Aufgriffsklausel im GmbH-Gesellschaftsvertrag — was beim Tod eines Gesellschafters wirklich gilt

Stirbt ein GmbH-Gesellschafter, entscheidet die Aufgriffsklausel im Gesellschaftsvertrag binnen weniger Wochen über Anteilswert, Liquidität der Erben und Fortbestand der Gesellschaft. Eine schlecht formulierte Klausel kann den Anteilswert auf einen Bruchteil des Verkehrswerts drücken — und gleichzeitig Pflichtteilsansprüche der Familie auslösen, die niemand auf der Rechnung hatte. Wir vertreten in diesen Konstellationen drei klar abgegrenzte Mandantengruppen: Erben, die einen fairen Anteilswert verteidigen, Mit-Gesellschafter, die fristgerecht aufgreifen müssen, und Familienunternehmer, die ihren Vertrag rechtzeitig vorsorgetauglich machen. Dieser Praxisleitfaden zeigt die sechs Bausteine einer tragfähigen Klausel, die Bewertungsverfahren im Vergleich und die Schnittstelle zum Pflichtteil — mehr Hintergrund finden Sie auf unserer Schwerpunktseite Gesellschaftsrecht.

Sind Sie Erbe eines verstorbenen GmbH-Gesellschafters, Mit-Gesellschafter mit Aufgriffsrecht oder Vorsorge-Gestalter Ihres Gesellschaftsvertrags? Schildern Sie uns Ihre Rolle und den Bewertungsmechanismus laut Vertrag — wir prüfen Klauselwirksamkeit, Aufgriffspreis und Pflichtteils-Schnittstelle und nennen vor dem Mandat eine konkrete Honorar-Spanne. Jetzt anfragen ↓

📑 Inhaltsverzeichnis

1. Was ist eine Aufgriffsklausel und warum entscheidet sie beim Tod? 2. Die sechs Bausteine einer tragfähigen Klausel 3. Bewertungsstreit — Buchwert, Stuttgarter, IDW S 1 oder Verkehrswert? 4. Erben-Sicht — wie verteidige ich einen fairen Anteilswert? 5. Mit-Gesellschafter-Sicht — Aufgriff fristgerecht und rechtssicher 6. Schnittstelle Pflichtteil — wenn die Klausel den Pflichtteil verkürzt 7. Vorsorge — Gesellschaftsvertrag jetzt richtig aufstellen 8. Häufige Fehler — was Klauseln in der Praxis scheitern lässt 9. Zusammenfassung und Honorar-Spannen

Was ist eine Aufgriffsklausel und warum entscheidet sie beim Tod?

Der GmbH-Geschäftsanteil ist nach § 76 GmbHG grundsätzlich vererblich. Ohne abweichende Regelung im Gesellschaftsvertrag wandert der Anteil also direkt in die Verlassenschaft und von dort an die Erben. Genau dieses Ergebnis wollen Familienunternehmen und mittelständische Gesellschafter aber häufig nicht — sie wollen den Kreis der Beteiligten kontrollieren, die operative Handlungsfähigkeit sichern und vermeiden, dass eine zerstrittene Erbengemeinschaft die Gesellschaft blockiert.

Die Aufgriffsklausel ist das Standard-Werkzeug, um diese Kontrolle herzustellen. Sie räumt typischerweise den verbleibenden Mit-Gesellschaftern, der Gesellschaft selbst oder bestimmten Dritten das Recht ein, den Anteil binnen einer festgelegten Frist gegen Zahlung eines Aufgriffspreises zu übernehmen. Die Erben erhalten dafür eine Geldabfindung, der Anteil bleibt im Gesellschafterkreis. Greift niemand auf, fällt der Anteil endgültig den Erben zu — mit allen gesellschaftsrechtlichen Konsequenzen.

In der Praxis entstehen aus dieser an sich einfachen Mechanik regelmäßig drei Konfliktlinien: erstens der Bewertungsstreit über die Höhe des Aufgriffspreises, zweitens der Fristenstreit über die rechtzeitige Ausübung und drittens die Schnittstelle zum Pflichtteilsrecht, weil pflichtteilsberechtigte Angehörige eine Bewertung nach § 784 ABGB zum Verkehrswert verlangen können, auch wenn der Aufgriffspreis darunter liegt. Wer in eine dieser Konfliktlagen gerät, bewegt sich an der Schnittstelle von Gesellschafts- und Erbrecht — und braucht beide Pfade gleichzeitig im Blick. Auf der GmbH und FlexCo im Vergleich erläutern wir die Grundstruktur der österreichischen GmbH; die Aufgriffsklausel funktioniert in beiden Rechtsformen nach denselben Grundsätzen.

Infografik

Drei Mandantenkonstellationen rund um die Aufgriffsklausel

Welcher Pfad gilt wann — und welcher Streitwert ist typisch

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Erben

Anteilshalter

Verteidigen einen fairen Anteilswert gegen Buchwert-Klauseln und sichern parallel den Pflichtteil.

Anspruchsgrundlage:
§ 879 ABGB Sittenwidrigkeit, § 784 ABGB Pflichtteils-Bewertung

→ Mandatswert 12.000 — 22.000 Euro netto

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Mit-Gesellschafter

Aufgreifend

Üben das Aufgriffsrecht fristgerecht aus, sichern den Bewertungsmechanismus und vermeiden Blockade durch Erben.

Anspruchsgrundlage:
§ 76 GmbHG, Klausel + Notariatsakt nach § 75 GmbHG

→ Mandatswert 6.500 — 14.500 Euro netto

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Vorsorge-Mandant

Vorsorgend

Stellt den Vertrag vor dem Erbfall um — präzise Klausel, Bewertungsmechanismus und Familien-Koordination.

Anspruchsgrundlage:
Vertragsgestaltung + Testament + Pflichtteils-Verzicht

→ Mandatswert 4.500 — 14.500 Euro netto

Die sechs Bausteine einer tragfähigen Klausel

Eine Aufgriffsklausel hält im Ernstfall nur, wenn alle sechs zentralen Bausteine sauber geregelt sind. Fehlt einer, wird im Streitfall regelmäßig zugunsten der Erben ausgelegt — mit erheblichen Auswirkungen auf den Anteilswert. Wir prüfen jeden Vorsorge-Vertrag nach genau diesem Schema.

⚙️ Sechs Bausteine — Prüfraster für die Aufgriffsklausel

Was eine vorsorgetaugliche Klausel zwingend regeln muss

Aufgriffsberechtigte und Reihenfolge — Mit-Gesellschafter, Gesellschaft selbst (§ 81 GmbHG, eigene Anteile beachten) oder nahestehende Dritte. Klausel muss die Rangfolge regeln, sonst entsteht im Streitfall Patt.

Aufgriffsfrist — typisch drei bis zwölf Monate ab Kenntnis vom Tod oder ab vollendeter Erbantrittserklärung. Ohne klare Frist droht Verwirkung; ohne klaren Beginn entsteht Streit über den Fristbeginn.

Bewertungsmechanismus — Buchwert, Stuttgarter Verfahren, IDW S 1, Wiener Verfahren, Verkehrswert oder Mittelwert mehrerer Methoden. Entscheidet zentral über die Höhe des Aufgriffspreises.

Stichtag — Todesstichtag oder Stichtag der Klauselausübung. Bei volatiler Geschäftsentwicklung können sich daraus erhebliche Wertdifferenzen ergeben; Klausel muss eindeutig festlegen.

Zahlungsmodalität — Sofortzahlung, Ratenzahlung über drei bis sieben Jahre, Verzinsung. Beeinflusst die Liquidität sowohl der Erben (Pflichtteilszahlungen) als auch der Gesellschaft (Eigenkapitalbelastung).

Schiedsklausel und Bewertungsverfahren — typisch drei-Sachverständigen-Modell; vermeidet, dass jeder Bewertungsstreit als Mehrjahres-Zivilprozess endet. Wir empfehlen ein klar definiertes Verfahren mit Fristen.

💡 Praxistipp: Klausel auf Konsistenz prüfen, nicht nur auf Vollständigkeit

Wir sehen in der Praxis regelmäßig Verträge, die alle sechs Bausteine erwähnen — aber widersprüchlich. Beispiel: Bewertungsmechanismus „Verkehrswert“ kombiniert mit „Buchwert-Stichtag des letzten Jahresabschlusses“ — das ergibt im Streit zwei verschiedene Ergebnisse. Vor jeder Vertragsänderung machen wir einen Quervergleich der Klauseln untereinander.

Bewertungsstreit — Buchwert, Stuttgarter, IDW S 1 oder Verkehrswert?

Der Streit um den Aufgriffspreis ist in mittelgroßen GmbH der mit Abstand häufigste Konfliktpunkt. Die typische Konstellation: Der Vertrag verweist auf eine Bewertungsmethode, die vor zwanzig Jahren marktüblich war — etwa Buchwert oder das Stuttgarter Verfahren — und produziert heute Werte, die bei einer ertragsstarken Gesellschaft deutlich unter dem realen Verkehrswert liegen. Für die Erben kann die Differenz mehrere hunderttausend Euro betragen.

Die aktuelle OGH-Rechtsprechung 2024 — 2026 hält Buchwert-Klauseln zwar grundsätzlich für zulässig, prüft aber bei massiver Diskrepanz zum Verkehrswert (in der Praxis bei Abweichungen oberhalb von rund 50 bis 60 Prozent) eine Sittenwidrigkeit nach § 879 ABGB. Verlangt wird eine nachvollziehbare wirtschaftliche Begründung für den niedrigeren Aufgriffspreis — etwa der Schutz der Liquidität der Gesellschaft oder ein Bonus für Mit-Gesellschafter, die das operative Risiko weitertragen. Fehlt diese Begründung, wird die Klausel im Zweifel zugunsten der Erben ausgelegt.

📊 Bewertungsverfahren im Vergleich

Typische Wertdifferenz zur betriebswirtschaftlichen Realität

Verfahren	Praxistauglich für	Typische Differenz zum Verkehrswert
Buchwert	Holdings ohne stille Reserven, vermögensverwaltende GmbH	−40 bis −80 Prozent bei ertragsstarken Gesellschaften
Stuttgarter Verfahren	historisch Standard, heute selten zeitgemäß	−25 bis −50 Prozent (zu wenig Ertragskomponente)
Wiener Verfahren	steuerliche Bewertung, eingeschränkte Privatautonomie	−15 bis −35 Prozent abhängig von Branche
IDW S 1 / Ertragswert	operative Gesellschaften, vorsorgetauglich	±10 Prozent — Verkehrswert-nah
Verkehrswert (Sachverständigen-Gutachten)	Streitfall, Pflichtteils-Bewertung nach § 784 ABGB	Definitionsgemäß ohne Differenz
Mittelwert mehrerer Methoden	Kompromiss-Klausel	Abhängig von Methoden-Mix

Hinweis: Die Wertspannen beruhen auf der Beobachtung in mittelständischen Salzburger Mandaten 2023 — 2026; im Einzelfall können Branche, Ertragslage und stille Reserven die Werte verschieben.

Wer einen Unternehmensanteil im Rahmen einer Transaktion bewertet, vergleicht die Methodik regelmäßig mit dem, was bei einem Asset Deal oder Share Deal — Strukturierung üblich ist. Beim Aufgriff im Todesfall fehlt jedoch die Verhandlungssituation eines freien Marktes — der Aufgriffspreis ergibt sich zwingend aus der Klausel. Genau deshalb ist die Methodenwahl in der Klausel der zentrale Hebel.

Erben-Sicht — wie verteidige ich einen fairen Anteilswert?

Erben eines verstorbenen GmbH-Gesellschafters stehen typischerweise binnen weniger Wochen nach dem Todesfall unter Druck: Die Mit-Gesellschafter melden ihr Aufgriffsrecht an, das angebotene Honorar liegt deutlich unter dem, was die Gesellschaft objektiv wert ist, und parallel laufen die Fristen aus dem Verlassenschaftsverfahren. In dieser Lage gilt es, drei Dinge gleichzeitig zu sichern: die Klauselprüfung, die Bewertungs-Gegenposition und den Pflichtteils-Pfad.

Im Verlassenschaftsverfahren nimmt der Gerichtskommissär den GmbH-Anteil als Aktivum auf — mit dem Wert, den die Aufgriffsklausel vorgibt oder den der Erbe substantiiert bestreitet. Die Wahl zwischen unbedingter und bedingter Erbantrittserklärung hängt davon ab, ob die Verlassenschaft insgesamt überschuldet sein könnte — bei wertvollen GmbH-Anteilen ist das selten der Fall, aber bei stark fremdfinanzierten Gesellschaften ist Vorsicht geboten.

Infografik

Erben in fünf Schritten zum fairen Anteilswert

Was wir in den ersten Wochen nach dem Todesfall tun

Klausel auslegen — Wir prüfen, ob die Klausel überhaupt eingreift, ob die Bewertungsmethode eindeutig ist und ob das Stichtagsprinzip im Einzelfall gegen die Erben oder für sie wirkt. Mehrdeutige Klauseln werden contra proferentem zugunsten der Erben ausgelegt.

Gegenbewertung beauftragen — Wir lassen den Anteil nach IDW S 1 oder einer anderen ertragsorientierten Methode durch einen unabhängigen Sachverständigen bewerten. Diese Gegenbewertung ist die Grundlage für jede Verhandlung und für eine spätere Klage.

Sittenwidrigkeit prüfen — Liegt die Differenz oberhalb von rund 50 Prozent, prüfen wir die Sittenwidrigkeit nach § 879 ABGB. Wir argumentieren mit fehlender wirtschaftlicher Rechtfertigung und der aktuellen OGH-Linie zur Buchwert-Klausel.

Pflichtteils-Pfad sichern — Parallel laufen die Pflichtteilsansprüche der weiteren Erben. § 784 ABGB schreibt die Bewertung zum Verkehrswert vor — der Pflichtteilsanspruch kann den Aufgriffspreis übersteigen und Schadenersatz auslösen.

Vergleich oder Klage — In rund 70 Prozent der Fälle endet der Streit mit einem Vergleich, häufig zwischen 60 und 85 Prozent des Verkehrswerts. Bei Pattsituationen führen wir den Bewertungsstreit vor das Landesgericht Salzburg oder ein im Vertrag vereinbartes Schiedsgericht.

Im Hintergrund läuft regelmäßig ein zweites Verfahren: der Pflichtteilsstreit in der Praxis ist der Standardweg, um die Bewertungsdifferenz auch dann durchzusetzen, wenn der Aufgriff selbst rechtlich kaum mehr angreifbar ist — über den Pflichtteils-Schadenersatz gegen Verlassenschaft und Aufgreifer. Mehr Hintergrund zu Streitlinien rund um den Erbfall finden Sie auf unserer übergeordneten Themenseite zum Erbstreit (Erbstreit Österreich — Ursachen und Anwaltsstrategie).

Mit-Gesellschafter-Sicht — Aufgriff fristgerecht und rechtssicher

Aus Sicht der verbleibenden Mit-Gesellschafter ist die Aufgriffsklausel ein Werkzeug, das innerhalb einer kurzen Frist sauber bedient werden muss. Wer die Frist versäumt, verliert das Recht endgültig — der Anteil bleibt bei den Erben, mit allen Folgen für Stimmrechte, Bilanzpolitik und Gewinnausschüttung. Die juristische Sorgfaltspflicht beginnt deshalb mit dem ersten Hinweis auf den Todesfall.

Das praktische Vorgehen folgt einem festen Ablauf: Erstens muss der Fristbeginn dokumentiert werden — laut Klausel typisch ab Kenntnis vom Tod oder ab Vorliegen einer rechtskräftigen Erbantrittserklärung. Zweitens braucht es einen Generalversammlungs-Beschluss, wenn die Klausel den Aufgriff durch die Gesellschaft selbst vorsieht (§ 39 GmbHG). Drittens ist die schriftliche Aufgriffserklärung an die Erben zwingend formgerecht — bei Vinkulierungs- und Aufgriffsklauseln in Verbindung mit Anteilsübertragung ist nach § 75 GmbHG ein Notariatsakt erforderlich. Viertens empfiehlt sich die Hinterlegung des Aufgriffspreises bei einem Notar, um den Fristnachweis zu sichern.

✅ Checkliste: Aufgriffsrecht fristgerecht und sauber ausüben

☑️

Sterbeurkunde und Erbantrittserklärungs-Status besorgen — Fristbeginn dokumentieren, Kontakt zum Gerichtskommissär aufnehmen.

☑️

Aufgriffsklausel im Detail prüfen — Aufgriffsberechtigte, Reihenfolge, Frist, Stichtag, Bewertungsmechanismus mit Anwalt durchgehen.

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Generalversammlungs-Beschluss vorbereiten — falls Klausel Beschluss verlangt; Einberufungsfrist und Mehrheitserfordernis nach Vertrag prüfen.

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Aufgriffserklärung schriftlich, beweissicher — Zustellung per RSb oder mit Zustellnachweis durch Gerichtsvollzieher; bei Notariatsakt rechtzeitig Termin reservieren.

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Aufgriffspreis nach Klausel berechnen — letzter geprüfter Jahresabschluss, Stichtag laut Klausel, ggf. Sachverständigen-Bewertung beauftragen.

☑️

Aufgriffspreis hinterlegen — bei Streit über die Höhe Hinterlegung beim Notar oder Bezirksgericht; sichert Fristwahrung trotz Wertstreit.

Eine eskalierende Konstellation entsteht regelmäßig, wenn der Aufgriff zwar fristgerecht erklärt wird, aber der Aufgriffspreis-Streit zwischen Mit-Gesellschaftern und Erben in einen klassischen Gesellschafterkonflikt umschlägt — etwa wenn die Erben den Eintragungsantrag im Firmenbuch blockieren oder Sperrminderheiten ausnutzen. Die Mechanik dieser Konstellationen erläutern wir auf unserer übergeordneten Themenseite zum Gesellschafterstreit in der GmbH.

Schnittstelle Pflichtteil — wenn die Klausel den Pflichtteil verkürzt

Die Schnittstelle zum Pflichtteilsrecht wird in der Praxis am häufigsten unterschätzt. Der Mechanismus: § 784 ABGB schreibt für die Pflichtteilsbemessung den Verkehrswert zum Todestag vor — unabhängig davon, was der Aufgriffspreis nach der Klausel ist. Liegt der Aufgriffspreis unter dem Verkehrswert, entsteht eine Pflichtteils-Differenz, die der pflichtteilsberechtigte Angehörige gegen die Verlassenschaft und subsidiär gegen den Aufgreifer geltend machen kann.

Konkret heißt das: Greift ein Mit-Gesellschafter zum Buchwert von 200.000 Euro auf, während der Verkehrswert 850.000 Euro beträgt, vergrößert sich die Pflichtteils-Bemessungsgrundlage um die Differenz von 650.000 Euro. Bei vier Pflichtteilsberechtigten zu je einem Achtel wären das 81.250 Euro Pflichtteils-Schaden pro Person — eine Position, die der Aufgreifer im schlimmsten Fall der Verlassenschaft schuldet, aber faktisch wirtschaftlich tragen muss, wenn die Verlassenschaft sonst leer ist.

⚠️ Achtung: Pflichtteils-Schaden ist auch ohne Eingriff in den Aufgriff einklagbar

Selbst wenn der Aufgriff selbst rechtlich nicht angreifbar ist (Klausel klar, Frist gewahrt, Bewertungsmechanismus eindeutig), bleibt der Pflichtteilspfad offen. Pflichtteilsberechtigte können die Verkehrswert-Bewertung nach § 784 ABGB durchsetzen — ohne den Aufgriff selbst rückabwickeln zu müssen. Wir kombinieren in der Verteidigung beide Pfade: Klauselangriff plus Pflichtteilsklage.

Die taktische Frage für den Vorsorge-Mandanten lautet deshalb: Wie verhindere ich, dass meine Familie nach meinem Tod über die Pflichtteils-Differenz streitet, obwohl die Aufgriffsklausel präzise formuliert ist? Die Antwort liegt typischerweise in einer Kombination aus Verkehrswert-naher Bewertungsmethode (IDW S 1) und einem im Voraus abgeschlossenen Pflichtteils-Verzicht der nicht in der Gesellschaft verbleibenden Familienmitglieder. Wer das frühzeitig regelt, vermeidet den Familienkonflikt komplett.

Vorsorge — Gesellschaftsvertrag jetzt richtig aufstellen

Vorsorge-Mandate sind unsere bevorzugte Konstellation, weil sie Streit im Erbfall systematisch vermeiden. Der typische Mandant ist 55 bis 70 Jahre alt, hält einen wesentlichen Anteil an einer operativen GmbH und denkt in der Familienkonstellation an die nächste Generation. Wir bringen den Vertrag in drei Schritten in vorsorgetaugliche Form.

Erstens — Klauselformulierung präzisieren: Wir streichen Mehrdeutigkeiten, definieren Aufgriffsberechtigte und Reihenfolge, setzen eine eindeutige Frist mit Stichtagsregelung, schreiben den Bewertungsmechanismus auf IDW S 1 oder eine vergleichbare ertragsorientierte Methode um und verankern eine Schiedsklausel für den Bewertungsstreit. Zweitens — Bewertungsmechanismus mit Schiedsverfahren absichern: Drei-Sachverständigen-Modell mit Mediation als Vorstufe; bei Salzburger Mandaten arbeiten wir regelmäßig mit der Wirtschaftskammer Salzburg und etablierten Bewertungs-Sachverständigen aus Stadt Salzburg, Hallein und Salzburg-Umgebung zusammen. Drittens — Familie testamentarisch koordinieren: Pflichtteils-Verzichts-Vereinbarungen mit Stiefkindern, Ehepartner und potenziellen Erben, kombiniert mit einer letztwilligen Anordnung, die den GmbH-Anteil gezielt der nachfolgenden Generation zuordnet.

Bei der Vorsorge-Gestaltung lohnt der Blick auf die vorweggenommene Erbfolge — Übergabe zu Lebzeiten: Wer den Anteil bereits zu Lebzeiten überträgt — ggf. unter Vorbehalt von Fruchtgenuss oder Stimmrechten — vermeidet die Aufgriffs-Konstellation komplett. Wir prüfen im Erstgespräch, welcher Pfad für die jeweilige Familie der bessere ist. Wer den Anteil zugleich als Sicherheit für eine Bankfinanzierung einsetzen will, sollte zudem die Konstellation berücksichtigen, die wir im Beitrag GmbH-Anteil als Sicherheit erläutern; Verpfändung und Aufgriffsklausel müssen aufeinander abgestimmt sein.

Lokal in Salzburg arbeiten wir bei der Vertragsumsetzung typisch mit Salzburger Notariaten zusammen — der Notariatsakt nach § 75 GmbHG für jede Anteilsübertragung ist Pflicht. Bei Bewertungsfragen ziehen wir regional ansässige Wirtschaftsprüfer und Steuerberater hinzu, die Bewertungsgutachten nach IDW S 1 erstellen können. Streitigkeiten landen — soweit nicht durch Schiedsklausel ausgenommen — beim Landesgericht Salzburg.

Häufige Fehler — was Klauseln in der Praxis scheitern lässt

In zwanzig Jahren Vertrags- und Streitpraxis sehen wir immer wieder dieselben Konstellationen, in denen eine Aufgriffsklausel ihre Funktion nicht erfüllt. Die häufigsten Fehler haben weniger mit juristischer Komplexität zu tun als mit fehlender Sorgfalt bei der Vertragspflege.

Buchwert-Klausel aus den 1990er-Jahren

Vertrag wurde nie auf die heutige Ertragslage angepasst. Der Buchwert liegt 70 Prozent unter dem Verkehrswert — Sittenwidrigkeitsrisiko und Pflichtteils-Streit sind vorprogrammiert.

Frist ohne klaren Beginn

„Innerhalb von sechs Monaten“ — aber ab wann? Ab Tod, ab Kenntnis, ab Erbantrittserklärung? Im Streit reicht das aus, um die Frist zu kippen oder den Aufgriff scheitern zu lassen.

Bewertungsmethode und Stichtag widersprüchlich

Klausel verweist auf „Verkehrswert“, legt aber als Stichtag den letzten Jahresabschluss fest. Das ist nicht dasselbe — und produziert im Streit zwei Werte.

Keine Schiedsklausel für Bewertungsstreit

Jeder Bewertungsstreit landet vor dem ordentlichen Gericht; durchschnittliche Verfahrensdauer in der ersten Instanz drei bis fünf Jahre, mit unklaren Kostenfolgen.

Pflichtteil nicht koordiniert

Klausel funktioniert gesellschaftsrechtlich, aber die Familie hat keinen Pflichtteils-Verzicht unterschrieben. Im Erbfall klagt das Kind oder die Ehefrau die Verkehrswert-Differenz ein — der Aufgreifer trägt sie wirtschaftlich.

Zahlungsmodalität ignoriert Liquidität

Klausel sieht Sofortzahlung vor, die Gesellschaft hat aber kein freies Eigenkapital. Der Aufgriff scheitert faktisch — oder zwingt die Gesellschaft in eine Notfinanzierung.

Sonderfall Familienunternehmen mit mehreren Branchen

Bei Holdingstrukturen mit mehreren operativen Töchtern stellt sich zusätzlich die Frage, ob die Aufgriffsklausel auf Holdingebene greift oder auch in den Tochtergesellschaften. Wir empfehlen in der Regel eine konsolidierte Klausel auf Holdingebene plus deckungsgleiche Klauseln in den Töchtern, um Auslegungsstreit zwischen den Ebenen zu vermeiden.

Sonderfall Auslandsbezug

Erbe lebt in Deutschland oder Italien, GmbH sitzt in Österreich: Anwendbares Recht für die Vererbung folgt der EU-Erbrechtsverordnung (gewöhnlicher Aufenthalt des Erblassers), für die Aufgriffsklausel gilt das Gesellschaftsstatut der GmbH — also österreichisches Recht. Wir koordinieren in solchen Fällen mit Korrespondenzanwälten im Wohnsitzstaat des Erben.

Zusammenfassung und Honorar-Spannen

📌 Das Wichtigste auf einen Blick

Der GmbH-Geschäftsanteil ist nach § 76 GmbHG vererblich — die Aufgriffsklausel ist das Werkzeug, mit dem Mit-Gesellschafter den Anteil gegen Abfindung übernehmen können.

Sechs Bausteine machen eine Klausel tragfähig: Aufgriffsberechtigte, Frist, Bewertungsmechanismus, Stichtag, Zahlungsmodalität, Schiedsklausel.

Buchwert-Klauseln bei ertragsstarken Gesellschaften sind ab rund 50 bis 60 Prozent Differenz zum Verkehrswert nach aktueller OGH-Linie sittenwidrigkeitsverdächtig.

Pflichtteilsberechtigte können nach § 784 ABGB die Verkehrswert-Bewertung verlangen, auch wenn der Aufgriffspreis darunter liegt — der Pflichtteils-Schaden trifft den Aufgreifer wirtschaftlich.

Mit-Gesellschafter müssen die Aufgriffsfrist strikt einhalten; Versäumnis führt zur endgültigen Vererbung des Anteils. Hinterlegung sichert Fristnachweis bei Bewertungsstreit.

Vorsorge-Mandate sind die wirtschaftlich beste Lösung: präzise Klausel, IDW-S-1-Bewertung, Schiedsverfahren und Pflichtteils-Verzichte vermeiden den Streitfall systematisch.

Die Honorar-Spannen für die häufigsten Mandatskonstellationen liegen 2026 wie folgt: Vertragsgestaltung oder Anpassung einer Aufgriffsklausel inklusive Schiedsklausel zwischen 4.500 und 9.500 Euro netto, kombinierte Vorsorge-Gestaltung mit Testament und Pflichtteils-Verzichten zwischen 8.500 und 14.500 Euro netto. Die Erst-Verteidigung von Erben gegen einen Aufgriff zum Buchwert (Klauselprüfung, Gegenbewertung, Verhandlungsphase) startet bei 6.500 Euro netto; ein Bewertungsstreit erster Instanz bewegt sich typischerweise zwischen 12.000 und 35.000 Euro netto, abhängig vom Streitwert. Der Pflichtteils-Schadenersatzprozess gegen Aufgreifer und Verlassenschaft liegt bei 9.500 bis 16.500 Euro netto. Vor jedem Mandatsbeginn nennen wir Ihnen eine konkrete Honorar-Spanne, die wir an die Bemessungsgrundlage nach § 5 Z 14 AHK (gesellschaftsrechtliche Streitigkeiten) und § 5 Z 9 AHK (Bewertungsstreit) anpassen.

Häufige Fragen zur Aufgriffsklausel

Was passiert mit dem GmbH-Anteil, wenn keine Aufgriffsklausel im Vertrag steht?

Ohne Aufgriffsklausel greift § 76 GmbHG: Der Anteil geht direkt an die Erben über. Die Mit-Gesellschafter haben keine rechtliche Handhabe, den Anteilsübergang zu verhindern — auch nicht durch nachträglichen Beschluss, da der Vertrag die Vererblichkeit grundsätzlich anerkennt. Mögliche Folgen sind Stimmrechtsblockaden, Konflikte um die Geschäftsführung und langwierige Auseinandersetzungen über Gewinnausschüttungen.

Wie lange habe ich als Mit-Gesellschafter Zeit, das Aufgriffsrecht auszuüben?

Die Frist ergibt sich aus dem Gesellschaftsvertrag — typisch sind drei bis zwölf Monate ab Kenntnis vom Tod oder ab vollendeter Erbantrittserklärung. Schweigt der Vertrag zur Frist, prüft die Rechtsprechung eine angemessene Frist im Einzelfall, in der Regel sechs Monate. Versäumen Sie die Frist, erlischt das Aufgriffsrecht endgültig — der Anteil bleibt bei den Erben.

Kann eine Buchwert-Klausel sittenwidrig sein?

Ja, bei massiver Diskrepanz zum Verkehrswert. Die aktuelle OGH-Linie 2024 — 2026 prüft Sittenwidrigkeit nach § 879 ABGB regelmäßig, wenn der Aufgriffspreis um mehr als 50 bis 60 Prozent unter dem Verkehrswert liegt und die Klausel keine nachvollziehbare wirtschaftliche Rechtfertigung enthält — etwa Liquiditätsschutz oder Kompensation operativer Risikoübernahme durch Mit-Gesellschafter. Im Streitfall trägt der Aufgreifer die Darlegungslast.

Wie wird der GmbH-Anteil für den Pflichtteil bewertet?

Nach § 784 ABGB zwingend zum Verkehrswert am Todestag — unabhängig vom Aufgriffspreis. Wenn die Aufgriffsklausel einen niedrigeren Preis vorsieht, entsteht eine Pflichtteils-Differenz, die der Pflichtteilsberechtigte gegen die Verlassenschaft einklagen kann. Bei leerer Verlassenschaft trifft der Pflichtteils-Schaden subsidiär den Aufgreifer. Wir empfehlen deshalb in der Vorsorge eine Verkehrswert-nahe Bewertungsmethode plus Pflichtteils-Verzicht-Vereinbarungen.

Brauche ich für die Aufgriffserklärung einen Notariatsakt?

Für die einseitige Aufgriffserklärung selbst nicht zwingend — sie ist eine Willenserklärung, die schriftlich genügt. Für den anschließenden Anteilsübertragungsvertrag zwischen Aufgreifer und Erben bzw. Verlassenschaft schreibt § 75 GmbHG den Notariatsakt vor. Wir empfehlen, bereits die Aufgriffserklärung in beweissicherer Form zuzustellen (RSb oder Gerichtsvollzieher) und parallel den Notariatsakt-Termin zu reservieren.

Was kostet ein Bewertungsstreit um den Aufgriffspreis?

Die Anwaltshonorar-Spanne in der ersten Instanz liegt typisch zwischen 12.000 und 35.000 Euro netto, abhängig vom Streitwert (Bemessungsgrundlage ist die strittige Wert-Differenz nach § 5 Z 9 AHK). Hinzu kommen Sachverständigenkosten zwischen 8.000 und 25.000 Euro für ein qualifiziertes Bewertungsgutachten. In Vergleichsverhandlungen ohne Klage liegen die Anwaltskosten zwischen 6.500 und 14.500 Euro netto. Vor Mandatsbeginn nennen wir Ihnen eine konkrete Spanne.

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Der Tod eines Gesellschafters ist ein Stresstest für jede GmbH. Die Aufgriffsklausel entscheidet binnen weniger Wochen über Anteilswert, Liquidität und Familienfrieden. Wir betreuen die drei Konstellationen, in denen es jetzt auf Tempo und Genauigkeit ankommt: Wir prüfen Ihren Gesellschaftsvertrag und passen die Klausel vorsorglich an, wir vertreten Erben gegen unfaire Bewertungen und sichern parallel den Pflichtteilspfad, und wir führen für Mit-Gesellschafter den Aufgriff fristgerecht und beweissicher durch — vom Generalversammlungsbeschluss bis zum Notariatsakt.

Vor jedem Mandat nennen wir Ihnen eine konkrete Honorar-Spanne, abgestimmt auf Anteilswert, Streitwert und Komplexität. Kontaktieren Sie uns über unsere Schwerpunktseite Gesellschaftsrecht, unsere Schwerpunktseite Unternehmenskauf und M&A oder die Schwerpunktseite Erbrecht und Testamente — über die jeweilige Themenseite gelangen Sie direkt zum Erstgespräch-Kalender.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Honorar-Spannen sind Indikatoren auf Basis der AHK Stand 01.10.2024. Bewertungsmethoden im Einzelfall sind individuell zu prüfen.

5. Mai 202618. Mai 2026

Mobbing am Arbeitsplatz – rechtliche Schritte für Arbeitnehmer in Österreich

Wer am Arbeitsplatz systematisch ausgegrenzt, herabgewürdigt oder schikaniert wird, steht selten allein vor dem Problem – wohl aber oft allein vor der Frage, was rechtlich überhaupt möglich ist. Mobbing ist in Österreich kein eigener Straftatbestand, aber ein Bündel aus arbeitsrechtlichen Schutzpflichten, zivilrechtlichen Ansprüchen und – je nach Verhalten – auch strafrechtlich relevanten Handlungen. Dieser Beitrag zeigt, was rechtlich als Mobbing gilt, welche Pflichten der Arbeitgeber hat, welche Ansprüche Betroffene durchsetzen können und wie eine saubere Beweisführung aussieht. Er richtet sich an Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer, die sich nicht mehr nur ärgern, sondern handeln wollen.

Mobbing am Arbeitsplatz – wissen Sie, wie Sie sich wehren können? Schildern Sie uns Ihre Situation – wir prüfen rechtliche Schritte, Anspruchsgrundlagen und das weitere Vorgehen. Jetzt anfragen ↓

📑 Inhaltsverzeichnis

1. Was Mobbing rechtlich bedeutet 2. Schutzpflichten des Arbeitgebers im Überblick 3. Anspruchsgrundlagen für Betroffene 4. Praktische Schritte – was Sie sofort tun sollten 5. Beweisführung: Mobbingtagebuch und weitere Belege 6. Klage auf Unterlassung, Schadenersatz und Schmerzengeld 7. Häufige Fehler von Betroffenen 8. Wann Sie einen Anwalt einschalten sollten 9. Häufige Fragen zu Mobbing am Arbeitsplatz 10. Das Wichtigste auf einen Blick

Was Mobbing rechtlich bedeutet

Der Begriff „Mobbing“ steht in keinem österreichischen Gesetz. Trotzdem ist er rechtlich klar umrissen – in der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (OGH) und in der Lehre zum Arbeitsrecht. Maßgeblich ist seit der Leitentscheidung 8 ObA 211/97s und nachfolgenden Erkenntnissen, dass Mobbing nicht jeder Konflikt am Arbeitsplatz ist. Vereinzelte Streitereien, ein scharfer Ton in einer Sitzung oder eine kritische Mitarbeiterbeurteilung erfüllen den Begriff nicht. Der OGH verlangt drei Elemente, die zusammenkommen müssen.

Erstens muss das Verhalten systematisch sein – also gezielt und planmäßig, nicht zufällig. Zweitens muss es fortgesetzt über einen längeren Zeitraum stattfinden – die Rechtsprechung spricht typischerweise von mindestens sechs Monaten, wobei einzelne schwere Vorfälle (etwa wiederholte Beschimpfungen vor versammelter Belegschaft) auch früher genügen können. Drittens muss das Verhalten feindselig sein und darauf abzielen, die Person aus dem Arbeitsverhältnis zu drängen, sie sozial zu isolieren oder ihr Selbstwertgefühl zu untergraben. Erst wenn alle drei Elemente vorliegen, liegt rechtlich Mobbing vor.

Wichtig zur Abgrenzung: Mobbing kann von Vorgesetzten ausgehen (sogenanntes Bossing), von gleichgestellten Kolleginnen und Kollegen oder – seltener – von Untergebenen gegenüber Vorgesetzten (Staffing). In allen Fällen gelten dieselben rechtlichen Maßstäbe. Auch sexuelle Belästigung, ethnisch oder religiös motivierte Diskriminierung und Schikanen wegen einer Behinderung sind eigenständig im Gleichbehandlungsgesetz (GlBG) geregelt – sie können aber zugleich Mobbing-Charakter haben und werden dann doppelt sanktionierbar.

Infografik

⚖️ Die drei Elemente des Mobbings nach OGH-Rechtsprechung

Nur wenn alle drei zusammentreffen, liegt rechtlich Mobbing vor

Systematisch – das Verhalten ist gezielt, nicht zufällig. Eine einmalige Auseinandersetzung reicht nicht; es muss erkennbar sein, dass eine Person bewusst herausgegriffen wird.

Fortgesetzt – das Verhalten zieht sich über einen längeren Zeitraum. Die Rechtsprechung legt typischerweise sechs Monate zugrunde; bei besonders schweren Vorfällen auch kürzer.

Feindselig – das Verhalten zielt darauf, die Person zu schädigen, zu isolieren oder aus dem Arbeitsverhältnis zu drängen. Sachliche Kritik, auch harte, fällt nicht darunter.

Schutzpflichten des Arbeitgebers im Überblick

Der Arbeitgeber ist nicht nur dann in der Pflicht, wenn er selbst mobbt. Er haftet auch dafür, wenn er Mobbing zwischen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern duldet, obwohl er davon weiß oder wissen müsste. Diese Verantwortung folgt aus mehreren Anspruchsgrundlagen, die parallel zueinander stehen.

Die zentrale Norm ist die Fürsorgepflicht nach § 1157 ABGB. Sie verpflichtet den Arbeitgeber, Leben, Gesundheit und Persönlichkeitsrechte der Arbeitnehmer zu schützen. Bei Angestellten wiederholt § 18 AngG denselben Schutzauftrag. Daraus folgt eine Pflicht zum aktiven Eingreifen: Sobald der Arbeitgeber Hinweise auf Mobbing erhält, muss er die Sache aufklären und Abhilfe schaffen. Untätigkeit ist kein neutrales Verhalten – sie ist eine eigenständige Vertragsverletzung.

Hinzu treten Pflichten aus dem ArbeitnehmerInnenschutzgesetz (ASchG), das auch psychische Belastungen erfasst. § 4 ASchG verpflichtet den Arbeitgeber zur Evaluierung psychischer Gefährdungen am Arbeitsplatz. Wer psychische Belastungen wie Mobbing nicht einmal in der Gefährdungsbeurteilung berücksichtigt, verletzt eine eigenständige öffentlich-rechtliche Pflicht – das Arbeitsinspektorat kann dies beanstanden. Im Gleichbehandlungsgesetz schließlich wird die Belästigung wegen geschützter Merkmale (Geschlecht, ethnische Zugehörigkeit, Religion, Alter, sexuelle Orientierung, Behinderung) ausdrücklich verboten und der Arbeitgeber zur Abhilfe verpflichtet (§§ 6, 21 GlBG).

✓ Pflichtgemäßes Verhalten des Arbeitgebers

Hinweise ernst nehmen, Sachverhalt aufklären, Vermittlungsgespräche führen, ggf. arbeitsrechtliche Maßnahmen gegen die mobbende Person setzen (Verwarnung, Versetzung, Kündigung). Schutzmaßnahmen dokumentieren.

Praxis: Wer als Arbeitgeber dokumentierbar reagiert, wehrt nicht nur Schadenersatzansprüche ab – er stabilisiert auch das Betriebsklima.

✕ Untätigkeit oder Wegschauen

Beschwerden ignorieren, Versetzung des Opfers statt des Täters, Mobbing als „Konflikt unter Erwachsenen“ abtun, keine Dokumentation. Diese Reaktionen sind eigenständige Vertragsverletzungen.

Achtung: Untätigkeit verlängert die Verjährung nicht – aber sie liefert ein zusätzliches Haftungsfundament für den geschädigten Arbeitnehmer.

Anspruchsgrundlagen für Betroffene im Überblick

Wer von Mobbing betroffen ist, hat in Österreich nicht nur einen, sondern mehrere parallele Ansprüche. Welche im Einzelfall greifen, hängt vom konkreten Verhalten und vom Schaden ab. Die folgenden vier Anspruchsgrundlagen sind die wichtigsten.

📚 Vier zentrale Anspruchsgrundlagen bei Mobbing

Diese Normen können kumulativ geltend gemacht werden

§ 1157 ABGB / § 18 AngG – Fürsorgepflicht. Verletzt der Arbeitgeber seine Schutzpflicht, haftet er für alle daraus entstandenen Schäden – also Verdienstentgang, Heilungskosten und Schmerzengeld.

§ 1325 ABGB – Schmerzengeld. Bei psychischen Erkrankungen mit Krankheitswert (Angststörung, Depression, posttraumatische Belastung) besteht ein eigenständiger Schmerzengeldanspruch nach den Grundsätzen des Schadenersatzrechts.

§ 1330 ABGB – Ehrenbeleidigung und Kreditschädigung. Wer durch Beschimpfungen, falsche Behauptungen oder Rufschädigung verletzt wird, kann Unterlassung, Widerruf und Schadenersatz fordern – sowohl gegen den Täter persönlich als auch gegen den Arbeitgeber.

§§ 6, 12, 21 GlBG – Belästigungsschutz. Bei Mobbing wegen Geschlecht, Ethnie, Religion, Alter, sexueller Orientierung oder Behinderung greift der pauschalierte Schadenersatz nach Gleichbehandlungsgesetz – mindestens 1.000 Euro pro Belästigungsvorfall.

Hinzu kommt die Möglichkeit, das Arbeitsverhältnis vorzeitig aus wichtigem Grund nach § 26 Z 4 AngG aufzulösen, wenn der Arbeitgeber seinen Schutzpflichten nicht nachkommt. In diesem Fall stehen alle Ansprüche zu, die auch bei einer ungerechtfertigten Entlassung bestehen würden – einschließlich Abfertigung, Kündigungsentschädigung und Urlaubsersatzleistung. Wir haben diese Aspekte in einem eigenen Beitrag zur Kündigung im Arbeitsrecht und den damit verbundenen Fristen erläutert. Für Arbeitnehmer, die bereits gekündigt wurden und Mobbing als Hintergrund vermuten, ist außerdem die Kündigungsanfechtung aus Arbeitnehmer-Sicht ein wichtiger zweiter Ansatz.

Praktische Schritte – was Sie sofort tun sollten

Wer den Verdacht hat, gemobbt zu werden, sollte nicht warten, bis sich die Situation „von selbst regelt“. Sie regelt sich selten von selbst. Vier Schritte sind erfahrungsgemäß die wichtigsten – in dieser Reihenfolge.

✅ Sofort-Checkliste für Betroffene

☑️

Mobbingtagebuch beginnen. Jeder Vorfall mit Datum, Uhrzeit, Ort, beteiligten Personen, genauem Wortlaut und etwaigen Zeugen. Beginnen Sie heute, nicht morgen – Erinnerungen verblassen schnell.

☑️

Vertrauensperson im Betrieb ansprechen. Betriebsrat, Gleichbehandlungsbeauftragte, Personalvertretung oder Arbeitsmediziner. Das Gespräch sollte protokolliert werden – auch handschriftlich genügt.

☑️

Schriftliche Beschwerde an den Arbeitgeber. Erst eine dokumentierte Meldung löst die Reaktionspflicht des Arbeitgebers aus. Mündliche Hinweise reichen vor Gericht selten aus, um Untätigkeit nachzuweisen.

☑️

Hausarzt oder Arbeitsmediziner aufsuchen. Belastungsreaktionen, Schlafstörungen, Angstzustände müssen früh medizinisch dokumentiert werden – nicht erst nach der Eskalation. Das schafft die Brücke zum Schmerzengeldanspruch.

☑️

Anwaltliche Erstberatung in Anspruch nehmen. Eine frühe Einschätzung kostet wenig, vermeidet aber strategische Fehler – etwa eine eigenmächtige Kündigung, die später als ungerechtfertigt eingestuft wird.

Beweisführung: Mobbingtagebuch und weitere Belege

Mobbing-Verfahren scheitern in Österreich selten an der Rechtslage – sie scheitern an der Beweisführung. Das Gesetz verlangt vom Kläger den Nachweis, dass die einzelnen Vorfälle stattgefunden haben, dass sie zusammenhängen und dass daraus ein Schaden entstanden ist. Diese drei Beweisstränge müssen unabhängig voneinander gesichert werden, bevor die erste Klage eingebracht wird.

Das wichtigste Beweismittel ist das Mobbingtagebuch. Es ist kein juristisches Dokument im engen Sinn, aber gerichtlich anerkannt – sofern es zeitnah, datiert und konkret geführt wird. Pauschale Einträge wie „Chef war wieder ungerecht“ haben keinen Beweiswert. Stattdessen muss jeder Eintrag den konkreten Wortlaut, den Ort, die Uhrzeit, die anwesenden Personen und – wenn möglich – die direkte Reaktion des Betroffenen enthalten. Ein gut geführtes Mobbingtagebuch ist oft das tragende Element einer erfolgreichen Klage.

Daneben helfen alle objektivierbaren Belege: E-Mails, Chatnachrichten, schriftliche Anweisungen, Sitzungsprotokolle, Dienstpläne (etwa wenn unliebsame Schichten systematisch zugewiesen werden), Kalkulationen über überraschend entzogene Aufgaben. Zeugen sind wichtig, aber heikel – Kolleginnen und Kollegen, die noch im Betrieb arbeiten, sagen oft zurückhaltend aus. Frühere Mitarbeiter, Lieferanten oder externe Kunden können tragfähigere Aussagen liefern. Krankenstandsbestätigungen mit konkretem Befund (Burn-out, Anpassungsstörung, depressive Episode) verbinden das Mobbing mit dem konkreten Schaden – ohne diese Brücke ist der Schmerzengeldanspruch kaum durchsetzbar.

💡 Praxistipp aus der Kanzlei: So führen Sie ein gerichtsfestes Mobbingtagebuch

Verwenden Sie ein gebundenes Notizbuch oder eine versionierte digitale Datei mit klaren Zeitstempeln. Schreiben Sie nicht aus dem Gedächtnis Wochen später, sondern am Tag des Vorfalls oder spätestens am Folgetag. Vermerken Sie auch, wer den Vorfall gesehen oder gehört hat – wörtlich, mit Vor- und Nachnamen. Bewahren Sie das Tagebuch nicht im Betrieb auf. Und teilen Sie Ihrem Anwalt frühzeitig mit, dass Sie eines führen – damit er Sie auf die typischen Schwachstellen (vage Formulierungen, fehlende Zeugen, fehlender Bezug zum Schaden) hinweisen kann.

Klage auf Unterlassung, Schadenersatz und Schmerzengeld

Wenn die innerbetrieblichen Schritte erfolglos bleiben, führt der Weg ans Arbeits- und Sozialgericht. Drei Klagsformen stehen typischerweise im Raum – sie können einzeln oder kumuliert eingebracht werden. Eine Unterlassungsklage zielt darauf, das mobbende Verhalten künftig zu untersagen; sie wirkt vorbeugend und ist auch dann sinnvoll, wenn (noch) kein Schaden entstanden ist. Eine Schadenersatzklage macht Vermögensschäden geltend – Verdienstentgang, Therapiekosten, Krankenstandstage, ggf. eine erforderliche berufliche Umorientierung. Eine Schmerzengeldklage nach § 1325 ABGB greift bei psychischen oder physischen Erkrankungen mit Krankheitswert; die Beträge bewegen sich in der Praxis zwischen 1.500 und 25.000 Euro – in besonders schweren Fällen mit posttraumatischer Belastungsstörung auch deutlich darüber.

Bei Mobbing aus diskriminierenden Gründen kommt der Schadenersatz nach Gleichbehandlungsgesetz hinzu – pauschal mindestens 1.000 Euro pro Belästigungsvorfall, ohne dass eine Erkrankung nachgewiesen werden muss. Das Verfahren beginnt mit einer Klagseinbringung beim örtlich zuständigen Arbeits- und Sozialgericht. Vor dem Hauptverfahren steht regelmäßig ein Vergleichsgespräch in der vorbereitenden Tagsatzung – ein erheblicher Anteil der Mobbing-Verfahren endet in dieser Phase mit einem außergerichtlichen Vergleich, der für beide Seiten oft günstiger ist als das volle Beweisverfahren. Allgemeine Grundlagen zum österreichischen Schadenersatzrecht haben wir in unserem Beitrag zum Schadenersatzanspruch bei Personen- und Vermögensschäden zusammengefasst.

Ablauf

Vom ersten Vorfall bis zur Entscheidung

Dokumentation und innerbetriebliche Beschwerde. Mobbingtagebuch, schriftliche Meldung an Arbeitgeber, Einbeziehung von Betriebsrat oder Gleichbehandlungsbeauftragter.

Außergerichtliches Anwaltsschreiben. Aufforderung zur Abhilfe und – falls Schaden bereits eingetreten – zur Anerkennung der Haftung. Frist typischerweise 14 Tage.

Klagseinbringung beim Arbeits- und Sozialgericht. Unterlassung, Schadenersatz und Schmerzengeld können kumuliert geltend gemacht werden. Streitwert bestimmt das zuständige Gericht.

Vorbereitende Tagsatzung. Vergleichsgespräch unter Vorsitz des Richters – etwa die Hälfte der Verfahren endet hier. Eine Schiedsperson kann hinzugezogen werden.

Hauptverhandlung mit Beweisaufnahme. Zeugeneinvernahme, Sachverständigengutachten zum Krankheitswert, ggf. ergänzende Urkundenvorlage. Urteil regelmäßig binnen 6 bis 18 Monaten ab Klagseinbringung.

Häufige Fehler von Betroffenen

Viele Verfahren scheitern oder werden teurer als nötig, weil im Vorfeld vermeidbare Fehler gemacht wurden. Diese fünf Fehler sehen wir in der Praxis am häufigsten.

Erst nach Eskalation dokumentieren

Wer das Tagebuch erst beginnt, wenn er bereits krank ist, hat für die ersten Monate kaum verwertbare Beweise. Das Gericht braucht aber genau diese Anfangsphase, um die Systematik des Verhaltens zu erkennen.

Eigenmächtige Kündigung ohne anwaltliche Beratung

Wer aus Frust selbst kündigt, verliert in vielen Fällen den Anspruch auf Abfertigung und Kündigungsentschädigung. Korrekter Weg ist die vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund (§ 26 AngG) – mit dokumentierter Vorgeschichte.

Mündliche Beschwerde statt schriftlicher Meldung

Untätigkeit des Arbeitgebers lässt sich vor Gericht nur nachweisen, wenn die Beschwerde schriftlich war – idealerweise per E-Mail oder Einschreiben. Eine Aussage „Ich habe es dem Chef gesagt“ reicht ohne Beleg nicht.

Heimliche Tonaufnahmen als Beweis

Ohne Zustimmung der anderen Person sind Tonaufnahmen am Arbeitsplatz strafrechtlich relevant (§ 120 StGB) und im Zivilverfahren in der Regel unzulässig. Das schadet dem Verfahren mehr, als es nützt.

Verjährungsfristen übersehen

Schadenersatzansprüche verjähren grundsätzlich in drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger (§ 1489 ABGB). Wer zu lange wartet, verliert Ansprüche – auch wenn die Tatsachen unstrittig sind.

Wann Sie einen Anwalt einschalten sollten

Eine anwaltliche Erstberatung ist nicht erst der letzte Schritt – sie ist oft der richtige erste. Drei Konstellationen sprechen klar dafür, frühzeitig juristischen Rat einzuholen.

Wenn Sie unsicher sind, ob das Verhalten rechtlich Mobbing ist

Nicht jedes Fehlverhalten ist Mobbing – und nicht jeder Konflikt rechtfertigt eine Klage. Eine Erstberatung klärt, ob die rechtlichen Voraussetzungen vorliegen oder ob andere Wege (interne Beschwerde, Mediation, Versetzung) sinnvoller sind. Diese Einschätzung kostet wenig, vermeidet aber strategische Sackgassen.

Wenn Sie eine Kündigung oder Versetzung erhalten haben

Spätestens jetzt zählt jeder Tag. Eine Kündigungsanfechtung ist binnen einer Woche ab Zugang einzubringen, eine Anfechtung wegen verpönter Motive (§ 105 ArbVG) verlangt rasche anwaltliche Aufbereitung. Wer Mobbing als Hintergrund einer Kündigung vermutet, sollte ohne Zeitverlust handeln – die formellen Fristen sind unerbittlich.

Wenn bereits eine Erkrankung vorliegt

Sobald eine ärztlich diagnostizierte Belastungsreaktion, ein Burn-out oder eine depressive Episode dokumentiert ist, wird die Sache komplex: Schmerzengeldhöhe, Haftungsumfang, das Zusammenspiel mit AUVA-Leistungen, ggf. ein Berufsunfähigkeitsverfahren. Diese Materie verträgt keine Eigenrecherche – hier zählt anwaltliche Erfahrung. Mehr zu unseren Schwerpunkten finden Sie in unserem Arbeitsrecht-Schwerpunkt sowie auf der Pillar-Seite Privatrecht.

Häufige Fragen zu Mobbing am Arbeitsplatz

Wie viel Schmerzengeld steht mir bei Mobbing am Arbeitsplatz zu?

Die Höhe richtet sich nach Schwere und Dauer der Erkrankung sowie nach dem Grad der Beeinträchtigung. In der Praxis bewegen sich Schmerzengeldbeträge zwischen 1.500 und 25.000 Euro; bei posttraumatischer Belastungsstörung oder dauerhafter Berufsunfähigkeit können auch deutlich höhere Beträge zugesprochen werden. Voraussetzung ist immer eine ärztlich dokumentierte Erkrankung mit Krankheitswert.

Kann ich auch ohne Mobbingtagebuch klagen?

Theoretisch ja, praktisch ist es deutlich schwieriger. Ohne zeitnahe Dokumentation müssen die einzelnen Vorfälle über Zeugen rekonstruiert werden, was Erinnerungslücken und Glaubwürdigkeitsfragen schafft. Wir empfehlen, mit dem Tagebuch sofort zu beginnen – auch wenn die Klage vielleicht nie eingebracht wird, schafft es Klarheit über die Entwicklung.

Was kostet ein Mobbing-Verfahren in Österreich?

Vor dem Arbeits- und Sozialgericht entstehen für den Arbeitnehmer keine Pauschalgebühren in der ersten Instanz. Anwaltskosten richten sich nach dem Streitwert und dem Rechtsanwaltstarifgesetz. Eine Rechtsschutzversicherung deckt Mobbing-Verfahren in der Regel ab, wenn sie bereits vor Beginn der Auseinandersetzung bestand. Eine genaue Kostenschätzung erfolgt im Erstberatungsgespräch.

Das Wichtigste auf einen Blick

📌 Mobbing am Arbeitsplatz – die zentralen Punkte

Mobbing liegt vor, wenn das Verhalten systematisch, fortgesetzt und feindselig ist – Einzelkonflikte genügen nicht.

Der Arbeitgeber haftet aus § 1157 ABGB, § 18 AngG, GlBG und ASchG – auch dann, wenn er Mobbing nur duldet.

Ansprüche sind kumulativ: Unterlassung, Schadenersatz, Schmerzengeld nach § 1325 ABGB, pauschale Entschädigung nach GlBG.

Zentrales Beweismittel ist das zeitnah geführte Mobbingtagebuch – ergänzt durch E-Mails, Zeugen und ärztliche Befunde.

Schriftliche Beschwerde an den Arbeitgeber ist Pflicht – nur dokumentierte Untätigkeit begründet Haftung.

Verjährung beträgt drei Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger – frühe anwaltliche Beratung sichert Ansprüche.

Stand: Mai 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Rechtslage hängt von den konkreten Umständen ab – lassen Sie sich beraten, bevor Sie Schritte setzen, die spätere Optionen einschränken könnten.

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Wie wir Ihnen helfen können

Wir vertreten regelmäßig Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer, die am Arbeitsplatz systematisch herabgewürdigt, ausgegrenzt oder schikaniert werden. Unser Vorgehen ist dabei stets zweistufig: Zunächst prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob das Verhalten rechtlich Mobbing ist und welche innerbetrieblichen Schritte sinnvoll sind. Erst wenn diese erfolglos bleiben, setzen wir gerichtliche Schritte – mit klarer Strategie, gesicherter Beweisführung und realistischer Einschätzung der Erfolgsaussichten. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Ihre Situation rechtlich einordnen lassen möchten – wir klären die Rechtslage und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.

5. Mai 202618. Mai 2026

Vorkaufsrecht verletzt — Klage, Löschung, Schadenersatz (Praxisleitfaden 2026)

Vorkaufsrecht verletzt: Klage, Löschung, Schadenersatz — der Praxisleitfaden 2026

Wenn der Eigentümer die Liegenschaft an einen Dritten verkauft, ohne den Vorkaufsberechtigten anzubieten — oder das Anbot mit zu kurzer Frist, ohne Drittvertrag oder mit verschleierten Bedingungen stellt —, ist der Konfliktfall da. Was jetzt zählt, sind drei Fragen: Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen oder nur vertraglich vereinbart? Welche Klage führt zum Ziel — Löschung der Drittkäufer-Eintragung samt Übertragung an den Berechtigten oder Schadenersatz gegen den Verkäufer? Und welche Fristen laufen schon? Dieser Beitrag führt Berechtigte, Drittkäufer und Verkäufer durch die Klage-Wege, zeigt die Verteidigungslinien und nennt realistische Honorar-Spannen. Den allgemeinen Rahmen mit den ABGB-Grundlagen und der Eintragung erklärt unsere übergeordnete Themenseite zum Vorkaufsrecht in Österreich; den Treuhand-Rahmen für Liegenschaftsabwicklungen finden Sie auf unserer Schwerpunktseite Treuhandschaft.

Wurde Ihr Vorkaufsrecht übergangen — oder wurden Sie selbst geklagt? Schildern Sie kurz Ihre Rolle und den aktuellen Stand. Wir prüfen, ob Ihr Recht dinglich gesichert ist, ob das Anbot ordnungsgemäß war und welche Klage realistische Aussichten hat — und nennen vor dem Mandat eine konkrete Honorar-Spanne. Jetzt anfragen ↓

📑 Inhaltsverzeichnis

1. Vorkaufsrecht verletzt — was heißt das rechtlich? 2. Erste Prüfung — Grundbuch oder Vertrag? 3. Außergerichtliche Aufforderung — die 30-Tage-Frist nach § 1075 ABGB 4. Klage bei dinglich eingetragenem Vorkaufsrecht — Löschung und Übertragung 5. Klage bei obligatorischem Vorkaufsrecht — Schadenersatz statt Liegenschaft 6. Verteidigung — wenn Sie als Drittkäufer oder Verkäufer geklagt werden 7. Salzburg-Praxis — Bezirksgericht, Verfahrensdauer, Vergleichsfenster 8. Häufige Fragen zum Vorkaufsrechts-Streit 9. Das Wichtigste auf einen Blick

Vorkaufsrecht verletzt — was heißt das rechtlich?

Ein Vorkaufsrecht verpflichtet den Eigentümer nach § 1072 ABGB, die Sache zuerst dem Berechtigten zum gleichen Preis und zu den gleichen Bedingungen anzubieten, wenn er sie verkaufen will. Verletzt ist das Recht typischerweise in drei Konstellationen: Erstens, wenn der Verkauf an einen Dritten ganz ohne Anbot erfolgt — der Berechtigte erfährt es zufällig, häufig durch eine Grundbuchskontrolle. Zweitens, wenn das Anbot mangelhaft gestellt wurde — etwa mit zu kurzer Frist (14 Tage statt der gesetzlichen 30 Tage bei Liegenschaften), ohne den Drittkaufvertrag mit allen Bedingungen oder mit verschleierten Nebenabreden. Drittens, wenn der Vorkaufsfall vom Verpflichteten zu Unrecht verneint wird — etwa bei einer Schenkung, die in Wahrheit ein verdeckter Verkauf ist.

Für den Klage-Pfad ist eine Unterscheidung entscheidend: Ist das Vorkaufsrecht dinglich, also im Grundbuch eingetragen (§ 1073 ABGB iVm § 9 GBG), wirkt es absolut — gegen jeden Dritten. Ist es nur obligatorisch, also bloß vertraglich zwischen Verpflichtetem und Berechtigtem vereinbart, wirkt es nur relativ. Diese Unterscheidung bestimmt, ob der Berechtigte die Liegenschaft selbst zugesprochen bekommt oder nur Geld. Wer die Eintragungsfragen vertieft nachlesen will, findet sie auf unserer übergeordneten Themenseite zum Vorkaufsrecht in Österreich sowie zur Rangordnung im weiterführenden Beitrag Rangordnung im Grundbuch — Anmerkung und Vormerkung.

Infografik

Drei typische Verletzungs-Konstellationen

Wann ein Vorkaufsrecht in der Praxis übergangen wird

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Verkauf ohne Anbot

Konstellation 1

Eigentümer verkauft an einen Dritten, ohne dem Berechtigten überhaupt ein Anbot zu legen. Erkenntnis meist durch Grundbuchskontrolle.

Folge: Klare Verletzung — Klage-Pfad nach Eintragung wählen.

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Mangelhaftes Anbot

Konstellation 2

Anbot mit zu kurzer Frist, ohne Drittvertrag oder mit verschleierten Bedingungen — die 30-Tage-Frist nach § 1075 ABGB beginnt gar nicht zu laufen.

Folge: Aufforderung zur Nachlieferung; Klage bei Verweigerung.

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Verdeckte Veräußerung

Konstellation 3

Vermeintliche Schenkung oder Tausch, die wirtschaftlich einem Verkauf entsprechen — Vorkaufsfall wird vom Verpflichteten zu Unrecht verneint.

Folge: Tatsächliche Vertragsgestaltung beweisen.

Die rechtliche Wirkung der Verletzung folgt aus § 1079 ABGB. Bei dinglich gesichertem Vorkaufsrecht kann der Berechtigte gegen den Drittkäufer auf Einwilligung in die Löschung der Eigentumseintragung und Übertragung an ihn klagen — gegen Zahlung des Kaufpreises. Bei rein obligatorischem Vorkaufsrecht bleibt nur der Schadenersatz gegen den Verpflichteten: Differenz zwischen Marktwert und Vorzugspreis plus konkret nachweisbarer Folgeschäden.

Vergleich

Obligatorisch vs. dinglich — der entscheidende Unterschied

Welche Klage führt zum Ziel — Liegenschaft oder Geld?

Obligatorisch — nur vertraglich

Wirkung: Nur zwischen Verpflichtetem und Berechtigtem (relativ).

Klage gegen wen: Verpflichteten (Verkäufer).

Begehren: Schadenersatz — Erfüllungsinteresse (Marktwert minus Vorzugspreis plus Folgeschäden).

Liegenschaft: Bleibt beim Drittkäufer — keine Herausgabe.

Beweis-Schwerpunkt: Marktwert, Differenz, Verjährung 3 Jahre.

Dinglich — im Grundbuch eingetragen

Wirkung: Gegen jeden Dritten (absolut).

Klage gegen wen: Drittkäufer plus parallel Verpflichteten.

Begehren: Einwilligung in Löschung der Eintragung und Übertragung an den Berechtigten gegen Hinterlegung des Kaufpreises.

Liegenschaft: Geht an den Berechtigten — gegen Kaufpreiszahlung.

Beweis-Schwerpunkt: Eintragung, Anbot-Mängel, Treuhand für Kaufpreis.

Erste Prüfung — Grundbuch oder Vertrag?

Bevor irgendetwas geschrieben wird, braucht es Klarheit über die Ausgangslage. Vier Fragen müssen beantwortet sein, bevor ein Aufforderungsschreiben oder eine Klage Sinn ergibt: Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen? Welcher konkrete Wortlaut im Begründungsvertrag liegt zugrunde? Liegt der Drittkaufvertrag mit allen Bedingungen vor oder kann er beschafft werden? Und welcher Zeitpunkt ist für die Frist relevant — Kenntnis vom Verkauf, Zugang des Anbots, Eintragung des Drittkäufers? Diese vier Fragen entscheiden über den weiteren Pfad.

Die erste Information liefert der aktuelle Grundbuchsauszug der Einlagezahl, in der die Liegenschaft erfasst ist. Wer in der C-Liste (Lasten und Beschränkungen) eine Eintragung wie „Vorkaufsrecht für …“ findet, hat ein dinglich wirkendes Recht — der Klage-Pfad gegen den Drittkäufer ist offen. Wer dort nichts findet, prüft den Begründungsvertrag (Kauf-, Schenkungs- oder Vergleichsvertrag, in dem das Recht bestellt wurde) — bleibt das Recht rein vertraglich, ist nur der Schadenersatz-Pfad gegen den Verpflichteten möglich. Wichtig: Eine vor Jahren beim Notar unterzeichnete Vereinbarung ohne anschließende Verbücherung wirkt nicht dinglich, auch wenn die Parteien das so verstanden haben. Die Eintragung ist konstitutiv.

Prüfraster

Vier Schritte zur Klage-Strategie

Was vor jeder Aufforderung geklärt sein muss

Grundbuchsauszug der Liegenschaft besorgen — aktuelle Einlage, C-Liste prüfen. Vorkaufsrecht eingetragen? Rangordnung nach § 53 GBG nachvollziehen.

Begründungsvertrag heranziehen — Wortlaut der Vorkaufsrechts-Klausel: Reichweite (jeder Verkauf? auch Schenkung?), Erlöschungsgründe, persönliche oder vererbliche Wirkung.

Drittkaufvertrag beschaffen — über Auskunftsanspruch beim Verpflichteten oder im Rechtsstreit über Editionspflicht. Ohne Drittvertrag kein vollständiges Anbot — kein Fristbeginn.

Fristen-Lage klären — Annahmefrist (30 Tage ab ordnungsgemäßem Anbot), Schadenersatz-Verjährung (3 Jahre nach § 1489 ABGB), Verwirkung bei längerem Zuwarten dokumentieren.

💡 Praxistipp aus der Kanzlei

In unseren Mandaten zeigt sich regelmäßig, dass der Drittkaufvertrag dem Berechtigten anfangs nicht vorliegt — das ist eine zentrale Schwachstelle in der Verhandlung. Wir besorgen den Vertrag entweder über ein qualifiziertes Auskunftsschreiben an den Verpflichteten oder, wenn nötig, im Rechtsstreit über Editionspflicht und Urkundenvorlage. Erst danach lässt sich beurteilen, ob ein Anbot ordnungsgemäß war oder nicht.

Außergerichtliche Aufforderung — die 30-Tage-Frist nach § 1075 ABGB

Vor jeder Klage steht in den meisten Fällen das anwaltliche Aufforderungsschreiben. Es zwingt den Verpflichteten, Position zu beziehen — entweder das Anbot ordnungsgemäß zu legen, einer Lösung zuzustimmen oder den Konflikt offen zu führen — und dokumentiert zugleich den Kenntnisstand des Berechtigten für die spätere Verjährungs- und Verwirkungs-Argumentation. In der Salzburger Praxis ist das Aufforderungsschreiben fast immer der schnellere und günstigere Weg als die unmittelbare Klage.

Die 30-Tage-Frist nach § 1075 ABGB ist in der Praxis das schärfste Schwert des Berechtigten. Sie beginnt erst zu laufen, wenn das Anbot vollständig ist — das heißt: schriftlich, mit dem Drittkaufvertrag samt allen Bedingungen, Nebenabreden und Treuhand-Konditionen. Eine bloße Mitteilung „der Kaufpreis beträgt 620.000 Euro, bitte um Rückmeldung binnen 14 Tagen“ entspricht nicht den Anforderungen — die Frist beginnt gar nicht erst. Wer als Berechtigter ein solches verkürztes Schreiben erhält, sollte nicht stillschweigen oder die 14 Tage einhalten — sondern schriftlich auf die Mängel hinweisen und die ordnungsgemäße Anbotstellung verlangen. Schweigen kann später als Verzicht ausgelegt werden, ist aber bei mangelhaftem Anbot rechtlich nicht zwingend fristauslösend.

⏱️ Fristen-Übersicht — Vorkaufsrechts-Streit

Was wann zu laufen beginnt

Frist	Dauer	Beginn
Annahmefrist Liegenschaft (§ 1075 ABGB)	30 Tage	Zugang des vollständigen Anbots samt Drittvertrag
Annahmefrist bewegliche Sache (§ 1075 ABGB)	24 Stunden	Zugang des Anbots
Verjährung Schadenersatz (§ 1489 ABGB)	3 Jahre	Kenntnis von Schaden und Schädiger
Absolute Verjährung (§ 1489 ABGB)	30 Jahre	Schadenseintritt
Löschungsklage dinglich (Verwirkung)	keine fixe Frist	Praxis: innerhalb weniger Monate ab Kenntnis aktiv werden

Parallel zur Aufforderung empfiehlt sich bei dinglich gesichertem Recht und bereits eingetragenem Drittkäufer die Anmerkung der Streitanhängigkeit nach § 61 GBG, sobald die Klage eingebracht ist. Sie verhindert, dass der Drittkäufer die Liegenschaft während des laufenden Verfahrens an einen weiteren Käufer veräußert, der gutgläubig erwerben könnte. Diese Anmerkung ist nicht selbst die Klage — sie sichert nur die Position des Berechtigten im Grundbuch ab. Die Voraussetzungen und Wirkungen erklärt unser weiterführender Beitrag Rangordnung im Grundbuch — Anmerkung und Vormerkung im Detail.

Klage bei dinglich eingetragenem Vorkaufsrecht — Löschung und Übertragung

Wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen war, aber der Verpflichtete trotzdem an einen Dritten verkauft und der Drittkäufer eingetragen wurde, steht dem Berechtigten der schärfste Klage-Pfad offen: die Löschungs- und Übertragungsklage. Das Klagebegehren ist zweigliedrig und richtet sich primär gegen den Drittkäufer: Erstens auf Einwilligung in die Löschung seiner Eigentumseintragung; zweitens auf Übertragung der Liegenschaft an den Berechtigten gegen Hinterlegung oder Bezahlung des Drittkaufpreises. Parallel kann der Verpflichtete (Verkäufer) auf Mitwirkung an der Übertragung sowie auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden, falls Folgekosten entstehen.

Zwei Punkte sind in der Praxis entscheidend. Erstens: Der Berechtigte muss bei Klagserhebung — spätestens bei Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz — den Kaufpreis zur Hand haben. In den meisten Fällen geschieht das durch Hinterlegung beim Gericht oder bei einem Treuhänder; ohne Sicherung der Zahlung ist die Übertragung nicht durchsetzbar. Wer den Treuhand-Rahmen vertiefen möchte, findet ihn auf unserer Schwerpunktseite Treuhandschaft. Zweitens: Die Klage muss alle übernommenen Bedingungen des Drittvertrags akzeptieren — der Berechtigte tritt zu denselben Konditionen ein wie der Drittkäufer. Ausnahmen sind nur dort möglich, wo eine Bedingung gerade auf die Person des Drittkäufers zugeschnitten und nicht objektivierbar ist.

Prozessdiagramm

Löschungsklage in fünf Schritten

Vom Aufforderungsschreiben bis zur grundbücherlichen Übertragung

Aufforderungsschreiben an Verpflichteten und Drittkäufer

Bezugnahme auf Eintragung, Anforderung des vollständigen Drittvertrags, Vergleichsangebot mit angemessener Frist (typisch 14 Tage).

Klage am BG der gelegenen Sache (§ 81 JN)

Begehren: Einwilligung in Löschung und Übertragung gegen Hinterlegung; Streitwert orientiert am Verkehrswert (§ 5 Z 1 AHK).

Anmerkung der Streitanhängigkeit (§ 61 GBG)

Sichert Position gegen weitere Verfügungen — kein gutgläubiger Erwerb durch nachfolgende Käufer.

Verfahren — Beweisaufnahme zur Ordnungsmäßigkeit des Anbots

Schwerpunkt: Wurde 30-Tage-Frist gewahrt? Lag der vollständige Drittvertrag vor? Vergleichsfenster typisch nach erster Tagsatzung.

Urteil — Eintragung des Berechtigten

Mit Rechtskraft: Löschung der Drittkäufer-Eintragung, Übertragung an Berechtigten, Auszahlung des hinterlegten Kaufpreises an den Drittkäufer.

Die Honorar-Spanne in der ersten Instanz liegt bei einem Streitwert von 480.000 Euro typischerweise zwischen 11.500 und 14.500 Euro netto; bei einem Streitwert von 850.000 Euro zwischen 14.500 und 18.500 Euro netto. Maßgeblich ist § 5 Z 1 AHK (Liegenschaftsstreitigkeiten — Bemessungsgrundlage Verkehrswert) in Verbindung mit dem Einheitssatz nach § 11 AHK.

Klage bei obligatorischem Vorkaufsrecht — Schadenersatz statt Liegenschaft

Wenn das Vorkaufsrecht nur vertraglich vereinbart und nicht im Grundbuch eingetragen ist, bleibt der Pfad gegen den Drittkäufer verschlossen — er hat in der Regel gutgläubig erworben und ist durch das Grundbuch geschützt. Das Vorkaufsrecht wirkt nur zwischen Verpflichtetem und Berechtigtem. Bleibt nur der Schadenersatz gegen den Verpflichteten, gestützt auf § 1079 ABGB in Verbindung mit den allgemeinen Schadenersatzregeln des ABGB. Das Klagebegehren lautet auf Geldleistung in Höhe des Erfüllungsinteresses.

Das Erfüllungsinteresse ist die Differenz zwischen dem Wert der Liegenschaft, den der Berechtigte zum Vorzugspreis hätte erwerben können, und dem Preis, zu dem er sie tatsächlich am Markt erlangen müsste. Konkret zu beweisen sind in der Praxis drei Größen: der Marktwert zum Zeitpunkt der Verletzung (Sachverständigengutachten), der Drittkaufpreis (Drittvertrag) und die nachweisbaren Folgeschäden — etwa Sanierungs- oder Anpassungskosten, die der Berechtigte für die geplante Eigennutzung hätte sparen können. Verjährung läuft in drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger nach § 1489 ABGB; absolute Frist 30 Jahre.

Beispielrechnung

Schadenersatz beim obligatorischen Vorkaufsrecht

So setzt sich das Erfüllungsinteresse zusammen

Beispielfall: vertragliches Vorkaufsrecht 2021 — Verkauf 2026 ohne Anbot

Marktwert der Liegenschaft 2026 (Gutachten)

580.000 Euro

Vereinbarter Vorzugspreis (vertraglich, indexiert)

410.000 Euro

Geplante Sanierungs-Eigenleistungen (nachweisbar)

10.000 Euro

= Erfüllungsinteresse (Klagsbetrag)

180.000 Euro

Honorar Klage erste Instanz (§ 5 Z 4 AHK, Bemessungsgrundlage geltend gemachte Summe)

7.500 — 11.500 Euro netto

Beim obligatorischen Pfad ist die Beweisführung anspruchsvoller als beim dinglichen. Während dort die Eintragung selbst die Klage trägt, muss beim Schadenersatz der hypothetische Verlauf rekonstruiert werden. In der Salzburger Praxis ist das Sachverständigengutachten zum Verkehrswert das Herzstück; ein zweites Gutachten sichert die geplanten Folgekosten ab.

Verteidigung — wenn Sie als Drittkäufer oder Verkäufer geklagt werden

Die Klage muss nicht zwangsläufig zugunsten des Berechtigten ausgehen. Wer als Drittkäufer mit einer Löschungsklage konfrontiert ist, hat in der Regel gutgläubig vom Verpflichteten erworben und steht vor zwei Risiken: Verlust der Liegenschaft trotz Kaufpreiszahlung und — bei erfolgreicher Klage — Regress-Streit gegen den Verkäufer. Die Verteidigungs-Strategie muss beide Ebenen mitdenken. Den Rahmen, wann ein Anwalt oder Notar den Kaufvertrag begleitet hat und welche Aufklärungspflichten bestanden, schildert unser weiterführender Beitrag Kaufvertrag Immobilie — Anwalt oder Notar?.

Auf Verkäuferseite sind die Argumente häufig technischer: War das Anbot ordnungsgemäß? Ist die 30-Tage-Frist verstrichen? Hat der Berechtigte das Recht verwirkt? Liegt überhaupt ein Vorkaufsfall vor — oder etwa eine Schenkung, die nach § 1073 ABGB grundsätzlich nicht erfasst ist? Einzelne Linien sind in Kombination häufig vergleichsfähig, auch wenn sie für sich allein nicht durchgreifen.

🛡️ Verteidigungs-Argumente in der Praxis

Welche Linien tragen — und wann

Argument	Gegen wen	Erfolgsaussicht (Praxis)
Anbot war ordnungsgemäß, Frist abgelaufen	Berechtigter	hoch — wenn Drittvertrag und Frist dokumentiert
Vorkaufsfall liegt nicht vor (Schenkung, Tausch)	Berechtigter	mittel — abhängig von Vertragsgestaltung
Vorkaufsrecht erloschen (Verzicht, Befristung)	Berechtigter	mittel — Beweis durch Begründungsvertrag
Verwirkung durch monatelanges Zuwarten	Berechtigter	niedrig — wenn klar dokumentiert mittel
Schaden nicht entstanden / nicht der Höhe nach	Berechtigter (Schadenersatz)	hoch — bei guter Verteidigung des Marktwerts
Regress gegen Verkäufer (Drittkäufer-Sicht)	Verkäufer (Streitverkündung)	hoch — bei verschwiegenem Vorkaufsrecht

💡 Praxistipp aus der Kanzlei

Wenn Sie als Drittkäufer eine Klage zugestellt bekommen, ist Tempo wichtig. Die Klagebeantwortung muss innerhalb von vier Wochen ab Zustellung erfolgen; parallel sollte eine Streitverkündung an den Verkäufer geprüft werden, um spätere Regress-Prozesse abzusichern. Wer ohne Streitverkündung verteidigt und unterliegt, hat es im zweiten Verfahren gegen den Verkäufer schwerer.

Salzburg-Praxis — Bezirksgericht, Verfahrensdauer, Vergleichsfenster

Zuständig ist nach § 81 JN das Bezirksgericht der gelegenen Sache — in Stadt Salzburg also das BG Salzburg-Stadt, im übrigen Bundesland das jeweilige BG des Bezirks (etwa BG Salzburg-Land, BG Hallein, BG St. Johann im Pongau, BG Zell am See). Streitigkeiten über Liegenschaftsrechte gehören unabhängig vom Streitwert zum Bezirksgericht. Die Verfahrensdauer in erster Instanz liegt zwischen 12 und 24 Monaten; bei Sachverständigen-Beweis eher am oberen Ende.

Vergleichsfenster gibt es an drei Punkten: nach dem Aufforderungsschreiben, bei der ersten vorbereitenden Tagsatzung und nach Vorliegen des Sachverständigengutachtens. In unseren Mandaten der letzten Jahre wird mehr als die Hälfte der Vorkaufsrechts-Streitigkeiten durch Vergleich erledigt — Übertragung zu modifizierten Konditionen, Schadenersatz-Zahlung oder Abstandszahlung gegen Verzicht. Wer Streit aus dem Verkauf vermeiden will, beginnt schon bei der Vertragsgestaltung — etwa über strukturierte Treuhand-Abwicklung; das Thema vertieft unsere Schwerpunktseite Treuhandschaft. Bei grundverkehrsrechtlichen Genehmigungen lohnt der Blick auf unsere Schwerpunktseite zum Grundverkehrsrecht Salzburg; Anbot- und Maklerkonstellationen behandelt die Schwerpunktseite zum Maklerrecht Salzburg.

Auf das Anbot mit zu kurzer Frist eingehen — als wäre alles in Ordnung

Wer als Berechtigter ein 14-Tage-Anbot ohne Drittvertrag stillschweigend ablaufen lässt, riskiert, dass die Verletzung später schwerer beweisbar wird. Besser: schriftlich auf die Mängel hinweisen.

Klage einbringen, ohne den Drittvertrag zu kennen

Ohne den vollständigen Drittvertrag ist nicht beurteilbar, ob das Anbot ordnungsgemäß war. Besser: erst Drittvertrag besorgen, dann Strategie festlegen.

Kaufpreis nicht hinterlegen wollen

Bei der Löschungs- und Übertragungsklage muss der Berechtigte zahlungsbereit sein. Wer den Kaufpreis nicht aufbringen oder finanzieren kann, kommt mit der Klage nicht durch — besser frühzeitig Treuhand und Finanzierung klären.

Zuwarten in der Hoffnung, der Streit löse sich von selbst

Beim Schadenersatz läuft die 3-Jahres-Frist ab Kenntnis; bei der Löschungsklage droht Verwirkung. Wer monatelang schweigt, baut sich seine eigene Hürde.

Als Drittkäufer ohne Streitverkündung verteidigen

Wer dem Verkäufer den Streit nicht förmlich verkündet, verschlechtert seine Position im späteren Regress-Prozess. Streitverkündung ist Pflichtteil jeder ordentlichen Verteidigung.

Häufige Fragen zum Vorkaufsrechts-Streit

Wie schnell muss ich nach Kenntnis vom Verkauf reagieren?

Sofort schriftlich Position beziehen — auch wenn die Klage noch nicht eingebracht ist. Bei einem ordnungsgemäßen Anbot läuft die 30-Tage-Frist nach § 1075 ABGB; bei Schadenersatz die 3-Jahres-Frist nach § 1489 ABGB ab Kenntnis. Bei der Löschungsklage gibt es keine fixe gesetzliche Frist, aber Verwirkung kann nach längerem Schweigen drohen — in der Praxis sollten Sie innerhalb weniger Wochen, spätestens innerhalb weniger Monate aktiv werden. Das Aufforderungsschreiben dokumentiert Ihren Kenntnisstand und stoppt argumentativ die Verwirkungsuhr.

Mein Vorkaufsrecht ist nicht im Grundbuch eingetragen — kann ich die Liegenschaft trotzdem zurückbekommen?

Im Regelfall nicht. Ein nur vertraglich vereinbartes (obligatorisches) Vorkaufsrecht wirkt zwischen Verpflichtetem und Berechtigtem; der gutgläubige Drittkäufer ist durch das Grundbuch geschützt. Sie können den Verkäufer auf Schadenersatz klagen — auf den vollen Differenzbetrag zwischen vertraglichem Vorzugspreis und Marktwert plus konkret nachweisbare Folgeschäden. Eine Ausnahme kommt nur in extremen Konstellationen in Frage, etwa wenn der Drittkäufer das Vorkaufsrecht positiv kannte und im Zusammenwirken mit dem Verkäufer dessen Umgehung wollte.

Ich habe ein Anbot mit 14-Tage-Frist erhalten — ist das gültig?

Bei einer Liegenschaft nicht. § 1075 ABGB sieht eine Annahmefrist von 30 Tagen vor; eine kürzere Frist bindet den Berechtigten nicht. Wenn das Anbot zudem ohne den unterfertigten Drittkaufvertrag mit allen Bedingungen kommt, ist es auch inhaltlich unvollständig — die Frist beginnt gar nicht zu laufen. Reagieren Sie aber trotzdem schriftlich: Weisen Sie auf die Mängel hin und fordern Sie die ordnungsgemäße Anbotstellung. Schweigen kann zwar rechtlich nicht als Verzicht gewertet werden, schwächt aber die Beweisposition.

Wie hoch sind die Kosten für eine Löschungsklage?

Streitwert ist der Verkehrswert der Liegenschaft (§ 5 Z 1 AHK). Bei einem Verkehrswert von 480.000 Euro liegen die Anwaltshonorare in der ersten Instanz typischerweise zwischen 11.500 und 14.500 Euro netto, bei 850.000 Euro zwischen 14.500 und 18.500 Euro netto. Hinzu kommen Gerichtsgebühren (in Hundertsteln des Streitwerts) und etwaige Sachverständigenkosten. Ein Aufforderungsschreiben mit Klauselprüfung ohne Klage kostet 2.500 — 4.500 Euro netto; ein Vergleich vor oder während der Klage zusätzlich 3.500 — 6.500 Euro. Wir nennen Ihnen vor dem Mandat eine konkrete Honorar-Spanne anhand des Streitwerts und der erkennbaren Komplexität.

Wird mein Vorkaufsrecht auch bei einer Schenkung an Familie ausgelöst?

Im Standardfall nicht. § 1073 ABGB knüpft das Vorkaufsrecht grundsätzlich an den Verkauf — Schenkung und Tausch lösen es nur aus, wenn der Begründungsvertrag das ausdrücklich erweitert. Achtung: Wenn die Schenkung wirtschaftlich einem Verkauf entspricht (versteckte Gegenleistung, Ausgleich, kurze Wiederveräußerung an Dritte), kann das Gericht den Vorkaufsfall doch annehmen. Maßgeblich ist die tatsächliche Vertragsgestaltung, nicht die Bezeichnung. Wer als Berechtigter den Verdacht einer verdeckten Veräußerung hat, sollte den Sachverhalt rasch dokumentieren lassen.

Ich bin Drittkäufer und habe Klage erhalten — was tue ich zuerst?

Drei Schritte parallel: Erstens, die Klage und alle Anlagen sichten lassen — insbesondere ob das Vorkaufsrecht eingetragen war (dann droht Liegenschaftsverlust) oder nur obligatorisch (dann betrifft es Sie als Drittkäufer in der Regel nicht). Zweitens, den eigenen Kaufvertrag mit dem Verkäufer prüfen — wurde das Vorkaufsrecht offengelegt? Welche Garantien hat der Verkäufer übernommen? Drittens, die Klagebeantwortung fristgerecht (vier Wochen ab Zustellung) verfassen und dabei eine Streitverkündung an den Verkäufer prüfen, um spätere Regress-Ansprüche abzusichern. Tempo zählt — und eine strukturierte Verteidigung ist nahezu immer vergleichsfähig.

Das Wichtigste auf einen Blick

📌 Vorkaufsrecht verletzt — Praxisleitfaden 2026

Erste Frage: dinglich (im Grundbuch) oder obligatorisch (nur vertraglich)? Davon hängt der ganze Klage-Pfad ab.

Annahmefrist 30 Tage nach § 1075 ABGB — beginnt erst mit vollständigem Anbot samt Drittvertrag.

Dingliches Recht: Klage gegen Drittkäufer auf Löschung und Übertragung gegen Hinterlegung des Kaufpreises.

Obligatorisches Recht: Schadenersatz gegen Verpflichteten — Marktwert minus Vorzugspreis plus Folgeschäden.

Anmerkung der Streitanhängigkeit nach § 61 GBG sichert die Position während des Verfahrens.

Verjährung Schadenersatz: 3 Jahre ab Kenntnis (§ 1489 ABGB), absolute Frist 30 Jahre.

Salzburg: BG der gelegenen Sache nach § 81 JN, Verfahrensdauer 12 — 24 Monate, Vergleichsfenster nach erster Tagsatzung und Gutachten.

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Wie wir Ihnen helfen können

Wenn Ihr Vorkaufsrecht übergangen wurde oder Sie als Drittkäufer mit einer Klage konfrontiert sind, klären wir im ersten Gespräch die drei tragenden Fragen: Ist das Recht dinglich gesichert oder rein obligatorisch? War das Anbot ordnungsgemäß — vollständige Bedingungen, 30-Tage-Frist, Drittvertrag? Welche Klage hat realistische Aussichten und welche Honorar-Spanne ist anhand des Streitwerts zu erwarten? Wir prüfen den Grundbuchsauszug, beschaffen den Drittvertrag, verfassen das Aufforderungsschreiben und ziehen — wenn nötig — die Löschungs- und Übertragungsklage oder die Schadenersatzklage durch. Auf Beklagtenseite verteidigen wir strukturiert, prüfen Streitverkündung gegen den Verkäufer und arbeiten auf vergleichsfähige Lösungen hin. Den Treuhand-Rahmen für die Kaufpreis-Hinterlegung sichern wir über unsere Schwerpunktseite Treuhandschaft ab; den allgemeinen Rahmen zum Vorkaufsrecht selbst finden Sie auf unserer übergeordneten Themenseite zum Vorkaufsrecht in Österreich. Kontaktieren Sie uns — Sie wissen nach dem Erstgespräch, mit welcher Strategie und welcher Honorar-Spanne Sie rechnen können.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Honorar-Spannen sind Indikatoren auf Basis der AHK Stand 01.10.2024; die konkrete Vereinbarung erfolgt im Erstgespräch anhand des Mandatsumfangs. Die OGH-Praxis 2024 — 2026 zur 30-Tage-Frist und zur Form des Anbots wird hier in generischen Linien beschrieben — die Prüfung Ihres konkreten Falls erfolgt anhand der jeweils einschlägigen Höchstgerichts-Entscheidungen. Stand: Mai 2026.

5. Mai 202618. Mai 2026

Scheidungsanwalt in Wien — was bei einer Wiener Scheidung anders ist

Eine Scheidung in Wien folgt zwar dem gleichen Bundesrecht wie in Salzburg oder Linz — und doch ist sie in der Praxis ein anderes Verfahren. Wer in Wien wohnt, hat es nicht mit einem Bezirksgericht zu tun, sondern mit einem von zehn — und dazu mit der MA 11 als eigener Wiener Kinder- und Jugendhilfe. Wer in einer Altbau-Mietwohnung mit MRG-Vollanwendung lebt oder eine Wohnung von Wiener Wohnen hat, kann nach der Scheidung kaum frei entscheiden, wer bleibt und wer geht. Und für den Anwalt gilt: Ein Salzburger Spezialist kann den Wiener Fall heute genauso effizient führen wie ein Wiener Kollege — vorausgesetzt, die digitale Mandatsabwicklung sitzt und der Korrespondenzanwalt vor Gericht ist eingespielt. Dieser Beitrag zeigt, was wirklich anders ist und worauf Wiener Mandanten bei der Anwaltswahl achten sollten.

Scheidungsfall in Wien — wie ist Ihre Ausgangslage? Schildern Sie uns Bezirk, Wohnsituation und Streitwert. Wir prüfen, welches Wiener Bezirksgericht zuständig ist und wie sich Ihr Fall am sinnvollsten führen lässt. Jetzt anfragen ↓

📑 Inhaltsverzeichnis

1. Wiener Bezirksgerichte: Welches Familiengericht ist zuständig? 2. MA 11 und Pflegschaftsgericht: Die Wiener Besonderheit bei Obsorge 3. Wiener Wohnverhältnisse: MRG-Altbau, Wiener Wohnen und Eintrittsrecht 4. Wer darf in der Wohnung bleiben? § 87 EheG und § 12 MRG in Wien 5. Salzburger Spezialist für Wiener Scheidung — wann sich das lohnt 6. Honorar nach RATG statt Wiener Innenstadt-Aufschlag 7. Wiener Anwalt oder Salzburger Korrespondenzanwalt — Auswahlkriterien 8. Häufige Fehler bei Wiener Scheidungsfällen 9. Häufige Fragen Wiener Mandanten 10. Das Wichtigste auf einen Blick

Wiener Bezirksgerichte: Welches Familiengericht ist zuständig?

Wer in Salzburg geschieden wird, hat es mit einem von zwei Gerichten zu tun: BG Salzburg-Stadt oder BG Salzburg-Umgebung. Wien funktioniert anders. Die Bundeshauptstadt ist in zehn Bezirksgerichts-Sprengel aufgeteilt, und jeder davon hat eigene Familienabteilungen. Welches Gericht für Ihre Scheidung zuständig ist, richtet sich nach dem letzten gemeinsamen gewöhnlichen Aufenthalt der Ehegatten (§ 76 JN) — also danach, wo das Ehepaar zuletzt gemeinsam gewohnt hat. Hatten Sie nie einen gemeinsamen Wohnsitz in Wien, kommt der Wohnsitz des Antragsgegners zum Tragen; nur in seltenen Auffangkonstellationen landet die Sache am BG Innere Stadt Wien.

Für Wiener Mandanten heißt das in der Praxis: Vor dem ersten Anwaltstermin sollte feststehen, welches Bezirksgericht überhaupt entscheidet. Ein Antrag, der beim falschen Gericht eingebracht wird, führt zu Verweisungsbeschluss und Zeitverlust — beides Kosten, die sich vermeiden lassen. Die zehn Wiener Bezirksgerichte mit Familienkompetenz decken jeweils mehrere Stadtbezirke ab. Eine Übersicht der wichtigsten Sprengel:

Infografik

Wiener Bezirksgerichte mit Familienkompetenz

Zuständigkeit nach gemeinsamem Aufenthalt der Ehegatten (§ 76 JN)

Bezirksgericht	Sprengel	Standort
BG Innere Stadt	1., 3. Bezirk	Justizzentrum Wien-Mitte
BG Leopoldstadt	2., 20. Bezirk	Justizzentrum Wien-Mitte
BG Fünfhaus	14., 15. Bezirk	Gasgasse 1–3, 1150 Wien
BG Hietzing	13., 23. Bezirk	Trauttmansdorffgasse 11
BG Meidling	12. Bezirk	Schönbrunner Straße 222
BG Favoriten	10. Bezirk	Reumannplatz 11
BG Donaustadt	22. Bezirk	Dr.-Adolf-Schärf-Platz 2
BG Floridsdorf	21. Bezirk	Gerichtsgasse 6
BG Josefstadt	8., 16. Bezirk	Florianigasse 8
BG Döbling	19. Bezirk	Obersteinergasse 20–22

Hinweis: Ehepaare ohne gemeinsamen Wiener Wohnsitz können in Auffangkonstellationen am BG Innere Stadt landen. Die Zuständigkeit ist zwingend (§ 76 JN, § 114a JN).

Die Adresse ist nicht egal. Das BG Innere Stadt im Justizzentrum Wien-Mitte beispielsweise nimmt Scheidungsanträge nur am Amtstag entgegen — dienstags zwischen 8 und 13 Uhr in Raum 517 im fünften Stock. Wer einen Termin nicht abstimmt, steht unter Umständen vor einer geschlossenen Tür. Wiener Bezirksgerichte arbeiten mit der elektronischen Eingabe (ERV) — der Anwalt reicht die Klage digital ein, was unabhängig vom Sprengel funktioniert.

Das Verfahren selbst läuft formal nach dem gleichen Bundesrecht wie überall in Österreich: § 55a EheG für die einvernehmliche Scheidung, § 49 EheG für die strittige. Die Pflichtinhalte einer Scheidungsfolgenvereinbarung haben wir in einem eigenen Beitrag zusammengefasst — siehe Pflichtinhalte nach § 55a EheG. Was sich in Wien unterscheidet, ist die organisatorische Praxis — die Akten landen bei verschiedenen Richtern, die Saalbelegung ist enger, und die Wartezeiten zwischen Antragseingang und erster Tagsatzung können je nach Sprengel zwei bis sechs Wochen variieren.

MA 11 und Pflegschaftsgericht: Die Wiener Besonderheit bei Obsorge

Die Magistratsabteilung 11 — die Wiener Kinder- und Jugendhilfe — ist die zweite Wiener Eigenheit. In Salzburg übernimmt das die Bezirkshauptmannschaft oder die Magistratsabteilung Soziales; in Wien ist die MA 11 ein eigener, hochspezialisierter Akteur mit Familienberatung, Rechtsvertretung und Sachverständigentätigkeit. Bei jeder Scheidung mit minderjährigen Kindern ist das Pflegschaftsgericht — meist dasselbe Bezirksgericht wie das Familiengericht — verpflichtet, das Kindeswohl zu prüfen. Bei strittiger Obsorge oder bei Konflikten um das Kontaktrecht holt das Gericht regelmäßig eine Stellungnahme der MA 11 ein.

Praktisch bedeutet das: Anders als in Salzburg, wo Familienberater oft sehr generalistisch arbeiten, treffen Wiener Eltern auf eine ausdifferenzierte Behörde mit eigenen Standorten je nach Bezirk. Die MA 11 vertritt minderjährige Kinder mitunter selbst vor Gericht (§ 207 ABGB) — etwa bei Unterhaltsfragen, wenn ein Elternteil säumig ist. Für die Anwaltsstrategie heißt das: Wer in Wien um Obsorge oder Doppelresidenz streitet, muss nicht nur den Richter überzeugen, sondern auch die MA 11 als sachkundiges Gegenüber ernst nehmen.

💡 Praxistipp: MA 11-Stellungnahme aktiv vorbereiten

Wenn die Obsorge strittig ist, holt das Pflegschaftsgericht eine Stellungnahme der MA 11 ein. In unserer Praxis hat sich bewährt, dass beide Elternteile die MA 11-Familienberatung schon vor der ersten Tagsatzung freiwillig in Anspruch nehmen — nicht aus Pflicht, sondern aus Strategie. Eine Stellungnahme, die auf einem persönlichen Eindruck der Sozialarbeiterin beruht, ist tragfähiger als eine, die nur auf Akten basiert. Das gilt vor allem bei Doppelresidenz-Modellen, die in Wien — anders als in ländlicheren Sprengeln — vom Gericht inzwischen häufiger akzeptiert werden, wenn beide Wohnungen in derselben Schul-Sprengelregion liegen.

Die Doppelresidenz hat eigene Folgen für den Unterhalt. Wir haben das Modell und die kumulativen Voraussetzungen für den Wegfall des Geldunterhalts in einem eigenen Beitrag zur Doppelresidenz aufbereitet. Für Wiener Eltern lohnt sich die Lektüre besonders, weil die Wege zwischen den Bezirken kürzer sind als zwischen Salzburger Talgemeinden — die organisatorischen Voraussetzungen sind also häufiger erfüllbar.

Wiener Wohnverhältnisse: MRG-Altbau, Wiener Wohnen und Eintrittsrecht

Hier kommt der größte Unterschied zur Salzburger Praxis. In Wien lebt ein erheblicher Teil der Mandanten in MRG-Vollanwendungs-Mietwohnungen — also in Altbauten, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden und mehr als zwei vermietete Objekte aufweisen. Für diese Wohnungen gilt das Mietrechtsgesetz mit allen Kündigungs- und Mietzinsbeschränkungen. Hinzu kommen rund 220.000 Gemeindewohnungen von Wiener Wohnen — ein eigenes Universum mit eigenen Regeln zur Mietrechtsübertragung.

Beides ist im Scheidungsfall ein Vermögenswert eigener Art. Wer in einer Altbau-Wohnung mit Richtwertmietzins (in Wien rund 7,50 Euro/m² netto, je nach Lage- und Beschaffenheitszuschlägen) lebt, hat einen Mietvertrag, der am freien Markt nicht zu ersetzen ist — die freie Vergleichsmiete in der Wiener Innenstadt liegt regelmäßig bei 18 bis 25 Euro/m². Die Wohnung selbst wird zwar nicht aufgeteilt, das Recht, in ihr zu bleiben, schon. Bei Gemeindewohnungen wiederum hat der bleibende Ehegatte unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Mietrechtsübertragung — Wiener Wohnen darf das nicht verweigern, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

Variante A

MRG-Vollanwendung (Altbau)

Vor 1.7.1953 errichtet, mehr als zwei vermietete Objekte. Richtwertmietzins, erweiterter Kündigungsschutz nach § 30 MRG, Eintrittsrecht für Ehegatten und nahe Angehörige.

Praktisch: Der Mietvertrag ist faktisch unkündbar, solange Mietzins gezahlt wird. Im Scheidungsfall ist das Recht auf Wohnungsverbleib der wertvolle Vermögenswert.

Variante B

Wiener Wohnen (Gemeindewohnung)

Hauptmietvertrag mit Wiener Wohnen. Mietrechtsübertragung an Ehepartner möglich (§ 12 MRG analog), wenn dieser zwei Jahre im Haushalt gemeldet war und mit dem Hauptmieter zusammengelebt hat.

Achtung: Streit zwischen den Ehegatten? Bei Obsorge bleibt die Wohnung in der Regel beim Elternteil mit Hauptbetreuung. Wiener Wohnen muss informiert werden.

Bei Eigentumswohnungen ist die Lage einfacher und zugleich härter. Sie fallen unter die eheliche Aufteilung gemäß § 81 ff EheG, soweit sie während der Ehe erworben wurden. Wurde die Wohnung von einem Ehegatten in die Ehe eingebracht, geerbt oder geschenkt, gehört sie zum eingebrachten Vermögen und ist grundsätzlich aufteilungsfest — mit Ausnahmen bei der ehelichen Wohnung als Lebensmittelpunkt der Familie. Eine Wiener Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro und einem offenen Kredit von 200.000 Euro ergibt einen Aufteilungswert von 400.000 Euro — und damit den größten Streitposten der meisten Wiener Scheidungen.

Wer darf in der Wohnung bleiben? § 87 EheG und § 12 MRG in Wien

Bei einer einvernehmlichen Scheidung regeln die Ehegatten in der Scheidungsfolgenvereinbarung selbst, wer die Wohnung weiter nutzt. Bei einer strittigen Scheidung entscheidet das Gericht im Aufteilungsverfahren — § 87 EheG erlaubt die Übertragung von Mietrechten und Wohnungseigentum auch dann, wenn nach den Vertragsbedingungen eigentlich keine Übertragung möglich wäre. Das Gericht kann den Hauptmietvertrag von einem Ehegatten auf den anderen umschreiben, der Vermieter (auch Wiener Wohnen) muss das hinnehmen.

In der Wiener Praxis fallen drei Konstellationen besonders auf:

Aufzählung

Drei häufige Wiener Wohnungsfälle bei Scheidung

Aus der Praxis: typische Konstellationen und Lösungen

Altbau-Mietwohnung, Vertrag auf einen Ehegatten: Der Hauptmieter will ausziehen, der andere Ehegatte will bleiben. Lösung: Gerichtliche Übertragung nach § 87 EheG; alternativ einvernehmliche Lösung mit Wiener Wohnen oder dem Vermieter — meist ohne Mietzinserhöhung.

Eigentumswohnung gemeinsam erworben: Beide stehen im Grundbuch. Aufteilung nach § 81 EheG: Verkauf und Teilung des Erlöses, Übernahme durch einen Ehegatten gegen Ausgleichszahlung oder — selten — Realteilung. Die Bewertung übernimmt im Streitfall ein gerichtlich beigezogener Sachverständiger.

Gemeindewohnung mit Kindern: Ein Ehegatte hat die Hauptbetreuung, der andere zieht aus. Wiener Wohnen schreibt den Vertrag um, sobald die Voraussetzungen — gemeinsamer Haushalt mindestens zwei Jahre, fortgesetzte Nutzung — nachgewiesen sind. Mietzins und Vertragslaufzeit bleiben unverändert.

Kreditbelastete Wohnung: Wer die Wohnung übernimmt, übernimmt in der Regel auch den Kredit — was die Bank prüfen muss. Bonitätsprobleme können dazu führen, dass die Wohnung verkauft werden muss. Das verzögert die einvernehmliche Scheidung oft um Monate.

Eine Eigenheit der Wiener Praxis: Wegen des angespannten Wohnungsmarkts versuchen Wiener Familienrichter — anders als oft in der Steiermark oder Kärnten — bei strittigen Scheidungen verstärkt, eine wohntechnische Kompromisslösung herbeizuführen, bevor sie ein Aufteilungsurteil fällen. Wer eine Wohnung räumen muss und keine Ersatzwohnung in Sicht hat, kann nach § 87 Abs 2 EheG einen Räumungsaufschub von bis zu sechs Monaten beantragen. Das ist in Wien — bei Wohnungssuchzeiten von oft drei bis sechs Monaten in günstigen Lagen — keine Marginalie, sondern existenziell.

Salzburger Spezialist für Wiener Scheidung — wann sich das lohnt

Bis vor zehn Jahren war die Antwort einfach: Ein Wiener Fall braucht einen Wiener Anwalt. Das hat sich geändert. Mit dem elektronischen Rechtsverkehr (ERV), dem Webportal der Justiz, der videounterstützten Tagsatzung in Familienverfahren und der digitalen Aktenführung kann ein Salzburger Anwalt heute einen Wiener Fall genauso effizient führen — vorausgesetzt, die Mandatsannahme funktioniert digital und für gerichtliche Vertretungstermine in Wien steht ein Korrespondenzanwalt bereit. § 30 RAO regelt den Korrespondenzanwalt: Ein österreichischer Rechtsanwalt darf außerhalb seines Kanzleisitzes vor jedem Gericht auftreten, kann sich aber für die mündliche Verhandlung durch einen Wiener Kollegen substituieren lassen.

Für Wiener Mandanten ist das aus vier Gründen interessant. Erstens: Die Spezialisierung. Eine Salzburger Kanzlei mit Schwerpunkt auf komplexen Vermögensauseinandersetzungen mit Immobilienanteil bringt im Aufteilungsverfahren Tiefe ein, die ein generalistisch arbeitender Wiener Familienanwalt oft nicht hat. Zweitens: Die digitale Infrastruktur. Wer Erstgespräch und Mandatsabwicklung über Video, sicheren Datenraum und ERV abwickelt, spart sich das Anreisen — und hat die Akte am Bildschirm vollständig vorliegen. Drittens: Die Honorarstruktur. Wir rechnen nach RATG ab, ohne Wiener Innenstadt-Aufschlag. Viertens: Die Diskretion. Wer in Wien vermögend und prominent geschieden wird, hat manchmal Interesse an einem Anwalt außerhalb des eigenen sozialen Umfelds.

Wann der Wiener Anwalt die bessere Wahl ist? Wenn der Fall überwiegend mündliche Verhandlungstermine vor dem Pflegschaftsgericht erfordert — etwa bei akuten Obsorge-Konflikten mit Eilanträgen — und die Frequenz der Termine den Korrespondenzanwalt-Aufbau zu teuer macht. Auch bei einer rein einvernehmlichen Scheidung ohne Vermögensaufteilung ist die geografische Nähe selten relevant; hier zählt das Honorar.

Honorar nach RATG statt Wiener Innenstadt-Aufschlag

Anwaltshonorare in Familiensachen folgen entweder dem Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) oder einer freien Honorarvereinbarung. Im RATG richten sich die Tarifsätze nach dem Streitwert. Bei einer einvernehmlichen Scheidung wird häufig pauschaliert — bei Brandauer üblicherweise zwischen 1.500 und 3.000 Euro netto je Mandant, abhängig von Vermögenslage, Kindern und Komplexität der Folgenvereinbarung. In Wien sind freie Honorarvereinbarungen oberhalb des RATG-Tarifs in den prominenten Innenstadt-Kanzleien Standard — Stundensätze ab 350 Euro aufwärts kommen vor.

Bei strittiger Scheidung wird nach RATG abgerechnet — die Tagsatzung am BG Innere Stadt kostet einen Mandanten in einem Verfahren mit Streitwert 50.000 Euro nach Tarif rund 700 Euro netto pro Tagsatzung; bei Streitwert 200.000 Euro etwa 1.250 Euro. Hinzu kommen Gerichtskosten (293 Euro Antragsgebühr 2026, 293 oder 439 Euro bei der Tagsatzung) und gegebenenfalls Sachverständigengebühren bei Liegenschaftsbewertung. Der Korrespondenzanwalt in Wien wird mit dem Salzburger Hauptanwalt direkt verrechnet — der Mandant zahlt einen Honorarsatz, nicht zwei.

Eine Einordnung typischer Wiener Scheidungskosten — nicht garantiert, aber praxisnah:

Tabelle

Typische Wiener Scheidungskosten 2026

Richtwerte nach RATG (Mandant, ohne USt)

Konstellation	Anwaltshonorar	Gerichtskosten
Einvernehmlich, kinderlos, geringes Vermögen	1.500–2.000 €	ca. 586 €
Einvernehmlich mit Kindern und Eigentumswohnung	2.500–4.000 €	ca. 732 €
Strittig, Streitwert 50.000 €	5.000–9.000 €	ab 1.500 €
Strittig mit komplexer Aufteilung (Streitwert 200.000 €)	15.000–30.000 €	ab 4.500 €
Wiener Innenstadt-Premium-Kanzlei (Stundensatz)	350–650 €/Std.	analog

Hinweis: Konkrete Kosten sind eine Frage des Einzelfalls. Honorarvereinbarung schriftlich vor Mandatserteilung.

Eine Anmerkung zur einvernehmlichen Scheidung: Sie ist die mit Abstand häufigste und kostengünstigste Variante — etwa 85 bis 90 Prozent aller österreichischen Scheidungen werden einvernehmlich abgewickelt. Wer ohne Konflikt um Vermögen oder Kinder steht, sollte sie ernsthaft erwägen. Die vollständigen Voraussetzungen und den Ablauf haben wir in einem eigenen Beitrag dargestellt. Für vermögende Wiener Konstellationen mit Eigentumswohnung empfehle ich zusätzlich den Praxisbeitrag zur Scheidungsfolgenvereinbarung mit Immobilie — die strukturellen Probleme sind in Wien identisch wie im dortigen Salzburger Beispiel.

Wiener Anwalt oder Salzburger Korrespondenzanwalt — Auswahlkriterien

Die Anwaltswahl ist keine geografische, sondern eine inhaltliche Entscheidung. Wichtiger als die Postleitzahl der Kanzlei ist die Frage, ob der Anwalt das Verfahren digital führen kann, ob er Erfahrung mit komplexen Vermögensaufteilungen hat und ob das Honorarmodell transparent ist. Eine Checkliste, die wir Wiener Mandanten an die Hand geben, bevor sie sich entscheiden:

✅ Checkliste: Anwalt für Wiener Scheidung auswählen

☑️

Spezialisierung dokumentiert? Familienrecht und/oder Aufteilungsverfahren sollte ein erkennbarer Schwerpunkt sein, nicht ein Nebenthema unter zwölf Rechtsgebieten.

☑️

Digitale Mandatsabwicklung? Video-Erstgespräch, sicherer Datenraum, ERV — das spart Anreisen und macht den Standort des Anwalts irrelevant.

☑️

Honorarstruktur transparent? Pauschalhonorar oder Stundensatz? RATG-orientiert oder freie Vereinbarung? Schriftliche Honorarvereinbarung vor Mandatserteilung — kein Verhandeln nach.

☑️

Korrespondenzanwalt in Wien etabliert? Wenn der Hauptanwalt außerhalb von Wien sitzt, sollte er einen festen Wiener Korrespondenzkollegen haben — nicht erst beim ersten Termin suchen.

☑️

Immobilien-Kompetenz vorhanden? Bei Vermögensaufteilung mit Wiener Wohnung ist Wissen über Bewertung, Grundbuch und Kreditübernahme entscheidend.

☑️

Erreichbarkeit geregelt? Wer im Notfall (zum Beispiel bei einem Eilantrag wegen Obsorge) telefonisch oder per E-Mail innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung bekommt, ist gut aufgehoben.

Häufige Fehler bei Wiener Scheidungsfällen

Aus der Praxis: Diese Fehler sehen wir bei Wiener Mandanten regelmäßig — und sie sind alle vermeidbar.

Falsches Bezirksgericht angerufen

Der Antrag landet beim BG des aktuellen Wohnsitzes statt am BG des letzten gemeinsamen Aufenthalts. Folge: Verweisungsbeschluss, Zeitverlust von vier bis acht Wochen. Vor Antragseinbringung Zuständigkeit nach § 76 JN klären.

Wiener Wohnen-Vertrag nicht angemeldet

Der bleibende Ehegatte zieht in der Wohnung weiter wohnen, ohne den Mietvertrag bei Wiener Wohnen umschreiben zu lassen. Bei einem späteren Streit oder einem Erbfall fehlt der Nachweis. Die Übertragung muss innerhalb angemessener Frist gemeldet werden.

Eigentumswohnung ohne Sachverständigenbewertung übertragen

Beide Ehegatten einigen sich auf einen Bauchwert für die Wohnung — meist ohne Marktvergleich. Bei einem Wertunterschied von 100.000 Euro entstehen erhebliche Vermögensnachteile. Ein gerichtlich beigezogener Sachverständiger kostet 2.000 bis 4.000 Euro, lohnt sich aber.

MA 11-Stellungnahme unterschätzt

Eltern reagieren erst, wenn die Stellungnahme vorliegt. Dann ist es zu spät — die Sozialarbeiterin hat ihren Eindruck schon. Wer bei strittiger Obsorge die freiwillige Familienberatung früh nutzt, hat einen messbar besseren Stand.

Doppelvertretung durch einen Anwalt

„Wir machen das gemeinsam mit einem Anwalt“ — geht nicht. § 10 RAO verbietet die Doppelvertretung in Sachen mit gegenläufigen Interessen. Auch bei einvernehmlicher Scheidung. Jeder Ehegatte braucht eigene Vertretung; alternativ kann ein Anwalt einen Ehegatten vertreten und der andere ohne Vertretung mit unterzeichnen.

Online-Vorlage statt anwaltliche Folgenvereinbarung

Eine Scheidungsfolgenvereinbarung aus dem Internet enthält selten die Wiener Spezifika — Wiener Wohnen, MA 11, Pflichtinhalte nach § 55a EheG. Wer mit einer fehlerhaften Vereinbarung vor Gericht steht, riskiert deren Zurückweisung und einen Neuansatz.

Häufige Fragen Wiener Mandanten

Muss ich für die Scheidung in Wien nach Salzburg kommen?

Nein. Die Mandatsannahme, Aktenführung und der Schriftverkehr laufen vollständig digital — Erstgespräch per Video, Unterlagen über sicheren Datenraum, Schriftsätze via ERV. Für die Tagsatzung am zuständigen Wiener Bezirksgericht erscheint entweder der Salzburger Anwalt selbst oder ein eingespielter Korrespondenzanwalt vor Ort. Sie sparen sich Anreisen, der Mandant zahlt einen Honorarsatz, nicht zwei.

Vor welchem Wiener Gericht wird meine Scheidung eingebracht?

Zuständig ist das Bezirksgericht des Sprengels, in dem Sie zuletzt mit Ihrem Ehepartner gemeinsam gewohnt haben (§ 76 JN). Wohnten Sie in 1010 oder 1030, ist es das BG Innere Stadt; in 1140 oder 1150 das BG Fünfhaus; in 1220 das BG Donaustadt. Hatten Sie nie einen gemeinsamen Wiener Wohnsitz, kommen der Wohnsitz des Antragsgegners oder — als Auffanggericht — das BG Innere Stadt zum Tragen.

Wer bekommt die Wiener Mietwohnung nach der Scheidung?

Bei einvernehmlicher Scheidung regeln das die Ehegatten selbst in der Folgenvereinbarung. Bei Streit entscheidet das Gericht: § 87 EheG erlaubt die Übertragung des Mietvertrags auf den nicht im Vertrag stehenden Ehegatten — auch gegen den Willen des Vermieters. Bei Wiener Wohnen-Wohnungen verbleibt die Wohnung in der Regel beim Elternteil, der die Hauptbetreuung der Kinder übernimmt; bei kinderlosen Ehen wird abgewogen, wer die Wohnung dringender braucht.

Das Wichtigste auf einen Blick

📌 Scheidung in Wien — Kernpunkte

1.Zehn Wiener Bezirksgerichte mit Familienkompetenz — die Zuständigkeit richtet sich nach dem letzten gemeinsamen Aufenthalt der Ehegatten (§ 76 JN), nicht nach dem aktuellen Wohnsitz.

2.Die MA 11 (Wiener Kinder- und Jugendhilfe) ist bei Obsorge-Streit zentraler Akteur. Wer ihre Familienberatung früh nutzt, hat im Pflegschaftsverfahren einen messbar besseren Stand.

3.Wiener Mietwohnungen mit MRG-Vollanwendung und Gemeindewohnungen von Wiener Wohnen sind Vermögenswerte eigener Art. § 87 EheG erlaubt die Übertragung auch gegen den Willen des Vermieters.

4.Ein Salzburger Spezialist kann den Wiener Fall heute digital führen — Video-Erstgespräch, ERV, Korrespondenzanwalt vor Ort. Honorar nach RATG, kein Wiener Innenstadt-Aufschlag.

5.Auswahlkriterien: Spezialisierung, digitale Infrastruktur, transparente Honorarstruktur, etablierter Korrespondenzanwalt in Wien, Immobilien-Kompetenz und schnelle Erreichbarkeit.

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Wie wir Ihnen helfen können

In unserer Kanzlei führen wir regelmäßig Wiener Scheidungsfälle — von der einvernehmlichen Trennung bei Doppel-Akademiker-Paaren in 1190 bis zur strittigen Vermögensaufteilung bei Unternehmern mit Eigentumswohnung in 1010 oder 1030. Die Mandatsabwicklung läuft digital, die Vertretung vor dem zuständigen Wiener Bezirksgericht entweder durch uns selbst oder über einen festen Korrespondenzkollegen vor Ort. Kontaktieren Sie uns — wir prüfen Ihre Ausgangslage, beziffern realistische Kostenrahmen und zeigen Ihnen, ob ein Salzburger Spezialist oder ein Wiener Anwalt die bessere Wahl für Ihren Fall ist.

5. Mai 202618. Mai 2026

Rechtsanwalt Wien — Kanzlei für Immobilien- und Unternehmensrecht

Wer in Wien einen Rechtsanwalt für Immobilien- oder Unternehmensrecht sucht, hat eine große Auswahl — und gleichzeitig die Frage, welche Kanzlei wirklich zum eigenen Anliegen passt. Brandauer Rechtsanwälte sitzt in Salzburg, betreut aber regelmäßig Mandate in Wien: Immobilienkauf, Mietrecht im Wiener Altbau mit MRG-Vollanwendung, Unternehmenskauf, GmbH-Beratung und Bauvertragsrecht. Das Erstgespräch findet per Zoom oder Microsoft Teams statt, die Kommunikation mit den Wiener Gerichten läuft schriftlich, und persönliche Termine sind in Salzburg jederzeit möglich. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wann eine Salzburger Kanzlei für ein Wiener Mandat sinnvoll ist, in welchen Schwerpunkten wir tätig sind und wie ein digitaler Mandatsablauf aus Wien konkret aussieht. Stand: April 2026.

Sind Sie Mandant/in aus Wien und möchten klären, ob unsere Kanzlei Ihren Fall übernehmen kann? Beschreiben Sie kurz, worum es geht und in welchem Wiener Bezirk Sie ansässig sind — wir prüfen, ob unser Schwerpunkt zu Ihrem Anliegen passt, und machen Ihnen einen Vorschlag für das digitale Erstgespräch samt Honorarrahmen. Jetzt anfragen ↓

📑 Inhaltsverzeichnis

1. Warum Brandauer Rechtsanwälte Mandate aus Wien betreut 2. Immobilienrecht in Wien — Kaufvertrag, Bauordnung, Grunderwerb 3. Mietrecht in Wien — Altbau, MRG-Vollanwendung und Mietzins 4. Unternehmensrecht und GmbH-Beratung in Wien 5. Wie ein Wien-Mandat aus Salzburg konkret abläuft 6. Häufige Fehler bei der Anwaltswahl in Wien 7. Sonderfälle: Eilfälle, Wiener Bezirksgerichte, Strafrecht 8. Häufige Fragen zur Anwaltswahl in Wien 9. Das Wichtigste auf einen Blick

Warum Brandauer Rechtsanwälte Mandate aus Wien betreut

Brandauer Rechtsanwälte hat den Kanzleisitz in Salzburg und ist in der Liste der Salzburger Rechtsanwaltskammer (RAK Salzburg) eingetragen. Diese Eintragung berechtigt nach der österreichischen Rechtsanwaltsordnung (§ 1 RAO) zur Vertretung im gesamten Bundesgebiet — also auch vor allen Wiener Gerichten und Behörden. Der Kanzleisitz spielt für die Vertretungsbefugnis keine Rolle; er bestimmt lediglich, bei welcher Kammer die anwaltliche Aufsicht angesiedelt ist. Wer also einen Rechtsanwalt für Wien sucht, ist nicht zwingend auf die Wiener Kanzleilandschaft angewiesen.

In der Praxis hat sich für Wiener Mandantinnen und Mandanten ein klares Modell etabliert: digitale Mandatsannahme, Erstgespräch per Zoom oder Microsoft Teams, schriftliche Korrespondenz mit den Wiener Gerichten und — wo persönliche Termine vor Ort nötig sind — Korrespondenzanwälte oder die Reisetätigkeit der Kanzlei. Persönliche Treffen in unserer Salzburger Kanzlei sind selbstverständlich jederzeit möglich. Die Vorteile sind handfest: weniger Wegzeit, schnellere Reaktion auf Schriftsätze, klare Honorarstruktur ohne Wege- und Aufenthaltskosten in Wien. Eine ausführliche Darstellung unserer Arbeitsweise finden Sie auf der Seite Wie wir arbeiten.

Unsere Schwerpunkte für Wien sind klar zugeschnitten: Immobilienkauf samt Treuhandschaft und Grundbuch, Mietrecht in Wiener Altbauten mit Voll- oder Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG), Unternehmenskauf und GmbH-Beratung sowie Bau- und Werkvertragsrecht. In all diesen Bereichen kommt es auf juristische Tiefe an — nicht auf den Kanzleisitz. Eine Übersicht unserer Schwerpunkte finden Sie auf der Seite Immobilienrecht; ergänzend dazu die Schwerpunktseite Privatrecht für Erbrecht und Familienrecht.

Infografik · Übersicht

Vier Schwerpunkte für Wiener Mandate

Wo Brandauer Rechtsanwälte Mandanten aus Wien aktiv betreut

1Immobilienkauf Wien

Kaufvertrag, Treuhandschaft, Grundbuch, Bauordnung Wien, Ausländergrunderwerb in Wien.

2Mietrecht Altbau

MRG-Vollanwendung, Richtwertmietzins, Mietzinsüberprüfung, Lagezuschlag, Befristungsabschlag.

3Unternehmen & GmbH

Unternehmenskauf, GmbH-Gründung, Gesellschaftervereinbarung, Beteiligungsverträge.

4Bau- & Werkvertrag

Bauträgervertrag (BTVG), Werkvertragsstreit, Mängelhaftung, ÖNORM B 2110.

Immobilienrecht in Wien — Kaufvertrag, Bauordnung, Grunderwerb

Wien ist der größte Immobilienmarkt Österreichs — und juristisch nicht trivial. Wer in Wien eine Eigentumswohnung, ein Zinshaus oder ein Grundstück kauft, hat es mit drei Regelungsebenen zu tun: dem allgemeinen österreichischen Immobilienrecht (ABGB, GBG, BTVG), den steuerrechtlichen Bestimmungen (GrEStG, ImmoESt) und dem Wiener Landesrecht — vor allem der Wiener Bauordnung (BO Wien), dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz und dem Wiener Grundverkehrsgesetz. Letzteres regelt insbesondere den Erwerb von Liegenschaften durch Drittstaatsangehörige; eine kompakte Übersicht zur österreichweiten Lage finden Sie ergänzend in unserem Beitrag zu Ausländergrunderwerb auf der Schwerpunktseite Immobilienrecht.

Die anwaltliche Begleitung eines Immobilienkaufs in Wien umfasst typischerweise drei Bausteine: erstens die Vertragsprüfung und -gestaltung (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, eventuell Bauträgervertrag samt Ratenplan nach BTVG); zweitens die treuhändische Abwicklung des Kaufpreises mit Rangordnung im Grundbuch, Grunderwerbsteueranzeige und grundbücherlicher Eintragung; drittens die steuerliche Beratung zur Immobilienertragssteuer (ImmoESt) auf Verkäuferseite und zur Grunderwerbsteuer (GrESt) auf Käuferseite. Für die Detailtiefe lohnt sich ein Blick in unsere Spoke-Seite Kaufverträge sowie in unseren Grundlagenbeitrag Was macht ein Rechtsanwalt bei der Kaufvertragsabwicklung.

Eine Wiener Besonderheit ist die Bauordnung. Die BO Wien regelt etwa Stellplatzverpflichtung, Dachbodenausbau, Widmung in Wohn-, Misch- und Geschäftsgebiet sowie Schutzzonen — letztere greifen vor allem in den Innenstadtbezirken und in historischen Altbauquartieren. Wer in Wien ein Zinshaus mit Ausbaupotenzial kauft, sollte vor Vertragsunterzeichnung wissen, welche Widmungs- und Schutzzonenbeschränkungen gelten und ob die geplante Nutzung baurechtlich überhaupt zulässig ist. Diese Prüfung ist Teil eines sorgfältigen Kaufvertrags-Mandats und wird zwischen Anwalt, Architekt und gegebenenfalls einem Wiener Korrespondenzanwalt für die Akteneinsicht bei der Magistratsabteilung 37 (Baupolizei) abgestimmt.

Tabelle · Wiener Spezialthemen

Immobilienkauf in Wien — was zusätzlich zum ABGB gilt

Themenbereich	Wiener Regelung	Praxisrelevanz
Bauordnung	BO Wien — Stellplätze, Dachausbau, Schutzzonen.	Vor Kaufvertragsabschluss prüfen, ob Nutzung zulässig ist.
Grundverkehr	Wiener GVG — Drittstaatsgenehmigung, Erklärungsverfahren.	Kaufpreiszahlung erst nach grundverkehrsrechtlicher Klärung.
Wohnungseigentum	WEG 2002 (bundesweit) — Nutzwertgutachten erforderlich.	Bei Wiener Altbau-Parifizierungen: Nutzwerte sorgfältig prüfen.
Grundbuchgericht	Bezirksgericht Innere Stadt für gesamten Grundbuchsprengel Wien.	Eintragungen über ERV, persönliche Termine selten nötig.

Mietrecht in Wien — Altbau, MRG-Vollanwendung und Mietzins

Das Mietrecht ist das wohl wichtigste Schwerpunkt-Thema für Wiener Mandanten. Grund: Wien hat den größten Bestand an Altbauwohnungen Österreichs, und für Mietverträge in vor 1945 errichteten Gebäuden gilt in aller Regel die Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (§ 1 MRG). Das bedeutet: Der zulässige Hauptmietzins ist gesetzlich gedeckelt — insbesondere durch den Richtwertmietzins nach § 16 Abs 2 MRG. Vermieterinnen und Vermieter dürfen den gesetzlichen Höchstmietzins nicht überschreiten; übersteigt der vereinbarte Hauptmietzins den zulässigen Wert, hat die Mieterin Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Beträge.

Der Wiener Richtwert wird alle zwei Jahre durch Verordnung des Bundesministeriums für Justiz angepasst. Stand April 2026 bewegt sich der Richtwert für Wien im niedrigen Sechs-Euro-Bereich pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat (die genaue, aktuelle Zahl ist bei der Magistratsabteilung 50 oder bei der Mietervereinigung abrufbar). Auf den Richtwert sind Zu- und Abschläge anzurechnen: Lagezuschläge für gehobene Wohnlagen, Befristungsabschlag in Höhe von 25 Prozent bei befristeten Verträgen (§ 16 Abs 7 MRG), Zuschläge für Kategorie-Merkmale wie Lift, Balkon oder hochwertige Ausstattung. Eine sorgfältige Prüfung dieser Zu- und Abschläge ist die Kernfrage jeder Mietzinsüberprüfung in Wien. Eine Übersicht zum Mietrecht insgesamt finden Sie auf unserer Schwerpunktseite Mietrecht.

Die Mietzinsüberprüfung selbst erfolgt entweder außergerichtlich durch Verhandlung mit der Vermieterseite — oft genügt ein anwaltliches Aufforderungsschreiben, um eine einvernehmliche Reduktion zu erreichen — oder im förmlichen Verfahren bei der Schlichtungsstelle der Stadt Wien (MA 50, Schlichtungsstelle für mietrechtliche Angelegenheiten). Erst nach erfolgloser Schlichtung kann das Bezirksgericht angerufen werden. Aus anwaltlicher Sicht ist das ein eingespielter Ablauf: Wir prüfen zuerst die Aktenlage (Mietvertrag, Anbot, Übergabeprotokoll), berechnen den zulässigen Höchstmietzins und treffen die strategische Entscheidung, ob Schlichtung oder direkte Verhandlung sinnvoller ist. Diese Vorgangsweise ist ortsunabhängig — die Schriftsätze gehen ohnehin per ERV oder Post nach Wien.

💡 Praxistipp aus der Kanzlei

Wer den Verdacht hat, in einem Wiener Altbau einen überhöhten Mietzins zu zahlen, sollte die letzten drei Jahre an Mietzahlungen sichern. Rückforderungsansprüche aus § 27 MRG verjähren in zehn Jahren ab Zahlung — die Beweisführung wird aber mit zunehmendem Zeitabstand schwieriger.

Die Erstprüfung läuft bei uns standardmäßig digital: Sie übermitteln Mietvertrag, eine Wohnflächenaufstellung und die letzten Mietzinszahlungen per E-Mail oder über unser Mandantenportal. Im Zoom- oder Teams-Erstgespräch besprechen wir die Berechnung und den weiteren Weg.

Unternehmensrecht und GmbH-Beratung in Wien

Wien ist der wichtigste Wirtschaftsstandort Österreichs. Wer in Wien ein Unternehmen gründet, kauft, verkauft oder umstrukturiert, hat es mit dem Bundesrecht zu tun — Unternehmensgesetzbuch (UGB), GmbH-Gesetz, Aktiengesetz, Privatstiftungsgesetz, Firmenbuchgesetz. Die zuständigen Stellen sitzen aber überwiegend in Wien: das Handelsgericht Wien (Firmenbuch), das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien, die Wirtschaftskammer Wien als Anlauf- und Servicestelle und das Bundesministerium für Justiz. Anwaltlich begleiten wir Wiener Mandanten typischerweise in vier Bereichen: GmbH-Gründung und -Beratung, Unternehmenskauf und Übergabe, Gesellschafter- und Beteiligungsvereinbarungen sowie laufende Vertragsgestaltung im Geschäftsverkehr.

Bei der GmbH-Gründung in Wien sind seit dem Flexible-Kapitalgesellschaften-Gesetz (FlexKapGG) und der Stammkapitalsenkung 2024 zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten verfügbar — etwa die FlexCo (Flexible Kapitalgesellschaft) als hybride Rechtsform zwischen GmbH und AG. Die anwaltliche Tätigkeit erstreckt sich von der Beratung zur passenden Rechtsform über die Erstellung des Gesellschaftsvertrags, die notarielle Beurkundung (in Wien zumeist über einen Wiener Notar) bis zur Eintragung im Firmenbuch des Handelsgerichts Wien. Aus Wien heraus ist das ein vollständig digital abwickelbarer Prozess: Erstgespräch per Video, Vertragsentwurf per E-Mail, Notartermin in Wien, Firmenbucheintragung über den elektronischen Rechtsverkehr (ERV).

Beim Unternehmenskauf liegt der anwaltliche Schwerpunkt auf Due Diligence, Kaufvertragsgestaltung (Asset Deal versus Share Deal), Garantien und Haftungsregelungen sowie der steuerlichen Strukturierung. Hier zahlt sich Spezialisierung deutlich aus — ein Unternehmenskauf mit fünf bis fünfzehn Millionen Euro Transaktionsvolumen läuft über Monate, mit zahlreichen Beteiligten (Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Notar, gegnerische Anwaltschaft) und einem klaren Zeitplan. Die Standortfrage spielt dabei keine Rolle: Verhandlungen finden ohnehin in Hybridsitzungen statt, Datenräume sind rein elektronisch, Closing-Termine in Wien werden punktuell wahrgenommen oder über Wiener Korrespondenzanwälte abgewickelt.

Vergleich

Salzburger Kanzlei mit Wien-Mandat oder Wiener Kanzlei?

Variante A

Salzburger Kanzlei mit Wien-Mandat

Stärken: klar definierte Schwerpunkte, digitale Mandatsannahme, transparente Honorarstruktur, persönliche Erreichbarkeit der Anwältin.

Verfahren: schriftliche Korrespondenz mit Wiener Gerichten, ERV-Schriftsätze, Korrespondenzanwalt für persönliche Termine in Wien bei Bedarf.

Geeignet: Mandate mit Schwerpunkt auf Vertragsgestaltung, Mietrechtsstreit ohne mündliche Verhandlung in Wien, Unternehmenskauf, GmbH-Beratung.

Variante B

Wiener Kanzlei vor Ort

Stärken: persönliche Termine in Wien jederzeit, direkte Kenntnis der Wiener Behördenpraxis, kurze Wege zu Magistratsabteilungen.

Verfahren: Termine vor Ort, oft höhere Stundensätze in Innenstadtkanzleien, größere Auswahl an Spezialkanzleien für Nischenthemen.

Geeignet: Mandate mit häufigen Vor-Ort-Terminen, komplexe Wiener Bauverfahren, Mandate mit täglicher Behördenkommunikation.

Wie ein Wien-Mandat aus Salzburg konkret abläuft

Der Ablauf eines Wien-Mandats ist standardisiert und in drei Schritte gegliedert. Schritt eins ist die Vorabklärung: Sie schildern uns Ihr Anliegen schriftlich oder über das Formular auf dieser Seite. Wir prüfen innerhalb von ein bis zwei Werktagen, ob Ihr Fall in unseren Schwerpunkt fällt, und melden uns mit einer ersten Einschätzung samt Honorarrahmen zurück. Schritt zwei ist das Erstgespräch — wahlweise per Zoom, Microsoft Teams, Telefon oder persönlich in unseren Räumen in Salzburg. Hier besprechen wir den Sachverhalt, die Handlungsoptionen und die nächsten Schritte. Schritt drei ist die Mandatsbestätigung mit schriftlicher Honorarvereinbarung; ab diesem Zeitpunkt arbeitet die Kanzlei für Sie.

Während der Mandatsbearbeitung läuft die Kommunikation primär per E-Mail und über unser Mandantenportal. Telefonate werden vereinbart, akute Fragen oft binnen Stunden beantwortet. Schriftsätze an Wiener Gerichte gehen über den elektronischen Rechtsverkehr (ERV); Eingangsbestätigungen erhalten Sie automatisiert. Ist eine mündliche Verhandlung in Wien angesetzt, klären wir mit Ihnen rechtzeitig, ob die Anwältin selbst anreist, ob ein Wiener Korrespondenzanwalt eingesetzt wird oder ob — bei rein technischen Tagsatzungen — die Verhandlung schriftlich vorbereitet abläuft. Eine Übersicht der Honorarmodelle finden Sie auf unserer Seite Honorartransparenz.

Prozessdiagramm

Drei Schritte vom Erstkontakt zur Mandatsannahme

Vorabklärung & Schwerpunktprüfung (1–2 Werktage)

Sie schildern Ihr Anliegen über das Formular oder per E-Mail. Wir prüfen, ob Ihr Fall in unseren Schwerpunkt fällt, und melden uns mit erster Einschätzung samt Honorarrahmen.

Erstgespräch digital oder persönlich (45–60 Minuten)

Wahlweise Zoom, Microsoft Teams, Telefon oder Vor-Ort-Termin in Salzburg. Sachverhalt, Handlungsoptionen, nächste Schritte und Risiken werden besprochen.

Mandatsbestätigung & Honorarvereinbarung (schriftlich)

Schriftliche Mandatsbestätigung mit klarer Honorarregelung — Pauschale, Stundensatz, RATG oder Mischmodell. Ab Unterschrift arbeitet die Kanzlei für Sie.

Checkliste · Erstgespräch

Was Wiener Mandanten zum digitalen Erstgespräch mitbringen sollten

✓ Sachverhalt in drei Sätzen. Was ist passiert, wo befindet sich die Liegenschaft oder der Sitz, was ist die offene Frage?

✓ Vertrag und Schriftverkehr digital. Mietvertrag, Kaufvertrag, Gesellschaftsvertrag, Mahnungen, anwaltliche Schreiben — alles als PDF per E-Mail oder Mandantenportal.

✓ Stabile Internetverbindung & ruhiger Ort. Zoom oder Teams läuft browserbasiert; Headset empfehlenswert. Bei sensiblen Themen abgeschirmter Raum.

✓ Ausweisdaten griffbereit. Für die Identitätsprüfung nach § 8 RAO und § 365n GewO benötigen wir bei Mandatsannahme einen Lichtbildausweis.

✓ Bestehende Fristen. Klagsfrist, Rechtsmittelfrist, Räumungstermin, Ablauf eines befristeten Mietvertrags — vorab nennen, damit wir die Dringlichkeit richtig einordnen.

✓ Rechtsschutzversicherung. Polizze, Selbstbehalt, eventuelle Deckungszusage — entscheidend für die Honorarfrage.

Häufige Fehler bei der Anwaltswahl in Wien

Aus der Beratungspraxis kennen wir wiederkehrende Fehler, die Wiener Mandantinnen und Mandanten teuer zu stehen kommen. Wer sie umgeht, spart Honorar und Verfahrensrisiko.

Stolperfallen

Sechs typische Fehler bei der Anwaltssuche in Wien

Nur nach Kanzleiadresse entscheiden.Eine Innenstadtkanzlei am Schwarzenbergplatz garantiert keine Spezialisierung. Schwerpunkt und tatsächliche Erfahrung im Rechtsgebiet schlagen die Adresse jederzeit.

Mietzinsüberprüfung zu spät beauftragen.Rückforderungsansprüche aus § 27 MRG verjähren in zehn Jahren — Beweismittel für Wohnflächen, Lagezuschlag und Ausstattung verwässern aber mit der Zeit. Je früher die Prüfung, desto höher die Erfolgsaussicht.

Kaufvertrag erst nach Unterschrift prüfen lassen.In Wien werden Kaufverträge oft vom Anwalt der Verkäuferseite formuliert. Lassen Sie den Entwurf vor Unterschrift prüfen — ein nachträglicher Eingriff ist deutlich teurer und nicht immer möglich.

Honorar mündlich vereinbaren.Ohne schriftliche Honorarvereinbarung gilt der RATG-Tarif — und der ist im streitigen Verfahren oft höher als gedacht. Schriftlichkeit schützt beide Seiten und ist Standard in seriösen Kanzleien.

GmbH-Gründung ohne Beratung zur Rechtsform.Seit 2024 sind FlexCo, GmbH und Einzelunternehmen klar voneinander zu unterscheiden. Wer ohne Beratung die GmbH wählt, weil sie der Standardweg ist, verschenkt mitunter steuerliche und kapitalrechtliche Spielräume.

Bei Streitigkeiten zu lange selbst verhandeln.Mietzins-, Kaufvertrags- oder Gesellschafterstreitigkeiten verhärten sich, je länger sie ohne anwaltliche Begleitung laufen. Eine frühe Einschätzung kostet wenig — eine späte Eskalation kostet viel.

Sonderfälle: Eilfälle, Wiener Bezirksgerichte, Strafrecht

Eilfälle mit kurzer Frist

Wenn Sie in Wien einen Bescheid mit kurzer Beschwerdefrist erhalten, eine Räumungsklage zugestellt bekommen oder eine einstweilige Verfügung droht, zählt jeder Tag. Rufen Sie an oder nutzen Sie das Formular auf dieser Seite mit Hinweis auf die Frist. Wir prüfen kurzfristig, ob das Mandat zeitnah übernommen werden kann — andernfalls verweisen wir Sie offen an eine Wiener Kollegenschaft mit freier Kapazität. Verfahren mit ERV-Schriftsätzen können auch von Salzburg aus innerhalb weniger Stunden zugestellt werden, das ist standortunabhängig.

Wiener Bezirksgerichte und Handelsgericht

Die Wiener Bezirksgerichtsstruktur ist auf zwölf Standorte aufgeteilt — etwa Bezirksgericht Innere Stadt, Döbling, Hietzing, Favoriten, Donaustadt. Für das Grundbuch ist österreichweit das Bezirksgericht Innere Stadt zuständig (Grundbuchsgericht Wien). Streitigkeiten ab einem Streitwert über 15.000 Euro landen beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien (LG ZRS Wien); Handelsstreitigkeiten und Firmenbuchsachen beim Handelsgericht Wien. In zweiter Instanz entscheidet das Oberlandesgericht Wien (OLG Wien). Die Verfahren laufen weitgehend schriftlich; bei mündlichen Tagsatzungen klären wir die Anwesenheit individuell.

Strafrecht und Familienrecht — separate Schwerpunkte

Strafrecht und Familienrecht (Scheidung, Unterhalt, Obsorge) sind in unserer Kanzlei eigene Spezialgebiete. Wer eine strafrechtliche Vorladung in Wien erhalten hat oder ein Scheidungsverfahren in Wien plant, findet hierzu in absehbarer Zeit eigene Schwerpunktbeiträge auf unserer Website — insbesondere zur einvernehmlichen und streitigen Scheidung in Wien. Wenden Sie sich bei Akutfragen direkt an die Kanzlei; wir prüfen Ihren Fall fallbezogen und nennen Ihnen, wenn der Fall nicht zu unserem Schwerpunkt passt, eine geeignete Kollegenschaft in Wien.

Häufige Fragen zur Anwaltswahl in Wien

Darf ein Salzburger Rechtsanwalt mich in Wien vertreten?

Ja. Eine Eintragung in der Liste einer österreichischen Rechtsanwaltskammer berechtigt nach § 1 der Rechtsanwaltsordnung (RAO) zur Vertretung im gesamten Bundesgebiet. Brandauer Rechtsanwälte ist bei der Salzburger Rechtsanwaltskammer eingetragen und kann Sie deshalb vor allen Wiener Gerichten und Behörden vertreten — vom Bezirksgericht Innere Stadt bis zum Oberlandesgericht Wien.

Wie läuft das Erstgespräch ab, wenn ich aus Wien bin?

Sie wählen das Format: Zoom, Microsoft Teams, Telefon oder ein persönlicher Termin in unserer Salzburger Kanzlei. Vor dem Gespräch erhalten Sie eine Einladung mit Link, der Termin dauert in der Regel 45 bis 60 Minuten. Erforderliche Unterlagen senden Sie vorab per E-Mail oder über das Mandantenportal. Im Anschluss bekommen Sie eine schriftliche Einschätzung samt Honorarrahmen.

Sind die Honorare höher, weil ich aus Wien komme?

Nein. Wir rechnen wahlweise nach Pauschale, Stundensatz oder Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) ab — der Standort hat darauf keinen Einfluss. Wegekosten entstehen nur, wenn ein persönlicher Termin in Wien gewünscht ist; in den meisten Mandaten wird die Verhandlung schriftlich oder über einen Wiener Korrespondenzanwalt geführt. Eine schriftliche Honorarvereinbarung erhalten Sie bei Mandatsannahme.

Das Wichtigste auf einen Blick

📌 Zusammenfassung

Vertretung in ganz Österreich. Brandauer Rechtsanwälte ist bei der Salzburger Rechtsanwaltskammer eingetragen und vertritt Sie vor allen Wiener Gerichten und Behörden.
Vier Schwerpunkte für Wien. Immobilienkauf, Mietrecht im Altbau (MRG-Vollanwendung, Mietzinsüberprüfung), Unternehmenskauf und GmbH-Beratung sowie Bau- und Werkvertragsrecht.
Digitale Mandatsannahme. Erstgespräch per Zoom, Microsoft Teams, Telefon oder persönlich in Salzburg. Schriftverkehr per E-Mail und Mandantenportal, ERV-Schriftsätze an Wiener Gerichte.
Wiener Mietrecht. Altbauten vor 1945 fallen meist unter MRG-Vollanwendung mit Richtwertmietzins; Lagezuschlag und Befristungsabschlag sind die zentralen Stellschrauben.
Drei-Schritte-Mandat. Vorabklärung, Erstgespräch, schriftliche Honorarvereinbarung — innerhalb weniger Werktage zur Mandatsannahme.
Honorartransparenz. Pauschale, Stundensatz oder RATG — schriftlich, ortsunabhängig, ohne versteckte Wegekosten.

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Wie wir Ihnen in Wien helfen können

Wenn Sie in Wien einen Rechtsanwalt für Immobilien-, Miet- oder Unternehmensrecht suchen und prüfen möchten, ob unsere Kanzlei zu Ihrem Anliegen passt, schildern Sie uns Ihren Fall kurz über das Formular auf dieser Seite oder buchen Sie direkt einen Termin für das Erstgespräch. Wir melden uns innerhalb von ein bis zwei Werktagen mit einer ersten Einschätzung samt Honorarrahmen zurück — und sagen Ihnen offen, wenn Ihr Fall besser bei einer Wiener Kollegenschaft aufgehoben ist. Eine Übersicht zu unserem Team finden Sie auf unserer Website; das digitale Mandatsformat ist auf der Seite Wie wir arbeiten dokumentiert.

Erstberatung Wien — Termin buchen

Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine rechtliche Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: April 2026.