Seit 1. Juli 2025 schlägt das Budgetbegleitgesetz 2025 einen Umwidmungszuschlag von 30 % des Veräußerungserlöses auf die Immobilienertragsteuer auf, sobald ein nach 1987 in Bauland gewidmetes Grundstück verkauft wird. Was viele Verkäufer im Salzburger Speckgürtel nicht wissen: Mit dem Antrag auf Regelbesteuerung nach § 30a Abs 2 EStG lässt sich der zusätzliche Steuerdruck in bestimmten Konstellationen spürbar reduzieren. Wir zeigen an drei konkreten Beispielen aus Eugendorf, Henndorf und Anif, wann sich der Wechsel vom 30 %-Sondersatz zur Regelbesteuerung rechnet, wann er teuer wird und welche Fristen Sie nicht versäumen dürfen.
Umwidmungszuschlag in einer Minute erklärt
Der Umwidmungszuschlag ist eine zusätzliche Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer, geregelt in § 30 Abs 6a Einkommensteuergesetz und in Kraft seit dem 1. Juli 2025. Wird ein Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 erstmals in Bauland umgewidmet und vom Eigentümer dann veräußert, erhöht sich die Bemessungsgrundlage um 30 % des Veräußerungserlöses. Diese 30 % addieren sich zum ohnehin steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn — gedeckelt allerdings dort, wo die Summe den tatsächlichen Veräußerungsgewinn übersteigen würde.
Im Praxisbeitrag zu Wals, Kuchl und Eugendorf haben wir die regionalen Verkaufsszenarien im Speckgürtel detailliert ausgerechnet. Dieser Beitrag setzt eine Ebene davor an: Bevor Sie zur ImmoESt-Selbstberechnung schreiten, lohnt eine zweite Rechnung. Denn neben dem besonderen Steuersatz von 30 % nach § 30a Abs 1 EStG steht Ihnen ein Wahlrecht zur Regelbesteuerung offen. Der Antrag wirkt sich auf die gesamte ImmoESt-Bemessungsgrundlage inklusive Umwidmungszuschlag aus.
Das Wahlrecht: 30 %-Sondersatz oder Tarif
Die ImmoESt wird grundsätzlich mit dem besonderen Steuersatz von 30 % erhoben (§ 30a Abs 1 EStG). Dieser Sondersatz ist endbesteuernd und greift unabhängig von Ihrem sonstigen Einkommen. Mit § 30a Abs 2 EStG hat der Gesetzgeber aber eine Tür offen gehalten: Sie können beantragen, dass der Veräußerungsgewinn samt Umwidmungszuschlag wie reguläres Einkommen mit dem progressiven Tarif besteuert wird. Diese Regelbesteuerungsoption wird in der Einkommensteuererklärung ausgeübt. Sie ist nicht teilbar — wer optiert, optiert für sämtliche Grundstücksveräußerungen des betreffenden Veranlagungsjahres.
Der Kernunterschied liegt im Durchschnittssteuersatz. Liegt Ihr persönlicher Durchschnittssatz unter 30 %, kann die Regelbesteuerung günstiger sein — typischerweise bei Pensionisten, bei Personen mit geringem Erwerbseinkommen oder bei Selbständigen mit Verlustvortrag. Bei mittleren und hohen Einkommen läuft der Tarif schnell auf 40 %, 48 % oder 50 % und damit weit über den Sondersatz. Eine seriöse Entscheidung erfordert daher eine konkrete Vergleichsrechnung mit den Einkommensverhältnissen des Verkäufers.
Beispiel Eugendorf: Berufstätiges Ehepaar, großer Verkauf
Ein Ehepaar Mitte 50, beide angestellt mit je 55.000 Euro Jahreseinkommen, verkauft ein 1.200 m² großes Baulandgrundstück in Eugendorf. Das Grundstück wurde 1992 erstmals in Bauland umgewidmet, der Erwerb durch Schenkung der Eltern liegt im Jahr 1985 — somit Altvermögen mit Umwidmung nach 1987. Der Verkaufserlös beträgt 480.000 Euro. Bei Anwendung der Pauschalbemessung für Altvermögen mit Umwidmung beträgt der fiktive Anschaffungswert 40 % des Erlöses, der pauschale Gewinn folglich 60 % von 480.000 Euro, also 288.000 Euro. Der Umwidmungszuschlag erhöht die Bemessungsgrundlage um weitere 144.000 Euro (30 % von 480.000 Euro). Gesamtbemessungsgrundlage: 432.000 Euro.
Pro Ehegatte entfallen 216.000 Euro Bemessungsgrundlage. Beim Sondersatz ergibt das 64.800 Euro ImmoESt — endbesteuert, ohne Veranlagung. Bei Regelbesteuerung würde die zusätzliche Bemessungsgrundlage von 216.000 Euro auf das bestehende Einkommen von 55.000 Euro draufgesattelt: Das Gesamteinkommen springt auf 271.000 Euro, der Großteil läuft im 50 %-Tarif. Die Veräußerung erzeugt rund 92.500 Euro Steuer pro Ehegatte — ein Mehrbetrag von über 27.000 Euro je Person. Hier ist der Sondersatz klar überlegen.
Beispiel Henndorf: Pensionistin, kleines Wiesenstück
Eine 71-jährige Pensionistin aus Henndorf verkauft 350 m² Grünland, das 2019 in Bauland umgewidmet wurde. Erwerb erfolgte 1978 im Erbweg, der Veräußerungserlös beträgt 70.000 Euro. Ihre jährliche Bruttopension beträgt 16.800 Euro. Bemessungsgrundlage Pauschalbemessung Altvermögen mit Umwidmung: 60 % von 70.000 Euro = 42.000 Euro. Umwidmungszuschlag: 30 % von 70.000 Euro = 21.000 Euro. Summe der Bemessungsgrundlage: 63.000 Euro.
Die Pensionistin spart durch den Antrag auf Regelbesteuerung rund 1.145 Euro. Die Ersparnis ist nicht riesig, aber konstant — und sie kostet nur ein Häkchen in der Steuererklärung. Wichtig: Wenn die Pensionistin im gleichen Jahr eine weitere Liegenschaft veräußern würde, müsste sie die Veranlagungsoption für beide Verkäufe einheitlich ziehen. Mischformen sind ausgeschlossen.
Beispiel Anif: Selbständiger mit Verlustvortrag
Ein 58-jähriger selbständiger Architekt in Anif veräußert ein 900 m² großes, 2017 in Bauland umgewidmetes Grundstück um 220.000 Euro. Er hatte in den Vorjahren 35.000 Euro an vortragsfähigen Verlusten aus seiner gewerblichen Tätigkeit aufgebaut. Erwerb: 1995, Schenkung der Großmutter — Altvermögen mit Umwidmung nach 1987. Pauschale Bemessungsgrundlage 60 % von 220.000 Euro = 132.000 Euro. Umwidmungszuschlag 30 % von 220.000 Euro = 66.000 Euro. Summe der Bemessungsgrundlage: 198.000 Euro. Sein laufendes Architekturbüro liefert im Verkaufsjahr 22.000 Euro positives betriebliches Ergebnis vor Verlustverwertung.
Der Architekt spart durch die Regelbesteuerung knapp 8.700 Euro. Der Effekt entsteht zweifach: Erstens kommt der bestehende Verlustvortrag in vollem Umfang gegen die Veräußerungseinkünfte zum Tragen, und zweitens drückt das verlustbedingt niedrigere Restjahreseinkommen den Durchschnittssatz nach unten. Der Spitzensatz greift erst weiter oben in der Tariftreppe.
Wann sich der Antrag tatsächlich lohnt
Aus den drei Beispielen lässt sich eine grobe Faustregel ableiten: Der Antrag auf Regelbesteuerung lohnt sich, wenn der voraussichtliche Durchschnittssteuersatz inklusive der Veräußerung unter 30 % bleibt. Das ist typischerweise der Fall bei kleinen bis mittleren Pensionsbezügen, bei Personen mit Verlustvorträgen, bei Familien mit niedrigen sonstigen Einkünften oder wenn dem Veräußerer in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang Verluste aus Vermietung oder Gewerbe gegenüberstehen.
Wenn der Verkäufer dagegen ein hohes Erwerbseinkommen oder erhebliche Mieteinnahmen erzielt, ist der Sondersatz fast immer überlegen. Auch bei großvolumigen Verkäufen mit Bemessungsgrundlagen über 200.000 Euro greift der Tarif schnell in den 48-50 %-Bereich, in dem die Regelbesteuerung mehr kostet als sie spart. Eine seriöse Empfehlung gelingt nur mit einer konkreten Vergleichsrechnung. Mehr zum Pillarbild finden Sie auf unserer Schwerpunktseite Immobilienrecht.
Häufige Fehler beim Wahlrecht
In der Praxis sehen wir immer wieder dieselben Stolperfallen. Der häufigste Fehler ist, die Entscheidung erst Monate nach dem Verkauf zu treffen — wenn die Selbstberechnung längst erledigt ist und die Liquidität abgeflossen ist. Wer die Optionierung erst in der Veranlagung beantragt, bekommt zwar das Differenzbetrags-Guthaben zurück, verliert aber den Zinsvorteil und muss das Geld bis zur Steuerveranlagung vorstrecken.
Sonderfälle und Fristen
Veräußerung zwischen Ehegatten oder im Familienverband
Bei Verkäufen innerhalb der Familie ist zu prüfen, ob nicht ein Schenkungs- oder Erbweg steuerlich günstiger ist. Schenkungen lösen keine ImmoESt aus und damit auch keinen Umwidmungszuschlag — Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist allerdings der dreifache Einheitswert oder der gemeine Wert. Eine vertragliche Strukturierung mit zeitlichem Abstand zum späteren Verkauf kann die Steuerlast erheblich senken. Details finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zum sicheren Immobilienerwerb.
Verkauf nach Erbschaft oder Schenkung
Wer ein Grundstück erbt oder geschenkt bekommt, tritt steuerlich in die Position des Rechtsvorgängers ein. Maßgeblich für die Altvermögen-Frage ist also der ursprüngliche Erwerbszeitpunkt des Schenkers oder Erblassers — nicht das Datum von Schenkung oder Erbantritt. Wer 2024 ein Grundstück geerbt hat, das die Großmutter 1980 erworben und 2010 umgewidmet bekommen hat, verkauft 2026 weiterhin als Altvermögen mit Umwidmung und unterliegt voll dem Zuschlag. Bei der ImmoESt zur Anwendung kommen die Pauschalsätze 60 %.
Hauptwohnsitzbefreiung bleibt vorrangig
Liegt eine Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG vor — also durchgängige Nutzung als Hauptwohnsitz für mindestens zwei Jahre seit Anschaffung oder mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf —, entfällt die ImmoESt gänzlich. Damit ist auch der Umwidmungszuschlag ohne Wirkung. Das Wahlrecht stellt sich in diesen Konstellationen nicht. Vorsicht aber bei Verkäufen über die Hauptwohnsitz-Grundfläche hinaus: Für unbebaute Grundstücksteile oder über 1.000 m² hinausgehende Flächen greift die Befreiung nicht und der Zuschlag bleibt relevant.
Fristen für den Antrag
Der Antrag auf Regelbesteuerung ist Teil der Einkommensteuererklärung des Veräußerungsjahres und kann bis zum Eintritt der Rechtskraft des Steuerbescheids ausgeübt oder zurückgenommen werden. Praktisch heißt das: Wer im Mai 2026 verkauft, kann bis zur formellen Rechtskraft des Einkommensteuerbescheids 2026 — typischerweise Mitte bis Ende 2027 — die Entscheidung noch ändern, sofern noch keine Berufung oder Rechtsmittelverzicht erfolgt ist. Ein Wiederaufnahmeantrag nach Rechtskraft ist nur unter engen Voraussetzungen möglich.
Häufige Fragen zum Wahlrecht
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Wie wir Ihnen helfen können
Wir kalkulieren für Ihren konkreten Verkaufsfall sowohl die ImmoESt nach Sondersatz als auch die hypothetische Steuerlast bei Regelbesteuerung. Im Zuge der Vertragsverfassung stimmen wir die Selbstberechnung mit dem Steuerberater ab, prüfen Befreiungstatbestände und nennen Ihnen einen Pauschalrahmen für die anwaltliche Betreuung. Dauert die Strukturierung länger, lohnt sich oft die Aufteilung in zwei Verkaufsetappen oder die Vorschaltung eines Schenkungsmodells im Familienverband. Kontaktieren Sie uns — wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die steueroptimale Veranlagungsstrategie auf.
Stand: Mai 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Die rechtliche Beurteilung im Einzelfall hängt von zahlreichen Faktoren ab — lassen Sie sich vor jeder Veräußerung beraten.