Hausverwaltung wechseln in der Eigentümergemeinschaft – Beschluss, Fristen und Praxis

Sie sind mit Ihrer Hausverwaltung unzufrieden – mangelhafte Abrechnung, schlechte Erreichbarkeit, intransparente Rücklagen-Verwaltung oder schlicht überzogene Honorare? Die Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter wechseln, und sie hat dafür zwei klar getrennte Wege: die ordentliche Beendigung des Verwaltervertrags zum Jahresende oder die ausserordentliche Abberufung aus wichtigem Grund nach § 30 WEG. Beide Wege brauchen einen Mehrheitsbeschluss nach Anteilen und eine sauber vorbereitete Eigentümerversammlung. Dieser Leitfaden zeigt Schritt für Schritt, wie der Wechsel rechtssicher gelingt – mit Salzburger Praxisfällen und einer Checkliste für die ersten konkreten Schritte.

Hausverwaltung wechseln – wer entscheidet und welche Wege gibt es?

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters entscheidet nicht der einzelne Wohnungseigentümer, sondern die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Sie bildet ihren Willen über einen Mehrheitsbeschluss, der nach Miteigentumsanteilen gewichtet wird – nicht nach Köpfen. Wer 100 Quadratmeter besitzt, hat damit mehr Gewicht als wer 50 Quadratmeter besitzt. Wer die Hausverwaltung wechseln möchte, muss also keine Einstimmigkeit organisieren, sondern eine einfache Anteilsmehrheit zusammenbekommen.

Die Grundlage dafür liefert das österreichische Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002), das in den §§ 19 ff die Verwaltung der Liegenschaft regelt. Für den Verwalterwechsel gibt es zwei klar getrennte Wege – und beide werden in der Praxis verwechselt, was zu Beschluss-Anfechtungen und unnötigen Honorar-Streitigkeiten führt.

Daneben gibt es einen dritten – häufig übersehenen – Fall: den automatischen Vertragsablauf. Wurde der Verwaltervertrag befristet abgeschlossen (etwa auf drei Jahre), endet er ohne weiteres Zutun. Die Eigentümergemeinschaft muss dann nur entscheiden, ob sie mit dem alten Verwalter verlängert oder einen neuen bestellt. Welcher der drei Wege passt, hängt vom konkreten Verwaltervertrag und vom Wechselgrund ab.

§ 21 und § 30 WEG – die rechtliche Grundlage

Zwei Paragraphen des WEG bilden das Rückgrat des Verwalterwechsels: § 21 WEG regelt die Bestellung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft. § 30 WEG regelt die vorzeitige Abberufung aus wichtigem Grund. Hinzu kommen § 24 Abs 1 WEG (einfache Anteilsmehrheit für ordentliche Verwaltungsmaßnahmen), § 29 WEG (einmonatige Anfechtungsfrist gegen Beschlüsse) und § 52 Abs 1 Z 8 WEG (Aussenstreitverfahren beim Bezirksgericht bei Streit über Verwalterbestellung).

Wer den falschen Paragraphen wählt, trägt das Risiko: Wird ein Verwalter ausserordentlich abberufen, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegt, kann er die Beschluss-Anfechtung gewinnen und Schadenersatz für das entgangene Honorar fordern. Wird umgekehrt nur ordentlich gekündigt, obwohl ein wichtiger Grund vorliegt, schiebt die Eigentümergemeinschaft die Honorarpflicht unnötig länger nach hinten. Welche Konstellationen einen Wechsel allgemein begründen können, behandelt unsere Schwester-Themenseite zum Recht auf Wechsel der Hausverwaltung ergänzend.

Wichtige Gründe nach § 30 WEG – wann sofortige Abberufung möglich ist

Der OGH hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass „wichtiger Grund“ eng auszulegen ist. Reine Unzufriedenheit – etwa weil der Verwalter die Wunschfirma für einen Maler-Auftrag nicht beauftragt hat – reicht nicht. Erforderlich ist eine objektive Pflichtverletzung von solchem Gewicht, dass der Eigentümergemeinschaft das weitere Festhalten am Verwaltervertrag nicht zugemutet werden kann. Sechs Fallgruppen sind in der Praxis anerkannt.

In jedem Fall gilt: Der wichtige Grund muss objektiv vorliegen und nachweisbar sein. Belege wie Mahnungen, Schriftverkehr, Sachverständigen-Gutachten zur Abrechnung oder dokumentierte Reparatur-Aufforderungen sind die Eintrittskarte in das Verfahren. Wer ausserordentlich abberuft, ohne den Grund dokumentiert zu haben, riskiert die Anfechtung des Beschlusses durch den Verwalter nach § 29 WEG. Bei nachbarrechtlichen Konflikten in der Liegenschaft – die einen handlungsfähigen Verwalter besonders dringend machen – kann zusätzlich unsere Themenseite zum Nachbarrecht in Salzburg hilfreich sein.

Eigentümerversammlung und Beschlussfassung – die rechtssicheren Schritte

Der Beschluss über den Verwalterwechsel kommt in der Regel in einer Eigentümerversammlung zustande. Daneben ist nach § 24 WEG auch ein schriftlicher Umlaufbeschluss zulässig – in der Praxis wird die Versammlung aber bevorzugt, weil die mündliche Diskussion das Risiko späterer Beschluss-Anfechtungen reduziert. Vom Einberufungsbrief bis zur schriftlichen Mitteilung an den scheidenden Verwalter sind fünf Schritte zu beachten.

Häufiger Fehler: Die Tagesordnung enthält nur den Punkt „Verwalterwechsel“ – ohne konkreten Beschlussantrag und ohne den Namen des neuen Verwalters. Solche Beschlüsse sind nach § 29 WEG anfechtbar, weil die nicht anwesenden Eigentümer aus der Tagesordnung nicht erkennen konnten, worüber konkret abgestimmt wird. Ein detaillierter Hinweis zum Verfahren findet sich auch in unserem bestehenden Leitfaden für Wohnungseigentümer.

Was darf der scheidende Verwalter und was nicht?

Mit Wirksamwerden des Beendigungs-Beschlusses verliert der bisherige Verwalter die Verfügungsbefugnis über das Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Er bleibt aber zur ordnungsgemäßen Übergabe verpflichtet. Diese Pflicht ist aus dem Auftragsrecht (§§ 1002 ff ABGB) und aus § 20 WEG abzuleiten und umfasst sämtliche Konten, Unterlagen und Reservegelder. Wer hier blockiert, riskiert eine einstweilige Verfügung beim Bezirksgericht.

Bei Weigerung des scheidenden Verwalters genügt häufig schon eine anwaltliche Aufforderung mit Fristsetzung – ergänzt um die Ankündigung der einstweiligen Verfügung. In der Salzburger Praxis löst sich der Streit dann meist innerhalb von zwei Wochen, weil dem Verwalter klar wird, dass er das Verfahren verlieren wird und auch noch die Kosten trägt. Bleibt er hartnäckig, beantragt der neue Verwalter beim zuständigen Bezirksgericht (in der Stadt Salzburg: BG Salzburg) eine einstweilige Verfügung auf Herausgabe nach § 52 Abs 1 Z 8 WEG.

Drei Praxisfälle aus Salzburg und Umgebung

Wie unterschiedlich die Konstellationen sind, zeigen drei Fälle aus unserer Salzburger Praxis – alle drei mit unterschiedlichem Wechselgrund, unterschiedlicher Strategie und unterschiedlichem Verfahrensweg. Die Sachverhalte sind anonymisiert und in den wesentlichen Eckdaten zusammengefasst.

Die drei Fälle zeigen das Spektrum: Vom geräuschlosen ordentlichen Wechsel bis zur konfrontativen Abberufung mit Strafanzeige. Welcher Weg passt, lässt sich oft schon nach einem ersten Aktenstudium bestimmen – und davon hängt ab, wie schnell und mit welchen Kosten der Wechsel über die Bühne geht.

Den neuen Verwaltervertrag rechtssicher gestalten

Der Wechsel ist nur die halbe Miete: Der neue Verwaltervertrag legt die nächsten Jahre fest. Sechs Punkte sind in der Praxis die wichtigsten Stellschrauben – und werden in Standard-Verträgen häufig zugunsten der Hausverwaltung formuliert. Eine anwaltliche Vertragsprüfung vor Unterzeichnung verhindert, dass die nächste Wechsel-Diskussion in zwei Jahren wieder ansteht.

Plant die Eigentümergemeinschaft parallel zum Verwalterwechsel größere Sanierungen oder bauliche Veränderungen, sollte der Aufgabenkatalog auch die Begleitung von Bauverfahren umfassen. Hilfreich ist ein Blick auf unsere Themenseite zum Baugenehmigungs-Verfahren in Salzburg – darin sind Fristen und Verfahrensschritte zusammengefasst, die der neue Verwalter kennen muss.

Salzburg-spezifisch – Markt der Hausverwaltungen und Wechsel-Aufwand

In der Stadt Salzburg gibt es einen etablierten Markt von Hausverwaltungen – sowohl große Anbieter mit landesweiter Präsenz als auch kleinere, regional verankerte Spezialisten. Besonders dicht ist die Nachfrage in den Stadtteilen mit hoher Wohnungseigentums-Quote: Aigen, Itzling, Lehen, Maxglan, Liefering, Riedenburg und Parsch haben jeweils zahlreiche Mehrparteien-Liegenschaften aus den 1970er- und 1980er-Jahren. Im Umland kommen Wals-Siezenheim, Bergheim, Hallein, Anif und Eugendorf dazu, mit teils noch jüngeren Wohnbau-Konzentrationen.

Anwaltliche Begleitung ist im Salzburger Markt kein Luxus, sondern hat sich als Standard etabliert – gerade bei Liegenschaften ab zwölf Wohnungen. Der Aufwand ist überschaubar: typischerweise drei bis fünf Beratungsstunden plus Versammlungs-Begleitung, dazu die Vertragsprüfung des neuen Verwaltervertrags. Mehr Informationen zur kanzleiseitigen Begleitung finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zum Immobilienrecht in Salzburg.

Sofort-Schritte für Eigentümer, die wechseln wollen

Bevor Sie mit der Hausverwaltung über einen Wechsel sprechen, sollten drei Vorbereitungs-Schritte erledigt sein. Sie ersparen Ihnen Diskussionen in der Versammlung und schaffen die Beweisgrundlage für eine eventuelle Anfechtung. Häufige Fehler in genau diesen Vorbereitungs-Phasen sind unten aufgeführt.

Konkret heißt das: Verwaltervertrag heraussuchen und Kündigungsfrist prüfen – Stimmungs-Sondierung in der Eigentümergemeinschaft (eine Mehrheit nach Anteilen, nicht nach Köpfen, ist nötig) – formelle Versammlungs-Einberufung mit konkretem Beschlussantrag. Wenn diese drei Schritte sauber vorbereitet sind, ist der Wechsel selbst meist Routine.

Häufige Fragen

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Das Wichtigste auf einen Blick

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die konkrete Beurteilung eines Verwalterwechsels hängt vom Verwaltervertrag, der Beschlusslage und den Eigentümerverhältnissen ab. Stand: Mai 2026.