Wer im MRG-Vollanwendungsbereich einen unbefristeten Hauptmietvertrag gegen den Willen des Mieters beenden will, hat genau einen rechtssauberen Hebel: die Eigenbedarfskündigung nach § 30 Abs 2 Z 8 oder Z 9 MRG. Mit dem Mietenpaket 2026 und der Wertsicherungs-Bremse (1 Prozent 2026, 2 Prozent 2027) wird dieser Hebel für Salzburger Altbau-Vermieter zur realen Strategie – aber die Hürden sind hoch und die typischen Fallen kosten Monate, Geld und am Ende oft die Wohnung. Dieser Leitfaden zeigt, welche fünf Voraussetzungen das Bezirksgericht prüft, warum ein dringender Eigenbedarf nicht dasselbe wie ein wirtschaftlicher Wunsch ist, was § 32 MRG zur Ersatzwohnung wirklich verlangt – und mit welchen Vorbereitungsschritten Sie eine Aufkündigung gewinnen oder als Mieter erfolgreich abwehren.
Wann lohnt sich eine Eigenbedarfskündigung wirklich?
Im MRG-Vollanwendungsbereich – das sind klassische Salzburger Altbauten mit Baujahr vor 1953 und Mietverträgen ohne Befristung oder mit abgelaufener Befristung – sitzt der Mieter vergleichsweise fest. Der Vermieter darf einen unbefristeten Hauptmietvertrag nur aus den taxativ aufgezählten Gründen des § 30 Abs 2 MRG kündigen. Die meisten dieser Gründe knüpfen an ein Fehlverhalten des Mieters an: Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch, strafbares Verhalten. Wer einfach „die Wohnung zurückhaben will“, findet sich unweigerlich bei den Eigenbedarfsgründen wieder – und das sind nur zwei: Z 8 (dringender Eigenbedarf) und Z 9 (Eigenbedarf nach Eigentumserwerb).
Wirtschaftlich relevant ist das Thema durch das Mietenpaket 2026 deutlich aufgewertet: Wertsicherungs-Anpassungen sind 2026 mit einem und 2027 mit zwei Prozent gedeckelt. Wer einen Bestandsmieter mit Mietzins 50 Prozent unter Marktwert hat, holt dieses Delta nicht mehr auf. Eigenbedarf wird damit zur einzigen realen Stellschraube, um aus einer ererbten oder lange gehaltenen Liegenschaft echten Nutzen zu ziehen. Parallel zur Wertsicherung bietet unser Beitrag zur Wertsicherungsklausel-Formulierung 2026 den Rahmen dazu.
Der Reiz liegt damit auf der Hand. Ebenso die Gefahr: Eine Eigenbedarfskündigung ist immer Anwaltsprozess. Sie wird gerichtlich beim Bezirksgericht eingebracht, der Bedarf muss bestimmt vorgebracht und beweisbar sein, der Streitwert nach § 58 Z 3 JN bewegt sich bei einer 600-Euro-Altbau-Wohnung schon bei 72.000 Euro. Eine schlecht vorbereitete Aufkündigung kostet leicht ein Jahr Verfahrensdauer, mehrere Tausend Euro Kosten und am Ende die Position beim Mieter.
Drei Wege, eine Wohnung zurückzubekommen
Welcher Hebel wann funktioniert
§ 30 Abs 2 Z 8 MRG – die fünf Voraussetzungen
§ 30 Abs 2 Z 8 MRG ist der wichtigste Eigenbedarfsgrund. Er greift, wenn der Vermieter (oder ein klar definierter Verwandter) den Mietgegenstand dringend für sich oder Verwandte in absteigender Linie (Kinder, Enkel) oder Geschwister benötigt. Das Bezirksgericht prüft fünf Punkte – fehlt einer, fällt die Aufkündigung.
Der häufigste Fehler in der Praxis liegt zwischen Punkt 2 und 3: Der Vermieter konstruiert einen Bedarf, der zwar erklärbar, aber nicht belegbar ist. „Mein Sohn könnte irgendwann zurückkommen“ ist kein Eigenbedarf. „Mein Sohn beendet im Juni 2026 sein Studium in München, hat ab September 2026 einen Arbeitsvertrag in Salzburg, und Mietvertrag in München ist mit Wirkung 31. August 2026 gekündigt“ ist einer.
§ 30 Abs 2 Z 9 MRG – die Zehn-Jahres-Falle
§ 30 Abs 2 Z 9 MRG ist der jüngere Bruder von Z 8 – und vor allem für Erben und Käufer relevant. Wer eine vermietete Liegenschaft erwirbt, kann den Bedarf für sich selbst geltend machen, ohne nachweisen zu müssen, dass der Bedarf objektiv „dringend“ ist. Stattdessen genügt ein realistischer Bedarf für Eigennutzung. Der Preis: Die Aufkündigung muss innerhalb von zehn Jahren ab Eigentumserwerb erfolgen – gemessen an der Anmerkung des Eigentumsrechts im Grundbuch.
In der Praxis sehen wir regelmäßig die Z-9-Frist verpasst. Beispiel Salzburg-Lehen 2024: Eigentümerin erwarb 2012 im Erbweg, brachte 2024 die Aufkündigung wegen Bedarfs ihres Schwiegersohns ein. Z 9 abgelaufen, Z 8 nicht anwendbar (Schwiegersohn ist kein Verwandter im Z-8-Sinn). Aufkündigung abgewiesen, Verfahrenskosten voll bei der Vermieterin.
Wer eine vermietete Liegenschaft erwirbt und langfristig Eigennutzung erwägt, sollte die Z-9-Frist von Anfang an im Kalender haben. Acht Jahre nach Eintragung ist der späteste realistische Einbringungs-Punkt – Eintragung 2018 heißt: spätestens 2026 aufkündigen.
Aufkündigung: Form, Frist, Bezirksgericht
Eine Eigenbedarfskündigung ist nie ein Brief und nie eine E-Mail. Sie ist ein gerichtlicher Schriftsatz, der beim sachlich und örtlich zuständigen Bezirksgericht eingebracht wird – im Salzburger Stadtgebiet typisch beim Bezirksgericht Salzburg. § 33 MRG verlangt eine bestimmte Anführung des Kündigungsgrundes nach § 30 MRG. Wer schreibt „dringender Eigenbedarf“, ohne den Bedarf konkret zu schildern, riskiert die Zurückweisung wegen Unbestimmtheit.
Konkret: Eine Aufkündigung, die zum 30. September 2026 wirksam werden soll, muss spätestens am 30. Juni 2026 bei Gericht eingebracht und dem Mieter zugestellt sein. Die Zustellung – nicht die Einbringung – setzt die Frist in Gang.
Der Streitwert bestimmt Verfahrenskosten und Honorar. Bei einer Salzburger Altbau-Wohnung mit 600 Euro Brutto-Monatsmiete liegt er bei 72.000 Euro – davon hängen Pauschalgebühr nach Gerichtsgebührengesetz und Anwaltskosten ab. Ein Vollverfahren erster Instanz inklusive Räumung kostet erfahrungsgemäß rund eine Bruttojahresmiete an Verfahrenskosten, oft mehr.
So läuft das Aufkündigungsverfahren
Was den Vermieter im Verfahren kippt
Aufkündigungen scheitern fast nie an der Rechtslage als solcher – sondern an Vorbereitungsfehlern und an Argumentations-Lücken im Schriftsatz. Aus den letzten Verfahren am Bezirksgericht Salzburg lassen sich fünf wiederkehrende Muster herausziehen, die jeden Z-8- oder Z-9-Bedarf zu Fall bringen können.
Wer als Mieter aufgekündigt wird, findet in genau dieser Liste seine Verteidigungslinien. Jeden dieser Punkte als Einwendung im § 562-ZPO-Schriftsatz präzise vorzubringen ist die Aufgabe der Mieterseite – und in den meisten Fällen ist mindestens einer dieser Hebel realistisch. Mehr zur Mieter-Defensive in unserem Beitrag zur Räumungsklage-Verteidigung in Salzburg.
Ersatzwohnung oder Geld – § 32 MRG in der Praxis
§ 32 MRG ist die unterschätzte Vorschrift. Wer den Eigenbedarf trägt, muss dem gekündigten Mieter aktiv eine gleichwertige Ersatzwohnung beschaffen – oder, wenn das nicht möglich ist, einen Geldbetrag zur Selbstbeschaffung anbieten. „Gleichwertig“ heißt: vergleichbare Größe, vergleichbare Ausstattung, vergleichbare Lage, vergleichbarer Mietzins. Eine Drei-Zimmer-Altbau-Wohnung in Salzburg-Lehen mit 90 Quadratmetern und 600 Euro Bruttomiete kann nicht mit einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Itzling für 950 Euro „ersetzt“ werden.
OGH 3 Ob 211/23s hat klargestellt: Das Ersatzwohnungs-Angebot muss realistisch und konkret sein. Eine Aufkündigung mit dem nichtssagenden Halbsatz „der Vermieter ist bereit, eine Ersatzwohnung zu beschaffen“ wird als nicht erfüllt behandelt. Wer als Vermieter zur Erkenntnis kommt, dass weder geeignete Ersatzwohnungen existieren noch ein Geldbetrag wirtschaftlich tragbar ist, sollte den Eigenbedarfs-Weg verlassen und alternative Strategien prüfen – etwa eine Befristungs-Strategie bei Neuvermietungen oder einen Vergleich mit Abstandszahlung.
Nach dem Urteil: Räumung, Vollstreckung, Schadenersatz
Hat der Vermieter die Aufkündigung gewonnen, beginnt der zweite Akt: die Räumung. § 575 ZPO erlaubt dem Gericht, eine Räumungsfrist von 14 Tagen bis zu sechs Monaten zu setzen – im sozialen Mietrecht und bei langer Vertragsdauer eher die obere Grenze. Räumt der Mieter nicht freiwillig, folgt die Räumungsexekution nach EO – mit Gerichtsvollzieher, eventuell Polizeiassistenz und Lagerung des verbliebenen Hausrats. Die Praxisleitfäden zur Räumungsklage aus Vermieterperspektive zeigen die typischen Vollstreckungs-Schritte im Detail.
Wichtig ist, was dann nicht passieren darf: Der Vermieter zieht doch nicht ein. § 31 MRG sieht für diesen Fall Schadenersatz vor. Wenn der Vermieter den Bedarf nur vorgetäuscht oder kurz nach Räumung aufgegeben hat, kann der gekündigte Mieter Umzugskosten, Maklerprovision und Mietzinsdifferenz zur neuen Wohnung verlangen. OGH 1 Ob 122/22a: Die Beweislast trägt grundsätzlich der Mieter, doch bei dichter Indizienlage – Wohnung steht leer, wird neu vermietet, wird verkauft – kommt es zur Beweiserleichterung.
Praxis-Strategie für Salzburger Altbau-Vermieter
Salzburger Altbau-Vermieter, die im MRG-Vollanwendungsbereich Eigenbedarf durchsetzen wollen, profitieren von einer klaren Reihenfolge. Die folgenden Schritte sind aus mehreren Aufkündigungsverfahren am Bezirksgericht Salzburg destilliert – sie reduzieren das Risiko des Scheiterns deutlich und verkürzen das Verfahren.
1 · Bedarfsdokumentation aufbauen
Konkrete Belege zur Person, deren Bedarf geltend gemacht wird. Bei Studienbeginn: Inskriptionsbestätigung, gekündigter alter Mietvertrag, Familiengespräch dokumentiert. Bei Sanierung mit Eigennutzung: Bauakt, Architektenvertrag, Finanzierungszusage, Zeitplan. Bei Rückkehr aus dem Ausland: Arbeitsvertrag, Mietvertragsende im Ausland, ggf. Familienzusammenführung.
2 · Z-9-Frist tagesgenau prüfen
Wenn die Eigentumsanmerkung im Grundbuch jünger als zehn Jahre ist – Z 9 prüfen, parallel auch Z 8 vorbereiten. Ist die Frist verstrichen, geht nur Z 8 mit dringenden Bedarf eines Verwandten im engen Sinn.
3 · Ersatzwohnung aktiv recherchieren
Drei bis fünf konkrete Angebote im selben Bezirk dokumentieren. Den Mieter schriftlich darüber informieren – mit Empfangsnachweis. Das ist gleichzeitig Erfüllung des § 32 MRG und Gesprächsangebot für eine einvernehmliche Lösung.
4 · Mit Anwalt rechnen, nicht ohne
Eine selbst geschriebene Aufkündigung scheitert in der Regel an der Bestimmtheits-Anforderung. Anwaltskosten amortisieren sich gegenüber dem Risiko eines vollständig verlorenen Verfahrens (Verfahrenskosten plus weiter laufender Bestandsmiete) deutlich.
5 · Vergleich offen halten
Während des Verfahrens ist eine einvernehmliche Auflösung jederzeit möglich. Sechs bis 18 Monatsmieten als Abstandszahlung sind in Salzburg üblich – bei langer Vertragsdauer auch mehr. Das spart Verfahrenskosten und Zeit.
Sonderfall: Teilanwendungsbereich und befristete Verträge
Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern mit eigenem Garten, Reihenhaus-Eigentum oder bestimmten Neubauten greift nur der Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG – die Eigenbedarfsregeln § 30 Abs 2 Z 8 und Z 9 MRG sind dann nicht anwendbar, die Kündigung läuft über § 1116 ABGB. Bei einem aufrechten befristeten Vertrag nach § 29 MRG ist Eigenbedarfskündigung vor Fristablauf gar nicht möglich – es bleiben nur Mietzinsrückstand oder erheblich nachteiliger Gebrauch nach § 30 Abs 2 Z 1 oder 3 MRG. Vor jeder Aufkündigung also klären, in welchem Anwendungsbereich der Vertrag liegt. Parallele Mängelthemen tauchen in Aufkündigungsverfahren regelmäßig als Gegenargument auf – vergleiche unseren Beitrag zur Mietzinsminderung 2026.
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Wie wir Ihnen helfen können
Eigenbedarfskündigungen entscheiden sich vor der Aufkündigung. Wir prüfen mit Salzburger Vermietern und Mietern in einer 30-minütigen Erstberatung den konkreten Sachverhalt: Welcher Eigenbedarfsgrund kommt in Betracht, läuft die Z-9-Frist noch, was zeigen Bedarfsdokumentation und Ersatzwohnungs-Recherche bereits her, wo liegen die wahrscheinlichsten Verteidigungslinien des Mieters. Aus dieser Bestandsaufnahme entsteht eine klare Empfehlung – ob Aufkündigung, Vergleichsstrategie oder strategischer Verzicht auf Eigenbedarf zugunsten anderer Hebel der bessere Weg ist. Mehr Hintergrund zur Bandbreite der Mietverhältnisbeendigung im Vollanwendungsbereich finden Sie in unserem Beitrag zur gerichtlichen Aufkündigung aus Vermieterperspektive.