Wer eine Mietwohnung weitervermietet, darf vom Untermieter mehr verlangen als den eigenen Hauptmietzins – aber nicht beliebig viel. § 26 MRG zieht eine klare Obergrenze: maximal 50 Prozent Zuschlag auf den anteiligen Hauptmietzins, dazu ein Aufschlag für Möblierung und besondere Aufwendungen. Übersteigt der vereinbarte Untermietzins diese Grenze, ist die Vereinbarung teilunwirksam – und das zu viel Bezahlte rückforderbar. Dieser Leitfaden zeigt, wann § 26 MRG überhaupt greift, wie sich der zulässige Untermietzins korrekt errechnet und welche Stolperfallen Hauptmieter und Untermieter in der Praxis am häufigsten übersehen.
Wann gilt § 26 MRG überhaupt?
§ 26 MRG ist eine der älteren, aber praktisch wichtigsten Schutzbestimmungen des österreichischen Mietrechts. Die Vorschrift greift nur, wenn das zugrunde liegende Hauptmietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt. Wer einen Vertrag außerhalb des MRG abgeschlossen hat – etwa über ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine geförderte Eigentumswohnung im Nichtanwendungsbereich oder bestimmte Dachgeschoss-Ausbauten – kann seinen Untermietzins grundsätzlich frei vereinbaren. Eine echte Untermietzuschlag-Grenze gibt es dort nicht.
Anders sieht es im klassischen Vollanwendungsbereich aus: Altbauten, die vor dem 30. Juni 1953 errichtet wurden, Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen, alle Mietwohnungen, die unter die Richtwert- oder Kategoriemietregeln des MRG fallen. Hier zieht § 26 MRG eine zwingende Obergrenze, die durch Vereinbarung nicht überschritten werden darf. Auch im Teilanwendungsbereich greift die Regelung – insbesondere wenn das Untermietverhältnis zwischen dem Hauptmieter einer MRG-Wohnung und einer dritten Person geschlossen wird.
Wer unsicher ist, in welchem Anwendungsbereich sich der eigene Mietvertrag bewegt, sollte zuerst diese Frage klären. Die Einordnung entscheidet darüber, ob § 26 MRG überhaupt eine Rolle spielt und ob eine spätere Mietzinsüberprüfung mit Rückforderungspotenzial rechtlich möglich ist. Eine falsche Einordnung führt regelmäßig dazu, dass entweder ein Untermieter zu viel zahlt – oder ein Hauptmieter sich auf eine Grenze beruft, die für seinen Vertragstyp gar nicht gilt.
Die drei Bestandteile des zulässigen Untermietzinses
Wer den zulässigen Untermietzins korrekt ermitteln will, muss drei Komponenten getrennt betrachten. Das Gesetz erlaubt nicht einen pauschalen Aufschlag, sondern setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen. Diese Trennung ist nicht akademisch: Im Streitfall prüft das Gericht oder die Schlichtungsstelle jeden Bestandteil einzeln auf Angemessenheit.
Erster Baustein ist der anteilige Hauptmietzins samt 50-Prozent-Zuschlag. Vermietet der Hauptmieter nur einen Teil der Wohnung weiter, ist auch der Hauptmietzins anteilig zu bemessen – typischerweise nach Nutzfläche. Auf diesen Anteilsbetrag darf maximal die Hälfte aufgeschlagen werden. Der Zuschlag deckt die Mühewaltung des Hauptmieters ab, der ja selbst Vertragspartner und Inkassostelle gegenüber dem Eigentümer bleibt.
Zweiter Baustein ist der Möblierungszuschlag: Wer eine eingerichtete Wohnung übergibt, darf den Wert der Einrichtung anteilig auf die Untermietdauer umlegen. Hier zählt nicht der Neuwert, sondern der Zeitwert, kombiniert mit einer wirtschaftlich angemessenen Nutzungsdauer. Dritter Baustein sind besondere Aufwendungen, die dem Untermieter zugutekommen – etwa Internet-Anschluss, Reinigungsservice oder spezielle Nebenleistungen.
Wichtig: Die Betriebskosten und sonstigen Bewirtschaftungsbeträge, die der Hauptmieter ohnehin an den Vermieter weiterleitet, werden separat verrechnet. Sie zählen nicht zum „Untermietzins“ im engeren Sinn, sondern zur Nebenkostenposition. Der Untermieter trägt sie anteilig nach seinem Nutzungsumfang.
Berechnung Schritt für Schritt
Am besten lässt sich die Methode an einem konkreten Beispiel zeigen. Nehmen wir an, eine 90 m² große Altbauwohnung in Salzburg-Lehen wird vom Hauptmieter teilweise weitervermietet: 30 m² (also ein Drittel der Fläche) gehen an einen Untermieter, der dort ein möbliertes Schlafzimmer plus Mitbenutzung von Bad und Küche erhält. Der Hauptmietzins (netto) beträgt 720 Euro, dazu kommen 230 Euro Betriebskosten.
Das Beispiel zeigt: Schon bei einer mittleren Altbaumiete und einem einzelnen Zimmer kann die zulässige Obergrenze deutlich unter dem liegen, was am Wiener oder Salzburger Untermietmarkt üblicherweise verlangt wird. Wer als Hauptmieter über eine reine Kostendeckung hinaus „mitverdienen“ will, gerät schnell in die rote Zone des § 26 MRG.
Möblierungszuschlag – die heikelste Rechengröße
Der Möblierungszuschlag ist in der Praxis die Position, an der sich die meisten Streitigkeiten entzünden. Das Gesetz nennt keinen Prozentsatz oder Pauschalbetrag – stattdessen muss der Zuschlag den tatsächlichen Wert der mitvermieteten Einrichtung abbilden und auf eine wirtschaftlich plausible Nutzungsdauer umgelegt werden. Wer das nicht sauber dokumentiert, kann später nicht belegen, wofür der Aufschlag eigentlich gefordert wurde.
Bewertet wird mit dem Zeitwert der Möbel, nicht mit dem Anschaffungspreis. Eine Küche, die vor zehn Jahren um 8.000 Euro gekauft wurde, hat heute meist nur noch einen Bruchteil dieses Wertes. Üblich ist eine lineare Abschreibung über die typische Nutzungsdauer: Bei Küchen rechnet man oft mit 10 bis 15 Jahren, bei Polstermöbeln mit 8 bis 12, bei Elektrogeräten zwischen 7 und 10 Jahren. Aus dieser Berechnung ergibt sich ein monatlicher Anteilsbetrag, der zum Hauptmietzins-Zuschlag addiert wird.
Vorsicht ist auch bei der Frage geboten, was überhaupt als „Möblierung“ gilt. Eine fest eingebaute Küche, die untrennbar mit der Wohnung verbunden ist, zählt häufig zum Wohnungsbestand und nicht zur Möblierung im Sinne des § 26 MRG. Wer hier doppelt verrechnet – einmal über den ohnehin anteilig weitergegebenen Hauptmietzins und ein zweites Mal über den Möblierungszuschlag – riskiert eine Teilunwirksamkeit der Vereinbarung.
Perspektive Untermieter: Rückforderung zu viel bezahlter Beträge
Für Untermieter ist die zentrale Frage: Was kann ich tun, wenn ich den Verdacht habe, zu viel zu zahlen? Der erste Schritt ist eine schriftliche Aufstellung der bisherigen Zahlungen und eine eigene Kontrollrechnung nach den Vorgaben des § 26 MRG. Wer den anteiligen Hauptmietzins nicht kennt, kann beim Hauptmieter Auskunft verlangen – der hat ihn schon im Vorfeld der Vereinbarung offen zu legen, weil sonst die 50-Prozent-Grenze überhaupt nicht prüfbar wäre.
Stellt sich heraus, dass der vereinbarte Untermietzins die Obergrenze überschreitet, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam – also genau in dem Umfang, in dem sie über die zulässige Höhe hinausgeht. Der zu viel bezahlte Betrag kann zurückgefordert werden. Verfahrensrechtlich läuft das in der Regel über die Schlichtungsstelle (in Wien und Graz) oder direkt über das Bezirksgericht in den übrigen Bundesländern.
Die Rückforderung umfasst nicht die gesamte Miete, sondern nur den überschießenden Anteil. Es lohnt sich, vor einem Verfahren Klarheit über die zugrunde liegenden Zahlen zu schaffen. Eine fachkundige Vorprüfung verhindert teure Überraschungen – sowohl die Annahme, dass es nichts zu holen gäbe, als auch die Erwartung, man würde die volle bezahlte Miete zurückbekommen. Die Mechanik der Rückforderung erklären wir parallel im Beitrag zur Rückforderung bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln, die ähnlichen Grundsätzen folgt.
Perspektive Hauptmieter: Zustimmung & Kündigungsrisiko
Aus Sicht des Hauptmieters geht es nicht nur um die Höhe des Untermietzinses, sondern auch um die Frage der zulässigen Untervermietung als solche. § 11 MRG verbietet ein vertragliches Untermietverbot nur in engen Grenzen, lässt aber zugleich bestimmte „wichtige Gründe“ gelten, aus denen der Vermieter die Untervermietung untersagen darf – etwa bei Überbelag oder bei unzumutbaren Nachteilen für die Hausgemeinschaft. Eine Anzeige an den Vermieter ist in vielen Fällen zumindest empfehlenswert, in manchen sogar verpflichtend.
Heikel wird es, wenn der Vermieter eine überhöhte Untermiete entdeckt. § 30 Abs 2 Z 4 MRG nennt als Kündigungsgrund unter anderem die gänzliche Weitergabe der Wohnung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung oder die Weitergabe ohne eigenes dringendes Wohnbedürfnis. Wer also den Untermietzins jenseits der Grenze des § 26 MRG ansetzt, riskiert nicht nur die Rückforderung, sondern auch eine gerichtliche Aufkündigung des eigenen Hauptmietvertrags. Wie Vermieter solche Kündigungsgründe in der Praxis nutzen, beschreibt unser Leitfaden zur Mietvertragskündigung in Österreich.
Hauptmieter sollten daher bei jeder Untervermietung drei Punkte prüfen: ob ein vertragliches Untermietverbot besteht und ob dieses überhaupt durchsetzbar ist, ob die geplante Untermiete im Rahmen des § 26 MRG bleibt und ob das eigene Hauptmietverhältnis kündigungsfest bleibt. Insbesondere bei befristeten Mietverträgen seit der Mindestbefristung von fünf Jahren ist die Untermiete eine beliebte, aber rechtlich anfällige Konstruktion.
Häufige Fehler bei der Berechnung
In der Beratungspraxis tauchen bestimmte Fehler immer wieder auf – auf beiden Seiten des Untermietverhältnisses. Wer sie kennt, kann sie vor Vertragsabschluss vermeiden oder im Konfliktfall gezielt ansprechen.
Sonderfälle aus der Praxis
Kurzzeit- und Plattformvermietung (Airbnb & Co.)
Plattformvermietung über Airbnb oder vergleichbare Dienste fällt rechtlich häufig nicht unter den Begriff der Untermiete im Sinne des § 26 MRG, sondern wird als gewerbliche Beherbergungstätigkeit qualifiziert. Damit greifen andere Regelungen – etwa Anzeige- und Genehmigungspflichten nach Salzburger und kommunalem Recht. Gleichzeitig bleibt der mietrechtliche Aspekt bestehen: Ein vertragliches Untermietverbot kann der Vermieter regelmäßig durchsetzen, weil die touristische Nutzung als wichtiger Grund anerkannt wird. Wer Plattformvermietung in einer MRG-Wohnung erwägt, sollte beide Schienen – Mietrecht und Gewerbe-/Tourismusrecht – getrennt prüfen lassen.
Trennung, Scheidung und Untervermietung in der Familienwohnung
Bei Trennungen kommt es vor, dass ein Ehegatte die Wohnung verlässt, der andere weiterhin Hauptmieter bleibt – und die nun überdimensionierte Wohnung teilweise weitergibt, um die Kosten zu reduzieren. Hier sind sowohl § 12 MRG (Eintritts- und Übertragungsrechte) als auch das eheliche Aufteilungsrecht zu beachten. § 26 MRG bleibt nur dann relevant, wenn tatsächlich eine echte Untermiete an einen Dritten vorliegt – nicht etwa eine Mitbewohnung durch nahe Angehörige ohne Mietzinsverpflichtung. Vor einer Untervermietung in dieser Lebenslage empfiehlt sich eine Vorab-Klärung der erbrechtlichen, familienrechtlichen und mietrechtlichen Schnittstellen.
Geschäftsräume und Mischnutzung
§ 26 MRG gilt nicht nur für Wohnungen, sondern auch für Geschäftsräume im Anwendungsbereich des MRG. Die 50-Prozent-Grenze ist die gleiche, allerdings tritt bei Geschäftsraumuntermieten oft ein höherer Investitionsanteil hinzu – etwa für vom Hauptmieter eingebaute Ladeneinrichtungen, Theken oder spezielle Installationen. Diese Investitionen können einen erheblichen Zuschlag im Rahmen der „besonderen Aufwendungen“ rechtfertigen. Voraussetzung ist auch hier die nachvollziehbare Bewertung und vertragliche Ausweisung.
Mietenpaket 2026 und das Verhältnis zur Untermiete
Mit dem Mietenpaket 2026 hat sich die Wertsicherung im Vollanwendungsbereich verändert: maximal 1 Prozent Anpassung im April 2026, maximal 2 Prozent im April 2027. Diese Begrenzung wirkt sich indirekt auch auf die Untermiete aus – denn der zulässige 50-Prozent-Zuschlag bezieht sich immer auf den jeweils aktuellen Hauptmietzins. Wenn der Hauptmietzins in den nächsten Jahren nur gedeckelt steigen darf, steigt auch die Untermietobergrenze nur entsprechend. Hauptmieter sollten ihre Untermietvereinbarungen entsprechend anpassen, sobald sich der Hauptmietzins verändert. Auch beim Thema Erhaltungspflichten ist Vorsicht geboten: Sie liegen im Verhältnis Hauptmieter–Vermieter und können nicht beliebig in das Untermietverhältnis durchgereicht werden.
Häufige Fragen zum Untermietzuschlag
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Wie wir Ihnen helfen können
Untermietverhältnisse berühren mehrere mietrechtliche Schichten gleichzeitig – die Höhe des Untermietzinses, die Zustimmungspflichten des Vermieters, die Befristungsregeln und das Risiko der eigenen Kündigung. Wir prüfen Ihre konkrete Vereinbarung auf die Einhaltung des § 26 MRG, berechnen die zulässige Obergrenze und zeigen Ihnen auf, welche Rückforderungs- oder Anpassungsmöglichkeiten bestehen. Auf Wunsch übernehmen wir die Korrespondenz mit der Gegenseite und die Vertretung vor Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Stand: Mai 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von verschiedenen Faktoren ab – lassen Sie sich beraten.