Seit 1. Juli 2023 kennt jeder Wohnungssuchende den Grundsatz: Wer den Makler bestellt, der zahlt. Bei Bürovermietungen, Geschäftslokalen und Lagerflächen gilt dieser Gedanke allerdings nicht. Das Bestellerprinzip nach § 30c MaklerG erfasst ausschließlich die Wohnraummiete — die gewerbliche Vermittlung bleibt beim klassischen Auftraggeberprinzip mit Höchstsätzen nach § 20 IMV. Unternehmer, die ihre erste Gewerbefläche mieten, werden oft mit einer Provisionsforderung konfrontiert, die sie aus der Wohnungssuche nicht kennen. Dieser Beitrag zeigt, warum die Abgrenzung zwischen Wohn- und Geschäftsraum entscheidet, wie hoch die Provision sein darf, wann Doppeltätigkeit zulässig ist und welche Praxisfallen auch erfahrene Vermieter regelmäßig übersehen.
Bestellerprinzip in Österreich: Warum es bei Gewerbeimmobilien nicht gilt
Mit dem Immobilienmaklergesetz-Änderungsgesetz (BGBl I 2023/11) wurde zum 1. Juli 2023 in § 30c MaklerG festgeschrieben: Bei der Vermittlung einer Wohnraummiete darf der Makler nur von jener Partei Provision verlangen, die ihn zuerst schriftlich beauftragt hat. Jede abweichende Vereinbarung mit der anderen Partei ist nichtig — seither bezahlen Wohnungssuchende keine „versteckte Vermieter-Provision“ mehr.
Die gesetzliche Entscheidung ist aber bewusst auf die Wohnraummiete beschränkt. Weder beim Kauf noch bei der Pacht, weder bei Ferienwohnungen noch bei Geschäftsraum greift das Bestellerprinzip. Dort bleibt es beim Auftraggeberprinzip: Wer den Makler beauftragt, schuldet die Provision. Der Gesetzgeber argumentiert mit der strukturellen Unterschiedlichkeit der Märkte — der gewerbliche Mieter gilt als Unternehmer, der geschäftsfähig mit dem Makler verhandeln kann. Eine vertiefte Darstellung des gesamten Provisionsrechts finden Sie in unserem Leitfaden zur Maklerprovision in Österreich 2026.
In der Praxis führt das zu einem konkreten wirtschaftlichen Unterschied. Mietet eine Steuerberatungskanzlei ein Büro über einen Makler, den der Vermieter beauftragt hat, darf der Makler trotzdem auch von der Kanzlei Provision verlangen — sofern auch die Kanzlei einen Maklerauftrag unterschreibt oder in Kenntnis einer Doppeltätigkeit die Dienstleistung entgegennimmt. Für ein mittelgroßes Büro summiert sich das schnell auf einen fünfstelligen Betrag.
Wohnraum versus Geschäftsraum: Die entscheidende Weichenstellung
Die zentrale Frage im Einzelfall lautet daher: Ist das konkrete Objekt rechtlich Wohnraum oder Geschäftsraum? Die Abgrenzung entscheidet über das gesamte Regime — Höchstsätze, Rücktrittsrechte, Aufklärungspflichten, Nichtigkeitsfolgen. Maßstab ist der vereinbarte Mietzweck: Wird die Fläche zu eigenen Wohnzwecken genutzt, liegt Wohnraum vor; überwiegt der gewerbliche oder freiberufliche Zweck, handelt es sich um Geschäftsraum. Bei Mischobjekten entscheidet nach ständiger Rechtsprechung (RS0066884) das wirtschaftliche Überwiegen.
Wer die Wohnraum-Regeln auf Geschäftsraum überträgt, verwechselt zwei grundverschiedene Regime. Umgekehrt ist der Versuch riskant, ein gewerblich genutztes Objekt als „Wohnzweck“ zu deklarieren — Gerichte prüfen die tatsächliche Nutzung. Wer 60 Prozent der Fläche als Büro nutzt, fällt unter die gewerblichen Regeln — auch wenn der Vertrag „Wohnungsmietvertrag“ überschrieben ist.
Eine zweite Unterscheidung betrifft die Verbrauchereigenschaft. Der Schutz der §§ 30a–30c MaklerG setzt voraus, dass der Mieter Verbraucher im Sinne des § 1 KSchG ist. Gewerbliche Mieter sind regelmäßig Unternehmer (§ 1 UGB), auch beim Einzelunternehmen. Nur in der Gründungsphase kann § 1 Abs 3 KSchG punktuell greifen.
Provisionsvereinbarung bei Geschäftsraummiete: freie Gestaltung mit Grenzen
Bei Geschäftsraummieten gilt Vertragsfreiheit — allerdings nicht grenzenlos. Die Eckpunkte des Maklergesetzes bleiben auch im B2B-Verhältnis anwendbar: Der Provisionsanspruch entsteht nach § 6 MaklerG erst mit rechtswirksamem Abschluss, § 7 MaklerG verlangt adäquate Kausalität, und § 10 MaklerG regelt die Fälligkeit mit Zustandekommen des Mietvertrags. Diese Regeln gelten unabhängig davon, ob die Parteien Verbraucher oder Unternehmer sind.
Gerade § 15 MaklerG — die Provisionsgefährdung — wird in der gewerblichen Praxis oft unterschätzt. Wer nach monatelanger Verhandlung über eine Lagerhalle den Kontakt zum Vermieter über Dritte herstellt, um den Makler zu umgehen, riskiert die volle Provisionspflicht. Ebenso bei Ersatzgeschäften: Wer statt der angebotenen 800 m²-Halle zwei Monate später eine 1.200 m²-Halle desselben Vermieters anmietet, schuldet regelmäßig die volle Maklerprovision — die Rechtsprechung wertet das als wirtschaftlich gleichwertiges Ersatzgeschäft.
Für die praktische Gestaltung empfehlen wir, die Provisionsvereinbarung bereits vor der Besichtigung schriftlich zu fixieren — mit Höhe der Provision, Fälligkeitszeitpunkt, Regelung für Vertragsänderungen und Verzicht bei gleichwertigem Ersatzgeschäft. Für B2B-Immobilientransaktionen, bei denen die Abgrenzung zwischen Asset Deal und Share Deal relevant wird, haben wir die wesentlichen Unterschiede im Beitrag Unternehmenskauf: Asset Deal oder Share Deal zusammengefasst.
Höchstprovision nach § 20 IMV: 3 Bruttomonatsmieten je Partei
Die Immobilienmaklerverordnung (IMV, BGBl II 1996/297 idgF) deckelt die Maklerprovision auch im gewerblichen Bereich. Nach § 20 IMV beträgt die Höchstprovision bei Geschäftsraummieten 3 Bruttomonatsmieten je Vertragspartei, zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer — ohne Staffelung nach Vertragsdauer. Bei Doppeltätigkeit dürfen von jeder Seite bis zu 3 Bruttomonatsmieten verlangt werden, insgesamt also bis zu 6 Bruttomonatsmieten plus USt.
Die Berechnungsbasis verdient Aufmerksamkeit. Die „Bruttomonatsmiete“ im Sinne der IMV umfasst Hauptmietzins plus Betriebskosten plus Nebenkostenpauschalen, aber ohne Umsatzsteuer auf die Miete, ohne Kaution, ohne Investitionsablöse und ohne Einmalzahlungen. Bei wertgesicherten Mieten gilt die Anfangsmiete, nicht die erwartete Durchschnittsmiete über die Laufzeit. Rechenfehler an dieser Stelle führen schnell zu überhöhten Forderungen, die bei Gericht auf die gesetzliche Obergrenze zurückgeschnitten werden.
Eine Kanzlei mietet 180 m² Bürofläche mit folgenden Konditionen:
Höchstprovision je Partei (3 × 3.060 EUR): 9.180 EUR netto
Zuzüglich 20 % USt: 11.016 EUR brutto je Partei
Bei Doppeltätigkeit (Mieter und Vermieter beauftragen): bis zu 22.032 EUR brutto insgesamt
Die Höchstgrenze ist eine Obergrenze, keine Ist-Vorschrift. In der Marktpraxis werden vor allem im Premiumsegment häufig niedrigere Sätze vereinbart — 2 Bruttomonatsmieten oder eine pauschale Abschlussprovision. Bei Langfristverträgen mit Ankermietern kommen zunehmend abschlussabhängige Sonderhonorare ins Spiel: eine geringe Grundprovision plus Bonus bei bestimmten Bonitätsstufen. Zulässig, solange die Gesamtprovision den Höchstsatz nicht überschreitet.
In gewerblichen Mietverträgen wird der Begriff „Bruttomiete“ häufig anders verwendet als in der IMV. Für die Vertragsparteien ist die Bruttomiete oft inklusive Umsatzsteuer gemeint, für die Maklerprovision aber ohne. Prüfen Sie vor Unterzeichnung einer Provisionsvereinbarung exakt, welche Basis der Makler zugrunde legt. Bei 20 Prozent Umsatzsteuer auf die Miete entspricht ein Missverständnis an dieser Stelle bereits einer Zuvielforderung von rund 20 Prozent auf die Provision. Dokumentieren Sie die Berechnungsbasis im Maklervertrag so, dass sie auch Monate später nachvollziehbar ist.
Doppeltätigkeit des Maklers: Wann beide Seiten zahlen müssen
Die Doppeltätigkeit ist im gewerblichen Maklerrecht der Regelfall. Ein Makler, der eine Bürofläche für einen Vermieter bewirbt, schließt auch mit interessierten Mietern regelmäßig einen Maklervertrag ab — oft stillschweigend durch die Entgegennahme von Besichtigungsterminen und Exposés. § 5 MaklerG erlaubt das ausdrücklich, verlangt aber erhöhte Treuepflicht gegenüber beiden Seiten. Der OGH (RS0062742, RS0062790) fordert, dass der Makler die Interessen beider Parteien mit gleicher Sorgfalt wahrt.
Für den gewerblichen Mieter ergibt sich daraus ein konkreter Handlungsauftrag: Fragen Sie aktiv nach, ob der Makler auch vom Vermieter beauftragt ist, und dokumentieren Sie die Antwort schriftlich — idealerweise im Maklervertrag oder in einer separaten Erklärung vor der Besichtigung. Wird die Doppeltätigkeit verschwiegen, können Sie die gezahlte Provision nach § 1431 ABGB als Bereicherung zurückfordern.
Für den Vermieter gilt die spiegelbildliche Empfehlung: Wenn Sie die Doppeltätigkeit akzeptieren, sollten Sie eine Provisionsdeckelung im Maklervertrag vereinbaren. Besonders im mittleren Marktsegment sind Verhandlungen üblich. Sobald der Mietvertrag zusätzlich Kaution, Finanzierungsbeitrag oder andere Nebenleistungen vorsieht, kann die Gesamtbelastung des Mieters deutlich über die reine Miete hinausgehen. Einen Überblick über diese Nebenkosten haben wir im Beitrag Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil zusammengefasst.
Grenzfälle: Pacht, Mischnutzung, Ordination, Kurzzeitvermietung
In der Beratungspraxis sehen wir immer wieder dieselben Konstellationen, in denen die Zuordnung zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummiete schwierig wird. Falsche Annahmen führen zu überhöhten oder unterhöhten Provisionsforderungen. Die folgende Übersicht zeigt die sechs häufigsten Grenzfälle.
Besonders bei Mischobjekten kommt es häufig zu Streit. Unser Tipp: Nehmen Sie bereits im Maklervertrag und im Mietvertrag die Nutzungsanteile auf — mit Quadratmetern und kurzem Hinweis auf den Hauptzweck. Ein Satz wie „Das Objekt wird zu 65 Prozent als Tischlereiwerkstatt und zu 35 Prozent als Wohnraum genutzt; Hauptzweck ist die Gewerbeausübung“ schafft eine belastbare Grundlage für die Einordnung als Geschäftsraum.
Ein eigener Klassiker sind Gründungsfälle. Wenn eine Ärztin erstmals ihre Ordination eröffnet oder ein Gastronom seinen ersten Betrieb aufsperrt, kann § 1 Abs 3 KSchG den Verbraucherschutz zeitweise öffnen — und damit auch den Schutz der §§ 30a ff MaklerG. Die Rechtsprechung ist hier restriktiv: Nur solche Vorbereitungsgeschäfte rutschen in den KSchG-Schutz, die noch nicht dem eröffneten Unternehmen zuzurechnen sind. Im Zweifel sollte die Verbrauchereigenschaft mit dem Mandanten konkret geklärt werden.
Praxisfallen und Checkliste für Mieter und Vermieter
Wer erstmals eine Gewerbefläche mietet oder gewerblich vermietet, stolpert regelmäßig über dieselben Punkte. Die folgenden zwei Checklisten fassen die wichtigsten Prüfschritte zusammen — als Orientierung, an welchen Stellen sich ein zweiter Blick lohnt.
Parallel lohnt ein Blick auf die häufigsten Fehler, die zu Streit, Rückforderungen oder Prozessen führen. Die folgende Liste sammelt die Konstellationen, in denen wir regelmäßig um Kurskorrektur gebeten werden.
Diese Fehler sind vermeidbar — wenn die Provisionsvereinbarung als eigener Vertragsbaustein ernst genommen wird. Bei einer Bürofläche mit 3.000 EUR Bruttomonatsmiete geht es schnell um Provisionen zwischen 10.000 und 22.000 EUR brutto. Ein strukturierter Maklervertrag, eine schriftliche Offenlegung der Doppeltätigkeit und eine exakt berechnete Bruttomonatsmiete kosten im Vorfeld eine Stunde Zeit — und ersparen im Streitfall oft Wochen an Klärung.
Häufige Fragen zum Bestellerprinzip bei Gewerbemiete
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Wie wir Sie bei Provisionsfragen im Gewerbebereich unterstützen
Ob Sie vor der ersten Bürovermietung stehen, als Eigentümer ein Geschäftslokal ausschreiben oder als Makler die rechtssichere Vertragsgestaltung brauchen — wir prüfen die Eckpunkte Ihres Falls und zeigen die sinnvollste Vorgehensweise auf. Das betrifft die Objektqualifikation (Geschäftsraum, Pacht oder Mischnutzung), die Berechnung der Höchstprovision nach § 20 IMV, die Offenlegung bei Doppeltätigkeit und die Absicherung gegen Provisionsgefährdung nach § 15 MaklerG. Bei bereits gezahlter Provision prüfen wir das Rückforderungspotenzial; in laufenden Verhandlungen bauen wir die Provisionsvereinbarung gemeinsam mit Ihnen auf. Kontaktieren Sie uns — wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Rechtsstand: April 2026. Die Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Rechtslage hängt von verschiedenen Faktoren ab — lassen Sie Ihre konkrete Situation anwaltlich prüfen.