Eigentumswohnung erben in Österreich: Pflichtteil, Realteilung und Verkehrswert-Streit

Wer eine Eigentumswohnung erbt, gerät schnell zwischen drei Fronten: das automatische Eintrittsrecht des überlebenden Partners nach § 14 WEG, die Pflichtteilsansprüche der Kinder und den Streit um den richtigen Bewertungsmaßstab im Verlassenschaftsverfahren. Der Oberste Gerichtshof hat 2024 in der Entscheidung 2 Ob 123/24p klargestellt, wie der Pflichtteil zu berechnen ist, wenn der überlebende Ehegatte die Wohnung kraft Gesetzes übernimmt. Wer als Witwe, Pflichtteilsberechtigter oder vorausplanender Erblasser auf eine fundierte Strategie angewiesen ist, sollte die drei zentralen Hebel kennen: Anwachsung, Übernahmspreis und Verkehrswert nach LBG. Dieser Beitrag zeigt die Mechanik anhand der aktuellen OGH-Linie und eines durchgerechneten Praxisfalls.

Wohnungseigentum-Partnerschaft: Was § 14 WEG regelt

Eine Eigentumswohnung kann in Österreich von zwei Personen gemeinsam gehalten werden. Dazu wird eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft nach §§ 13 f Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) im Grundbuch eingetragen. Üblich ist diese Konstellation bei Ehegatten und eingetragenen Partnern; sie steht aber auch Lebensgefährten oder Geschwistern offen. Für den Erbfall enthält das WEG eine Sonderregelung, die das allgemeine Erbrecht weitgehend verdrängt.

Im Mittelpunkt steht § 14 WEG 2002. Stirbt einer der beiden Partner, geht sein Anteil am Mindestanteil und am gemeinsamen Wohnungseigentum kraft Gesetzes unmittelbar in das Eigentum des überlebenden Partners über. Diese sogenannte Anwachsung wirkt automatisch und tritt unabhängig davon ein, was im Testament steht oder welche Erbquoten gesetzlich gelten würden. Der Anteil fällt nicht in die Verlassenschaftsmasse. Damit entfällt für die anderen Erben jede Möglichkeit, einen direkten Anspruch an der Wohnung selbst geltend zu machen. Wer einen allgemeinen Überblick zur Eigentumswohnung im Erbfall sucht, findet die Grundlagen in einem eigenen Beitrag. Hier konzentrieren wir uns auf die drei häufigsten Streitpunkte.

Die Anwachsung wird in der juristischen Lehre als sogenanntes Vindikationslegat sui generis verstanden, also als Eigentumserwerb kraft Gesetzes ohne Umweg über die Verlassenschaft (vergleiche Spitzer, ÖJZ 2016, 828). Der Oberste Gerichtshof hat diese Konstruktion in mehreren Rechtssätzen bestätigt (etwa RS0082946). Folge davon: Was die Erben oder Pflichtteilsberechtigten aus der Wohnung erwarten dürfen, ist nicht der Anteil selbst, sondern ausschließlich eine Geldforderung gegen den überlebenden Partner. Diese Geldforderung wird in § 14 Abs 2 WEG als Übernahmspreis bezeichnet.

Eintrittsrecht und Übernahmspreis im Detail

Der überlebende Partner erhält die halbe Wohnung also automatisch, muss aber im Gegenzug eine Ausgleichszahlung an die Verlassenschaft leisten. Diese Zahlung beträgt nach § 14 Abs 2 WEG grundsätzlich die Hälfte des Verkehrswerts des Mindestanteils. Bei einer Wohnung mit Verkehrswert 400.000 Euro liegt der Mindestanteil bei 200.000 Euro und der reguläre Übernahmspreis bei 100.000 Euro. Dieser Betrag fließt in die Verlassenschaft und steht den Erben und Pflichtteilsberechtigten zur Verfügung.

Maßgeblich ist der Verkehrswert nach § 2 Abs 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG): der Preis, der bei einer Veräußerung im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Eine einvernehmliche Preisfeststellung ist nur zulässig, wenn keine Inventarerstellung erforderlich ist und keine Pflichtteils- oder Gläubigerrechte verkürzt werden. In Konflikt-Konstellationen empfiehlt sich daher eine Schätzung durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen.

Der überlebende Partner kann das Eintrittsrecht auch ausschlagen. § 14 Abs 1 Z 2 WEG sieht ein Verzichtsrecht binnen einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden Frist vor. Folge ist die öffentliche Feilbietung des halben Mindestanteils nach Abs 1 Z 3. Sinnvoll kann das sein, wenn der Anteil mit hohen Hypothekarschulden belastet ist oder der Partner ohnehin nicht weiter dort wohnen möchte.

Privilegierung bei dringendem Wohnbedarf

Die zentrale Schutznorm für den überlebenden Partner ist § 14 Abs 3 WEG. Liegen zwei Voraussetzungen kumulativ vor, entfällt die Zahlungspflicht ganz oder wird stark reduziert. Erste Voraussetzung ist die eigene Pflichtteilsberechtigung des überlebenden Partners (also Ehegatten- oder eingetragene Partnerstellung), zweite Voraussetzung ist der dringende Wohnbedarf an der konkreten Wohnung. Beide Bedingungen müssen erfüllt sein. Sind sie es nicht, gilt die Regelzahlung des Abs 2.

Existieren weitere Pflichtteilsberechtigte, etwa Kinder aus erster Ehe, reduziert sich die Privilegierung. Dann ist nicht null, sondern ein Viertel des Verkehrswerts des Mindestanteils als Übernahmspreis zu zahlen. Sind keine weiteren Pflichtteilsberechtigten vorhanden, entfällt die Zahlung vollständig. Das Verlassenschaftsgericht kann den Übernahmspreis darüber hinaus auf Antrag bis zu fünf Jahre stunden oder in angemessenen Raten bewilligen. Diese Stundungsoption ist in der Praxis sehr relevant. Sie verhindert, dass die Witwe oder der Witwer die Wohnung verkaufen muss, nur um die Ausgleichszahlung an die Stiefkinder zu finanzieren.

Pflichtteil der Kinder nach OGH 2 Ob 123/24p

Der Pflichtteil ist nach §§ 756 bis 759 ABGB ein Geldanspruch, kein Recht auf einen bestimmten Vermögensgegenstand. Pflichtteilsberechtigt sind ausschließlich Nachkommen sowie der Ehegatte oder eingetragene Partner. Eltern sind seit der Erbrechtsreform 2017 nicht mehr pflichtteilsberechtigt, Lebensgefährten waren es nie. Die Höhe beträgt nach § 759 ABGB die Hälfte der gesetzlichen Erbquote. Die rechnerischen Grundlagen finden Sie im Beitrag zu den Grundlagen des Pflichtteilsrechts.

Genau hier setzte die Frage an, die der OGH in 2 Ob 123/24p vom 25.07.2024 zu klären hatte: Wie wird der Pflichtteil einer Tochter aus erster Ehe berechnet, wenn die Witwe die Wohnung über § 14 Abs 3 Satz 2 WEG übernimmt und nur ein Viertel des Mindestanteils-Verkehrswerts als Übernahmspreis zahlt? Bemisst sich der Pflichtteil am vollen Anwachsungswert oder nur am tatsächlich in die Verlassenschaft fließenden Übernahmspreis?

Der OGH hat sich klar positioniert: Da die Wohnung selbst nicht in die Verlassenschaft fällt, kann auch der Pflichtteil der Tochter nicht auf den vollen Anwachsungswert bemessen werden. Maßgeblich ist allein die Geldforderung, die in den Nachlass fließt. Im konkreten Fall war das der reduzierte Übernahmspreis von einem Viertel. Die Anrechnung der Anwachsung erfolgt beim Anwachsungsberechtigten selbst auf dessen eigenen Pflichtteil, nicht als Bemessungsgrundlage für die anderen Pflichtteilsberechtigten (RS0012975 T1, T2). Diese Klarstellung hat für betroffene Familien erhebliche finanzielle Konsequenzen.

Dieses Ergebnis überrascht viele Klienten. Ohne die OGH-Klarstellung würde mancher Pflichtteilsberechtigte den Anspruch am vollen Wert der halben Wohnung erwarten (200.000 Euro mal 1/6, also rund 33.333 Euro). Tatsächlich liegt der Anspruch nach 2 Ob 123/24p bei einem Viertel davon. Wer als Stiefkind seine Erbsituation prüft, sollte diese Mechanik kennen, bevor er Klage erhebt. Aspekte zur Patchwork-Konstellation finden Sie in unserem Beitrag zu Erbschaften in Patchwork-Familien.

Schenkungs-Anrechnung bei lebzeitiger Übergabe

Eine zweite große Streitfront entsteht, wenn die Eigentumswohnung bereits zu Lebzeiten an ein Kind übergeben wurde. Hier greift die Schenkungs-Anrechnung nach §§ 781 bis 788 ABGB. Sie funktioniert in zwei Schritten: Zuerst wird der Schenkungswert dem Nachlass rechnerisch hinzugerechnet (fiktive Verlassenschaft), aus der die Pflichtteile ermittelt werden. Anschließend wird der Schenkungswert auf den Pflichtteil der beschenkten Person angerechnet. Das beschenkte Kind erhält dadurch weniger Geldpflichtteil, die übrigen Pflichtteilsberechtigten profitieren von der höheren Bemessungsgrundlage.

Entscheidend ist der Bewertungszeitpunkt: Nach § 788 ABGB wird der Schenkungswert im Zeitpunkt der tatsächlichen Übergabe ermittelt und nach dem Verbraucherpreisindex auf den Todeszeitpunkt indexiert. Bei einer Wohnung, die 1995 übergeben wurde, kann der heutige Verkehrswert deutlich höher liegen als der indexierte Schenkungswert. Die Anrechnung erfolgt nur in Höhe des indexierten Werts. Mehr zur Konstellation mit teilweiser Gegenleistung im Beitrag zu Pflichtteil und gemischter Schenkung.

Zwei Sonderfälle sind besonders wichtig. Erstens: Schenkungen an Pflichtteilsberechtigte werden nach § 783 ABGB unbefristet angerechnet, auch nach 30 Jahren. Schenkungen an Nicht-Pflichtteilsberechtigte (etwa an die Lebensgefährtin) nach § 782 ABGB nur, wenn sie innerhalb von zwei Jahren vor dem Tod erfolgten. Zweitens: Solange sich der Schenker das volle Fruchtgenussrecht vorbehält, gilt die Schenkung als noch nicht „wirklich gemacht“. Der Wert wird dann erst zum Zeitpunkt des Wegfalls des Fruchtgenusses (regelmäßig der Tod) ermittelt – meist günstiger für die Pflichtteilsberechtigten, weil zum vollen aktuellen Marktwert.

Eine richtungsweisende Klarstellung brachte der OGH in 2 Ob 248/23v vom 19.11.2024. Liegt ein krasses Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, gilt zugunsten des Pflichtteilsberechtigten der Anscheinsbeweis für die Schenkungsabsicht. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Wer eine Wohnung weit unter Verkehrswert an ein Kind oder die Lebensgefährtin „verkauft“ hat, kann sich kaum noch auf ein entgeltliches Geschäft berufen. Die Vermutung spricht dann für eine Schenkung mit voller pflichtteilsrechtlicher Wirkung. Vertieft dazu unser Beitrag zur Schenkung auf den Todesfall.

Verkehrswert oder Einheitswert – der zentrale Hebel

Fällt die Eigentumswohnung (oder die Geldforderung aus dem Übernahmspreis) in die Verlassenschaft, stellt sich die Frage des Bewertungsansatzes. § 167 Abs 2 Außerstreitgesetz (AußStrG) ordnet an: Unbewegliche Sachen werden im Inventar grundsätzlich mit dem dreifachen Einheitswert bewertet. Dieser liegt regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert. Bei älteren Wohnungen erreicht er nicht einmal 20 Prozent des Marktpreises. Wer als Pflichtteilsberechtigter seinen Anspruch auf dieser Basis berechnen lässt, erhält oft nur einen Bruchteil dessen, was ihm zusteht.

Der OGH hat in 2 Ob 150/16x vom 16.11.2016 die Spielregeln klargestellt: Beantragt eine Partei die Schätzung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), ist diese zwingend durchzuführen. Das Motiv des Antrags ist rechtlich unerheblich. Maßgeblich wird damit der Verkehrswert nach § 2 Abs 2 LBG, ermittelt durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen, bei Eigentumswohnungen typischerweise nach dem Vergleichswertverfahren.

Realteilung, Versteigerung oder einvernehmliche Lösung

Wenn die Wohnung nicht über § 14 WEG auf einen einzelnen Erben übergeht, sondern auf mehrere Personen, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Realteilung, also das physische Teilen, ist bei einer Eigentumswohnung praktisch ausgeschlossen. Übrig bleiben drei Wege: die Übernahme durch einen Miterben gegen Ausgleichszahlung, der freihändige Verkauf an einen Dritten oder die gerichtliche Teilungsklage nach §§ 830 f ABGB. Letztere mündet bei nicht realteilbaren Sachen in die Zivilteilung (öffentliche Versteigerung).

Die gerichtliche Zivilteilung ist für alle Beteiligten meist die schlechteste Option. Versteigerungserlöse liegen häufig unter dem Verkehrswert, Verfahrenskosten reduzieren das Ergebnis zusätzlich. Aus unserer Beratungserfahrung ist die einvernehmliche Lösung wirtschaftlich fast immer überlegen: ein Miterbe übernimmt gegen Auszahlung der anderen, die Wohnung wird gemeinsam vermietet und der Ertrag aufgeteilt, oder die Wohnung wird freihändig verkauft und der Erlös nach Erbquoten verteilt.

In vielen Fällen lassen sich Konflikte schon vor einer Klage entschärfen: mit einer transparenten Bewertung (LBG-Gutachten), einem strukturierten Gespräch zwischen den Miterben und der Klärung steuerlicher Folgen (Immobilienertragsteuer, Grunderwerbsteuer). Mehr zum strukturierten Ablauf einer Erbschaft mit Immobilie finden Sie in unserem Leitfaden zur geerbten Immobilie und im Beitrag zur Verlassenschaftsabwicklung.

Häufige Fehler beim Erben einer Eigentumswohnung

In unserer Praxis begegnen wir immer wieder denselben Stolperfallen. Manche kosten Pflichtteilsberechtigte fünfstellige Beträge, andere führen zu jahrelangen Streitigkeiten unter Miterben. Besonders in Patchwork-Konstellationen lohnt sich der Blick auf die folgenden sechs Punkte.

Wer ein Testament plant oder über eine Übergabe nachdenkt, sollte sich frühzeitig mit den Folgen für die übrigen Pflichtteilsberechtigten auseinandersetzen. Weiterführende Aspekte finden Sie im Beitrag zu den 5 Tipps zur Testamentsgestaltung und unter Ehegatten und Erbrecht in Österreich. Wer einen außergerichtlichen Weg sucht, profitiert vom Beitrag zu Lösungen bei Pflichtteilsstreitigkeiten.

Häufige Fragen zum Erben einer Eigentumswohnung

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Wie wir Ihnen helfen können

Wir begleiten in Salzburg überlebende Ehegatten, pflichtteilsberechtigte Kinder, vorausplanende Erblasser und Erbengemeinschaften durch alle Stufen der Verlassenschaftsabwicklung mit einer Eigentumswohnung. Dazu gehören die Prüfung der Anwachsung nach § 14 WEG, die Beantragung der LBG-Schätzung, die Berechnung des Pflichtteils nach aktueller OGH-Linie und die Gestaltung von Übergabeverträgen mit Schenkungsanrechnungsvereinbarung oder Pflichtteilsverzicht. Auch in eskalierten Konstellationen suchen wir wo immer möglich die einvernehmliche Lösung, bevor wir den Klageweg beschreiten. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die rechtlichen Handlungsoptionen auf. Vertiefte Informationen zum Schwerpunkt finden Sie auf unseren Schwerpunktseiten zum Erbrecht und Testamente sowie zum Immobilienrecht in Salzburg.

Stand: Mai 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Rechtslage hängt von verschiedenen Faktoren ab – lassen Sie sich konkret beraten.