Rechtliche Auswirkungen des Corona-Virus auf Bauarbeiten

    • Ist Bautätigkeit aufgrund der Corona-Krise verboten?
    • Gelten die allgemeinen COVID-19-Schutzmaßnahmen auch auf Baustellen?
    • Was passiert, wenn die Einhaltung der Gesundheitsvorschriften auf der Baustelle nicht gewährleistet werden kann?
    • Wer haftet bei Einstellung der Baustelle? Wem sind Leistungsstörungen im Zusammenhang mit der Corona-Krise zuzuordnen?
    • Was passiert, wenn die Baustelle in einem Quarantänegebiet liegt?
    • Was passiert, wenn Arbeitskräfte nicht verfügbar sind?
    • Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf neu abzuschließende Bauverträge?
    • Ist die Versicherung von Bauprojekten zu prüfen?
    • Was ist die Lösung für den rechtlich sicheren Fortgang des Bauprojekts?

Ist Bautätigkeit aufgrund der Corona-Krise verboten?

    • Nein, die Bautätigkeit ist gemäß der 98. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz vom 15.03.2020 und der 107. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz vom 19.03.2020 grundsätzlich erlaubt.
    • Eine behördliche Schließung aller Baustellen in Österreich ist nicht notwendig (Stand: 30.03.2020).

Gelten die allgemeinen COVID-19-Schutzmaßnahmen auch auf Baustellen?

    • Ja, die allgemeinen COVID-19-Schutzmaßnahmen gelten auch auf Baustellen. Diese sind:
      • regelmäßiges und gründliches Händewaschen mit einer Seife oder einem Desinfektionsmittel;
      • Distanz von mindestens einem Meter zwischen sich und allen anderen Personen, die husten oder niesen;
      • keine Berührung der Augen, Nase und Mund;
      • in den gebeugten Ellbogen husten oder niesen oder in ein Taschentuch, das dann sofort entsorgt wird.
    • Zusätzlich gibt es noch ein von der Einigung von Baugewerbe, Bauindustrie und Gewerkschaft Bau-Holz in Zusammenarbeit mit dem Zentral-Arbeitsinspektorat ausgearbeitete Katalog von Maßnahmen zum Gesundheitsschutz auf Baustellen aufgrund von COVID-19, mit welchem das Infektionsrisiko minimiert werden kann. Dieses finden sie hier.

Was passiert, wenn die Einhaltung der Gesundheitsvorschriften auf der Baustelle nicht gewährleistet werden kann?

    • In diesem Fall ist der Betrieb einzustellen.

Wer haftet bei Einstellung der Baustelle? Wem sind die Leistungsstörungen im Zusammenhang mit der Corona-Krise zuzuordnen?

    • Grundsätzlich sind diese bei bestehenden Bauverträgen jenem Vertragspartner zuordnen, in dessen Sphäre sie fallen. Wer dies ist, ergibt sich aus dem Gesetz (§ 1168 ABGB) und Vertrag (ob etwa die ÖNORM B2110 vereinbart ist).
    • Nach ABGB fallen unabwendbare Ereignisse als höhere Gewalt in die neutrale Sphäre des Arbeitnehmers, wenn der Auftraggeber oder seine Vertreter ihrer Mitwirkungspflicht nicht nachkommen.
    • Sofern ÖNORM B2110 vertraglich vereinbart ist, sind die Corona-Ereignisse dem Auftraggeber zuzuordnen, wenn sie entweder die vertragsgemäße Ausführung der Leistung unmöglich machen oder zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht vorhersehbar waren und vom Auftragnehmer nicht in zumutbarer Weise abwendbar sind.

Was passiert, wenn die Baustelle in einem Quarantänegebiet liegt?

    • Dies ist der Sphäre des Auftraggebers zuzuordnen.

Was passiert, wenn Arbeitskräfte nicht verfügbar sind?

    • Wenn ein Mitarbeiter nicht verfügbar ist, weil er erkrankt ist oder aus anderen Gründen der Baustelle gerechtfertigt fernbleibt, weil etwa Baustelle in einem Quarantänegebiet liegt, stellt die Nichtverfügbarkeit keine Störung der Leistungserbringung dar und ist der Sphäre des Auftragnehmers zuzuordnen.
    • Wenn mehrere Mitarbeiter nicht verfügbar sind, ist dies grundsätzlich ebenfalls der Sphäre des Auftragnehmers zuzuordnen.
    • Wenn aber außergewöhnlich viele oder alle Mitarbeiter aufgrund der Corona-Krise nicht verfügbar sind, ist dies der Sphäre des Auftraggebers zuzuordnen.

Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf neu abzuschließende Bauverträge?

    • Unsere Empfehlung ist eine Klausel für die zeitlichen Bauverzögerungen und daraus resultierende Mehrkosten aufzunehmen.

Ist die Versicherung von Bauprojekten zu prüfen?

    • Unbedingt. Einstellung von Bauprojekten ist anzeigepflichtig. Prüfen Sie die auf Ihren Versicherungsvertrag geltende Versicherungsbedingungen, da diese im Regelfall als Obliegenheiten anführen, dass eine Unterbrechung der Bauarbeiten unverzüglich schriftlich anzuzeigen ist, sowie auch Ihren Versicherungsvertrag, da dieser die Versicherungsbedingungen möglicherweise ergänzt.
    • Möglich ist, dass die Unterbrechungen der Bauarbeiten bereits mitversichert sind. Beachten Sie in diesem Fall die Fristen für die rechtzeitige Meldung an die Versicherung.

Was ist die Lösung für den rechtlich sicheren Fortgang des Bauprojekts?

    • Die COVID-19-Krise ist für alle ein unvorhersehbares Ereignis. Wenn die zeitgerechte Erfüllung von Verträgen aufgrund ihr nicht möglich ist, kann nicht von einem Verschulden des Auftragnehmers ausgegangen werden.
    • Auftraggeber und Auftragnehmer sind angehalten, eine Zusatzvereinbarung abzuschließen, in welcher der Fortgang des Bauprojektes bestmöglich für alle Parteien abgesichert werden kann.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass:

    • Die Bautätigkeit ist trotz der Corona-Krise erlaubt (Stand 30.03.2020).
    • Die Schutzmaßnahmen sind hier festgelegt.
    • Der Mindestabstand von einem Meter kann bei notwendigen Bauarbeiten unterschritten werden, sofern Mund und Nasse aller Beteiligten, die keine Angehörige von Risikogruppen sind, geschützt sind.
    • Wenn die Einhaltung der festgelegten Schutzmaßnahmen nicht gewährleistet werden kann, ist der Baustellenbetrieb einzustellen.
    • Die Haftung für die durch die Einstellung des Baustellenbetriebes verursachten Kosten ergibt sich aus dem Gesetz (§ 1168 ABGB) oder Vertrag (wenn die ÖNORM B2110 vereinbart ist).
    • Ob Versicherungsschutz besteht, ist im Einzelfall zu prüfen.

Bei Fragen unterstützten wie Sie gerne – gerade in dieser für alle turbulenten Zeit!

Sind Sie Auftraggeber und der Auftragnehmer stoppt die Baustelle aufgrund der aktuellen Corona-Krise? 

Sind Sie Auftragnehmer und es steht Ihnen kein einziger Mitarbeiter aufgrund der Corona-Krise auf der Baustelle zur Verfügung? 

Sind möchten den Baustopp als Versicherungsfall Ihrer Versicherung anzeigen? 

Dann senden Sie einfach eine E-Mail an baurecht@brandauer-rechstanwaelte.at samt Ihrer Kontaktdaten. Wir klären, welche Rechte Sie haben und unterstützten Sie in den weiteren Schritten. In jedem Fall besprechen wir ein etwaiges Honorar bevor eines entsteht.

 

Die Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf das Mietrecht

  • Welche Auswirkungen haben behördliche Schließungen auf Mietverträge?
  • In welchen Fällen müssen Mieter vorübergehend keinen Mietzins bezahlen?
  • Was können Vermieter tun, wenn Zahlungen des Mieters ausbleiben?
  • Wann spricht man von „Höherer Gewalt“?
  • Können Mietverträge auch einseitig gelöst werden?

Die rasanten Änderungen unserer Regierung aufgrund der Corona-Virus-Pandemie werden hoffentlich bald erste Früchte tragen. Dennoch stoßen die Beschränkungen einige Unternehmer vor den Kopf, deren Betrieb nicht zur Grundversorgung zählt. Neben den allgemeinen betriebswirtschaftlichen Fragen, beispielsweise wie Löhne und Gehälter gezahlt werden sollen, rücken klar und deutlich auch die mietrechtlichen Kosten in den Vordergrund:

Aus der Sicht des Mieters stellen sich natürlich einige Fragen.

Welche Auswirkungen haben behördliche Schließungen auf Mietverträge?

Der womöglich „radikalste“ Weg, wäre die Auflösung des Mietvertrages. Aber ist dies überhaupt durchsetzbar? Eine mögliche Antwort auf diese Frage gibt der §1117 Satz 2 des Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz ABGB genannt). Hier wird es dem Mieter ermöglicht, aufgrund längerer Unbenutzbarkeit des Mietgegenstandes (Wohnung aber auch Geschäftslokal gemeint) ohne Einhaltung jeglicher Kündigungsfristen vom Vertrag abzustehen. Die längere Unbenutzbarkeit darf nicht durch ein Verschulden des Mieters verursacht worden sein. Dies stellt eine einseitige Auflösung des Mietvertrages dar – genauer ist das ein Recht des Mieters den Vertrag ohne Zustimmung des Vermieters zu lösen. Eine juristische Prüfung des jeweiligen Sachverhalts wird nichtsdestotrotz nötig sein, wenn es sich um eine bloß vorrübergehende Unbenutzbarkeit handelt.

Gibt es Fälle in denen der Mieter vorübergehend gar keinen Mietzins bezahlen muss? Wenn ja, welche?

Nach einem Blick in den Gesetzestext scheint für die Frage, ob denn der Mietzins zu entrichten ist, aufgrund einer Schließung des Unternehmens, der §1104 ABGB einschneidend zu sein. Genauer steht hier geschrieben, dass wenn der Mietgegenstand aufgrund außerordentlicher Zufälle weder gebraucht noch genutzt werden kann, auch kein Mietzins zu entrichten ist. Als außerordentliche Zufälle werden hier explizit Feuer, Krieg, Seuche, große Überschwemmungen oder Wetterschläge genannt. Von der Rechtsprechung werden diese Zufälle weiter eingeschränkt, denn sie dürfen nicht von Menschen beherrschbar sein und müssen einen größeren Personenkreis betreffen. Da dies de facto auf die COVID-19-Pandemie zutrifft – diese durchaus als „außenordentlicher Zufall“ betitelt werden kann, müsste der §1104 ABGB ohne Zweifel zur Anwendung kommen. Aber Achtung! – da es sich bei diesem Paragraphen um eine dispositive Norm (eine Norm, die im Vertrag abgeändert werden kann) handelt, muss aus juristischer Sicht geprüft werden, ob diese Haftung des Vermieters im jeweiligen Miet- bzw. Pachtvertrag ausgeschlossen wurde. Oft sind derartige Formulierungen etwas unübersichtlich bzw. unklar formuliert. 

Interessant ist natürlich auch die Frage, ob man eine Mietzinsbefreiung auch begründen kann, wenn man das besagte Objekt nur teilweise unbenutzbar ist. Hier bringt der §1105 ABGB Licht in das Dunkle. Wenn der Mieter trotz des außerordentlichen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietgegenstandes behält, so wird zwar nicht der Mietzins zur Gänze erlassen, aber ein Teil. §1105 ABGB enthält auch eine nennenswerte Sonderbestimmung für Pachtverträge, denn hier steht im Satz 2 geschrieben, dass dem Pächter ein Erlass des Pachtzinses gewährt wird, wenn durch jenen außerordentlichen Zufall der erwartete gewöhnliche Ertrag um mehr als die Hälfte sinkt. Ob der oben genannte Paragraph auch eins zur eins zur Anwendung kommt, muss natürlich aus juristischer Sicht im jeweiligen Einzelfall geprüft werden.

Aus der Sicht des Vermieters stellen sich natürlich einige Fragen.

Was können Vermieter tun, wenn Zahlungen von Mietern ausbleiben?

Der von der Regierung ins Leben gerufene COVID-19-Krisenbewältigungsfond soll gezielt auch Vermieter unterstützen, die Mieteinbußen erleiden müssen. Leider muss hier noch für genauere Information sowie Umsetzung noch abgewartet werden, da noch nichts dergleichen veröffentlicht wurde. Wir werden Sie diesbezüglich natürlich auf dem Laufenden halten, dass jede Partei bestmöglich über Ihre Rechte und Pflichten Bescheid weiß.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es verschiedenste Möglichkeiten gibt die mietrechtliche Problematik zu lösen, unter den jeweilig oben genannten Voraussetzungen:

  • Außerordentliche Kündigung nach §1117 ABGB
  • Vorrübergehender Mietzinsentfall nach §1104 ABGB
  • Mietzinsminderungen nach 1105 ABGB.

Sie sind Vermieter oder Mieter? Senden Sie uns Ihren Mietvertrag an corona@brandauer-rechtsanwaelte.at samt Ihren Kontaktdaten. Wir klären, welche Rechte Sie haben. Keine Sorge, in den meisten Fällen können wir die Sache rasch klären. In jedem Fall besprechen wir ein etwaiges Honorar bevor eines entsteht. 🙂

Was macht ein Rechtsanwalt beim Immobilienkauf?

Wohnzimmer

Die Abwicklung eines Kaufvertrags ist mit der Unterschrift des Vertrags nicht getan. Für uns beginnt erst mit diesem Zeitpunkt der Großteil der Aufgaben. Was viele Käufer nicht wissen, nehmen wir nach der Unterschrift Kontakt mit dem Finanzamt, dem Bürgermeister bzw. Magistrat, der Treuhandbank, der Rechtsanwaltskammer, der finanzierenden Bank, dem Grundbuchsgericht und dem Notar auf, um Ihren Kaufvertrag so schnell es geht im Grundbuch eintragen zu lassen.

Die folgende Aufzählung dient nur dem Überblick und bei jedem Vertrag entsprechend angepasst. Wir wissen, dass diese relativ umfangreich erscheint – das ist sie auch. Uns ist wichtig, dass Immobilienkäufer bei einem derart großen Schritt auch wissen, wie die Abwicklung vorgesehen ist. Fragen dazu beantworten wir wie immer sehr gerne!

  1. Finden der Traumimmobilie: Wir empfehlen Ihnen gerne sehr gute Makler und Bauträger.
  2. Kaufanbot (optional): Es ist ratsam, den Kauf durch ein gegengezeichnetes Kaufanbot abzusichern – hier finden Sie eine kostenlose Vorlage.
  3. Prüfung des Grundbuchsstands: Wir prüfen das Grundbuch auf Belastungen und Risiken für Sie.
  4. Eröffnung eines Treuhandkontos: Die Bezahlung erfolgt über ein versichertes Treuhandkonto; wir kümmern uns um den Papierkram für Sie.
  5. Treuhandschaft (Verkäufer-Käufer): Die Abwicklung der Treuhandschaft und Überwachung des Treuhandkontos wird von uns vorgenommen.
  6. Treuhandschaft (Bank-Käufer) – optional: Wir sorgen für die zügige Auszahlung des Kredits und Eintragung des Pfandrechts.
  7. Erstellung des Kaufvertrags
  8. Freigabe des Kaufvertrags durch Sie: Erst nach Ihrem Ok, werden wir den Vertrag an die Verkäuferseite zur Prüfung übermitteln.
  9. Freigabe des Kaufvertrags durch die Verkäuferseite: Wir unterstützen Sie bei etwaigen (Nach-)Verhandlungen.
  10. Unterfertigungstermin: Zur Unterfertigung bestellen wir einen Notar in unsere Kanzlei. Neben dem Kaufvertrag werden einige weitere wichtige Dokumente gemeinsam besprochen und unterfertigt. Info: Auch die Beglaubigung einer etwaigen Pfandurkunde kann gerne im Rahmen des Unterfertigungstermins bei uns durchgeführt werden.
  11. Rangordnung/ Grundbücherliche Sicherstellung des Kaufvertrags
  12. Bezahlung: Wir informieren Sie genau, welche Beträge wohin überwiesen werden müssen; gerne fordern wir die Bezahlung auch von Ihrer Bank an.
  13. Abwicklung mit dem Finanzamt: Wir berechnen sämtlich Steuern und Abgaben geben diese dem Finanzamt via Finanzonline bekannt.
  14. Abwicklung mit Behörden: Wir kümmern uns um sämtliche notwendigen behördlichen Bescheinigungen für die Grundbuchseintragung.
  15. Grundbuchseintragung: Nach Bezahlung erfolgt die Grundbuchseintragung durch unsere Kanzlei.
  16. Übergabe: Die Übergabe kann nach Bezahlung grundsätzlich sofort stattfinden.
  17. Auszahlung: Nachdem wir sichergestellt haben, dass die Immobilie übergeben wurde sowie ihr Eigentumsrecht gesichert ist, erfolgt die Auszahlung.
  18. Abschluss: Nach der Eintragung im Grundbuch erhalten Sie den Grundbuchsbeschluss, einen aktuellen Grundbuchsauszug und sämtliche Originalunterlagen mit weiteren Hinweisen.

Sie wollen eine Immobilie ohne Makler kaufen? Hier finden Sie ein kostenloses Muster für einen Vorvertrag.

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