Bankgarantien im Baurecht: Rechtsmissbrauch beim Abruf

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Bankgarantien im Baurecht: Rechtsmissbrauch beim Abruf

Bei Bankgarantien im Baugewerbe gilt grundsätzlich der Grundsatz „erst zahlen, dann streiten“. Doch unter bestimmten Umständen kann ein Abruf rechtsmissbräuchlich sein – wir erklären, wann dies der Fall ist und welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen.

Bankgarantie als Sicherungsinstrument im Baugewerbe

Bankgarantien sind ein wesentliches Instrument zur Absicherung der Vertragspartner im Bauwesen. Insbesondere als Sicherstellung nach § 1170b ABGB spielen sie eine zentrale Rolle. Diese Sicherstellung dient in erster Linie dazu, den Auftragnehmer (beispielsweise einen Generalunternehmer) davor zu schützen, dass er Bauleistungen erbringt, ohne hierfür ein Entgelt zu erhalten. Die Bankgarantie fungiert dabei als Haftungsfonds für ausstehende Zahlungen.

Neben Bankgarantien können auch andere Sicherungsmittel wie Bargeld, Bareinlagen, Sparbücher oder Versicherungen als Sicherstellungen dienen. In der Praxis erfreuen sich Bankgarantien jedoch besonderer Beliebtheit, da sie für beide Seiten Vorteile bieten.

Das Grundprinzip: "Erst zahlen, dann streiten"

Der grundlegende Sinn einer abstrakten Bankgarantie besteht darin, dem Begünstigten eine sichere und durch Einwendungen nicht verzögerte Zahlung zu gewährleisten. Die Idee dahinter lässt sich auf die einfache Formel „erst zahlen, dann streiten“ reduzieren. Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien sollen erst nach erfolgter Zahlung ausgetragen werden.

Bei abstrakten Garantien ist die Zahlungsverpflichtung der Bank von der Wirksamkeit des Grundgeschäfts unabhängig. Die Bank muss zahlen, sobald die im Garantievertrag festgelegten formalen Voraussetzungen erfüllt sind – ohne dass sie berechtigt wäre, Einwendungen aus dem Grundgeschäft zu prüfen.

Wann liegt ein rechtsmissbräuchlicher Abruf vor?

Obwohl das Prinzip der abstrakten Garantie eine schnelle und unkomplizierte Zahlung vorsieht, gibt es eine wichtige Einschränkung: Ein rechtsmissbräuchlicher Abruf ist unzulässig. Doch wann genau liegt ein solcher Rechtsmissbrauch vor?

Ein rechtsmissbräuchlicher Abruf kann insbesondere in folgenden Fällen angenommen werden:

  • Wenn die Bankgarantie für einen Zweck in Anspruch genommen wird, für den sie nicht übernommen wurde

  • Wenn sie für etwas beansprucht wird, wofür evident kein Anspruch besteht

  • Wenn das Erhaltene sofort wieder herauszugeben wäre

Entscheidend ist dabei, dass das Nichtbestehen des Anspruchs evident, also offensichtlich und eindeutig erkennbar sein muss. Solange der Begünstigte aus vertretbaren Gründen annehmen darf, legitimiert zu sein, liegt kein Rechtsmissbrauch vor.

Die Beweislast liegt bei demjenigen, der sich auf den Rechtsmissbrauch beruft. Dies bedeutet, dass der Garantieauftraggeber klar und eindeutig nachweisen muss, dass der Abruf rechtsmissbräuchlich erfolgt.

Rechtliche Gegenwehr: Die einstweilige Verfügung

Wenn ein rechtsmissbräuchlicher Abruf einer Bankgarantie droht, besteht die Möglichkeit, dagegen mit einer einstweiligen Verfügung vorzugehen. Hierfür müssen zwei zentrale Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Die Behauptung und Bescheinigung eines bestimmten Anspruchs

  2. Das Vorliegen einer konkreten Gefährdung

Der Anspruch des Garantieauftraggebers gegen den Begünstigten auf Widerruf des Abrufs kann nur dann durch eine einstweilige Verfügung gesichert werden, wenn der Nichteintritt des Garantiefalls eindeutig nachgewiesen wird. Dies stellt eine hohe Hürde dar, die dem Grundsatz „erst zahlen, dann streiten“ Rechnung trägt.

Auswirkungen eines Vertragsrücktritts auf die Bankgarantie

Besonders relevant wird die Frage des Rechtsmissbrauchs, wenn es zum Vertragsrücktritt kommt. Tritt ein Vertragspartner wirksam vom Vertrag zurück (beispielsweise nach § 918 Abs 1 ABGB), gilt der Vertrag mit Wirkung ex tunc – also rückwirkend von Beginn an – als aufgelöst.

Dies hat weitreichende Konsequenzen:

  • Der Erfüllungsanspruch besteht nicht mehr

  • Bereits erbrachte Leistungen sind zurückzugeben oder deren Wert zu ersetzen

  • Schadenersatzansprüche wegen Nichterfüllung bleiben unberührt

Wenn in einem solchen Fall eine Partei trotz Vertragsrücktritts und offensichtlich fehlender Ansprüche eine Bankgarantie abrufen will, kann dies als rechtsmissbräuchlich eingestuft werden.

Résumé

Bankgarantien sind ein wichtiges Instrument im Baurecht, um Zahlungsflüsse abzusichern und das Vertrauen zwischen den Vertragsparteien zu stärken. Das Prinzip „erst zahlen, dann streiten“ soll dabei für Rechtssicherheit sorgen. Dennoch hat dieses Prinzip seine Grenzen – nämlich dort, wo ein Abruf offensichtlich rechtsmissbräuchlich erfolgt.

In der Praxis ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung und präzise Formulierung der Abrufbedingungen von großer Bedeutung. Bei Anzeichen eines rechtsmissbräuchlichen Abrufs empfiehlt sich schnelles Handeln und die Prüfung rechtlicher Schritte wie einer einstweiligen Verfügung.

Entscheidend bleibt: Nur wenn der Rechtsmissbrauch evident ist, besteht eine realistische Chance, gegen den Abruf einer Bankgarantie vorzugehen. In allen anderen Fällen gilt der Grundsatz: Erst wird gezahlt, dann wird gestritten.

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Schadenersatz statt Gewährleistung? Rechtliche Fragen im Baurecht

Ein Architekt, welcher mit einem Plan vor einem Haus steht
Ein Architekt, welcher mit einem Plan vor einem Haus steht

Schadenersatz statt Gewährleistung? Rechtliche Fragen im Baurecht

Bei Mängeln an Bauprojekten stellt sich oft die Frage: Habe ich einen Anspruch auf Schadenersatz oder nur auf Gewährleistung? Dieser Blogbeitrag erklärt die rechtlichen Grundlagen und wann Sie tatsächlich einen Schadenersatz fordern können.

Gewährleistung vs. Schadenersatz: Die rechtlichen Unterschiede

Im österreichischen Recht gibt es zwei wesentliche Anspruchsgrundlagen, wenn es um Mängel geht: die Gewährleistung und den Schadenersatz. Während die Gewährleistung verschuldensunabhängig ist, setzt der Schadenersatz ein schuldhaftes Verhalten des Übergebers voraus. Dieser Unterschied ist entscheidend für die Rechtsfolgen und die Ansprüche, die der Übernehmer geltend machen kann.

Die Gewährleistung ist im ABGB verankert und bietet dem Übernehmer einer Sache oder Leistung Schutz vor mangelhafter Erfüllung. Bei der Gewährleistung steht zunächst die Naturalrestitution – also Verbesserung oder Austausch – im Vordergrund. Der Gesetzgeber räumt dem Übergeber hier bewusst eine „zweite Chance“ ein, bevor weitergehende Ansprüche geltend gemacht werden können.

Die Stufenleiter der Gewährleistung

Das Gesetz sieht einen klaren Ablauf bei Gewährleistungsansprüchen vor. Bei Feststellung eines Mangels kann der Übernehmer nicht sofort den Preis mindern oder vom Vertrag zurücktreten, sondern muss zunächst Verbesserung oder Austausch fordern. Dies ist die sogenannte „primäre Gewährleistungsbehelfe“.

Erst wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, stehen dem Übernehmer die „sekundären Gewährleistungsbehelfe“ – Preisminderung oder Vertragsauflösung – zu. Diese Voraussetzungen sind:

  • Unmöglichkeit der Verbesserung oder des Austauschs

  • Unverhältnismäßig großer Aufwand für den Übergeber

  • Weigerung des Übergebers zur Mängelbehebung

  • Verzug bei der Mängelbehebung

  • Erhebliche Unannehmlichkeiten für den Übernehmer

  • Unzumutbarkeit aus triftigen, in der Person des Übergebers liegenden Gründen (Vertrauensverlust)

Schadenersatz als Alternative zur Gewährleistung

Wenn der Übergeber den Mangel schuldhaft verursacht hat, kann neben oder anstelle der Gewährleistung auch Schadenersatz gefordert werden. Ähnlich wie bei der Gewährleistung besteht der primäre Schadenersatzanspruch in der Verbesserung oder dem Austausch der mangelhaften Sache.

Allerdings kann unter den gleichen Voraussetzungen wie bei der Gewährleistung auch das sogenannte Erfüllungsinteresse in Form von Geldersatz gefordert werden. Dieses umfasst in der Regel die Kosten, die für die Behebung des Mangels notwendig sind.

Der Verbesserungsverzug als entscheidender Faktor

Ein zentraler Punkt für den Übergang zu sekundären Ansprüchen ist der Verbesserungsverzug. Dieser liegt vor, wenn der Übergeber die Mängelbehebung nicht in angemessener Frist durchführt. Was „angemessen“ ist, muss im Einzelfall beurteilt werden und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Art des Mangels, der erforderlichen technischen Maßnahmen und den Umständen des Falls.

Wichtig ist: Um Verbesserungsverzug geltend machen zu können, muss der Übernehmer den Mangel konkret beschreiben und ein eindeutiges Verbesserungsbegehren stellen. Ein bloßer Verweis auf ein Privatgutachten oder ein allgemeines Anwaltsschreiben reicht hierfür nicht aus.

Vertrauensverlust als Grund für direkten Geldersatz

Ein besonders interessanter Aspekt ist der Vertrauensverlust als Grund für die unmittelbare Forderung nach Geldersatz. Ein solcher Vertrauensverlust kann insbesondere in folgenden Situationen eintreten:

  • Trotz konkreter Rüge wird mangelhaft geleistet

  • Die mangelhafte Leistung betrifft sicherheitsrelevante Aspekte

  • Der Übergeber hat bewusst oder grob fahrlässig gehandelt

Allerdings sind die Anforderungen an einen Vertrauensverlust hoch. Nicht jede Unstimmigkeit oder kleinere Mängel rechtfertigen die Annahme eines Vertrauensverlusts. Es muss vielmehr eine erhebliche Beeinträchtigung des Vertrauensverhältnisses vorliegen.

Das Deckungskapital: Keine Vorleistungspflicht für den Übernehmer

Ein wichtiger praktischer Aspekt im Zusammenhang mit Schadenersatzansprüchen ist das sogenannte Deckungskapital. Damit der Übernehmer nicht in „Vorkasse“ gehen muss, kann er vom Übergeber einen zweckgebundenen Vorschuss fordern. Dieser dient dazu, die Mängelbehebung zu finanzieren, ohne dass der Übernehmer zunächst selbst die Kosten tragen muss.

Résumé

Ob Schadenersatz statt Gewährleistung gefordert werden kann, ist stets eine Einzelfallentscheidung. Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die Voraussetzungen, insbesondere was den Verbesserungsverzug und den Vertrauensverlust betrifft.

Für Bauherren und Käufer ist es daher wichtig, Mängel präzise zu dokumentieren und konkrete Verbesserungsbegehren zu stellen. Nur so können sie ihre Rechte effektiv wahrnehmen und im Bedarfsfall auch Schadenersatzansprüche durchsetzen.

Die rechtliche Bewertung solcher Fälle ist komplex und sollte im Zweifel mit fachkundiger Unterstützung erfolgen, um die eigenen Chancen realistisch einschätzen zu können.

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Wann ist ein Kalkulationsirrtum im Baugewerbe rechtlich anfechtbar?

Ein Taschenrechner liegt auf einem karierten Blatt Papier
Ein Taschenrechner liegt auf einem karierten Blatt Papier

Wann ist ein Kalkulationsirrtum im Baugewerbe rechtlich anfechtbar?

Ein falsch berechneter Preis kann teuer werden – doch nicht jeder Rechenfehler führt automatisch zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer Entscheidung die Voraussetzungen für die Anfechtung von Kalkulationsirrtümern präzisiert und wichtige Grundsätze für die Praxis festgelegt. Der folgende Beitrag erläutert die rechtlichen Grundlagen und Voraussetzungen für eine erfolgreiche Irrtumsanfechtung bei fehlerhafter Preiskalkulation.

Grundsatz: Kalkulationsirrtum als unbeachtlicher Motivirrtum

Grundsätzlich gilt: Ein bloßer Irrtum bei der Kalkulation stellt nach ständiger Rechtsprechung des OGH einen sogenannten Motivirrtum dar. Dieser ist rechtlich unbeachtlich und kann somit nicht erfolgreich angefochten werden. Der Kalkulationsirrtum betrifft in diesen Fällen lediglich die internen Überlegungen einer Vertragspartei, die für den Vertragspartner nicht erkennbar sind und daher nicht in den rechtlich geschützten Vertrauensbereich fallen.

Der externe Kalkulationsirrtum – wann wird er beachtlich?

Anders verhält es sich, wenn die Kalkulation zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen oder zum Inhalt des Vertrages gemacht wurde. In diesem Fall spricht man von einem „externen Kalkulationsirrtum“, der sehr wohl anfechtbar sein kann. Der OGH hat hierzu festgestellt, dass zwei Voraussetzungen erfüllt sein müssen:

  1. Die Kalkulationsgrundlage muss gegenüber dem Vertragspartner offengelegt werden.

  2. Es muss ein Einvernehmen darüber bestehen, dass das Geschäft auf Basis dieser spezifischen Kalkulation abgeschlossen wird.

Diese Grundsätze können unter bestimmten Umständen auch auf Pauschalpreisvereinbarungen angewendet werden, wie der OGH in seiner ständigen Rechtsprechung klargestellt hat.

Zusätzliche Voraussetzungen nach § 871 ABGB

Selbst wenn ein beachtlicher externer Kalkulationsirrtum vorliegt, ist eine Irrtumsanfechtung nur möglich, wenn mindestens eine der drei Alternativvoraussetzungen des § 871 ABGB erfüllt ist:

  • Der Irrtum wurde vom Vertragspartner veranlasst.

  • Der Irrtum hätte dem Vertragspartner auffallen müssen.

  • Der Irrtum wurde nicht rechtzeitig aufgeklärt.

Veranlassung eines Irrtums – was bedeutet das?

Unter „Veranlassung“ versteht die Rechtsprechung, dass ein Verhalten des Vertragspartners adäquat ursächlich für den Irrtum war – auch wenn kein Verschulden vorliegt. Diese Kausalität kann jedoch in bestimmten Fällen verneint werden: Wenn dem Irrenden ein Verschulden anzulasten ist, kann dies die Annahme ausschließen, dass der Irrtum durch den anderen veranlasst wurde.

Beispielsweise werden offensichtlich unrichtige Angaben, deren Überprüfung dem anderen Teil leicht möglich gewesen wäre, nicht als zur Täuschung geeignete Irreführungshandlungen angesehen. Wenn der Erklärungsempfänger solche Angaben ungeprüft übernimmt, gilt sein Irrtum nicht als vom Vertragspartner veranlasst.

Rechtsfolgen: Vertragsanpassung oder -aufhebung?

Ist ein Geschäftsirrtum beachtlich und liegt eine der Voraussetzungen des § 871 ABGB vor, stellt sich die Frage nach den Rechtsfolgen. Hier unterscheidet das Gesetz:

  • Bei einem wesentlichen Irrtum kann der Irrende grundsätzlich die Aufhebung des Vertrages verlangen.

  • Nach § 872 ABGB kann der Irrende aber auch wählen, den Irrtum wie einen unwesentlichen zu behandeln und statt der Aufhebung eine angemessene Vertragsanpassung fordern.

Die Vertragsanpassung setzt allerdings voraus, dass die Vertragsteile zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hypothetisch bereit gewesen wären, den Vertrag zu den nun geforderten Bedingungen abzuschließen. Nur wenn positiv feststeht, dass der Vertragspartner zu den geänderten Bedingungen nicht abgeschlossen hätte, ist die Vertragsänderung abzulehnen.

Kann die Irrtumsanfechtung ausgeschlossen werden?

Im unternehmerischen Rechtsverkehr (außerhalb des Anwendungsbereichs des KSchG) kann auf die Anfechtung wegen Irrtums durchaus im Vorhinein verzichtet werden. Dieser Verzicht ist allerdings nur wirksam, wenn:

  1. Der Irrtum nicht grob fahrlässig veranlasst wurde.

  2. Sich der Verzicht unzweifelhaft aus der Erklärung ergibt.

Résumé

Die Rechtsprechung zu Kalkulationsirrtümern zeigt, dass nicht jeder Rechenfehler automatisch zu einer Vertragsanpassung führt. Entscheidend ist, ob die Kalkulation Vertragsbestandteil wurde und ob eine der gesetzlichen Voraussetzungen für die Irrtumsanfechtung vorliegt. Unternehmen sollten daher bei Angebotskalkulationen besondere Sorgfalt walten lassen und im Zweifelsfall kritische Kalkulationsgrundlagen explizit im Vertrag festhalten, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Für den praktischen Umgang mit möglichen Kalkulationsirrtümern empfiehlt es sich, bereits während der Leistungserbringung auftretende Abweichungen zu dokumentieren und zeitnah Gespräche über eine angemessene Vergütungsanpassung zu führen.

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Öffentliche Wegerechte durch Ersitzung

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Öffentliche Wegerechte durch Ersitzung

Die Ersitzung von Wegerechten ist ein wichtiges rechtliches Instrument für Gemeinden. Dieser Artikel erklärt, unter welchen Voraussetzungen eine Gemeinde ein Wegerecht durch Ersitzung erwerben kann und welche Nutzungsarten davon umfasst sind.

Was ist die Ersitzung eines Wegerechts?

Die Ersitzung eines Wegerechts ermöglicht es Gemeinden, auch ohne formelle Vereinbarung ein rechtlich geschütztes Wegerecht zu erwerben. Dies ist besonders relevant bei historisch gewachsenen Wegverbindungen, die über Privatgrund führen, aber seit langem von der Allgemeinheit genutzt werden.

Voraussetzungen für die Ersitzung durch eine Gemeinde

Für die erfolgreiche Ersitzung eines Wegerechts durch eine Gemeinde müssen mehrere zentrale Bedingungen erfüllt sein:

Die Nutzung muss über einen längeren Zeitraum (mindestens 30 Jahre) erfolgen und dabei im Wesentlichen gleichbleibend sein. Entscheidend ist, dass die Nutzung in einem bestimmten Umfang und zu bestimmten Zwecken stattfindet.

Ein besonders wichtiger Aspekt: Es ist nicht erforderlich, dass die Gemeinde selbst eine spezielle Ersitzungsabsicht hat. Stattdessen reicht es aus, wenn Gemeindemitglieder oder auch Touristen den Weg wie ein öffentliches Gut nutzen. Das bedeutet, die Allgemeinheit muss den Weg als öffentlichen Weg wahrnehmen und entsprechend verwenden.

Umfang des ersessenen Wegerechts

Der Umfang des ersessenen Wegerechts richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung während der Ersitzungszeit. Dabei gilt:

  • Die Nutzung muss für die Allgemeinheit von Bedeutung sein

  • Die Art der Nutzung muss nachweisbar sein

  • Die Nutzung muss regelmäßig erfolgen

Wichtige Einschränkungen beachten

Nicht jede Nutzung eines Weges führt automatisch zu einem ersessenen Wegerecht. Private oder sehr eingeschränkte Nutzungen, wie beispielsweise die ausschließliche Nutzung durch einzelne Landwirte für ihre Grundstücke, begründen kein allgemeines Wegerecht.

Résumé

Die Ersitzung von Wegerechten durch Gemeinden ist ein komplexes Rechtsinstrument. Entscheidend ist der Nachweis der langjährigen, öffentlichen Nutzung durch die Allgemeinheit.

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Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln: Betriebskosten und Wertsicherung

Ein Taschenrechner und Daten im Hintergrund
Ein Taschenrechner und Daten im Hintergrund

Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln: Betriebskosten und Wertsicherung

Der österreichische Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer aktuellen Entscheidung grundlegende Aussagen zur Wirksamkeit von Betriebskosten- und Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen getroffen. Die Entscheidung bringt wichtige Klarstellungen zur Anwendung des Transparenzgebots im Mietrecht und zur Frage, wann Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart sind.

Das Transparenzgebot im Detail

Das Transparenzgebot nach § 6 Abs 3 KSchG verlangt, dass Vertragsbestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern klar und verständlich formuliert sein müssen. Diese Anforderung geht über die bloße sprachliche Verständlichkeit hinaus: Der OGH betont, dass Inhalt und Tragweite der Klauseln für den Verbraucher durchschaubar sein müssen. Ziel ist es, dass Verbraucher durch die Lektüre der Vertragsbedingungen eine klare und verlässliche Auskunft über ihre Rechtsposition erhalten.

Betriebskostenklauseln unter der Lupe

Der OGH hat sich intensiv mit der Frage auseinandergesetzt, wann Betriebskostenklauseln dem Transparenzgebot entsprechen. Als rechtlich problematisch werden dabei insbesondere folgende Aspekte eingestuft:

  • Klauseln mit nur beispielhafter Aufzählung von Kostenkategorien

  • Verweise auf nicht abschließend definierte Kostenarten

  • Formulierungen, die keine eindeutige Bestimmung der tatsächlichen Kostenbelastung ermöglichen

  • Kombinationen aus allgemeinen Umschreibungen und demonstrativen Aufzählungen

Wichtig ist die Klarstellung des OGH, dass bei Verstoß gegen das Transparenzgebot die gesamte Klausel unwirksam ist.

Bedeutung des Zahlungsverhaltens

Eine wichtige Klarstellung betrifft die rechtliche Bedeutung des Zahlungsverhaltens der Mieter. Der OGH stellt fest, dass die bloße vorbehaltlose Zahlung von Betriebskosten durch den Mieter nicht als konkludente Zustimmung zu einer Kostentragungspflicht gewertet werden kann. Für die Annahme einer schlüssigen Willenserklärung gilt ein strenger Maßstab.

Differenzierte Beurteilung von Wertsicherungsklauseln

Bei der Beurteilung von Wertsicherungsklauseln nimmt der OGH eine differenziertere Position ein. Diese werden grundsätzlich als zulässiges Instrument anerkannt, um das ursprüngliche Wertverhältnis der Leistungen zu wahren. Für die Wirksamkeit müssen jedoch folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Anpassung darf nicht rückwirkend erfolgen

  • Die Anpassungsmechanismen müssen klar und eindeutig formuliert sein

  • Es dürfen keine Umstände aus der Zeit vor Vertragsabschluss in die Preisanpassung einfließen

  • Die Wertsicherung muss dem legitimen Bedürfnis des Vermieters entsprechen, das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis zu wahren

Résumé

Die Entscheidung des OGH hat weitreichende Bedeutung für die Gestaltung von Mietverträgen. Sie verdeutlicht die hohen Anforderungen an die Formulierung von Vertragsklauseln, insbesondere im Bereich der Betriebskosten. Für die Praxis bedeutet dies, dass ein besonderes Augenmerk auf eine präzise und vollständige Formulierung von Betriebskostenregelungen zu legen ist. Pauschale oder unbestimmte Formulierungen bergen das Risiko der Unwirksamkeit.

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Treuhänder-Haftung bei Bauträgerverträgen: Pflichten und rechtliche Konsequenzen

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Treuhänder-Haftung bei Bauträgerverträgen: Pflichten und rechtliche Konsequenzen

Die Rolle des Treuhänders im Bauträgerrecht ist von entscheidender Bedeutung für den Schutz der Käuferinteressen. Doch welche Pflichten hat ein Treuhänder konkret und wann haftet er für Schäden? Ein Überblick über die wichtigsten rechtlichen Grundlagen und Haftungsfragen.

Die zentrale Rolle des Treuhänders beim Immobilienerwerb

Bei Bauträgerverträgen nimmt der Treuhänder eine Schlüsselposition ein. Seine Hauptaufgabe besteht darin, die ordnungsgemäße Abwicklung des Vertrags sicherzustellen und insbesondere unerfahrene Käufer zu schützen. Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) legt dabei klare Regeln für die Zusammenarbeit zwischen Käufer, Bauträger und Treuhänder fest.

Sicherungsmodelle zum Schutz der Käufer

Das BTVG sieht verschiedene Sicherungsmodelle vor, die häufig kombiniert werden:

Das Ratenplanmodell

Beim Ratenplanmodell zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht direkt an den Bauträger, sondern an einen Treuhänder. Dieser überweist die Gelder entsprechend dem Baufortschritt in festgelegten Raten an den Bauträger. Dies bietet dem Käufer Sicherheit, da die Zahlungen an den tatsächlichen Projektfortschritt gekoppelt sind.

Das grundbücherliche Sicherungsmodell

Eine zusätzliche Absicherung erfolgt durch eine Ranganmerkung im Grundbuch. Diese stellt sicher, dass nur der vorgesehene Käufer Eigentum an der Immobilie erwerben kann.

Haftung des Treuhänders: Wann greift sie?

Die Haftung des Treuhänders ist umfassend und ergibt sich aus verschiedenen Rechtsgrundlagen:

Zweiseitige Treuhand

Wenn der Treuhänder sowohl vom Bauträger als auch vom Käufer beauftragt wird (zweiseitige Treuhand), muss er die Interessen beider Parteien wahren. Er haftet dann nicht nur nach dem BTVG, sondern auch nach den allgemeinen Grundsätzen des Treuhandauftrags.

Vertragserrichterhaftung

Als Vertragserrichter – meist Rechtsanwälte oder Notare – müssen Treuhänder die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigen. Sie sind verpflichtet, die Parteien vor Nachteilen zu schützen und den Vertragszweck zu sichern.

Schadenersatz bei Pflichtverletzungen: Unterschiedliche Szenarien

Die Art und Höhe des Schadenersatzes hängt davon ab, welche Pflicht der Treuhänder verletzt hat. Das Gesetz unterscheidet hier zwei wesentliche Fälle:

Verletzung von Leistungspflichten

Wenn der Treuhänder seine konkreten Leistungspflichten nicht erfüllt – etwa die im BTVG festgelegten Treuhänderpflichten – muss er den Zustand herstellen, der bei korrekter Pflichterfüllung bestanden hätte. Dies bezeichnet man als positives Erfüllungsinteresse oder Nichterfüllungsschaden.

Fehlerhafte Beratung

Anders verhält es sich bei Fehlern in der Beratung oder bei der Vertragserrichtung. In solchen Fällen muss der Treuhänder den sogenannten Vertrauensschaden ersetzen. Dies umfasst jene Nachteile, die dem Käufer entstanden sind, weil er auf eine korrekte Beratung vertraut hat. Konkret bedeutet das: Der Treuhänder muss die Vermögensdifferenz ausgleichen, die bei einer pflichtgemäßen Beratung nicht entstanden wäre.

Besonderheit: Entgangener Gewinn

Ein entgangener Gewinn muss grundsätzlich nur bei grober Fahrlässigkeit ersetzt werden. Ob ein Schaden als positiver Schaden oder als entgangener Gewinn einzustufen ist, muss im Einzelfall gerichtlich geklärt werden.

Résumé

Die Haftung des Treuhänders ist weitreichend und dient dem Schutz der Käuferinteressen. Besonders wichtig ist dabei die Kombination aus Ratenplanmodell und grundbücherlicher Sicherung. Der Treuhänder muss sicherstellen, dass der Käufer die vereinbarte Rechtsstellung erwerben kann. Bei Pflichtverletzungen haftet er für den entstandenen Schaden – eine wichtige Absicherung für Immobilienkäufer.

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Immobilienkauf in Österreich: SMS genügt für einen gültigen Kaufvertrag

Zwei Personen geben sich die Hand
Zwei Personen geben sich die Hand

Immobilienkauf in Österreich: SMS genügt für einen gültigen Kaufvertrag

Überraschend einfach: In Österreich kann ein Immobilienkauf auch ohne schriftlichen Vertrag rechtsgültig sein. Ein aktueller Gerichtsfall zeigt, wie formlos der Kauf einer Eigentumswohnung tatsächlich vereinbart werden kann. Erfahren Sie hier die wichtigsten Details zur Formfreiheit beim Immobilienkauf.

Die Grundlagen des Immobilienkaufs in Österreich

In Österreich gelten erstaunlich flexible Regelungen für den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags. Anders als viele denken, benötigt man nicht zwingend einen schriftlichen Vertrag. Das Gesetz sieht lediglich vor, dass sich die Parteien über zwei wesentliche Punkte einig sein müssen: den Kaufgegenstand und den Kaufpreis. Diese Einigung kann schriftlich, per SMS oder sogar mündlich erfolgen.

Ein wegweisender Gerichtsfall zur Formfreiheit

Ein aktueller Fall vor dem Obersten Gerichtshof verdeutlicht diese liberale Rechtsprechung. Der Sachverhalt: Ein Verkäufer und ein potenzieller Käufer einigten sich per SMS über den Verkauf einer Eigentumswohnung. Besonders interessant war dabei, dass zum Zeitpunkt der SMS-Einigung noch nicht feststand, ob der Käufer selbst, seine Ehefrau oder seine Tochter als endgültiger Käufer auftreten würde.

Die rechtliche Bewertung des Falls

Der Oberste Gerichtshof bestätigte in seiner Entscheidung einen wichtigen Grundsatz: Für einen gültigen Kaufvertrag reicht es aus, wenn der Vertragspartner bei der Angebotsannahme grundsätzlich feststellbar ist. Im konkreten Fall war der Verkäufer damit einverstanden, dass der Käufer eine Person aus seiner Familie als endgültigen Erwerber benennen könnte. Als der Käufer schließlich sich selbst als Erwerber festlegte, war dies rechtlich in Ordnung.

Der Weg zum Eigentumserwerb: Titel und Modus

Wichtig zu verstehen ist der zweistufige Prozess beim Immobilienerwerb in Österreich:

  • Der Kaufvertrag (Titel): Dieser kann formlos geschlossen werden – auch per SMS oder mündlich.

  • Die Eigentumsübertragung (Modus): Diese erfolgt erst durch die Eintragung ins Grundbuch.

Für die Grundbucheintragung wird allerdings eine notariell beglaubigte Urkunde benötigt, in der der Verkäufer der Eigentumsübertragung zustimmt (Aufsandungserklärung). Verweigert der Verkäufer diese Erklärung, kann der Käufer sie gerichtlich durchsetzen – vorausgesetzt, es liegt eine wirksame Einigung über den Kauf vor.

Résumé

Das österreichische Recht zeigt sich beim Immobilienkauf überraschend pragmatisch: Eine formlose Einigung über Kaufgegenstand und Preis reicht für einen verbindlichen Vertrag. Gleichzeitig sorgt das Erfordernis der Grundbucheintragung für die nötige rechtliche Sicherheit. Dennoch ist es empfehlenswert, wichtige Vereinbarungen schriftlich festzuhalten, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

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Datenschutz im Grundbuch: Wichtige Neuerungen

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Datenschutz im Grundbuch: Wichtige Neuerungen

Die neue Grundbuchs-Novelle 2024 bringt bedeutende Änderungen für den Schutz persönlicher Daten in der Urkundensammlung des Grundbuchs. Besonders bei Scheidungsvergleichen und ähnlichen Dokumenten können nun sensible Informationen von der öffentlichen Einsicht ausgenommen werden.

Die zentrale Bedeutung des Grundbuchs in Österreich

Das österreichische Grundbuch spielt eine unverzichtbare Rolle beim Immobilienerwerb. Ohne Eintragung in dieses Register kann kein Eigentum an einer Liegenschaft erworben werden. Für die Eintragung wird eine rechtsgültige Urkunde benötigt – sei es ein Kaufvertrag, Schenkungsvertrag oder auch ein Scheidungsvergleich. Diese Urkunden werden in der Urkundensammlung des Grundbuchs hinterlegt und waren bisher grundsätzlich vollständig öffentlich einsehbar.

Das Spannungsfeld zwischen Transparenz und Privatsphäre

Die öffentliche Zugänglichkeit des Grundbuchs dient einem wichtigen Zweck: Sie soll Rechtssicherheit im Immobilienverkehr gewährleisten. Käufer sollen sich auf die Richtigkeit der Eintragungen verlassen können und die Möglichkeit haben, die Eigentumskette lückenlos nachzuvollziehen.

Allerdings können bestimmte Urkunden, wie etwa Scheidungsvergleiche, auch sehr persönliche Informationen enthalten – von Unterhaltsvereinbarungen bis hin zu Regelungen zum Umgang mit gemeinsamen Kindern. Dies führt zu einem Konflikt mit dem in Artikel 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) verankerten Recht auf Privat- und Familienleben.

Die neue Rechtslage: § 6b GUG

Mit der Einführung des § 6b Grundbuchsumstellungsgesetz (GUG) wurde nun eine klare gesetzliche Grundlage geschaffen. Die wichtigsten Neuerungen:

  • Jede Person, deren private Daten in einer digital abrufbaren Grundbuchsurkunde erscheinen, kann gebührenfrei einen Antrag auf Einsichtsbeschränkung stellen.

  • Das zuständige Gericht wägt das Recht auf Privatsphäre gegen das öffentliche Interesse an der Grundbuchstransparenz ab.

  • Bei erfolgreicher Antragstellung wird in der öffentlichen Urkundensammlung nur noch eine sogenannte bereinigte Version des Dokuments angezeigt.

  • Die Originalurkunde bleibt erhalten, ist aber nur bei Nachweis eines rechtlichen Interesses einsehbar.

Automatischer Schutz in bestimmten Fällen

Besonders praxisrelevant: Bei bestimmten Dokumententypen muss das Gericht bereits von Amts wegen eine gesonderte, bereinigte Ausfertigung erstellen. Dies gilt insbesondere für:

  • Scheidungsfolgenvereinbarungen

  • Auflösungsvereinbarungen nach dem Ehegesetz

  • Aufteilungsbeschlüsse

  • Einantwortungsbeschlüsse

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Haushaltsversicherung: Alles, was Sie wissen müssen

Ein harmonisches Wohnzimmer mit einem Stuhl in der Mitte
Ein harmonisches Wohnzimmer mit einem Stuhl in der Mitte

Haushaltsversicherung: Alles, was Sie wissen müssen

Schützen Sie Ihr Zuhause und Ihre Wertsachen effektiv mit der richtigen Versicherung. In diesem Beitrag erfahren Sie, warum eine Haushaltsversicherung unverzichtbar ist, welche Leistungen sie abdeckt und wie Sie die optimalen Bedingungen für Ihre Bedürfnisse finden.

Was ist eine Haushaltsversicherung und welchen Zweck erfüllt sie?

Eine Haushaltsversicherung ist ein möglicher Schutzschild für Ihr Hab und Gut. Sie deckt den gesamten beweglichen Besitz in Ihrem Zuhause ab – von Möbeln über Teppiche bis hin zu Elektrogeräten. Im Falle eines Schadens, sei es durch Brand, Einbruch oder andere Ereignisse, erstattet die Versicherung den Wert Ihrer beschädigten oder gestohlenen Gegenstände.

Interessanterweise verfügen 80 bis 90 Prozent der österreichischen Haushalte über eine solche Versicherung. Doch die Angebote, Preise und Leistungen variieren stark zwischen den Anbietern. Daher lohnt es sich, genau hinzuschauen und Vergleiche anzustellen.

Neuwert vs. Zeitwert: Was ist der Unterschied?

Bei der Schadensregulierung unterscheiden Versicherer zwischen zwei Prinzipien:

  • Neuwert: Hier erhalten Sie den vollen Betrag für ein gleichwertiges Neugerät, unabhängig vom Alter des beschädigten Gegenstands.

  • Zeitwert: Bei dieser Klausel wird das Alter des Gegenstands berücksichtigt. Je älter der beschädigte oder gestohlene Artikel, desto geringer fällt die Erstattung aus.

Haushaltsversicherung im Vergleich zu anderen Versicherungen

Verwechseln Sie die Haushaltsversicherung nicht mit anderen Versicherungen:

  • Private Haftpflichtversicherung: Sie schützt Sie, wenn Sie anderen Personen oder deren Eigentum Schaden zufügen. In Österreich ist sie oft in der Haushaltsversicherung enthalten.

  • Gebäudeversicherung: Auch als Eigenheimversicherung bekannt, deckt sie Schäden am Gebäude selbst ab, etwa durch Feuer, Wasser oder Sturm.

Welche Leistungen bietet eine Haushaltsversicherung?

Die meisten Anbieter offerieren verschiedene Formen:

  • Basisschutz: Deckt Schäden durch Brand, Leitungswasserausbruch, Einbruchdiebstahl, Blitz, Sturm oder Hagel ab.

  • Spezielle Deckungen: Zusätzlicher Schutz, z.B. für Glasbruch oder Fahrraddiebstahl außerhalb des Wohnbereichs.

  • Zusatzleistungen: Assistance-Services für Notfälle oder Schutz bei Elementarschäden können separat vereinbart werden.

Ist eine Haushaltsversicherung sinnvoll?

Die Haushaltsversicherung schützt Ihr Eigentum vor unerwarteten finanziellen Belastungen. Besonders wichtig ist sie für hochwertige Einrichtungen oder bei der Aufbewahrung von Wertgegenständen. Beachten Sie jedoch mögliche Aufbewahrungspflichten für bestimmte Wertsachen.

Ein häufiger Schadensfall ist der klassische Wasserschaden. Die Kosten für Reparaturen und Neuanschaffungen können schnell in die Tausende Euro gehen.

Wie viel kostet eine Haushaltsversicherung?

Die Kosten variieren je nach Anbieter und hängen vornehmlich von zwei Faktoren ab:

  • Der Wohnnutzfläche und Ausstattungskategorie (Quadratmeterversicherung)

  • Dem Gesamtneuwert aller versicherten Gegenstände (Summenversicherung)

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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Anlegerwohnungen und Liebhaberei: Neue Regeln für die steuerliche Anerkennung

Taschenrechner mit einem kleinen Haus und Geldscheinen im Hintergrund
Taschenrechner mit einem kleinen Haus und Geldscheinen im Hintergrund

Anlegerwohnungen und Liebhaberei: Neue Regeln für die steuerliche Anerkennung

Die Vermietung von Anlegerwohnungen kann sehr lukrativ sein. Doch Vorsicht: Ohne Gewinnerzielung droht die Einstufung als Liebhaberei. Erfahren Sie, welche neuen Kriterien für Immobilieninvestoren gelten und wie Sie Ihre Vermietung optimal gestalten.

Anlegerwohnungen: Zwischen Rendite und Steuervorteil

Anlegerwohnungen sind beliebte Investitionsobjekte. Ihr Hauptzweck liegt in der Vermietung und der damit verbundenen Erwirtschaftung von Mieteinnahmen. Diese Einkünfte sind steuerpflichtig, können aber durch Werbungskosten wie Abschreibungen oder Instandhaltungsaufwendungen gemindert werden.

Verluste

Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dies kann anfangs vorteilhaft sein, da diese Verluste mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Doch Achtung: Die Finanzverwaltung setzt hier Grenzen.

Die Liebhabereiverordnung: Neuer Rahmen für Vermieter

Die kürzlich aktualisierte Liebhabereiverordnung definiert, wann eine Vermietung noch als Einkunftsquelle anerkannt wird. Zentral dabei:

  • Verlängerte Betrachtungszeiträume
  • Notwendigkeit einer plausiblen Prognoserechnung

Kleine vs. große Vermietung

Die Liebhabereiverordnung unterscheidet zwischen „kleiner“ und „großer“ Vermietung, was erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Beurteilung hat. Zur kleinen Vermietung zählen Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten. Die große Vermietung umfasst hingegen größere Objekte wie Zinshäuser, Büros oder Geschäftslokale.

Prognoserechnung: Der Schlüssel zur steuerlichen Anerkennung

Bei Verlusten kann das Finanzamt eine Liebhabereiprüfung einleiten. Vermieter müssen dann nachweisen:

  • Bei „kleiner Vermietung“: Gewinnerzielung innerhalb von 25 Jahren (zuvor 20 Jahre)
  • Bei „großer Vermietung“: Gewinnerzielung innerhalb von 30 Jahren (zuvor 25 Jahre)

Die Prognoserechnung muss realistisch und nachvollziehbar sein. Zu berücksichtigen sind:

  • Indexierung von Mieteinnahmen und Ausgaben
  • Zinsentwicklung
  • Leerstandsrisiken
  • Instandhaltungskosten

Konsequenzen der Liebhaberei-Einstufung

Wird eine Vermietung als Liebhaberei eingestuft, hat dies weitreichende Folgen:

  • Verluste und Gewinne bleiben steuerlich unberücksichtigt
  • Kein Vorsteuerabzug bei der Umsatzsteuer möglich

Berücksichtigung von Wertsteigerungen

Positiv für Vermieter ist, dass die Wertsteigerung von Grund und Boden nun in die Liebhabereibeurteilung einbezogen werden darf. Dies erhöht die Chancen auf eine frühere Gewinnerzielung.

Résumé

Die neuen Regelungen bieten Chancen, erfordern aber eine genaue Kalkulation. Eine realistische Prognoserechnung ist unerlässlich, um das Risiko einer Liebhaberei-Einstufung zu minimieren. Beachten Sie:

  • Verlängerte Betrachtungszeiträume gelten ab 1.1.2024
  • Wertsteigerungen können nun berücksichtigt werden
  • Verjährungsfristen von 6-10 Jahren für die Einkommens- und Umsatzsteuer beachten

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