Wer in Österreich 2026 eine Immobilie kauft, geschenkt bekommt oder im Familienverband übernimmt, zahlt in den allermeisten Fällen Grunderwerbsteuer. Drei Stellschrauben entscheiden über die Höhe: der anzuwendende Tarif, die Bemessungsgrundlage und etwaige Befreiungen. Hinzu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch von 1,1 % — und seit dem Budgetbegleitgesetz 2025 die deutlich verschärften Regeln für Share Deals. Dieser Praxis-Überblick fasst alles zusammen, was Käufer, Erben und Beschenkte heuer wissen müssen, und verweist für jedes Detailthema auf unsere vertiefenden Beiträge.
Was die Grunderwerbsteuer ist und wann sie anfällt
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Verkehrsteuer auf den Erwerb inländischer Grundstücke. Sie fällt nicht nur beim klassischen Kaufvertrag an, sondern bei jedem Rechtsvorgang, der den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet — also auch bei Schenkung, Erbteilung, Tausch, Übergabsvertrag im Familienverband oder bei der Übertragung von Anteilen an grundstückshaltenden Gesellschaften. Geregelt ist das alles im Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG).
Steuerschuldner sind in der Regel beide Vertragsparteien zur ungeteilten Hand (§ 9 GrEStG), in der Praxis trägt sie aber fast immer der Erwerber. Beim Immobilienkauf zwischen Fremden ist der Standardsatz 3,5 % des Kaufpreises; bei Erwerben innerhalb des begünstigten Personenkreises greift der Stufentarif vom Grundstückswert. Die GrESt ist eine reine Bundesabgabe — es gibt keine Länderzuschläge.
Dieser Beitrag versteht sich als Einstiegsleitfaden. Für die Details zu den einzelnen Bausteinen verweisen wir auf unsere Detail-Beiträge: zu Sätzen, Berechnung und Familientarif, zu den Befreiungen und Begünstigungen sowie zur 75-%-Schwelle bei Share Deals nach dem BBG 2025.
Die GrESt-Sätze 2026 im Überblick
2026 gilt unverändert die Differenzierung zwischen dem Standardsatz 3,5 % und dem begünstigten Stufentarif (§ 7 GrEStG). Der Stufentarif greift bei unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerben innerhalb des familiären Personenkreises — also bei Schenkung, Übergabsvertrag, Erbschaft und Verlassenschaftsvereinbarung zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern, Kindern, Enkeln, Geschwistern, Nichten und Neffen sowie Schwiegerkindern. Lebensgefährten zählen nicht automatisch dazu — Ausnahme: gemeinsamer Hauptwohnsitz seit mindestens drei Jahren und Erwerb der Hauptwohnsitz-Immobilie bis 150 m² Wohnnutzfläche.
Der Stufentarif kumuliert über fünf Jahre — wer demselben Erwerber innerhalb dieses Zeitraums mehrere Grundstücke schenkt, deren Werte werden zusammengezählt. Das verhindert das Stückeln großer Vermögensübertragungen, um in der niedrigsten Stufe zu bleiben. Praxisrelevant: Bei einer geplanten Übergabe mit hohem Wert kann es steuerlich sinnvoll sein, den Erwerb durch mehrere nahe Angehörige zu strukturieren, etwa über Ehegatten-Splitting bei gemeinsamem Erwerb.
Bemessungsgrundlage — worauf gerechnet wird
Die zweite Stellschraube ist die Bemessungsgrundlage. Beim entgeltlichen Erwerb zwischen Fremden ist das der Kaufpreis, mindestens aber der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstücks. Wer bewusst zu niedrig kauft — etwa unter Verwandten oder Geschäftspartnern — riskiert eine GrESt-Festsetzung auf den höheren Verkehrswert; das Finanzamt prüft Plausibilität und kann ein Sachverständigengutachten anfordern.
Beim unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb innerhalb des Familienverbandes wird der sogenannte Grundstückswert herangezogen. Dieser kann nach der Grundstückswertverordnung (GrWV) auf zwei Wegen ermittelt werden: über das Pauschalwertmodell (Bodenwert je Quadratmeter laut Finanzamtskatalog plus Gebäudewert) oder über einen geeigneten Immobilienpreisspiegel. Welche Variante zum niedrigeren Wert führt, ist im Einzelfall unterschiedlich — bei Eigentumswohnungen in zentraler Lage kann der Pauschalwert deutlich unter dem realen Marktwert liegen, was den Stufentarif bezahlbar hält.
Bei teilentgeltlichen Erwerben — etwa wenn Eltern eine Wohnung an ihr Kind unter dem Verkehrswert verkaufen oder gegen Übernahme eines Kredits — wird der Vorgang aufgespalten: Der entgeltliche Teil unterliegt dem Standardsatz 3,5 % vom übernommenen Entgelt, der unentgeltliche Teil dem Stufentarif vom anteiligen Grundstückswert. Diese Mischbesteuerung ist tarifrechnerisch oft komplex und sollte vor Vertragsabschluss geprüft werden.
Wer eine Übergabe in der Familie plant, sollte den Grundstückswert nach beiden Methoden der GrWV durchrechnen lassen — der niedrigere Wert ist zulässig und reduziert die GrESt-Stufe oft entscheidend. Wir ermitteln im Zuge der Vertragserrichtung den optimalen Ansatz und dokumentieren ihn für das Finanzamt nachvollziehbar.
Befreiungen und Begünstigungen 2026
Die wichtigsten Steuerbefreiungen finden sich in § 3 GrEStG. Sie reichen von der Bagatellgrenze über die Scheidungsbefreiung bis zu Spezialtatbeständen für Hofübergaben und Wohnungseigentumsbegründung. Eine echte „Ersterwerbsbefreiung“ — also ein genereller Steuerfreibetrag für das erste Eigenheim — existiert auch 2026 nicht. Im Regierungsprogramm ist eine Prüfung vorgesehen, eine Umsetzung ist bisher nicht erfolgt. Details und Strategien dazu haben wir im Beitrag zur Grunderwerbsteuer-Befreiung beim Ersterwerb 2026 gebündelt.
Praxisrelevant: Befreiungen sind in der Selbstberechnung oder im Antrag aktiv geltend zu machen. Wer schlicht den Vertrag abschließt, ohne den passenden Befreiungstatbestand zu zitieren, bekommt den vollen Steuerbescheid — eine spätere Korrektur ist möglich, aber aufwendig. Bei Hofübergaben und Betriebsübergaben empfiehlt es sich, die Voraussetzungen (Familienverhältnis, Mitwirkungsdauer, Fortführungsabsicht) im Vertrag selbst zu dokumentieren.
Eintragungsgebühr und weitere Nebenkosten
Neben der Grunderwerbsteuer fällt jede grundbücherliche Eigentumsübertragung der Eintragungsgebühr unter (1,1 % vom Kaufpreis bzw. Verkehrswert, § 26 GGG). Für die Eintragung einer Hypothek kommen zusätzlich 1,2 % der Pfandsumme dazu. Diese Gebühren sind keine Steuer im engeren Sinn, sondern Gerichtsgebühren, sie werden gemeinsam mit der GrESt selbstberechnet und über das Grundbuchsgericht abgeführt.
Innerhalb der Familie gilt für die Eintragungsgebühr — anders als bei der GrESt — derselbe begünstigte Wertansatz: Bemessungsgrundlage ist auch hier der Grundstückswert nach GrWV, nicht der Verkehrswert. Wer also bei einer Schenkung mit dem Pauschalwertmodell rechnet, spart doppelt: einmal bei der GrESt-Stufe, einmal bei der Eintragungsgebühr. Wie sich GrESt und Eintragungsgebühr in das Gesamtbild der Erwerbskosten einfügen, haben wir im Beitrag Immobilienkauf Nebenkosten 2026 ausführlich aufgeschlüsselt.
Eine vergleichsweise junge Sondergebühr betrifft Pfandrechte: Seit 2024 gibt es eine Befreiung von der Eintragungsgebühr für die Wohnsitzhypothek bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € — sofern die Liegenschaft ausschließlich zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses dient und der Käufer in den drei Monaten vor und zehn Jahren nach dem Erwerb dort den Hauptwohnsitz hat. Diese Befreiung ist ein Stützrad für Erstkäufer und wurde 2025 verlängert; Details zur aktuellen Geltung und zu den Antragsvoraussetzungen finden Sie im verlinkten Detailbeitrag zum Ersterwerb.
Share Deals — die 75-%-Schwelle nach BBG 2025
Die strukturreichste Änderung der letzten Jahre kam mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 (in Kraft seit 1. Juli 2025): Bei der Übertragung von Anteilen an grundstückshaltenden Gesellschaften liegt die GrESt-Auslöseschwelle nun bei 75 % (bisher 95 %), und der Beobachtungszeitraum wurde von fünf auf sieben Jahre verlängert. Erstmals voll erfasst sind auch Kapitalgesellschaften und Genossenschaften, nicht mehr nur Personengesellschaften. Mittelbare Beteiligungen werden über die Konzernstufen hinweg multipliziert.
Gleichzeitig wurde das Konzept der „Erwerbergruppe“ eingeführt: Mehrere wirtschaftlich verbundene Erwerber — etwa eine Familie oder ein Konzernverbund — können für die 75-%-Schwelle zusammengerechnet werden. Das verhindert das klassische Splitting auf mehrere nahestehende Personen, mit dem in der Vergangenheit gerne unter der Schwelle geblieben wurde. Bei einer Immobilien-GmbH greift zudem ein abweichender Tarif: 3,5 % vom gemeinen Wert der Grundstücke (statt 0,5 % vom Grundstückswert bei sonstigen Gesellschaften).
Die neue Schwelle ist eine harte Verschärfung mit massiver Praxisrelevanz. Anteilsübertragungen, die noch vor wenigen Jahren steuerfrei blieben (etwa 80 % an einer Immobilien-Holding), lösen heute den vollen 3,5-%-Satz aus. Wer Anteilstransaktionen plant — auch innerhalb der Familie oder im Erbweg — sollte zwingend vor Vertragsunterzeichnung die GrESt-Folgen modellieren lassen. Eine vertiefte Darstellung mit Berechnungsbeispielen, Übergangsregeln und Strukturierungsoptionen finden Sie in unserem Beitrag zur 75-%-Schwelle bei Share Deals.
Anzeige, Selbstberechnung und Fristen
Jeder GrESt-pflichtige Vorgang ist binnen einem Monat ab Verwirklichung des Erwerbsvorgangs beim Finanzamt anzuzeigen (§ 10 GrEStG). In der Praxis erfolgt das fast immer über den vertragserrichtenden Anwalt oder Notar mittels Selbstberechnung: Der Parteienvertreter berechnet die GrESt und die Eintragungsgebühr, hebt die Beträge vom Erwerber ein und führt sie direkt an das Finanzamt bzw. Grundbuchsgericht ab. Diese Selbstberechnung ist seit 2016 in der überwiegenden Zahl der Fälle möglich und üblich.
Vorteil der Selbstberechnung: Sie ist Voraussetzung für die unmittelbare grundbücherliche Eintragung des Käufers, ohne dass auf den Bescheid des Finanzamts gewartet werden muss. Der Vertragserrichter haftet allerdings für die korrekte Berechnung. Falsche Wertansätze oder übersehene Befreiungstatbestände können nicht nur Nachzahlungen, sondern auch Haftungsfälle auslösen — entsprechend genau wird in der Praxis gearbeitet, oft mit Sicherheitspuffern beim Grundstückswert.
Kaufvertrag, Schenkungsvertrag oder Übergabsvertrag wird unterzeichnet. Damit ist der Erwerbsvorgang „verwirklicht“.
Anwalt oder Notar ermittelt Bemessungsgrundlage, Tarif und Befreiungen, berechnet GrESt und Eintragungsgebühr.
Anzeige beim Finanzamt und Abfuhr der GrESt bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Anzeige.
Käufer zahlt Kaufpreis auf das anwaltliche Treuhandkonto, sobald alle Eintragungshindernisse beseitigt sind.
Mit Selbstberechnungserklärung wird die Eintragung beim Grundbuchsgericht beantragt. Der Käufer wird Eigentümer.
Achtung beim aufschiebend bedingten Vertrag: Erst mit Eintritt der Bedingung gilt der Erwerbsvorgang als verwirklicht — die Monatsfrist beginnt also nicht mit Vertragsunterzeichnung, sondern mit Bedingungseintritt. Ähnliches gilt bei genehmigungspflichtigen Geschäften (z. B. Ausländergrunderwerb in einzelnen Bundesländern), wo die behördliche Genehmigung den Fristlauf auslöst.
Häufige Fehler bei der GrESt-Abwicklung
Aus unserer Beratungspraxis sehen wir immer wieder dieselben Stolperfallen. Die meisten entstehen nicht aus Rechenfehlern, sondern aus übersehenen Tatbeständen oder zu spätem Einholen anwaltlicher Beratung — wenn der Vertrag schon unterzeichnet ist, ist die steuerliche Gestaltungsfreiheit dahin.
Die meisten GrESt-Kosten entstehen oder werden vermieden, bevor die Tinte trocken ist. Wer schon in der Vertragsverhandlung — bei Kauf, Schenkung oder Übergabe — die steuerliche Struktur mitdenkt, hat oft fünfstellige Einsparpotenziale. Eine Übersicht zu unseren Schwerpunkten finden Sie auf der Seite Immobilienrecht.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
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Wie wir Ihnen helfen können
Brandauer Rechtsanwälte begleitet seit über 45 Jahren Immobilientransaktionen in Salzburg und ganz Österreich — vom klassischen Wohnungskauf über die Familienübergabe bis zur strukturierten Anteilstransaktion an Immobiliengesellschaften. Wir errichten den Kaufvertrag, übernehmen die Treuhandschaft, berechnen die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr selbst und sorgen dafür, dass alle Befreiungs- und Begünstigungstatbestände vor Vertragsunterschrift identifiziert werden. Kontaktieren Sie uns — wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen, welche steuerlichen Hebel in Ihrem konkreten Fall greifen.
Stand: Mai 2026. Dieser Beitrag stellt allgemeine Information dar und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Rechtslage hängt von verschiedenen Faktoren ab — lassen Sie sich beraten.