Die Immobilienmaklerverordnung (IMV, BGBl II 1996/297 idgF) ist das wichtigste Regelwerk für die tägliche Maklertätigkeit in Österreich. Sie schreibt vor, wie ein Makler auftritt, welche Informationen er schriftlich übergeben muss, was im Maklerexposé stehen soll — und vor allem: was er an Provision verlangen darf. Wer die Vorgaben kennt, erkennt überzogene Honorarforderungen, unvollständige Exposés und Aufklärungsverstöße sofort. Dieser Leitfaden fasst den Stand 2026 für Käufer, Mieter, Vermieter und Verkäufer zusammen und zeigt, wann es sich lohnt, eine Provision zurückzufordern oder zu reduzieren.
Was die IMV regelt — und was nicht
Die Immobilienmaklerverordnung ist eine Verordnung des Wirtschaftsministers auf Grundlage der Gewerbeordnung. Sie konkretisiert die Standes- und Ausübungsregeln für gewerbliche Immobilienmakler in Österreich. Inhaltlich gliedert sie sich in zwei große Bereiche: in den ersten Paragraphen (§§ 1 bis 11) stehen die Pflichten der Makler gegenüber ihren Auftraggebern, von der Anbahnung bis zur Vertragserrichtung. In den späteren Paragraphen (§§ 12 bis 27) sind die Höchstprovisionen festgelegt, die ein Makler je nach Geschäftsart maximal verlangen darf.
Die IMV ist nicht das Maklergesetz (MaklerG) und sie ist auch nicht das Konsumentenschutzgesetz. Das MaklerG regelt die zivilrechtlichen Beziehungen zwischen Makler und Auftraggeber — etwa die Verdienstlichkeit, das Bestellerprinzip oder die Folgen bei einem Vertretungsmangel. Das KSchG ergänzt verbraucherspezifische Schutzregeln, insbesondere § 30b KSchG mit der berühmten schriftlichen Übersicht vor Vertragsabschluss. Die IMV wiederum ist öffentliches Berufsrecht: Sie sagt, was ein gewerblicher Makler in Österreich tun muss, um nicht standeswidrig zu handeln. Verstöße gegen die IMV können den Provisionsanspruch ganz oder teilweise zu Fall bringen und sind als Verwaltungsübertretung sanktionierbar.
Für die Praxis bedeutet das: Wer als Käufer, Mieter oder Vermieter eine Provisionsforderung kritisch prüfen möchte, kombiniert in der Regel drei Prüfungsebenen — IMV-Höchstsätze, MaklerG-Verdienstlichkeit und KSchG-Informationspflichten. Die Verordnung ist dabei die schnellste Plausibilitätskontrolle: Übersteigt die Forderung die zulässigen Höchstsätze, ist der Anspruch von vornherein auf die zulässige Höhe gekappt (§ 879 ABGB). Eine Übersicht über die gesamte Immobilienberatung unserer Kanzlei finden Sie auf unserer Schwerpunktseite.
Pflichten des Maklers im Kundenverkehr
Der Kernparagraph der IMV ist § 4 IMV. Er fasst zusammen, was ein Makler im laufenden Geschäft zu tun hat. Erstens muss er von Beginn an klarstellen, dass er als Makler einschreitet — also nicht etwa als Eigentümer oder Bevollmächtigter handelt. Zweitens muss er auf die Provisionspflicht und deren Höhe ungefragt hinweisen. Drittens schuldet er eine schriftliche Bestätigung des Maklervertrags, sobald dieser zustande kommt. Diese Bestätigung ist nicht bloß eine Formalität, sondern Beweismittel im Streitfall — fehlt sie, riskiert der Makler bei Verbrauchergeschäften, dass sein Provisionsanspruch nicht durchsetzbar ist.
Hinzu kommen weitere Pflichten aus § 3 MaklerG. Der Makler hat beide Vertragsparteien unparteiisch zu beraten und über alle Umstände aufzuklären, die für das Geschäft wesentlich sind. Dazu zählen die wirtschaftlichen Verhältnisse des Vertragspartners, Lasten und Beschränkungen im Grundbuch, baurechtliche Beschränkungen, behördliche Auflagen und etwaige Mängel der Liegenschaft. Diese Aufklärungspflicht ist nicht abdingbar: Auch wenn der Auftraggeber sie nicht ausdrücklich verlangt, muss der Makler von sich aus informieren. Wer als Verbraucher Schäden erleidet, weil der Makler einen erkennbaren Grundbuchsstand oder ein offenkundiges Baurechtshindernis verschwiegen hat, kann sich an den Makler halten — und nicht selten den Verlust des Provisionsanspruchs durchsetzen.
Eine Sonderstellung hat § 30b KSchG. Vor Abschluss des Maklervertrags mit einem Verbraucher muss der Makler eine schriftliche Übersicht übergeben. Sie enthält den Hinweis auf die Maklertätigkeit, alle voraussichtlichen Kosten des zu vermittelnden Geschäfts (also nicht nur die Maklerprovision, sondern auch Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtungskosten, Treuhandgebühren) und gegebenenfalls den Hinweis, dass der Makler als Doppelmakler tätig werden kann. Diese Übersicht ist eines der wichtigsten Schutzinstrumente für Verbraucher — fehlt sie, hat der Verbraucher gemäß § 30a KSchG zusätzlich ein einwöchiges Rücktrittsrecht vom späteren Hauptgeschäft.
Maklerexposé — welche Angaben Pflicht sind
Das Maklerexposé ist in der IMV nicht namentlich definiert, aber durch §§ 4 und 6 IMV in Verbindung mit § 3 MaklerG inhaltlich vorgegeben. Es ist die schriftliche Zusammenfassung der wesentlichen Informationen zum vermittelten Objekt — und gleichzeitig Werbemittel, Aufklärungsdokument und Beweismittel in einem. Fehlt eine Angabe, die der Makler aus dem Grundbuch oder vom Auftraggeber kannte oder mit zumutbarem Aufwand kennen musste, kann das zu Schadenersatz und Provisionsverlust führen.
Welche Angaben muss ein vollständiges Exposé enthalten? Die Anforderungen ergeben sich aus der Aufklärungspflicht und der Rechtsprechung. Auf einer einzigen Seite oder in einer ausführlichen PDF lassen sich folgende Pflichtangaben kaum unterbringen, was den häufigen Streit um lückenhafte Exposés erklärt.
Besonders streng wird in der Praxis die Pflicht zur Angabe der Mietrechtskategorie gehandhabt. Wer eine Wohnung als „freifinanziert“ anbietet, in Wahrheit aber im Vollanwendungsbereich MRG liegt, riskiert die Anfechtung des Maklervertrags wegen Irrtums und damit den Wegfall der Provision. Auch der Energieausweis ist seit Jahren keine Marketing-Frage mehr: § 4 Abs 4 EAVG verpflichtet zur Angabe der spezifischen Heizwärmebedarfs- und Gesamtenergieeffizienzwerte in jedem Inserat und Exposé. Fehlt der Wert, kann die Gemeinde eine Verwaltungsstrafe verhängen — und der Mieter oder Käufer Schadenersatzansprüche geltend machen.
Höchstprovisionen 2026 nach IMV
Der zweite große Teil der IMV (§§ 12–27) regelt, was an Provision maximal verlangt werden darf. Diese Höchstsätze sind zwingendes Recht: Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist gemäß § 879 ABGB nichtig, der überschießende Teil ist rückforderbar. Bemessungsgrundlage ist beim Kauf der Kaufpreis, bei der Miete der monatliche Bruttomietzins inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer, aber ohne Heizkosten. Auf die Provision sind weitere 20 % Umsatzsteuer aufzuschlagen.
Wichtig für Mieter: Seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips am 1. Juli 2023 darf bei einer Wohnungsmiete nur derjenige zur Kasse gebeten werden, der den Makler beauftragt hat. Beauftragt der Vermieter, zahlt der Vermieter — der Mieter ist außen vor. Beim Immobilienkauf gilt das Bestellerprinzip nicht: Der Makler darf weiterhin als Doppelmakler tätig sein und von beiden Seiten Provision verlangen, wenn er es im Vorfeld offengelegt hat. Eine detaillierte Aufschlüsselung haben wir im Leitfaden zur Maklerprovision 2026 erstellt.
Bestellerprinzip und IMV — das Zusammenspiel
Mit dem Bestellerprinzip (§§ 30c und 30d MaklerG) wurde 2023 ein neuer Schutzmechanismus eingeführt, der die IMV-Höchstsätze nicht ersetzt, sondern überlagert. Die IMV sagt, was höchstens verlangt werden darf, das MaklerG sagt, von wem. Beide Regeln gelten parallel — und beide müssen vom Makler eingehalten werden.
Eine besondere Konstellation entsteht in Mischfällen: Wer eine Eigentumswohnung kauft, die anschließend vermietet werden soll, schließt zwei Geschäfte ab — den Kauf (kein Bestellerprinzip, IMV-Sätze für Kauf) und den späteren Mietvertrag (Bestellerprinzip greift). Beauftragt der neue Eigentümer denselben Makler mit der Erstvermietung, kann der Mieter nicht zur Provisionszahlung herangezogen werden, auch wenn das Exposé „Provision: 2 BMM“ angibt. Solche Klauseln sind seit 1. Juli 2023 unzulässig und Mieter dürfen ungeachtet dessen die Wohnung ohne Provisionspflicht beziehen.
Bei einer reinen Mietrechtsberatung oder einer Prüfung des Maklerexposés gehen wir genau diese Schritte durch — vom Inserat über die Beauftragung bis zur Endabrechnung.
Doppelmakler, Inserate und Verbraucherinformation
Doppelmaklertätigkeit nach § 5 MaklerG
Bei der Vermittlung von Liegenschaften ist die Doppeltätigkeit kraft Geschäftsgebrauchs grundsätzlich zulässig. Der Makler muss aber beide Seiten auf seine Doppelstellung hinweisen — am besten schon im Exposé und in der schriftlichen Maklerübersicht. Lässt der Makler diese Aufklärung weg, verstößt er gegen seine Interessenwahrungspflicht und kann nach der Rechtsprechung des OGH den Provisionsanspruch verlieren. Besonders heikel sind Konstellationen, in denen Käufer und Verkäufer am selben Tisch sitzen: Wer hier nicht offen kommuniziert, wem er „gehört“, riskiert sein Honorar.
Inserate nach § 6 IMV
§ 6 IMV verlangt, dass jedes Inserat klar erkennen lässt, dass es vom Makler stammt. Dazu gehört der Firmenwortlaut und eine Maklerkennzeichnung („Immobilientreuhänder“, „Immobilienmakler“). Auch bei Kaufangeboten in Anzeigen sind Anzahlungs- und Rückzahlungsraten auszuweisen, sofern es sich nicht um einen Barkauf handelt. Wer ein Inserat mit Lockpreisen veröffentlicht oder den Maklerstatus unterschlägt, riskiert wettbewerbsrechtliche Abmahnungen und kann gewerberechtlich belangt werden.
Verbraucherinformation nach § 30b KSchG
Ist der Auftraggeber Verbraucher (Privatperson), muss der Makler vor Vertragsabschluss eine schriftliche Übersicht übergeben. Erfolgt diese Übergabe nicht oder zu spät, hat der Verbraucher eine Woche Zeit, vom Maklervertrag (und unter Umständen auch vom späteren Kaufvertrag) zurückzutreten — gerechnet ab Abgabe der Vertragserklärung außerhalb der Geschäftsräume des Maklers (§ 30a KSchG). Diese Frist wird in der Praxis viel zu selten genutzt, weil sie den meisten Verbrauchern unbekannt ist. Wer das Maklerangebot nicht in der Maklerkanzlei selbst unterzeichnet hat, sollte spätestens nach Erhalt der Provisionsrechnung prüfen, ob der Rücktritt noch möglich oder die Provisionszahlung zumindest abwehrbar ist.
Häufige Fehler — und welche Folgen sie haben
Wer eine Provisionsforderung erhält, sollte zunächst prüfen, ob mindestens einer dieser sechs Punkte zutrifft. Bei Treffern lohnt sich die anwaltliche Bewertung — die Erfahrung zeigt, dass in solchen Konstellationen häufig zumindest ein Teilbetrag rückforderbar ist. Hilfreich für die Erstprüfung sind unsere Beiträge zur Fälligkeit der Maklerprovision und zur Höchstprovision im B2B- und B2C-Vergleich.
Drei Praxisfälle aus der Kanzlei
Fall 1: Kaufprovision 4 % statt 3 % bei Kaufpreis 380.000 €
Ein Käufer schloss einen Maklervertrag mit 4 % Provision für eine Liegenschaft in Salzburg-Aigen. Der Kaufpreis lag bei 380.000 €. Nach IMV § 15 wären 3 % zulässig gewesen (Kaufpreis über 48.448,51 €). Die rechnerische Differenz beträgt 1 % von 380.000 € = 3.800 € netto bzw. 4.560 € brutto. Diesen Übersinn haben wir formell außergerichtlich rückgefordert und nach acht Wochen vollständig zurückerhalten. Die Provisionsklausel selbst blieb wirksam — nur der Übersinn fiel weg.
Fall 2: Provisionsforderung an Mieter trotz Bestellerprinzip
Eine Mieterin in Salzburg-Riedenburg erhielt nach Abschluss eines Wohnungsmietvertrags eine Provisionsrechnung über 2.880 € (2 BMM zzgl. USt). Aus der Korrespondenz war ersichtlich, dass der Makler ursprünglich vom Eigentümer beauftragt worden war. Die Mieterin hatte lediglich auf das Inserat geantwortet. Wir lehnten die Provisionsforderung mit Verweis auf § 30c MaklerG ab. Der Makler zog die Rechnung zurück, ohne dass es zu einem Verfahren kam.
Fall 3: Verschwiegene Doppeltätigkeit beim Reihenhauskauf
Ein Käufer erfuhr erst nach Vertragsabschluss, dass der vermittelnde Makler gleichzeitig wirtschaftlicher Geschäftsführer der verkaufenden Bauträger-GmbH war. Diese Naheverbindung war im Exposé nicht offengelegt. Wir machten aus dem Schwerpunkt Kaufverträge heraus den Provisionsverlust gegenüber dem Käufer geltend (§ 6 Abs 4 MaklerG) und erreichten eine Reduktion auf null Euro. Zusätzlich diskutieren wir aktuell Schadenersatz für die im Exposé nicht erwähnten Sanierungskosten am Dach.
Häufige Fragen zur Maklerverordnung
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Wie wir Ihnen helfen können
Brandauer Rechtsanwälte begleitet Käufer, Mieter und Vermieter in ganz Österreich bei der Bewertung von Maklerexposés, Provisionsforderungen und Rückforderungsansprüchen. Wir prüfen die schriftliche Übersicht nach § 30b KSchG, gleichen die geforderte Provision mit den IMV-Höchstsätzen ab und identifizieren Aufklärungs- oder Doppeltätigkeitsmängel. Bei berechtigten Ansprüchen treten wir außergerichtlich an den Makler heran und führen — wo nötig — das Verfahren bis zur Rückzahlung. Kontaktieren Sie uns, wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Stand: Mai 2026. Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information dar und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Rechtslage im konkreten Fall hängt von zahlreichen Faktoren ab — lassen Sie sich vor weiteren Schritten beraten.
