Mietkauf bei einer Eigentumswohnung verbindet zwei Phasen — zunächst Miete oder vertragliches Nutzungsverhältnis, danach den Erwerb des Wohnungseigentums durch Ausübung einer Kaufoption. In Österreich ist die häufigste Form der Mietkauf bei gemeinnützigen Bauvereinigungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG); zusätzlich gibt es Mietkauf-Modelle bei privaten Vermieter:innen und bei gewerblichen Bauträgern. Dieser aktualisierte Leitfaden 2026 erklärt die Vertragstypen, die Voraussetzungen für die Optionsausübung, die Kaufpreisberechnung samt Anrechnung des Finanzierungsbeitrags, die steuerliche Behandlung (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Eintragungsgebühr 1,1 %, Immobilienertragsteuer beim späteren Weiterverkauf) sowie die rechtlichen Vorgaben bei Weitervermietung und Weiterverkauf in der gesetzlichen Spekulationsfrist.
Mietkauf bei Eigentumswohnung — Begriff und Abgrenzung
Mit Mietkauf ist eine zweistufige Erwerbsform gemeint. In der ersten Stufe nutzen Sie die Wohnung als Mieter:in (oder als Nutzungsberechtigte:r mit einer ähnlichen schuldrechtlichen Stellung). Die zweite Stufe öffnet sich, sobald Sie die im Vertrag oder im Gesetz vorgesehene Kaufoption ausüben — dann wandelt sich das Mietverhältnis in einen Wohnungseigentumserwerb, das Eigentum wird im Grundbuch verbüchert. Wirtschaftlich ist Mietkauf damit eine Kombination aus Miete und späterem Kauf; rechtlich überlagern sich Mietrecht (ABGB §§ 1090 ff, MRG, WGG) und Kaufrecht (ABGB §§ 1053 ff, GBG, WEG).
Im Sprachgebrauch wird „Mietkauf“ oft mit „Genossenschaftswohnung mit Kaufoption“ gleichgesetzt. Das trifft den Hauptfall, deckt aber nicht das ganze Bild. Der gesetzliche Anspruch auf nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum nach §§ 15b ff WGG entsteht bei gemeinnützigen Bauvereinigungen typischerweise unabhängig von einer ausdrücklichen vertraglichen Kaufoption — das Wahlrecht ergibt sich aus dem Gesetz. Daneben treten privatwirtschaftliche Mietkauf-Modelle und einzelne gewerbliche Bauträger-Programme; bei diesen ist die Option ausschließlich vertraglich begründet und entsprechend frei gestaltbar.
Wer den weiteren Kontext zum österreichischen Immobilienrecht sucht, findet ihn auf der Themenseite; eine vertiefte Übersicht zum Erwerb von Wohnungseigentum samt Vertrags- und Grundbuchsfragen liegt auf der dortigen Themenseite.
Drei Vertragstypen im Vergleich (WGG, privat, Bauträger)
In der Praxis lassen sich drei Mietkauf-Varianten unterscheiden — sie haben gemeinsame Strukturmerkmale, weichen aber im Detail erheblich voneinander ab.
Welche der drei Varianten in Ihrem Fall greift, lässt sich häufig schon am Vertragstitel und am Briefkopf der Vertragspartnerin ablesen — gemeinnützige Bauvereinigungen führen das Wort „gemeinnützig“ oder „GmbH gemeinnützig“ im Firmennamen. Wer einen Mietvertrag ohne explizite Mietkauf-Klausel hat und trotzdem über einen Erwerb nachdenkt, sollte vor der Anfrage an die Bauvereinigung den Vertrag prüfen lassen; bei privatwirtschaftlichen Vermieterinnen entscheidet die individuelle Optionsklausel.
Das Optionsrecht — Voraussetzungen und Ausübung
Die Option ist die rechtliche Schaltstelle des Mietkaufs. Sie verleiht Ihnen das einseitige Gestaltungsrecht, durch Erklärung gegenüber der Vermieterin den Kaufvertrag zustande zu bringen — vergleichbar mit dem in § 1077 ABGB anerkannten Bestandsrecht des Bestandnehmers, der eine Vorhand auf den Erwerb hat. Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen tritt an die Stelle der vertraglichen Option der gesetzliche Anspruch nach §§ 15b ff WGG: Sie können nach Ablauf einer gesetzlich definierten Mindestmietdauer schriftlich die Übertragung in das Wohnungseigentum verlangen; die Bauvereinigung ist zur Übertragung verpflichtet, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind (zum Beispiel Bezahlung des nach den WGG-Regeln berechneten Preises, Lastenfreistellung, Zustimmung gegebenenfalls beteiligter Förderstellen).
Drei Punkte müssen Sie vor der Ausübung klären:
Eine Klarstellung des OGH (5 Ob 78/12z, 02.10.2012) gehört zur Standard-Information für Mieter:innen: Der gesetzliche WGG-Anspruch auf nachträgliche Eigentumsübertragung ist nach Auffassung des Höchstgerichts eine Option, keine verwertbare Anwartschaft. Wer also die Wohnung vor der Ausübung an Dritte gegen Ablöse weitergeben möchte, kann sich auf den bloßen Anspruch nicht stützen, um eine bewertbare Gegenleistung zu konstruieren. Praktisch heißt das: Verkauft wird erst nach der Übertragung in das Wohnungseigentum.
Wie der Kaufpreis berechnet wird — mit Rechenbeispiel
Beim WGG-Mietkauf ist der Kaufpreis gesetzlich gebunden. Bauvereinigungen dürfen nicht den Verkehrswert verlangen, sondern müssen sich an die Preisbildungsregeln des WGG halten — vereinfacht: Errichtungskosten, anteilige Grundkosten und ein gesetzlich definierter Aufschlag, abzüglich der bereits geleisteten Finanzierungsbeiträge und gegebenenfalls eines Abnutzungsabzugs. Die Bauvereinigung hat den Preis im Anbot konkret aufzuschlüsseln; Sie haben das Recht, die Berechnung zu prüfen oder durch das zuständige Gericht prüfen zu lassen (Außerstreit-Verfahren nach § 22 WGG).
Bei privaten Mietkauf-Modellen und bei gewerblichen Bauträger-Programmen ist der Kaufpreis frei vereinbar — entweder als Festpreis, der bei Vertragsschluss feststeht und gegebenenfalls indexiert wird, oder als verkehrswertbezogener Preis zum Zeitpunkt der Ausübung. Indexklauseln werden in der Praxis häufig genutzt; nach der OGH-Entscheidung 8 Ob 47/20z (25.08.2020) zur indexierten Kaufpreisanpassung beim Mietkauf mit Bauwerkseigentum sind solche Klauseln grundsätzlich zulässig, müssen aber hinreichend bestimmt sein.
Der Finanzierungsbeitrag, den Sie beim Einzug geleistet haben, wird gemäß WGG mit einer linearen Abschreibung berücksichtigt — der Restbetrag verringert den Kaufpreis. Die Mietzahlungen während der Nutzungsphase werden beim WGG-Mietkauf hingegen nicht auf den Kaufpreis angerechnet (anders, als gelegentlich angenommen). Sie deckten ja die laufende Nutzung, die Instandhaltung und das Förderdarlehen ab. Eine separate Anrechnung von Mietteilen auf den Kauf gibt es nur, wenn der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht — was bei privatwirtschaftlichen Mietkauf-Modellen vorkommt, bei gemeinnützigen Bauvereinigungen praktisch nicht.
Steuern und Gebühren beim Erwerb
Mit der Ausübung der Kaufoption und der Verbücherung des Wohnungseigentums werden mehrere Abgaben ausgelöst — es sind die regulären Erwerbsabgaben.
Eine Sonderkonstellation betrifft den Ersterwerb: Das Regierungsprogramm 2025/26 sieht eine GrESt-Befreiung für den Ersterwerb von Eigenheimen unter bestimmten Voraussetzungen vor — den aktuellen Stand und die Anwendungsfälle haben wir gesondert dargestellt (GrESt-Befreiung beim Ersterwerb). Ob die Befreiung beim Mietkauf greift, hängt von den Tatbestandsvoraussetzungen ab — typischerweise ist sie auf die selbst genutzte Erstwohnung zugeschnitten, was bei vielen Mietkauf-Konstellationen passt.
Wichtig: Bei einem späteren Verkauf der Wohnung greift die Immobilienertragsteuer. Die Spekulationsfrist im ImmoESt-Sinn beginnt mit dem Erwerbsvorgang — also mit der Ausübung der Option und der Verbücherung. Wer die Wohnung später als Hauptwohnsitz mindestens fünf Jahre durchgehend bewohnt hat (oder mindestens zwei Jahre seit Anschaffung und mit Hauptwohnsitz seit Anschaffung), kann unter den Voraussetzungen des § 30 Abs 2 Z 1 EStG die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen. Details zur ImmoESt finden Sie in unserem aktuellen Leitfaden.
Wohnbauförderung Salzburg — Tragweite beim Mietkauf
Im Bundesland Salzburg sind viele Mietkauf-Wohnungen mit Wohnbauförderungsmitteln errichtet worden. Diese Förderung läuft in der Regel über ein Förderdarlehen oder einen Annuitätenzuschuss, der einer bestimmten Liegenschaft zugeordnet ist. Bei der Ausübung der Kaufoption stellt sich die Frage, wie das offene Förderdarlehen behandelt wird — gängige Wege sind die Übernahme des Förderdarlehens durch die Erwerber:in oder die vorzeitige Rückzahlung (mit oder ohne Pönale).
Die genauen Bedingungen ergeben sich aus dem Salzburger Wohnbauförderungsgesetz und der dazugehörigen Verordnung. Vor der Ausübung der Option holen Sie bei der Förderstelle den aktuellen Förderstand und die Übernahmebedingungen schriftlich ein — die Bauvereinigung kann (und sollte) diesen Schritt unterstützen, weil der Förderstand in die Preisformel einfließt. Wer als Käufer:in in die laufende Förderung einsteigen will, muss in der Regel selbst die Förderungsvoraussetzungen erfüllen (Einkommensgrenzen, Hauptwohnsitz, Staatsbürgerschaft oder gleichgestellter Aufenthaltstitel). Eine kompakte Information zur aktuellen Salzburger Wohnbauförderung lesen Sie in unserem Beitrag Salzburger Wohnbauförderung 2026: Förderkriterien und Ablehnungsgründe.
OGH-Judikatur zum Mietkauf — drei Leitlinien
Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs hat den WGG-Mietkauf in drei für die Praxis wichtigen Punkten geprägt:
Diese drei Linien stehen exemplarisch — die WGG-Judikatur entwickelt sich kontinuierlich. Eine konkrete OGH-Frage zu Ihrer Situation klären wir gerne im Erstgespräch.
Typische Stolperfallen vor der Ausübung
- Frist Optionsfrist abgelaufen. Bei vertraglicher Option erlischt der Anspruch mit Fristablauf — das ist endgültig. Bei WGG-Mietkauf ist die Wartezeit eine Voraussetzung für den Beginn des Anspruchs, nicht für sein Ende — der Anspruch besteht grundsätzlich fort, solange das Mietverhältnis besteht.
- Förderung Förderdarlehen vergessen. Wer den Kaufpreis aus eigenen Mitteln und ohne Berücksichtigung des offenen Förderdarlehens kalkuliert, wird beim Anbot der Bauvereinigung überrascht. Den Förderstand vor jedem Schritt schriftlich einholen.
- Vertrag Mit-Mieter:in vergessen. Wenn der Mietvertrag auf zwei Personen lautet, müssen beide die Ausübung der Option erklären — sonst bleibt der Anspruch unwirksam. Bei Lebensgemeinschaften und nach Trennungen führt das zu Verzögerungen.
- Preis Anbot ungeprüft akzeptiert. Die Preisaufschlüsselung der Bauvereinigung sollte vor der Annahme geprüft werden — gerade die Position „anteilige Grundkosten“ und der „Abnutzungsabzug“ sind in der Praxis Streitthemen. Eine außergerichtliche Korrektur ist meist günstiger als das Außerstreit-Verfahren.
- Steuer GrESt-Befreiung nicht geprüft. Wer beim Ersterwerb die Voraussetzungen erfüllt, kann unter dem Regierungsprogramm 2025/26 Befreiung beantragen — das spart 3,5 % vom Kaufpreis. Eine Prüfung vor der Vertragsunterzeichnung ist sinnvoll.
Weitervermietung und Weiterverkauf nach Ausübung der Option
Die Ausübung der Kaufoption bei einer Mietkauf-Wohnung ist nur der Anfang. Was passiert, wenn Sie Ihre frisch erworbene Wohnung weitervermieten oder weiterverkaufen möchten? Hier setzen — gerade bei der gemeinnützigen Variante — gesetzliche Beschränkungen ein, die Sie kennen müssen.
Weitervermietung in der Schutzfrist
Gemäß § 15h WGG gilt für einen Zeitraum von fünfzehn Jahren ab Abschluss des ersten Kaufvertrags der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Das bedeutet praktische Einschränkungen bei einer späteren Weitervermietung: Der Hauptmietzins darf maximal den Richtwert des jeweiligen Bundeslandes — ohne weitere Zuschläge — erreichen. Außerdem reduziert sich der höchstzulässige Hauptmietzins bei einem befristeten Hauptmietvertrag um 25 %. Wer also die früher gemeinnützig errichtete Wohnung nach dem Erwerb sofort wieder am freien Markt vermieten möchte, ist in der Mietzinsgestaltung deutlich eingeschränkt; die laufende Mietzinsüberprüfung des MRG (§§ 16, 37 MRG) greift.
Weiterverkauf in der Schutzfrist
Wenn ein Wohnungseigentümer seine ehemalige Mietkauf-Wohnung innerhalb von fünfzehn Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags verkaufen möchte, muss die Bauvereinigung informiert werden. Zudem ist ein bestimmter Differenzbetrag zu leisten, der sich aus dem Verkehrswert der Wohnung und dem tatsächlichen Kaufpreis ergibt — die Bauvereinigung darf an der zwischenzeitlichen Wertentwicklung partizipieren, weil die ursprüngliche Preisbildung gemeinnützig (und damit unter Verkehrswert) erfolgt ist.
Vorkaufsrecht der Bauvereinigung
In § 15g WGG ist ein Vorkaufsrecht der Bauvereinigung vorgesehen, das im Grundbuch verankert werden muss. Dieses Recht erlischt entweder nach Zahlung eines Differenzbetrags oder spätestens nach fünfzehn Jahren (Spekulationsfrist). Wer in der Schutzfrist verkaufen will, muss der Bauvereinigung das Angebot mit allen Konditionen vorlegen; entscheidet sie sich für die Ausübung des Vorkaufsrechts, tritt sie in den Kaufvertrag ein.
Ausnahmen und Spekulationsfrist
Es gibt Ausnahmen für die Übertragung der Wohnung an nahe Verwandte und Lebenspartner:innen. Zudem wurde die Spekulationsfrist im Rahmen der WGG-Novelle 2019 von zehn auf fünfzehn Jahre verlängert. Für Wohnungen, für die ein Antrag auf Übertragung vor dem 1. August 2019 gestellt wurde, gilt nur die zehnjährige Spekulationsfrist — die Übergangsregelung ist in der Praxis wichtig und wird häufig übersehen. Wer eine Wohnung erworben hat, deren Übertragungsantrag aus der „alten“ Zeit stammt, bewegt sich in einem günstigeren Rechtsrahmen für den Weiterverkauf.
Ein eigenständiger Aspekt ist der Finanzierungsbeitrag bei der Übernahme einer Genossenschaftswohnung — Rückforderung, Höhe und Abschreibung ergeben sich aus den Vorgaben des WGG; ein eigener Leitfaden gibt einen Überblick zu Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil.
Häufige Fragen
Das Wichtigste auf einen Blick
- ✓ Drei Vertragstypen: gemeinnützige Bauvereinigung (WGG), privater Vermieter, gewerblicher Bauträger — Rechtsrahmen unterscheidet sich.
- ✓ WGG-Mietkauf: gesetzlicher Anspruch nach §§ 15b ff WGG, Preisbildung gebunden, OGH-Linie „Option, keine Anwartschaft“ (5 Ob 78/12z).
- ✓ Kaufpreis: Errichtungs- und Grundkosten anteilig, abzüglich Finanzierungsbeitrag und Abnutzungsabzug, zuzüglich gesetzlicher Aufschlag.
- ✓ Abgaben: 3,5 % GrESt, 1,1 % Eintragungsgebühr; bei späterem Verkauf ImmoESt nach EStG §§ 30, 30a. GrESt-Befreiung Ersterwerb prüfen.
- ✓ Schutzfrist nach Ausübung: 15 Jahre (§§ 15g, 15h WGG) — Vollanwendung MRG bei Weitervermietung, Differenzbetragspflicht & Vorkaufsrecht beim Weiterverkauf.
- ✓ Förderdarlehen vor Ausübung schriftlich erheben — Übernahme oder Rückzahlung beeinflusst die Kalkulation.
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Wie wir Ihnen helfen können
Wenn Sie über die Ausübung Ihrer Kaufoption nachdenken, einen Mietkauf-Vertrag prüfen lassen oder den Erwerb Ihrer Wohnung zivilrechtlich und steuerlich vorbereiten wollen, begleiten wir Sie von der Erstprüfung bis zur Verbücherung. In unserer Kanzlei in Salzburg betreuen wir Mandantinnen und Mandanten bei der Vertragsprüfung (Mietkauf-Vertrag, Optionsklausel, Kaufpreisformel), bei der Verhandlung mit der Bauvereinigung über die WGG-Preisaufschlüsselung, bei der Errichtung des Kaufvertrags und beim Grundbuchsantrag — bis hin zu Fragen einer späteren Weitervermietung oder eines Weiterverkaufs innerhalb der Schutzfrist. Eine erste Voreinschätzung Ihrer Konstellation erhalten Sie über unser Mietkauf-Formular oder im persönlichen Erstgespräch.
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