Befristete Mietverträge sind seit dem 01.01.2026 die Praxis-Falle des österreichischen Mietrechts. Mit der MRG-Novelle des 5. MILG gilt im Voll- und Teilanwendungsbereich eine Mindestbefristung von fünf Jahren – wer kürzer befristet, hat plötzlich einen unbefristeten Vertrag und kann am Befristungsende nicht mehr ordentlich kündigen. Auch Mieter geraten in Fallen: bei mündlichen Verlängerungen, bei nicht abgezogenem Befristungsabschlag und beim stillen Weiterwohnen nach Ablauf. In diesem Beitrag zeigen wir die sechs häufigsten Stolpersteine an konkreten Praxisfällen aus dem Salzburger Sprengel und sagen klar, was die neue Rechtslage für Ihren Vertrag bedeutet.
Mindestbefristung 5 Jahre – was sich gegenüber dem alten Recht geändert hat
Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) gilt seit dem 01.01.2026 im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes eine Mindestbefristung von fünf Jahren. Bis dahin reichten drei Jahre. Geändert wurde nicht nur die Dauer, sondern auch das Risikoprofil für Vermieter: Wer die fünf Jahre nicht einhält, hat keinen befristeten Vertrag mehr, sondern einen unbefristeten – und kann am vermeintlichen Befristungsende nicht ordentlich kündigen. Die neue Regel betrifft alle Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, also den ganz großen Teil der Wohnungsvermietung in Salzburg.
Eine Übersicht zu allen fünf Änderungen des Mietenpakets 2026 – Wertsicherungs-Deckelung, Mindestbefristung, Richtwert-Begrenzung, Rückforderungsfrist und Übergangsregeln – finden Sie auf unserer übergeordneten Schwerpunktseite zum Mietenpaket 2026. Dieser Beitrag vertieft die Praxis-Falle der Mindestbefristung – also den Stolperstein, der seit Jahresbeginn die meisten Anfragen in unserer Kanzlei erzeugt.
Die Rechtslage hat sich für Vermieter verschärft, für Mieter gelockert. Wer heute mit drei Jahren befristet, hat in Wahrheit einen unbefristeten Mietvertrag – mit allen Konsequenzen des Kündigungsschutzes nach § 30 MRG. Diese Asymmetrie ist gewollt und reduziert die Praxis kurzfristiger Befristungsketten.
Falle 1 – die Befristung kippt in einen unbefristeten Vertrag
Die zentrale Falle der neuen Rechtslage steckt in § 29 Abs 3 MRG. Schließt der Vermieter einen Vertrag mit weniger als fünf Jahren Befristung ab, gilt der Vertrag nicht etwa mit der gewünschten Befristung, sondern wird automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen behandelt. Die Befristung ist relativ nichtig, also nichtig zugunsten des Mieters – dieser kann wahlweise auf der Befristung bestehen, etwa um den Befristungsabschlag durchzusetzen, oder sich auf die Unbefristetheit berufen, wenn der Vermieter ihn an das vermeintliche Vertragsende erinnert.
Für Vermieter ist das gravierend: Sie verlieren die ordentliche Kündigungsoption am Befristungsende. Eine Beendigung ist dann nur noch aus den taxativen wichtigen Gründen des § 30 MRG möglich – etwa bei erheblichen Mietzinsrückständen, vertragswidrigem Gebrauch oder Eigenbedarf. Diese Gründe sind eng gefasst und schwer nachzuweisen. Wer als Vermieter den Mieter „nach drei Jahren wieder hinausbekommen“ wollte, sitzt auf einem Vertrag, den er regulär nicht mehr beenden kann.
Wer als Vermieter bisher mit Standard-Vertragsmustern arbeitete, sollte diese 2026 nicht ungeprüft weiterverwenden. Wir sehen in unserer Praxis zu befristeten und unbefristeten Mietverträgen regelmäßig Vertragsentwürfe, in denen die alten drei Jahre noch eingetragen sind – mit der unangenehmen Folge, dass der Vermieter seinen Vertrag rechtlich anders einordnen muss als ursprünglich geplant.
Falle 2 und 3 – Verlängerung mündlich, zu kurz oder stillschweigend
Die meisten Praxisfehler entstehen nicht beim Erstabschluss, sondern bei der Verlängerung. § 29 Abs 4 MRG schreibt vor: Auch jede Vertragsverlängerung muss schriftlich erfolgen und die Mindestbefristung wahren – seit 01.01.2026 also fünf Jahre. Eine Verlängerung um drei Jahre ist nichtig, eine Verlängerung um ein Jahr erst recht. Wenn die Verlängerung nichtig ist, kippt der Vertrag wiederum in die Unbefristetheit. Aus einer ursprünglich planbaren Befristungskette wird so ein dauerhafter Mieter.
Die dritte Konstellation – die stillschweigende Fortsetzung – ist die häufigste Quelle vermeidbarer Schäden auf Vermieterseite. Der Vermieter wartet auf den Auszug, der Mieter wartet auf eine Kündigung, beide Seiten reden nicht miteinander, und nach einigen Wochen ist der Vertrag rechtlich umgewandelt. Wer als Vermieter die Befristung beenden will, muss am Befristungsende aktiv werden: schriftliche Mitteilung, Räumungsaufforderung, im Zweifel Räumungsklage. Auf Mieterseite hingegen ist gerade dieses Schweigen oft der Weg in einen unbefristeten Vertrag – und damit in den Kündigungsschutz nach § 30 MRG.
Falle 4 – Bestandsverträge vor 01.01.2026 falsch eingeschätzt
Eine der wichtigsten Praxisfragen seit Jahresbeginn lautet: Was passiert mit den vor 2026 abgeschlossenen Drei-Jahres-Verträgen? Die Antwort ist zweistufig. Solange der Bestandsvertrag mit der damaligen Mindestbefristung läuft, bleibt er gültig – die Befristung war zum Vertragszeitpunkt rechtmäßig. Sobald jedoch nach dem 01.01.2026 verlängert wird, gilt für die Verlängerung sofort die neue Fünf-Jahres-Regel. Eine Anschlussbefristung um drei Jahre ist seit Jahresbeginn nichtig.
Praktisch bedeutet das: Wer 2024 einen Drei-Jahres-Vertrag unterzeichnet hat, läuft regulär bis 2027 aus. Plant der Vermieter dann eine Verlängerung, muss er erneut fünf Jahre vereinbaren – also bis 2032. Eine kürzere Anschlussbefristung kippt die Verlängerung in die Unbefristetheit, mit allen Konsequenzen aus § 29 Abs 3 MRG. Diese Sommerwelle der ersten Verlängerungen ist seit Mai 2026 auch in unserer Salzburger Praxis spürbar – Hausverwaltungen aus Stadt Salzburg, Hallein und dem Flachgau melden sich aktiv mit Vertragsserien zur Prüfung.
Manche Vermieter überlegen, schon vor dem regulären Ende einvernehmlich auf einen längeren Vertrag umzustellen. Das ist möglich – setzt aber eine echte Neuabsprache voraus. Eine bloße einseitige Erklärung des Vermieters reicht nicht. Den Übergang sauber dokumentieren, am besten mit Aufhebungsvertrag und neuem Mietvertrag mit Fünf-Jahres-Befristung.
Falle 5 – Befristungsabschlag 25 Prozent nicht abgezogen
Im Vollanwendungsbereich des MRG schreibt § 16 Abs 7 MRG einen Befristungsabschlag von 25 Prozent auf den zulässigen Hauptmietzins vor. Der Abschlag soll den wirtschaftlichen Nachteil des Mieters – die fehlende langfristige Wohnsicherheit – ausgleichen. Praxisfehler: Vermieter rechnen den Abschlag nicht in den vereinbarten Mietzins ein, vermerken ihn nicht im Vertrag oder übersehen ihn bei der ersten Verlängerung. Der Mieter zahlt dann zu viel – und kann die Differenz nach § 16 Abs 8 MRG zurückfordern.
Wichtig: Der Befristungsabschlag gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG. Im Teilanwendungsbereich – also etwa bei Eigentumswohnungen im Neubau ohne Förderung – fällt der Abschlag weg. Der Mieter zahlt dort den frei vereinbarten Mietzins, ohne Anspruch auf 25-Prozent-Reduktion. Wer als Mieter eine Wohnung mit Befristung anmietet, sollte daher zuerst den Anwendungsbereich klären – und erst danach prüfen, ob der Mietzins das Befristungsrisiko korrekt abbildet.
Wertsicherung und Befristungsabschlag treffen 2026 in einer besonderen Doppelfalle aufeinander: Der MieWeG-Deckel begrenzt die Wertsicherungs-Anpassung im Vollanwendungsbereich auf maximal 1 Prozent für 2026 und 2 Prozent für 2027. Wer also den Abschlag nicht korrekt abgezogen hat und parallel die Wertsicherung am Deckel vorbei berechnet, sammelt zwei Rückforderungstatbestände. Die Themenübersicht zu Index- und Wertsicherungsklauseln erläutert diese zweite Schiene im Detail.
Falle 6 – falscher Anwendungsbereich, falsche Befristung
Die Mindestbefristung von fünf Jahren gilt nicht überall. Sie greift nur im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Im Vollausnahmebereich – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei Untermiete in einer selbst bewohnten Wohnung oder bei Geschäftsräumen außerhalb des MRG – bleibt die Vertragsgestaltung frei. Hier kann nach wie vor mit einem oder zwei Jahren befristet werden. Genau diese Unterscheidung führt regelmäßig zu Fehleinschätzungen: Vermieter halten ihre Wohnung für eine Vollausnahme, obwohl sie tatsächlich im Teilanwendungsbereich liegt – und gestalten die Befristung dann nach falschen Maßstäben.
Im Zweifel entscheidet die konkrete Liegenschaft, nicht die Annahme des Vermieters. Wer ein Zweifamilienhaus mit drei Wohneinheiten erweitert hat, kann die Vollausnahme verlieren. Wer eine geförderte Wohnung mit auslaufender Förderung hält, wechselt später in den Teilanwendungsbereich. Diese Übergangsfragen werden im Rahmen einer Vertragsprüfung aufgearbeitet.
Drei Praxisfälle aus dem Salzburger Sprengel
Wie spielt sich die neue Rechtslage konkret aus? Drei aktuelle Konstellationen aus unserer Salzburger Praxis – Bezirksgerichte Salzburg, Hallein, St. Johann im Pongau – zeigen das typische Spektrum. Aktenzahlen nennen wir aus Vertraulichkeitsgründen nicht; die Fälle sind anonymisiert und in den wirtschaftlichen Eckdaten exemplarisch gehalten.
Fall 1 – Hausverwaltung mit 18 Drei-Jahres-Verträgen
Eine Salzburger Hausverwaltung betreut 18 Eigentumswohnungen einer privaten Eigentümerfamilie. Die Verträge wurden 2023 und 2024 jeweils mit drei Jahren Befristung abgeschlossen, die ersten Verlängerungen werden ab Sommer 2026 fällig. Die Mandantenfrage: Müssen wir bei jeder Verlängerung sofort fünf Jahre vereinbaren? Was passiert, wenn ein Mieter nur zwei Jahre verlängern möchte? Die rechtliche Antwort ist eindeutig: Eine Verlängerung um zwei Jahre würde den Vertrag in die Unbefristetheit kippen. Wir haben für die Hausverwaltung ein einheitliches Verlängerungsmuster mit Fünf-Jahres-Befristung erstellt, dazu ein klares Kommunikationsprotokoll für die Verhandlung mit den Mietern – Schriftlichkeit, beidseitige Unterschrift, klarer Endtermin.
Fall 2 – Mieterin in unwirksam befristeter Altbauwohnung
Eine Mandantin schloss im Februar 2026 einen befristeten Mietvertrag über drei Jahre ab. Die Wohnung liegt in einem Salzburger Altbau, also im Vollanwendungsbereich des MRG. Nach knapp einem Jahr meldet sich der Vermieter mit dem Hinweis, sie möge sich um eine Anschlusswohnung kümmern. Rechtlich ist die Lage klar: Der Vertrag verstößt gegen die seit Jahresbeginn geltende Fünf-Jahres-Mindestbefristung. Nach § 29 Abs 3 MRG gilt er als unbefristet. Eine ordentliche Kündigung wegen „Befristungsende“ gibt es nicht – der Vermieter kann den Vertrag nur aus den wichtigen Gründen des § 30 MRG beenden. Zusätzlich hat die Mandantin nach § 16 Abs 8 MRG einen Anspruch auf Rückforderung des nicht abgezogenen Befristungsabschlags.
Fall 3 – Eigentümer im Flachgau mit Wertsicherungs-Doppelfalle
Ein Privateigentümer mit sechs Wohnungen im Salzburger Flachgau steht vor einer typischen Mehrfachsituation: Drei Verträge laufen Sommer 2026 aus, alle Verträge enthalten Wertsicherungsklauseln, und die Mieterhöhung zum 1. April 2026 ist durch den MieWeG-Deckel auf 1 Prozent begrenzt. Die Mandantenfrage: Verlängere ich, kündige ich, oder kombiniere ich beides mit einer neuen Mietzinsbasis? Wir haben ein gestuftes Strategie-Mandat erarbeitet – Verlängerung mit Fünf-Jahres-Befristung, neuer angemessener Hauptmietzins inklusive Befristungsabschlag von 25 Prozent, Wertsicherungsklausel mit ausdrücklichem Verweis auf § 1 Abs 2 MieWeG. Die Verlängerung schafft eine saubere neue Vertragsbasis und lässt das Wertsicherungsrisiko der alten Verträge hinter sich.
Checkliste für rechtssichere Befristung 2026
Wer einen befristeten Mietvertrag aufsetzt, verlängert oder prüft, sollte fünf Punkte abarbeiten.
Wer als Mieter selbst die Initiative ergreifen will, kann die vorzeitige Auflösung des befristeten Vertrags prüfen lassen – nach einem Jahr Mietdauer ist das mit dreimonatiger Kündigungsfrist möglich. Wer als Vermieter eine größere Vertragsserie betreut oder einen Verfahrensstreit über die Wirksamkeit einer Befristung erwartet, sollte die Mietzinsüberprüfung mit Schlichtungsstellen-Verfahren als wahrscheinlichen Pfad mitdenken.
Häufige Fragen zur 5-Jahres-Mindestbefristung
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Wie wir Ihnen helfen können
Befristete Mietverträge sind seit dem 01.01.2026 die Praxis-Falle des Mietenpakets – wer die Mindestbefristung von fünf Jahren nicht einhält, verliert die Vertragsherrschaft am Befristungsende. Wir prüfen Ihren Vertrag oder Ihren Vertragsentwurf, klären den Anwendungsbereich, ermitteln den Befristungsabschlag-Anspruch und gestalten Ihre Verlängerung rechtssicher mit Fünf-Jahres-Mindestlaufzeit. Bei Vermieter-Beständen mit mehreren Objekten begleiten wir die Vertragsserie als Pauschalmandat. Kontaktieren Sie uns – Sie wissen nach dem Erstgespräch genau, ob Ihre Befristung hält oder kippt.