Seit 1. Jänner 2026 gilt für Wohnraummietverträge ein einheitliches gedeckeltes Wertsicherungssystem. Vermieter dürfen Indexsprünge nicht mehr in voller Höhe weitergeben, sondern unterliegen einer mehrstufigen Deckelung mit einer Sondergrenze von 1 % im Jahr 2026 und 2 % im Jahr 2027. Ab 2028 greift die dauerhafte 3-%-Schwelle mit halber Weitergabe. Wir rechnen die Praxis durch — mit konkreten Hauptmietzinsen, Stichtagen und Beispielen für beide Seiten.
Grundlagen: Wie die gedeckelte Wertsicherung 2026 funktioniert
Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG, BGBl. I Nr. 114/2025) hat der Gesetzgeber das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) geschaffen, das seit 1. Jänner 2026 in Kraft ist. Es vereinheitlicht die Indexanpassung für Wohnraummietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Wertsicherungsklauseln im freien Mietrecht (etwa Ein- und Zweifamilienhäuser ohne MRG-Bezug) bleiben grundsätzlich gestaltbar, sind aber an die allgemeinen zivilrechtlichen Schranken gebunden.
Drei Punkte muss man sich merken: Erstens gibt es nur noch einen Stichtag im Jahr, den 1. April. Zweitens hängt die Höhe der zulässigen Weitergabe vom Jahr ab — 2026 maximal 1 Prozent, 2027 maximal 2 Prozent, ab 2028 dauerhaft die 3-Prozent-Schwelle mit halber Weitergabe darüber. Drittens gelten diese Regeln auch für bestehende Mietverträge, in denen eine wirksame Wertsicherungsklausel vereinbart ist. Wer keine wirksame Klausel im Vertrag hat, darf weiterhin keine Wertsicherung anlasten — daran hat das MieWeG nichts geändert.
Die Sondergrenzen 2026 und 2027 sind als Übergangsregelung gedacht, um den außerordentlichen Inflationsschub der Jahre 2022 bis 2024 abzufedern. Ab 2028 greift die dauerhafte 3-%-Logik. Wir verlinken am Ende auf den umfassenden Erklärbeitrag zur 3-%-Regel — hier konzentrieren wir uns ausschließlich auf das Rechnen.
Der einheitliche Stichtag 1. April: Was sich geändert hat
Vor dem 5. MILG durften Vermieter Indexanpassungen grundsätzlich zu jedem Zeitpunkt vorschreiben, an dem die in der Klausel vereinbarte Schwelle (häufig 5 % VPI-Anstieg seit letzter Anpassung) überschritten war. Das führte dazu, dass Erhöhungen unterjährig in Wellen kamen — meist im März, Juli oder Oktober. Das MieWeG vereinheitlicht den Termin: Indexanpassungen sind nur noch einmal jährlich, frühestens zum 1. April zulässig.
Die Vorschreibung muss spätestens 14 Tage vor dem Stichtag schriftlich beim Mieter eingehen. Wer den Termin verpasst, kann die Anpassung für dieses Jahr nicht mehr nachholen — die Steigerung wandert auch nicht ins Folgejahr, sondern ist verloren. Hier liegt eine der häufigsten Vermieter-Fallen: Wer in den vergangenen Jahren halbjährlich oder zu anderen Stichtagen erhöht hat, muss seine Verwaltungs-Routinen umstellen.
Beispielrechnung Vermieter 2026: 1-%-Grenze konkret
Wir nehmen einen typischen Salzburger Bestandsvertrag im Vollanwendungsbereich des MRG. Der vereinbarte Hauptmietzins beträgt aktuell 720,00 Euro netto pro Monat. Im Vertrag ist eine wirksam vereinbarte Wertsicherungsklausel mit Bezug auf den Verbraucherpreisindex enthalten. Die letzte Anpassung erfolgte am 1. Juli 2024. Der Vermieter möchte zum 1. April 2026 anpassen.
Auch wenn der tatsächliche Indexsprung zwischen Juli 2024 und Februar 2026 deutlich über 1 % liegen mag — die MieWeG-Sondergrenze 2026 kappt die Weitergabe strikt: maximal +1,00 % auf den letzten gültigen Hauptmietzins. Die Berechnung lautet:
Wesentlich ist: Die Differenz zwischen dem tatsächlichen Indexsprung und der zulässigen Anpassung darf nicht in ein „Wertsicherungs-Konto“ gestellt und in späteren Jahren nachgeholt werden. Was das MieWeG kappt, ist endgültig nicht weitergebbar. Aus Vermietersicht entsteht damit ein dauerhafter Realmietverlust gegenüber der vor 2026 geltenden Rechtslage.
Wenn das Schriftstück mit der Anpassungsmitteilung erst nach dem 18. März 2026 beim Mieter eintrifft, ist die 14-Tages-Frist verfehlt. Die Anpassung wirkt dann nicht zum 1. April, sondern fällt für das Kalenderjahr aus. Wir empfehlen, die Vorschreibung bis spätestens Mitte März nachweislich zuzustellen — am besten per eingeschriebenem Brief oder mit dokumentierter elektronischer Zustellung.
Beispielrechnung Mieter 2027: 2-%-Grenze konkret
Wir bleiben beim selben Beispielvertrag, gehen aber ein Jahr weiter. Nach der Anpassung zum 1. April 2026 liegt der Hauptmietzins bei 727,20 Euro netto. Zum 1. April 2027 möchte der Vermieter wieder anpassen. In diesem Jahr greift die zweite Sondergrenze: höchstens +2,00 %.
Aus Mietersicht ergibt sich daraus eine klare Prüflogik: Erhalte ich eine Indexvorschreibung für 2027, die meinen Mietzins um mehr als 2 % erhöht, ist sie in jedem Fall unzulässig — egal, wie hoch der tatsächliche VPI-Sprung ausgefallen sein mag. Die Sondergrenze gilt als absolute Obergrenze und ist nicht verhandelbar. Wer eine zu hohe Vorschreibung erhält, sollte schriftlich widersprechen und nur den gedeckelten Betrag bezahlen. Innerhalb von drei Jahren ab Vorschreibung kann ein zu viel gezahlter Betrag im Verfahren nach § 37 MRG zurückgefordert werden.
Erhalten Sie eine Vorschreibung, die sich auf einen anderen Stichtag als den 1. April bezieht, etwa „rückwirkend ab 1. Juli 2025″, ist sie nach 2026 ebenfalls unzulässig — der Stichtag ist gesetzlich fixiert. Auch hier raten wir zur sofortigen schriftlichen Klärung. Den richtigen Weg für die Rückforderung bereits gezahlter Beträge zeigen wir in unserem Beitrag zur Rückforderung überhöhter Mietzinse.
Ab 2028: Halbe Steigerung über 3 % in der Praxis
Die Sondergrenzen laufen mit dem Jahr 2027 aus. Ab 2028 greift die dauerhafte Mechanik des § 5 MieWeG: Bis zu einem VPI-Anstieg von 3 % wird die Steigerung in voller Höhe weitergegeben. Liegt der Anstieg höher, gilt die volle Anrechnung nur bis 3 % — der darüber hinausgehende Teil fließt nur zur Hälfte in die Anpassung ein.
Zwei hypothetische Szenarien zeigen den Unterschied. Wir bleiben beim Beispielmietzins von 741,74 Euro (nach Anpassung 2027). Annahme: Der relevante Indexsprung zwischen Februar 2027 und Februar 2028 beträgt 2,5 % beziehungsweise 5,0 %.
Das Beispiel zeigt eine wichtige Eigenschaft der Dauerregel: Sie kappt nicht absolut, sondern dämpft. Anders als die Sondergrenzen 2026 und 2027, die jeden Indexsprung oberhalb der Schwelle wirkungslos machen, erlaubt § 5 MieWeG eine teilweise Weitergabe auch hoher Inflationssprünge. Bei moderater Inflation um die 2,0 bis 2,5 % verändert sich gegenüber der alten Rechtslage praktisch nichts; erst bei stärkeren Anstiegen wird die Wirkung der Deckelung spürbar.
Auswirkung auf Bestandsverträge: was sich nicht verschiebt
Eine der häufigsten Rückfragen unserer Mandanten lautet: „Mein Mietvertrag wurde 2018 abgeschlossen — gilt das neue Gesetz für mich überhaupt?“ Die Antwort: Ja, das MieWeG greift auch in bestehende Mietverhältnisse ein, sofern eine wirksame Wertsicherungsklausel im Vertrag steht. Der Gesetzgeber hat die Anwendung bewusst auf Altverträge erstreckt, um die Inflationswirkung breit abzufedern.
Voraussetzung bleibt aber, dass die Klausel selbst rechtswirksam vereinbart wurde. Viele ältere Klauseln scheitern an der Transparenzkontrolle nach der ständigen OGH-Linie (siehe etwa OGH 2 Ob 36/23t). Ohne wirksame Klausel keine Wertsicherung — unabhängig vom MieWeG. Wer also eine Indexvorschreibung erhält, prüft idealerweise zwei Stufen: Erst die Wirksamkeit der Klausel, dann die Höhe nach MieWeG.
Nicht erfasst sind hingegen Wertsicherungen in Geschäftsraummietverträgen und in Mietverhältnissen ohne MRG-Bezug (etwa Ein- und Zweifamilienhäuser, die nicht parifiziert sind). Hier bleibt die Indexanpassung weitgehend frei gestaltbar — die Klausel muss aber den allgemeinen zivilrechtlichen Anforderungen, insbesondere der Transparenzkontrolle nach § 6 KSchG, genügen, sofern eine Vertragspartei Verbraucherin ist. Für Salzburger Richtwertmieten haben wir die spezifische Mechanik im Beitrag zur Richtwertmiete Salzburg aufgegliedert.
Checkliste: Indexvorschreibung Schritt für Schritt prüfen
Wer als Mieter oder Vermieter eine Indexvorschreibung in den Händen hält, kommt mit fünf Prüfschritten zur belastbaren Einschätzung. Die Checkliste eignet sich gleichermaßen für die Eigenkontrolle vor dem Versenden (Vermieter) wie für die Prüfung der erhaltenen Vorschreibung (Mieter).
Häufige Fehler bei Vorschreibung und Berechnung
In den ersten Monaten der MieWeG-Anwendung sehen wir in unserer Praxis dieselben Fehlermuster — sowohl bei Vermietern, die zu hohe Beträge ansetzen, als auch bei Hausverwaltungen, die in alten Routinen weiterlaufen. Wer die nachfolgenden Stolperfallen kennt, vermeidet sie gezielt.
Sonderfall: Anpassung nach langer Pause
Wurde in einem Bestandsvertrag jahrelang nicht angepasst, neigen manche Vermieter dazu, im ersten MieWeG-Jahr eine „nachgeholte“ Anpassung in voller Höhe vorzuschreiben. Das ist unzulässig. Die jahreweise Sondergrenze 2026 oder 2027 gilt unabhängig davon, ob im Vorjahr oder im Vor-Vorjahr nicht angepasst wurde. Was nicht weitergegeben wurde, bleibt nicht weitergebbar.
Sonderfall: Mehrere Mietzinsbestandteile
Setzt sich der vereinbarte Mietzins aus Hauptmietzins, Lagezuschlag und gegebenenfalls weiteren Komponenten zusammen, wird die Anpassung grundsätzlich auf den Hauptmietzins angewandt — Betriebskosten und Umsatzsteuer bleiben außen vor und folgen ihrer eigenen Logik. Beim Richtwertmietzins ist die kategoriegerechte Anpassung gesondert zu prüfen; auch hier greift die MieWeG-Deckelung, der Richtwert selbst wird aber alle zwei Jahre per Verordnung neu festgesetzt.
Sonderfall: Geschäftsraummiete im Mischobjekt
Wird in einem Haus sowohl Wohnraum als auch Geschäftsraum vermietet, gilt das MieWeG nur für die Wohneinheiten. Die Geschäftsraummiete bleibt unverändert nach der vertraglichen Klausel anpassbar — auch über die Deckelungsgrenzen hinaus. Bei Mischverträgen (etwa Wohnung mit kleiner Praxis) ist der Schwerpunkt der Nutzung maßgeblich.
Häufige Fragen zur gedeckelten Wertsicherung
Das Wichtigste auf einen Blick
- Stichtag 1. April: nur einmal jährlich, andere Termine sind unzulässig.
- 2026 max. +1 %, 2027 max. +2 % — als Sondergrenzen, unabhängig vom Indexsprung.
- Ab 2028: voller VPI bis 3 %, darüber nur die halbe Steigerung.
- Gilt auch für Bestandsverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG.
- 14 Tage Vorlauf für die schriftliche Vorschreibung an den Mieter.
- Klausel zuerst prüfen: ohne wirksame Wertsicherungsklausel keine Anpassung.
- Drei Jahre Rückforderungsfrist für überhöht gezahlte Beträge (§ 37 MRG).
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Wie wir Ihnen helfen können
Wir prüfen für Vermieter, ob die geplante Anpassung formell und rechnerisch hält, und unterstützen bei der korrekten Vorschreibung. Für Mieter prüfen wir erhaltene Indexvorschreibungen auf Stichtag, Höhe und Klauselwirksamkeit und setzen — wenn nötig — Rückforderungsansprüche durch. Sprechen Sie uns an, bevor Sie zahlen oder eine Anpassung versenden. Eine frühe Klärung verhindert unwirksame Vorschreibungen und teure Nachverfahren.
Stand der Information: Mai 2026. Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Beurteilung im Einzelfall hängt von der konkreten Vertragsgestaltung und den tatsächlichen Indexwerten ab.