Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt 2026 ein Sonderdeckel: Die Mieterhöhung darf höchstens 1 Prozent betragen, im Jahr 2027 höchstens 2 Prozent. Diese Sonderregel ist in § 1 Abs 3 des Mietzins-Wertbeständigkeitsgesetzes (MieWeG) verankert und greift automatisch – jede darüber hinausgehende Erhöhung ist unwirksam. Wer im Salzburger Altbau wohnt oder vermietet, sollte das aktuelle Erhöhungsschreiben nüchtern gegen diesen Maßstab halten. Dieser Beitrag erklärt die Sonderregel, zeigt anhand eines konkreten Rechenbeispiels, wie sich der zulässige Mietzins ergibt, und beschreibt die Schritte für Mieter und Vermieter. Die übergeordnete Schwerpunktseite zum Mietenpaket 2026 ordnet alle Änderungen in den Gesamtkontext ein; hier konzentrieren wir uns ausschließlich auf die Sonderregel im Vollanwendungsbereich.
Vollanwendungsbereich erkennen – die zentrale Vorfrage
Bevor jede Diskussion über die Höhe einer Mieterhöhung sinnvoll ist, steht eine Vorfrage im Raum: Liegt die Wohnung überhaupt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)? Nur dort greift die Sonderregel, die die Erhöhung 2026 auf 1 Prozent und 2027 auf 2 Prozent begrenzt. Wer das übersieht, prüft mit dem falschen Maßstab.
Der Anwendungsbereich des MRG entscheidet sich primär nach dem Baujahr des Bauwerks. § 1 Abs 2 MRG ordnet jene Bauwerke dem Vollanwendungsbereich zu, deren Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 erteilt wurde. In diesen Häusern gelten die strengen Mietzinsregeln nach Richtwert oder Kategoriemietzins. § 1 Abs 4 MRG erfasst Bauwerke nach diesem Stichtag sowie Eigentumswohnungen, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet wurden – diese fallen nur in den Teilanwendungsbereich, in dem der Mietzins im Wesentlichen frei vereinbar ist.
In der Salzburger Altstadt, in Teilen von Salzburg-Lehen, in Maxglan und Salzburg-Mitte ist der Anteil der Vollanwendungs-Bauwerke hoch. Wer sich unsicher ist, schaut in den Bauakt der jeweiligen Liegenschaft oder in das historische Grundbuch – das Baujahr ist der entscheidende Anhaltspunkt. Geringfügige spätere Umbauten ändern an der Einstufung in der Regel nichts. Welche Mietzins-Höhe daraus konkret folgt, hängt zusätzlich von Lage, Ausstattung und Größe ab; eine aktuelle Übersicht bietet unser Beitrag zur Richtwertmiete Salzburg 2026.
§ 1 Abs 3 MieWeG – die Sonderregel im Wortlaut
Das Mietzins-Wertbeständigkeitsgesetz (kurz MieWeG) wurde im Zuge des Mietenpakets 2026 eingeführt und enthält in § 1 Abs 3 eine Sonderregel ausschließlich für den Vollanwendungsbereich des MRG. Der Gesetzgeber wollte den preissensitivsten Bereich des österreichischen Wohnungsmarkts – den Altbau-Bestand mit Richtwert- und Kategoriemiete – während der Inflationsphase 2024 bis 2026 zusätzlich abfedern.
Die Regel ordnet drei Stufen an: Im Jahr 2026 darf eine wertsicherungsbedingte Anpassung den bestehenden Hauptmietzins nicht um mehr als 1 Prozent erhöhen. Im Jahr 2027 sind höchstens 2 Prozent zulässig. Ab 2028 gilt wieder die reguläre Deckelung – diese ist in § 16 Abs 9 MRG in Verbindung mit § 1 MieWeG geregelt und besteht aus der bekannten 3-Prozent-plus-Hälfte-Mechanik. Die Details zu dieser regulären Stufe haben wir im Beitrag zur 3-Prozent-plus-Hälfte-Regel ab 2028 verständlich aufbereitet.
Wichtig ist die Wirkungsweise: Die Sonderregel greift automatisch. Eine vertragliche Vereinbarung, die darüber hinausgeht, ist nicht möglich – sie wäre insoweit unwirksam. Die Klausel im Mietvertrag bleibt zwar bestehen, kann aber nur bis zum gesetzlichen Maximum ausgeübt werden. Übersteigt das Erhöhungsschreiben das Maximum, ist es im überschießenden Teil nichtig. Der Mieter schuldet dann nur den gedeckelten Betrag. Der OGH hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass solche zwingenden Mietzinsbeschränkungen den Vertragsparteien entzogen sind und nicht einvernehmlich umgangen werden können.
Rechenbeispiel – wieviel darf der Vermieter wirklich erhöhen?
Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied zwischen dem, was der Mietvertrag „eigentlich vorsieht“, und dem, was 2026 tatsächlich zulässig ist, sehr deutlich. Wir nehmen den Modellfall einer Salzburger Altstadt-Wohnung im Vollanwendungsbereich.
Der Hauptmietzins beträgt im April 2025 645 Euro netto pro Monat. Im Mietvertrag steht eine Wertsicherungs-Klausel mit Bezug auf den Verbraucherpreisindex (VPI). Die VPI-Steigerung von April 2024 bis April 2026 beläuft sich nach Annahme auf 4,3 Prozent. Im Teilanwendungsbereich wäre eine Erhöhung um diesen Prozentsatz grundsätzlich denkbar, gedeckelt durch die reguläre 3-Prozent-plus-Hälfte-Logik des MieWeG, die hier 3,65 Prozent ergeben würde. Im Vollanwendungsbereich greift jedoch die Sonderregel: maximal 1 Prozent.
Bei einer einzelnen Wohnung scheint die Differenz von gut 21 Euro pro Monat auf den ersten Blick überschaubar. Hochgerechnet auf zehn vergleichbare Wohnungen sind das jedoch bereits über 2.500 Euro pro Jahr – und das jedes Jahr aufs Neue. Die Bemessungsgrundlage für ein gerichtliches Verfahren ergibt sich nach § 5 Z 6 der Allgemeinen Honorar-Kriterien (AHK) als dreifacher Jahresbetrag der streitigen Erhöhungsdifferenz, hier rund 769 Euro pro Wohnung. Bei einem Portfolio von zehn Einheiten liegt die Bemessungsgrundlage damit schon bei 7.690 Euro – wirtschaftlich relevante Größenordnungen, die ein professionelles Vorgehen rechtfertigen.
Was Mieter tun, wenn der Vermieter zu viel verlangt
Wer als Mieterin oder Mieter ein Erhöhungsschreiben erhält, das mehr als 1 Prozent für 2026 ansetzt, ist nicht verpflichtet, den überschießenden Betrag zu bezahlen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnung tatsächlich im Vollanwendungsbereich liegt – diese Vorfrage gehört in jeden Schritt eingebaut. Ein typisches Vorgehen kombiniert eine schnelle Eigenprüfung mit einer schriftlichen Reaktion an den Vermieter.
Im ersten Schritt prüfen Sie das Baujahr Ihres Bauwerks und Ihren Mietvertrag auf die Wertsicherungs-Klausel. Eine grundlegende Hilfestellung dazu gibt unser Beitrag zu Index- und Wertsicherungsklauseln im Mietvertrag. Im zweiten Schritt setzen Sie ein schriftliches Antwortschreiben auf, in dem Sie die Erhöhung als „insoweit unwirksam“ rügen und auf § 1 Abs 3 MieWeG verweisen. Im dritten Schritt überlegen Sie, ob bereits Überzahlungen aus früheren Erhöhungen geleistet wurden – nach § 27 Abs 3 MRG sind Rückforderungen drei Jahre lang ab jeder einzelnen Zahlung möglich.
Bleibt der Vermieter auf seiner Position, ist der Weg zur Schlichtungsstelle vorgezeichnet. In Salzburg-Stadt ist die Schlichtungsstelle beim Magistrat angesiedelt; sie geht dem Bezirksgericht zwingend voraus (§ 39 MRG). Erst nach gescheiterter Schlichtung gelangt das Verfahren in das außerstreitige Mietverfahren beim Bezirksgericht (§ 37 Abs 1 Z 8 MRG). Wir haben den Salzburger Verfahrensablauf in unserem Beitrag zur Mietzinsüberprüfung in Salzburg ausführlicher erläutert.
Baujahr, Vertragsart, angesetzter Prozentsatz, Bezugsmonat des VPI – alles auf einen Blick erfassen.
Innerhalb eines Monats per Einschreiben: Verweis auf § 1 Abs 3 MieWeG, Berechnung des zulässigen Maximums, Angebot der Korrektur.
§ 27 Abs 3 MRG: Überzahlungen sind drei Jahre lang ab jeder einzelnen Zahlung rückforderbar.
§ 39 MRG verpflichtet zum Vorverfahren bei der Gemeinde – kostenlos, schriftlich, mit Anhörung beider Parteien.
Erst nach gescheiterter Schlichtung: § 37 Abs 1 Z 8 MRG vor dem Bezirksgericht – mit anwaltlicher Vertretung sinnvoll.
Was Vermieter rechtssicher tun – das korrekte Erhöhungsschreiben
Auch für Vermieter und Hausverwaltungen ist die Sonderregel keine Belastung, sondern eine klare Leitplanke. Wer das Erhöhungsschreiben sauber formuliert, vermeidet Rückforderungs- und Schlichtungsverfahren und behält die Vertrauensbasis zu den Mietern. Drei Bestandteile sind in jedem Erhöhungsschreiben für 2026 essenziell.
Erstens: Eine transparente Berechnungsgrundlage. Der bisherige Hauptmietzins, der zugrundegelegte VPI-Vergleichszeitraum und der konkrete Anpassungsfaktor müssen lesbar dokumentiert sein. Zweitens: Ein expliziter Hinweis auf die gesetzliche Deckelung. Wer sich auf § 1 Abs 3 MieWeG bezieht und das Maximum von 1 Prozent klar benennt, signalisiert Rechtskenntnis und nimmt der Erhöhung den Konflikt-Charakter. Drittens: Die korrekte Wirksamkeitsfrist – Erhöhungen wirken im Vollanwendungsbereich grundsätzlich erst zum nächsten Zinszahlungstermin nach Zugang des Schreibens.
Bei größeren Liegenschaftsbeständen empfiehlt sich eine Vereinheitlichung der Erhöhungsschreiben über alle Wohnungen hinweg – inklusive einer dokumentierten Klausel-Prüfung pro Mietvertrag. Wer feststellt, dass eine Wertsicherungs-Klausel zusätzlich an einem Transparenz- oder Klarheitsmangel leidet, sollte die Erhöhung gar nicht erst vornehmen. Welche Klauseln vor Gericht halten und welche nicht, ist auf der Schwerpunktseite zu den Wertsicherungs-Klauseln im Detail behandelt – siehe oben verlinkter Beitrag zu Index- und Wertsicherungsklauseln.
Drei Salzburger Praxisfälle – wie hoch das Streitpotenzial wirklich ist
Die wirtschaftliche Dimension der Sonderregel zeigt sich erst, wenn man sie auf konkrete Konstellationen herunterbricht. Drei typische Mandanten-Profile illustrieren die Bandbreite – von der einzelnen Mieterin in Salzburg-Lehen bis zur Hausverwaltung mit mehreren Dutzend Vollanwendungs-Wohnungen.
In allen drei Fällen ist die rechtliche Antwort identisch: Im Vollanwendungsbereich gilt 2026 der 1-Prozent-Deckel. Was unterschiedlich ist, sind die wirtschaftlichen Konsequenzen, die organisatorische Komplexität und der Beratungsbedarf. Eine Mieterin in einer einzelnen Wohnung kommt mit einem klaren Antwortschreiben oft zum Ziel; eine Hausverwaltung benötigt einen systematisch aufgebauten Praxis-Leitfaden, damit alle Erhöhungsschreiben einheitlich und rechtssicher hinausgehen.
Wie wir prüfen – die Vollanwendungs-Mappe in 90 Minuten
In unserer Kanzlei läuft die Prüfung einer Vollanwendungs-Erhöhung in einem klaren Ablauf. Sie bringen die wesentlichen Unterlagen mit, wir gehen sie strukturiert durch und Sie verlassen den Termin mit einer schriftlichen Einschätzung des zulässigen Maximums sowie einem konkreten Empfehlungspaket für den nächsten Schritt. Erfahrungsgemäß reichen 90 Minuten – sofern die Unterlagen vollständig sind.
Aus diesen Unterlagen ergibt sich am Ende des Termins eine schriftliche Notiz mit drei Kernergebnissen: dem rechnerisch zulässigen Maximum für 2026 und 2027, der Einschätzung zur Wirksamkeit der Wertsicherungs-Klausel im konkreten Vertrag und einer Handlungsempfehlung für den nächsten Schritt – sei es die Reaktion auf das Erhöhungsschreiben, die Vorbereitung einer Schlichtungs-Eingabe oder die Neufassung eines Vermieter-Schreibens.
Wer auch den zulässigen 1-Prozent-Anteil nicht zahlt, riskiert eine Mietzinsklage und gibt den Vorteil der Sonderregel aus der Hand.
Erhöhungsschreiben, die mit voller VPI-Anpassung operieren, lösen vermeidbare Rückforderungs-Verfahren aus.
Bei Eigentumswohnungen nach 1945 gilt nicht die Sonderregel, sondern die reguläre 3-Prozent-plus-Hälfte-Logik.
Eine intransparente Wertsicherungs-Klausel kann unwirksam sein – dann ist die Erhöhung von vornherein blockiert, ganz unabhängig vom 1-Prozent-Deckel.
§ 27 Abs 3 MRG gibt drei Jahre ab jeder Zahlung; spätere Rückforderungen sind verjährt.
Häufige Fragen zur Sonderregel
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Wie wir Ihnen helfen können
Im Vollanwendungsbereich ist die Sonderregel klar – und doch wird sie bei den ersten Erhöhungswellen 2026 regelmäßig übersehen. Wir prüfen für Mieter, ob die angesetzte Erhöhung zulässig ist, und unterstützen Vermieter dabei, das Erhöhungsschreiben rechtssicher zu formulieren. In beiden Konstellationen erhalten Sie ein konkretes Rechenbeispiel für Ihre Wohnung sowie einen klaren Plan für den nächsten Schritt. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch in unserer Kanzlei – Sie wissen danach exakt, wie hoch Ihr Mietzins 2026 und 2027 zulässig ist und welche Optionen Sie haben. Eine Übersicht aller Mietenpaket-Änderungen finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zum Mietenpaket 2026.
Stand: Mai 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die konkrete Prüfung Ihrer Erhöhungs-Frage erfolgt nach Sichtung des Mietvertrags und des Erhöhungsschreibens im Erstgespräch.