Eine PV-Anlage am Dach eines Mietshauses oder einer WEG-Anlage ist technisch heute Standard. Rechtlich beginnt mit der Errichtung erst die eigentliche Arbeit: Wem gehört die Anlage, wem gehört der erzeugte Strom, wer zahlt für die Investition, wer profitiert vom Eigenverbrauch und wer rechnet den Strom an die Bewohner ab? Seit dem Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz (EAG) 2021 und den Anpassungen im Elektrizitätswirtschafts- und -organisationsgesetz (ElWOG) gibt es drei tragfähige Modelle für Mehrparteienhäuser: das klassische Mieterstrommodell, die gemeinschaftliche Erzeugungsanlage und das Pachtmodell mit externem Betreiber. Dieser Beitrag zeigt, welches Modell für welche Konstellation passt, welche Beschlüsse die Eigentümergemeinschaft braucht und welche Stolperfallen die Praxis sichtbar gemacht hat.
1. Grundlage: EAG, ElWOG und die drei Strommodelle
Wer in Österreich Strom aus einer eigenen PV-Anlage erzeugt und ihn nicht selbst verbraucht, sondern an andere Verbraucher weitergibt, betritt das Energiewirtschaftsrecht. Der zentrale Rahmen kommt vom Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz (EAG) — in Kraft seit Sommer 2021 — und vom Elektrizitätswirtschafts- und -organisationsgesetz (ElWOG). Beide Gesetze haben in den letzten Jahren die Voraussetzungen für gemeinschaftliche Strommodelle deutlich verbessert. Wer früher nur die Wahl zwischen Volleinspeisung ins Netz und individuellem Eigenverbrauch hatte, kann heute aus drei Modellen wählen.
Das erste Modell ist Mieterstrom: Der Eigentümer der PV-Anlage wird Lieferant — er verkauft den erzeugten Strom direkt an die Bewohner des Hauses und bezieht im Bedarfsfall Strom aus dem Netz. Das zweite Modell ist die gemeinschaftliche Erzeugungsanlage (GEA) nach § 16a ElWOG: Mehrere Endverbraucher hinter einem oder mehreren Hausanschlüssen schließen sich zusammen, betreiben gemeinsam eine Anlage und teilen sich den Strom nach einem definierten Schlüssel. Das dritte Modell ist das Pachtmodell: Ein externer Betreiber installiert die Anlage auf eigene Kosten und verkauft den Strom an die Bewohner — der Hauseigentümer verpachtet lediglich die Dachfläche.
Welches Modell sinnvoll ist, hängt von der Eigentumssituation ab. Bei einem Mietshaus im Alleineigentum sind alle drei Modelle möglich. Bei einer WEG-Anlage ist die Eigentümergemeinschaft als Rechtsperson zu beachten — siehe dazu unsere Schwerpunktseite Wohnungseigentumsrecht und den Beitrag zur Eigentümerversammlung mit Form und Beschlussfassung im WEG.
2. Wer darf am Mehrparteienhaus eine PV-Anlage bauen?
Im klassischen Mietshaus mit einem Alleineigentümer ist die Antwort einfach: Der Eigentümer entscheidet allein. Mieter haben kein Mitspracherecht bei der Errichtung der Anlage; sie können nur vertraglich beteiligt werden — als Strombezieher oder als Mitbeteiligte an einer GEA. Beim Einbau der Anlage selbst genügt das Eigentumsrecht.
Im Wohnungseigentum ist das Dach Allgemeinteil der Liegenschaft. Jede Errichtung einer Anlage am Gemeinschaftsdach greift in einen Allgemeinteil ein und braucht — abhängig vom Modell — die Zustimmung der Mehrheit oder die Einstimmigkeit der Eigentümer. Das Privileg der Zustimmungsfiktion nach § 16 Abs 5 WEG gilt nur für Solaranlagen am Reihenhaus oder Einzelobjekt; eine PV-Anlage am Mehrparteiendach fällt nicht darunter. Welche bauliche Maßnahmen privilegiert sind und welche nicht, behandeln wir im Detail im Beitrag Bauliche Änderungen im Wohnungseigentum.
Konkret bedeutet das: Eine PV-Anlage am Mehrparteiendach im Wohnungseigentum braucht entweder einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft (wenn die Gemeinschaft selbst Betreiberin wird) oder die Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer (wenn ein einzelner Eigentümer oder ein externer Betreiber den Allgemeinteil exklusiv nutzt). Die Abgrenzung zwischen ordentlicher Verwaltung und außerordentlicher Verwaltung ist heikel — und sie entscheidet darüber, mit welcher Mehrheit das Projekt durchgesetzt werden kann.
3. Mieterstrom — das Lieferantenmodell
Mieterstrom bezeichnet die direkte Belieferung der Bewohner mit dem auf dem Dach erzeugten Solarstrom. Der Eigentümer der Anlage wird Stromlieferant im Sinn des ElWOG — er muss die Belieferung beim Netzbetreiber anmelden und unterliegt den Pflichten eines Energielieferanten. Praktisch heißt das: ordentliche Stromzähler je Wohnung, Lieferantenvertrag mit jedem Bewohner, monatliche oder jährliche Abrechnung des bezogenen PV-Stroms, getrennte Abrechnung des Reststroms aus dem Netz.
Der wirtschaftliche Vorteil entsteht, wenn der PV-Preis unter dem Marktpreis für Reststrom liegt. Bewohner bekommen einen attraktiveren Tarif, der Eigentümer der Anlage erzielt Erlöse aus dem Stromverkauf. Die Marge liegt typischerweise zwischen 4 und 8 Cent pro kWh, abhängig vom Marktpreis. Schwächen des Modells: hoher administrativer Aufwand (Lieferanten-Pflichten, Abrechnung, Wechsel-Abwicklung bei neuen Bewohnern), Notwendigkeit eines geeichten Zählers je Wohnung, gesonderter Vertrag mit jedem Bewohner.
Eine wichtige Einschränkung: Bewohner dürfen nicht zur Abnahme von Mieterstrom gezwungen werden. § 76 ElWOG sichert die freie Wahl des Stromlieferanten. Eine Mietvertragsklausel, die den Mieter zum Bezug von PV-Strom verpflichtet, ist unwirksam. Der Bezug muss freiwillig vereinbart werden — was die Auslastung der Anlage planbar erschwert.
4. Gemeinschaftliche Erzeugungsanlage (GEA)
Die gemeinschaftliche Erzeugungsanlage (§ 16a ElWOG) ist das Modell, das speziell für Mehrparteienhäuser geschaffen wurde. Mehrere Endverbraucher hinter einem Hauptzähler — bei größeren Liegenschaften auch hinter mehreren Hausanschlüssen, sofern direkter Leitungsverbund besteht — schließen sich zu einer Erzeugungsgemeinschaft zusammen. Die Anlage wird gemeinsam betrieben (oder von einem der Teilnehmer für die Gemeinschaft), der erzeugte Strom wird nach einem Verteilungsschlüssel auf die Teilnehmer aufgeteilt.
- Anlageneigentümer wird Stromlieferant
- Einzelvertrag mit jedem Bewohner
- Hohe Administration, hohe Marge möglich
- Freiwillige Abnahme — § 76 ElWOG
- Gemeinschaft der Endverbraucher
- Statischer oder dynamischer Verteilungsschlüssel
- Geringere Netzentgelte, Befreiung von Abgaben für Eigenanteil
- Schriftlicher GEA-Vertrag erforderlich
- Externer Investor errichtet und betreibt
- Hauseigentümer erhält Pachtzins
- Niedriges Risiko, geringe Marge
- Vertragslaufzeit oft 15–25 Jahre
Das Modell hat zwei wesentliche Vorteile. Erstens: Der Strom, der innerhalb der Gemeinschaft verbraucht wird, ist von bestimmten Netzentgelten und Abgaben befreit oder vergünstigt. Zweitens: Die Administration ist im Vergleich zum vollständigen Lieferantenmodell schlanker, weil der Strom direkt zwischen Erzeugung und Verbrauch zugeordnet wird, ohne dass ein Lieferantenvertrag im klassischen Sinn entsteht.
Voraussetzung ist ein schriftlicher Vertrag zwischen den Teilnehmern, der den Verteilungsschlüssel regelt. Üblich sind statische Schlüssel nach Mindestanteil oder Wohnfläche und dynamische Schlüssel nach tatsächlichem Verbrauch je Viertelstunde. Letztere setzen Smart Meter voraus — die in Österreich bei den meisten Bewohnern bereits installiert sind. Wer als Wohnungseigentümer Mitglied der GEA wird, behält seine freie Wahl des Reststromlieferanten; die GEA-Mitgliedschaft betrifft nur den Anteil am PV-Strom.
5. Pachtmodell mit externem Betreiber
Das Pachtmodell verschiebt Investition und Risiko auf einen externen Betreiber — typischerweise eine Energiegenossenschaft, einen kommunalen Versorger oder einen spezialisierten PV-Anbieter. Der Hauseigentümer verpachtet die Dachfläche und erhält einen jährlichen Pachtzins. Der Betreiber errichtet die Anlage, schließt mit den Bewohnern Stromlieferverträge ab und übernimmt die Abrechnung. Nach Vertragsende geht die Anlage oft entgeltlich auf den Hauseigentümer über, oder sie wird zurückgebaut.
Für den Hauseigentümer ist das Modell attraktiv, wenn er keine Investitionsmittel frei hat oder das technische und administrative Risiko nicht selbst tragen möchte. Die Pachtzinsen liegen je nach Region und Größe der Anlage zwischen 200 und 2.000 € pro Jahr und Liegenschaft. Im Wohnungseigentum verteilt sich der Pachtzins entweder auf die Eigentümer (nach Mindestanteil) oder fließt — wenn so beschlossen — in die Rücklage der Gemeinschaft.
Beim Pachtvertrag sind drei Klauseln entscheidend: Erstens die Rückbauklausel (wer trägt am Vertragsende die Demontagekosten?). Zweitens die Versicherungsklausel (Haftpflicht für Schäden durch die Anlage, Glasbruch, Sturm — wer ist Versicherungsnehmer?). Drittens die Bedingungen bei Eigentümerwechsel (geht der Pachtvertrag auf den Käufer über, oder muss er neu verhandelt werden?). Standardverträge der großen Anbieter sind nicht immer ausgewogen; wir empfehlen die anwaltliche Prüfung vor Unterzeichnung.
6. WEG-Beschluss — Mehrheit oder Einstimmigkeit?
Hier liegt der häufigste Streitpunkt. Die PV-Anlage am Gemeinschaftsdach ist eine Maßnahme der Verwaltung — die Frage ist, ob es sich um ordentliche oder außerordentliche Verwaltung handelt. Ordentliche Verwaltung kann mit einfacher Mehrheit der Mindestanteile beschlossen werden (§ 28 WEG); außerordentliche Verwaltung braucht qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit.
Praktisch bedeutet das: Wenn die Eigentümergemeinschaft selbst eine GEA betreibt, lässt sich der Beschluss mit einfacher Mehrheit fassen — sofern die Investition aus der Rücklage gedeckt ist und keine Sonderbelastung der widersprechenden Eigentümer entsteht. Wird die Dachfläche an einen externen Betreiber verpachtet, liegt eine außerordentliche Nutzungseinräumung vor; je nach Wohnungseigentumsvertrag braucht es eine qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit. Wer einen Beschluss anfechten will, weil die Mehrheit zu Unrecht angenommen wurde, findet die Voraussetzungen im Beitrag WEG-Beschluss anfechten in Österreich.
7. Stromabrechnung in der Praxis
Die Abrechnung des PV-Stroms ist der häufigste Konfliktherd nach Errichtung der Anlage. Drei Punkte verdienen besondere Beachtung. Erstens: Eichung der Zähler. Die kWh-Mengen müssen mit geeichten Zählern erfasst werden — sonst sind Abrechnungen anfechtbar. Beim Smart Meter ist das gegeben; bei eigenen Unterzählern muss eine Eichung nach Maß- und Eichgesetz vorliegen.
Zweitens: Verteilungsschlüssel. Bei der GEA ist der Schlüssel im Vertrag dokumentiert und gilt für die gesamte Vertragslaufzeit. Eine Änderung erfordert einen neuen Vertrag oder den Mehrheitsbeschluss der Teilnehmer. Bei Mieterstrommodellen wird je Bewohner einzeln abgerechnet — nach tatsächlich bezogenem Strom mal vereinbartem Tarif. Selbstvorbehalte (etwa: erste 100 kWh pro Monat gratis) müssen vertraglich klar geregelt sein.
Drittens: Umsatzsteuer und Einkommenssteuer. Wer Strom an Bewohner liefert, ist unternehmerisch tätig — mit USt-Pflicht, sofern die Kleinunternehmergrenze überschritten wird, und Einkommensteuerpflicht für den Gewinn. Die Eigentümergemeinschaft als Mitunternehmerschaft wirft eigene steuerliche Fragen auf. Eine frühe Abstimmung mit dem Steuerberater verhindert spätere böse Überraschungen — insbesondere wenn nachträglich Vorsteuer geltend gemacht werden soll.
8. PV-Strom und der laufende Mietvertrag
Im Mietshaus stellt sich die Frage, ob die Errichtung der PV-Anlage Auswirkungen auf laufende Mietverhältnisse hat. Grundsätzlich nein: Der Vermieter darf am Dach eine Anlage errichten, sofern er die Wohnungen der Mieter nicht beeinträchtigt. Bauarbeiten müssen rücksichtsvoll erfolgen, mit angemessener Vorankündigung und ohne unzumutbare Lärmbelastung. Geringfügige Beeinträchtigungen sind hinzunehmen; größere Eingriffe können einen Anspruch auf Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB auslösen.
Heikel wird es, wenn der Vermieter die Investitionskosten teilweise auf die Mieter überwälzen möchte — etwa über Betriebskosten oder Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nach § 18 MRG. Eine PV-Anlage als „erhebliche Verbesserung“ im Sinn dieser Bestimmung ist denkbar, wenn sie nachweislich die Mietzinsbelastung der Mieter senkt; die Voraussetzungen sind aber streng, und die Schlichtungsstelle prüft genau. Die Schwerpunktseite Mietrecht und Wohnrecht gibt den allgemeinen Rahmen für das MRG.
Praktisch häufiger ist das Modell, in dem der Vermieter dem Mieter günstigen PV-Strom anbietet, der Mieter aber rechtlich frei wählen kann. Hier liegt typischerweise ein separater Stromlieferungsvertrag vor, der unabhängig vom Mietvertrag läuft. Endet der Mietvertrag, endet auch dieser Stromvertrag — die Kopplung muss aber im Vertrag dokumentiert sein.
9. Häufige Fehler in PV-Projekten am Mehrparteienhaus
10. Sonderfälle aus der Salzburger Praxis
Ortsbildschutz in der Salzburger Altstadt
In Salzburg gelten in vielen Lagen Ortsbild- und Erhaltungsschutzgebiete, in der Altstadt zusätzlich die UNESCO-Welterbe-Beschränkungen und der Bundesdenkmalschutz. Eine PV-Anlage am sichtbaren Dach ist hier praktisch nicht durchsetzbar; an Innenhof-Dächern oder rückseitigen Dachflächen kann eine Genehmigung erreichbar sein — aber nur mit Einzelfallprüfung durch die Magistratsabteilung Baurecht. Wer die baurechtlichen Bewilligungen ignoriert, riskiert einen Beseitigungsauftrag, unabhängig von WEG-Beschluss und PV-Genehmigung des Netzbetreibers.
Energiegemeinschaft mit mehreren Liegenschaften
Größere Salzburger Wohnbauträger und Genossenschaften gehen über das einzelne Mehrparteienhaus hinaus und bilden Energiegemeinschaften (EEG nach § 79 ElWOG, BEG nach § 16e ElWOG). Hier verbinden sich mehrere Liegenschaften zu einer gemeinsamen Erzeugungs- und Verbrauchsgemeinschaft. Das Modell ist administrativ aufwendiger, eröffnet aber zusätzliche Netzentgeltbefreiungen und Skaleneffekte. Für die WEG-Anlage bedeutet die Mitgliedschaft in einer EEG einen weiteren Beschluss — und vertragliche Anpassungen mit dem Netzbetreiber.
Vermieter und Mieter mit divergierender Wirtschaftlichkeit
Im Mietshaus mit gemischter Bewohnerschaft — manche Mieter mit hohem Tagverbrauch (Homeoffice), andere mit klassischer Verteilung — ist die Wirtschaftlichkeit des Mieterstroms ungleich verteilt. Wer tagsüber viel verbraucht, profitiert stark vom PV-Strom; wer hauptsächlich am Abend verbraucht, profitiert wenig. Praktische Lösung: Tarifgestaltung mit kombinierten Lieferverträgen (PV-Strom plus Reststrom über denselben Anbieter), die für alle attraktiv bleiben.
Bauträgerprojekte mit vorinstallierter PV
Neue Salzburger Wohnbauprojekte werden zunehmend mit vorinstallierter PV-Anlage übergeben. Der Bauträger errichtet die Anlage, die Eigentümergemeinschaft übernimmt sie mit Begründung des Wohnungseigentums. Das Modell vermeidet spätere Beschlussstreitigkeiten — verlangt aber, dass der Wohnungseigentumsvertrag die Anlage, ihre Zuordnung (Allgemeinteil, Sondernutzungsrecht) und den Verteilungsschlüssel klar regelt. Käufer sollten den Vertrag vor Unterzeichnung auf diese Punkte prüfen lassen.
11. Häufige Fragen
Ja, wenn die Errichtung als ordentliche Verwaltung beschlossen wird (einfache Mehrheit, Investition aus der Rücklage gedeckt). Der widersprechende Eigentümer trägt die Kosten anteilig nach Mindestanteilen mit. Anders bei außerordentlicher Verwaltung — dort schützt das WEG den überstimmten Eigentümer vor wesentlichen Sonderbelastungen. Die Mitgliedschaft in einer GEA als Strombezieher kann hingegen niemandem aufgezwungen werden — § 76 ElWOG sichert die freie Lieferantenwahl.
Bei wenigen Wohneinheiten überwiegt der administrative Aufwand des Mieterstrommodells regelmäßig den Ertrag. Praktikabler ist entweder eine reine Volleinspeisung mit Eigenverbrauch des Hauseigentümers (etwa für die Allgemeinanlagen) oder ein Pachtmodell mit lokalem Anbieter. Die GEA lohnt sich, wenn mindestens zwei bis drei Bewohner mitwirken — bei weniger Teilnehmern überwiegt der Vertragsaufwand.
Bei reinem Eigentum am Dach geht die Anlage als Gebäudebestandteil mit dem Verkauf über. Bei Pachtverträgen bleibt der externe Betreiber im Vertrag, der Käufer tritt in die Verpächterposition ein (§ 1095 ABGB). Bei der GEA bleibt die Erzeugungsgemeinschaft bestehen — die jeweilige Wohnung ist mit ihrem Anteil verknüpft. Mieterstromverträge enden typischerweise mit dem Eigentümerwechsel; der neue Eigentümer kann eigene Verträge anbieten. Vor jedem Wohnungsverkauf empfiehlt sich eine Bestandsaufnahme aller PV-bezogenen Verträge.
12. Das Wichtigste auf einen Blick
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Wie wir Ihnen helfen können
Bei Brandauer Rechtsanwälte begleiten wir PV-Projekte am Mehrparteienhaus von der Konzeptphase bis zur Streitabwehr. Wir prüfen das geeignete Strommodell, bereiten Beschlussvorlagen für die Eigentümergemeinschaft vor, gestalten Mieterstrom- und GEA-Verträge und verhandeln Pachtverträge mit externen Betreibern. Bei Streitfällen zur Abrechnung, zur Beschlussfähigkeit oder zum Rückbau übernehmen wir die Vertretung gegenüber der Hausverwaltung, den Mit-Eigentümern und dem Netzbetreiber. Kontaktieren Sie uns — wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Stand: Mai 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die konkrete Rechtslage hängt vom Sachverhalt ab — lassen Sie sich individuell beraten.