Immobilien - Brandauer Rechtsanwälte

4. März 202110. März 2021

Die Treuhandschaft im Überblick – das sollten Sie wissen

- Was ist eine Treuhandschaft?
- Welche Vorteile bringt eine Treuhandschaft?
- Überblick über die Treuhandschaft

Was ist eine Treuhandschaft?

- Die Treuhandschaft ist eine Dienstleistung des Rechtsanwaltes, die bei der Abwicklung von Rechtsgeschäften, besonders bei Liegenschaftskaufverträgen, eine zentrale Rolle spielt.
- Die Treuhandschaft dient der Absicherung vertraglich vereinbarter Zahlungen gegenüber dem Vertragspartner, zB des Kaufpreises einer Liegenschaft bis zur Grundbuchseintragung.
- Dabei unterliegt der Rechtsanwalt der strengen Revision der Rechtsanwaltskammer.

Welche Vorteile bringt eine Treuhandschaft?

- Absicherung des Verkäufers: Der Vorteil des Verkäufers ist die Absicherung der Kaufpreiszahlung und Auszahlung. Der Rechtsanwalt sorgt dafür, dass der Verkäufer auch zu seinem vertraglich vereinbarten Geld gelangt, wenn alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind.
- Absicherung des Käufers: Der Vorteil des Käufers ist die Absicherung, dass der Kaufpreis erst zum Verkäufer gelangt, wenn die grundbücherliche Einverleibung des Käufers erfolgt ist sowie die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vorliegen.

Überblick - Wie läuft eine Treuhandschaft beim Rechtsanwalt ab?

Treuhandkonto

Der erste Schritt ist die Einrichtung eines eigenen Treuhandkontos bei einer staatlich beaufsichtigten Bank. Alle Ein- und Auszahlungen laufen ausschließlich über dieses Konto.

Vertragsabschluss

Die Grundlage einer Treuhandschaft ist ein Vertrag. Das kann beispielsweise ein Kaufvertrag, Werkvertrag oder auch ein Abtretungsvertrag sein.

Dieser wird beim Vertragsabschluss von beiden Parteien beglaubigt unterfertigt. Ebenfalls wird im Rahmen des Vertrages auch die Treuhandvereinbarung unterzeichnet.

Aus der Treuhandvereinbarung ergeben sich Verpflichtungen für den Rechtsanwalt als Treuhänder gegenüber dem Verkäufer und dem Käufer, insbesondere verwahrt der Rechtsanwalt den Kaufpreis mit äußerster Sorgfalt. Er steht unter der strengen Revision der Rechtsanwaltskammer.

Auch ist der Rechtsanwalt als Treuhänder verpflichtet, bei Vertragsabschluss das Informationsblatt über die Treuhandschaft der Rechtsanwaltskammer allen Treugebern auszuhändigen.

Meldung der Treuhandschaft

Die Meldung der Treuhandschaft an die Rechtanwaltskammer erfolgt durch den Rechtsanwalt unverzüglich nach der Unterfertigung. Die Rechtsanwaltskammer trägt in Folge die Treuhandschaft in das anwaltliche Treuhandbuch ein. Dadurch ist die Treuhandschaft bis zu einem Betrag von 7,2 Millionen Euro versichert.

Nach der Erstmeldung der Treuhandschaft an die Rechtsanwaltskammer werden die treuhänderische Bank, der Rechtsanwalt als Treuhänder sowie die Treugeber von der Meldung verständigt. Dies erfolgt schriftlich und dient lediglich zur Information.

Kontoverfügungsauftrag

Der Kontoverfügungsauftrag dient zur Absicherung der Geldüberweisungen. Im Zuge dessen wird erklärt, dass die Geldüberweisungen (Verfügungen) nur an die im Kontoverfügungsauftrag genannten Personen und nur auf die im Kontoverfügungsauftrag angeführten Konten durchgeführt werden dürfen. Der Kontoverfügungsauftrag ist ebenfalls von allen Treugebern sowie dem Rechtsanwalt als Treuhänder zu unterfertigen.

Rangordnung für den Treuhänder - bei Kaufverträgen

Die grundbücherliche Rangordnung für den Treuhänder dient zur Absicherung, dass bis zur Einverleibung des Eigentumsrechtes zugunsten des Käufers keine anderen Eintragungen wie zB Eigentumsrechte oder Pfandrechte im Grundbuch erfolgen können. Diese Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung wird durch den Treuhänder eingebracht.

Geldwäscheformular

Der Rechtsanwalt ist verpflichtet nachzufragen, ob die Mittel zum Kauf (der Kaufpreis) auch aus einer legitimen Quelle kommt. Beispielsweise sollte der Kaufpreis aus einer Schenkung kommen, ist die Schenkungsmeldung dem Rechtsanwalt vorzulegen.

Diesbezüglich wird ein Geldwäscheformular vom Käufer unterzeichnet, in dem er die fehlenden Informationen (z.B. die Mittelherkunft) anzugeben hat.

Geldüberweisungen

Der Rechtsanwalt darf nur im Rahmen der Treuhandschaft und des Kontoverfügungsauftrages Geldüberweisungen tätigen.

Kontoauszüge

Der Rechtsanwalt als Treuhänder sowie alle Treugeber werden nach jeder Buchung auf dem Treuhandkonto durch einen Kontoauszug der Treuhandbank informiert. Dieser wird postalisch zugesandt.

Beendigung der Treuhandschaft & Auszahlung

Wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen vorliegen, wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt und somit die Treuhandschaft beendet.

Die vereinbarten Auszahlungsbedingungen sind in der Regel:

- Allseits notariell beglaubigt unterfertigter Kaufvertrag
- Vorliegen des einzigen Grundbuchsbeschlusses über die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtige Veräußerung mit einer Restlaufzeit von mindestens 3 Monaten
- Bescheinigung gemäß § 13d Abs 4 Z1 Sbg. GVG (nur bei Baugrundstücken (und Gebäuden) in Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden)
- Sicherung des vertragsgemäßen Eigentumsübertragung des Kaufobjekts
- Nachweis für die Übergabe des Kaufobjekts
- Bestätigung des Erstmeldung der Rechtsanwaltskammer über die Treuhandschaft
- Kontoverfügungsauftrag
- (nur für Verkäufer relevant) erforderliche Unterlangen und Urkunden für die Berechnung der Immobilienertragssteuer inkl. unterfertigte Formulare für die Berechnung sowie die Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer durch den Rechtsanwalt

Die Beendigung der Treuhandschaft muss der Rechtsanwaltskammer gemeldet werden.

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verfasst von

Mag. Mirela Saric

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

11. Februar 20212. März 2021

Die wichtigsten Zutaten zum perfekten Immobilienkaufvertrag

- Wer erstellt einen Immobilienkaufvertrag?
- Kann auch ein Unternehmen eine Immobilie kaufen?
- Wie kommt der Kaufvertrag zustande?
- Welche Kosten kommen auf den Käufer zu?
- Welche Kosten kommen auf den Verkäufer zu?
- Wie kann Brandauer Rechtsanwälte Ihnen helfen?
- Checkliste für den Immobilienkauf

Wer erstellt einen Immobilienkaufvertrag?

- Ein Kaufvertrag über eine Immobilie wird meist durch einen Rechtsanwalt erstellt und dann von einem Notar notariell beglaubigt.

Kann auch ein Unternehmen eine Immobilie kaufen?

- Ja, in diesem Fall muss der Firmenname, die Firmenbuchnummer sowie der Name des Firmenvertreters angegeben werden.
- Firmenvertreter ist meist je nach Rechtsform der Geschäftsführer oder auch der Vorstand.

Wie kommt der Kaufvertrag zustande?

- Grundsätzlich kommt der Kaufvertrag nach der Einigung von Käufer und Verkäufer über Kaufobjekt und Kaufpreis zustande. Das nennt sich im juristischen Verkehr Konsenualvertrag.
- Dadurch ergibt sich die Pflicht des Käufers zur Leistung des Kaufpreises und die Pflicht des Verkäufers das Kaufobjekt dem Käufer zu übergeben.
- Aber Achtung: die rechtliche Zusammensetzung eines Kaufvertrages besteht aus einem gültigen Titel ( = meist der schriftliche Kaufvertrag) sowie dem Modus (= stellt die Übergabe da), dennoch besteht der eigentliche Eigentumserwerb beim Kauf einer Immobilie in der Einverleibung im Grundbuch.

Welche Kosten kommen auf den Käufer zu?

Neben dem Kaufpreis muss der Käufer beim Kaufvertrag noch mit Nebenkosten in der Höhe von bis zu 10% des Kaufpreises rechnen.

In der Regel hat der Käufer beim Immobilienkaufvertrag folgende Kosten zu tragen:

- - - Kaufpreis (vertraglich vereinbart)
    - Grunderwerbsteuer (grundsätzlich 3,5 % vom Kaufpreis)
    - Eintragungsgebühr im Grundbuch (grundsätzlich 1,1 % vom Kaufpreis)
    - Rechtsanwaltskosten (je nach Kaufpreis zwischen 1% – 2,5%)
    - Beglaubigungskosten durch den Notar (ca. 150 – 400 EUR))
    - Barauslagen (ca. 300 – 500 EUR)
    - Bearbeitungskosten bei der Treuhandbank (ca. EUR 100)
    - Servicepauschale der Rechtsanwaltskammer (25 EUR)
    - Gegebenenfalls Pfandrechteintragung einer Hypothek (1,2 % des Pfandbetrags)
    - Gegebenenfalls Maklerhonorar (grundsätzlich 3% des Kaufpreises zzgl. Ust.)
    - Gegebenenfalls Kreditgebühren für ein Bankdarlehen (ca. 0,25 – 1,5%)

Welche Kosten kommen auf den Verkäufer zu?

In der Regel hat der Verkäufer beim Immobilienkaufvertrag folgende Kosten zu tragen:

- - - Immobilienertragssteuer (4,2 % – 30 % des Kaufpreises, sofern keine Befreiung)
    - Selbstberechnungskosten für die Immobilienertragssteuer (beinhaltet: Prüfung Immobilienertragssteuer, Berechnung, eventuelle Befreiungen, Abwicklung über Finanzamt)
    - Lastenfreistellung (zB Löschung von Pfandrechten, Fruchtgenussrechten, Wohnungsgebrauchsrechten oder Dienstbarkeiten)

Wie kann Brandauer Rechtsanwälte Ihnen helfen?

- Wir fühlen uns im Vertragsrecht wie zuhause, da es eine unserer Spezialitäten ist. Unzähligen Klienten haben wir schon zu Ihren neuen 4-Wänden verholfen, und deswegen freuen wir uns schon, Sie zu unterstützen.
- In einem kostenlosen Erstgespräch mit uns erklären wir Ihnen gerne den genauen Ablauf eines Immobilienkaufs / -verkaufs über unsere Kanzlei. Ihr Aufwand wird so gering wie möglich gehalten.
- Transparenz ist uns wichtig, deswegen klären wir Sie ebenso in diesem Gespräch über die Kosten unserer Unterstützung auf.

Was sind die Inhalte eines Kaufvertrags? #Checkliste

- Persönliche Daten der Vertragsparteien (Name, Adresse, Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummer, Firmenbuchnummer, .. etc)
- Beschreibung der zu verkaufenden Immobilie (Haus oder Wohnung)
- Gegebenenfalls Beschreibung von Zubehör oder Inventar
- Angaben über Mängel wie Sanierungsbedarf von der zu verkaufenden Wohnung und die Angaben zur Hausverwaltung
- Kaufpreis der Immobilie
- Zahlungsmodalitäten
- Zahlungsfristen
- Grundbuchauszug mit möglichen Belastungen am Kaufobjekt
- Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie
- Klärung der Haftung für Sach- und Rechtsmängel
- Treuhandschaftsmodalitäten (wenn gewünscht)
- Gegebenenfalls Grundverkehrsgenehmigung, wenn im individuellen Fall erforderlich
- Aufzeigen von Rechten und Pflichten im Sinne von Verkaufs- oder Belastungsverboten
- Gewährleistungsangaben
- Angaben der Nebenkosten des Verkäufers (Immobilienertragssteuer, Selbstberechnung, Lastenfreistellung)
- Angaben der Nebenkosten der Käufers (Grunderwerbssteuer, Kaufpreis, Eintragungsgebühr, Rechtsanwaltskosten, … )
- Gerichtszuständigkeit bei Streitigkeiten
- Aufsandungserklärung (schriftliches Einverständnis der verkaufenden Partei über die Eintragung ins Grundbuch)
- Angaben zur Einverleibung des Eigentumsrechts
- Notarielle Unterfertigung des Kaufvertrages durch beide Parteien

Sie haben weitere Fragen? Klicken Sie doch auf unsere Kaufverträge & Treuhandschaften Seite! Hier klären wir nochmal detaillierte alle Schritte der Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags.

Vertragsprüfung

Sie möchten wissen, ob Ihr Vertrag die notwendigen Zutaten hat? Wir überprüfen dies gerne und verraten Ihnen unser Rezept zum bestmöglichen Immobilienkauf und -verkauf.

Name
Vorname Nachname
Telefon
E-Mail
Datei
Max. Dateigröße: 150 MB.
Laden Sie hier Ihren Vertrag zur kostenlosen Prüfung hoch!

verfasst von

Thomas Neumann

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

24. April 20209. Juni 2020

ACHTUNG FRIST! Corona-Entschädigung für Tourismusbetriebe!

Hinweis: Dieser Beitrag bezieht sich nur auf die Entschädigungen nach dem Epidemiegesetz. Durch Verordnungen der einzelnen Bezirksverwaltungsbehörden wurde die Schließung von Beherbergungsbetrieben sowie der Betrieb von Seilbahnen rund um den 15. März 2020 unter Bezug auf das Epidemiegesetz angeordnet.

- Was regelt das Epidemiegesetz?
- Welche Bundesländer waren von Betriebsschließungen gemäß dem Epidemiegesetz betroffen?
- Wer hat den Anspruch auf Entschädigung bei einer Betriebsschließung wegen Corona?
- Habe ich den Anspruch auf Verdienstentgang bei einer Betriebsschließung wegen Corona?
- Was bedeutet Entschädigung für den Verdienstausfall gemäß dem Epidemiegesetz?
- Für welchen Zeitraum wird der Vermögensnachteil bei einer Betriebsschließung wegen Corona ersetzt?
- Was muss ein Antrag auf Vergütung bei einer Betriebsschließung wegen Corona enthalten?
- Bis wann muss ich den Antrag auf Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz einbringen?
- Wie ist die Höhe der Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz zu bemessen?
- Welche Unterlagen sind dem Antrag auf Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz beizulegen?
- Wo kann ich den Antrag auf Entschädigung bei einer Betriebsschließung wegen Corona einbringen?
- Welche Behörden sind für die Antragstellung gemäß dem Epidemiegesetz zuständig?

Was regelt das Epidemiegesetz?

- Das Epidemiegesetz regelt die rechtlichen Folgen einer möglichen Seuche oder Epidemie.
- Behörden haben die Möglichkeit, einen einzelnen Betrieb zu sperren oder den Betriebsumfang zu beschränken, aber auch eine regionale oder gebietsweise Schließung von Betrieben oder Unternehmen anzuordnen.
- Im Falle der Betriebsschließung ihres Betriebes können jedoch Wirtschaftstreibende eine Vergütung für Verdienstentgang und Ersatz der Lohnkosten fordern, wenn durch eine Betriebsschließung der Erwerb verhindert wird.

Welche Bundesländer waren von Betriebsschließungen gemäß dem Epidemiegesetz betroffen?

Beherbergungsbetriebe und Seilbahnbetreiber, die ihren Betrieb in angegebenen Zeitraum schließen mussten, und, ihren Standort im Zuständigkeitsbereich einer der folgenden Bezirksverwaltungsbehörden haben:

- Tirol: Bezirkshauptmannschaften Kitzbühel, Landeck, Reutte, Imst, Schwaz, Lienz, Kufstein, Innsbruck.
- Salzburg: Bezirkshauptmannschaften Zell am See, St. Johann i. P., Tamsweg, Hallein, Salzburg Umgebung und der Magistrat der Stadt Salzburg.
- Kärnten: Bezirkshauptmannschaften Feldkirchen, Villach-Land, Hermagor, Spittal an der Drau, St. Veit an der Glan, Völkermarkt, Wolfsberg, Klagenfurt Land und Klagenfurt Stadt.
- Vorarlberg: Bezirkshauptmannschaften Bludenz, Bregenz, Dornbirn und Feldkirch.

Wer hat den Anspruch auf Entschädigung bei einer Betriebsschließung wegen Corona?

- Jede natürliche (EinzelunternehmerInnen) und juristische Person (insbesondere GmbH, AG) sowie Personengesellschaften des Handelsrechtes (insbesondere OG, KG), die ein Unternehmen betreibt, das in seinem Betrieb durch die Verordnung der jeweiligen Bezirksverwaltungsbehörde beschränkt oder gesperrt worden ist und ihr dadurch ein Vermögensnachteil entstanden ist, wenn ihr etwa die Ausübung der Erwerbstätigkeit untersagt worden ist oder ihr Betrieb behördlich beschränkt oder gesperrt worden ist.

Habe ich den Anspruch auf Verdienstentgang bei einer Betriebsschließung wegen Corona?

- Ja, sofern Ihr Betrieb durch Verordnung der jeweiligen Bezirksverwaltungsbehörde, also Bezirkshauptmannschaft oder Magistrat, auf Grundlage des § 20 Epidemiegesetzes geschlossen oder eingeschränkt wurde.

Was bedeutet Entschädigung für den Verdienstausfall gemäß dem Epidemiegesetz?

- Durch mittels Verordnungen durchgesetzte Betriebsschließungen ist Ihnen Ihre Möglichkeit des Tätigwerdens entzogen.
- Dadurch ist Ihnen ein Verdienstentgang entstanden.

Für welchen Zeitraum wird der Vermögensnachteil bei einer Betriebsschließung wegen Corona ersetzt?

- Der Zeitraum der Ersetzung des Vermögensnachteils hängt von der jeweiligen Verordnung ab.
- Für jeden Tag der Betriebsschließung von Erlass der Verordnung bis 27. bzw. 30. März 2020, da an diesen Tagen die entsprechenden Verordnungen aufgehoben wurden.

Was muss ein Antrag auf Vergütung bei einer Betriebsschließung wegen Corona enthalten?

Inbesondere die Angabe des tatsächlichen Verdienstentgangs und der geleisteten Entgeltzahlungen an die Mitarbeiter (Siehe unser Formular).

Bis wann muss ich den Antrag auf Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz einbringen?

- Die Frist zur Geltendmachung des Anspruches auf Vergütung des Verdienstentganges beträgt sechs Wochen. Sie beginnt am Tag der Aufhebung der behördlichen Maßnahme.
- Es ist im Einzelfall konkrete Verordnung zu prüfen sowie wann diese aufgehoben wurde.
- Die meisten (behördlichen) Maßnahmen auf Grundlage des Epidemiegesetzes sind am 26.03.2020 mit sofortiger Wirkung aufgehoben worden.
- Die Frist läuft bereits.
- Sie endet in diesen Fällen am 07.05.2020.

Wie ist die Höhe der Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz zu bemessen?

- Die Höhe des Verdienstentganges bemisst sich für selbständig erwerbstätige Personen und Unternehmungen nach dem vergleichbaren fortgeschriebenen wirtschaftlichen Einkommen im Verhältnis zum Vorjahr.
- Auf den gebührenden Vergütungsbetrag sind Beträge anzurechnen, die Ihnen wegen einer solchen Erwerbsbehinderung nach sonstigen Vorschriften oder Vereinbarungen sowie aus einer anderweitigen während der Zeit der Erwerbsbehinderung aufgenommenen Erwerbstätigkeit zukommen. Dies prüfen wir sehr gerne für Sie, da dies vom Einzelfall abhängig ist.
- Die Vergütung für Arbeitnehmer ist nach dem regelmäßigen Entgelt im Sinne des Entgeltfortzahlungsgesetzes zu bemessen. Die Arbeitgeber hat den Arbeitnehmern den gebührenden Vergütungsbetrag an den für die Zahlung des Entgelts im Betrieb üblichen Terminen auszuzahlen. Der Anspruch auf Vergütung gegenüber dem Bund geht mit dem Zeitpunkt der Auszahlung auf den Arbeitgeber über. Der für die Zeit der Erwerbsbehinderung vom Arbeitgeber zu entrichtende Dienstgeberanteil in der gesetzlichen Sozialversicherung und der Zuschlag gemäß § 21 des Bauarbeiterurlaubsgesetzes ist vom Bund zu ersetzen.

Welche Unterlagen sind dem Antrag auf Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz beizulegen?

- Entsprechende bilanzbuchhaltärische Unterlagen (inbesondere Buchungsbestätigungen, Stornierungen oder durch Vergleichszahlen der letzten Tage, Wochen, Monate oder Jahre).
- Hinweis: Stellen Sie die notwendigen Unterlagen sorgfältig zusammen und dokumentieren Sie den Verdienstentgang genau. Wichtig ist, dass Sie die Umsatz-/Gewinneinbußen nachweisen können.

Wo kann ich den Antrag auf Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz einbringen?

- Bei der örtlich zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde (Bezirkshauptmannschaft oder Magistrat)

Welche Behörden sind für die Antragstellung gemäß Epidemiegesetz zuständig?

- Tirol: Bezirkshauptmannschaften Kitzbühel, Landeck, Reutte, Imst, Schwaz, Lienz, Kufstein, Innsbruck.
- Salzburg: Bezirkshauptmannschaften Zell am See, St. Johann i. P., Tamsweg, Hallein, Salzburg Umgebung und der Magistrat der Stadt Salzburg.
- Kärnten: Bezirkshauptmannschaften Feldkirchen, Villach-Land, Hermagor, Spittal an der Drau, St. Veit an der Glan, Völkermarkt, Wolfsberg, Klagenfurt Land und Klagenfurt Stadt.
- Vorarlberg: Bezirkshauptmannschaften Bludenz, Bregenz, Dornbirn und Feldkirch.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Geltendmachung Ihrer Ansprüche. Diese Ausführungen stellen einen Überblick dar und können die Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.

Für eine kostenlose Erstberatung können Sie online einen Termin vereinbaren:

verfasst von

Mag. Mirela Saric

2. April 20209. Juni 2020

Kein Geld für die Miete? Kann der Vermieter kündigen?

- Was passiert, wenn die Miete aufgrund der Corona-Krise von Kurzarbeit oder Jobverlust nicht bezahlt werden kann?
- Ist Nichtzahlung der Miete ein Kündigungsgrund?
- Was bedeutet Stundung der Miete?
- Was passiert mit Mietrückständen?
- Bis wann müssen Mietrückstände bezahlt werden?
- Entstehen dadurch weitere Kosten?
- Darf der Vermieter die Kautionen für den Ausgleich der Mietrückstände verwenden?
- Was passiert mit Räumungsexekutionen?
- Was passiert mit Mietverhältnissen, die während der Corona-Krise enden?

Was passiert, wenn die Miete aufgrund der Corona-Krise von Kurzarbeit oder Jobverlust nicht bezahlt werden kann?

- Diesbezüglich wird am 03.04.2020 das dritte Corona-Paket vom Nationalrat verabschiedet werden, welches genaue Regelungen festlegen wird (Stand: 02.04.2020).
- Der Gesetzesvorschlag des Justizministeriums soll die Mieter bzw. Mieterinnen und ihr Grundrecht auf Wohnrecht schützen.

Ist Nichtzahlung der Miete ein Kündigungsgrund?

- Zahlungsverzug ist grundsätzlich im Mietrecht ein Kündigungsgrund. Das wird durch das dritte Corona-Paket dadurch geändert, dass für die Mieter bzw. Mieterinnen, die im Zeitraum von 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ihre Miete aufgrund der Corona-Krise nicht bezahlen können, keine Delogierung oder Vertragskündigung befürchten müssen.

Was bedeutet Stundung der Miete?

- Das bedeutet, dass die Fälligkeit der Zahlung der Miete auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird.
- Dafür ist es ratsam, eine schriftliche Stundungsvereinbarung abzuschließen.

Was passiert mit Mietrückständen?

- Die Mietrückstände sind zurückzuzahlen.

Bis wann müssen Mietrückstände bezahlt werden?

- Bis 31. Dezember 2020, wenn keine andere Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossen ist.

Entstehen dadurch weitere Kosten?

- Falls keine abweichende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter getroffen wurde, muss die Miete mit gesetzlichen Verzugszinsen von 4 Prozent nachgezahlt werden.

Darf der Vermieter die Kautionen für den Ausgleich der Mietrückstände verwenden?

- Nein.

Was passiert mit Räumungsexekutionen?

- Die Räumungsexekutionen können auf Auftrag der Miete auf drei Monate verschoben werden.

Was passiert mit Mietverhältnissen, die während der Corona-Krise enden?

- Eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Miete hinsichtlich einer Verlängerung aufgrund Corona-Krise ist jederzeit möglich.

Hinweis: Diese Regelungen betreffen nur die Mietrückstände, die auf den Auswirkungen des Coronavirus beruhen.

Weitere Infos folgen in unserem nächsten Blog betreffend Wohnraummiete, sobald das dritte Corona-Paket vom Nationalrat verabschiedet wird.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde anhand von Aussagen aus dem Justizministerium recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Sind Sie Mieter und Ihr Vermieter möchte Ihren Mietvertrag wegen der Nichtbezahlung der Miete kündigen?

Sind Sie Vermieter und möchten eine rechtssichere Stundungsvereinbarung mit Ihrem Mieter abschließen?

Dann senden Sie einfach eine E-Mail an mietrecht@brandauer-rechstanwaelte.at samt Ihrer Kontaktdaten. Wir klären, welche Rechte Sie haben und unterstützten Sie in den weiteren Schritten. In jedem Fall besprechen wir ein etwaiges Honorar bevor eines entsteht.

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Mag. Mirela Saric

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30. März 20209. Juni 2020

Rechtliche Auswirkungen des Corona-Virus auf Baustellen

- Ist Bautätigkeit aufgrund der Corona-Krise verboten?
- Gelten die allgemeinen COVID-19-Schutzmaßnahmen auch auf Baustellen?
- Was passiert, wenn die Einhaltung der Gesundheitsvorschriften auf der Baustelle nicht gewährleistet werden kann?
- Wer haftet bei Einstellung der Baustelle? Wem sind Leistungsstörungen im Zusammenhang mit der Corona-Krise zuzuordnen?
- Was passiert, wenn die Baustelle in einem Quarantänegebiet liegt?
- Was passiert, wenn Arbeitskräfte nicht verfügbar sind?
- Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf neu abzuschließende Bauverträge?
- Ist die Versicherung von Bauprojekten zu prüfen?
- Was ist die Lösung für den rechtlich sicheren Fortgang des Bauprojekts?

Ist Bautätigkeit aufgrund der Corona-Krise verboten?

- Nein, die Bautätigkeit ist gemäß der 98. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz vom 15.03.2020 und der 107. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz vom 19.03.2020 grundsätzlich erlaubt.
- Eine behördliche Schließung aller Baustellen in Österreich ist nicht notwendig (Stand: 30.03.2020).

Gelten die allgemeinen COVID-19-Schutzmaßnahmen auch auf Baustellen?

- Ja, die allgemeinen COVID-19-Schutzmaßnahmen gelten auch auf Baustellen. Diese sind:
  - regelmäßiges und gründliches Händewaschen mit einer Seife oder einem Desinfektionsmittel;
  - Distanz von mindestens einem Meter zwischen sich und allen anderen Personen, die husten oder niesen;
  - keine Berührung der Augen, Nase und Mund;
  - in den gebeugten Ellbogen husten oder niesen oder in ein Taschentuch, das dann sofort entsorgt wird.
- Zusätzlich gibt es noch ein von der Einigung von Baugewerbe, Bauindustrie und Gewerkschaft Bau-Holz in Zusammenarbeit mit dem Zentral-Arbeitsinspektorat ausgearbeitete Katalog von Maßnahmen zum Gesundheitsschutz auf Baustellen aufgrund von COVID-19, mit welchem das Infektionsrisiko minimiert werden kann. Dieses finden sie hier.

Was passiert, wenn die Einhaltung der Gesundheitsvorschriften auf der Baustelle nicht gewährleistet werden kann?

- In diesem Fall ist der Betrieb einzustellen.

Wer haftet bei Einstellung der Baustelle? Wem sind die Leistungsstörungen im Zusammenhang mit der Corona-Krise zuzuordnen?

- Grundsätzlich sind diese bei bestehenden Bauverträgen jenem Vertragspartner zuordnen, in dessen Sphäre sie fallen. Wer dies ist, ergibt sich aus dem Gesetz (§ 1168 ABGB) und Vertrag (ob etwa die ÖNORM B2110 vereinbart ist).
- Nach ABGB fallen unabwendbare Ereignisse als höhere Gewalt in die neutrale Sphäre des Arbeitnehmers, wenn der Auftraggeber oder seine Vertreter ihrer Mitwirkungspflicht nicht nachkommen.
- Sofern ÖNORM B2110 vertraglich vereinbart ist, sind die Corona-Ereignisse dem Auftraggeber zuzuordnen, wenn sie entweder die vertragsgemäße Ausführung der Leistung unmöglich machen oder zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht vorhersehbar waren und vom Auftragnehmer nicht in zumutbarer Weise abwendbar sind.

Was passiert, wenn die Baustelle in einem Quarantänegebiet liegt?

- Dies ist der Sphäre des Auftraggebers zuzuordnen.

Was passiert, wenn Arbeitskräfte nicht verfügbar sind?

- Wenn ein Mitarbeiter nicht verfügbar ist, weil er erkrankt ist oder aus anderen Gründen der Baustelle gerechtfertigt fernbleibt, weil etwa Baustelle in einem Quarantänegebiet liegt, stellt die Nichtverfügbarkeit keine Störung der Leistungserbringung dar und ist der Sphäre des Auftragnehmers zuzuordnen.
- Wenn mehrere Mitarbeiter nicht verfügbar sind, ist dies grundsätzlich ebenfalls der Sphäre des Auftragnehmers zuzuordnen.
- Wenn aber außergewöhnlich viele oder alle Mitarbeiter aufgrund der Corona-Krise nicht verfügbar sind, ist dies der Sphäre des Auftraggebers zuzuordnen.

Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf neu abzuschließende Bauverträge?

- Unsere Empfehlung ist eine Klausel für die zeitlichen Bauverzögerungen und daraus resultierende Mehrkosten aufzunehmen.

Ist die Versicherung von Bauprojekten zu prüfen?

- Unbedingt. Einstellung von Bauprojekten ist anzeigepflichtig. Prüfen Sie die auf Ihren Versicherungsvertrag geltende Versicherungsbedingungen, da diese im Regelfall als Obliegenheiten anführen, dass eine Unterbrechung der Bauarbeiten unverzüglich schriftlich anzuzeigen ist, sowie auch Ihren Versicherungsvertrag, da dieser die Versicherungsbedingungen möglicherweise ergänzt.
- Möglich ist, dass die Unterbrechungen der Bauarbeiten bereits mitversichert sind. Beachten Sie in diesem Fall die Fristen für die rechtzeitige Meldung an die Versicherung.

Was ist die Lösung für den rechtlich sicheren Fortgang des Bauprojekts?

- Die COVID-19-Krise ist für alle ein unvorhersehbares Ereignis. Wenn die zeitgerechte Erfüllung von Verträgen aufgrund ihr nicht möglich ist, kann nicht von einem Verschulden des Auftragnehmers ausgegangen werden.
- Auftraggeber und Auftragnehmer sind angehalten, eine Zusatzvereinbarung abzuschließen, in welcher der Fortgang des Bauprojektes bestmöglich für alle Parteien abgesichert werden kann.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass:

- Die Bautätigkeit ist trotz der Corona-Krise erlaubt (Stand 30.03.2020).
- Die Schutzmaßnahmen sind hier festgelegt.
- Der Mindestabstand von einem Meter kann bei notwendigen Bauarbeiten unterschritten werden, sofern Mund und Nasse aller Beteiligten, die keine Angehörige von Risikogruppen sind, geschützt sind.
- Wenn die Einhaltung der festgelegten Schutzmaßnahmen nicht gewährleistet werden kann, ist der Baustellenbetrieb einzustellen.
- Die Haftung für die durch die Einstellung des Baustellenbetriebes verursachten Kosten ergibt sich aus dem Gesetz (§ 1168 ABGB) oder Vertrag (wenn die ÖNORM B2110 vereinbart ist).
- Ob Versicherungsschutz besteht, ist im Einzelfall zu prüfen.

Bei Fragen unterstützten wie Sie gerne – gerade in dieser für alle turbulenten Zeit!

Sind Sie Auftraggeber und der Auftragnehmer stoppt die Baustelle aufgrund der aktuellen Corona-Krise?

Sind Sie Auftragnehmer und es steht Ihnen kein einziger Mitarbeiter aufgrund der Corona-Krise auf der Baustelle zur Verfügung?

Möchten Sie den Baustopp als Versicherungsfall Ihrer Versicherung anzeigen?

Dann senden Sie einfach eine E-Mail an baurecht@brandauer-rechstanwaelte.at samt Ihrer Kontaktdaten. Wir klären, welche Rechte Sie haben und unterstützten Sie in den weiteren Schritten. In jedem Fall besprechen wir ein etwaiges Honorar bevor eines entsteht.

verfasst von

Mag. Mirela Saric

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19. März 20209. Juni 2020

Die Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf das Mietrecht

- Welche Auswirkungen haben behördliche Schließungen auf Mietverträge?
- In welchen Fällen müssen Mieter vorübergehend keinen Mietzins bezahlen?
- Was können Vermieter tun, wenn Zahlungen des Mieters ausbleiben?
- Wann spricht man von „Höherer Gewalt“?
- Können Mietverträge auch einseitig gelöst werden?

Die rasanten Änderungen unserer Regierung aufgrund der Corona-Virus-Pandemie werden hoffentlich bald erste Früchte tragen. Dennoch stoßen die Beschränkungen einige Unternehmer vor den Kopf, deren Betrieb nicht zur Grundversorgung zählt. Neben den allgemeinen betriebswirtschaftlichen Fragen, beispielsweise wie Löhne und Gehälter gezahlt werden sollen, rücken klar und deutlich auch die mietrechtlichen Kosten in den Vordergrund:

Aus der Sicht des Mieters stellen sich natürlich einige Fragen.

Welche Auswirkungen haben behördliche Schließungen auf Mietverträge?

Der womöglich „radikalste“ Weg, wäre die Auflösung des Mietvertrages. Aber ist dies überhaupt durchsetzbar? Eine mögliche Antwort auf diese Frage gibt der §1117 Satz 2 des Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz ABGB genannt). Hier wird es dem Mieter ermöglicht, aufgrund längerer Unbenutzbarkeit des Mietgegenstandes (Wohnung aber auch Geschäftslokal gemeint) ohne Einhaltung jeglicher Kündigungsfristen vom Vertrag abzustehen. Die längere Unbenutzbarkeit darf nicht durch ein Verschulden des Mieters verursacht worden sein. Dies stellt eine einseitige Auflösung des Mietvertrages dar – genauer ist das ein Recht des Mieters den Vertrag ohne Zustimmung des Vermieters zu lösen. Eine juristische Prüfung des jeweiligen Sachverhalts wird nichtsdestotrotz nötig sein, wenn es sich um eine bloß vorrübergehende Unbenutzbarkeit handelt.

Gibt es Fälle in denen der Mieter vorübergehend gar keinen Mietzins bezahlen muss? Wenn ja, welche?

Nach einem Blick in den Gesetzestext scheint für die Frage, ob denn der Mietzins zu entrichten ist, aufgrund einer Schließung des Unternehmens, der §1104 ABGB einschneidend zu sein. Genauer steht hier geschrieben, dass wenn der Mietgegenstand aufgrund außerordentlicher Zufälle weder gebraucht noch genutzt werden kann, auch kein Mietzins zu entrichten ist. Als außerordentliche Zufälle werden hier explizit Feuer, Krieg, Seuche, große Überschwemmungen oder Wetterschläge genannt. Von der Rechtsprechung werden diese Zufälle weiter eingeschränkt, denn sie dürfen nicht von Menschen beherrschbar sein und müssen einen größeren Personenkreis betreffen. Da dies de facto auf die COVID-19-Pandemie zutrifft – diese durchaus als „außenordentlicher Zufall“ betitelt werden kann, müsste der §1104 ABGB ohne Zweifel zur Anwendung kommen. Aber Achtung! – da es sich bei diesem Paragraphen um eine dispositive Norm (eine Norm, die im Vertrag abgeändert werden kann) handelt, muss aus juristischer Sicht geprüft werden, ob diese Haftung des Vermieters im jeweiligen Miet- bzw. Pachtvertrag ausgeschlossen wurde. Oft sind derartige Formulierungen etwas unübersichtlich bzw. unklar formuliert.

Interessant ist natürlich auch die Frage, ob man eine Mietzinsbefreiung auch begründen kann, wenn man das besagte Objekt nur teilweise unbenutzbar ist. Hier bringt der §1105 ABGB Licht in das Dunkle. Wenn der Mieter trotz des außerordentlichen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietgegenstandes behält, so wird zwar nicht der Mietzins zur Gänze erlassen, aber ein Teil. §1105 ABGB enthält auch eine nennenswerte Sonderbestimmung für Pachtverträge, denn hier steht im Satz 2 geschrieben, dass dem Pächter ein Erlass des Pachtzinses gewährt wird, wenn durch jenen außerordentlichen Zufall der erwartete gewöhnliche Ertrag um mehr als die Hälfte sinkt. Ob der oben genannte Paragraph auch eins zur eins zur Anwendung kommt, muss natürlich aus juristischer Sicht im jeweiligen Einzelfall geprüft werden.

Aus der Sicht des Vermieters stellen sich natürlich einige Fragen.

Was können Vermieter tun, wenn Zahlungen von Mietern ausbleiben?

Der von der Regierung ins Leben gerufene COVID-19-Krisenbewältigungsfond soll gezielt auch Vermieter unterstützen, die Mieteinbußen erleiden müssen. Leider muss hier noch für genauere Information sowie Umsetzung noch abgewartet werden, da noch nichts dergleichen veröffentlicht wurde. Wir werden Sie diesbezüglich natürlich auf dem Laufenden halten, dass jede Partei bestmöglich über Ihre Rechte und Pflichten Bescheid weiß.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es verschiedenste Möglichkeiten gibt die mietrechtliche Problematik zu lösen, unter den jeweilig oben genannten Voraussetzungen:

- Außerordentliche Kündigung nach §1117 ABGB
- Vorrübergehender Mietzinsentfall nach §1104 ABGB
- Mietzinsminderungen nach 1105 ABGB.

Sie sind Vermieter oder Mieter? Senden Sie uns Ihren Mietvertrag an corona@brandauer-rechtsanwaelte.at samt Ihren Kontaktdaten. Wir klären, welche Rechte Sie haben.

verfasst von

Thomas Neumann

Gerne erreichen Sie uns auch via WhatsApp!

26. Dezember 20198. September 2021

Was macht ein Rechtsanwalt beim Immobilienkauf?

Die Abwicklung eines Kaufvertrags ist mit der Unterschrift des Vertrags nicht getan. Für uns beginnt erst mit diesem Zeitpunkt der Großteil der Aufgaben. Was viele Käufer nicht wissen, nehmen wir nach der Unterschrift Kontakt mit dem Finanzamt, dem Bürgermeister bzw. Magistrat, der Treuhandbank, der Rechtsanwaltskammer, der finanzierenden Bank, dem Grundbuchsgericht und dem Notar auf, um Ihren Kaufvertrag so schnell es geht im Grundbuch eintragen zu lassen.

Die folgende Aufzählung dient nur dem Überblick und bei jedem Vertrag entsprechend angepasst. Wir wissen, dass diese relativ umfangreich erscheint – das ist sie auch. Uns ist wichtig, dass Immobilienkäufer bei einem derart großen Schritt auch wissen, wie die Abwicklung vorgesehen ist. Fragen dazu beantworten wir wie immer sehr gerne!

Finden der Traumimmobilie: Wir empfehlen Ihnen gerne sehr gute Makler und Bauträger.
Kaufanbot (optional): Es ist ratsam, den Kauf durch ein gegengezeichnetes Kaufanbot abzusichern.
Prüfung des Grundbuchsstands: Wir prüfen das Grundbuch auf Belastungen und Risiken für Sie.
Eröffnung eines Treuhandkontos: Die Bezahlung erfolgt über ein versichertes Treuhandkonto; wir kümmern uns um den Papierkram für Sie.
Treuhandschaft (Verkäufer-Käufer): Die Abwicklung der Treuhandschaft und Überwachung des Treuhandkontos wird von uns vorgenommen.
Treuhandschaft (Bank-Käufer) – optional: Wir sorgen für die zügige Auszahlung des Kredits und Eintragung des Pfandrechts.
Erstellung des Kaufvertrags
Freigabe des Kaufvertrags durch Sie: Erst nach Ihrem Ok, werden wir den Vertrag an die Verkäuferseite zur Prüfung übermitteln.
Freigabe des Kaufvertrags durch die Verkäuferseite: Wir unterstützen Sie bei etwaigen (Nach-)Verhandlungen.
Unterfertigungstermin: Zur Unterfertigung bestellen wir einen Notar in unsere Kanzlei. Neben dem Kaufvertrag werden einige weitere wichtige Dokumente gemeinsam besprochen und unterfertigt. Info: Auch die Beglaubigung einer etwaigen Pfandurkunde kann gerne im Rahmen des Unterfertigungstermins bei uns durchgeführt werden.
Rangordnung/ Grundbücherliche Sicherstellung des Kaufvertrags
Bezahlung: Wir informieren Sie genau, welche Beträge wohin überwiesen werden müssen; gerne fordern wir die Bezahlung auch von Ihrer Bank an.
Abwicklung mit dem Finanzamt: Wir berechnen sämtlich Steuern und Abgaben geben diese dem Finanzamt via Finanzonline bekannt.
Abwicklung mit Behörden: Wir kümmern uns um sämtliche notwendigen behördlichen Bescheinigungen für die Grundbuchseintragung.
Grundbuchseintragung: Nach Bezahlung erfolgt die Grundbuchseintragung durch unsere Kanzlei.
Übergabe: Die Übergabe kann nach Bezahlung grundsätzlich sofort stattfinden.
Auszahlung: Nachdem wir sichergestellt haben, dass die Immobilie übergeben wurde sowie ihr Eigentumsrecht gesichert ist, erfolgt die Auszahlung.
Abschluss: Nach der Eintragung im Grundbuch erhalten Sie den Grundbuchsbeschluss, einen aktuellen Grundbuchsauszug und sämtliche Originalunterlagen mit weiteren Hinweisen.

Sie wollen eine Immobilie ohne Makler kaufen? Hier finden Sie ein kostenloses Muster für einen Vorvertrag.

Hier Angebot für die Kaufvertragsabwicklung anfordern!

verfasst von

Mag. Bernhard Brandauer, LLB. oec.