Miet-Rechtsschutz beim Wohnungswechsel: Absicherung für Mieter

Eine Hand, welche einen Haustürschlüssel hält
Eine Hand, welche einen Haustürschlüssel hält

Miet-Rechtsschutz beim Wohnungswechsel: Absicherung für Mieter

Ein umfassender Rechtsschutz während der Übergangsphase zwischen zwei Mietwohnungen ist entscheidend für Ihre rechtliche Sicherheit. Dieser Artikel erklärt, wann Ihr Versicherungsschutz greift und wie Sie Deckungslücken vermeiden.

Die Grundlagen des Miet-Rechtsschutzes bei Wohnungsänderungen

Wenn Sie als Mieter umziehen, stellt sich die Frage, ab wann Ihre Rechtsschutzversicherung für die neue Wohnung gilt. Besonders wichtig wird dies, wenn sich Ihre Mietverhältnisse zeitlich überschneiden – eine Situation, die bei Umzügen häufig vorkommt. Die üblichen Versicherungsbedingungen (ARB) enthalten spezifische Regelungen für diesen Fall.

Die zentrale Frage dabei: Besteht Versicherungsschutz für beide Wohnungen gleichzeitig, oder erst für die neue Wohnung, wenn der alte Mietvertrag beendet ist? Die Antwort ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Versicherungsschutz bei überlappenden Mietverhältnissen

Grundsätzlich sehen die meisten Rechtsschutzversicherungen vor, dass der Versicherungsschutz für die neue Wohnung (Ersatzwohnung) ohne neue Wartezeit beginnt, wenn:

  • Sie innerhalb von 12 Monaten nach Ende des alten Mietverhältnisses eine neue Wohnung beziehen

  • Sie die Fortsetzung des Versicherungsvertrags für diese neue Wohnung wünschen

Wichtig zu verstehen: Der Versicherungsschutz für die neue Wohnung beginnt frühestens mit der tatsächlichen Beendigung des alten Mietvertrags. Ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer versteht unter „Beendigung des Mietvertrages“ das faktische Ende des Mietverhältnisses – nicht etwa nur die Kündigungserklärung.

Die 6-Monats-Regelung: Wann gilt der Schutz für den neuen Mietvertrag?

Eine besondere Bedeutung kommt der sogenannten 6-Monats-Regelung zu. Diese besagt:

Für Streitigkeiten aus dem Abschluss des neuen Mietvertrags besteht Versicherungsschutz, wenn der Abschluss frühestens sechs Monate vor Beendigung des alten Mietvertrags erfolgte.

Diese Regelung ist als Sonderregelung zu verstehen und gewährt zusätzlichen Schutz. Sie bezieht sich spezifisch auf die Frage des Versicherungsschutzes für das neue Mietobjekt im Fall sich überlappender Mietverhältnisse. Die Bestimmung sorgt für eine Vorverlagerung des Versicherungsschutzes für die Ersatzwohnung.

Entgegen mancher Auslegungen bezieht sich diese Regelung nicht nur auf Streitigkeiten, die das Zustandekommen des neuen Mietvertrags betreffen (wie z.B. Wurzelmängel). Eine solche Einschränkung lässt sich aus dem Wortlaut der Bestimmungen nicht ableiten.

Die rechtliche Interpretation und Tragweite der Regelung

Der durchschnittlich verständige Versicherungsnehmer wird die 6-Monats-Regelung so verstehen, dass zusätzlich aus dem neuen Mietverhältnis resultierende Streitigkeiten versichert sind, wenn der neue Vertrag innerhalb der genannten Frist vor Beendigung des Altvertrags abgeschlossen wird.

Dies gewährleistet für den Versicherungsnehmer erkennbar einen nahtlosen Übergang des Versicherungsschutzes vom bisherigen Mietobjekt auf das Nachfolgeobjekt – ein entscheidender Vorteil bei Umzügen.

Szenarien beim Miet-Rechtsschutz 1 Sonderregel Abschluss max. 6 Monate vor Beendigung des alten 2 Standardregel Abschluss bis 12 Monate nach Beendigung des alten 3 Kein Schutz Abschluss später als 12 Monate nach Beendigung des alten *Beendigung = tatsächliches Vertragsende, nicht Kündigungsdatum

Praxistipps für einen lückenlosen Versicherungsschutz

Um sicherzustellen, dass Sie bei einem Wohnungswechsel durchgehend rechtlich abgesichert sind, sollten Sie folgende Punkte beachten:

Achten Sie darauf, dass der neue Mietvertrag nicht mehr als sechs Monate vor Ende des alten Mietvertrags abgeschlossen wird, um von der Sonderregelung zu profitieren.

Informieren Sie Ihre Rechtsschutzversicherung zeitnah über den geplanten Wohnungswechsel und den Wunsch, den Vertrag fortzuführen.

Bewahren Sie alle Unterlagen wie Mietverträge, Kündigungsschreiben und die Bestätigung der Fortsetzung des Versicherungsschutzes sorgfältig auf.

Lesen Sie die spezifischen Bestimmungen Ihrer Versicherung zum Thema Wohnungswechsel genau durch, da die Details variieren können.

Die korrekte Interpretation der Versicherungsbedingungen stellt sicher, dass Sie auch in der Übergangsphase zwischen zwei Wohnungen angemessen geschützt sind – ein wichtiger Aspekt für jeden Mieter im Umzugsprozess.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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Mietrecht: Tierhaltung in Wohnungen darf nicht pauschal verboten werden

Ein Hund sitzt an einem Tisch
Ein Hund sitzt an einem Tisch

Mietrecht: Tierhaltung in Wohnungen darf nicht pauschal verboten werden

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs stärkt die Rechte von Mietern, die Haustiere halten möchten. Was bedeutet das Urteil für Vermieter und Mieter, und welche grundsätzlichen Regelungen gelten jetzt für die Tierhaltung in Mietwohnungen? Ein umfassender Überblick über die rechtliche Lage.

Die Bedeutung des OGH-Urteils für Mieter mit Haustieren

In einer Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof (OGH) klargestellt, dass allgemeine Genehmigungsvorbehalte für die Tierhaltung in Mietverträgen zu weitreichend sein können und damit unwirksam sind. Konkret ging es um einen Fall, bei dem einer Mieterin das Halten eines Hundes in ihrer Wohnung gestattet wurde, obwohl der Mietvertrag einen allgemeinen Genehmigungsvorbehalt für Haustiere enthielt.

Die Begründung des Gerichtshofs stützt sich auf europäisches Verbraucherrecht und hat weitreichende Auswirkungen auf die Gestaltung von Mietverträgen in Österreich. Besonders bemerkenswert: Das Gericht zog die EU-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen heran und wandte die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) an.

Rechtliche Grundlagen: EU-Recht schützt Mieter vor unfairen Klauseln

Nach Artikel 6 der Klausel-Richtlinie sind Gerichte verpflichtet, die mögliche Nichtigkeit einer Vertragsklausel von Amts wegen zu prüfen. Der OGH stellte dabei einen wesentlichen Punkt klar: Zwischen einem expliziten Verbot und einem uneingeschränkten Genehmigungsvorbehalt besteht praktisch kein Unterschied, da das Nichterteilen von Genehmigungen faktisch wie ein Verbot wirkt.

Besonders problematisch erschien dem Gericht der umfassende Charakter der konkreten Vertragsklausel. Diese hätte bedeutet, dass ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht einmal die Haltung von Kleintieren wie Zierfischen, Ziervögeln, Hamstern oder kleinen Schildkröten gestattet wäre – selbst wenn diese in artgerechter Zahl gehalten würden.

EU-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln

Oberste Rechtsquelle, die Verbraucher vor unfairen Vertragsklauseln schützt

Nationales Recht (§ 1098 ABGB)

Erlaubt grundsätzlich das Halten üblicher Haustiere in artgerechter Form

Mietvertragsklauseln

Dürfen das übergeordnete Recht nicht umgehen oder zu weitreichend einschränken

Keine teilweise Erhaltung der Klausel möglich

Eine wichtige Erkenntnis aus der Rechtsprechung des EuGH findet sich in der Begründung: Eine sogenannte „geltungserhaltende Reduktion“ der Klausel ist nicht möglich. Das bedeutet, dass die Klausel nicht teilweise aufrechterhalten werden kann – sie muss vollständig für unwirksam erklärt werden.

In solchen Fällen greift dann automatisch die gesetzliche Regelung. Im österreichischen Recht ist dies § 1098 ABGB, dessen Interpretation durch die Rechtsprechung besonders mietfreundlich ausfällt: Demnach ist das Halten von üblichen Haustieren in artgerechter Form – einschließlich Hunden und Katzen – grundsätzlich erlaubt.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter in der Praxis?

Für Mieter bedeutet diese Entscheidung eine deutliche Stärkung ihrer Rechte. Wenn ein Mietvertrag einen zu weit gefassten Genehmigungsvorbehalt für Tierhaltung enthält, kann dieser unwirksam sein. In diesem Fall gilt die gesetzliche Regelung, die das Halten üblicher Haustiere grundsätzlich erlaubt.

Vermieter hingegen sollten ihre Mietverträge überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Pauschale Genehmigungsvorbehalte für jegliche Tierhaltung sind nach dieser Rechtsprechung problematisch. Stattdessen empfiehlt sich eine differenzierte Regelung, die zwischen verschiedenen Tierarten unterscheidet und konkrete, sachlich begründete Einschränkungen vorsieht.

Übersicht der in Mietwohnungen grundsätzlich erlaubten Haustierarten

Haustiere größerer Art

  • Hunde (übliche Rassen, artgerechte Haltung)
  • Katzen (Wohnungskatzen)
  • Kaninchen (in angemessener Zahl)
  • Meerschweinchen (in angemessener Zahl)

Kleintiere

  • Ziervögel (in angemessener Zahl)
  • Kleine Nagetiere (Hamster, Mäuse)
  • Zierfische (Aquarien)
  • Kleine Reptilien (z.B. kleine Schildkröten)

Gesetzliche Kriterien

  • Artgerechte Haltung muss gewährleistet sein
  • Angemessene Anzahl (keine Massenhaltung)
  • Keine übermäßige Belästigung anderer Mieter
  • Keine Gefährdung des Eigentums

Einschränkungen möglich bei

  • Exotischen oder gefährlichen Tierarten
  • Übermäßiger Lärmbelästigung
  • Beschädigung der Mietsache
  • Allergierisiken für andere Hausbewohner
Rechtlicher Hinweis:

Nach § 1098 ABGB und der aktuellen Rechtsprechung des OGH ist die Haltung üblicher Haustiere in artgerechter Form grundsätzlich erlaubt. Pauschale Verbote oder zu weitreichende Genehmigungsvorbehalte in Mietverträgen können unwirksam sein. Im Einzelfall können jedoch sachlich begründete Einschränkungen zulässig sein.

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Mietrechtliche Informationspflichten: Unternehmensmieter müssen Veränderungen in der Gesellschaftsstruktur offenlegen

Ein Meeting mit Unterlagen
Ein Meeting mit Unterlagen

Mietrechtliche Informationspflichten: Unternehmensmieter müssen Veränderungen in der Gesellschaftsstruktur offenlegen

Wenn Unternehmen als Mieter auftreten, gelten besondere Pflichten. Insbesondere Änderungen in der Gesellschaftsstruktur können weitreichende rechtliche Konsequenzen haben. Welche Informationen müssen Mieter offenlegen, welche Folgen drohen bei Versäumnissen und wie wirkt sich dies auf die Interessen des Vermieters aus? Dieser Beitrag beleuchtet die mietrechtlichen Informationspflichten von Unternehmensmietern und die möglichen Schadenersatzansprüche bei Verletzung dieser Pflichten.

Die rechtliche Grundlage: § 12a MRG und die Anzeigepflicht

Der österreichische Gesetzgeber hat im Mietrechtsgesetz (MRG) klare Regelungen für Mieter geschaffen, die als Gesellschaft organisiert sind. Besonders relevant ist hierbei § 12a MRG, der eine Anzeigepflicht bei wesentlichen Änderungen in der Gesellschaftsstruktur vorsieht.

Diese Anzeigepflicht dient einem wichtigen Zweck: Sie soll verhindern, dass durch gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen andere Personen als der ursprüngliche Mieter von günstigen Mietkonditionen profitieren, ohne dass der Vermieter darauf Einfluss nehmen kann. Der Vermieter soll nicht durch gesellschaftsrechtliche Manöver um seine berechtigten wirtschaftlichen Interessen gebracht werden.

Anzeigepflicht bei Gesellschaftsänderungen nach § 12a MRG
Änderung in der Gesellschaftsstruktur des Mieters
Relevante Änderungen der Einflussmöglichkeiten / Machtwechsel
Szenario 1: Mit Anzeige
1
Mieter informiert Vermieter über Änderungen
2
Vermieter kann Mietzins anpassen
3
Aktuelle Bewertungsgrundlage für den Ertragswert
Korrekter Verkaufspreis bei Liegenschaftsveräußerung
Szenario 2: Ohne Anzeige
1
Mieter verschweigt relevante Änderungen
2
Vermieter hat keine Möglichkeit zur Anpassung
3
Falsche Bewertungsgrundlage für den Ertragswert
Kaufpreisschaden bei Liegenschaftsveräußerung

Wirtschaftliche Bedeutung der Informationspflicht

Die Anzeigepflicht hat für den Vermieter eine entscheidende wirtschaftliche Bedeutung. Sie dient als wesentliche Kalkulationsgrundlage für:

  • Die korrekte Ermittlung des Ertragswerts der Immobilie

  • Die sachgerechte Preisbestimmung bei einem möglichen Verkauf der Liegenschaft

  • Die angemessene Bewertung bei einer Verpfändung des Objekts

Wenn ein Vermieter nicht über wichtige Änderungen in der Mietergesellschaft informiert wird, kann dies zu einer Fehlkalkulation des Immobilienwerts führen. Besonders problematisch wird es, wenn der Vermieter die Immobilie verkauft und dabei einen niedrigeren Preis erzielt, weil er den tatsächlichen Ertragswert aufgrund fehlender Informationen nicht korrekt einschätzen konnte.

Schadensersatzansprüche bei Verletzung der Anzeigepflicht

Verletzt ein Unternehmensmieter seine Anzeigepflicht bezüglich eines Machtwechsels innerhalb der Gesellschaft, kann der Vermieter unter bestimmten Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Schutzbereich der Anzeigepflicht umfasst insbesondere:

  1. Die Möglichkeit der Erhebung eines angemessenen Mietzinses

  2. Die korrekte „Einpreisung“ des erhöhten Ertragswerts bei einer Verwertung der Immobilie
Schadensersatz bei Verletzung der Anzeigepflicht
Voraussetzungen für Schadensersatzansprüche
Mieter ist eine Gesellschaft (z.B. GmbH, AG)
Änderung der rechtlichen/wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft
Unterlassene Anzeige an den Vermieter (§ 12a MRG)
Veräußerung der Liegenschaft durch den Vermieter
Erzielung eines niedrigeren Kaufpreises wegen falsch kalkuliertem Ertragswert
Rechtswidrigkeitszusammenhang
Schutzzweck der Anzeigepflicht ist die Sicherstellung angemessener Mieterträge
Ermöglichung der korrekten Bewertung des Immobilienertrags
Kaufpreisschaden liegt im Schutzbereich der Anzeigepflicht
Schadensberechnung
Differenz zwischen tatsächlichem Verkaufserlös und hypothetischem Erlös bei ordnungsgemäßer Anzeige
Berücksichtigung des erhöhten Ertragswerts bei angemessenem Mietzins
Kapitalisierung der Differenz zwischen tatsächlichem und angemessenem Mietzins

Der Rechtswidrigkeitszusammenhang zwischen der unterlassenen Anzeige und einem dadurch entstandenen Kaufpreisschaden wurde vom Obersten Gerichtshof ausdrücklich bestätigt. Ein Kaufpreisschaden, der unmittelbar aus zu geringen Mieterlösen herrührt, weil ein Machtwechsel vom Mieter nicht mitgeteilt wurde, fällt eindeutig in den Schutzbereich der gesetzlichen Anzeigepflicht.

Grenzen der Schadensminderungspflicht des Vermieters

Auch wenn der Vermieter grundsätzlich zur Schadensminderung verpflichtet ist, gibt es hier wichtige Einschränkungen. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass die Unterlassung einer Prozessführung nicht automatisch eine Verletzung der Schadensminderungspflicht darstellt.

Dies gilt insbesondere dann, wenn:

  • Die Rechtslage problematisch ist

  • Der Rechtsweg mit erheblichen Risiken verbunden ist

  • Der Ausgang eines möglichen Rechtsstreits ungewiss erscheint

In Fällen, in denen beispielsweise nur ein Motivirrtum vorliegen könnte, der nicht zur Anfechtung eines Kaufvertrags berechtigt, ist dem Vermieter eine Klagsführung gegen den Käufer der Liegenschaft nicht zumutbar. Der Vermieter hat in solchen Konstellationen keine Verletzung der Schadensminderungspflicht zu vertreten.

Praktische Implikationen für Unternehmensmieter und Vermieter

Für Unternehmensmieter bedeutet dies, dass sie bei wesentlichen Änderungen in der Gesellschaftsstruktur, die zu einem Machtwechsel führen können, stets ihre Anzeigepflicht beachten sollten. Dies betrifft insbesondere:

  • Änderungen in der Gesellschafterstruktur

  • Übertragung von Anteilen oder Stimmrechten

  • Einräumung von wesentlichen wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft

Vermieter sollten ihrerseits auf die Einhaltung dieser Anzeigepflicht achten und bei Verdacht auf nicht mitgeteilte Änderungen rechtzeitig reagieren. Eine regelmäßige Überprüfung der Gesellschaftsstruktur ihrer Unternehmensmieter kann helfen, spätere Schäden zu vermeiden.

Checkliste für Unternehmensmieter und Vermieter
Unternehmensmieter
Überwachung aller gesellschaftsrechtlichen Änderungen
Besonders bei Anteilsübertragungen und Umstrukturierungen
Änderungen in der Gesellschafterstruktur dokumentieren
Wer hat welche Anteile und Stimmrechte?
Machtwechsel unverzüglich dem Vermieter anzeigen
Schriftlich und nachweisbar!
Mietvertrag auf Informationspflichten prüfen
Oft sind zusätzliche vertragliche Regelungen zu beachten
Konsultation eines Rechtsexperten bei Unsicherheiten
Vermieter
Regelmäßige Überprüfung der Gesellschaftsstruktur der Mieter
Firmenbuchabfrage bei Kapitalgesellschaften
Informationspflichten im Mietvertrag klar regeln
Bei Verdacht auf Machtwechsel: Nachfragen und dokumentieren
Vor Veräußerung: Ertragswertberechnung mit Experten durchführen
Bei Schäden: Rechtzeitig Ansprüche geltend machen
Verjährungsfristen beachten!

Résumé

Die Anzeigepflicht von UnternehmensMietern bei gesellschaftsrechtlichen Veränderungen ist ein wichtiges Instrument zum Schutz der berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters. Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs hat die Bedeutung dieser Pflicht unterstrichen und klargestellt, dass Verstöße zu Schadensersatzansprüchen führen können.

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich dieser Rechtslage bewusst sein und entsprechend handeln. Für Mieter bedeutet dies eine konsequente Einhaltung ihrer Informationspflichten, für Vermieter eine wachsame Überprüfung der Mieterstruktur zur Wahrung ihrer wirtschaftlichen Interessen.

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Reichweite der Bauherrenklausel: Amtshaftungsklagen nach Baumängelprozessen sind nicht versichert

Ein Bauplan eines Hauses
Ein Bauplan eines Hauses

Reichweite der Bauherrenklausel: Amtshaftungsklagen nach Baumängelprozessen sind nicht versichert

Bei Rechtsschutzversicherungen greift die Bauherrenklausel auch bei nachfolgenden Amtshaftungsklagen, wenn diese auf Gerichtsentscheidungen in Baumängelprozessen basieren. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat klargestellt, dass der adäquate Zusammenhang zum ursprünglichen Bauvorhaben bestehen bleibt.

Was bedeutet die Bauherrenklausel in der Rechtsschutzversicherung?

Die Bauherrenklausel ist eine zentrale Ausschlussbestimmung in Rechtsschutzversicherungen. Sie regelt, dass rechtliche Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit der Errichtung oder baubehördlich genehmigungspflichtigen Veränderung von Gebäuden oder Grundstücken nicht vom Versicherungsschutz umfasst sind. Der Ausschluss gilt für Immobilien, die sich im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befinden oder von diesem erworben werden.

Der Zweck dieser Klausel liegt auf der Hand: Bauvorhaben bergen ein erhebliches Kostenrisiko für Rechtsstreitigkeiten. Da nicht alle Versicherungsnehmer Bauvorhaben durchführen, aber diese wenigen Bauherren ein überdurchschnittliches Risiko tragen, werden solche Streitigkeiten vom allgemeinen Versicherungsschutz ausgenommen.

Die Bauherrenklausel in der Rechtsschutzversicherung Nicht versichert • Errichtung von Gebäuden • Baubehördlich genehmigungs- pflichtige Veränderungen • Baumängelprozesse • Amtshaftungsklagen nach Baumängelprozessen • Gutachterstreitigkeiten Voraussetzung Adäquater Zusammenhang mit dem Bauvorhaben liegt vor, wenn: • Typisches Problem bei Bauvorhaben • Bezug zum ursprünglichen Bauprozess • Ursächlicher Zusammenhang

Wann besteht ein adäquater Zusammenhang zum Bauvorhaben?

Nach ständiger Rechtsprechung des OGH muss für die Anwendung des Risikoausschlusses ein adäquater Zusammenhang zwischen dem Rechtsstreit und dem Bauvorhaben vorliegen. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung einen Bezug zu den für die Errichtung eines Wohnhauses typischen Problemen aufweist.

Klassische Beispiele für solche typischen Probleme sind mangelhafte Bauleistungen, Planungsfehler oder Verzögerungen bei der Bauausführung. In der Rechtsprechung wurde klargestellt, dass es nicht nur um den direkten Bauprozess geht, sondern um alle rechtlichen Auseinandersetzungen, die ihren Ursprung im Bauvorhaben haben und mit typischen Bauproblemen zusammenhängen.

Adäquater Zusammenhang bei Baustreitigkeiten Prozessablauf und Versicherungsschutz Bauvorhaben Baumängelprozess gegen Werkunternehmer Amtshaftungsklage gegen den Staat Kein Versicherungsschutz durch Bauherrenklausel

Amtshaftungsklagen nach Baumängelprozessen: Greift die Bauherrenklausel?

Die entscheidende Frage ist: Erstreckt sich der Versicherungsausschluss durch die Bauherrenklausel auch auf Amtshaftungsklagen gegen den Staat, die nach einem verlorenen Baumängelprozess angestrengt werden?

Der OGH hat diese Frage eindeutig bejaht. Auch wenn die Amtshaftungsklage formal einen neuen Rechtsstreit darstellt, bleibt der inhaltliche Zusammenhang zum ursprünglichen Bauvorhaben bestehen. Dies begründet sich dadurch, dass bei einer Amtshaftungsklage nach einem Baumängelprozess erneut die Frage nach dem Vorliegen des behaupteten Baumangels im Zentrum steht.

In einem konkreten Fall hatte ein Versicherungsnehmer zunächst einen Werkunternehmer wegen angeblich mangelhafter Montage von Fenstern und Türen in seinem Wohnhaus auf Schadenersatz verklagt. Nachdem er diesen Prozess in beiden Instanzen verlor, wollte er einen Amtshaftungsanspruch gegen die Republik Österreich geltend machen, da er die gerichtlichen Entscheidungen als rechtswidrig ansah.

Der OGH stellte klar: Der adäquate Zusammenhang zwischen dem ursprünglichen Bauvorhaben und der nachfolgenden Amtshaftungsklage ist gegeben. Die Bauherrenklausel greift daher auch in diesem Fall, was bedeutet, dass keine Deckung aus der Rechtsschutzversicherung besteht.

Praktische Konsequenzen für Bauherren und Versicherungsnehmer

Die Bauherrenklausel ist umfassender, als viele Versicherungsnehmer vermuten. Sie erstreckt sich nicht nur auf den unmittelbaren Bauprozess, sondern auch auf nachfolgende Verfahren, die inhaltlich mit dem Bauvorhaben zusammenhängen.

Wer nach einem verlorenen Baumängelprozess eine Amtshaftungsklage anstrengen möchte, muss sich bewusst sein, dass er das Kostenrisiko selbst trägt und keine Deckung aus der Standardrechtsschutzversicherung erwarten kann.

Die Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutz-Versicherung (ARB) sollten vor Vertragsabschluss genau geprüft werden. In den meisten Policen findet sich eine ähnliche Bauherrenklausel wie die in Art. 7.1.5 der ARB 2009.

Für Bauherren ist es ratsam, bereits vor Baubeginn eine spezielle Baurechtsschutzversicherung in Betracht zu ziehen. Diese deckt zwar nicht alle Risiken ab, kann aber in bestimmten Konstellationen sinnvoll sein. Alternativ sollten Bauherren das Kostenrisiko von Rechtsstreitigkeiten in ihr Baubudget einkalkulieren.

Tipps für Bauherren 1 Baurechtschutz abschließen Spezielle Versicherung für Baurisiken vor Baubeginn abschließen 2 Versicherungsbedingungen prüfen Ausschlussklauseln genau verstehen und Deckungsumfang klären 3 Rechtliche Beratung einholen Erfolgsaussichten und finanzielle Risiken professionell bewerten lassen

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Immobilienmaklerverträge im Fernabsatz: Widerrufsrecht und Provisionsfreiheit

Ein Laptop mit einem Notizbuch
Ein Laptop mit einem Notizbuch

Immobilienmaklerverträge im Fernabsatz: Widerrufsrecht und Provisionsfreiheit

Die digitale Immobiliensuche ist heute Normalität. Doch was viele nicht wissen: Kommunizieren Sie mit einem Makler nur online, per E-Mail oder telefonisch, entsteht ein sogenannter Fernabsatzvertrag – mit weitreichenden Konsequenzen für Ihre Rechte als Verbraucher. Besonders beim Thema Maklerprovision kann dies entscheidend sein, wie eine Entscheidung des OGH zeigt.

Was genau ist ein Fernabsatzvertrag mit Immobilienmaklern?

Ein Fernabsatzvertrag liegt vor, wenn sämtliche Kommunikation zwischen Verbraucher und Immobilienmakler ausschließlich über Fernkommunikationsmittel erfolgt. Darunter fallen digitale Kontaktaufnahmen wie Online-Anfragen, E-Mail-Korrespondenz und Telefonate. Entscheidend ist, dass zu keinem Zeitpunkt ein persönlicher Kontakt stattfindet.

Die rechtliche Einordnung als Fernabsatzvertrag hat erhebliche Auswirkungen auf die Verbraucherrechte – insbesondere hinsichtlich des Widerrufsrechts und damit verbundener Zahlungsverpflichtungen.

Vergleich: Fernabsatzvertrag vs. klassischer Maklervertrag

Vergleich: Fernabsatzvertrag vs. klassischer Maklervertrag

Fernabsatzvertrag
Kommunikation
Ausschließlich über Fernkommunikationsmittel wie Online-Anfragen, E-Mails und Telefonate
Widerrufsrecht
14 Tage Widerrufsrecht ohne Angabe von Gründen
Vertragsbeendigung
Einfache Widerrufserklärung genügt
Provisionsanspruch nach Widerruf
Keine Provision nach rechtzeitigem Widerruf, selbst wenn das Objekt später gekauft wird
Informationspflichten
Makler muss umfassend über Widerrufsrecht und -fristen informieren
Klassischer Maklervertrag
Kommunikation
Persönliches Treffen oder Kombination aus persönlichem Kontakt und Fernkommunikation
Widerrufsrecht
Kein gesetzliches 14-tägiges Widerrufsrecht ohne Angabe von Gründen
Vertragsbeendigung
Nur unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen möglich
Provisionsanspruch
Provision ist bei erfolgreicher Vermittlung geschuldet, wenn der Kunde das Objekt kauft
Informationspflichten
Grundlegende Informationspflichten, aber keine spezielle Widerrufsbelehrung erforderlich
Vorteile des Fernabsatzvertrags für Verbraucher:

Als Verbraucher genießen Sie bei einem Fernabsatzvertrag deutlich mehr Flexibilität und Schutz. Die Möglichkeit, innerhalb von 14 Tagen ohne Begründung zurückzutreten, gibt Ihnen Zeit, Ihre Entscheidung zu überdenken. Besonders wertvoll: Nach einem rechtzeitigen Widerruf sind Sie komplett provisionsfrei - selbst wenn Sie das Objekt später erwerben.

Provisionsfreiheit nach wirksamen Widerruf

Die zentrale rechtliche Konsequenz eines wirksamen Widerrufs: Der Maklervertrag gilt als nie geschlossen. Dies hat der Oberste Gerichtshof in einer aktuellen Entscheidung bestätigt. Konkret bedeutet das:

  • Nach einem rechtzeitigen Widerruf besteht kein Anspruch des Maklers auf Provision

  • Dies gilt selbst dann, wenn später ein Kauf des vermittelten Objekts erfolgt

  • Voraussetzung ist lediglich, dass der Verbraucher keinen vorzeitigen Beginn der Maklertätigkeit verlangt hat

Ein besonderes Augenmerk legt das Gericht auf den Punkt der vorzeitigen Vertragserfüllung. Hat der Verbraucher nicht ausdrücklich darum gebeten, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird, bleibt sein Widerrufsrecht vollumfänglich erhalten – ohne jegliche Zahlungsverpflichtung.

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen im Fernabsatz

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen im Fernabsatz

Tag 0: Erstkontakt
Online-Anfrage, E-Mail oder Telefonat mit dem Immobilienmakler - ein Fernabsatzvertrag entsteht
Tag 1-14: Widerrufsfrist
Sie haben 14 Tage Zeit, um ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurückzutreten
Innerhalb der Frist: Widerruf
Schriftliche Erklärung des Widerrufs (idealerweise per E-Mail oder Einschreiben)
Nach Widerruf: Keine Provision
Makler hat keinen Anspruch auf Provisionszahlung - auch wenn Sie das Objekt später kaufen
Alternative: Frist verstreicht
Ohne Widerruf: Maklervertrag bleibt bestehen, möglicher Provisionsanspruch
Bei Mängeln: Verlängerte Frist
Keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung: Frist verlängert sich auf 12 Monate + 14 Tage
Wichtiger Hinweis:

Das Widerrufsrecht erlischt nur, wenn Sie ausdrücklich den vorzeitigen Beginn der Maklertätigkeit verlangt haben und die Dienstleistung vollständig erbracht wurde. Der Makler trägt hierfür die Beweislast!

Wann erlischt das Widerrufsrecht dennoch?

In bestimmten Situationen kann das Widerrufsrecht trotz Fernabsatzvertrag erlöschen:

  1. Wenn der Verbraucher ausdrücklich den vorzeitigen Beginn der Maklertätigkeit verlangt hat

  2. Wenn die Dienstleistung des Maklers vollständig erbracht wurde

  3. Wenn der Verbraucher die Widerrufsfrist ungenutzt verstreichen lässt

Der Makler trägt hierbei die Beweislast für ein etwaiges Erlöschen des Widerrufsrechts. Er muss nachweisen können, dass der Verbraucher tatsächlich einen vorzeitigen Tätigkeitsbeginn gewünscht hat.

Checkliste: Widerruf von Maklerverträgen im Fernabsatz

Checkliste: Widerruf von Maklerverträgen im Fernabsatz

1
Kommunikationsart prüfen
Stellen Sie fest, ob ausschließlich Fernkommunikationsmittel (Online-Anfrage, E-Mail, Telefon) genutzt wurden. Nur dann liegt ein Fernabsatzvertrag vor.
Tipp:

Dokumentieren Sie sämtliche Kommunikation. Fand zu keinem Zeitpunkt ein persönliches Treffen mit dem Makler statt? Dann greift das Fernabsatzrecht.

2
Widerrufsfrist beachten
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss. Wurden Sie nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt, verlängert sich die Frist auf 12 Monate und 14 Tage.
Tipp:

Notieren Sie das Datum des ersten Kontakts und rechnen Sie 14 Tage hinzu. Innerhalb dieser Frist sollten Sie Ihren Widerruf erklären.

3
Widerrufserklärung formulieren
Verfassen Sie eine klare und eindeutige Widerrufserklärung. Sie müssen keine Gründe angeben.
Tipp:

Verwenden Sie, wenn vorhanden, das vom Makler bereitgestellte Widerrufsformular. Alternativ können Sie unsere Vorlage unten nutzen.

4
Widerruf nachweisbar übermitteln
Senden Sie den Widerruf so, dass Sie einen Zustellungsnachweis erhalten.
Tipp:

E-Mail mit Lesebestätigung, Einschreiben mit Rückschein oder Fax mit Sendebericht sind empfehlenswert. Bewahren Sie den Nachweis unbedingt auf!

5
Bestätigung des Widerrufs anfordern
Bitten Sie den Makler um eine schriftliche Bestätigung Ihres Widerrufs.
Tipp:

Erhalten Sie keine Bestätigung, senden Sie nach etwa einer Woche eine Erinnerung. Dokumentieren Sie alle Schritte für den Fall einer späteren Auseinandersetzung.

Résumé

Die aktuelle Rechtsprechung stärkt die Position der Verbraucher im digitalen Immobilienmarkt erheblich. Wer ausschließlich online, per E-Mail oder telefonisch mit einem Makler kommuniziert, genießt den vollen Schutz des Fernabsatzrechts. Der rechtzeitig erklärte Widerruf befreit den Verbraucher vollständig von Provisionszahlungen – selbst wenn später ein Kauf des vermittelten Objekts erfolgt.

Immobiliensuchende sollten sich dieser Rechte bewusst sein und im Zweifelsfall fachkundigen Rat einholen, um ihre Position zu stärken und unberechtigte Provisionsforderungen abzuwehren.

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Bankgarantien im Baurecht: Rechtsmissbrauch beim Abruf

Ein Nachthimmel mit Kränen
Ein Nachthimmel mit Kränen

Bankgarantien im Baurecht: Rechtsmissbrauch beim Abruf

Bei Bankgarantien im Baugewerbe gilt grundsätzlich der Grundsatz „erst zahlen, dann streiten“. Doch unter bestimmten Umständen kann ein Abruf rechtsmissbräuchlich sein – wir erklären, wann dies der Fall ist und welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen.

Bankgarantie als Sicherungsinstrument im Baugewerbe

Bankgarantien sind ein wesentliches Instrument zur Absicherung der Vertragspartner im Bauwesen. Insbesondere als Sicherstellung nach § 1170b ABGB spielen sie eine zentrale Rolle. Diese Sicherstellung dient in erster Linie dazu, den Auftragnehmer (beispielsweise einen Generalunternehmer) davor zu schützen, dass er Bauleistungen erbringt, ohne hierfür ein Entgelt zu erhalten. Die Bankgarantie fungiert dabei als Haftungsfonds für ausstehende Zahlungen.

Neben Bankgarantien können auch andere Sicherungsmittel wie Bargeld, Bareinlagen, Sparbücher oder Versicherungen als Sicherstellungen dienen. In der Praxis erfreuen sich Bankgarantien jedoch besonderer Beliebtheit, da sie für beide Seiten Vorteile bieten.

Das Grundprinzip: "Erst zahlen, dann streiten"

Der grundlegende Sinn einer abstrakten Bankgarantie besteht darin, dem Begünstigten eine sichere und durch Einwendungen nicht verzögerte Zahlung zu gewährleisten. Die Idee dahinter lässt sich auf die einfache Formel „erst zahlen, dann streiten“ reduzieren. Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien sollen erst nach erfolgter Zahlung ausgetragen werden.

Bei abstrakten Garantien ist die Zahlungsverpflichtung der Bank von der Wirksamkeit des Grundgeschäfts unabhängig. Die Bank muss zahlen, sobald die im Garantievertrag festgelegten formalen Voraussetzungen erfüllt sind – ohne dass sie berechtigt wäre, Einwendungen aus dem Grundgeschäft zu prüfen.

Wann liegt ein rechtsmissbräuchlicher Abruf vor?

Obwohl das Prinzip der abstrakten Garantie eine schnelle und unkomplizierte Zahlung vorsieht, gibt es eine wichtige Einschränkung: Ein rechtsmissbräuchlicher Abruf ist unzulässig. Doch wann genau liegt ein solcher Rechtsmissbrauch vor?

Ein rechtsmissbräuchlicher Abruf kann insbesondere in folgenden Fällen angenommen werden:

  • Wenn die Bankgarantie für einen Zweck in Anspruch genommen wird, für den sie nicht übernommen wurde

  • Wenn sie für etwas beansprucht wird, wofür evident kein Anspruch besteht

  • Wenn das Erhaltene sofort wieder herauszugeben wäre

Entscheidend ist dabei, dass das Nichtbestehen des Anspruchs evident, also offensichtlich und eindeutig erkennbar sein muss. Solange der Begünstigte aus vertretbaren Gründen annehmen darf, legitimiert zu sein, liegt kein Rechtsmissbrauch vor.

Die Beweislast liegt bei demjenigen, der sich auf den Rechtsmissbrauch beruft. Dies bedeutet, dass der Garantieauftraggeber klar und eindeutig nachweisen muss, dass der Abruf rechtsmissbräuchlich erfolgt.

Rechtliche Gegenwehr: Die einstweilige Verfügung

Wenn ein rechtsmissbräuchlicher Abruf einer Bankgarantie droht, besteht die Möglichkeit, dagegen mit einer einstweiligen Verfügung vorzugehen. Hierfür müssen zwei zentrale Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Die Behauptung und Bescheinigung eines bestimmten Anspruchs

  2. Das Vorliegen einer konkreten Gefährdung

Der Anspruch des Garantieauftraggebers gegen den Begünstigten auf Widerruf des Abrufs kann nur dann durch eine einstweilige Verfügung gesichert werden, wenn der Nichteintritt des Garantiefalls eindeutig nachgewiesen wird. Dies stellt eine hohe Hürde dar, die dem Grundsatz „erst zahlen, dann streiten“ Rechnung trägt.

Auswirkungen eines Vertragsrücktritts auf die Bankgarantie

Besonders relevant wird die Frage des Rechtsmissbrauchs, wenn es zum Vertragsrücktritt kommt. Tritt ein Vertragspartner wirksam vom Vertrag zurück (beispielsweise nach § 918 Abs 1 ABGB), gilt der Vertrag mit Wirkung ex tunc – also rückwirkend von Beginn an – als aufgelöst.

Dies hat weitreichende Konsequenzen:

  • Der Erfüllungsanspruch besteht nicht mehr

  • Bereits erbrachte Leistungen sind zurückzugeben oder deren Wert zu ersetzen

  • Schadenersatzansprüche wegen Nichterfüllung bleiben unberührt

Wenn in einem solchen Fall eine Partei trotz Vertragsrücktritts und offensichtlich fehlender Ansprüche eine Bankgarantie abrufen will, kann dies als rechtsmissbräuchlich eingestuft werden.

Résumé

Bankgarantien sind ein wichtiges Instrument im Baurecht, um Zahlungsflüsse abzusichern und das Vertrauen zwischen den Vertragsparteien zu stärken. Das Prinzip „erst zahlen, dann streiten“ soll dabei für Rechtssicherheit sorgen. Dennoch hat dieses Prinzip seine Grenzen – nämlich dort, wo ein Abruf offensichtlich rechtsmissbräuchlich erfolgt.

In der Praxis ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung und präzise Formulierung der Abrufbedingungen von großer Bedeutung. Bei Anzeichen eines rechtsmissbräuchlichen Abrufs empfiehlt sich schnelles Handeln und die Prüfung rechtlicher Schritte wie einer einstweiligen Verfügung.

Entscheidend bleibt: Nur wenn der Rechtsmissbrauch evident ist, besteht eine realistische Chance, gegen den Abruf einer Bankgarantie vorzugehen. In allen anderen Fällen gilt der Grundsatz: Erst wird gezahlt, dann wird gestritten.

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Schadenersatz statt Gewährleistung? Rechtliche Fragen im Baurecht

Ein Architekt, welcher mit einem Plan vor einem Haus steht
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Schadenersatz statt Gewährleistung? Rechtliche Fragen im Baurecht

Bei Mängeln an Bauprojekten stellt sich oft die Frage: Habe ich einen Anspruch auf Schadenersatz oder nur auf Gewährleistung? Dieser Blogbeitrag erklärt die rechtlichen Grundlagen und wann Sie tatsächlich einen Schadenersatz fordern können.

Gewährleistung vs. Schadenersatz: Die rechtlichen Unterschiede

Im österreichischen Recht gibt es zwei wesentliche Anspruchsgrundlagen, wenn es um Mängel geht: die Gewährleistung und den Schadenersatz. Während die Gewährleistung verschuldensunabhängig ist, setzt der Schadenersatz ein schuldhaftes Verhalten des Übergebers voraus. Dieser Unterschied ist entscheidend für die Rechtsfolgen und die Ansprüche, die der Übernehmer geltend machen kann.

Die Gewährleistung ist im ABGB verankert und bietet dem Übernehmer einer Sache oder Leistung Schutz vor mangelhafter Erfüllung. Bei der Gewährleistung steht zunächst die Naturalrestitution – also Verbesserung oder Austausch – im Vordergrund. Der Gesetzgeber räumt dem Übergeber hier bewusst eine „zweite Chance“ ein, bevor weitergehende Ansprüche geltend gemacht werden können.

Die Stufenleiter der Gewährleistung

Das Gesetz sieht einen klaren Ablauf bei Gewährleistungsansprüchen vor. Bei Feststellung eines Mangels kann der Übernehmer nicht sofort den Preis mindern oder vom Vertrag zurücktreten, sondern muss zunächst Verbesserung oder Austausch fordern. Dies ist die sogenannte „primäre Gewährleistungsbehelfe“.

Erst wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, stehen dem Übernehmer die „sekundären Gewährleistungsbehelfe“ – Preisminderung oder Vertragsauflösung – zu. Diese Voraussetzungen sind:

  • Unmöglichkeit der Verbesserung oder des Austauschs

  • Unverhältnismäßig großer Aufwand für den Übergeber

  • Weigerung des Übergebers zur Mängelbehebung

  • Verzug bei der Mängelbehebung

  • Erhebliche Unannehmlichkeiten für den Übernehmer

  • Unzumutbarkeit aus triftigen, in der Person des Übergebers liegenden Gründen (Vertrauensverlust)

Schadenersatz als Alternative zur Gewährleistung

Wenn der Übergeber den Mangel schuldhaft verursacht hat, kann neben oder anstelle der Gewährleistung auch Schadenersatz gefordert werden. Ähnlich wie bei der Gewährleistung besteht der primäre Schadenersatzanspruch in der Verbesserung oder dem Austausch der mangelhaften Sache.

Allerdings kann unter den gleichen Voraussetzungen wie bei der Gewährleistung auch das sogenannte Erfüllungsinteresse in Form von Geldersatz gefordert werden. Dieses umfasst in der Regel die Kosten, die für die Behebung des Mangels notwendig sind.

Der Verbesserungsverzug als entscheidender Faktor

Ein zentraler Punkt für den Übergang zu sekundären Ansprüchen ist der Verbesserungsverzug. Dieser liegt vor, wenn der Übergeber die Mängelbehebung nicht in angemessener Frist durchführt. Was „angemessen“ ist, muss im Einzelfall beurteilt werden und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Art des Mangels, der erforderlichen technischen Maßnahmen und den Umständen des Falls.

Wichtig ist: Um Verbesserungsverzug geltend machen zu können, muss der Übernehmer den Mangel konkret beschreiben und ein eindeutiges Verbesserungsbegehren stellen. Ein bloßer Verweis auf ein Privatgutachten oder ein allgemeines Anwaltsschreiben reicht hierfür nicht aus.

Vertrauensverlust als Grund für direkten Geldersatz

Ein besonders interessanter Aspekt ist der Vertrauensverlust als Grund für die unmittelbare Forderung nach Geldersatz. Ein solcher Vertrauensverlust kann insbesondere in folgenden Situationen eintreten:

  • Trotz konkreter Rüge wird mangelhaft geleistet

  • Die mangelhafte Leistung betrifft sicherheitsrelevante Aspekte

  • Der Übergeber hat bewusst oder grob fahrlässig gehandelt

Allerdings sind die Anforderungen an einen Vertrauensverlust hoch. Nicht jede Unstimmigkeit oder kleinere Mängel rechtfertigen die Annahme eines Vertrauensverlusts. Es muss vielmehr eine erhebliche Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses vorliegen.

Das Deckungskapital: Keine Vorleistungspflicht für den Übernehmer

Ein wichtiger praktischer Aspekt im Zusammenhang mit Schadenersatzansprüchen ist das sogenannte Deckungskapital. Damit der Übernehmer nicht in „Vorkasse“ gehen muss, kann er vom Übergeber einen zweckgebundenen Vorschuss fordern. Dieser dient dazu, die Mängelbehebung zu finanzieren, ohne dass der Übernehmer zunächst selbst die Kosten tragen muss.

Résumé

Ob Schadenersatz statt Gewährleistung gefordert werden kann, ist stets eine Einzelfallentscheidung. Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die Voraussetzungen, insbesondere was den Verbesserungsverzug und den Vertrauensverlust betrifft.

Für Bauherren und Käufer ist es daher wichtig, Mängel präzise zu dokumentieren und konkrete Verbesserungsbegehren zu stellen. Nur so können sie ihre Rechte effektiv wahrnehmen und im Bedarfsfall auch Schadenersatzansprüche durchsetzen.

Die rechtliche Bewertung solcher Fälle ist komplex und sollte im Zweifel mit fachkundiger Unterstützung erfolgen, um die eigenen Chancen realistisch einschätzen zu können.

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Wann ist ein Kalkulationsirrtum im Baugewerbe rechtlich anfechtbar?

Ein Taschenrechner liegt auf einem karierten Blatt Papier
Ein Taschenrechner liegt auf einem karierten Blatt Papier

Wann ist ein Kalkulationsirrtum im Baugewerbe rechtlich anfechtbar?

Ein falsch berechneter Preis kann teuer werden – doch nicht jeder Rechenfehler führt automatisch zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer Entscheidung die Voraussetzungen für die Anfechtung von Kalkulationsirrtümern präzisiert und wichtige Grundsätze für die Praxis festgelegt. Der folgende Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen und Voraussetzungen für eine erfolgreiche Irrtumsanfechtung bei fehlerhafter Preiskalkulation.

Grundsatz: Kalkulationsirrtum als unbeachtlicher Motivirrtum

Grundsätzlich gilt: Ein bloßer Irrtum bei der Kalkulation stellt nach ständiger Rechtsprechung des OGH einen sogenannten Motivirrtum dar. Dieser ist rechtlich unbeachtlich und kann somit nicht erfolgreich angefochten werden. Der Kalkulationsirrtum betrifft in diesen Fällen lediglich die internen Überlegungen einer Vertragspartei, die für den Vertragspartner nicht erkennbar sind und daher nicht in den rechtlich geschützten Vertrauensbereich fallen.

Der externe Kalkulationsirrtum – wann wird er beachtlich?

Anders verhält es sich, wenn die Kalkulation zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen oder zum Inhalt des Vertrages gemacht wurde. In diesem Fall spricht man von einem „externen Kalkulationsirrtum“, der sehr wohl anfechtbar sein kann. Der OGH hat hierzu festgestellt, dass zwei Voraussetzungen erfüllt sein müssen:

  1. Die Kalkulationsgrundlage muss gegenüber dem Vertragspartner offengelegt werden.

  2. Es muss ein Einvernehmen darüber bestehen, dass das Geschäft auf Basis dieser spezifischen Kalkulation abgeschlossen wird.

Diese Grundsätze können unter bestimmten Umständen auch auf Pauschalpreisvereinbarungen angewendet werden, wie der OGH in seiner ständigen Rechtsprechung klargestellt hat.

Zusätzliche Voraussetzungen nach § 871 ABGB

Selbst wenn ein beachtlicher externer Kalkulationsirrtum vorliegt, ist eine Irrtumsanfechtung nur möglich, wenn mindestens eine der drei Alternativvoraussetzungen des § 871 ABGB erfüllt ist:

  • Der Irrtum wurde vom Vertragspartner veranlasst.

  • Der Irrtum hätte dem Vertragspartner auffallen müssen.

  • Der Irrtum wurde nicht rechtzeitig aufgeklärt.

Veranlassung eines Irrtums – was bedeutet das?

Unter „Veranlassung“ versteht die Rechtsprechung, dass ein Verhalten des Vertragspartners adäquat ursächlich für den Irrtum war – auch wenn kein Verschulden vorliegt. Diese Kausalität kann jedoch in bestimmten Fällen verneint werden: Wenn dem Irrenden ein Verschulden anzulasten ist, kann dies die Annahme ausschließen, dass der Irrtum durch den anderen veranlasst wurde.

Beispielsweise werden offensichtlich unrichtige Angaben, deren Überprüfung dem anderen Teil leicht möglich gewesen wäre, nicht als zur Täuschung geeignete Irreführungshandlungen angesehen. Wenn der Erklärungsempfänger solche Angaben ungeprüft übernimmt, gilt sein Irrtum nicht als vom Vertragspartner veranlasst.

Rechtsfolgen: Vertragsanpassung oder -aufhebung?

Ist ein Geschäftsirrtum beachtlich und liegt eine der Voraussetzungen des § 871 ABGB vor, stellt sich die Frage nach den Rechtsfolgen. Hier unterscheidet das Gesetz:

  • Bei einem wesentlichen Irrtum kann der Irrende grundsätzlich die Aufhebung des Vertrages verlangen.

  • Nach § 872 ABGB kann der Irrende aber auch wählen, den Irrtum wie einen unwesentlichen zu behandeln und statt der Aufhebung eine angemessene Vertragsanpassung fordern.

Die Vertragsanpassung setzt allerdings voraus, dass die Vertragsteile zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hypothetisch bereit gewesen wären, den Vertrag zu den nun geforderten Bedingungen abzuschließen. Nur wenn positiv feststeht, dass der Vertragspartner zu den geänderten Bedingungen nicht abgeschlossen hätte, ist die Vertragsänderung abzulehnen.

Kann die Irrtumsanfechtung ausgeschlossen werden?

Im unternehmerischen Rechtsverkehr (außerhalb des Anwendungsbereichs des KSchG) kann auf die Anfechtung wegen Irrtums durchaus im Vorhinein verzichtet werden. Dieser Verzicht ist allerdings nur wirksam, wenn:

  1. Der Irrtum nicht grob fahrlässig veranlasst wurde.

  2. Sich der Verzicht unzweifelhaft aus der Erklärung ergibt.

Résumé

Die Rechtsprechung zu Kalkulationsirrtümern zeigt, dass nicht jeder Rechenfehler automatisch zu einer Vertragsanpassung führt. Entscheidend ist, ob die Kalkulation Vertragsbestandteil wurde und ob eine der gesetzlichen Voraussetzungen für die Irrtumsanfechtung vorliegt. Unternehmen sollten daher bei Angebotskalkulationen besondere Sorgfalt walten lassen und im Zweifelsfall kritische Kalkulationsgrundlagen explizit im Vertrag festhalten, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Für den praktischen Umgang mit möglichen Kalkulationsirrtümern empfiehlt es sich, bereits während der Leistungserbringung auftretende Abweichungen zu dokumentieren und zeitnah Gespräche über eine angemessene Vergütungsanpassung zu führen.

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Öffentliche Wegerechte durch Ersitzung

In nebelgehüllte Berge
In nebelgehüllte Berge

Öffentliche Wegerechte durch Ersitzung

Die Ersitzung von Wegerechten ist ein wichtiges rechtliches Instrument für Gemeinden. Dieser Artikel erklärt, unter welchen Voraussetzungen eine Gemeinde ein Wegerecht durch Ersitzung erwerben kann und welche Nutzungsarten davon umfasst sind.

Was ist die Ersitzung eines Wegerechts?

Die Ersitzung eines Wegerechts ermöglicht es Gemeinden, auch ohne formelle Vereinbarung ein rechtlich geschütztes Wegerecht zu erwerben. Dies ist besonders relevant bei historisch gewachsenen Wegverbindungen, die über Privatgrund führen, aber seit langem von der Allgemeinheit genutzt werden.

Voraussetzungen für die Ersitzung durch eine Gemeinde

Für die erfolgreiche Ersitzung eines Wegerechts durch eine Gemeinde müssen mehrere zentrale Bedingungen erfüllt sein:

Die Nutzung muss über einen längeren Zeitraum (mindestens 30 Jahre) erfolgen und dabei im Wesentlichen gleichbleibend sein. Entscheidend ist, dass die Nutzung in einem bestimmten Umfang und zu bestimmten Zwecken stattfindet.

Ein besonders wichtiger Aspekt: Es ist nicht erforderlich, dass die Gemeinde selbst eine spezielle Ersitzungsabsicht hat. Stattdessen reicht es aus, wenn Gemeindemitglieder oder auch Touristen den Weg wie ein öffentliches Gut nutzen. Das bedeutet, die Allgemeinheit muss den Weg als öffentlichen Weg wahrnehmen und entsprechend verwenden.

Umfang des ersessenen Wegerechts

Der Umfang des ersessenen Wegerechts richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung während der Ersitzungszeit. Dabei gilt:

  • Die Nutzung muss für die Allgemeinheit von Bedeutung sein

  • Die Art der Nutzung muss nachweisbar sein

  • Die Nutzung muss regelmäßig erfolgen

Wichtige Einschränkungen beachten

Nicht jede Nutzung eines Weges führt automatisch zu einem ersessenen Wegerecht. Private oder sehr eingeschränkte Nutzungen, wie beispielsweise die ausschließliche Nutzung durch einzelne Landwirte für ihre Grundstücke, begründen kein allgemeines Wegerecht.

Résumé

Die Ersitzung von Wegerechten durch Gemeinden ist ein komplexes Rechtsinstrument. Entscheidend ist der Nachweis der langjährigen, öffentlichen Nutzung durch die Allgemeinheit.

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Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln: Betriebskosten und Wertsicherung

Ein Taschenrechner und Daten im Hintergrund
Ein Taschenrechner und Daten im Hintergrund

Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln: Betriebskosten und Wertsicherung

Der österreichische Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer aktuellen Entscheidung grundlegende Aussagen zur Wirksamkeit von Betriebskosten- und Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen getroffen. Die Entscheidung bringt wichtige Klarstellungen zur Anwendung des Transparenzgebots im Mietrecht und zur Frage, wann Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart sind.

Das Transparenzgebot im Detail

Das Transparenzgebot nach § 6 Abs 3 KSchG verlangt, dass Vertragsbestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern klar und verständlich formuliert sein müssen. Diese Anforderung geht über die bloße sprachliche Verständlichkeit hinaus: Der OGH betont, dass Inhalt und Tragweite der Klauseln für den Verbraucher durchschaubar sein müssen. Ziel ist es, dass Verbraucher durch die Lektüre der Vertragsbedingungen eine klare und verlässliche Auskunft über ihre Rechtsposition erhalten.

Betriebskostenklauseln unter der Lupe

Der OGH hat sich intensiv mit der Frage auseinandergesetzt, wann Betriebskostenklauseln dem Transparenzgebot entsprechen. Als rechtlich problematisch werden dabei insbesondere folgende Aspekte eingestuft:

  • Klauseln mit nur beispielhafter Aufzählung von Kostenkategorien

  • Verweise auf nicht abschließend definierte Kostenarten

  • Formulierungen, die keine eindeutige Bestimmung der tatsächlichen Kostenbelastung ermöglichen

  • Kombinationen aus allgemeinen Umschreibungen und demonstrativen Aufzählungen

Wichtig ist die Klarstellung des OGH, dass bei Verstoß gegen das Transparenzgebot die gesamte Klausel unwirksam ist.

Bedeutung des Zahlungsverhaltens

Eine wichtige Klarstellung betrifft die rechtliche Bedeutung des Zahlungsverhaltens der Mieter. Der OGH stellt fest, dass die bloße vorbehaltlose Zahlung von Betriebskosten durch den Mieter nicht als konkludente Zustimmung zu einer Kostentragungspflicht gewertet werden kann. Für die Annahme einer schlüssigen Willenserklärung gilt ein strenger Maßstab.

Differenzierte Beurteilung von Wertsicherungsklauseln

Bei der Beurteilung von Wertsicherungsklauseln nimmt der OGH eine differenziertere Position ein. Diese werden grundsätzlich als zulässiges Instrument anerkannt, um das ursprüngliche Wertverhältnis der Leistungen zu wahren. Für die Wirksamkeit müssen jedoch folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Anpassung darf nicht rückwirkend erfolgen

  • Die Anpassungsmechanismen müssen klar und eindeutig formuliert sein

  • Es dürfen keine Umstände aus der Zeit vor Vertragsabschluss in die Preisanpassung einfließen

  • Die Wertsicherung muss dem legitimen Bedürfnis des Vermieters entsprechen, das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis zu wahren

Résumé

Die Entscheidung des OGH hat weitreichende Bedeutung für die Gestaltung von Mietverträgen. Sie verdeutlicht die hohen Anforderungen an die Formulierung von Vertragsklauseln, insbesondere im Bereich der Betriebskosten. Für die Praxis bedeutet dies, dass ein besonderes Augenmerk auf eine präzise und vollständige Formulierung von Betriebskostenregelungen zu legen ist. Pauschale oder unbestimmte Formulierungen bergen das Risiko der Unwirksamkeit.

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