Rund eine Million Menschen in Österreich wohnen in einer Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung. Wer einen solchen Vertrag unterschreibt, lebt zwar günstiger als am freien Markt – aber er bewegt sich in einem eigenen Rechtsuniversum. Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) regelt das Entgelt anders, kennt eigene Bauvereinigungs-Pflichten, einen rückzahlbaren Finanzierungsbeitrag und – unter bestimmten Voraussetzungen – sogar ein Recht auf nachträglichen Wohnungskauf. Dieser Leitfaden zeigt, welche Regeln 2026 gelten, worauf Sie bei Vertragsabschluss, Auszug oder Kaufoption achten müssen und wo wir in unserer Salzburger Kanzleipraxis die meisten Konfliktfälle sehen.
Das WGG im Überblick – wer ist betroffen?
Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (BGBl. Nr. 139/1979 in geltender Fassung) ist kein zweites Mietrecht, sondern ein Sondergesetz für einen klar abgegrenzten Vermietertyp: die gemeinnützigen Bauvereinigungen, kurz GBV. Darunter fallen Wohnbaugenossenschaften, gemeinnützige Aktiengesellschaften und GmbHs, sofern sie nach den §§ 6 ff WGG als gemeinnützig anerkannt sind. Sie unterliegen strengen Auflagen zur Vermögensbindung, zum Kostendeckungsprinzip und zur Verwendung ihrer Erträge ausschließlich für den geförderten Wohnbau.
Für Sie als Mieterin oder Mieter heißt das vor allem eines: Ihr Vertragspartner darf nicht beliebig kalkulieren, sondern muss sich an gesetzliche Entgeltobergrenzen und Rechenregeln halten. Im Gegenzug erwartet die Bauvereinigung Sorgfalt im Umgang mit dem Wohnungsbestand, denn die Wohnungen sollen langfristig im sozial gebundenen Sektor bleiben. Wer in einer WGG-Wohnung lebt, profitiert in der Regel von einem deutlich niedrigeren Hauptmietzins als am freien Markt – muss aber ein paar Besonderheiten kennen, die im klassischen Mietrechtsgesetz (MRG) so nicht vorgesehen sind.
Drei Säulen des gemeinnützigen Wohnbaus
Welche Pflichten eine GBV nach WGG treffen
WGG oder MRG: Wann gilt für Sie welches Gesetz?
Eine der häufigsten Fragen in unserer Praxis lautet: „Bin ich überhaupt im WGG-Bereich – oder doch im normalen Mietrecht?“ Die Antwort steckt im Mietvertrag, genauer im Namen Ihres Vertragspartners. Lautet er auf eine gemeinnützige Bauvereinigung (z. B. „gemeinnützige Wohnbaugesellschaft mbH“), greift in erster Linie das WGG. Die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes kommen daneben nur dort zur Anwendung, wo § 20 WGG das ausdrücklich anordnet. Das betrifft etwa Eintrittsrechte beim Tod, Kündigungsschutz und die Erhaltungspflicht des Vermieters.
Für Vergleiche zwischen dem WGG-System und dem klassischen Mietrecht – etwa zu Befristung, Wertsicherung und Kündigungsfristen am freien Markt – haben wir einen eigenen Überblick zu allen Fragen rund um Mietrecht für Mieter und Vermieter in Salzburg erstellt. Wer ein gewöhnliches Mietverhältnis hat, findet außerdem in unserem Beitrag zum Mietenpaket 2026 und der neuen Mindestbefristung die zentralen Änderungen kompakt zusammengefasst.
WGG-Wohnung versus freier Mietmarkt
So setzt sich Ihr WGG-Entgelt monatlich zusammen
Der Begriff Miete ist im gemeinnützigen Bereich irreführend. Das WGG spricht stattdessen vom Entgelt (§ 14 WGG). Es setzt sich aus mehreren rechtlich klar definierten Bestandteilen zusammen, die in der monatlichen Vorschreibung getrennt auszuweisen sind. Wer seine Abrechnung versteht, erkennt sofort, ob ein Posten zu hoch angesetzt wurde oder eine Position fehlt, die der Vermieter berücksichtigen müsste.
Die Bestandteile sind: die Annuität zur Tilgung der Errichtungs- und Grundkosten, der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) nach § 14d WGG, die anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, die Aufwendungen für besondere Leistungen wie Aufzug oder Heizung, ein Verwaltungskostenanteil sowie die Umsatzsteuer. Im Unterschied zum freien Mietmarkt darf die GBV keinen frei kalkulierten Mietzins verlangen. Der Posten Hauptmietzins fehlt deshalb.
Solange die Annuitäten laufen, dominiert die Kostenmiete: Sie zahlen anteilig die Errichtungskosten der Wohnung zurück. Nach vollständiger Tilgung – meist 20 bis 30 Jahre nach Bezug – sinkt der Entgeltanteil deutlich, während der EVB steigt. Diese „Kostenkurve“ ist eine Besonderheit gemeinnütziger Wohnungen und erklärt, warum ältere WGG-Wohnungen oft günstiger sind als jüngere Erstbezüge.
Finanzierungsbeitrag: Einzug, Abschreibung, Rückzahlung
Wer in eine WGG-Wohnung einzieht, leistet bei Vertragsabschluss in der Regel einen Finanzierungsbeitrag (§ 17 WGG). Dieser einmalige Eigenmittelbeitrag deckt einen Teil der Grund- und Baukosten, die nicht durch Wohnbauförderung oder Bankkredit gedeckt sind. Der Beitrag kann – je nach Bauvorhaben und Förderungsmodell – einige tausend bis mehrere zehntausend Euro betragen. Verwechseln Sie ihn nicht mit der Kaution: Während die Kaution eine Sicherheit ist, die in der Regel vollständig zurückerstattet wird, schmilzt der Finanzierungsbeitrag im Laufe der Wohnzeit ab.
Das WGG sieht eine gesetzlich vorgegebene Abschreibung vor: Seit dem 1. Jänner 2001 vermindert sich der Beitrag jährlich um ein Prozent (§ 17 Abs 4 WGG). Für Zeiträume davor galten 2 Prozent. Beim Auszug erhalten Sie also nicht den ursprünglichen Betrag zurück, sondern den noch nicht verwohnten Anteil. Die Auszahlung muss binnen acht Wochen nach tatsächlicher Räumung erfolgen.
Wir empfehlen, die Einzahlungsbestätigung des Finanzierungsbeitrags lebenslang aufzubewahren. In unserer Praxis sehen wir, dass Bauvereinigungen bei Auszug nach 20 oder 30 Jahren mit veralteten Buchhaltungssystemen arbeiten. Wer den Originalbeleg vorlegt, beschleunigt die Rückzahlung erheblich. Die Rückforderungsfrist beträgt im Übrigen bis zu 30 Jahre, sofern keine missbräuchliche Klausel zu kürzeren Verjährungsfristen vereinbart wurde.
Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nach § 14d WGG
Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) ist eine Besonderheit des WGG. Er wird zweckgebunden für Sanierungen, Dach-, Fassaden-, Fenster- und Aufzugserneuerungen, energetische Modernisierungen und größere Instandhaltungen verwendet. Anders als am freien Markt darf der Vermieter den EVB nicht für laufende Reparaturen oder gar Gewinne verwenden. Über die Verwendung muss die Bauvereinigung jährlich bis 30. Juni des Folgejahres eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung legen.
Die maximale EVB-Höhe ist in § 14d WGG gestaffelt und richtet sich nach dem Alter der Baulichkeit. In den ersten Jahren nach Bezug ist der Beitrag niedrig, danach steigt er stufenweise an. Zum 1. April 2026 erfolgt eine Wertanpassung nach dem Verbraucherpreisindex 2010, allerdings gedeckelt mit maximal fünf Prozent gegenüber dem letzten Anpassungstermin.
Wichtig ist die Mietzinsüberprüfung: Wenn Sie den Verdacht haben, dass der EVB falsch berechnet wurde oder zweckwidrig verwendet wird, können Sie das Mietverhältnis im außerstreitigen Verfahren überprüfen lassen. Zuständig ist in Salzburg das Bezirksgericht Salzburg, in Wien die Schlichtungsstelle der Magistratsabteilung. Eine erfolgreiche Prüfung kann zu Rückzahlungen für bis zu drei Jahre rückwirkend führen (§ 27 MRG analog).
Wertanpassung 2026 – wie viel mehr darf die GBV verlangen?
Anders als am freien Markt richtet sich die Entgelterhöhung bei WGG-Wohnungen nicht nach einer individuell vereinbarten Wertsicherungsklausel, sondern nach gesetzlichen Vorgaben. Die Annuitäten ändern sich nur, wenn sich die zugrunde liegenden Förderbedingungen oder Kreditkonditionen ändern. Der EVB und einzelne Pauschalbeträge (etwa nach § 13 Abs 4 WGG) werden hingegen jährlich zum 1. April nach VPI 2010 valorisiert. Die Erhöhung 2026 ist mit fünf Prozent gedeckelt.
Bei Betriebskosten gibt es keinen Deckel im engeren Sinn, weil sie das tatsächliche Aufkommen abbilden. Steigen die Müllgebühren oder die Versicherungsprämie, gibt die Bauvereinigung diese Kosten weiter. Im Gegenzug muss sie pro Jahr eine prüffähige Betriebskostenabrechnung legen. Wer die Belege einsehen möchte, hat darauf nach § 21 Abs 3 MRG (i. V. m. § 20 WGG) einen Rechtsanspruch.
Kaufoption: Vom WGG-Mieter zum Wohnungseigentümer
Eine der attraktivsten Besonderheiten gemeinnütziger Wohnungen ist das Recht auf nachträglichen Wohnungserwerb, oft schlagwortartig Mietkauf genannt. Die §§ 15b ff WGG regeln, dass die Bauvereinigung dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Wohnung zu einem nach gesetzlichen Vorgaben kalkulierten Preis zum Kauf anbieten muss. Für Mietverträge ab 1. August 2019 wurde das frühestmögliche Antragsrecht von 10 auf 5 Jahre nach Erstbezug verkürzt und die Bauvereinigung muss zwischen Jahr 5 und 20 zumindest dreimal aktiv ein Kaufangebot legen.
Die Voraussetzungen sind streng: Die Baulichkeit darf nicht im Baurecht errichtet sein, seit Erstbezug dürfen nicht mehr als 30 Jahre vergangen sein, die Nutzfläche muss über 40 m² liegen, bei Vertragsabschluss musste eine Wohnbauförderung aufrecht sein und der Mieter muss einen Finanzierungsbeitrag von zumindest 72,07 Euro pro Quadratmeter geleistet haben. Wer als Mieter den Kauf beantragt, muss zudem österreichischer Staatsbürger oder gleichgestellt sein.
Der Kaufpreis wird nach den Vorgaben des § 23 WGG ermittelt – nicht der Marktpreis ist maßgeblich, sondern der Verkehrswert unter Berücksichtigung von Förderdarlehen, geleisteten Eigenmitteln und einem allfälligen Abschlag. Erst nach Antragstellung verlangt die Bauvereinigung in der Regel ein Schätzgutachten. Wer die Wohnung innerhalb von 15 Jahren nach Kaufvertragsabschluss weiterverkauft, schuldet der Bauvereinigung die Differenz zum Verkehrswert – die sogenannte Spekulationsfrist (§ 15g WGG). Diese Frist wurde 2019 von 10 auf 15 Jahre verlängert.
Beim Erwerb einer ehemals geförderten WGG-Wohnung fallen wie bei jedem Liegenschaftskauf Grunderwerbsteuer (3,5 %) und Eintragungsgebühr (1,1 %) an. Wir empfehlen unseren Mandanten, schon vor Antragstellung eine Bandbreite des zu erwartenden Kaufpreises bei der Bauvereinigung anzufragen und parallel einen ersten Finanzierungstermin bei der Hausbank zu vereinbaren. Vorsicht ist bei sogenannten Bestandsschulden geboten: Offene Förderungsdarlehen werden mit dem Kaufpreis verrechnet und müssen entweder übernommen oder abgelöst werden.
Kündigung, Eintrittsrecht und Weitergabe
Das WGG verweist beim Kündigungsschutz weitgehend auf das MRG (§ 20 WGG). Die Bauvereinigung kann das Mietverhältnis nur aus den taxativ aufgezählten Gründen des § 30 MRG kündigen – etwa wegen qualifizierten Mietrückstands, erheblich nachteiligem Gebrauch oder Eigenbedarf für Genossenschaftsmitglieder. Mündliche Befristungen sind unwirksam, eine Kündigung außerhalb dieser Gründe ist es ebenso. Daneben kann ein Ausschluss aus der Genossenschaft (bei Wohnbaugenossenschaften) ein zusätzliches Auflösungsrisiko begründen, das aber von den Gerichten streng geprüft wird.
Für Eintrittsrechte (§ 14 MRG analog) gelten die gewohnten Regeln: Beim Tod der Mieterin oder des Mieters können bestimmte Angehörige in den Vertrag eintreten, sofern sie ein dringendes Wohnbedürfnis und einen gemeinsamen Haushalt nachweisen können. Die Bauvereinigung ist daran ebenso gebunden wie ein gewöhnlicher Vermieter. Vertiefend zu diesem Thema haben wir den Beitrag Mietvertrag übernehmen in Österreich verfasst, der die rechtlichen Voraussetzungen Schritt für Schritt erklärt.
Eine Untervermietung ist im WGG-Bereich grundsätzlich möglich, wird aber von vielen Bauvereinigungen restriktiv gehandhabt. Die wichtigste Spielregel: Sie dürfen den Untermieter nicht zu einem höheren Entgelt überlassen als Sie selbst zahlen, sonst greift § 26 MRG (unzulässiger Untermietzins). Wer eine Untervermietung plant, sollte das vorab schriftlich klären lassen – unser Beitrag zur Untervermietung in Österreich bietet hier den passenden Einstieg.
Besonderes Augenmerk verdient die Trennung oder Scheidung: Wer im Vertrag steht, wer den Finanzierungsbeitrag geleistet hat und wer das Aufteilungsverfahren nach § 87 EheG erfolgreich führt, entscheidet darüber, wer in der Wohnung bleibt. Welche Stellschrauben es gibt und welche Fehler sich dabei besonders rächen, zeigt unser Beitrag Genossenschaftswohnung und Mietvertrag bei einer Trennung.
Häufige Fehler von WGG-Mietern aus der Kanzleipraxis
Häufige Fragen zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
Das Wichtigste zum WGG auf einen Blick zusammengefasst
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Wie wir Ihnen als Brandauer Rechtsanwälte helfen können
Brandauer Rechtsanwälte berät seit 1978 Mieter und Eigentümer in Salzburg und österreichweit. Für WGG-Mietverhältnisse prüfen wir Ihre Entgeltvorschreibungen Position für Position, kontrollieren die Berechnung des Finanzierungsbeitrags bei Auszug, begleiten Kaufoptionsverfahren vom Antrag bis zur Grundbucheintragung und vertreten Sie im Verfahren vor dem Bezirksgericht. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Stand: Mai 2026. Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information dar und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von zahlreichen Faktoren ab – lassen Sie sich beraten.