Eine Wallbox an der eigenen Stellplatzwand, eine PV-Anlage am Reihenhausdach, ein Balkonkraftwerk an der Terrasse, ein gemeinsames Beschattungssystem oder eine einbruchsichere Wohnungstür: Wer im Wohnungseigentum eine solche Maßnahme umsetzen möchte, war früher auf die Zustimmung aller Miteigentümer angewiesen. Seit der WEG-Novelle 2022 ist das anders. § 16 Abs 5 WEG nennt eine Reihe von privilegierten Maßnahmen und gewährt eine Zustimmungsfiktion: Schweigt die Eigentümergemeinschaft zwei Monate lang, gilt die Zustimmung als erteilt. Dieser Beitrag zeigt, welche Vorhaben tatsächlich unter den Katalog fallen, wie die Verständigung formell korrekt erfolgen muss, wann ein Widerspruch trägt und welche Fallen die Praxis sichtbar gemacht hat.
1. Grundlage: WEG-Novelle 2022 und der neue Katalog
Vor der WEG-Novelle 2022 (BGBl I 2021/222) brauchte jede Veränderung an einem Wohnungseigentumsobjekt, die einen Allgemeinteil der Liegenschaft berührte, entweder die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder eine Genehmigung durch das Außerstreitgericht. Wer eine Wallbox am Stellplatz montieren wollte, war faktisch von einer einzigen ablehnenden Stimme aus der Gemeinschaft abhängig. Die Gesetzgebung hat dieses Vetorecht für eine Reihe praktisch wichtiger Vorhaben aufgebrochen — die WEG-Novelle 2022 hat den ursprünglichen Katalog eingeführt, spätere Anpassungen haben ihn ergänzt.
Seit dem 1. Jänner 2022 sieht § 16 Abs 5 WEG eine Zustimmungsfiktion für bestimmte Maßnahmen vor. Der antragstellende Wohnungseigentümer muss die übrigen Eigentümer verständigen — schweigen sie binnen zwei Monaten, gilt die Zustimmung als erteilt. Erst wenn ein begründeter Widerspruch einlangt, entscheidet das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren. Der Katalog umfasst nach geltender Fassung die barrierefreie Ausgestaltung, Vorrichtungen zum Langsamladen elektrisch betriebener Fahrzeuge, Solaranlagen an Reihenhäusern oder freistehenden Einzelobjekten, steckerfertige Photovoltaik-Kleinsterzeugungsanlagen am Balkon oder an der Terrasse, harmonisch eingefügte Beschattungssysteme sowie den Einbau einbruchsicherer Türen.
Die Novelle steht im Zusammenhang der österreichischen Energiewende, der demografischen Entwicklung und des Einbruchsschutzes. Sie soll private Investitionen ermöglichen, ohne die Gemeinschaft zu einer aktiven Beschlussfassung zu zwingen. Die ersten Jahre Praxis zeigen aber: Der Wortlaut ist eng, und vieles, was umgangssprachlich „Solar“ oder „Sicherheit“ heißt, fällt nicht automatisch unter Abs 5. Den allgemeinen Rahmen für bauliche Änderungen — und die Abgrenzung zur klassischen Zustimmungspflicht — haben wir im Beitrag Bauliche Änderungen im Wohnungseigentum dargestellt. Wer mit dem WEG insgesamt nicht vertraut ist, findet auf unserer Schwerpunktseite Wohnungseigentumsrecht die Grundlagen.
2. Die privilegierten Maßnahmen im Überblick
Der Katalog des § 16 Abs 5 WEG ist abschließend formuliert. Was nicht hineinpasst, fällt auf den allgemeinen Rahmen des § 16 Abs 2 WEG zurück und braucht entweder die Zustimmung aller Miteigentümer oder die gerichtliche Genehmigung im Außerstreitverfahren. Die folgende Übersicht zeigt die sechs Vorhaben, die nach geltender Fassung von der Zustimmungsfiktion erfasst sind.
Drei Punkte gelten für alle Maßnahmen. Erstens: Sie müssen vom Wohnungseigentümer auf eigene Kosten ausgeführt werden — eine Beteiligung der Gemeinschaft kommt nur in Betracht, wenn ausdrücklich beschlossen. Zweitens: Sie dürfen das äußere Erscheinungsbild des Hauses nicht in einer Weise verändern, die das berechtigte Interesse der übrigen Wohnungseigentümer überwiegend beeinträchtigt. Drittens: Die Verkehrssicherheit, statische Tragfähigkeit und Funktionsfähigkeit der Anlage müssen gewahrt bleiben — die Zustimmungsfiktion hebt das Veto auf, nicht die bautechnischen Mindestanforderungen.
3. Vorrichtung zum Langsamladen — die Wallbox
Die mit Abstand häufigste privilegierte Maßnahme. § 16 Abs 5 WEG nennt die „Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen elektrisch betriebener Fahrzeuge“. Maßgeblich ist die Bezeichnung „Langsamladen“: Erfasst sind Ladepunkte bis 5,5 kW Anschlussleistung (gängige Auslegung in der Lehre). Schnellladestationen jenseits dieser Schwelle sind nicht privilegiert; sie brauchen die Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder eine Genehmigung im Außerstreitverfahren.
In der Praxis bedeutet das: Eine klassische Wallbox mit 3,7 kW oder 5,5 kW fällt unter die Zustimmungsfiktion, eine 11-kW- oder 22-kW-Ladestation nicht. Der antragstellende Wohnungseigentümer muss in seiner Verständigung das konkrete Gerät, die Anschlussleistung, die Leitungsführung und die Position am Stellplatz beschreiben. Eine vage Formulierung („eine E-Ladestation“) reicht nicht, weil die Gemeinschaft sonst nicht prüfen kann, ob das Vorhaben tatsächlich vom Katalog gedeckt ist.
Heikel ist die Frage der Leitungsführung. Eine Wallbox braucht eine Zuleitung vom Zählerschrank oder vom allgemeinen Sicherungskasten zum Stellplatz. Diese Leitung verläuft regelmäßig durch Allgemeinteile (Tiefgaragendecke, Schächte, Steigleitungsbereiche). Die Lehre und erste Judikatur ordnen die für die Wallbox erforderliche Leitungsführung als Annex der privilegierten Maßnahme ein — sie ist mitumfasst, sofern sie sachlich notwendig und in der Verständigung offengelegt wurde.
Legen Sie der Verständigung das Datenblatt der Wallbox, einen Lageplan der Leitungsführung und — sofern verfügbar — die Bestätigung des Elektrikers über die Anschlussleistung bei. Wer die Anlage „bei Bedarf später aufrüstbar“ beschreibt, riskiert einen Widerspruch wegen Unbestimmtheit. Genauer beschrieben heißt schneller genehmigt — und schützt vor Anfechtungen nach Inbetriebnahme.
4. Solaranlage — nur am Reihenhaus oder Einzelobjekt
Der Katalog privilegiert die „Anbringung einer Solaranlage an einem Reihenhaus oder an einem sonstigen Einzelobjekt“. Die einschneidende Einschränkung steckt im Wort „Einzelobjekt“. Ein Wohnungseigentumsobjekt ist nur dann ein Einzelobjekt im Sinn dieser Bestimmung, wenn es baulich für sich steht — also ein freistehendes Häuschen, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus mit eigener Dachfläche, die ausschließlich dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugeordnet ist. Eine klassische Eigentumswohnung in einem mehrstöckigen Gebäude mit gemeinsamem Flachdach fällt nicht unter diese Bestimmung.
Wer also in einer typischen Mehrparteien-WEG-Anlage eine PV-Anlage am Gemeinschaftsdach errichten will, muss den Weg über die ordentliche Beschlussfassung gehen: Entweder als gemeinschaftliche Erzeugungsanlage der Eigentümergemeinschaft oder als individuelle Nutzungseinräumung mit Einstimmigkeit. Ob die Zuordnung der Dachfläche zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt überhaupt möglich ist, hängt von der Parifizierung ab — siehe dazu unseren Beitrag Parifizierung im Wohnungseigentum 2026.
Bei privilegierten Reihenhausanlagen prüft die Gemeinschaft drei Dinge: das einheitliche Erscheinungsbild (sind alle Reihenhäuser in ähnlicher Optik bestückt?), die statische Eignung des Dachs und die Frage der Netzeinspeisung. Letztere ist meist unproblematisch, weil der Wohnungseigentümer seinen Strombezug auf den eigenen Zähler legt — eine gemeinschaftliche Stromabrechnung entsteht nicht.
5. Steckerfertiges Balkonkraftwerk
Der Katalog des § 16 Abs 5 WEG enthält eine eigene Bestimmung für die steckerfertige Photovoltaik-Kleinsterzeugungsanlage am Balkon oder an der Terrasse — das sogenannte Balkonkraftwerk. Damit ist der Streit, der in den ersten Jahren nach der Novelle um die Subsumtion dieser Anlagen unter den Solartatbestand geführt wurde, gesetzlich beigelegt. Privilegiert ist die übliche Plug-and-Play-Anlage mit bis zu 800 W Wechselrichterleistung, die an einer normalen Steckdose betrieben wird und am Balkongeländer oder an einer Terrassenbrüstung befestigt wird.
Die Verständigung der Eigentümergemeinschaft braucht hier denselben Detailgrad wie bei jeder anderen privilegierten Maßnahme: Foto oder Skizze der geplanten Montage, Datenblatt des Geräts, Beschreibung der elektrischen Anbindung. Wenn die Anlage außen sichtbar montiert wird, ist das Erscheinungsbild der Liegenschaft entscheidend — ein dunkles Modul am Stahlbalkongeländer ist unproblematisch, eine reflektierende oder farbig auffällige Variante kann zum Widerspruchsanlass werden.
Wichtig: Auch das Balkonkraftwerk muss beim örtlichen Netzbetreiber angemeldet werden — diese Pflicht trifft den Anlagenbetreiber unabhängig vom WEG-rechtlichen Privileg.
6. Beschattung — harmonisch eingefügt
Der Katalog privilegiert die „harmonisch in das Gesamtbild der Liegenschaft einzufügende Beschattungsvorrichtung“. In der praktischen Anwendung sind drei Punkte heikel. Erstens: Innenbeschattungen — also Rollos, Plissees, Vorhänge — brauchen ohnehin keine Zustimmung, sie verändern die Allgemeinteile nicht. Privilegiert ist die Außenbeschattung: Markise, Außenraffstore, Rollladen, beweglicher Sonnenschutz an der Fassade.
Zweitens: Die Beschattung muss harmonisch in das Gesamtbild der Liegenschaft passen. Das ist die häufigste Hürde. Wenn alle Wohnungen an der Südseite weiße Markisen haben, ist eine grellrote Markise auch unter dieser Bestimmung nicht durchsetzbar — die Gemeinschaft kann einen Widerspruch auf die Beeinträchtigung der Außenwirkung stützen. In Salzburg kommt häufig hinzu, dass die Liegenschaft in einem Erhaltungsschutzgebiet oder unter Ortsbildschutz liegt. Dann braucht es zusätzlich eine baurechtliche Bewilligung, die das WEG-Privileg nicht ersetzt.
Drittens: Wer eine Pergola oder einen festen Sonnensegelpfeiler errichtet, verlässt den Anwendungsbereich der Beschattungsbestimmung. Solche Maßnahmen sind keine reinen Beschattungsvorrichtungen mehr, sondern bauliche Veränderungen mit Verankerung in Allgemeinteilen. Dafür gilt der allgemeine Zustimmungsweg.
7. Einbau einbruchsicherer Türen
§ 16 Abs 5 WEG privilegiert ausdrücklich nur den „Einbau einbruchsicherer Türen“ — und damit deutlich enger, als der umgangssprachliche Sammelbegriff „Einbruchsschutz“ vermuten lässt. Erfasst ist der Austausch oder die Erstmontage einer Sicherheitstür mit erhöhter Widerstandsklasse (typischerweise Widerstandsklasse RC 2 oder RC 3). Nicht erfasst sind: das bloße Tauschen eines Schlosses gegen ein höherwertiges, die Nachrüstung mit Pilzkopfverriegelungen an bestehenden Fenstern, der Einbau einer Außenkamera, Bewegungslichter oder andere Sicherheitstechnik an Allgemeinteilen.
Wer also eine umfassendere Sicherheitsausstattung plant, sollte zwischen den Komponenten unterscheiden: Die einbruchsichere Eingangstür zur eigenen Wohnung läuft über die Verständigung nach § 16 Abs 5 WEG, alle anderen Maßnahmen brauchen den allgemeinen Weg — entweder die Zustimmung aller Wohnungseigentümer oder die Genehmigung im Außerstreitverfahren.
Selbst die privilegierte Sicherheitstür stößt an Grenzen, wenn die Eingangstür als Allgemeinteil eingestuft ist und das einheitliche Erscheinungsbild eine Rolle spielt. Solange Farbe, Material und Format an die übrigen Türen anschließen, ist der Austausch unproblematisch. Bei markant abweichender Gestaltung — auffällige Farbe, sichtbar erhöhte Türstärke — kann ein Widerspruch tragen. Heikel ist auch die Videoüberwachung: Eine Außenkamera, die den allgemeinen Vorplatz erfasst, kollidiert mit der DSGVO und mit den Persönlichkeitsrechten der übrigen Bewohner — sie fällt nicht unter den Privilegtatbestand.
8. Barrierefreie Ausgestaltung
Der Katalog erfasst auch die barrierefreie Ausgestaltung des Wohnungseigentumsobjekts oder von Allgemeinteilen. Typische Vorhaben: Verbreiterung von Türen, Einbau einer Rampe statt einer Stufenanlage am Hauseingang, nachträglicher Einbau eines Plattformlifts im Stiegenhaus, Einbau einer barrierefreien Dusche statt einer Badewanne. Erfasst sind sowohl Maßnahmen am eigenen Objekt als auch — soweit notwendig — Eingriffe in Allgemeinteile, die für den Zugang zum Wohnungseigentumsobjekt erforderlich sind.
In der Salzburger Praxis ist die häufigste Konstellation der nachträgliche Einbau eines Treppenlifts oder einer Aufstiegshilfe für Eigentümer mit Mobilitätseinschränkung. Hier ist die Zustimmungsfiktion ein massiver Fortschritt: Früher konnte ein einziger ablehnender Eigentümer den Einbau verhindern; heute ist die Hürde nur noch ein begründeter Widerspruch innerhalb der 2-Monats-Frist. Die Verständigung muss aber konkret beschreiben, welche bauliche Maßnahme geplant ist, welche Allgemeinteile berührt werden und welche Rückbau-Verpflichtung bei späterem Wegfall des Bedarfs besteht.
9. Verständigung, 2-Monats-Frist und Zustimmungsfiktion
Das Verfahren ist in § 16 Abs 5 WEG geregelt. Der antragstellende Wohnungseigentümer muss alle übrigen Wohnungseigentümer verständigen. Die Verständigung erfolgt nach den Vorgaben des § 24 Abs 5 WEG — also schriftlich, mit nachweisbarem Zugang. Inhaltlich braucht die Verständigung eine konkrete Beschreibung des Vorhabens, sodass die Empfänger beurteilen können, ob sie ihre Interessen wesentlich beeinträchtigt sehen. Vage Anschreiben („Ich möchte eine Wallbox anbringen“) sind unzureichend und setzen die Frist nicht in Gang.
Die Frist beträgt zwei Monate ab Zugang. Bei Versand über die Hausverwaltung ist das Zustelldatum maßgeblich; bei Direktversand der Tag, an dem die Sendung beim Empfänger einlangt. Eingeschriebener Brief schafft Beweissicherheit. Schweigt die Gemeinschaft, gilt die Zustimmung als erteilt. Der Wohnungseigentümer kann mit den Arbeiten beginnen, sobald die zwei Monate verstrichen sind. Spätere Widersprüche entfalten keine Wirkung mehr (sofern kein Verfahrensfehler bei der Verständigung vorliegt).
10. Widerspruch und Außerstreitverfahren
Der Widerspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers genügt, um die Zustimmungsfiktion zu Fall zu bringen. Er muss innerhalb der 2-Monats-Frist beim antragstellenden Wohnungseigentümer einlangen. Pauschale Ablehnung ohne Begründung („Ich bin dagegen“) trägt nicht — der Widersprechende muss sachliche Einwände gegen die Maßnahme vortragen, etwa befürchtete Substanzschäden, optische Beeinträchtigung über das übliche Maß hinaus oder Verletzung baurechtlicher Vorschriften.
Greift der Widerspruch, bleibt dem antragstellenden Wohnungseigentümer der Weg ins Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG. Das Bezirksgericht prüft, ob die Maßnahme dem Katalog des § 16 Abs 5 WEG entspricht, ob das Erscheinungsbild der Liegenschaft nicht überwiegend beeinträchtigt wird und ob bautechnische Standards gewahrt sind. Die Beweislast für die Voraussetzungen der privilegierten Maßnahme trifft den Antragsteller; der Widersprechende muss die konkreten Beeinträchtigungen substantiieren. Das Verfahren dauert in der Praxis sechs bis fünfzehn Monate; je nach Beweisaufwand (Sachverständigengutachten zu Statik, Brandschutz, Ortsbild) länger.
Wer in einem WEG-Beschluss bereits einen ablehnenden Mehrheitsbeschluss gefasst hat, kann diesen — sofern er die privilegierte Maßnahme blockiert — anfechten. Wie die Anfechtung formell abläuft, beschreibt unser Beitrag WEG-Beschluss anfechten in Österreich. Ein eigener Beschluss ist für die Zustimmungsfiktion gar nicht erforderlich, weil sie automatisch greift.
11. Häufige Fehler in der Praxis
12. Sonderfälle aus der Salzburger Beratungspraxis
Reihenhaus in einer reinen Reihenhausanlage
In Salzburger Wohnungseigentumsanlagen aus reinen Reihenhäusern stellt sich oft die Frage, ob alle Häuser zusammen eine „Anlage“ mit einheitlichem Erscheinungsbild bilden. Die Antwort lautet praktisch: Ja — schon weil die Häuser baulich zusammenhängen und in der Regel dieselbe Dachform haben. Eine PV-Anlage am eigenen Reihenhausdach ist privilegiert; sie muss aber im Erscheinungsbild zur Gesamtanlage passen. Anthrazitfarbene Module sind unproblematisch, weiße oder farbige Module werden regelmäßig zum Widerspruchsanlass.
Wallbox in der Tiefgarage
Die typische Salzburger Konstellation: Tiefgarage mit zugewiesenen Stellplätzen, Lastmanagement-System fehlt. Hier ist nicht nur die Wallbox selbst zu prüfen, sondern auch die elektrische Gesamtkapazität. Reicht die Hausanschlussleistung nicht, müssen sich nachträglich anschließende Eigentümer an den Kosten eines Lastmanagement-Systems beteiligen. Die Eigentümergemeinschaft kann mit Mehrheitsbeschluss ein zentrales Lastmanagement einrichten, dessen Kosten dann nach Nutzungsanteil verteilt werden. Wir empfehlen, dies bei einer dritten oder vierten Anmeldung proaktiv anzusprechen.
Beschattung am denkmalgeschützten Altbau
In der Salzburger Altstadt und in den großen Gründerzeitvierteln spielen Ortsbildschutz, Erhaltungsschutzgebiete und Denkmalschutz eine massive Rolle. Selbst wenn die Beschattung WEG-rechtlich privilegiert ist, bleibt die baurechtliche Bewilligung erforderlich. Eine Außenraffstoreanlage an einer denkmalgeschützten Fassade braucht die Zustimmung der Salzburger Magistratsabteilung für Baurecht und gegebenenfalls des Bundesdenkmalamts. Wer ohne diese Bewilligungen anbringt, riskiert einen Beseitigungsauftrag — ungeachtet der WEG-rechtlichen Lage.
Treppenlift im Stiegenhaus
Salzburger Gründerzeit-Wohnanlagen haben oft enge Stiegenhäuser ohne Aufzug. Der nachträgliche Einbau eines Sitz- oder Plattformlifts entlang des Treppenlaufs ist eine barrierefreie Ausgestaltung im Sinn des Katalogs — die Zustimmungsfiktion greift. Die praktische Hürde liegt häufig nicht im Widerspruch der Gemeinschaft, sondern in der bauphysikalischen Eignung der Treppenwangen und den Brandschutzanforderungen. Eine Bauanzeige oder -bewilligung ist unabhängig vom WEG-Verfahren einzuholen.
13. Häufige Fragen
Beides ist zulässig. Die Verständigung nach § 16 Abs 5 WEG ist eine Erklärung des antragstellenden Wohnungseigentümers, kein Verwaltungsakt der Hausverwaltung. Praktisch ist der Versand über die Verwaltung oft einfacher, weil sie die Zustelladressen kennt und das Schreiben einheitlich aufsetzt. Verlangen Sie eine Bestätigung über das Versanddatum und die Empfänger — daraus berechnet sich die 2-Monats-Frist.
Der nachträgliche Widerspruch ist wirkungslos, sofern die ursprüngliche Verständigung formell korrekt war (konkrete Beschreibung, Zugang bei allen Eigentümern). Die Zustimmungsfiktion ist mit Fristablauf endgültig eingetreten. Anders nur, wenn ein einzelner Eigentümer überhaupt nicht verständigt wurde — dann konnte ihm gegenüber die Frist nicht laufen, und er kann auch nachträglich noch Widerspruch erheben oder eine Eigentumsfreiheitsklage erheben.
Grundsätzlich der antragstellende Wohnungseigentümer auf eigene Kosten. Die Leitungsführung gehört zur privilegierten Maßnahme nach § 16 Abs 5 WEG und ist als Annex mitumfasst. Erst wenn die Gemeinschaft beschließt, ein gemeinschaftliches Lastmanagement zu errichten — etwa weil mehrere Wallboxen geplant sind —, werden anteilige Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt. Solche Beschlüsse fallen unter die ordentliche Mehrheitsregel des § 24 WEG.
14. Das Wichtigste auf einen Blick
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Wie wir Ihnen helfen können
Bei Brandauer Rechtsanwälte begleiten wir beide Seiten der privilegierten Maßnahme. Für antragstellende Wohnungseigentümer formulieren wir die Verständigung, prüfen die Zuordnung zum Katalog des § 16 Abs 5 WEG und führen — wenn ein Widerspruch einlangt — das Außerstreitverfahren vor dem Bezirksgericht. Für widersprechende Eigentümer und Eigentümergemeinschaften prüfen wir, ob ein Vorhaben tatsächlich vom Privileg gedeckt ist, formulieren den begründeten Widerspruch und unterstützen bei der Verhandlung mit dem Antragsteller. Kontaktieren Sie uns — wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Stand: Mai 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die konkrete Rechtslage hängt vom Sachverhalt ab — lassen Sie sich individuell beraten.