Tag: 16. Mai 2026

Ein befristeter Mietvertrag endet, niemand kündigt, niemand verlängert schriftlich – die Mieterin zahlt weiter, die Vermieterin nimmt das Geld. Sechs Monate später soll geräumt werden, und plötzlich steht die Frage im Raum: Ist der Vertrag noch befristet, ist er stillschweigend verlängert, oder läuft er sogar unbefristet weiter? Genau hier schnappt die Falle der konkludenten Verlängerung zu – und mit dem Mietenpaket 2026 (Mindestbefristung 5 Jahre, gestaffelte Wertsicherung) bekommt das Thema eine neue Schärfe. Wir zeigen, wie § 29 MRG und § 1114 ABGB im Zusammenspiel wirken, wann eine mündliche Verlängerungsabrede überhaupt zählt und welche Bausteine eine saubere Verlängerung 2026 mitbringen muss. Den Gesamtüberblick zum Mietenpaket 2026 finden Sie auf unserer übergeordneten Beitragsseite zum Mietenpaket 2026.

Mietvertrag läuft aus – was passiert, wenn Sie nichts tun?

Das Datum auf dem Vertrag ist eindeutig: 30. Juni 2024. Drei Jahre Befristung, vereinbart 2021. Niemand denkt mehr daran. Die Mieterin überweist im Juli weiter. Die Vermieterin sieht den Eingang auf dem Konto, freut sich, lässt es laufen. Wenn dann im November 2025 plötzlich der Eigenbedarf der Tochter im Raum steht und eine Räumungsklage zugestellt wird, beginnt die Pannenanalyse: Ist dieser Vertrag noch der alte befristete – oder ist daraus längst etwas Neues geworden?

Die Antwort hängt davon ab, in welchem rechtlichen Spielfeld sich die Wohnung befindet. Befindet sie sich im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – das ist bei den meisten Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1953 und bei vielen geförderten Wohnungen der Fall –, dann gilt für die Befristung eine strenge Schriftformpflicht. Wer die Befristung nicht ordnungsgemäß und schriftlich erneuert, riskiert nicht nur eine kurze Verlängerung, sondern den Übergang in einen unbefristeten Vertrag mit dem vollen Kündigungsschutz nach §§ 30 ff MRG.

Im Teilanwendungsbereich – etwa bei Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder bestimmten Neubauten – gilt eine andere Regel: § 1114 ABGB ordnet eine stillschweigende Erneuerung um maximal ein Jahr mit den alten Konditionen an, wenn die Parteien den Vertrag tatsächlich fortsetzen. Das klingt mild – ist es aber nur scheinbar. Denn wenn diese Jahresfrist erneut konkludent durchläuft, verlängert sich der Vertrag wieder, und die Konditionen sind eingefroren – ohne Rücksicht auf gestiegene Marktmieten oder das Mietenpaket 2026.

§ 29 MRG vs. § 1114 ABGB – die zwei Spielregeln

Wer eine Mietvertrags-Verlängerung beurteilen will, muss zuerst zwei Normen auseinanderhalten, die auf den ersten Blick beide eine ähnliche Frage beantworten: Was passiert nach Ablauf einer Befristung? § 29 Abs 1 MRG verlangt im Vollanwendungsbereich strikte Schriftform für die Befristung – sowohl bei Vertragsschluss als auch bei jeder Verlängerung. Fehlt die Schriftform, gilt der Vertrag schlicht als unbefristet abgeschlossen. Eine kurze Verlängerung mit alten Konditionen kennt das MRG nicht.

§ 1114 ABGB ist die ältere Regel: „Lassen sich die Vertragsteile nach Endigung des Pachtvertrages auf eine Fortsetzung der Pachtung ein, so wird der Vertrag für dieselbe Zeit mit den vorigen Bedingungen, doch höchstens für ein Jahr, als erneuert betrachtet.“ Diese Norm wurde traditionell auf Mietverträge übertragen und gilt im Teilanwendungsbereich. Sie liefert eine kurze, befristete Verlängerung – sie liefert sie aber nur im Teilanwendungsbereich. Im Vollanwendungsbereich des MRG wird sie durch die Schriftformpflicht des § 29 MRG verdrängt.

Daraus ergibt sich eine Weichenstellung, die viele Mandantengespräche prägt: Im Vollanwendungsbereich heißt „der Vertrag läuft nach dem Ende einfach weiter“ praktisch immer „unbefristet weiter“. Im Teilanwendungsbereich heißt es „nochmals ein Jahr mit den alten Konditionen“. Das ist ein gewaltiger Unterschied – sowohl beim Kündigungsschutz als auch bei der Frage, ob Wertsicherung, Mietzinsanpassung und Mindestbefristung 2026 überhaupt zur Anwendung kommen.

Konkludente Verlängerung – wann sie passiert, wie sie sich anfühlt

Konkludent – das Wort klingt fachlich, der Sachverhalt ist banal: Der Vertrag endet an einem Stichtag, niemand handelt. Der Mieter zieht nicht aus, zahlt am Monatsersten den Mietzins. Der Vermieter widerspricht nicht, schickt keine Räumungsaufforderung, sondern bucht das Geld. Aus dem Schweigen plus dem Tun ergibt sich juristisch ein Verhalten, das gerichtlich als Fortsetzungswille gedeutet wird – auf beiden Seiten. Genau diese Konstellation deckt § 1114 ABGB im Teilanwendungsbereich ab. Im Vollanwendungsbereich erzeugt dasselbe Verhalten kein bloßes Verlängerungsjahr, sondern – über die Schriftformpflicht hinweg – einen unbefristeten Vertrag.

In der Beratungspraxis sehen wir drei typische Auslöser. Erstens: Hausverwaltungen geraten beim Wechsel der Bestandsverwaltung in Verzug, alte Befristungen rutschen durch das Raster. Zweitens: Vermieterinnen und Vermieter ohne Verwaltung verlassen sich auf das Auslaufdatum im Vertragsdokument, übersehen aber, dass dieses Datum nichts auslöst, wenn der Mieter einfach drinnen bleibt. Drittens: Es gibt eine mündliche Absprache am Telefon oder am Hausgang – „wir machen das gleich noch zwei Jahre weiter“ –, die niemand zu Papier bringt. Alle drei Konstellationen führen, wenn die Wohnung im Vollanwendungsbereich liegt, zur unbefristeten Fortdauer.

Zur mündlichen Verlängerung im Vollanwendungsbereich gibt es eine klare Linie: Sie ist als Befristungs-Verlängerung wirkungslos. Was die Parteien mündlich vereinbart haben, kann zwar als Indiz für einen Fortsetzungswillen gelten – aber an der Befristung scheitert die Abrede an § 29 Abs 1 MRG. Die Folge: Es entsteht kein verlängerter befristeter Vertrag, sondern – durch das tatsächliche Verhalten – ein unbefristeter. Der Oberste Gerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass die Schriftformpflicht des § 29 MRG strikte Geltung hat und mündliche Verlängerungs-Abreden im Vollanwendungsbereich keine wirksame neue Befristung begründen können.

Mietenpaket 2026 – Mindestbefristung 5 Jahre verändert das Spiel

Das Mietenpaket 2026 hat die Mindestbefristung im Vollanwendungsbereich für Wohnraum auf fünf Jahre angehoben. Was vorher mit drei Jahren möglich war, ist seit dem Inkrafttreten nicht mehr zulässig: Wer befristen will, befristet auf mindestens fünf Jahre. Diese Regel betrifft Neuverträge ebenso wie Verlängerungen. Wenn 2026 oder später ein bestehender befristeter Vertrag schriftlich verlängert wird, gilt die neue Mindestbefristung – kürzere Verlängerungsabreden sind in Hinblick auf die Befristung wirkungslos und führen zu unbefristeter Fortdauer.

Damit gewinnt jede Mietvertrags-Verlängerung 2026 eine zweite Dimension: Sie ist nicht mehr nur eine Wiederholung der alten Spielregeln, sondern bezieht das gesamte neue Regulierungsregime ein. Dazu gehört auch die gestaffelte Wertsicherung – ein Cap von 1 Prozent für 2026, 2 Prozent für 2027, anschließend Vollanpassung. Wer eine Verlängerung schriftlich abschließt, sollte die Wertsicherungsklausel auf das neue Regime abstimmen; sonst läuft sie ins Leere oder wird angreifbar. Hintergrund und Detailregeln zu Wertsicherungsklauseln finden Sie auf unserer übergeordneten Beitragsseite zu Wertsicherungs- und Indexklauseln.

Erste Erfahrungen aus den ersten Monaten nach Inkrafttreten zeigen, dass viele Vermieter die Wirkung des Mietenpakets bei Verlängerungen unterschätzen. Wir haben die Praxis-Erfahrungen mit dem Mietenpaket nach drei Monaten separat ausgewertet – wer mehrere Verträge im Bestand hat, sollte den Beitrag flankierend lesen. Wichtig ist: Die Mindestbefristung 5 Jahre kann nicht durch Vereinbarung kürzer werden – sie ist zugunsten des Mieters zwingend. Ein „wir machen schnell zwei Jahre“ ist als Befristung wirkungslos.

Vollanwendungsbereich oder Teilanwendungsbereich? Die Vorprüfung

Bevor irgendeine Beurteilung der Verlängerungsfrage Sinn ergibt, muss eine andere Frage geklärt sein: In welchem Anwendungsbereich des MRG befindet sich die Wohnung? Davon hängt ab, ob die strenge Schriftformpflicht des § 29 MRG greift oder die mildere Erneuerungsregel des § 1114 ABGB. Drei Faktoren entscheiden in der Praxis.

Für die Praxis bedeutet das: Bevor Sie über eine Verlängerung verhandeln, prüfen Sie das Anwendungsregime der konkreten Wohnung. In Salzburg sind viele zentrumsnahe Altbauwohnungen Vollanwendungsbereich, viele Wohnungen am Stadtrand und in den Umlandgemeinden Teilanwendungsbereich, eine Eigentumswohnung im Mehrparteienhaus liegt häufig im Teilanwendungsbereich – Ausnahmen kommen aber regelmäßig vor. Die Einordnung ist Tatsachenfrage und nicht Vermutung; das Lagezuschlags-Gutachten oder die Bauzeit-Recherche sind hier oft notwendig.

Drei Praxisfälle – Mieter, Vermieter, Bestandsbereinigung 2026

Die folgenden drei Konstellationen sind anonymisierte Mandantenbilder aus unserer Salzburger Praxis. Sie zeigen, wie unterschiedlich die Verlängerungsfrage je nach Rolle und Wohnungstyp aussieht – und welche Strategien jeweils tragen.

Fall 1 – Mieterin in Salzburg-Stadt, Räumungsabwehr nach konkludenter Verlängerung

Die Wohnung liegt in einem Altbau mit Baujahr 1932; sie steht im Vollanwendungsbereich. Der ursprüngliche Vertrag war auf drei Jahre befristet, Endtermin 30. Juni 2024. Die Vermieterin übersieht das Vertragsende, die Mieterin bleibt drinnen, zahlt weiter, die Vermieterin nimmt das Geld an. Im November 2025 will die Vermieterin die Wohnung für die Tochter freibekommen und kündigt mit dreimonatiger Frist auf den nächsten Quartalstermin. Die Mieterin sucht uns auf, weil die Räumungsklage kurz darauf zugestellt wird.

Die Prüfung ergibt: Der Vertrag ist nicht zum 30. Juni 2024 erloschen, sondern nach § 29 MRG i.V.m. der unterbliebenen schriftlichen Verlängerung als unbefristet weitergelaufen. Eine Standardkündigung ohne wichtigen Grund nach § 30 MRG greift nicht. Auch die Eigenbedarfsvariante setzt qualifizierten Eigenbedarf, ein Ersatzwohnungsangebot und die Einhaltung der MRG-Voraussetzungen voraus. Die Vermieterin kann die Mieterin nicht standardmäßig auf die Straße setzen; das Mietverhältnis steht. Honorarrahmen Mieterin-Mandat: 1.500 bis 4.000 Euro abhängig von der Verfahrensdauer.

Fall 2 – Vermieter mit gemischtem Bestand, Bereinigungs-Mandat 2026

Der Vermieter besitzt zwölf Wohnungen in zwei Salzburger Objekten – ein Altbau in der Stadt, ein Neubau im Süden. Vier Verträge laufen 2026 aus, drei sind in den letzten Jahren stillschweigend weitergelaufen. Beim ersten Termin liegt die Frage „Wie sauber ist mein Bestand?“ auf dem Tisch. Wir gehen Wohnung für Wohnung durch: Anwendungsregime klären, Vertragsstand prüfen, Verlängerungsoptionen mit dem Mieter besprechen.

Ergebnis: Drei Wohnungen im Altbau sind durch konkludente Verlängerung unbefristet geworden – mit dem vollen Kündigungsschutz nach §§ 30 ff MRG. Hier kommt nur ein einvernehmliches Vorgehen in Betracht: angepasster Hauptmietzins, neuer Vertrag, Schwerpunkt auf Wertsicherungsklausel. Die vier auslaufenden Verträge werden rechtzeitig schriftlich verlängert – mit Mindestbefristung fünf Jahre, neuer Wertsicherungsklausel und gestaffeltem Cap nach Mietenpaket-Schwellen. Honorarrahmen Vermieter-Bestandsmandat: 3.000 bis 10.000 Euro je nach Anzahl der Verträge und Komplexität.

Fall 3 – Mieter vor planmäßiger Verlängerung Ende 2026

Der dritte Fall ist der einfachste – wenn er rechtzeitig kommt. Mieter, befristeter Vertrag bis 31. Dezember 2026, Vermieterin signalisiert Verlängerungsbereitschaft. Der Mieter will wissen, was er aushandeln muss. Die Kurzantwort: Mindestbefristung fünf Jahre ist gesetzt; eine Verkürzung ist im Vollanwendungsbereich nicht möglich. Hauptmietzins prüfen anhand des Richtwertsystems oder des Kategoriemietzinses. Wertsicherungsklausel auf das neue Regime abstimmen – Verweis auf VPI, Cap-Staffel 2026/2027, danach Vollanpassung.

Wer als Mieter mit einer Pflichtenliste in die Verhandlung geht, vermeidet später Streit über die Wirksamkeit der Wertsicherungsklausel. Vertiefend dazu der Beitrag zur OGH-Linie zu Wertsicherungsklauseln aus Vermietersicht; die dort beschriebenen Argumente helfen auch dem Mieter, eine zu rigide Klausel abzuwehren. Honorarrahmen Beratungsmandat: 600 bis 1.800 Euro für Verhandlungs-Vorbereitung und Vertragsentwurf.

Verlängerung rechtssicher gestalten – die drei Bausteine

Eine saubere Verlängerung im Jahr 2026 ruht auf drei Bausteinen. Jeder fehlende Baustein erhöht das Risiko, dass die Vereinbarung später nicht hält oder Streitigkeiten erzeugt, die ins Räumungs- oder Mietzinsverfahren münden.

Bei der konkreten Klauselformulierung der Wertsicherung lohnt sich ein Blick auf den Detailbeitrag zur MieWEG 3-Prozent-Regel: Er zeigt, in welchen Konstellationen die Drei-Prozent-Schwelle weiter gilt und wann die neuen Cap-Werte greifen. Wer im Vertrag mit veralteten Klauseln arbeitet, riskiert Rückforderungen aus überhöhten Anpassungen oder unwirksame Klauseln, die das gesamte Anpassungssystem zum Erliegen bringen.

Die fünf häufigsten Fehler bei der Mietvertrags-Verlängerung

Aus der täglichen Beratungsarbeit kennen wir eine kleine Liste typischer Fehler, die in Verlängerungsphasen immer wieder auftauchen – mit fast immer denselben Folgen.

Wer einen dieser fünf Fehler in der Praxis erkennt, sollte den eigenen Vertragsbestand früh prüfen. Bei größeren Beständen lohnt sich oft ein gesamtes Bestandsmandat – einmal Wohnung für Wohnung durchgehen, alle Anwendungsregime klären, alle Verträge auf Mietenpaket-Tauglichkeit prüfen. Auch die Wirksamkeit der einzelnen Mietvertragsklauseln ist eine eigene Prüfungsdimension; der Beitrag zur Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln zu Betriebskosten und Wertsicherung liefert dafür eine zusätzliche Checklisten-Ebene.

Häufige Fragen zur Mietvertrags-Verlängerung

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Wie wir Ihnen helfen können

Eine Mietvertrags-Verlängerung gehört im Vollanwendungsbereich des MRG in jedem Fall schriftlich abgeschlossen – alles andere ist eine Falle, die zur unbefristeten Fortdauer und zu schwer zurückholbaren Konstellationen führt. Mit dem Mietenpaket 2026 gilt für Wohnraum eine Mindestbefristung von fünf Jahren, und die Wertsicherungsklausel ist im selben Schritt auf die gestaffelten Caps abzustimmen. Wir prüfen für Mieter, ob bereits eine konkludente Verlängerung eingetreten ist und Sie damit unbefristeten Wohnraumschutz genießen – und für Vermieter, wie Bestandsbereinigung und Neuverlängerung 2026 strategisch sinnvoll aufgesetzt werden. Vereinbaren Sie einen Beratungstermin, damit wir Ihre konkrete Konstellation gemeinsam ordnen.

Stand: Mai 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Anwendung der hier dargestellten Grundsätze hängt von der konkreten Wohnung, dem Anwendungsregime des MRG und dem Verhalten der Vertragsparteien ab.