Lösung von Konflikten bei Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern

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Lösung von Konflikten bei Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern

In der Immobilienbranche sind Konflikte über Provisionsansprüche zwischen Maklern nicht ungewöhnlich. Dieser Artikel beleuchtet, wie solche Konflikte gelöst werden können, insbesondere wenn ein Immobilienkauf durch die Beteiligung mehrerer Makler zustande kommt. Erfahren Sie, wie Provisionsansprüche geregelt werden und welche gesetzlichen Bestimmungen dabei eine Rolle spielen.

Beispiel: Mehrere Makler, ein Geschäftsabschluss

Ein Immobilienverkäufer schließt einen Alleinvermittlungsauftrag mit Makler A ab, der für sechs Monate gültig ist. Obwohl Makler A einen potenziellen Käufer vorstellt, scheitert der Abschluss aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen. Ein Jahr später gelingt es demselben Interessenten durch die Vermittlung von Makler B, den Kauf abzuschließen – zu einem leicht reduzierten Preis. Dies führt zur Frage, wie die Provisionsansprüche der beiden beteiligten Makler gegenüber dem Käufer geregelt werden.

Grundlagen der Provisionszahlung

Kommt durch die Bemühungen eines Maklers ein Immobiliengeschäft zustande, so begründet dies einen Anspruch auf Provision. Dieser Anspruch erwächst aus der effektiven und vertragsgemäßen Leistung des Maklers und wird mit dem rechtlich gültigen Abschluss des vermittelten Geschäfts wirksam. Die Zahlung eines Vorschusses ist hierbei nicht erforderlich. Die Basis für den Provisionsanspruch bildet die erfolgreiche Vorstellung eines neuen Interessenten an den Verkäufer sowie die Präsentation der Immobilie oder des Geschäftspartners an den Käufer, sodass dieser die Kaufmöglichkeit ohne Schwierigkeiten erkennen kann. Ein solcher Nachweis kann beispielsweise durch die Bereitstellung von Informationen erfolgen, die eine Identifikation über das öffentliche Grundbuch ermöglichen. Ein gültiger Maklervertrag ist hierfür stets die Voraussetzung. Auch wenn nicht das ursprünglich beabsichtigte, aber ein ökonomisch vergleichbares Geschäft realisiert wird, entsteht der Anspruch auf eine Provision.

Gesetzliche Regelungen zur Provisionsteilung

Laut § 6 Absatz 5 des Maklergesetzes (MaklerG) ist der Auftraggeber nur zur Zahlung einer einzigen Provision verpflichtet, selbst wenn mehrere Makler beteiligt sind. Die Provision erhält der Makler, dessen Beitrag zum Geschäftsabschluss eindeutig am größten war. Kann kein eindeutiges Überwiegen festgestellt werden, erfolgt eine Aufteilung der Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit, im Zweifel zu gleichen Teilen.

Bewertung der Verdienstlichkeit

Die Beurteilung, ob die Verdienstlichkeit eines Maklers eindeutig überwiegt, basiert auf der Bedeutung seines Beitrags zum Geschäftsabschluss. Faktoren, die gegen eine ausschlaggebende Verdienstlichkeit sprechen können, beinhalten unter anderem das Scheitern erster Vertragsverhandlungen aufgrund von äußerst unterschiedlichen Vorstellungen, eine signifikante Eigeninitiative einer der Vertragsparteien ohne weitere Beteiligung des Maklers oder ein langer Zeitraum zwischen Maklertätigkeit und letztendlichen Vertragsabschluss.

Sofern der Kunde nicht wissentlich an den falschen Makler zahlt, gilt seine Verpflichtung als erfüllt. Sollten weitere Makler Ansprüche auf die Provision haben, müssen sie diese direkt beim Kollegen, der die Zahlung erhalten hat, einfordern.

Résumé

In Fällen, in denen mehrere Makler an der Vermittlung eines Immobiliengeschäfts beteiligt sind, bietet das Maklergesetz einen Rahmen für die Lösung von Provisionskonflikten. Durch die Berücksichtigung der individuellen Beiträge jedes Maklers zur erfolgreichen Vermittlung wird eine entsprechende Aufteilung der Provision sichergestellt.

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Vorkaufsrecht: Rechtliche Aspekte

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Vorkaufsrecht: Rechtliche Aspekte

Das Vorkaufsrecht ist ein Instrument im Immobilienbereich. Doch wie funktioniert es genau, welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein und welche Implikationen hat es für Käufer und Verkäufer?

Grundlagen des Vorkaufrechts

Das Vorkaufsrecht stellt ein spezielles Recht dar, welches entweder durch die Gesetzgebung oder Verträge im Bereich der Immobilien etabliert wird. Es gewährt das bevorzugte Erwerbsrecht für Grundstücke, Häuser oder Wohnungen, sollte der aktuelle Eigentümer entscheiden, diese zu einem späteren Zeitpunkt zu veräußern. Somit ermöglicht das Vorkaufsrecht, ein zum Verkauf stehendes Objekt vorrangig vor anderen Interessenten zu erwerben und den Kauf zu identischen Konditionen wie vereinbart abzuschließen.

In Österreich ist das Vorkaufsrecht eher eine Seltenheit und übt in der Regel keinen merklichen Einfluss auf den Immobilienwert aus. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass potenzielle Käufer einer Immobilie, für die bereits ein Vorkaufsrecht besteht, in Unsicherheit über den Erwerb bleiben, bis der Vorkaufsberechtigte seine endgültige Entscheidung trifft. In solchen Fällen ist Geduld gefragt.

Voraussetzungen und Fristen beim Vorkaufsrecht

Um das Vorkaufsrecht ausüben zu können, muss entweder ein bindendes Angebot oder ein gültiger Kaufvertrag für die Immobilie zwischen dem aktuellen Eigentümer und einem Dritten, der als potentieller Käufer auftritt, existieren. Das bedeutet, dass, sobald der Verkauf einer Immobilie an einen interessierten Käufer beabsichtigt ist, der Inhaber des Vorkaufsrechts entsprechend informiert werden muss.

Anschließend verfügt der Inhaber des Vorkaufsrechts über einen Zeitraum von 30 Tagen, um seine Entscheidung zum Kauf der Immobilie zu treffen und diese Entscheidung dem Verkäufer mitzuteilen. Sollte der Inhaber des Vorkaufsrechts sich für den Kauf entscheiden, müssen die Kaufbedingungen identisch mit denen sein, die auch dem Drittkäufer angeboten wurden, ohne jegliche Verschlechterung oder Verbesserung der Konditionen.

Anwendungsfälle des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht erweist sich als vorteilhaft, um ein bevorzugtes Kaufrecht für ein Objekt zu gewinnen, das derzeit nicht auf dem Markt ist. Zur Veranschaulichung: Insbesondere bietet sich das Vorkaufsrecht an, wenn beispielsweise der Verkauf einer Wohnung an Personen aus dem engen Umfeld beabsichtigt ist, gleichzeitig aber sichergestellt werden soll, dass diese Immobilie nicht später an Dritte verkauft wird, die keinerlei Verbindung zum ursprünglichen Personenkreis – beispielsweise der Familie – haben. In solchen Situationen bietet das Vorkaufsrecht eine wirksame Absicherung.

Eintragung und Kosten

Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Die anfallenden Notarkosten und Gebühren für die Grundbucheintragung liegen bei etwa 500 Euro, können jedoch abhängig von der Komplexität der Bestimmungen variieren. Die Kosten trägt in der Regel der Begünstigte des Vorkaufsrechts.

Gültigkeitsdauer und Übertragbarkeit

Das Vorkaufsrecht besteht lebenslang für den Berechtigten und ist zudem verbindlich für alle gesetzlichen Erben des potentiellen Verkäufers. Es handelt sich um ein ausgesprochen persönliches Recht, das ausschließlich der konkreten Person zugesprochen wird. Eine Übertragung oder Vererbung dieses Rechts ist nicht möglich; es erlischt mit dem Ableben des Berechtigten. Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist jedoch durch eine schriftliche Erklärung möglich, wobei für den Verzicht eine Kompensationszahlung geleistet werden kann.

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Renovierung der Mietwohnung: Was ist erlaubt und was nicht?

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Renovierung der Mietwohnung: Was ist erlaubt und was nicht?

Eine Renovierung kann Ihre Mietwohnung in ein persönliches Paradies verwandeln. Doch bevor Sie mit dem Umgestalten beginnen, ist es entscheidend, sich über die Rechte und Pflichten als Mieter im Klaren zu sein. 

Erlaubte Renovierungsarbeiten ohne Genehmigung

Für kleinere Modifikationen, die reversibel sind, ist keine Genehmigung der Vermieterschaft erforderlich und es besteht auch keine Informationspflicht. Dies betrifft beispielsweise:

Wandgestaltung nach Wunsch

Als Bewohner haben Sie die Freiheit, die Farbgebung Ihrer Wände sowie die Auswahl von Tapeten nach Ihrem Geschmack zu treffen. Ebenso steht es Ihnen frei, Türen, Fenster und deren Rahmen nach Ihren Vorlieben zu streichen. Beim Auszug aus der Wohnung allerdings könnten die Vermieter wieder ein Wort mitreden wollen. Falls Ihre Wandgestaltung mit intensiven oder dunklen Farben erfolgte, könnte es sein, dass Sie aufgefordert werden, diese mit einer neutraleren Farbe zu überstreichen – selbst wenn die Wände noch in einem guten Zustand sind. Sollten die Wände in dezenten Pastelltönen gehalten sein und der Anstrich intakt sein, ist eine Übermalung in der Regel nicht nötig.

Anbringung von Dekorationen

Das Anbringen von Bildern oder das Installieren von Regalen durch das Einschlagen von Nägeln oder das Bohren von Löchern ist generell ohne vorherige Genehmigung möglich. Sollten Sie allerdings Ihre Wände mit übermäßig vielen Löchern versehen haben, ist bei der Rückgabe der Wohnung eventuell eine Ausbesserung erforderlich. Normale Gebrauchsspuren, wie einzelne Bohrlöcher, müssen hingegen nicht beseitigt werden.

Spezialfall Bodenbelag

In Situationen, in denen das Mietrechtsgesetz nur teilweise oder überhaupt nicht Anwendung findet, dürfen Sie den Bodenbelag ohne vorherige Zustimmung ändern. Solche Maßnahmen, ähnlich dem Streichen oder Tapezieren, werden als geringfügige bauliche Veränderungen angesehen, die keiner Genehmigung bedürfen. Die Sachlage verändert sich jedoch, wenn Ihre Wohnung vollständig unter das Mietrechtsgesetz fällt. In diesem Fall ist es Ihnen zwar gestattet, kleinere Anpassungen wie das Bekleben von Bodenfliesen vorzunehmen. Sollte allerdings eine umfassendere Veränderung geplant sein, zum Beispiel der Austausch eines Teppichbodens durch Parkett, ist es erforderlich, eine Zustimmung einzuholen.

Wann ist eine Genehmigung notwendig?

Bei der Durchführung umfangreicher Renovierungsarbeiten in Ihrer Mietwohnung ist es entscheidend, nicht ohne vorherige Zustimmung zu handeln. Ob eine bauliche Veränderung genehmigungspflichtig ist, richtet sich nach ihrem Umfang sowie der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes in dem jeweiligen Kontext. Insbesondere bei signifikanten Änderungen ist es stets erforderlich, die Einwilligung der Vermieterschaft einzuholen. Zu solchen Maßnahmen gehören beispielsweise:

  • Das Entfernen, Umsetzen oder Hinzufügen von Wände

  • Der Einbau eines zusätzlichen Badezimmers, einer Toilette oder Küche

  • Der Austausch von Fenstern und Türen

In diesen Fällen haben die Rechte der Eigentümer Vorrang vor den Interessen der Mieter. Dies bedeutet, dass Sie die Genehmigung des Vermieters abwarten müssen, bevor Sie mit den Renovierungsarbeiten beginnen können.

Ausnahmen: Renovierungen unter besonderen Umständen

Es gibt Situationen, in denen eine Renovierung immer genehmigt werden muss. Dies ist der Fall, wenn Ihre Wohnung vollständig unter das Mietrechtsgesetz fällt und dabei die festgelegten Mindeststandards nicht erfüllt. Sollten gravierende Mängel oder sogar eine direkte Gefährdung vorliegen, steht Ihnen als Mieter das Recht auf notwendige Renovierungsarbeiten zu. Die Vermieterschaft ist in solchen Fällen verpflichtet, Ihre Renovierungsvorhaben zu genehmigen. Dies gilt insbesondere, wenn es um die Modernisierung des Badezimmers oder die Erneuerung der Wasserleitungen geht, um die Sanitärbereiche wieder auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Ähnliches gilt für Renovierungsmaßnahmen, die darauf abzielen, den Energieverbrauch zu senken, etwa durch die Installation einer modernen Heiztherme.

Résumé

Ganz gleich, in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz auf Ihre Wohnung Anwendung findet – ob vollständig, nur teilweise oder überhaupt nicht: Sollten Sie vorhaben, Ihre Mietwohnung umfassend zu renovieren und dabei größere Umbaumaßnahmen planen, ist es essentiell, vorab eine schriftliche Einwilligung Ihres Vermieters zu erhalten. Das Durchführen signifikanter Veränderungen ohne vorherige Zustimmung kann zu finanziellen Forderungen führen. Dies gilt selbst dann, wenn Sie die Kosten für die Umbauten selbst getragen haben. Vermieter sind berechtigt, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu fordern. In extremen Fällen könnte dies sogar eine Klage wegen Besitzstörung nach sich ziehen.

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Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil: Informationen für Wohnungssuchende

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Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil: Informationen für Wohnungssuchende

Beim Suchen nach der perfekten Wohnung stoßen viele auf Begriffe wie Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil. Doch was bedeuten diese genau und wie unterscheiden sie sich?

Was ist eine Kaution?

Eine Kaution ist ein Betrag, der von der mietenden Person als Sicherheitsleistung an den Vermieter gezahlt wird. Diese dient dazu, eventuelle Schäden oder Mietausfälle abzudecken.

Die Höhe der Kaution

Die Kaution kann entweder in der Form eines Sparbuchs oder in bar hinterlegt werden. Bei einer Barzahlung ist der Vermieter verpflichtet, den Betrag zinsbringend anzulegen. Die Höhe der Kaution ist verhandelbar, wobei üblicherweise bis zu drei Bruttomonatsmieten gefordert werden, das entspricht der Summe aus Nettomiete, Betriebskosten plus zehn Prozent Umsatzsteuer, mit der Möglichkeit, in besonderen Fällen bis zu sechs Bruttomonatsmieten zu vereinbaren. Eine höhere Kaution kann verlangt werden, wenn Zweifel an der Kreditwürdigkeit der mietenden Person bestehen oder die Wohnung überdurchschnittlich ausgestattet ist.

Erhält man die Kaution bei einem Auszug zurück?

Nachdem das Mietverhältnis endet, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution inklusive der darauf angefallenen Zinsen an die Mieterin oder den Mieter zurückzuerstatten. Sollten jedoch Mietrückstände oder Schäden vorliegen, dürfen diese Kosten von der Kaution einbehalten werden. Allerdings führt eine normale Abnutzung der Wohnung nicht dazu, dass die Rückzahlung der Kaution gemindert wird.

Was ist ein Finanzierungsbeitrag?

Der Finanzierungsbeitrag ist eine Art Mietzinsvorauszahlung, die beim Einzug in eine Genossenschaftswohnung fällig wird. Er dient dazu, einen Teil der Bau- und Grundkosten zu decken.

Die Höhe des Finanzierungsbeitrags

Die Höhe des Finanzierungsbeitrags variiert je nach Größe der Wohnung. Typischerweise liegt dieser für Wohnungen mittlerer Größe zwischen 20.000 und 30.000 Euro. Mit jedem Jahr der Vermietung verringert sich der ursprüngliche Betrag um ein Prozent, was zur Folge hat, dass der Finanzierungsbeitrag für ältere Genossenschaftswohnungen geringer ausfällt als für frisch errichtete Immobilien.

Erhält man den Finanzierungsbeitrag bei einem Auszug zurück?

Bei der Beendigung des Mietverhältnisses in einer Genossenschaftswohnung wird der geleistete Finanzierungsbeitrag unter Abzug von einem Prozent pro Jahr der Nutzung – ein Prozess, der als „Verwohnung“ bekannt ist – zurückerstattet. Verlässt also jemand nach fünfzehn Jahren die Wohnung, bekommt er den ursprünglichen Betrag minus fünfzehn Prozent zurück.

Was ist ein Genossenschaftsanteil?

Der Genossenschaftsanteil ist die Beitrittsgebühr für die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft. Er ist deutlich geringer als der Finanzierungsbeitrag und wird einmalig bei Eintritt in die Genossenschaft fällig.

Unterschiede zum Finanzierungsbeitrag

Im Gegensatz zum Finanzierungsbeitrag ist der Genossenschaftsanteil unabhängig von der Größe der Wohnung und beträgt üblicherweise 100 bis 200 Euro. Er ist spezifisch für „echte“ Genossenschaften, also für gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), die eine Genossenschaft sind. Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen, welche beispielsweise GmbHs oder Aktiengesellschaften sind, gibt es diesen folglich nicht. Oftmals werden solche Vereinigungen im alltäglichen Sprachgebrauch dennoch oftmals als Genossenschaften bezeichnet, was Missverständnisse hervorrufen kann.

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Aspekte des Bauträgervertrags

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Aspekte des Bauträgervertrags

Die Möglichkeit, die eigene zukünftige Immobilie nach den persönlichen Vorstellungen zu gestalten, wird Wirklichkeit, wenn man sich für den Kauf bei einem Bauträger entscheidet. Doch der Erwerb einer noch nicht fertiggestellten Immobilie birgt auch gewisse Gefahren – insbesondere die potenzielle Insolvenz des Bauträgers steht im Raum. Wir werden erläutern, wie durch einen sorgfältig ausgearbeiteten Bauträgervertrag die Risiken für den Käufer verringert werden können, welche essenziellen Bestandteile der Vertrag aufweisen muss und warum es ratsam ist, diesen durch einen Anwalt überprüfen zu lassen.

Was ist ein Bauträger?

Ein Bauträger wird definiert als eine Einzelperson oder Firma, die für die Planung, Durchführung und den Verkauf von Bauvorhaben verantwortlich ist.

Zu den Vorteilen des Kaufs einer Immobilie von einem Bauträger gehört die Möglichkeit, bereits in einem frühen Stadium des Projekts, oft zu einem Zeitpunkt, zu dem Änderungen am Plan noch umsetzbar sind, Eigentum zu erwerben. Dies eröffnet dem Käufer die Chance, Einfluss auf die Gestaltung seiner zukünftigen Immobilie zu nehmen. Ein wesentlicher Nachteil besteht darin, dass Käufer in der Regel angehalten sind, Anzahlungen zu tätigen. Um die Risiken für den Käufer zu verringern, existiert das Bauträgervertragsgesetz (BTVG).

Was ist ein Bauträgervertrag?

Der Bauträgervertrag regelt den Kauf von Immobilien, die sich noch im Bau befinden oder noch nicht fertiggestellt sind, und kommt zur Anwendung, wenn die Vorauszahlungen des Käufers 150 Euro pro Quadratmeter übersteigen. Jener Vertrag fällt unter das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), welches zum Ziel hat, den Käufer durch die Vorgabe verbindlicher Regelungen im Vertrag zu schützen. Es existieren verschiedene Maßnahmen zur Sicherung der Interessen des Käufers, welche nachfolgend dargelegt werden.

Obligatorische Bestandteile des Bauträgervertrags

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) schreibt vor, welche Elemente zwingend im Bauträgervertrag verankert sein müssen. Dazu gehört in erster Linie der Gegenstand des Vertrags, sprich die spezifische Wohnung oder das Haus, einschließlich der Definition von gemeinschaftlich genutzten Flächen wie Treppenhäusern, Kellerräumen oder Gartenanlagen. Zudem ist die Angabe erforderlich, ob das Grundstück in einer Gefahrenzone, etwa einem Hochwasserrisikogebiet, liegt oder bekannte Altlasten aufweist. Ebenfalls müssen eventuelle Lasten, beispielsweise Rechte für Versorgungsleitungen, klar benannt werden.

Der Kaufpreis muss präzise festgelegt, zusätzliche Kosten wie Steuern, Gebühren und mögliche Sonder- oder Zusatzleistungen müssen transparent gemacht werden. Der Vertrag soll genau festhalten, wann und auf welches Konto Zahlungen zu leisten sind sowie den spätesten Übergabezeitpunkt des Objekts, da eine exakte Fertigstellung zu Vertragsbeginn oft nicht bestimmbar ist. Weiterhin sind die für den Käuferschutz im Insolvenzfall vorgesehenen Sicherheiten zu definieren, inklusive der Regelungen zu einem etwaigen Treuhänder.

Bauträgerverträge können sehr detailliert und umfangreich ausfallen, oft enthalten sie mehr Informationen, als gesetzlich vorgeschrieben oder sogar erlaubt ist. Für Käufer, die sich selten mit solchen Verträgen auseinandersetzen, kann der Umfang durchaus überwältigend sein.

Schutz vor der möglichen Insolvenz des Bauträgers

Es existieren mehrere gesetzlich vorgesehene Sicherungsmechanismen zum Schutz der Käufer vor einer möglichen Insolvenz des Bauträgers. Einerseits bietet die schuldrechtliche Sicherung durch eine Garantie, wie zum Beispiel eine Bankgarantie oder eine Versicherung, Schutz für die geleisteten Vorauszahlungen des Käufers. Andererseits ermöglicht die Sicherstellung im Grundbuch zusammen mit einer Ratenzahlung eine weitere Absicherungsform. Eine weitere, wenn auch seltener angewandte Methode, ist die pfandrechtliche Sicherung.

Das am häufigsten anzutreffende Sicherungsmodell ist die Sicherstellung im Grundbuch in Verbindung mit einem Ratenzahlungsplan. Diese Form der Sicherung gewährleistet, dass das Eigentumsrecht des Käufers durch einen Grundbucheintrag geschützt wird und der Kaufpreis entsprechend dem Baufortschritt in Raten entrichtet wird. Ziel ist es, im Falle einer Insolvenz des Bauträgers sicherzustellen, dass noch ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sind, um den Bau mit einer anderen Firma abzuschließen.

Beim schuldrechtlichen Sicherungsmodell, das zwar praktiziert wird, jedoch nicht die gleiche Verbreitung wie das ebengenannte Modell aufweist, können Käufer im Insolvenzfall ihre Garantie in Anspruch nehmen. Dies führt zur Auflösung des Vertrages und zur Rückerstattung ihrer Zahlungen, allerdings ohne den Erwerb einer Immobilie. Diese Sicherungsmodelle bieten somit unterschiedliche Wege, auf eine Insolvenz des Bauträgers zu reagieren.

Etwaige Restrisiken

Trotz der vorhandenen Sicherungsmechanismen besteht für den Käufer ein gewisses Restrisiko, insbesondere beim Modell der grundbücherlichen Sicherstellung. Hier kann es passieren, dass die zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel nicht ausreichen, um die Immobilie fertigzustellen, sollte es in der Zwischenzeit zu einem Anstieg der Baukosten kommen. Das Risiko schwankender Baukosten ist aufgrund ihrer möglicherweise unvorhersehbaren Entwicklung eine Herausforderung. Beim schuldrechtlichen Sicherungsmodell erhält der Käufer zwar seine geleisteten Zahlungen inklusive Zinsen zurück, steht jedoch am Ende ohne Immobilie da.

Rücktritt vom Vertrag als Käufer

Ein Rücktritt vom Vertrag ist für den Käufer unter bestimmten Bedingungen möglich. Eine davon ist, wenn der Bauträger die Pflicht verletzt, dem Käufer den Inhalt des Vertrags mindestens eine Woche vor dessen Unterzeichnung schriftlich zu übermitteln. Ohne diese Information hat der Käufer das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, da es essentiell ist, dass er vor der Vertragsunterzeichnung alle relevanten Details zum Kaufobjekt kennt.

Des Weiteren besteht ein Rücktrittsrecht, wenn gesetzliche Anforderungen an die Sicherheitsleistungen nicht erfüllt werden, wie beispielsweise das Fehlen eines Treuhänders bei der schuldrechtlichen Sicherung.

Es ist zudem wichtig zu beachten, dass ein einmal abgegebenes Kaufangebot rechtlich bindend ist und den Käufer zum Abschluss des Vertrags verpflichtet. Nicht selten sind sich Käufer dieser Verbindlichkeit nicht bewusst, was zu Schadenersatzforderungen seitens des Verkäufers führen kann.

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Insolvenz der Baufirma: Präventive Maßnahmen für Bauherren

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Insolvenz der Baufirma: Präventive Maßnahmen für Bauherren

Die Vorfreude auf das eigene Haus kann schnell getrübt werden, wenn die beauftragte Baufirma in finanzielle Schieflage gerät. Auch im aktuellen Fall – Insolvenz der Dynamic Haus Plus GmbH laut der Bauherrenhilfe – ist dies eine diffizile Situation für die Bauherren. Dieser Artikel bietet präventive Maßnahmen und Handlungsempfehlungen, mit denen Bauherren das Risiko einer Insolvenz des Baupartners minimieren und sich im Ernstfall effektiv absichern können.

Sorgfältige Auswahl der Baufirma

Die Wahl des richtigen Baupartners ist entscheidend, um finanzielle Risiken zu minimieren. Eine umfassende Recherche und Bonitätsprüfung, etwa durch den Kreditschutzverband 1870 (KSV), bietet wichtige Einblicke in die finanzielle Stabilität potenzieller Baufirmen. Mitglieder des KSV erhalten regelmäßig Updates zu insolvenzgefährdeten Unternehmen, was eine wertvolle Ressource darstellt. Auch die österreichische Ediktsdatei kann kostenfrei hilfreiche Informationen bereitstellen.

Präventive Maßnahmen zur Risikominimierung

Vorsicht ist besser als Nachsicht: Es ist essentiell, mit allen Baufirmen ausschließlich Zahlungen in Raten zu vereinbaren, wobei ein initialer Vorschuss geleistet wird und alle weiteren Zahlungen der tatsächlich erbrachten Leistung folgen. Nach dem österreichischen Bauträgervertragsgesetz (BTVG) können solche Vorauszahlungen abgesichert werden, beispielsweise durch Bankgarantien oder pfandrechtliche Sicherheiten, vorausgesetzt, der Vertrag enthält eine spezifische Klausel hierfür. Daher ist die Konsultation eines Rechtsanwalts zur Vertragsgestaltung dringend anzuraten.

Handlungsoptionen bei Insolvenz der Baufirma

Selbst bei sorgfältiger Auswahl kann es zur Insolvenz der Baufirma kommen. Wichtig ist, schnell zu handeln und erbrachte Zahlungen als Konkursforderung anzumelden. Aufgrund der Existenz bevorrechteter Gläubiger, fällt die Quote für den Bauherren meistens gering aus. Daher sollen Ratenzahlungen den etwaigen Schaden möglichst minimieren.

Durch das frühzeitige Erkennen von Warnsignalen, wie Lieferverzögerungen, können Bauherren agieren, bevor es zu spät ist. Zudem ist es ratsam, nach einer Insolvenz zügig mit dem Weiterbau zu beginnen, um zusätzliche Kosten und Verzögerungen zu vermeiden. Bevor der Bau von einer anderen Firma übernommen wird, ist es ratsam, dass ein Fachmann die bislang erbrachten Leistungen dokumentiert. Dieses Dokument sollte vom verantwortlichen Vertreter der bisherigen Baufirma unterzeichnet werden und als Basis für Gespräche mit dem neuen Baupartner dienen.

Keine Angst vor Insolvenzen: Rechte und Sicherheiten

Im Falle einer Insolvenz werden alle vorhandenen Werte, darunter sowohl Kapital als auch materielle Güter, Teil der Insolvenzmasse. Bauherren, die sich im Besitz eines noch nicht vollendeten Hauses auf ihrem eigenen Grundstück befinden, können jedoch aufatmen: Ihr Eigentum bleibt ihnen erhalten.

Problematischer gestaltet sich die Situation, wenn der insolvente Bauträger auch Eigentümer des Grundstücks ist. In solch einem Fall können Grund und Gebäude zur Insolvenzmasse gezählt und potenziell zur Deckung von Schulden zwangsversteigert werden. Deshalb ist es ratsam, Verträge ausschließlich mit jenen Bauträgern zu unterzeichnen, die eine Gewährleistungsbürgschaft bieten. Hierbei vollendet dann die Bank im Insolvenzfall den Bau. Generell sollte man nur mit Baufirmen arbeiten, die eine Baugewährleistungsversicherung besitzen, sodass Bauherren im Schadensfall direkt Ansprüche geltend machen können.

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Mietzusammensetzung: Ein umfassender Leitfaden

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Mietzusammensetzung: Ein umfassender Leitfaden

Als Vermieter ist es entscheidend, ein umfassendes Verständnis über die Zusammensetzung der Miete zu haben. Dieser Artikel bietet einen detaillierten Einblick in die verschiedenen Bestandteile der Miete, die Berechnung des Mietzinses und rechtliche Obergrenzen.

Zusammensetzung der Miete: Wichtige Bestandteile

Die Miete besteht nicht nur aus dem Grundbetrag für das Wohnobjekt, sondern setzt sich aus verschiedenen Elementen zusammen:

  • Nettomietzins: Dies ist der Basisbetrag, der sich nach der Wohnungskategorie, dem Alter des Hauses und anderen gesetzlichen Vorgaben richtet.

  • Betriebskosten und öffentliche Abgaben: Hierzu zählen Ausgaben wie Müllabfuhr, Wasserversorgung und Reinigungsdienste.

  • Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen: Dazu gehören beispielsweise Lift, Spielplatz oder die Heizungsanlage.

  • Miete für Einrichtungsgegenstände: Falls Möbel oder Geräte wie Waschmaschinen mitvermietet werden.

  • Umsatzsteuer: Diese beträgt 10% des Mietzinses.

Hauptmietzinsarten: Ein Überblick

Die Höhe des Mietzinses kann variieren, wobei mehrere Faktoren eine Rolle spielen:

  • Lage der Immobilie: Eine entscheidende Determinante für den Mietpreis.

  • Baujahr und Vertragsabschlusszeitpunkt: Diese beeinflussen die Mietzinsart maßgeblich.

  • Anwendung des Mietrechtsgesetzes: Fällt eine Wohnung nicht unter das Mietrechtsgesetz, kann der Vermieter einen frei vereinbarten Hauptmietzins festlegen, ohne Obergrenze.

Mietberechnung nach Mietrechtsgesetz

Die Mietberechnung im Rahmen des Mietrechtsgesetzes unterliegt strengen Regeln:

  • Kategorienmietzins: Gilt für Verträge vor dem 1.3.1994.

  • Angemessener Mietzins und Richtwertmietzins: Für Verträge ab dem 1.3.1994, wobei die Miete sich am ortsüblichen Mietzins oder dem Marktpreis orientieren sollte.

Richtwertmietzins: Grundlagen und Anpassungen

Der Richtwertmietzins ist häufig anzutreffen und wird pro Quadratmeter berechnet. Die Richtwerte werden vom Justizministerium festgesetzt und sind je nach Bundesland unterschiedlich.

  • Anpassungen an den Verbraucherpreisindex: Alle zwei Jahre erfolgt eine Anpassung an die Inflation.

  • Berücksichtigung von Ausstattung und Zustand: Zuschläge oder Abstriche gibt es beispielsweise für Balkone, Keller, Abstellplätze oder den Erhaltungszustand des Hauses.

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Möblierte Wohnungen vermieten: Aspekte der Möbelmiete

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Möblierte Wohnungen vermieten: Aspekte der Möbelmiete

Als Vermieter möblierter Wohnungen ist es wichtig, die rechtlichen und finanziellen Aspekte der Möbelmiete zu verstehen. Dieser Artikel beleuchtet die Schlüsselelemente, die Vermieter bei der Möbelvermietung beachten sollten.

Die Bedeutung der Möbelmiete für Vermieter

Möblierte Wohnungen sind besonders für kurzfristige Mieter attraktiv. Als Vermieter kann die Möbelmiete eine zusätzliche Einnahmequelle darstellen, wobei verschiedene Faktoren zu beachten sind, um rechtliche Konformität zu gewährleisten.

Möbelmiete im Mietvertrag

Nicht jede möblierte Wohnung erfordert automatisch eine Möbelmiete. Diese muss explizit im Mietvertrag festgelegt sein. Eine vertragliche Vereinbarung ist entscheidend, um eine Möbelmiete rechtlich einfordern zu können.

Berechnung der Möbelmiete

Die Berechnung der Möbelmiete hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere davon, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Die Miete für Möbel sollte die Anschaffungskosten, die Restnutzungsdauer und einen angemessenen Gewinnzuschlag, üblicherweise 12 Prozent, berücksichtigen.

Ausnahmen bei der Möbelmiete

Es gibt bestimmte Gegenstände in einer Wohnung, für die keine separate Miete erhoben werden darf. Dazu gehören grundlegende Ausstattungsmerkmale wie Herd, Spüle, Dusche, Waschbecken oder WC. Diese Entitäten sind von der Möbelmiete auszunehmen, insbesondere in der Küche, wo Herd und Spüle als grundlegende Ausstattung gelten.

Umgang mit Schäden

Als Vermieter müssen Sie wissen, wie Sie auf Schäden an gemietetem Inventar reagieren. Normale Abnutzungserscheinungen fallen nicht unter die Verantwortung des Mieters. Bei Schäden, die ohne Verschulden des Mieters entstehen, entsteht allerdings ein rechtliches Dilemma, da auch der Vermieter nicht zur Ersetzung verpflichtet ist. In solchen Fällen können Mietzinsminderungen relevant werden. Es empfiehlt sich, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und rechtliche Beratung einzuholen.

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Betriebskosten: Ein Leitfaden für Vermieter

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Betriebskosten: Ein Leitfaden für Vermieter

In der Welt der Mietverhältnisse sind Betriebskosten ein wesentlicher Bestandteil, der oft Fragen aufwirft. Unser Leitfaden bietet Ihnen detaillierte Einblicke in die Natur der Betriebskosten und erläutert, was dazu gehört und was nicht.

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind neben der Kaltmiete fortlaufende Ausgaben, die für Wohn- und Geschäftsräume anfallen. Diese Kosten umfassen verschiedene Positionen, die regelmäßig und kontinuierlich entstehen. Sie werden oft als Pauschale im Mietvertrag verankert, aber die tatsächliche Höhe ergibt sich erst aus der jährlichen Abrechnung. Dies führt zu möglichen Rück- oder Nachzahlungen.

Was gehört zu den Betriebskosten?

Das Mietrechtsgesetz legt fest, welche Ausgaben unter die Betriebskosten fallen. Diese dürfen von Vermieterseite auf die Mieter umgelegt werden. Einige Beispiele für Betriebskosten sind:

  • Wasserverbrauch (Kaltwasser)
  • Verschiedene Versicherungsprämien
  • Öffentliche Abgaben wie Grundsteuer
  • Kosten für die Instandhaltung von Gemeinschaftsanlagen
  • Ausgaben für Hausbetreuung und Verwaltung
  • Rauchfangkehrung und Schädlingsbekämpfung

Was zählt nicht zu den Betriebskosten?

Einige Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden, wie z.B.:

  • Heizung und Warmwasser
  • Anschlusskosten für Wasser
  • Reparaturkosten für bestimmte Ausstattungen
  • Administrative Gebühren wie Porto oder Bankspesen

Berechnung der Betriebskosten

Die Betriebskosten werden anteilig nach der Wohnfläche berechnet. Die monatliche Vorauszahlung basiert auf den Gesamtausgaben des Vorjahres.

Prüfung der Betriebskostenabrechnung

Mieter haben das Recht, die jährliche Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen. Zu viel gezahlte Beträge werden zurückerstattet, bei Mehrverbrauch kann es zu Nachzahlungen kommen. Belege können bei Bedarf eingesehen werden.

Vorgehen bei Unstimmigkeiten

Bei Zweifeln an der Richtigkeit der Abrechnung können Mieter den Betriebskostenrechner der Mietervereinigung zurate ziehen. Zusätzliche Belege können angefordert werden. Wenn Belege nicht fristgerecht vorgelegt werden, kann dies zu einer Befreiung von der Zahlungspflicht führen. Bei anhaltenden Zweifeln können Mieter bis zu drei Jahre rückwirkend eine Überprüfung bei der Schlichtungsstelle beantragen.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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Kündigung Ihrer Hausverwaltung: Arten und Verfahren im Detail

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Kündigung Ihrer Hausverwaltung: Arten und Verfahren im Detail

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung Ihres Hausverwaltungsvertrags effektiv durchführen können. Zudem beleuchten wir die rechtlichen Aspekte des Stimmrechts und des Fruchtgenussrechts in diesem Prozess.

Ordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages

Die ordentliche Kündigung eines Verwaltungsvertrages erfordert keine spezifischen Kündigungsgründe, jedoch müssen bestimmte Fristen und Termine eingehalten werden. Idealerweise erfolgt die Kündigung zum Ende einer Abrechnungsperiode, meist zum Jahresende, um Schwierigkeiten bei der Übergabe zu vermeiden.

Außerordentliche Kündigung: Schnell und effektiv

Im Gegensatz dazu kann eine außerordentliche Kündigung sofort wirksam werden, sofern ein wichtiger Grund vorliegt. Dies könnte ein grober Pflichtverstoß des Verwalters sein oder eine langfristige Verhinderung durch Krankheit.

Kündigungsfristen und formale Anforderungen

Unabhängig von der Vertragsart ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Die Rechtzeitigkeit einer Kündigung bemisst sich nach dem Eingang beim Verwalter. Eine verspätete Kündigung wird als zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen betrachtet, sofern der Verwalter nicht früher ausscheidet.

Herausgabe von Unterlagen und Guthaben

Nach einer gültigen Kündigung ist der Verwalter verpflichtet, alle relevanten Unterlagen und Guthaben an den neuen Verwalter zu übergeben. Dies gilt auch bei strittiger Rechtslage bis zur gerichtlichen Klärung.

Stimmrechtsausschluss bei Naheverhältnissen

Bei der Kündigung des Verwalters oder der Bestellung eines neuen Verwalters ist zu beachten, dass Wohnungseigentümer mit Naheverhältnissen zum Verwalter vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. Dies kann zu unterschiedlichen Mehrheiten bei der Kündigung und Neubestellung führen.

Fruchtgenussrecht: Wer hat das Stimmrecht?

In Fällen, in denen ein Fruchtgenussrecht besteht, fällt das Stimmrecht dem Fruchtnießer zu. Dieser gilt als „wirtschaftlicher Eigentümer“ und hat somit das Recht, an Abstimmungen zur Verwaltung teilzunehmen.

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