Wenn ein Mieter über Monate keinen Mietzins zahlt, das Objekt monatelang leer stehen lässt oder die Wohnung erheblich beschädigt, ist die Räumungsklage oft das einzige Mittel, das tatsächlich greift. Doch zwischen dem ersten ausgebliebenen Mietzins und der schlüsselfertig geräumten Wohnung liegen Monate — und an jeder Wegmarke entscheidet sich, ob das Verfahren hält oder am Ende wegen Formfehlern scheitert. Dieser Praxisleitfaden zeigt, welche Voraussetzungen das österreichische Recht für eine Räumungsklage verlangt, wie Vermieter sie sauber vorbereiten, beim zuständigen Bezirksgericht einbringen und über die Räumungsexekution nach der EO durchsetzen — Stand Mai 2026, mit Salzburger Lokalbezug und konkretem Blick auf den Räumungsaufschub nach § 35 EO, den der Mieter beantragen kann.
Voraussetzungen einer Räumungsklage in Österreich
Eine Räumungsklage ist kein Standardinstrument, das jederzeit zur Verfügung steht. Das österreichische Mietrecht — insbesondere das Mietrechtsgesetz (MRG) und die §§ 1090 ff ABGB — schützt Mieter erheblich. Bevor ein Vermieter klagt, muss eine der gesetzlich anerkannten Konstellationen vorliegen: ein qualifizierter Mietzinsrückstand nach § 1118 ABGB beziehungsweise § 33 MRG, ein wichtiger Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 MRG, eine wirksame Vertragsbeendigung wegen Zeitablaufs oder ein Fall, in dem der Mieter ohne jeden Rechtstitel weiterbenutzt.
Welche Schutzvorschriften greifen, hängt vom Anwendungsbereich des MRG ab. Die Vollanwendung umfasst klassische Wohnungsmietverträge in Altbauten und Gemeindewohnungen mit vollem Kündigungsschutz und Sanierungsrecht des Mieters bis zum Schluss der Verhandlung. Die Teilausnahme (etwa geförderte Wohnungen) lässt § 30 MRG gelten, andere Bestimmungen nicht. Die Vollausnahme — freifinanzierte Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungen mit weniger als drei selbständigen Mietgegenständen — richtet sich allein nach dem ABGB.
Wer dieses Raster nicht klärt, klagt im schlimmsten Fall auf der falschen Rechtsgrundlage. Eine Klage, die sich auf § 1118 ABGB stützt, obwohl die Wohnung in Vollanwendung steht und der Rückstand qualifiziert nicht vorliegt, wird abgewiesen — und der Vermieter trägt die Kosten. Auf unserer Schwerpunktseite zum Mietrecht in Salzburg finden Sie die Eckpunkte zu Voll- und Teilanwendung sowie die Reformen aus dem Mietenpaket 2026.
Kündigungsgründe nach § 30 MRG aus Vermietersicht
Im Vollanwendungs- und Teilausnahmebereich des MRG ist die ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur aus den taxativ aufgezählten Gründen des § 30 Abs 2 MRG zulässig. Wer einen anderen Grund anführt — etwa „Mieter ist mir unsympathisch“ oder „ich möchte modernisieren“ — verliert das Verfahren. In der Anwaltspraxis stützen sich Räumungsklagen am häufigsten auf die Ziffern 1 (qualifizierter Mietzinsrückstand), 3 (erheblich nachteiliger Gebrauch) und 6 (Nichtbenutzung).
Die Nichtbenutzung des Mietobjekts nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG ist gerade in Salzburg ein Dauerthema: Wohnungen, die als Zweitwohnsitz dienen, aber für den dringenden Wohnbedarf des Mieters oder seiner Eintrittsberechtigten nicht regelmäßig verwendet werden. Voraussetzung ist eine Nichtbenutzung über einen längeren Zeitraum — die Rechtsprechung verlangt in der Regel mindestens sechs bis zwölf Monate, abhängig vom Einzelfall. Der „erheblich nachteilige Gebrauch“ nach Z 3 erfordert ein Verhalten, das die Substanz der Wohnung gefährdet oder das Zusammenleben unzumutbar macht — bloße Lärmbeschwerden reichen nicht.
Auch in der Vollausnahme — etwa beim klassischen Einfamilienhaus außerhalb des MRG — sind Kündigungsgründe nicht völlig frei. Statt § 30 MRG greifen die ABGB-Regeln zur Vertragsauflösung aus wichtigem Grund (§ 1117 Mieter, § 1118 Vermieter) und der Grundsatz von Treu und Glauben. Die Trennlinie zwischen MRG-Wohnung und ABGB-Wohnung klären wir in der Erstberatung als erstes.
Mahnung und Auflösung nach § 1118 ABGB richtig setzen
Bei einem Mietzinsrückstand verlangt § 1118 zweiter Fall ABGB ausdrücklich: Der Vermieter muss den Mieter mahnen und ihm eine angemessene Nachfrist setzen. „Angemessen“ sind nach ständiger Rechtsprechung mindestens acht Tage. Die Mahnung ist der formale Trigger, ohne den die spätere Auflösungserklärung nicht durchgreift — und sie muss beweisbar zugegangen sein. Eingeschriebener Brief mit RSb (eigenhändig zuzustellen, mit Rückschein) oder gerichtliche Mahnung sind die saubersten Wege.
Erst wenn die Nachfrist verstrichen ist und der Mieter weiter im Verzug bleibt, kann der Vermieter die vorzeitige Auflösung erklären. In der Klage selbst wird typischerweise zugleich die Auflösung erklärt und die Räumung begehrt — die Klagezustellung ersetzt also die separate Auflösungserklärung. Wichtig ist, dass die Klage einen schlüssigen Auflösungstatbestand benennt: Mietzinshöhe, Fälligkeitszeitpunkte, Mahnung, Nachfrist und der konkrete Rückstand zum Klagstag.
Im Vollanwendungsbereich tritt § 33 MRG hinzu: Der Mieter kann den qualifizierten Rückstand bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz sanieren und die Räumungsklage damit „zu Fall bringen“ — wenn ihn am Verzug kein grobes Verschulden trifft. Das ist die wichtigste Hürde, an der Vermieter im Vollanwendungsbereich scheitern. Ob ein „grobes Verschulden“ vorliegt, ist Tatfrage: Wer dreimal hintereinander zahlte, dann zwei Monate aussetzte und nach Klage sofort sanierte, hat in der Regel die besseren Karten — anders als der Dauer-Rückstandsfall mit Notlagenarrangements und einseitigen Stundungswünschen.
Wie sich dieselbe Situation aus Mietersicht darstellt — von der Klagezustellung bis zur Sanierung — haben wir im Verteidigungsleitfaden für Mieter ausführlich beschrieben. Die Lektüre lohnt auch für Vermieter: Wer die Argumentationslinien der Gegenseite kennt, kann die eigene Klage wesentlich besser absichern.
Verfahrensablauf: Klage, Verhandlung, Urteil, Exekution
Die Räumungsklage wird beim Bezirksgericht der gelegenen Sache eingebracht (§ 83 JN). Bei einer Wohnung in Salzburg-Stadt ist das BG Salzburg-Stadt zuständig, bei Wohnungen in Hallein, Tennengau oder Flachgau das BG Salzburg-Umgebung in Neumarkt am Wallersee. Der Streitwert ergibt sich nach § 56 Abs 2 JN aus der Jahresbruttomiete; er entscheidet über die Pauschalgebühr und den Anwaltstarif, nicht über die sachliche Zuständigkeit (die liegt bei Mietsachen ohnehin bei den Bezirksgerichten).
Nach Klagseinbringung verfügt das Gericht die Zustellung an den Mieter. Der Mieter hat in MRG-Vollanwendungssachen vier Wochen für die Klagebeantwortung; in ABGB-Streitigkeiten gilt die allgemeine Klagebeantwortungsfrist nach der ZPO. Anschließend wird zur mündlichen Verhandlung geladen. Die durchschnittliche Verfahrensdauer in Salzburg liegt — ohne Berufung — zwischen vier und zehn Monaten ab Klagseinbringung bis zum erstinstanzlichen Räumungsurteil. Bei komplizierter Beweislage (Sachverständigengutachten zum nachteiligen Gebrauch, Zeugenvernehmungen) verlängert sich der Zeitraum.
Wird das Räumungsurteil rechtskräftig, ist es Exekutionstitel im Sinn der Exekutionsordnung (EO). Der Vermieter stellt einen separaten Räumungsexekutionsantrag. Das Bezirksgericht bewilligt die Exekution; der Gerichtsvollzieher setzt einen Räumungstermin an, übergibt den Schlüssel an den Vermieter und lagert allfällige Möbel ein. Die Exekutionskosten trägt formal der Mieter, in der Realität bleibt der Vermieter darauf oft sitzen.
Beweissicherung und Klagsvorbereitung — was Vermieter brauchen
Räumungsverfahren werden nicht durch die bessere Argumentation gewonnen, sondern durch die bessere Aktenlage. Wer als Vermieter klagt, sollte alle Beweise vor der Klagseinbringung beisammen haben — das Nachreichen ist möglich, schwächt aber die Position und kostet Zeit. Bei einem Mietzinsrückstand bedeutet das: Mietvertrag, Mietzinsvorschreibungen, Kontoauszüge mit Eingangsdatum jeder Zahlung, Mahnschreiben mit Zustellnachweis. Bei Nichtbenutzung: Lichtbilder vom Briefkasten (überquellende Werbung), Zeugenaussagen aus dem Haus, Stromverbrauchsdaten der Wohnung, Aussagen der Hausverwaltung. Bei nachteiligem Gebrauch: Fotos der Schäden mit Datum, Lärmprotokolle, Polizeiprotokolle, ärztliche Atteste betroffener Mitbewohner.
In der Salzburger Praxis sehen wir häufig, dass Vermieter einzelne dieser Bausteine vergessen. Wer den Stromverbrauch erst nach Klagseinbringung anfragt, bekommt zwar Daten — der Beweiswert ist aber geringer als ein über Monate gepflegtes Verbrauchsprotokoll. Beweissicherung beginnt dort, wo der Vermieter den Verdacht zum ersten Mal schöpft.
Fristen, Streitwert und Kosten einer Räumungsklage
Der Streitwert einer Räumungsklage richtet sich nach der Jahresbruttomiete (§ 56 Abs 2 JN). Bei einer Wohnung mit 950 Euro Bruttomiete monatlich liegt der Streitwert bei 11.400 Euro — relevant für die Pauschalgebühr und den Rechtsanwaltstarif nach RATG. Wird die Klage mit einem Geldleistungsbegehren (Mietzinsrückstand) verbunden, addieren sich die Streitwerte. Die Pauschalgebühr für eine Räumungsklage in dieser Größenordnung beträgt nach aktuellem GGG (Stand Mai 2026) rund 459 Euro für die erste Instanz. Anwaltskosten richten sich nach Tarifposten und Verfahrensaufwand; eine Räumungsklage ohne Berufung kostet in der Salzburger Praxis typischerweise zwischen 3.000 und 7.000 Euro.
Bei voller Klagsstattgebung sind diese Kosten dem unterliegenden Mieter aufzuerlegen. In der ökonomischen Realität sind sie aber oft uneinbringlich — gerade in Mietzinsrückstandsfällen, in denen der Mieter den Mietzins nicht zahlt, weil er insolvent ist. Vermieter sollten Anwalts- und Gerichtskosten als kalkulatorischen Aufwand ansehen.
Eine vollständige Räumung dauert vom ersten Mahnschreiben bis zur Schlüsselübergabe sechs bis fünfzehn Monate. Wer schneller eine freie Wohnung braucht — etwa wegen Eigenbedarfs oder eines Kaufinteressenten — ist mit einer einvernehmlichen Auflösung gegen Abfindung oft besser bedient. Hintergrund zur korrekten Mietzinshöhe und zu den Reformen 2026 finden Sie in unserem Beitrag Mieterhöhung und Wertsicherung 2026.
Räumungsaufschub und typische Risiken auf Mieterseite
Auch nach einem rechtskräftigen Räumungsurteil ist die Wohnung nicht automatisch frei. Der Mieter kann nach § 35 EO einen Räumungsaufschub beantragen — eine zeitliche Aussetzung der Exekution, die ihm erlaubt, Ersatzunterkunft zu suchen. Voraussetzungen sind unter anderem, dass der Mieter unverschuldet in die Lage geraten ist, dass er Ersatzbedarf glaubhaft macht und dass die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters nicht überwiegen. Ein Aufschub kann mehrfach gewährt werden; in der Salzburger Praxis sehen wir Aufschübe zwischen drei und zwölf Monaten.
Für den Vermieter bedeutet das: Selbst wenn alle Fristen eingehalten werden, kann sich die tatsächliche Räumung nach Urteil noch um ein Jahr verzögern. Er hat aber die Möglichkeit, dem Aufschubantrag entgegenzutreten — etwa durch den Nachweis, dass die Wohnung dringend für Eigenbedarf gebraucht wird, dass Verkaufsinteresse besteht oder dass der Mieter durch sein Verhalten den Aufschub verwirkt hat (Mietzins wird auch währenddessen nicht gezahlt, weitere Schäden, Fristverletzung bei der Wohnungssuche).
Daneben rechnen Vermieter mit weiteren Verteidigungslinien des Mieters: Sanierung des Rückstands nach § 33 MRG, Aufrechnung mit Gegenforderungen wegen Wohnungsmängeln (Schimmel, Heizungsausfall, undichte Fenster), Schikane-Einwand bei behaupteter Nichtbenutzung, sowie der Hinweis auf eine fehlerhafte Mahnung. Eine sorgfältig vorbereitete Klage entkräftet diese Einwände bereits im Klagsschriftsatz.
Wie hoch die Kaution sein darf und wie sie nach einer Räumung verrechnet wird, behandeln wir im Beitrag Mietkaution: Höhe, Rückzahlung, Abzüge. Bei Streitigkeiten über Betriebskostenabrechnungen hilft der Beitrag Betriebskosten im Mietrecht.
Häufige Fehler von Vermietern im Räumungsverfahren
Räumungsklagen scheitern selten am materiellen Recht. Sie scheitern an handwerklichen Fehlern, die sich vermeiden lassen. Aus den Salzburger Akten der vergangenen Jahre lassen sich sechs Fehlerklassen klar herausfiltern — und in fast allen Fällen gilt: Wer den Anwalt früh einbindet, macht diese Fehler nicht.
Häufige Fragen zur Räumungsklage für Vermieter
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Räumungsklage Salzburg vorbereiten — wie wir Vermieter unterstützen
In der Salzburger Praxis von Brandauer Rechtsanwälte begleiten wir Vermieter durch alle Stadien der Räumung — vom ersten Mahnschreiben über die Klagseinbringung beim Bezirksgericht Salzburg-Stadt oder Salzburg-Umgebung bis zur Räumungsexekution nach EO. Wir prüfen vorab den MRG-Anwendungsbereich, bereiten die Mahnung mit Zustellnachweis vor, dokumentieren die Beweismittel und verfassen die Klage mit allen schlüssigen Auflösungs- und Räumungsbegehren. Während des Verfahrens vertreten wir Sie bei der mündlichen Verhandlung und treten gegen Sanierungs-, Aufrechnungs- und Aufschubsanträge auf. Auch die nüchterne Wirtschaftlichkeitsabwägung — Räumung versus einvernehmliche Auflösung gegen Abfindung — gehört zum Erstgespräch. Eine zweite Perspektive auf das gesamte Verfahren bietet auch unser bestehender Beitrag Kündigung und Räumung rechtssicher durchsetzen, der die Schnittstelle zwischen Aufkündigung und Räumungsklage genauer ausleuchtet. Kontaktieren Sie uns — wir klären Ihre Ausgangslage, sichern die Beweise und führen die Räumung mit Augenmaß und der nötigen Konsequenz.
Stand Mai 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Einzelfallberatung. Die Rechtslage ist komplex und hängt im Detail vom konkreten Mietvertrag, vom Anwendungsbereich des MRG und von der Beweislage ab.