782 Abs 2 ABGB knüpft den Fristbeginn nicht an den Tag der Schenkungsurkunde, sondern an den Zeitpunkt, zu dem das Vermögensopfer tatsächlich erbracht ist. Solange sich der Schenker ein Fruchtgenussrecht nach § 509 ABGB oder ein Wohnungsrecht nach § 521 ABGB zurückbehält, gilt das Vermögensopfer noch nicht als erbracht. Die Frist beginnt erst mit dem Wegfall des Vorbehalts – praktisch mit dem Tod des Schenkers. Der OGH hat diese Linie seit der Leitentscheidung 6 Ob 230/13a konsequent verfolgt und zuletzt in einer Entscheidung aus 2026 erneut bestätigt.
Das hat unangenehme Folgen für eine häufig gewählte Konstruktion: Großeltern übertragen das Haus an den Enkel, behalten aber den Fruchtgenuss, um die Mieteinnahmen zu sichern. Sie nehmen an, nach zwei Jahren sei die Schenkung pflichtteilsrechtlich „fest“. Tatsächlich läuft die Frist gar nicht, solange der Fruchtgenuss besteht. Stirbt der Schenker zwanzig Jahre nach der Urkunde, wird die Schenkung behandelt, als wäre sie erst im Todeszeitpunkt erfolgt. Auch die Bewertungsbasis verschiebt sich: § 785 ABGB stellt auf den Zeitpunkt des Vermögensopfers ab, bei Fruchtgenussvorbehalt also auf den Todestag – mit dem aktuellen Verkehrswert, ohne VPI-Aufwertung. Die Details zur Judikaturlinie stehen in unserem Beitrag zur Pflichtteilsbewertung bei Immobilien.
Die Falle wirkt auch in die andere Richtung: Wer an einen Dritten – etwa die Lebensgefährtin – so überträgt, dass die Schenkung außerhalb der Zwei-Jahres-Frist landet, darf sich kein Rückbehaltsrecht einbauen. Kein Wohnrecht, kein Fruchtgenuss, kein Widerrufsvorbehalt für den Trennungsfall. Auch ein faktisches Weiterbewohnen kann als stillschweigender Vorbehalt ausgelegt werden und die Frist blockieren. Die einzige saubere Struktur: Schenkung ohne Rückbehalt, volle zivilrechtliche Übergabe, dann das Zwei-Jahres-Fenster abwarten.
Was wird angerechnet – und mit welchem Wert?
§ 781 ABGB definiert Schenkung im Sinne des Pflichtteilsrechts breiter als das Alltagsverständnis. Erfasst ist jede unentgeltliche Zuwendung aus dem Vermögen des Erblassers, einschließlich der gemischten Schenkung, des Verzichts auf Vermögensrechte, der Ausstattungen nach § 788 ABGB (Starthilfe für das Studium, Heiratsgut) sowie Zuwendungen aus einer Privatstiftung. Nicht erfasst sind Gelegenheitsschenkungen, laufender Unterhalt und Leistungen aus sittlicher Pflicht in kleinem Umfang. Die Grenze zwischen anrechenbarer Ausstattung und nicht anrechenbarem Unterhalt führt regelmäßig zu Streit – etwa wenn ein Kind in der Studienzeit eine Eigentumswohnung geschenkt bekommen hat.
Der Wert der Schenkung ergibt sich aus § 785 ABGB. Bewertet wird die Sache zum Zeitpunkt des tatsächlichen Empfangs – bei reiner Schenkung ohne Rückbehalt der Tag der Einverleibung im Grundbuch. Dieser Wert wird dann nach dem Verbraucherpreisindex (VPI) auf den Todestag aufgewertet. Pflichtteilsbasis ist also nicht der Verkehrswert vor fünfzehn Jahren, sondern der an die Inflation angepasste Wert. Bei Fruchtgenussvorbehalt rutscht der Bewertungszeitpunkt auf den Todestag, dann entfällt die Indexierung, weil der Wert ohnehin aktuell ist. Der Grundstückswert der Grunderwerbsteuer taugt nicht als Pflichtteilsbasis – er liegt regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert. Wer eine belastbare Zahl will, sollte schon zum Schenkungszeitpunkt einen kurzen Bewertungsbericht beilegen; das erspart im Streitfall das Gutachterduell zu Lasten des Begünstigten.
Das Beispiel zeigt, warum die schlichte Schenkung ohne vertragliche Regelung fast immer in einer Pflichtteilsergänzungsklage mündet, wenn es weichende Geschwister gibt. A muss 90.000 EUR aus dem eigenen Vermögen aufbringen oder sich schlimmstenfalls von der Liegenschaft trennen. Wer Ruhe schaffen will, muss das in den Vertrag hineinschreiben.
Werkzeugkasten: Anrechnungsklausel, Erlass, Pflichtteilsverzicht
Die Rechtsordnung stellt drei Hauptinstrumente zur Verfügung, mit denen Schenker die pflichtteilsrechtlichen Folgen bewusst steuern. Keines davon passt in jede Konstellation – die Kunst liegt in der Kombination.
Anrechnungsklausel – der Pflichtbestandteil jedes Schenkungsvertrags
§ 787 ABGB ordnet die Anrechnung beim Beschenkten grundsätzlich automatisch an. Trotzdem sollte jeder Schenkungs- oder Übergabsvertrag eine ausdrückliche Klausel enthalten. Der Grund ist prozessual: Im Erbfall lässt sich über die Reichweite der gesetzlichen Anrechnung streiten – ob es eine Ausstattung war, ob ein Vorempfang vorlag, ob der Erblasser die Anrechnung konkludent erlassen wollte. Eine ausdrückliche Klausel nimmt diese Diskussion aus dem Verfahren heraus.
Erlass der Anrechnung nach § 790 ABGB – begrenzte Reichweite
Der Schenker kann die Anrechnung auf den Pflichtteil des Beschenkten ausdrücklich erlassen – die Schenkung wird dann nicht von dessen Pflichtteil abgezogen, die Beschenkte bekommt ihren vollen Pflichtteil zusätzlich aus dem Nachlass. Das wirkt aber nur im freien Dispositionsanteil, dem nicht pflichtteilsgeschützten Bereich. Die Pflichtteile der anderen Kinder kann der Schenker durch einen Erlass nicht verkürzen. Ihre Bemessungsgrundlage steigt durch die Hinzurechnung der Schenkung weiterhin, die Pflichtteilsergänzung bleibt eine realistische Option. Der Erlass ist also kein Mittel, um weichende Kinder unter ihren Pflichtteil zu drücken.
Pflichtteilsverzicht nach § 551 ABGB – der Königsweg
Das einzige Instrument, das eine Liegenschaftsschenkung auch gegenüber einem weichenden Kind vollständig pflichtteilsfest macht, ist der Pflichtteilsverzicht nach § 551 ABGB. Er ist ein Vertrag zwischen dem Erblasser und dem Pflichtteilsberechtigten, in dem dieser auf seinen Pflichtteil verzichtet. Die Form ist streng: Notariatsakt, persönlich abgeschlossen, nur zu Lebzeiten möglich. Er wirkt für den gesamten Nachlass, auf Wunsch auch beschränkt auf einzelne Vermögensstücke. Wer dem begünstigten Kind die Liegenschaft gibt und zugleich mit dem weichenden Kind einen Notariatsakt über den Pflichtteilsverzicht abschließt – oft gegen eine heute ausgezahlte Ausgleichssumme –, stellt das Resultat dauerhaft außer Streit. Die Details zum Instrument finden Sie im Kontext von Enterbung und Pflichtteilsminderung.
Ein ehrlicher Hinweis gehört dazu: Der Pflichtteilsverzicht funktioniert nur mit Mitwirkung des weichenden Kindes. Verweigert es den Notariatsakt, bleibt dem Schenker nur die Enterbung nach den engen Tatbeständen der §§ 769 ff ABGB oder die Pflichtteilsminderung wegen gestörten Naheverhältnisses, die den Pflichtteil nur halbiert. Wer einen Verzicht nicht erreichen kann, muss mit dem Restrisiko der Pflichtteilsergänzung leben und dem Übernehmer Liquidität an die Seite stellen – etwa über eine Lebensversicherung oder die Stundungsmöglichkeit nach § 791 ABGB.
Drei häufige Konstellationen und wie man sie sauber löst
Der Alltag eines Schenkers spielt sich in wenigen wiederkehrenden Konstellationen ab. Drei davon tauchen in der Salzburger Kanzleipraxis besonders häufig auf.
Die erste Konstellation – ein Kind bevorzugen – ist der Brot-und-Butter-Fall der Nachlassplanung. Das Haus geht an die Tochter, die vor Ort lebt und die Eltern pflegt; der Sohn im Ausland soll eine Ausgleichszahlung bekommen. Wer das sauber macht, verbindet die Schenkung mit einem zeitgleichen Notariatsakt, in dem der Sohn gegen einen heute bar ausgezahlten Betrag auf seinen Pflichtteil verzichtet. Die Zahl wird frei verhandelt; sie liegt häufig unter dem rechnerischen Pflichtteil, weil der Sohn Liquidität heute gegen eine ungewisse Durchsetzung in zwanzig Jahren tauscht. Das Thema ist vom Tisch, die Tochter behält die Liegenschaft ungeteilt, der Sohn bekommt Planungssicherheit.
Die zweite Konstellation – Übertragung an den Enkel bei lebendem Kind – nutzt das Fristprivileg der Schenkung an Nicht-Pflichtteilsberechtigte. Der Enkel ist nach § 757 ABGB nicht pflichtteilsberechtigt, solange sein Elternteil lebt. Überlebt der Großvater die Zwei-Jahres-Frist, ist die Schenkung pflichtteilsrechtlich neutral. Ohne Fruchtgenuss läuft die Frist überhaupt, mit Fruchtgenuss nie. Wer diesen Weg wählt, muss sich vom Nutzen der Liegenschaft endgültig verabschieden und zwei Jahre überleben – die Restlebenserwartung spielt dabei eine realistische Rolle, die offen anzusprechen ist.
Die dritte Konstellation – Schenkung an eine Dritte, typisch die Lebensgefährtin – ist pflichtteilsrechtlich die dankbarste, weil die Zwei-Jahres-Frist greift. Der Haken liegt im Vollzug: ohne Rückbehalt, ohne Widerrufsrecht, ohne faktische Mitnutzung. Auch eine Rückübertragungspflicht bei Beziehungsende blockiert das Vermögensopfer. Das Trennungsrisiko trägt der Schenker allein – das ist der Preis für die pflichtteilsrechtliche Neutralität und eine Entscheidung, die vor der Unterschrift nüchtern getroffen werden muss.
Übergabsvertrag statt reiner Schenkung – Gegenleistungen dosieren
In vielen Fällen ist die reine Schenkung gar nicht der richtige Vertrag. Stattdessen wird ein Übergabsvertrag gewählt, in dem der Übernehmer Gegenleistungen erbringt: ein Wohnrecht für die Eltern, eine Ausgleichszahlung an die Geschwister, eine Pflegeverpflichtung, ein Ausgedinge. Zivilrechtlich handelt es sich um einen gemischten Vertrag, pflichtteilsrechtlich relevant ist nur der unentgeltliche Teil – die Differenz zwischen Verkehrswert und kapitalisierter Gegenleistung. Das ist auf den ersten Blick eine gute Nachricht, entpuppt sich im Detail aber als Kipppunkt.
Die steuerliche Schwelle liegt bei fünfzig Prozent. Übersteigt die Gegenleistung die Hälfte des Verkehrswerts, gilt der Vorgang ertragsteuerlich als entgeltlich – Immobilienertragsteuer nach § 30 EStG beim Übergeber, dreißig Prozent auf den Gewinn. Unter der Schwelle bleibt es eine Schenkung mit Gegenleistung, ohne ImmoESt, aber mit voller Pflichtteilsrelevanz des unentgeltlichen Teils. Der Kipppunkt ist heikel, weil sich die Kapitalisierung von Wohnrechten und Pflegeverpflichtungen durch kleine Parameteränderungen verschiebt.
In der Kanzleipraxis passiert der Fehler regelmäßig bei landwirtschaftlichen oder gewerblichen Übergaben, in denen die Pflegeverpflichtung großzügig kapitalisiert wird und eine Ausgleichszahlung an Geschwister dazukommt. Wer Wohnrecht, Ausgedinge, Pflege und Geldleistung kombiniert, sollte die Gesamtkapitalisierung vor der Urkunde durchrechnen – mit einer Zehn-Prozent-Reserve zur Schwelle. Die Kapitalisierungsansätze und die Streitanfälligkeit der Pflegeklauseln stehen im Beitrag zum Übergabsvertrag mit Gegenleistungen.
Was kostet die Schenkung? GrESt, Grundbuch, Notariat 2026
Der Kostenblock der Liegenschaftsschenkung ist im Familienkreis überschaubar. Ein Schenkungsvertrag über eine Wohnung mit 350.000 EUR Grundstückswert verursacht Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragungsgebühr und Urkundenkosten zusammen deutlich unter fünf Prozent des Werts. Teurer wird es nur, wenn man die Pflichtteilsplanung weglässt.
Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert nach dem Pauschalverfahren oder aus einem Sachverständigengutachten – nicht der Verkehrswert. Eine Wohnung mit 500.000 EUR Verkehrswert hat regelmäßig einen Grundstückswert zwischen 300.000 und 380.000 EUR. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am niedrigeren Wert. Die pflichtteilsrechtliche Basis bleibt aber der höhere Verkehrswert mit VPI-Aufwertung. Der steuerliche Wert taugt nicht als Maßstab für die Pflichtteilsplanung. Die reine Steuer- und Gebührenseite ist in unserem Beitrag „Immobilie schenken – Kosten und Steuern“ aufgearbeitet.
Eine separate Schenkungsmeldung nach § 121a BAO ist bei Liegenschaften nicht nötig – die GrESt-Anzeige erledigt das mit. Wichtig: Wenn begleitend Geldbeträge fließen (Ausgleichszahlung an ein Geschwister), greift die Schenkungsmeldepflicht ab 50.000 EUR im Familienkreis, ab 15.000 EUR bei Dritten. Das wird regelmäßig vergessen.
Die sieben häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden
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Brandauer Rechtsanwälte begleitet Schenker, Übernehmer und weichende Angehörige in Salzburg und ganz Österreich bei der Planung von Liegenschaftsschenkungen und Übergabsverträgen. Wir beginnen mit der Analyse der Familien- und Vermögenssituation, rechnen die Pflichtteile in mehreren Szenarien durch und entwerfen die passende Vertragsstruktur – mit Anrechnungsklausel, Pflichtteilsverzicht, abgestimmten Ausgleichszahlungen, Stundungsregelungen nach § 791 ABGB und, wo sinnvoll, mit vertraglich vereinbartem Fruchtgenuss unter bewusster Inkaufnahme der Fristblockade. Bei Übergabsverträgen prüfen wir die Fünfzig-Prozent-Schwelle im Detail, um unerwartete Immobilienertragsteuer zu vermeiden. Überblick zum Leistungsspektrum auf unseren Schwerpunktseiten Erbrecht und Testamente und Schenkungsverträge. Eine sauber strukturierte Liegenschaftsschenkung ist Arbeit für ein bis zwei Wochen – ein Pflichtteilsprozess zieht sich oft über Jahre. Kontaktieren Sie uns, wir klären Ihre Ausgangslage und zeigen Ihnen den besten Weg zum Ziel.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von zahlreichen Faktoren ab – insbesondere von der Familienkonstellation, den konkreten Vertragsklauseln, allfälligen Rückbehalten und der Bewertung der Liegenschaft. Stand: April 2026.