Notar oder Rechtsanwalt beim Hauskauf — Haftung, Kosten, Wahlfreiheit (Aktualisierung 2026)

Bei einem Hauskauf in Österreich stellt sich früher oder später die Frage: Soll den Kaufvertrag eine Rechtsanwältin oder ein Notar errichten? Die gute Nachricht — für reguläre Liegenschaftskäufe besteht eine echte Wahlfreiheit, gesetzlich abgesichert durch § 31 Notariatsordnung. Wer den Auftrag bekommt, entscheidet die Eigenart der Transaktion: Haftungsumfang, Wahl der Treuhandschaft, Honorarmodell und die Frage, ob ein Notariatsakt zwingend vorgeschrieben ist. Diese Aktualisierung 2026 zeigt Ihnen die juristischen Weichen, ordnet die Honorarmechanik ein (NTG-Tarif vs. freie Vereinbarung) und benennt die Fälle, in denen ein Notar gesetzlich Pflicht ist — etwa bei Schenkungen ohne Übergabe oder bei GmbH-Anteilsübertragungen.

Wahlfreiheit nach § 31 Notariatsordnung — der gesetzliche Rahmen

Liegenschaftskaufverträge gehören zu jenen Verträgen, die in Österreich von Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten ebenso wie von Notarinnen und Notaren errichtet werden dürfen. Diese Wahlfreiheit ist in der Notariatsordnung (NO) angelegt: § 31 NO listet die Liegenschaftsverträge ausdrücklich nicht unter den dem Notariat vorbehaltenen Geschäften. Daraus folgt, dass die Parteien einer Immobilientransaktion frei entscheiden, wer den Vertrag aufsetzt, die Eintragung im Grundbuch vorbereitet und gegebenenfalls den Kaufpreis treuhändig abwickelt.

Dass diese Wahlfreiheit echte praktische Bedeutung hat, zeigen die Mandate in unserer Salzburger Kanzlei: Käufer:innen wie Verkäufer:innen wenden sich heute überwiegend an die Rechtsanwaltschaft — vor allem dann, wenn parteiisch verhandelt werden soll. Für eine Übersicht über das gesamte Kaufvertragsthema empfehlen wir unsere Schwerpunktseite zu Kaufverträgen und Treuhandschaft; wer den weiteren Kontext zum österreichischen Immobilienrecht sucht, findet ihn auf der dortigen Themenseite.

Anwalt und Notar im Vergleich — Rollenbild, Haftung, Mandatsverständnis

Der zentrale praktische Unterschied liegt im Rollenverständnis. Die Notarin oder der Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes (§§ 1, 5 NO) und damit zur Unparteilichkeit verpflichtet; das Mandat zielt darauf, beiden Vertragsteilen denselben Sachverhalt zu erläutern und einen ausgewogenen Vertrag zu errichten. Die Rechtsanwaltschaft hingegen vertritt einseitig — selbst dort, wo Anwältinnen und Anwälte für beide Seiten gemeinsam tätig werden, behält die Mandantenseite ein Mehr an strategischer Beratung, etwa zur Preisverhandlung, zu Mängelregelungen oder zu Rücktritts- und Rückabwicklungsklauseln.

Beide Berufe unterliegen einer strengen Vermögensschadenshaftung. Rechtsanwaltskanzleien sind nach § 21a Rechtsanwaltsordnung (RAO) verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme zu unterhalten; vergleichbares gilt für die Notariate. Für die Vertragsparteien bedeutet das: Wer den Fehler des Vertragserrichters trägt, ist nicht entscheidend abhängig vom Berufsbild — entscheidend sind die individuell festgehaltenen Pflichten und die Sorgfalt im konkreten Mandat.

Honorarmodelle im Vergleich: NTG-Tarif vs. freie Vereinbarung

Wer den Auftrag erteilt, sollte das Honorarmodell verstehen — denn die beiden Berufsstände rechnen nach unterschiedlichen Mechaniken ab.

Notarinnen und Notare folgen dem Notariatstarifgesetz (NTG) samt einschlägiger Verordnungen. Der Tarif knüpft an Bemessungsgrundlagen an, insbesondere an den Wert der Liegenschaft — daraus ergibt sich eine Wertskala, deren Beträge bei steigendem Kaufpreis ansteigen. Das schafft Transparenz und Vergleichbarkeit über Notariate hinweg, schließt aber auch individuelle Spielräume weitgehend aus. Einzelne Nebenleistungen (Beglaubigungen, Treuhandschaft, Grundbuchsantrag) werden separat verrechnet.

Bei der Rechtsanwaltschaft ist das Honorar grundsätzlich frei vereinbar. Die anwaltliche Tätigkeit kann nach Pauschalvereinbarung, nach Stundensatz oder — ergänzend — nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) abgerechnet werden. In der Praxis hat sich für klar abgegrenzte Liegenschaftskäufe das Pauschalmodell etabliert: Die Kanzlei nennt im Vorhinein einen Pauschalbetrag, der Errichtung, Beratung, Grundbuchsantrag und in der Regel die Treuhandschaft umfasst. Nebengebühren der Behörden (Eintragungsgebühr, Beglaubigung) bleiben außerhalb des Honorars.

Wann der Notariatsakt zwingend ist — gesetzliche Formvorschriften

Für eine Reihe von Geschäften ordnet das Gesetz die Form eines Notariatsakts an. Liegt ein solcher Fall vor, ist nicht die Frage „Anwalt oder Notar“, sondern nur noch die Frage, welche Notarin oder welcher Notar den Akt aufnimmt — und ob anwaltliche Beratung zusätzlich sinnvoll ist (oft ja). Die wichtigsten Fälle:

Für den klassischen Hauskauf mit Übergabe und Kaufpreiszahlung gilt all das nicht: Hier reicht die Schriftform mit grundbuchtauglicher Beglaubigung der Unterschriften (anwaltlich nach § 8 Abs 6 RAO oder notariell nach § 53 NO). Wer eine Liegenschaft hingegen an die Kinder verschenkt, gerät rasch in die Notariatsaktpflicht — das betrifft uns regelmäßig auch bei Mandaten mit erbrechtlichem Hintergrund. Wer hier vorausschauend plant, findet auf unserer Schwerpunktseite Erbrecht und Testamente einen Überblick.

Treuhandfunktion — wer das Geld absichert

Das wirtschaftliche Rückgrat jedes Liegenschaftskaufs ist die Treuhandschaft: Der Kaufpreis fließt nicht direkt vom Käufer an den Verkäufer, sondern auf ein Anderkonto der Vertragserrichterin. Erst wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind — typischerweise die Sicherstellung der lastenfreien Eigentumseintragung im Grundbuch —, leitet die Treuhänderin das Geld weiter. Diese Funktion können sowohl Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte als auch Notarinnen und Notare übernehmen.

Die Rechtsanwaltschaft nutzt dafür den Anderkonten-Treuhandbuch-Verbund samt eigenem Versicherungsregime; die Notariate verwenden das Treuhandbuch der österreichischen Notariate. Beide Systeme sind hochreguliert, sehen Mehrfachprüfungen und Versicherungsdeckung vor. Wer eine Übersicht zu unserer eigenen Treuhandpraxis sucht, findet sie auf unserer Schwerpunktseite Treuhandschaft. Detailfragen zu Ablauf, Mechanik und Sicherungsleistungen behandelt unser eigener Beitrag zur Treuhandschaft beim Immobilienkauf; eine kurze Übersicht aller Nebenkostenblöcke finden Sie zudem in unserem Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Ablauf der Kaufvertragsabwicklung Schritt für Schritt

Unabhängig davon, ob die Errichtung anwaltlich oder notariell erfolgt, folgt die Abwicklung dem gleichen Grundgerüst. Die einzelnen Schritte können sich in der Reihenfolge geringfügig verschieben, etwa wenn parallel ein Bankdarlehen mit Pfandrechtseintragung läuft.

Detaillierte Hinweise zu jedem dieser Schritte, einschließlich der typischen Klauseln, behandelt unser ergänzender Leitfaden zur Vertragserstellung.

Checkliste vor der Beauftragung — Vertragserrichter:in finden

Wer Anwältin, Anwalt oder Notar:in beauftragt, sollte vorab dieselben Punkte abklären. Die folgende Checkliste eignet sich für das Erstgespräch.

Häufige Fehler bei der Wahl des Vertragserrichters

In der Praxis sehen wir bestimmte Fehlerquellen immer wieder. Die folgenden fünf Punkte vermeiden Mandant:innen mit etwas Vorbereitung.

Sonderfälle aus der Praxis

Kauf mit Schenkungselement (gemischte Schenkung)

Wird eine Liegenschaft innerhalb der Familie unter Wert übertragen, liegt zivilrechtlich eine gemischte Schenkung vor. Sobald der Schenkungsteil ohne tatsächliche Übergabe „nur versprochen“ ist, geraten wir in den Notariatszwang nach § 943 ABGB — die anwaltliche Errichtung allein reicht in dieser Konstellation nicht. Steuerlich folgt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dann dem Stufentarif (Familientarif gemäß § 7 Abs 1 Z 1 GrEStG).

Kauf über eine GmbH (Share Deal)

Wer eine Immobilie indirekt über die Übertragung von GmbH-Anteilen erwirbt, braucht zwingend einen Notariatsakt — § 76 Abs 2 GmbHG ordnet das für Geschäftsanteilsübertragungen an. Auf Grunderwerbsteuerseite ist die Anteilsschwelle der jüngeren Reform zu beachten; die anwaltliche Begleitung übernimmt parallel die Due Diligence, die Vertragsverhandlung und gegebenenfalls Earn-Out- oder Garantie-Klauseln.

Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften

Beim Erwerb land- oder forstwirtschaftlicher Liegenschaften greift in jedem Bundesland eigenes Grundverkehrsrecht. In Salzburg etwa ist die Genehmigung der Grundverkehrskommission notwendig. Die Vertragserrichterin sollte mit dem Verfahren vertraut sein — andernfalls drohen Verzögerungen oder die Versagung der Eintragung.

Auslandsbezug — Käufer:in im Ausland, Liegenschaft in Österreich

Bei ausländischen Käufer:innen gilt das Grundverkehrsgesetz in einer eigenen Ausländerkomponente; je nach Bundesland und Staatsangehörigkeit ist eine grundverkehrsrechtliche Genehmigung erforderlich. Praktisch wichtig: Beglaubigungen aus dem Ausland brauchen je nach Land Apostille oder Legalisation; die Anwalts- oder Notariatskanzlei sollte dies frühzeitig koordinieren, sonst verzögert sich die Grundbuchseintragung.

Häufige Fragen

Das Wichtigste auf einen Blick

Wie wir Ihnen helfen können

Unsere Kanzlei begleitet Liegenschaftskäufe in Salzburg und österreichweit seit Jahrzehnten — vom Erstgespräch über Vertragsentwurf, Treuhandabwicklung und Grundbuchsantrag bis zur Schlüsselübergabe. Wir prüfen Vorverträge, verhandeln auf Käufer- oder Verkäuferseite und stimmen Sonderkonstellationen (Familienschenkung, Share Deal, Auslandsbezug, Grundverkehrsverfahren) eng mit Ihnen und Ihrer Bank ab. Wenn Sie unsicher sind, ob anwaltliche oder notarielle Errichtung für Sie sinnvoller ist, schauen wir uns Ihren Fall gemeinsam an und nennen Ihnen vorab schriftlich die Konditionen.

Stand der Information: Mai 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von zahlreichen Faktoren ab — lassen Sie sich beraten.