Ein Räumungsurteil ist noch keine Räumung. Zwischen dem rechtskräftigen Titel und dem Moment, in dem die Wohnung tatsächlich leer ist, liegt ein eigenes Verfahren: die Räumungsexekution. Sie folgt strikten Regeln der Exekutionsordnung (§§ 349 ff EO), ist mit klaren Kosten verbunden und kann durch einen Aufschub des Gerichts gestoppt oder zeitlich gestreckt werden. Wir zeigen, wie der Ablauf in Salzburg in der Praxis funktioniert – vom Räumungsantrag bis zum Vollzug durch den Gerichtsvollzieher.
Räumungsklage und Räumungsexekution – die Abgrenzung
Im Sprachgebrauch werden Räumungsklage, Räumungsurteil und Räumungsexekution oft vermischt. Rechtlich sind das drei aufeinander folgende, aber klar getrennte Schritte. Die Räumungsklage ist das Erkenntnisverfahren: Ein Gericht stellt fest, ob der Mieter zur Räumung verpflichtet ist. Das Ergebnis ist ein Räumungstitel – meist ein Urteil, manchmal eine gerichtliche Aufkündigung, ein Räumungsvergleich oder ein Versäumungsurteil.
Die Räumungsexekution ist demgegenüber die zwangsweise Durchsetzung dieses Titels nach §§ 349 ff EO. Sie wird beim Bezirksgericht des Wohnsitzes des Verpflichteten – in Salzburg also Bezirksgericht Salzburg, Hallein, Neumarkt, St. Johann, Tamsweg oder Zell am See – mit einem eigenen Antrag eingeleitet. Erst mit dem Räumungsvollzug verlässt der Mieter (oder die zur Räumung verpflichtete Person) tatsächlich das Objekt.
Wer das Erkenntnisverfahren noch vor sich hat, findet die Voraussetzungen in unseren Beiträgen zur Räumungsklage aus Vermietersicht und zur Verteidigung gegen Räumungsklagen für Mieter in Salzburg. Dieser Beitrag setzt voraus, dass ein vollstreckbarer Räumungstitel bereits vorliegt.
Voraussetzungen für die Räumungsexekution
Damit das Gericht die Räumungsexekution bewilligen kann, müssen drei Grundvoraussetzungen erfüllt sein. Fehlt eine davon, wird der Antrag abgewiesen oder die Vollzugsbewilligung später aufgehoben.
- Vollstreckbarer Räumungstitel – Urteil mit Rechtskraft- und Vollstreckbarkeitsbestätigung, rechtskräftige gerichtliche Aufkündigung, vollstreckbarer Räumungsvergleich oder Versäumungsurteil. Der Titel muss die zu räumende Sache konkret bezeichnen.
- Leistungsfrist abgelaufen – Der Titel sieht typisch eine vierzehntägige Leistungsfrist vor. Erst nach deren Ablauf kann die Exekution beantragt werden. Diese Frist ist nicht zu verwechseln mit dem Räumungstermin selbst.
- Vollstreckungsfähiger Inhalt – Aus dem Titel muss eindeutig hervorgehen, wer aus welchem Objekt zu räumen ist. Bei mehreren Personen müssen alle als Verpflichtete erfasst sein; sonst sind sie im Vollzug nicht greifbar.
Praxisfall: In einer Wohnung leben Hauptmieter, Lebensgefährtin und zwei Kinder. Im Räumungsurteil ist nur der Hauptmieter verpflichtet. Wenn der Vermieter dann den Antrag auf Räumungsexekution stellt, kann der Gerichtsvollzieher beim Vollzugstermin zwar die Sachen entfernen lassen – aber gegen die Lebensgefährtin liegt kein Titel vor. Sie kann sich dem Vollzug widersetzen. Daher empfehlen wir: Im Räumungsverfahren immer alle Mitbewohner als Mitverpflichtete erfassen oder zumindest gleichzeitig Titel gegen jeden Bewohner schaffen.
Ablauf der Räumung in Salzburg – Schritt für Schritt
Der typische Ablauf einer Räumungsexekution lässt sich klar gliedern. Die Bezirksgerichte in Salzburg arbeiten Räumungsexekutionen in der Regel zügig ab, sofern der Antrag formal sauber gestellt wurde.
Antrag auf Bewilligung der Räumungsexekution beim Bezirksgericht – mit Titel, Vollstreckbarkeitsbestätigung und Kostenvorschuss. Gerichtsgebühr nach Tarifpost.
Das Gericht bewilligt die Räumungsexekution und beauftragt den Gerichtsvollzieher. Der Verpflichtete erhält die Bewilligung zugestellt – das ist meist der Moment, in dem Mieter erstmals reagieren.
Der Gerichtsvollzieher legt einen Termin fest – meist mit Vorlauf von zwei bis vier Wochen. Verpflichteter und Betreibender werden geladen. Der Mieter wird zur freiwilligen Räumung aufgefordert.
Am Termin erscheinen Gerichtsvollzieher, Schlüsseldienst (falls erforderlich), Räumungstrupp und – bei Eskalationsgefahr – Polizei. Ist die Wohnung leer, wird sie übergeben. Ist sie noch bewohnt, werden Sachen geräumt und der Mieter verwiesen.
Der Gerichtsvollzieher übergibt das Objekt an den Vermieter und erstellt ein Räumungsprotokoll. Zurückgelassene Sachen werden vermerkt, gegebenenfalls eingelagert oder dem Vermieter zur Verwahrung übergeben.
In der Stadt Salzburg liegen zwischen Antrag und tatsächlichem Räumungstermin erfahrungsgemäß sechs bis zehn Wochen, in den Bezirksgerichten der Bezirke meist etwas weniger. Bei besonderem öffentlichem Interesse – etwa bei drohender Obdachlosigkeit von Familien mit Kindern – ist die Frist häufig länger, weil das Gericht Informationen der Sozialarbeit einholt.
Kosten der Räumungsexekution
Die Räumung ist teuer – und der Vermieter trägt sie zunächst. Die Kosten sind nach österreichischem Recht zwar dem säumigen Mieter aufzuerlegen, in der Praxis sind sie aber oft uneinbringlich. Wer als Vermieter die Räumung führt, sollte realistisch kalkulieren.
Bei Geschäftsräumen mit umfangreichem Inventar oder beim Wegtransport hochwertiger Maschinen sind deutlich höhere Kosten möglich. Wir empfehlen Vermietern, vor einem Räumungsantrag eine schriftliche Schätzung der Räumungsspedition einzuholen und den voraussichtlichen Aufwand der Forderung gegenüberzustellen. Manchmal ist eine einvernehmliche Auflösung mit Räumungsvergleich wirtschaftlich klüger.
Räumungsaufschub und soziale Härte
Der Mieter hat das Recht, beim Bezirksgericht einen Räumungsaufschub zu beantragen. Die Regelung in § 35 MRG und – außerhalb des MRG – die allgemeinen exekutionsrechtlichen Aufschubsgründe nach § 200 EO geben dem Gericht einen Beurteilungsrahmen. Entscheidend ist immer die soziale Situation des Mieters: Familienverhältnisse, Krankheit, drohende Obdachlosigkeit, Schulbesuch der Kinder.
Wichtig: Ein Aufschub bedeutet nicht, dass die Räumung entfällt. Sie wird verschoben, typischerweise um vier Wochen bis sechs Monate. Voraussetzung ist, dass der Mieter ernsthafte Bemühungen um eine Ersatzwohnung nachweist und kein Vermögensverlust für den Vermieter droht. Bei laufendem Mietzinsrückstand wird das Gericht regelmäßig verlangen, dass der Mieter zumindest die laufenden Benützungsentgelte weiterhin entrichtet.
- ✓Aktuelle Wohnsituation und Anzahl im Haushalt lebender Personen darstellen
- ✓Belege über Wohnungssuche (Anfragen, Absagen, Wartelisten, Sozialamt)
- ✓Soziale Härten (Krankheit, Behinderung, Schulpflicht der Kinder) mit Bestätigungen belegen
- ✓Erklärung, dass laufendes Benützungsentgelt weiter bezahlt wird
- ✓Konkreten Auszugszeitraum nennen – das Gericht braucht eine Perspektive
In Salzburg arbeiten die Bezirksgerichte mit den städtischen Sozialämtern und dem Land Salzburg eng zusammen. Wenn ein Räumungstermin droht, leitet das Gericht die Information regelmäßig an die zuständige Wohnungslosenhilfe weiter. Mieter, die zahlungsfähig sind und ernsthaft eine Lösung suchen, können diese Beratung aktiv nutzen.
Zurückgelassene Sachen – was passiert damit?
Eines der häufigsten praktischen Probleme: Der Mieter ist weg, die Wohnung leer, aber Möbel, Kleidung, Akten und persönliche Gegenstände stehen noch in der Wohnung. Hier kommt das Vermieterpfandrecht nach § 1101 ABGB ins Spiel, an dem das Räumungsverfahren anschließt.
Beim Vollzug protokolliert der Gerichtsvollzieher die zurückgelassenen Sachen. Pfändbare Gegenstände können auf Antrag des Vermieters gepfändet und verwertet werden – allerdings nur, wenn ein entsprechender Exekutionstitel auch für die Mietzinsforderung vorliegt. Unpfändbare Hausrats- und persönliche Gebrauchsgegenstände müssen dem Mieter zur Verfügung gehalten werden.
In der Praxis hat sich folgende Vorgehensweise bewährt: Der Vermieter dokumentiert die zurückgelassenen Sachen fotografisch, lagert sie für vier bis sechs Wochen ein (auf Kosten des Mieters), informiert den Mieter schriftlich und entsorgt nach Ablauf der Frist nicht abgeholte Sachen. Wer eigenmächtig sofort entsorgt, riskiert Schadenersatzansprüche und Strafanzeige wegen Sachbeschädigung. Für den Vorlauf – also die Eintreibung des offenen Mietzinses – verweisen wir auf unseren Beitrag zur Eintreibung von Mietrückständen sowie auf die Übersicht zur gerichtlichen Aufkündigung im Mietrecht.
Häufige Fehler im Vollzug
Häufige Fragen zur Räumungsexekution
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Räumungsexekution nach §§ 349 ff EO setzt einen vollstreckbaren Räumungstitel und eine abgelaufene Leistungsfrist voraus.
- In Salzburg liegen typischerweise sechs bis zehn Wochen zwischen Antrag und tatsächlichem Vollzug durch den Gerichtsvollzieher.
- Realistische Kosten einer Wohnungsräumung: 1.500 € bis 4.000 €, beim Vermieter zunächst vorzustrecken.
- Der Mieter kann einen Räumungsaufschub beantragen – mit klaren sozialen Gründen und Nachweisen zur Wohnungssuche.
- Zurückgelassene Sachen sind sauber zu dokumentieren und mit Frist zu entsorgen. Eigenmacht ist tabu.
- Selbsthilfe (Schlosswechsel, eigenmächtige Räumung) ist schadenersatzpflichtig und teils strafbar.
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Wir vertreten Vermieter und Mieter in Salzburg und österreichweit bei Räumungsverfahren – vom Räumungsantrag über die Begleitung des Vollzugs bis zur Verteidigung gegen die Räumung durch Aufschub-, Oppositions- oder Impugnationsklage. Wir kennen die Salzburger Bezirksgerichte, die örtlichen Räumungsspeditionen und die Sozialeinrichtungen, die im Aufschubverfahren eine Rolle spielen. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf. Stand: Mai 2026.