Wer in Österreich ein oder zwei Zimmer im eigenen Wohnumfeld an Touristen vermietet, glaubt oft, sich klar im privaten Bereich zu bewegen. Tatsächlich greifen mehrere Regelungssysteme parallel ineinander: das Einkommensteuergesetz mit der Liebhaberei-Verordnung, das Mietrechtsgesetz, wenn die zugrunde liegende Wohnung eine Hauptmietwohnung ist, das Salzburger Tourismusgesetz samt Ortstaxe sowie – sobald die Schwelle zur Gewerblichkeit überschritten wird – die Gewerbeordnung 1994. Dieser Beitrag ordnet die Privatzimmervermietung in Österreich rechtlich ein, zeigt die typische Salzburger Praxis und macht klar, wann Sie als Privatperson noch ohne Gewerbeschein arbeiten dürfen und wann nicht. Stand: Mai 2026.
Was Privatzimmervermietung rechtlich genau ist
Die Privatzimmervermietung in Österreich ist kein eigenes Gesetzeswerk, sondern ein zusammengesetzter Rechtsbegriff. Den Kern bildet § 2 Abs 1 Z 9 GewO 1994: Privatzimmervermietung gilt dann nicht als Gewerbe, wenn sie als „häusliche Nebenbeschäftigung durch die gewöhnlich zum Haushalt gehörigen Personen ausgeübt wird“ und nicht mehr als zehn Fremdenbetten umfasst. Das ist der schmale, gesetzlich definierte Korridor, in dem Sie als Privatperson bleiben dürfen.
Wirtschaftlich heißt das: Sie wohnen selbst im Haus oder in der Wohnung, vermieten zusätzlich ein, zwei oder drei Zimmer an Gäste, kümmern sich persönlich um Empfang, Reinigung und allenfalls ein einfaches Frühstück. Gerade in den Salzburger Bergregionen, im Flachgau und in der Stadt Salzburg ist das ein klassisches Zusatzeinkommen für Hausbesitzer und Wohnungseigentümer.
Der entscheidende Unterschied zu jeder Form gewerblicher Beherbergung ist der private Charakter: Die Vermietung ist Nebenbeschäftigung, nicht Hauptzweck der Liegenschaft, und sie wird ohne externes Personal abgewickelt. Sobald Sie eine zweite Wohnung dazukaufen, externe Reinigungskräfte fix anstellen oder regelmäßig mehr als zehn Betten anbieten, sind Sie raus aus dem Privatbereich.
Drei Erscheinungsformen der Vermietung an Touristen
So unterscheiden sich Privatzimmer, gewerbliche Beherbergung und MRG-Untervermietung
Abgrenzung zu Gewerbe, MRG-Untervermietung und Airbnb
Die größten Missverständnisse entstehen, weil drei rechtliche Schienen oberflächlich gleich aussehen, in der Wirkung aber sehr unterschiedlich sind. Wer eine eigene Eigentumswohnung im Stadtgebiet Salzburg ganzjährig über Buchungsplattformen anbietet und selbst woanders wohnt, betreibt keine Privatzimmervermietung – das ist touristische Apartmentvermietung und unterliegt regelmäßig der Gewerbeordnung sowie den raumordnungsrechtlichen Beschränkungen.
Wer hingegen Hauptmieter einer Mietwohnung ist und Räume an Gäste weitergibt, fällt zuallererst in den Schutzbereich des § 11 MRG. Die wirtschaftliche Logik ist eine andere: Es geht um die zulässige Untervermietung im Mietverhältnis, nicht um Beherbergung im klassischen Sinn. Details dazu haben wir im Beitrag Untervermietung in Österreich – § 11 MRG, Airbnb und Kündigung ausführlich aufbereitet.
Bei Eigentumswohnungen wiederum prallt die Privatzimmervermietung auf das Wohnungseigentumsrecht. Eine Umstellung der Wohnung von „Wohnen“ auf häufige Kurzzeitvermietung ist eine Widmungsänderung im Sinne des § 16 WEG und braucht die Zustimmung der übrigen Miteigentümer. Wer das übersieht, riskiert eine Unterlassungsklage – dazu der Beitrag Nutzungsänderung im Wohnungseigentum.
Einkommensteuer, Liebhaberei und Umsatzsteuer
Steuerlich ist die Privatzimmervermietung in der Regel eine Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG – also außerbetriebliche Einkünfte, kein Gewerbebetrieb. Das gilt, solange Sie im Korridor der „häuslichen Nebenbeschäftigung“ bleiben. Erst wenn die Vermietung gewerblichen Charakter annimmt (mehr als 10 Betten, regelmäßiges Frühstück über Hausherrenstandard, Personal, Werbeauftritt wie eine Pension), kippen die Einkünfte in § 23 EStG (Gewerbebetrieb).
Für die kleine Privatzimmervermietung greift die Liebhaberei-Verordnung (LVO, BGBl 33/1993 idgF). Maßgeblich ist § 1 Abs 2 LVO – die sogenannte „kleine Vermietung“. Das Finanzamt verlangt eine Prognoserechnung, die innerhalb eines absehbaren Zeitraums einen Gesamtüberschuss zeigt. Bei der kleinen Vermietung beträgt dieser Beobachtungszeitraum 20 Jahre ab Vermietungsbeginn (bzw. 23 Jahre ab erstem Aufwand). Wer in diesem Fenster keinen Totalüberschuss erwirtschaftet, verliert die Verlustverwertung steuerlich – die Tätigkeit wird als Liebhaberei eingestuft.
Die Umsatzsteuer ist der zweite Hebel. Wer unter der Kleinunternehmerschwelle bleibt, ist umsatzsteuerlich befreit (§ 6 Abs 1 Z 27 UStG). Sobald Sie überschreiten oder zur Regelbesteuerung optieren, müssen Sie 13 % Umsatzsteuer auf Beherbergungsleistungen ausweisen. Das Frühstück folgt – sofern es als gesonderte Nebenleistung anfällt – einem eigenen Satz; in der Praxis wird die einheitliche Beherbergungsleistung regelmäßig mit 13 % erfasst.
Wer mit einer kleinen Vermietung startet, sollte gleich am Anfang eine Totalüberschuss-Prognose über 20 Jahre rechnen lassen. Renovierungen, Inflation und ein realistisches Auslastungsszenario gehören hinein. Das Finanzamt fordert die Prognose oft erst nach drei oder vier Verlustjahren ein – wer dann nichts vorlegen kann, verliert rückwirkend die steuerliche Anerkennung.
MRG-Status: Wenn die Wohnung selbst gemietet ist
Ein häufig übersehener Punkt: Wer Privatzimmer in einer angemieteten Wohnung anbietet, mietet nicht nur, er vermietet auch weiter. Zuerst ist zu klären, ob das MRG überhaupt greift. § 1 MRG unterscheidet zwischen Vollanwendungsbereich (klassische Altbau-Hauptmiete vor 1953 errichtet, Mietwohnungen in größeren Häusern), Teilausnahmebereich (z. B. Wohnungen in Häusern bis zu zwei selbständigen Wohnungen, Dachausbauten nach 2001) und Vollausnahmebereich.
Im Vollanwendungsbereich ist § 11 MRG einschlägig: Der Hauptmieter darf untervermieten, der Vermieter darf nur aus den dort genannten Gründen widersprechen. Die kurzfristige Aufnahme von Touristen wird zunehmend als „gänzliche Weitergabe“ gewertet, wenn sie das Bild einer Wohnnutzung verdrängt. Der OGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass eine systematische Airbnb-Nutzung eine vertragswidrige Verwendung der Mietsache sein kann und einen Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG (erheblich nachteiliger Gebrauch, gänzliche Weitergabe) auslöst.
Anders die Privatzimmervermietung: Wer im klassischen Sinn ein, zwei Gästezimmer in der eigenen Mietwohnung neben dem eigenen Wohnen anbietet, ist näher am Ausnahmetatbestand der „familienähnlichen Aufnahme“ – allerdings nur, wenn die Gäste tatsächlich nicht den Charakter touristischer Kurzaufenthalte tragen. Sobald Sie regelmäßig wechselnde Wochenend-Gäste über Plattformen empfangen, entfernt sich die Konstellation davon.
Tourismusabgabe und Ortstaxe in Salzburg
Sobald Gäste über Nacht bleiben, kommen die touristischen Abgaben dazu. Im Bundesland Salzburg sind das zwei Schienen: die Ortstaxe nach dem Salzburger Ortstaxengesetz und die Tourismusbeiträge der Unternehmer nach dem Salzburger Tourismusgesetz. Beides ist nicht freiwillig, beides trifft Privatzimmervermieter.
Die Ortstaxe wird pro Nächtigung von erwachsenen Gästen eingehoben und vom Vermieter an die Gemeinde abgeführt. In der Stadt Salzburg liegen die Sätze typischerweise im Bereich von rund 2 € bis 3,50 € pro Person und Nacht – die Höhe wird per Gemeindeverordnung festgelegt und ist regelmäßig anzupassen. Kinder bis zum 15. Geburtstag sind nach derzeitiger Rechtslage von der Ortstaxe befreit. Aus Sicht des Vermieters ist das ein Durchlaufposten – Sie kassieren von Ihren Gästen und führen die Abgabe periodisch ab.
Daneben sind Sie als Privatzimmervermieter Pflichtmitglied im örtlichen Tourismusverband. Die jährliche Tourismusabgabe richtet sich nach Ortsklasse, Berufsgruppe und steuerbarem Umsatz. Die Anmeldung erfolgt beim zuständigen Tourismusverband (TVB), der die Abgabe vorschreibt. Wer die Anmeldung versäumt, riskiert Nachzahlungen und Säumniszuschläge – die Verbände kontrollieren Listings auf Buchungsplattformen aktiv.
Hinzu kommt die Gästemeldepflicht nach dem Meldegesetz 1991 (§ 5 ff). Jeder Gast, der nicht in einem Privathaushalt im üblichen Familienverband aufgenommen wird, ist binnen 24 Stunden ins Gästeverzeichnis einzutragen. Salzburg setzt zunehmend auf elektronische Meldung über kommunale Systeme – die Daten dienen sowohl der Sicherheitsbehörde als auch der Ortstaxenkontrolle.
Ablauf: Anmeldung als Privatzimmervermieter in Salzburg
Reihenfolge, in der Sie die Behörden vor dem ersten Gast informieren
Der schmale Grat zum Gewerbeschein nach § 2 GewO
Die alles entscheidende Linie ist § 2 Abs 1 Z 9 GewO 1994. Der Gesetzgeber privilegiert die Privatzimmervermietung als „häusliche Nebenbeschäftigung“ – aber nur, solange drei Kriterien zusammenkommen: maximal zehn Fremdenbetten, Vermietung durch die zum Haushalt gehörigen Personen und ein Frühstück, das den „Hausherrenstandard“ nicht überschreitet. Bricht eines dieser Kriterien weg, liegt eine konzessionspflichtige Beherbergung nach § 111 GewO vor. Der Schritt ins Gewerbe ist in der Praxis schneller passiert, als viele Vermieter annehmen.
Häufige Auslöser: Sie kaufen eine zweite Liegenschaft dazu und vermieten von dort aus mit. Sie stellen eine Frühstücksdame fix an. Sie bewerben die Vermietung mit einem eigenen Logo, einer Webseite mit Onlinebuchung und werben überregional. Oder: Sie überschreiten faktisch die Bettengrenze, weil die Kinderbetten und das Schlafsofa im Wohnzimmer mitgezählt werden. Die Behörde rechnet hier streng – und Buchungsplattformen sind eine ergiebige Datenquelle.
Wer die Schwelle zum Gewerbe überschreitet, braucht die Gewerbeanmeldung als „Beherbergung von Gästen“ beim zuständigen Magistrat oder bei der Bezirksverwaltungsbehörde. Damit kommen Sozialversicherung (SVA der Selbständigen, abhängig vom Gewinn), eine andere Buchführungslogik und im Wirtschaftskammer-Kontext die Pflichtmitgliedschaft hinzu. Auch raumordnungsrechtlich kann der Schritt in das Gewerbe heikel werden – etwa wenn die Liegenschaft nur als „Wohnen“ gewidmet ist und Beherbergung nicht als zulässige Nutzung vorgesehen ist. Mehr zum Schwerpunkt finden Sie auf unserer Schwerpunktseite Immobilienrecht.
Häufige Fehler in der Praxis
Die nachfolgenden Konstellationen kommen in unserer Beratungspraxis regelmäßig vor. Jeder dieser Punkte hat schon zu Bescheiden, Strafverfahren oder Räumungsklagen geführt – obwohl die Vermieter überzeugt waren, im legalen Bereich zu sein.
Sonderfälle aus der Beratungspraxis
Bauernhof-Frühstückspension („Urlaub am Bauernhof“)
Der land- und forstwirtschaftliche Nebenerwerb ist eigens privilegiert: Die Privatzimmervermietung am eigenen Hof gilt nach § 2 Abs 4 GewO als nicht der GewO unterliegend, solange sie als Nebenerwerb zur Land- und Forstwirtschaft betrieben wird und gewisse Größenmerkmale nicht überschreitet. Steuerlich kann sie unter die land- und forstwirtschaftlichen Einkünfte fallen, wenn der „Bezug zur Urproduktion“ gewahrt bleibt – sonst ist sie auch hier Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG.
Saisonal: Wintersport und Sommer parallel
Im Pinzgau, Pongau und Lungau ist Saisonbetrieb der Normalfall. Auch saisonale Privatzimmervermietung bleibt im Privatkorridor, wenn die Bettengrenze für die Saisonen je gilt und Sie selbst dort wohnen. Sobald Sie zwei getrennte Apartments – eines für Sommergäste, eines für Wintergäste – außerhalb des eigenen Wohnverbands betreiben, kippt das Bild.
Eigentumswohnung mit Wohnungsverbund
Wer in einer Wohnungseigentumsanlage Privatzimmer anbietet, hat zwei Hürden parallel: § 16 WEG (Widmungsänderung) und allfällige Hausordnungs-Beschlüsse, die Kurzzeitvermietung pauschal untersagen. Letztere sind nach OGH-Rechtsprechung gültig, wenn sie satzungsgerecht beschlossen wurden. Der frühe Blick in den Wohnungseigentumsvertrag erspart spätere Unterlassungsklagen.
Gemischte Familienverhältnisse
Wenn die zum Haushalt gehörige Person nicht der Eigentümer ist – etwa der Lebensgefährte vermietet, während die Eigentümerin nur dort wohnt – ist die GewO-Privilegierung an die „häusliche Nebenbeschäftigung“ geknüpft. Die Rechtsprechung legt das pragmatisch aus, solange ein gemeinsamer Haushalt vorliegt; reine Strohmann-Konstruktionen scheitern.
Häufige Fragen zur Privatzimmervermietung
Das Wichtigste auf einen Blick
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Wie wir Ihnen helfen können
Wir prüfen für Sie, ob Ihre Privatzimmervermietung im legalen Korridor des § 2 Abs 1 Z 9 GewO bleibt oder bereits in das Gewerberecht kippt, ordnen den MRG- oder WEG-Status der Wohnung ein und klären die steuerliche Behandlung samt Liebhaberei-Risiko. Wir begleiten die Anmeldung bei Gemeinde, Tourismusverband und Finanzamt und stehen bei Bescheiden, Nachzahlungen und Mietstreitigkeiten an Ihrer Seite. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen für die nächste Saison auf.
