Viele Salzburger Altbauwohnungen werden noch heute zu Mietzinsen vermietet, die rechnerisch aus den 1980er-Jahren stammen – andere zu einem Vielfachen davon, obwohl die Ausstattung kaum besser ist. Dahinter steht ein System, das seit 1982 nach Wohnungskategorien differenziert: Kategorie A, B, C und D nach § 15a MRG. Wer als Mieter eine alte Wohnung übernimmt oder als Vermieter eine geerbte Liegenschaft neu vermieten möchte, stolpert regelmäßig über die Frage, welcher Kategoriemietzins überhaupt noch gilt und wann längst der Richtwert oder ein angemessener Mietzins die Obergrenze bildet. Dieser Beitrag erklärt die vier Kategorien, ihre aktuellen Beträge zum Stichtag 1. April 2026, das schmale Zeitfenster, in dem der Kategoriemietzins heute überhaupt noch greift, und die typische Altmiete-Falle bei Vertragsübernahmen. Eingebettet ist alles in unsere Schwerpunktseite zum Mietrecht und Wohnrecht, von der aus Sie zu allen verbundenen Themen weiterlesen können.
Was die Kategorien A bis D überhaupt regeln
Die Kategorien A, B, C und D sind kein Werturteil über eine Wohnung, sondern ein gesetzliches Raster zur Ausstattung. § 15a MRG ordnet jede Wohnung einer von vier Stufen zu, gemessen am Vorhandensein bestimmter Mindestmerkmale: Wasserentnahmestelle, WC, Bad, Heizung. An diese Stufe knüpft das Gesetz einen Höchstmietzins pro Quadratmeter – den sogenannten Kategoriebetrag (§ 15a Abs 3 MRG). Wo dieser Betrag greift, darf der Hauptmietzins ihn nicht überschreiten.
Wichtig ist die Abgrenzung von Anfang an: Die Kategoriebeträge sind heute kein flächendeckender Mietzinsmaßstab mehr. Sie regeln eine eng umrissene Gruppe von Altmietverträgen, daneben dienen sie als Bezugsgröße für Erhaltungsbeiträge nach § 45 MRG und für die Berechnung von Anhebungen nach § 18 MRG. Für nach dem 1. März 1994 abgeschlossene Mietverträge im Vollanwendungsbereich gilt grundsätzlich der Richtwertmietzins. Wer also die Kategorie seiner Wohnung kennt, weiß noch nicht automatisch, welche Obergrenze für seinen Mietzins gilt.
Der praktische Wert dieses Wissens liegt anderswo: Die Kategorie entscheidet bei Altmieten über den zulässigen Mietzins, bei jüngeren Verträgen wirkt sie indirekt über Zu- und Abschläge zum Richtwert. Wer eine ererbte oder übernommene Wohnung neu vermieten will, sollte die Kategorie ebenso kennen wie ein Mieter, der eine deutlich überteuerte „Altbaumiete“ zahlt und an eine Mietzinsüberprüfung denkt.
Die vier Kategorien nach § 15a MRG im Detail
§ 15a Abs 1 MRG arbeitet mit klar abgegrenzten Ausstattungsmerkmalen. Entscheidend ist der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Vermietung beziehungsweise zum jeweiligen Prüfzeitpunkt – nicht der ursprüngliche Errichtungsstandard. Eine Kategorie-D-Wohnung kann durch Einbau eines WCs und einer Dusche zu Kategorie B aufgewertet werden, wenn die Verbesserung mit Zustimmung des Vermieters erfolgt.
Die vier Wohnungskategorien
Mindestausstattung nach § 15a Abs 1 MRG
Zwei Punkte aus der Praxis verdienen Beachtung. Erstens: Eine zeitgemäße Badegelegenheit verlangt nicht zwingend eine Badewanne. Eine separate Dusche reicht, sofern sie fest installiert ist und über Warmwasser verfügt. Eine bloße Brausetasse in der Küchenecke genügt regelmäßig nicht. Zweitens: Die zentrale Wärmeversorgung der Kategorie A muss vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden. Eine vom Mieter selbst angeschaffte mobile Elektroheizung qualifiziert die Wohnung nicht für Kategorie A. Das ist eine Frage des Ausstattungszustands bei Übergabe, nicht der späteren Nutzung.
Kategoriebeträge zum Stichtag 1. April 2026
Die Kategoriebeträge sind nach § 16 Abs 6 MRG valorisiert. Bis Ende 2025 erfolgte die Anpassung nach dem Verbraucherpreisindex – seit 1. Jänner 2026 greift der Mechanismus des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG) und des Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG). Für die Anhebung zum 1. April 2026 ist die Erhöhung auf maximal 1 % gedeckelt, für 2027 auf 2 %; ab 2028 greift die MieWeG-Formel (3 % plus Hälfte des Übersteigenden). Die Stichtage für die Valorisierung wurden gesetzlich auf den 1. April vereinheitlicht.
Drei Punkte sind dabei häufig missverstanden. Die Beträge sind Hauptmietzinse, nicht Bruttomieten – Betriebskosten und Umsatzsteuer kommen separat hinzu. Der Kategoriebetrag gilt netto pro Quadratmeter Nutzfläche, und die Nutzfläche ist nach § 17 MRG zu ermitteln. Wintergärten, Loggien, Keller und Dachböden gehören grundsätzlich nicht dazu. Außerdem hängt der genaue Kategoriebetrag vom Zustand im Zeitpunkt der Anmietung ab, nicht von späteren Verbesserungen durch den Mieter.
Wann der Kategoriemietzins heute noch greift
Das Kategoriesystem ist Teil des MRG-Vollanwendungsbereichs. Drei Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein, damit der Kategoriebetrag als gesetzliche Obergrenze fungiert. Erstens muss die Wohnung in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. Zweitens muss der Mietvertrag innerhalb eines historischen Zeitfensters geschlossen worden sein. Drittens darf kein anderer Mietzinsbildungsmechanismus greifen, etwa der Richtwert für jüngere Verträge oder ein angemessener Mietzins für Wohnungen in geförderten Neubauten.
Das Zeitfenster macht klar: Wer heute einen neuen Mietvertrag für eine Salzburger Altbauwohnung abschließt, zahlt in aller Regel keinen Kategoriemietzins, sondern einen Richtwertmietzins mit Zu- und Abschlägen. Dabei spielen Kategorie und Ausstattung trotzdem eine Rolle – als Bezugsgröße für Zuschläge. Die genaue Berechnung haben wir in unserem Beitrag zum aktuellen Richtwert Salzburg ab April 2026 ausführlich aufgearbeitet.
Für die typischen Stadt-Salzburger Mietverhältnisse heißt das in der Praxis: Verträge aus den späten 1980er- und frühen 1990er-Jahren laufen oft mit ursprünglicher Kategoriemiete weiter, valorisiert durch jährliche Wertsicherung. Diese Verträge sind heute ein wirtschaftlicher Glücksfall für die Mieter, weil die Kategoriebeträge weit unter dem Richtwert liegen. Genau hier setzt die Altmiete-Falle an.
Die Altmiete-Falle bei Übernahmen und Eintritt
Die größte Quelle von Streit liegt nicht im laufenden Vertrag, sondern bei Übergaben. Wer eine günstig vermietete Altbauwohnung kauft, erbt sie meist samt Mieter – und damit samt Kategoriemietzins. Der Mietvertrag geht nach § 2 Abs 1 MRG mit der Liegenschaft auf den Erwerber über. Eine einseitige Anhebung auf einen Richtwertmietzins ist nicht zulässig, solange der ursprüngliche Mieter den Vertrag weiterführt. Diese Beschränkung übersieht ein Käufer leicht, wenn er sich vom Verkäufer mit einer Mietkalkulation auf Marktbasis ködern lässt.
Anders ist die Lage beim Eintritt naher Angehöriger nach Tod des Hauptmieters. § 46 MRG erlaubt dem Vermieter, den Hauptmietzins binnen einer bestimmten Frist auf den heute zulässigen Höchstbetrag anzuheben – also je nach Vertragslage auf den Richtwert oder den angemessenen Mietzins. Voraussetzung ist eine schriftliche Anhebungserklärung innerhalb der gesetzlichen Frist. Wer den Stichtag verpasst, sitzt auf dem alten, niedrigeren Kategoriemietzins fest. Diese Frist ist kurz, die Erklärung formgebunden – Fehler hier sind nicht heilbar.
Auch das umgekehrte Szenario ist häufig. Ein Mieter zahlt seit Jahrzehnten denselben, nur valorisierten Kategoriemietzins. Dann verlangt ein neuer Hauseigentümer auf einmal eine deutlich höhere Miete unter Berufung darauf, dass „das alles jetzt nicht mehr gilt“. Diese Argumentation ist regelmäßig falsch. Die Bindung an die ursprüngliche Kategoriemiete bleibt grundsätzlich erhalten, bis ein Anhebungstatbestand greift – das sind im Wesentlichen § 46 MRG (Eintritt), § 18 MRG (kostendeckende Sanierung) und § 12a MRG (Unternehmensveräußerung). Eine Mietzinsüberprüfung zeigt, ob die geforderte Miete trägt; mehr dazu in unserem Beitrag zur Mietzinsüberprüfung in Österreich.
Kategorie D – die Substandard-Sonderregel
Kategorie D nimmt im System eine Sonderrolle ein. Wohnungen, denen WC oder Wasserentnahmestelle im Inneren fehlen, sind heute baurechtlich kaum noch zulässig – existieren aber in Altbaubeständen, oft als sogenannte Bassena-Wohnungen mit gemeinsamer Wasser- und Toilettenstelle am Gang. § 16 Abs 5 MRG enthält eine besondere Schutzbestimmung: Für Kategorie-D-Wohnungen darf zunächst nur ein befristeter Mietvertrag mit Sanierungsverpflichtung des Vermieters geschlossen werden. Eine unbefristete Neuvermietung im Substandard-Zustand ist nicht zulässig.
Wirtschaftlich relevant ist die Unterscheidung zwischen „D brauchbar“ und „D unbrauchbar“. Eine D-Wohnung ist brauchbar, wenn sie trotz fehlender Ausstattung tatsächlich bewohnt werden kann – etwa weil ein WC am Gang vorhanden ist. Sie ist unbrauchbar, wenn weder im Inneren noch im Bereich der gemeinsamen Anlagen eine funktionierende Wasserstelle oder WC zur Verfügung steht. Bei unbrauchbarem Zustand sinkt der zulässige Kategoriebetrag auf die Hälfte – konkret 1,13 €/m² zum Stichtag 1. April 2026.
In der Praxis sehen wir hier zwei Fallgruppen. Die erste sind alte Bestandsverträge, in denen Mieter seit Jahrzehnten in nahezu unverändertem Substandard wohnen und um die niedrige Miete froh sind. Die zweite Gruppe sind Investoren, die alte Substandard-Wohnungen erwerben, kurzfristig befristet neu vermieten und parallel sanieren wollen. Hier ist die Vertragsgestaltung heikel: Die Sanierungsverpflichtung muss konkret und mit Frist im Vertrag stehen, sonst greift die Befristungsausnahme nicht und der gesamte Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit – mit dem niedrigen D-Mietzins als Obergrenze.
Mietzinsüberprüfung – so läuft das Verfahren
Wer als Mieter den Verdacht hat, dass die Kategoriemiete falsch berechnet wird, kann eine Mietzinsüberprüfung einleiten. Zuständig ist in Salzburg die Schlichtungsstelle der Stadt, sofern die Gemeinde eine solche eingerichtet hat; in anderen Gemeinden wird das Bezirksgericht direkt angerufen. Das Verfahren prüft, ob der vereinbarte und tatsächlich gezahlte Hauptmietzins die gesetzliche Obergrenze überschreitet. Wird ein Mehrbetrag festgestellt, besteht ein Rückforderungsanspruch.
Ablauf der Mietzinsüberprüfung
Mietvertrag, Mietzinsabrechnungen und Ausstattung sichten. Einschätzung der Erfolgsaussichten.
In Salzburg-Stadt: schriftlicher Antrag mit Kategorisierung, Berechnung des zulässigen Hauptmietzinses und Zeitraum der Überzahlung.
Bei Streit über die Kategorie folgt ein Lokalaugenschein, häufig mit Gutachten zur Nutzfläche und Ausstattung.
Ansprüche aus unwirksamen Wertsicherungsklauseln verjähren nach 5 Jahren (zuvor bis zu 30 Jahre). Vor 2026 entstandene Ansprüche unterliegen Übergangsfristen.
Sachentscheidung der Schlichtungsstelle. Beide Parteien können binnen vier Wochen das Verfahren vor das Bezirksgericht ziehen (sukzessive Kompetenz).
Eine spezielle Frist hat seit 1. Jänner 2026 große praktische Bedeutung: Die Rückforderungsfrist für unwirksam vereinbarte Wertsicherungsbeträge wurde im Zuge des Mietenpakets von bis zu dreißig auf fünf Jahre verkürzt. Wer in den letzten Jahren mehr gezahlt hat, als ihm gesetzlich abverlangt werden durfte, sollte die Prüfung nicht aufschieben. Details und die Übergangsregeln stehen in unserem Beitrag zum Mietenpaket 2026.
Häufige Fehler bei der Kategorisierung
Die folgenden Stolperfallen tauchen in unseren Mandaten immer wieder auf. Manche kosten Mieter Geld, andere bringen Vermieter in unnötige Schlichtungsverfahren.
Häufige Fragen zu den Mietzins-Kategorien
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Wie wir Ihnen helfen können
Die richtige Einordnung in Kategorie A, B, C oder D wirkt sich beim Hauptmietzins über Jahre direkt im Geldbeutel aus – auf beiden Seiten. Wir prüfen für Mieter, ob die laufende Miete die Kategorieobergrenze überschreitet und welche Rückforderungsansprüche bestehen; für Vermieter klären wir, welche Anhebungstatbestände rechtssicher genutzt werden können und wie eine Substandard-Wohnung lege artis befristet vermietet wird. Bei Übernahmen einer vermieteten Liegenschaft begleiten wir die Due Diligence und schätzen den realistischen Ertragswert anhand der tatsächlich durchsetzbaren Mietzinsobergrenze ein. Eine breitere Übersicht zu allen mietrechtlichen Themen finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zum Mietrecht und Wohnrecht; vertiefend zur Salzburg-spezifischen Prüfung beraten wir laufend Mandanten im Rahmen der Mietzinsüberprüfung in Salzburg.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von Vertragsdatum, Ausstattung und Sondertatbeständen ab. Die genannten Kategoriebeträge sind valorisierte Höchstmietzinse für den Hauptmietzins zum Stichtag 1. April 2026; Betriebskosten, Umsatzsteuer und zulässige Zuschläge nach § 15a Abs 3 MRG kommen separat hinzu. Stand: Mai 2026.