Miet-Rechtsschutz beim Wohnungswechsel: Absicherung für Mieter

Eine Hand, welche einen Haustürschlüssel hält

Miet-Rechtsschutz beim Wohnungswechsel: Absicherung für Mieter

Juni 14, 2025

Ein umfassender Rechtsschutz während der Übergangsphase zwischen zwei Mietwohnungen ist entscheidend für Ihre rechtliche Sicherheit. Dieser Artikel erklärt, wann Ihr Versicherungsschutz greift und wie Sie Deckungslücken vermeiden.

Die Grundlagen des Miet-Rechtsschutzes bei Wohnungsänderungen

Wenn Sie als Mieter umziehen, stellt sich die Frage, ab wann Ihre Rechtsschutzversicherung für die neue Wohnung gilt. Besonders wichtig wird dies, wenn sich Ihre Mietverhältnisse zeitlich überschneiden – eine Situation, die bei Umzügen häufig vorkommt. Die üblichen Versicherungsbedingungen (ARB) enthalten spezifische Regelungen für diesen Fall.

Die zentrale Frage dabei: Besteht Versicherungsschutz für beide Wohnungen gleichzeitig, oder erst für die neue Wohnung, wenn der alte Mietvertrag beendet ist? Die Antwort ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Versicherungsschutz bei überlappenden Mietverhältnissen

Grundsätzlich sehen die meisten Rechtsschutzversicherungen vor, dass der Versicherungsschutz für die neue Wohnung (Ersatzwohnung) ohne neue Wartezeit beginnt, wenn:

Sie innerhalb von 12 Monaten nach Ende des alten Mietverhältnisses eine neue Wohnung beziehen
Sie die Fortsetzung des Versicherungsvertrags für diese neue Wohnung wünschen

Wichtig zu verstehen: Der Versicherungsschutz für die neue Wohnung beginnt frühestens mit der tatsächlichen Beendigung des alten Mietvertrags. Ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer versteht unter „Beendigung des Mietvertrages“ das faktische Ende des Mietverhältnisses – nicht etwa nur die Kündigungserklärung.

Die 6-Monats-Regelung: Wann gilt der Schutz für den neuen Mietvertrag?

Eine besondere Bedeutung kommt der sogenannten 6-Monats-Regelung zu. Diese besagt:

Für Streitigkeiten aus dem Abschluss des neuen Mietvertrags besteht Versicherungsschutz, wenn der Abschluss frühestens sechs Monate vor Beendigung des alten Mietvertrags erfolgte.

Diese Regelung ist als Sonderregelung zu verstehen und gewährt zusätzlichen Schutz. Sie bezieht sich spezifisch auf die Frage des Versicherungsschutzes für das neue Mietobjekt im Fall sich überlappender Mietverhältnisse. Die Bestimmung sorgt für eine Vorverlagerung des Versicherungsschutzes für die Ersatzwohnung.

Entgegen mancher Auslegungen bezieht sich diese Regelung nicht nur auf Streitigkeiten, die das Zustandekommen des neuen Mietvertrags betreffen (wie z.B. Wurzelmängel). Eine solche Einschränkung lässt sich aus dem Wortlaut der Bestimmungen nicht ableiten.

Die rechtliche Interpretation und Tragweite der Regelung

Der durchschnittlich verständige Versicherungsnehmer wird die 6-Monats-Regelung so verstehen, dass zusätzlich aus dem neuen Mietverhältnis resultierende Streitigkeiten versichert sind, wenn der neue Vertrag innerhalb der genannten Frist vor Beendigung des Altvertrags abgeschlossen wird.

Dies gewährleistet für den Versicherungsnehmer erkennbar einen nahtlosen Übergang des Versicherungsschutzes vom bisherigen Mietobjekt auf das Nachfolgeobjekt – ein entscheidender Vorteil bei Umzügen.

Praxistipps für einen lückenlosen Versicherungsschutz

Um sicherzustellen, dass Sie bei einem Wohnungswechsel durchgehend rechtlich abgesichert sind, sollten Sie folgende Punkte beachten:

Zeitlichen Ablauf planen

Achten Sie darauf, dass der neue Mietvertrag nicht mehr als sechs Monate vor Ende des alten Mietvertrags abgeschlossen wird, um von der Sonderregelung zu profitieren.

Kommunikation mit dem Versicherer

Informieren Sie Ihre Rechtsschutzversicherung zeitnah über den geplanten Wohnungswechsel und den Wunsch, den Vertrag fortzuführen.

Dokumentation

Bewahren Sie alle Unterlagen wie Mietverträge, Kündigungsschreiben und die Bestätigung der Fortsetzung des Versicherungsschutzes sorgfältig auf.

Versicherungsbedingungen prüfen

Lesen Sie die spezifischen Bestimmungen Ihrer Versicherung zum Thema Wohnungswechsel genau durch, da die Details variieren können.

Die korrekte Interpretation der Versicherungsbedingungen stellt sicher, dass Sie auch in der Übergangsphase zwischen zwei Wohnungen angemessen geschützt sind – ein wichtiger Aspekt für jeden Mieter im Umzugsprozess.

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24. Mai 202510. Mai 2025

Mietrecht: Tierhaltung in Wohnungen darf nicht pauschal verboten werden

Mietrecht: Tierhaltung in Wohnungen darf nicht pauschal verboten werden

Mai 24, 2025

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs stärkt die Rechte von Mietern, die Haustiere halten möchten. Was bedeutet das Urteil für Vermieter und Mieter, und welche grundsätzlichen Regelungen gelten jetzt für die Tierhaltung in Mietwohnungen? Ein umfassender Überblick über die rechtliche Lage.

Die Bedeutung des OGH-Urteils für Mieter mit Haustieren

In einer Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof (OGH) klargestellt, dass allgemeine Genehmigungsvorbehalte für die Tierhaltung in Mietverträgen zu weitreichend sein können und damit unwirksam sind. Konkret ging es um einen Fall, bei dem einer Mieterin das Halten eines Hundes in ihrer Wohnung gestattet wurde, obwohl der Mietvertrag einen allgemeinen Genehmigungsvorbehalt für Haustiere enthielt.

Die Begründung des Gerichtshofs stützt sich auf europäisches Verbraucherrecht und hat weitreichende Auswirkungen auf die Gestaltung von Mietverträgen in Österreich. Besonders bemerkenswert: Das Gericht zog die EU-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen heran und wandte die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) an.

Rechtliche Grundlagen: EU-Recht schützt Mieter vor unfairen Klauseln

Nach Artikel 6 der Klausel-Richtlinie sind Gerichte verpflichtet, die mögliche Nichtigkeit einer Vertragsklausel von Amts wegen zu prüfen. Der OGH stellte dabei einen wesentlichen Punkt klar: Zwischen einem expliziten Verbot und einem uneingeschränkten Genehmigungsvorbehalt besteht praktisch kein Unterschied, da das Nichterteilen von Genehmigungen faktisch wie ein Verbot wirkt.

Besonders problematisch erschien dem Gericht der umfassende Charakter der konkreten Vertragsklausel. Diese hätte bedeutet, dass ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht einmal die Haltung von Kleintieren wie Zierfischen, Ziervögeln, Hamstern oder kleinen Schildkröten gestattet wäre – selbst wenn diese in artgerechter Zahl gehalten würden.

EU-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln

Oberste Rechtsquelle, die Verbraucher vor unfairen Vertragsklauseln schützt

Nationales Recht (§ 1098 ABGB)

Erlaubt grundsätzlich das Halten üblicher Haustiere in artgerechter Form

Mietvertragsklauseln

Dürfen das übergeordnete Recht nicht umgehen oder zu weitreichend einschränken

Keine teilweise Erhaltung der Klausel möglich

Eine wichtige Erkenntnis aus der Rechtsprechung des EuGH findet sich in der Begründung: Eine sogenannte „geltungserhaltende Reduktion“ der Klausel ist nicht möglich. Das bedeutet, dass die Klausel nicht teilweise aufrechterhalten werden kann – sie muss vollständig für unwirksam erklärt werden.

In solchen Fällen greift dann automatisch die gesetzliche Regelung. Im österreichischen Recht ist dies § 1098 ABGB, dessen Interpretation durch die Rechtsprechung besonders mietfreundlich ausfällt: Demnach ist das Halten von üblichen Haustieren in artgerechter Form – einschließlich Hunden und Katzen – grundsätzlich erlaubt.

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter in der Praxis?

Für Mieter bedeutet diese Entscheidung eine deutliche Stärkung ihrer Rechte. Wenn ein Mietvertrag einen zu weit gefassten Genehmigungsvorbehalt für Tierhaltung enthält, kann dieser unwirksam sein. In diesem Fall gilt die gesetzliche Regelung, die das Halten üblicher Haustiere grundsätzlich erlaubt.

Vermieter hingegen sollten ihre Mietverträge überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Pauschale Genehmigungsvorbehalte für jegliche Tierhaltung sind nach dieser Rechtsprechung problematisch. Stattdessen empfiehlt sich eine differenzierte Regelung, die zwischen verschiedenen Tierarten unterscheidet und konkrete, sachlich begründete Einschränkungen vorsieht.

Übersicht der in Mietwohnungen grundsätzlich erlaubten Haustierarten

Haustiere größerer Art

Hunde (übliche Rassen, artgerechte Haltung)
Katzen (Wohnungskatzen)
Kaninchen (in angemessener Zahl)
Meerschweinchen (in angemessener Zahl)

Kleintiere

Ziervögel (in angemessener Zahl)
Kleine Nagetiere (Hamster, Mäuse)
Zierfische (Aquarien)
Kleine Reptilien (z.B. kleine Schildkröten)

Gesetzliche Kriterien

Artgerechte Haltung muss gewährleistet sein
Angemessene Anzahl (keine Massenhaltung)
Keine übermäßige Belästigung anderer Mieter
Keine Gefährdung des Eigentums

Einschränkungen möglich bei

Exotischen oder gefährlichen Tierarten
Übermäßiger Lärmbelästigung
Beschädigung der Mietsache
Allergierisiken für andere Hausbewohner

Rechtlicher Hinweis:

Nach § 1098 ABGB und der aktuellen Rechtsprechung des OGH ist die Haltung üblicher Haustiere in artgerechter Form grundsätzlich erlaubt. Pauschale Verbote oder zu weitreichende Genehmigungsvorbehalte in Mietverträgen können unwirksam sein. Im Einzelfall können jedoch sachlich begründete Einschränkungen zulässig sein.

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3. Mai 20258. April 2025

Mietrechtliche Informationspflichten: Unternehmensmieter müssen Veränderungen in der Gesellschaftsstruktur offenlegen

Mietrechtliche Informationspflichten: Unternehmensmieter müssen Veränderungen in der Gesellschaftsstruktur offenlegen

Mai 3, 2025

Wenn Unternehmen als Mieter auftreten, gelten besondere Pflichten. Insbesondere Änderungen in der Gesellschaftsstruktur können weitreichende rechtliche Konsequenzen haben. Welche Informationen müssen Mieter offenlegen, welche Folgen drohen bei Versäumnissen und wie wirkt sich dies auf die Interessen des Vermieters aus? Dieser Beitrag beleuchtet die mietrechtlichen Informationspflichten von Unternehmensmietern und die möglichen Schadenersatzansprüche bei Verletzung dieser Pflichten.

Die rechtliche Grundlage: § 12a MRG und die Anzeigepflicht

Der österreichische Gesetzgeber hat im Mietrechtsgesetz (MRG) klare Regelungen für Mieter geschaffen, die als Gesellschaft organisiert sind. Besonders relevant ist hierbei § 12a MRG, der eine Anzeigepflicht bei wesentlichen Änderungen in der Gesellschaftsstruktur vorsieht.

Diese Anzeigepflicht dient einem wichtigen Zweck: Sie soll verhindern, dass durch gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen andere Personen als der ursprüngliche Mieter von günstigen Mietkonditionen profitieren, ohne dass der Vermieter darauf Einfluss nehmen kann. Der Vermieter soll nicht durch gesellschaftsrechtliche Manöver um seine berechtigten wirtschaftlichen Interessen gebracht werden.

Anzeigepflicht bei Gesellschaftsänderungen nach § 12a MRG

Änderung in der Gesellschaftsstruktur des Mieters

Relevante Änderungen der Einflussmöglichkeiten / Machtwechsel

Szenario 1: Mit Anzeige

Mieter informiert Vermieter über Änderungen

Vermieter kann Mietzins anpassen

Aktuelle Bewertungsgrundlage für den Ertragswert

Korrekter Verkaufspreis bei Liegenschaftsveräußerung

Szenario 2: Ohne Anzeige

Mieter verschweigt relevante Änderungen

Vermieter hat keine Möglichkeit zur Anpassung

Falsche Bewertungsgrundlage für den Ertragswert

Kaufpreisschaden bei Liegenschaftsveräußerung

Wirtschaftliche Bedeutung der Informationspflicht

Die Anzeigepflicht hat für den Vermieter eine entscheidende wirtschaftliche Bedeutung. Sie dient als wesentliche Kalkulationsgrundlage für:

Die korrekte Ermittlung des Ertragswerts der Immobilie
Die sachgerechte Preisbestimmung bei einem möglichen Verkauf der Liegenschaft
Die angemessene Bewertung bei einer Verpfändung des Objekts

Wenn ein Vermieter nicht über wichtige Änderungen in der Mietergesellschaft informiert wird, kann dies zu einer Fehlkalkulation des Immobilienwerts führen. Besonders problematisch wird es, wenn der Vermieter die Immobilie verkauft und dabei einen niedrigeren Preis erzielt, weil er den tatsächlichen Ertragswert aufgrund fehlender Informationen nicht korrekt einschätzen konnte.

Schadensersatzansprüche bei Verletzung der Anzeigepflicht

Verletzt ein Unternehmensmieter seine Anzeigepflicht bezüglich eines Machtwechsels innerhalb der Gesellschaft, kann der Vermieter unter bestimmten Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Schutzbereich der Anzeigepflicht umfasst insbesondere:

Die Möglichkeit der Erhebung eines angemessenen Mietzinses
Die korrekte „Einpreisung“ des erhöhten Ertragswerts bei einer Verwertung der Immobilie

Schadensersatz bei Verletzung der Anzeigepflicht

Voraussetzungen für Schadensersatzansprüche

Mieter ist eine Gesellschaft (z.B. GmbH, AG)

Änderung der rechtlichen/wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft

Unterlassene Anzeige an den Vermieter (§ 12a MRG)

Veräußerung der Liegenschaft durch den Vermieter

Erzielung eines niedrigeren Kaufpreises wegen falsch kalkuliertem Ertragswert

Rechtswidrigkeitszusammenhang

Schutzzweck der Anzeigepflicht ist die Sicherstellung angemessener Mieterträge

Ermöglichung der korrekten Bewertung des Immobilienertrags

Kaufpreisschaden liegt im Schutzbereich der Anzeigepflicht

Schadensberechnung

Differenz zwischen tatsächlichem Verkaufserlös und hypothetischem Erlös bei ordnungsgemäßer Anzeige

Berücksichtigung des erhöhten Ertragswerts bei angemessenem Mietzins

Kapitalisierung der Differenz zwischen tatsächlichem und angemessenem Mietzins

Der Rechtswidrigkeitszusammenhang zwischen der unterlassenen Anzeige und einem dadurch entstandenen Kaufpreisschaden wurde vom Obersten Gerichtshof ausdrücklich bestätigt. Ein Kaufpreisschaden, der unmittelbar aus zu geringen Mieterlösen herrührt, weil ein Machtwechsel vom Mieter nicht mitgeteilt wurde, fällt eindeutig in den Schutzbereich der gesetzlichen Anzeigepflicht.

Grenzen der Schadensminderungspflicht des Vermieters

Auch wenn der Vermieter grundsätzlich zur Schadensminderung verpflichtet ist, gibt es hier wichtige Einschränkungen. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass die Unterlassung einer Prozessführung nicht automatisch eine Verletzung der Schadensminderungspflicht darstellt.

Dies gilt insbesondere dann, wenn:

Die Rechtslage problematisch ist
Der Rechtsweg mit erheblichen Risiken verbunden ist
Der Ausgang eines möglichen Rechtsstreits ungewiss erscheint

In Fällen, in denen beispielsweise nur ein Motivirrtum vorliegen könnte, der nicht zur Anfechtung eines Kaufvertrags berechtigt, ist dem Vermieter eine Klagsführung gegen den Käufer der Liegenschaft nicht zumutbar. Der Vermieter hat in solchen Konstellationen keine Verletzung der Schadensminderungspflicht zu vertreten.

Praktische Implikationen für Unternehmensmieter und Vermieter

Für Unternehmensmieter bedeutet dies, dass sie bei wesentlichen Änderungen in der Gesellschaftsstruktur, die zu einem Machtwechsel führen können, stets ihre Anzeigepflicht beachten sollten. Dies betrifft insbesondere:

Änderungen in der Gesellschafterstruktur
Übertragung von Anteilen oder Stimmrechten
Einräumung von wesentlichen wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft

Vermieter sollten ihrerseits auf die Einhaltung dieser Anzeigepflicht achten und bei Verdacht auf nicht mitgeteilte Änderungen rechtzeitig reagieren. Eine regelmäßige Überprüfung der Gesellschaftsstruktur ihrer Unternehmensmieter kann helfen, spätere Schäden zu vermeiden.

Checkliste für Unternehmensmieter und Vermieter

Unternehmensmieter

Überwachung aller gesellschaftsrechtlichen Änderungen

Besonders bei Anteilsübertragungen und Umstrukturierungen

Änderungen in der Gesellschafterstruktur dokumentieren

Wer hat welche Anteile und Stimmrechte?

Machtwechsel unverzüglich dem Vermieter anzeigen

Schriftlich und nachweisbar!

Mietvertrag auf Informationspflichten prüfen

Oft sind zusätzliche vertragliche Regelungen zu beachten

Konsultation eines Rechtsexperten bei Unsicherheiten

Vermieter

Regelmäßige Überprüfung der Gesellschaftsstruktur der Mieter

Firmenbuchabfrage bei Kapitalgesellschaften

Informationspflichten im Mietvertrag klar regeln

Bei Verdacht auf Machtwechsel: Nachfragen und dokumentieren

Vor Veräußerung: Ertragswertberechnung mit Experten durchführen

Bei Schäden: Rechtzeitig Ansprüche geltend machen

Verjährungsfristen beachten!

Résumé

Die Anzeigepflicht von UnternehmensMietern bei gesellschaftsrechtlichen Veränderungen ist ein wichtiges Instrument zum Schutz der berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters. Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs hat die Bedeutung dieser Pflicht unterstrichen und klargestellt, dass Verstöße zu Schadensersatzansprüchen führen können.

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich dieser Rechtslage bewusst sein und entsprechend handeln. Für Mieter bedeutet dies eine konsequente Einhaltung ihrer Informationspflichten, für Vermieter eine wachsame Überprüfung der Mieterstruktur zur Wahrung ihrer wirtschaftlichen Interessen.

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22. April 202522. April 2025

Reichweite der Bauherrenklausel: Amtshaftungsklagen nach Baumängelprozessen sind nicht versichert

Reichweite der Bauherrenklausel: Amtshaftungsklagen nach Baumängelprozessen sind nicht versichert

April 22, 2025

Bei Rechtsschutzversicherungen greift die Bauherrenklausel auch bei nachfolgenden Amtshaftungsklagen, wenn diese auf Gerichtsentscheidungen in Baumängelprozessen basieren. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat klargestellt, dass der adäquate Zusammenhang zum ursprünglichen Bauvorhaben bestehen bleibt.

Was bedeutet die Bauherrenklausel in der Rechtsschutzversicherung?

Die Bauherrenklausel ist eine zentrale Ausschlussbestimmung in Rechtsschutzversicherungen. Sie regelt, dass rechtliche Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit der Errichtung oder baubehördlich genehmigungspflichtigen Veränderung von Gebäuden oder Grundstücken nicht vom Versicherungsschutz umfasst sind. Der Ausschluss gilt für Immobilien, die sich im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befinden oder von diesem erworben werden.

Der Zweck dieser Klausel liegt auf der Hand: Bauvorhaben bergen ein erhebliches Kostenrisiko für Rechtsstreitigkeiten. Da nicht alle Versicherungsnehmer Bauvorhaben durchführen, aber diese wenigen Bauherren ein überdurchschnittliches Risiko tragen, werden solche Streitigkeiten vom allgemeinen Versicherungsschutz ausgenommen.

Wann besteht ein adäquater Zusammenhang zum Bauvorhaben?

Nach ständiger Rechtsprechung des OGH muss für die Anwendung des Risikoausschlusses ein adäquater Zusammenhang zwischen dem Rechtsstreit und dem Bauvorhaben vorliegen. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung einen Bezug zu den für die Errichtung eines Wohnhauses typischen Problemen aufweist.

Klassische Beispiele für solche typischen Probleme sind mangelhafte Bauleistungen, Planungsfehler oder Verzögerungen bei der Bauausführung. In der Rechtsprechung wurde klargestellt, dass es nicht nur um den direkten Bauprozess geht, sondern um alle rechtlichen Auseinandersetzungen, die ihren Ursprung im Bauvorhaben haben und mit typischen Bauproblemen zusammenhängen.

Amtshaftungsklagen nach Baumängelprozessen: Greift die Bauherrenklausel?

Die entscheidende Frage ist: Erstreckt sich der Versicherungsausschluss durch die Bauherrenklausel auch auf Amtshaftungsklagen gegen den Staat, die nach einem verlorenen Baumängelprozess angestrengt werden?

Der OGH hat diese Frage eindeutig bejaht. Auch wenn die Amtshaftungsklage formal einen neuen Rechtsstreit darstellt, bleibt der inhaltliche Zusammenhang zum ursprünglichen Bauvorhaben bestehen. Dies begründet sich dadurch, dass bei einer Amtshaftungsklage nach einem Baumängelprozess erneut die Frage nach dem Vorliegen des behaupteten Baumangels im Zentrum steht.

In einem konkreten Fall hatte ein Versicherungsnehmer zunächst einen Werkunternehmer wegen angeblich mangelhafter Montage von Fenstern und Türen in seinem Wohnhaus auf Schadenersatz verklagt. Nachdem er diesen Prozess in beiden Instanzen verlor, wollte er einen Amtshaftungsanspruch gegen die Republik Österreich geltend machen, da er die gerichtlichen Entscheidungen als rechtswidrig ansah.

Der OGH stellte klar: Der adäquate Zusammenhang zwischen dem ursprünglichen Bauvorhaben und der nachfolgenden Amtshaftungsklage ist gegeben. Die Bauherrenklausel greift daher auch in diesem Fall, was bedeutet, dass keine Deckung aus der Rechtsschutzversicherung besteht.

Praktische Konsequenzen für Bauherren und Versicherungsnehmer

Weitreichender Ausschluss

Die Bauherrenklausel ist umfassender, als viele Versicherungsnehmer vermuten. Sie erstreckt sich nicht nur auf den unmittelbaren Bauprozess, sondern auch auf nachfolgende Verfahren, die inhaltlich mit dem Bauvorhaben zusammenhängen.

Kostenrisiko bei Amtshaftungsklagen

Wer nach einem verlorenen Baumängelprozess eine Amtshaftungsklage anstrengen möchte, muss sich bewusst sein, dass er das Kostenrisiko selbst trägt und keine Deckung aus der Standardrechtsschutzversicherung erwarten kann.

Relevanz der ARB-Bestimmungen

Die Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutz-Versicherung (ARB) sollten vor Vertragsabschluss genau geprüft werden. In den meisten Policen findet sich eine ähnliche Bauherrenklausel wie die in Art. 7.1.5 der ARB 2009.

Für Bauherren ist es ratsam, bereits vor Baubeginn eine spezielle Baurechtsschutzversicherung in Betracht zu ziehen. Diese deckt zwar nicht alle Risiken ab, kann aber in bestimmten Konstellationen sinnvoll sein. Alternativ sollten Bauherren das Kostenrisiko von Rechtsstreitigkeiten in ihr Baubudget einkalkulieren.

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8. April 20258. April 2025

Immobilienmaklerverträge im Fernabsatz: Widerrufsrecht und Provisionsfreiheit

Immobilienmaklerverträge im Fernabsatz: Widerrufsrecht und Provisionsfreiheit

April 8, 2025

Die digitale Immobiliensuche ist heute Normalität. Doch was viele nicht wissen: Kommunizieren Sie mit einem Makler nur online, per E-Mail oder telefonisch, entsteht ein sogenannter Fernabsatzvertrag – mit weitreichenden Konsequenzen für Ihre Rechte als Verbraucher. Besonders beim Thema Maklerprovision kann dies entscheidend sein, wie eine Entscheidung des OGH zeigt.

Was genau ist ein Fernabsatzvertrag mit Immobilienmaklern?

Ein Fernabsatzvertrag liegt vor, wenn sämtliche Kommunikation zwischen Verbraucher und Immobilienmakler ausschließlich über Fernkommunikationsmittel erfolgt. Darunter fallen digitale Kontaktaufnahmen wie Online-Anfragen, E-Mail-Korrespondenz und Telefonate. Entscheidend ist, dass zu keinem Zeitpunkt ein persönlicher Kontakt stattfindet.

Die rechtliche Einordnung als Fernabsatzvertrag hat erhebliche Auswirkungen auf die Verbraucherrechte – insbesondere hinsichtlich des Widerrufsrechts und damit verbundener Zahlungsverpflichtungen.

Vergleich: Fernabsatzvertrag vs. klassischer Maklervertrag

Fernabsatzvertrag

✓ Kommunikation

Ausschließlich über Fernkommunikationsmittel wie Online-Anfragen, E-Mails und Telefonate

✓ Widerrufsrecht

14 Tage Widerrufsrecht ohne Angabe von Gründen

✓ Vertragsbeendigung

Einfache Widerrufserklärung genügt

✓ Provisionsanspruch nach Widerruf

Keine Provision nach rechtzeitigem Widerruf, selbst wenn das Objekt später gekauft wird

✓ Informationspflichten

Makler muss umfassend über Widerrufsrecht und -fristen informieren

Klassischer Maklervertrag

✓ Kommunikation

Persönliches Treffen oder Kombination aus persönlichem Kontakt und Fernkommunikation

✗ Widerrufsrecht

Kein gesetzliches 14-tägiges Widerrufsrecht ohne Angabe von Gründen

✗ Vertragsbeendigung

Nur unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen möglich

✗ Provisionsanspruch

Provision ist bei erfolgreicher Vermittlung geschuldet, wenn der Kunde das Objekt kauft

✗ Informationspflichten

Grundlegende Informationspflichten, aber keine spezielle Widerrufsbelehrung erforderlich

Vorteile des Fernabsatzvertrags für Verbraucher:

Als Verbraucher genießen Sie bei einem Fernabsatzvertrag deutlich mehr Flexibilität und Schutz. Die Möglichkeit, innerhalb von 14 Tagen ohne Begründung zurückzutreten, gibt Ihnen Zeit, Ihre Entscheidung zu überdenken. Besonders wertvoll: Nach einem rechtzeitigen Widerruf sind Sie komplett provisionsfrei - selbst wenn Sie das Objekt später erwerben.

Provisionsfreiheit nach wirksamen Widerruf

Die zentrale rechtliche Konsequenz eines wirksamen Widerrufs: Der Maklervertrag gilt als nie geschlossen. Dies hat der Oberste Gerichtshof in einer aktuellen Entscheidung bestätigt. Konkret bedeutet das:

Nach einem rechtzeitigen Widerruf besteht kein Anspruch des Maklers auf Provision
Dies gilt selbst dann, wenn später ein Kauf des vermittelten Objekts erfolgt
Voraussetzung ist lediglich, dass der Verbraucher keinen vorzeitigen Beginn der Maklertätigkeit verlangt hat

Ein besonderes Augenmerk legt das Gericht auf den Punkt der vorzeitigen Vertragserfüllung. Hat der Verbraucher nicht ausdrücklich darum gebeten, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird, bleibt sein Widerrufsrecht vollumfänglich erhalten – ohne jegliche Zahlungsverpflichtung.

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen im Fernabsatz

Tag 0: Erstkontakt

Online-Anfrage, E-Mail oder Telefonat mit dem Immobilienmakler - ein Fernabsatzvertrag entsteht

Tag 1-14: Widerrufsfrist

Sie haben 14 Tage Zeit, um ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurückzutreten

Innerhalb der Frist: Widerruf

Schriftliche Erklärung des Widerrufs (idealerweise per E-Mail oder Einschreiben)

Nach Widerruf: Keine Provision

Makler hat keinen Anspruch auf Provisionszahlung - auch wenn Sie das Objekt später kaufen

Alternative: Frist verstreicht

Ohne Widerruf: Maklervertrag bleibt bestehen, möglicher Provisionsanspruch

Bei Mängeln: Verlängerte Frist

Keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung: Frist verlängert sich auf 12 Monate + 14 Tage

Wichtiger Hinweis:

Das Widerrufsrecht erlischt nur, wenn Sie ausdrücklich den vorzeitigen Beginn der Maklertätigkeit verlangt haben und die Dienstleistung vollständig erbracht wurde. Der Makler trägt hierfür die Beweislast!

Wann erlischt das Widerrufsrecht dennoch?

In bestimmten Situationen kann das Widerrufsrecht trotz Fernabsatzvertrag erlöschen:

Wenn der Verbraucher ausdrücklich den vorzeitigen Beginn der Maklertätigkeit verlangt hat
Wenn die Dienstleistung des Maklers vollständig erbracht wurde
Wenn der Verbraucher die Widerrufsfrist ungenutzt verstreichen lässt

Der Makler trägt hierbei die Beweislast für ein etwaiges Erlöschen des Widerrufsrechts. Er muss nachweisen können, dass der Verbraucher tatsächlich einen vorzeitigen Tätigkeitsbeginn gewünscht hat.

Checkliste: Widerruf von Maklerverträgen im Fernabsatz

Kommunikationsart prüfen

Stellen Sie fest, ob ausschließlich Fernkommunikationsmittel (Online-Anfrage, E-Mail, Telefon) genutzt wurden. Nur dann liegt ein Fernabsatzvertrag vor.

Tipp:

Dokumentieren Sie sämtliche Kommunikation. Fand zu keinem Zeitpunkt ein persönliches Treffen mit dem Makler statt? Dann greift das Fernabsatzrecht.

Widerrufsfrist beachten

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss. Wurden Sie nicht ordnungsgemäß über Ihr Widerrufsrecht belehrt, verlängert sich die Frist auf 12 Monate und 14 Tage.

Tipp:

Notieren Sie das Datum des ersten Kontakts und rechnen Sie 14 Tage hinzu. Innerhalb dieser Frist sollten Sie Ihren Widerruf erklären.

Widerrufserklärung formulieren

Verfassen Sie eine klare und eindeutige Widerrufserklärung. Sie müssen keine Gründe angeben.

Tipp:

Verwenden Sie, wenn vorhanden, das vom Makler bereitgestellte Widerrufsformular. Alternativ können Sie unsere Vorlage unten nutzen.

Widerruf nachweisbar übermitteln

Senden Sie den Widerruf so, dass Sie einen Zustellungsnachweis erhalten.

Tipp:

E-Mail mit Lesebestätigung, Einschreiben mit Rückschein oder Fax mit Sendebericht sind empfehlenswert. Bewahren Sie den Nachweis unbedingt auf!

Bestätigung des Widerrufs anfordern

Bitten Sie den Makler um eine schriftliche Bestätigung Ihres Widerrufs.

Tipp:

Erhalten Sie keine Bestätigung, senden Sie nach etwa einer Woche eine Erinnerung. Dokumentieren Sie alle Schritte für den Fall einer späteren Auseinandersetzung.

Résumé

Die aktuelle Rechtsprechung stärkt die Position der Verbraucher im digitalen Immobilienmarkt erheblich. Wer ausschließlich online, per E-Mail oder telefonisch mit einem Makler kommuniziert, genießt den vollen Schutz des Fernabsatzrechts. Der rechtzeitig erklärte Widerruf befreit den Verbraucher vollständig von Provisionszahlungen – selbst wenn später ein Kauf des vermittelten Objekts erfolgt.

Immobiliensuchende sollten sich dieser Rechte bewusst sein und im Zweifelsfall fachkundigen Rat einholen, um ihre Position zu stärken und unberechtigte Provisionsforderungen abzuwehren.

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11. März 202511. März 2025

Bankgarantien im Baurecht: Rechtsmissbrauch beim Abruf

Bankgarantien im Baurecht: Rechtsmissbrauch beim Abruf

März 11, 2025

Bei Bankgarantien im Baugewerbe gilt grundsätzlich der Grundsatz „erst zahlen, dann streiten“. Doch unter bestimmten Umständen kann ein Abruf rechtsmissbräuchlich sein – wir erklären, wann dies der Fall ist und welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen.

Bankgarantie als Sicherungsinstrument im Baugewerbe

Bankgarantien sind ein wesentliches Instrument zur Absicherung der Vertragspartner im Bauwesen. Insbesondere als Sicherstellung nach § 1170b ABGB spielen sie eine zentrale Rolle. Diese Sicherstellung dient in erster Linie dazu, den Auftragnehmer (beispielsweise einen Generalunternehmer) davor zu schützen, dass er Bauleistungen erbringt, ohne hierfür ein Entgelt zu erhalten. Die Bankgarantie fungiert dabei als Haftungsfonds für ausstehende Zahlungen.

Neben Bankgarantien können auch andere Sicherungsmittel wie Bargeld, Bareinlagen, Sparbücher oder Versicherungen als Sicherstellungen dienen. In der Praxis erfreuen sich Bankgarantien jedoch besonderer Beliebtheit, da sie für beide Seiten Vorteile bieten.

Das Grundprinzip: "Erst zahlen, dann streiten"

Der grundlegende Sinn einer abstrakten Bankgarantie besteht darin, dem Begünstigten eine sichere und durch Einwendungen nicht verzögerte Zahlung zu gewährleisten. Die Idee dahinter lässt sich auf die einfache Formel „erst zahlen, dann streiten“ reduzieren. Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien sollen erst nach erfolgter Zahlung ausgetragen werden.

Bei abstrakten Garantien ist die Zahlungsverpflichtung der Bank von der Wirksamkeit des Grundgeschäfts unabhängig. Die Bank muss zahlen, sobald die im Garantievertrag festgelegten formalen Voraussetzungen erfüllt sind – ohne dass sie berechtigt wäre, Einwendungen aus dem Grundgeschäft zu prüfen.

Wann liegt ein rechtsmissbräuchlicher Abruf vor?

Obwohl das Prinzip der abstrakten Garantie eine schnelle und unkomplizierte Zahlung vorsieht, gibt es eine wichtige Einschränkung: Ein rechtsmissbräuchlicher Abruf ist unzulässig. Doch wann genau liegt ein solcher Rechtsmissbrauch vor?

Ein rechtsmissbräuchlicher Abruf kann insbesondere in folgenden Fällen angenommen werden:

Wenn die Bankgarantie für einen Zweck in Anspruch genommen wird, für den sie nicht übernommen wurde
Wenn sie für etwas beansprucht wird, wofür evident kein Anspruch besteht
Wenn das Erhaltene sofort wieder herauszugeben wäre

Entscheidend ist dabei, dass das Nichtbestehen des Anspruchs evident, also offensichtlich und eindeutig erkennbar sein muss. Solange der Begünstigte aus vertretbaren Gründen annehmen darf, legitimiert zu sein, liegt kein Rechtsmissbrauch vor.

Die Beweislast liegt bei demjenigen, der sich auf den Rechtsmissbrauch beruft. Dies bedeutet, dass der Garantieauftraggeber klar und eindeutig nachweisen muss, dass der Abruf rechtsmissbräuchlich erfolgt.

Rechtliche Gegenwehr: Die einstweilige Verfügung

Wenn ein rechtsmissbräuchlicher Abruf einer Bankgarantie droht, besteht die Möglichkeit, dagegen mit einer einstweiligen Verfügung vorzugehen. Hierfür müssen zwei zentrale Voraussetzungen erfüllt sein:

Die Behauptung und Bescheinigung eines bestimmten Anspruchs
Das Vorliegen einer konkreten Gefährdung

Der Anspruch des Garantieauftraggebers gegen den Begünstigten auf Widerruf des Abrufs kann nur dann durch eine einstweilige Verfügung gesichert werden, wenn der Nichteintritt des Garantiefalls eindeutig nachgewiesen wird. Dies stellt eine hohe Hürde dar, die dem Grundsatz „erst zahlen, dann streiten“ Rechnung trägt.

Auswirkungen eines Vertragsrücktritts auf die Bankgarantie

Besonders relevant wird die Frage des Rechtsmissbrauchs, wenn es zum Vertragsrücktritt kommt. Tritt ein Vertragspartner wirksam vom Vertrag zurück (beispielsweise nach § 918 Abs 1 ABGB), gilt der Vertrag mit Wirkung ex tunc – also rückwirkend von Beginn an – als aufgelöst.

Dies hat weitreichende Konsequenzen:

Der Erfüllungsanspruch besteht nicht mehr
Bereits erbrachte Leistungen sind zurückzugeben oder deren Wert zu ersetzen
Schadenersatzansprüche wegen Nichterfüllung bleiben unberührt

Wenn in einem solchen Fall eine Partei trotz Vertragsrücktritts und offensichtlich fehlender Ansprüche eine Bankgarantie abrufen will, kann dies als rechtsmissbräuchlich eingestuft werden.

Résumé

Bankgarantien sind ein wichtiges Instrument im Baurecht, um Zahlungsflüsse abzusichern und das Vertrauen zwischen den Vertragsparteien zu stärken. Das Prinzip „erst zahlen, dann streiten“ soll dabei für Rechtssicherheit sorgen. Dennoch hat dieses Prinzip seine Grenzen – nämlich dort, wo ein Abruf offensichtlich rechtsmissbräuchlich erfolgt.

In der Praxis ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung und präzise Formulierung der Abrufbedingungen von großer Bedeutung. Bei Anzeichen eines rechtsmissbräuchlichen Abrufs empfiehlt sich schnelles Handeln und die Prüfung rechtlicher Schritte wie einer einstweiligen Verfügung.

Entscheidend bleibt: Nur wenn der Rechtsmissbrauch evident ist, besteht eine realistische Chance, gegen den Abruf einer Bankgarantie vorzugehen. In allen anderen Fällen gilt der Grundsatz: Erst wird gezahlt, dann wird gestritten.

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4. März 20254. März 2025

Schadenersatz statt Gewährleistung? Rechtliche Fragen im Baurecht

Ein Architekt, welcher mit einem Plan vor einem Haus steht

Schadenersatz statt Gewährleistung? Rechtliche Fragen im Baurecht

März 4, 2025

Bei Mängeln an Bauprojekten stellt sich oft die Frage: Habe ich einen Anspruch auf Schadenersatz oder nur auf Gewährleistung? Dieser Blogbeitrag erklärt die rechtlichen Grundlagen und wann Sie tatsächlich einen Schadenersatz fordern können.

Gewährleistung vs. Schadenersatz: Die rechtlichen Unterschiede

Im österreichischen Recht gibt es zwei wesentliche Anspruchsgrundlagen, wenn es um Mängel geht: die Gewährleistung und den Schadenersatz. Während die Gewährleistung verschuldensunabhängig ist, setzt der Schadenersatz ein schuldhaftes Verhalten des Übergebers voraus. Dieser Unterschied ist entscheidend für die Rechtsfolgen und die Ansprüche, die der Übernehmer geltend machen kann.

Die Gewährleistung ist im ABGB verankert und bietet dem Übernehmer einer Sache oder Leistung Schutz vor mangelhafter Erfüllung. Bei der Gewährleistung steht zunächst die Naturalrestitution – also Verbesserung oder Austausch – im Vordergrund. Der Gesetzgeber räumt dem Übergeber hier bewusst eine „zweite Chance“ ein, bevor weitergehende Ansprüche geltend gemacht werden können.

Die Stufenleiter der Gewährleistung

Das Gesetz sieht einen klaren Ablauf bei Gewährleistungsansprüchen vor. Bei Feststellung eines Mangels kann der Übernehmer nicht sofort den Preis mindern oder vom Vertrag zurücktreten, sondern muss zunächst Verbesserung oder Austausch fordern. Dies ist die sogenannte „primäre Gewährleistungsbehelfe“.

Erst wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, stehen dem Übernehmer die „sekundären Gewährleistungsbehelfe“ – Preisminderung oder Vertragsauflösung – zu. Diese Voraussetzungen sind:

Unmöglichkeit der Verbesserung oder des Austauschs
Unverhältnismäßig großer Aufwand für den Übergeber
Weigerung des Übergebers zur Mängelbehebung
Verzug bei der Mängelbehebung
Erhebliche Unannehmlichkeiten für den Übernehmer
Unzumutbarkeit aus triftigen, in der Person des Übergebers liegenden Gründen (Vertrauensverlust)

Schadenersatz als Alternative zur Gewährleistung

Wenn der Übergeber den Mangel schuldhaft verursacht hat, kann neben oder anstelle der Gewährleistung auch Schadenersatz gefordert werden. Ähnlich wie bei der Gewährleistung besteht der primäre Schadenersatzanspruch in der Verbesserung oder dem Austausch der mangelhaften Sache.

Allerdings kann unter den gleichen Voraussetzungen wie bei der Gewährleistung auch das sogenannte Erfüllungsinteresse in Form von Geldersatz gefordert werden. Dieses umfasst in der Regel die Kosten, die für die Behebung des Mangels notwendig sind.

Der Verbesserungsverzug als entscheidender Faktor

Ein zentraler Punkt für den Übergang zu sekundären Ansprüchen ist der Verbesserungsverzug. Dieser liegt vor, wenn der Übergeber die Mängelbehebung nicht in angemessener Frist durchführt. Was „angemessen“ ist, muss im Einzelfall beurteilt werden und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Art des Mangels, der erforderlichen technischen Maßnahmen und den Umständen des Falls.

Wichtig ist: Um Verbesserungsverzug geltend machen zu können, muss der Übernehmer den Mangel konkret beschreiben und ein eindeutiges Verbesserungsbegehren stellen. Ein bloßer Verweis auf ein Privatgutachten oder ein allgemeines Anwaltsschreiben reicht hierfür nicht aus.

Vertrauensverlust als Grund für direkten Geldersatz

Ein besonders interessanter Aspekt ist der Vertrauensverlust als Grund für die unmittelbare Forderung nach Geldersatz. Ein solcher Vertrauensverlust kann insbesondere in folgenden Situationen eintreten:

Trotz konkreter Rüge wird mangelhaft geleistet
Die mangelhafte Leistung betrifft sicherheitsrelevante Aspekte
Der Übergeber hat bewusst oder grob fahrlässig gehandelt

Allerdings sind die Anforderungen an einen Vertrauensverlust hoch. Nicht jede Unstimmigkeit oder kleinere Mängel rechtfertigen die Annahme eines Vertrauensverlusts. Es muss vielmehr eine erhebliche Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses vorliegen.

Das Deckungskapital: Keine Vorleistungspflicht für den Übernehmer

Ein wichtiger praktischer Aspekt im Zusammenhang mit Schadenersatzansprüchen ist das sogenannte Deckungskapital. Damit der Übernehmer nicht in „Vorkasse“ gehen muss, kann er vom Übergeber einen zweckgebundenen Vorschuss fordern. Dieser dient dazu, die Mängelbehebung zu finanzieren, ohne dass der Übernehmer zunächst selbst die Kosten tragen muss.

Résumé

Ob Schadenersatz statt Gewährleistung gefordert werden kann, ist stets eine Einzelfallentscheidung. Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die Voraussetzungen, insbesondere was den Verbesserungsverzug und den Vertrauensverlust betrifft.

Für Bauherren und Käufer ist es daher wichtig, Mängel präzise zu dokumentieren und konkrete Verbesserungsbegehren zu stellen. Nur so können sie ihre Rechte effektiv wahrnehmen und im Bedarfsfall auch Schadenersatzansprüche durchsetzen.

Die rechtliche Bewertung solcher Fälle ist komplex und sollte im Zweifel mit fachkundiger Unterstützung erfolgen, um die eigenen Chancen realistisch einschätzen zu können.

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4. März 20254. März 2025

Wann ist ein Kalkulationsirrtum im Baugewerbe rechtlich anfechtbar?

Ein Taschenrechner liegt auf einem karierten Blatt Papier

Wann ist ein Kalkulationsirrtum im Baugewerbe rechtlich anfechtbar?

März 4, 2025

Ein falsch berechneter Preis kann teuer werden – doch nicht jeder Rechenfehler führt automatisch zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer Entscheidung die Voraussetzungen für die Anfechtung von Kalkulationsirrtümern präzisiert und wichtige Grundsätze für die Praxis festgelegt. Der folgende Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen und Voraussetzungen für eine erfolgreiche Irrtumsanfechtung bei fehlerhafter Preiskalkulation.

Grundsatz: Kalkulationsirrtum als unbeachtlicher Motivirrtum

Grundsätzlich gilt: Ein bloßer Irrtum bei der Kalkulation stellt nach ständiger Rechtsprechung des OGH einen sogenannten Motivirrtum dar. Dieser ist rechtlich unbeachtlich und kann somit nicht erfolgreich angefochten werden. Der Kalkulationsirrtum betrifft in diesen Fällen lediglich die internen Überlegungen einer Vertragspartei, die für den Vertragspartner nicht erkennbar sind und daher nicht in den rechtlich geschützten Vertrauensbereich fallen.

Der externe Kalkulationsirrtum – wann wird er beachtlich?

Anders verhält es sich, wenn die Kalkulation zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen oder zum Inhalt des Vertrages gemacht wurde. In diesem Fall spricht man von einem „externen Kalkulationsirrtum“, der sehr wohl anfechtbar sein kann. Der OGH hat hierzu festgestellt, dass zwei Voraussetzungen erfüllt sein müssen:

Die Kalkulationsgrundlage muss gegenüber dem Vertragspartner offengelegt werden.
Es muss ein Einvernehmen darüber bestehen, dass das Geschäft auf Basis dieser spezifischen Kalkulation abgeschlossen wird.

Diese Grundsätze können unter bestimmten Umständen auch auf Pauschalpreisvereinbarungen angewendet werden, wie der OGH in seiner ständigen Rechtsprechung klargestellt hat.

Zusätzliche Voraussetzungen nach § 871 ABGB

Selbst wenn ein beachtlicher externer Kalkulationsirrtum vorliegt, ist eine Irrtumsanfechtung nur möglich, wenn mindestens eine der drei Alternativvoraussetzungen des § 871 ABGB erfüllt ist:

Der Irrtum wurde vom Vertragspartner veranlasst.
Der Irrtum hätte dem Vertragspartner auffallen müssen.
Der Irrtum wurde nicht rechtzeitig aufgeklärt.

Veranlassung eines Irrtums – was bedeutet das?

Unter „Veranlassung“ versteht die Rechtsprechung, dass ein Verhalten des Vertragspartners adäquat ursächlich für den Irrtum war – auch wenn kein Verschulden vorliegt. Diese Kausalität kann jedoch in bestimmten Fällen verneint werden: Wenn dem Irrenden ein Verschulden anzulasten ist, kann dies die Annahme ausschließen, dass der Irrtum durch den anderen veranlasst wurde.

Beispielsweise werden offensichtlich unrichtige Angaben, deren Überprüfung dem anderen Teil leicht möglich gewesen wäre, nicht als zur Täuschung geeignete Irreführungshandlungen angesehen. Wenn der Erklärungsempfänger solche Angaben ungeprüft übernimmt, gilt sein Irrtum nicht als vom Vertragspartner veranlasst.

Rechtsfolgen: Vertragsanpassung oder -aufhebung?

Ist ein Geschäftsirrtum beachtlich und liegt eine der Voraussetzungen des § 871 ABGB vor, stellt sich die Frage nach den Rechtsfolgen. Hier unterscheidet das Gesetz:

Bei einem wesentlichen Irrtum kann der Irrende grundsätzlich die Aufhebung des Vertrages verlangen.
Nach § 872 ABGB kann der Irrende aber auch wählen, den Irrtum wie einen unwesentlichen zu behandeln und statt der Aufhebung eine angemessene Vertragsanpassung fordern.

Die Vertragsanpassung setzt allerdings voraus, dass die Vertragsteile zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hypothetisch bereit gewesen wären, den Vertrag zu den nun geforderten Bedingungen abzuschließen. Nur wenn positiv feststeht, dass der Vertragspartner zu den geänderten Bedingungen nicht abgeschlossen hätte, ist die Vertragsänderung abzulehnen.

Kann die Irrtumsanfechtung ausgeschlossen werden?

Im unternehmerischen Rechtsverkehr (außerhalb des Anwendungsbereichs des KSchG) kann auf die Anfechtung wegen Irrtums durchaus im Vorhinein verzichtet werden. Dieser Verzicht ist allerdings nur wirksam, wenn:

Der Irrtum nicht grob fahrlässig veranlasst wurde.
Sich der Verzicht unzweifelhaft aus der Erklärung ergibt.

Résumé

Die Rechtsprechung zu Kalkulationsirrtümern zeigt, dass nicht jeder Rechenfehler automatisch zu einer Vertragsanpassung führt. Entscheidend ist, ob die Kalkulation Vertragsbestandteil wurde und ob eine der gesetzlichen Voraussetzungen für die Irrtumsanfechtung vorliegt. Unternehmen sollten daher bei Angebotskalkulationen besondere Sorgfalt walten lassen und im Zweifelsfall kritische Kalkulationsgrundlagen explizit im Vertrag festhalten, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Für den praktischen Umgang mit möglichen Kalkulationsirrtümern empfiehlt es sich, bereits während der Leistungserbringung auftretende Abweichungen zu dokumentieren und zeitnah Gespräche über eine angemessene Vergütungsanpassung zu führen.

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4. Februar 20254. Februar 2025

Öffentliche Wegerechte durch Ersitzung

Öffentliche Wegerechte durch Ersitzung

Februar 4, 2025

Die Ersitzung von Wegerechten ist ein wichtiges rechtliches Instrument für Gemeinden. Dieser Artikel erklärt, unter welchen Voraussetzungen eine Gemeinde ein Wegerecht durch Ersitzung erwerben kann und welche Nutzungsarten davon umfasst sind.

Was ist die Ersitzung eines Wegerechts?

Die Ersitzung eines Wegerechts ermöglicht es Gemeinden, auch ohne formelle Vereinbarung ein rechtlich geschütztes Wegerecht zu erwerben. Dies ist besonders relevant bei historisch gewachsenen Wegverbindungen, die über Privatgrund führen, aber seit langem von der Allgemeinheit genutzt werden.

Voraussetzungen für die Ersitzung durch eine Gemeinde

Für die erfolgreiche Ersitzung eines Wegerechts durch eine Gemeinde müssen mehrere zentrale Bedingungen erfüllt sein:

Die Nutzung muss über einen längeren Zeitraum (mindestens 30 Jahre) erfolgen und dabei im Wesentlichen gleichbleibend sein. Entscheidend ist, dass die Nutzung in einem bestimmten Umfang und zu bestimmten Zwecken stattfindet.

Ein besonders wichtiger Aspekt: Es ist nicht erforderlich, dass die Gemeinde selbst eine spezielle Ersitzungsabsicht hat. Stattdessen reicht es aus, wenn Gemeindemitglieder oder auch Touristen den Weg wie ein öffentliches Gut nutzen. Das bedeutet, die Allgemeinheit muss den Weg als öffentlichen Weg wahrnehmen und entsprechend verwenden.

Umfang des ersessenen Wegerechts

Der Umfang des ersessenen Wegerechts richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung während der Ersitzungszeit. Dabei gilt:

Die Nutzung muss für die Allgemeinheit von Bedeutung sein
Die Art der Nutzung muss nachweisbar sein
Die Nutzung muss regelmäßig erfolgen

Wichtige Einschränkungen beachten

Nicht jede Nutzung eines Weges führt automatisch zu einem ersessenen Wegerecht. Private oder sehr eingeschränkte Nutzungen, wie beispielsweise die ausschließliche Nutzung durch einzelne Landwirte für ihre Grundstücke, begründen kein allgemeines Wegerecht.

Résumé

Die Ersitzung von Wegerechten durch Gemeinden ist ein komplexes Rechtsinstrument. Entscheidend ist der Nachweis der langjährigen, öffentlichen Nutzung durch die Allgemeinheit.

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28. Januar 202528. Januar 2025

Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln: Betriebskosten und Wertsicherung

Ein Taschenrechner und Daten im Hintergrund

Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln: Betriebskosten und Wertsicherung

Januar 28, 2025

Der österreichische Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer aktuellen Entscheidung grundlegende Aussagen zur Wirksamkeit von Betriebskosten- und Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen getroffen. Die Entscheidung bringt wichtige Klarstellungen zur Anwendung des Transparenzgebots im Mietrecht und zur Frage, wann Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart sind.

Das Transparenzgebot im Detail

Das Transparenzgebot nach § 6 Abs 3 KSchG verlangt, dass Vertragsbestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern klar und verständlich formuliert sein müssen. Diese Anforderung geht über die bloße sprachliche Verständlichkeit hinaus: Der OGH betont, dass Inhalt und Tragweite der Klauseln für den Verbraucher durchschaubar sein müssen. Ziel ist es, dass Verbraucher durch die Lektüre der Vertragsbedingungen eine klare und verlässliche Auskunft über ihre Rechtsposition erhalten.

Betriebskostenklauseln unter der Lupe

Der OGH hat sich intensiv mit der Frage auseinandergesetzt, wann Betriebskostenklauseln dem Transparenzgebot entsprechen. Als rechtlich problematisch werden dabei insbesondere folgende Aspekte eingestuft:

Klauseln mit nur beispielhafter Aufzählung von Kostenkategorien
Verweise auf nicht abschließend definierte Kostenarten
Formulierungen, die keine eindeutige Bestimmung der tatsächlichen Kostenbelastung ermöglichen
Kombinationen aus allgemeinen Umschreibungen und demonstrativen Aufzählungen

Wichtig ist die Klarstellung des OGH, dass bei Verstoß gegen das Transparenzgebot die gesamte Klausel unwirksam ist.

Bedeutung des Zahlungsverhaltens

Eine wichtige Klarstellung betrifft die rechtliche Bedeutung des Zahlungsverhaltens der Mieter. Der OGH stellt fest, dass die bloße vorbehaltlose Zahlung von Betriebskosten durch den Mieter nicht als konkludente Zustimmung zu einer Kostentragungspflicht gewertet werden kann. Für die Annahme einer schlüssigen Willenserklärung gilt ein strenger Maßstab.

Differenzierte Beurteilung von Wertsicherungsklauseln

Bei der Beurteilung von Wertsicherungsklauseln nimmt der OGH eine differenziertere Position ein. Diese werden grundsätzlich als zulässiges Instrument anerkannt, um das ursprüngliche Wertverhältnis der Leistungen zu wahren. Für die Wirksamkeit müssen jedoch folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Die Anpassung darf nicht rückwirkend erfolgen
Die Anpassungsmechanismen müssen klar und eindeutig formuliert sein
Es dürfen keine Umstände aus der Zeit vor Vertragsabschluss in die Preisanpassung einfließen
Die Wertsicherung muss dem legitimen Bedürfnis des Vermieters entsprechen, das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis zu wahren

Résumé

Die Entscheidung des OGH hat weitreichende Bedeutung für die Gestaltung von Mietverträgen. Sie verdeutlicht die hohen Anforderungen an die Formulierung von Vertragsklauseln, insbesondere im Bereich der Betriebskosten. Für die Praxis bedeutet dies, dass ein besonderes Augenmerk auf eine präzise und vollständige Formulierung von Betriebskostenregelungen zu legen ist. Pauschale oder unbestimmte Formulierungen bergen das Risiko der Unwirksamkeit.

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