Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf: Was Sie seit dem 1. Juli wissen sollten

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Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf: Was Sie seit dem 1. Juli wissen sollten

Mit dem neuen Wohnbaupaket der Regierung tritt eine wichtige Maßnahme zur Gebührenbefreiung beim Erwerb von Immobilien in Kraft. Ab dem 1. Juli können Anträge gestellt werden, die eine Befreiung von den Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren ermöglichen. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Aspekte dieser Regelung und was Sie beachten sollten.

Für welche Rechtsgeschäfte gilt die Befreiung?

Die Gebührenbefreiung gilt für Rechtsgeschäfte, die nach dem 31. März 2024 abgeschlossen wurden. Der Antrag auf Befreiung muss jedoch nach dem 30. Juni 2024 und bis spätestens 30. Juni 2026 gestellt werden. Dabei ist das Datum der letzten erforderlichen Unterschrift auf dem Kaufvertrag entscheidend, nicht das Beglaubigungsdatum.

Befristung der Maßnahme

Die Maßnahme ist grundsätzlich auf zwei Jahre befristet, allerdings sind auch die drei Monate seit April zu berücksichtigen. Der Erlass des Justizministeriums präzisiert, dass ein vorbereitender Antrag vor dem 1. Juli 2026 noch Spielraum bietet, wenn die endgültige Eintragung nach diesem Datum erfolgt.

Befreiung bei kreditfinanzierten Sanierungen

Die Befreiung von der Pfandrechtseintragungsgebühr gilt nur, wenn die Liegenschaft gerade erst erworben wird. Der Kreditbetrag muss zu mehr als 90 Prozent für den Erwerb oder die Errichtung bzw. Sanierung der Wohnstätte verwendet werden. Für Einrichtungs- und Außenbereichskosten gilt diese Befreiung nicht.

Hauptwohnsitz und dringendes Wohnbedürfnis

Eine weitere Voraussetzung für die Gebührenbefreiung ist die Anmeldung eines Hauptwohnsitzes in der erworbenen Immobilie. Dieser muss ein dringendes Wohnbedürfnis ausdrücken und durch die Aufgabe der bisherigen Wohnung nachgewiesen werden. Der Nachweis kann durch eine Bestätigung des bisherigen Quartiersgebers oder durch den Verkauf, die Vermietung oder Übertragung der alten Wohnung erbracht werden.

Immobilienwert und Gebührenbefreiung

Die Gebührenbefreiung gilt bis zu einem Immobilienwert von 500.000 Euro. Bei höheren Werten werden Gebühren nur für den Teil des Kaufpreises fällig, der über 500.000 Euro liegt. Interessant ist, dass die Befreiung pro Erwerbsvorgang und pro Person gilt. Das bedeutet, dass bei zwei Miteigentümern die Befreiung bis zu einem Gesamtwert von 1 Million Euro greifen kann.

Keine Befreiung bei Erbschaften und Schenkungen

Erbschaften und Schenkungen fallen nicht unter die Gebührenbefreiung, da diese nur für entgeltliche Rechtsgeschäfte gilt. Eine Ausnahme gibt es auch hier nicht für Pfandrechtsgebühren bei Sanierungen, wenn die Liegenschaft durch Schenkung oder Erbschaft erworben wurde.

Bedingungen für den nachträglichen Wegfall

Die gewährte Gebührenbefreiung kann nachträglich wegfallen, wenn wesentliche Voraussetzungen innerhalb von fünf Jahren nicht mehr vorliegen. Dazu gehört die Aufgabe des Eigentumsrechts oder das Wegfallen des dringenden Wohnbedürfnisses. Der Erlass des Justizministeriums sieht vor, dass in solchen Fällen keine nachträgliche Gebührenpflicht entsteht, wenn der Eigentümer innerhalb dieser Frist verstirbt. Bei Weiterveräußerung oder Aufgabe des Hauptwohnsitzes innerhalb von fünf Jahren muss die Gebühr nachträglich bezahlt werden.

Mitteilungsverpflichtung und Folgen bei Nichteinhaltung

Wird die Verpflichtung zur Mitteilung nicht eingehalten, kann neben der Eintragungsgebühr auch eine Gebührenerhöhung anfallen. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen Partnerschaften oder Ehen innerhalb der Fünf-Jahres-Frist enden und die gemeinsame Immobilie verkauft wird. Jeder (Ehe-)Partner muss das Gericht innerhalb eines Monats über den Wegfall der Befreiung informieren, andernfalls droht eine Nachzahlung der Gebühren.

Résumé

Die Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf seit dem 1. Juli bietet eine bedeutende finanzielle Erleichterung für Käufer. Es ist jedoch wichtig, die gesetzlichen Vorgaben und Fristen genau zu beachten, um die Vorteile voll ausschöpfen zu können. Die rechtzeitige Anmeldung des Hauptwohnsitzes und die Einhaltung der Mitteilungsverpflichtungen sind dabei entscheidend.

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Rücktritt vom Bauvertrag: Schadensersatz und Vermeidung von Verzug

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Rücktritt vom Bauvertrag: Schadensersatz und Vermeidung von Verzug

Ein Rücktritt von einem Bauvertrag kann potentiell gravierende Folgen haben. Wenn der Rücktritt korrekt erklärt wurde, wird der Bauwerkvertrag aufgelöst und die erbrachten Leistungen müssen zurückgegeben werden. Dies ist jedoch nicht immer praktisch, insbesondere wenn der Werkunternehmer bereits Sachen an einem Haus verbaut hat. In solchen Fällen kann der Auftraggeber dennoch verpflichtet sein, eine Zahlung zu leisten.

Schadensersatz bei Bauverzögerungen

Ein Anspruch auf Schadensersatz besteht nur, wenn den Auftragnehmer an der Verzögerung ein Verschulden trifft.  Die Höhe des möglichen Schadensersatzes kann vorab pauschaliert im Vertrag vereinbart werden. Eine solche Vorauspauschalierung des Schadens ist praktisch, da sie den Eintritt eines konkreten Schadens nicht voraussetzt. Dies ist besonders nützlich, wenn durch den Verzug kein finanzieller Schaden entsteht.

Vertragsstrafe und Pönale

Eine Vertragsstrafe wegen zeitlichen Verzugs, auch Pönale genannt, ist in Bauverträgen gängige Praxis. Sie dient als Druckmittel, um den Werkunternehmer zur pünktlichen Lieferung zu motivieren. Wenn der Bauvertrag dem ABGB unterliegt, gibt es keine festgelegte Höchstgrenze für die Vertragsstrafe. Das Gericht kann jedoch eine zu hohe Vertragsstrafe herabsetzen. Im Gegensatz dazu müssen bei der ÖNORM B2110 Höchstgrenzen beachtet werden.

Vermeidung von Verzug

Realistische Zeitpläne

Verzug kann vermieden werden, indem die Parteien von Anfang an realistische Abschätzungen und Angaben machen. Dies ist bei kleineren Aufträgen und Bauvorhaben durchaus möglich, bei komplexeren Bauvorhaben jedoch schwieriger.

Bauzeitpläne und genaue Definitionen

Bei komplexeren Bauvorhaben sollten neben dem Enddatum auch genaue Bauzeitpläne erstellt werden. Die Leistungserbringungen und Rahmenbedingungen müssen genau definiert sein, um einen Verzug leichter feststellen zu können und eventuellen Verzögerungen entgegenzusteuern.

Forcierung bei drohendem Verzug

Eine weitere Möglichkeit, Verzug zu vermeiden, ist die Forcierung bestimmter Arbeiten. Wenn ein möglicher Verzugsfall vorhersehbar ist, können kurzfristig mehr Arbeitskräfte eingesetzt werden, um den Bauzeitplan einzuhalten. Die Mehrkosten trägt dabei derjenige, dem der Verzug zuzuordnen ist.

Résumé

Ein korrekt erklärter Rücktritt vom Bauvertrag hat weitreichende Folgen und erfordert eine sorgfältige Abwägung. Schadensersatzansprüche bestehen nur bei verschuldeten Verzögerungen und können im Vertrag pauschaliert werden. Vertragsstrafen sind ein effektives Mittel zur Sicherstellung pünktlicher Leistungserbringung. Durch realistische Zeitpläne und eine gute Planung kann Verzug häufig vermieden werden. Im Zweifel sollte stets professioneller Rat eingeholt werden.

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Verzug am Bau: Ursachen, Konsequenzen und rechtliche Schritte

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Verzug am Bau: Ursachen, Konsequenzen und rechtliche Schritte

Bauverzögerungen sind ein häufiges Problem in der Baubranche. Trotz festgelegter Fertigstellungstermine kommt es oft zu Verspätungen. Dieser Artikel beleuchtet die verschiedenen Gründe für Bauverzögerungen, die rechtlichen Folgen und welche Maßnahmen bei Verzögerungen ergriffen werden können.

Was genau ist mit Verzug gemeint?

Verzug liegt gemäß dem Gesetz dann vor, wenn eine Leistung nicht zur vereinbarten Zeit, am vereinbarten Ort oder auf die vereinbarte Weise erbracht wird. In diesem Beitrag konzentrieren wir uns auf die zeitliche Komponente des Verzugs.

Verzug kann sowohl den Auftragnehmer betreffen, der die vertraglich geschuldete Leistung (das Werk) nicht pünktlich liefert, als auch den Auftraggeber, der die geschuldete Zahlung nicht leistet. Daneben gibt es noch den Gläubigerverzug, der eintritt, wenn der Auftraggeber die ordnungsgemäß angebotene Leistung nicht annimmt.

Objektiver vs. subjektiver Schuldnerverzug

Beim Bauverzug ist zwischen objektivem und subjektivem Schuldnerverzug zu unterscheiden:

  • Objektiver Schuldnerverzug: Ein unverschuldeter Verzug, der auf höhere Gewalt oder zufällige Ereignisse zurückzuführen ist. Hier trifft den Auftragnehmer keine Schuld.

  • Subjektiver Schuldnerverzug: Dieser liegt vor, wenn der Verzug auf ein schuldhaftes Verhalten oder einen vermeidbaren Zufall zurückzuführen ist. Hierdurch entstehen zusätzlich zu den allgemeinen Rechtsfolgen Schadenersatzpflichten.

Rechtsfolgen bei Verzug

Wenn ein Vertragspartner in Verzug gerät, kann der andere Vertragspartner nach schriftlicher Festsetzung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten, falls die Leistung nicht innerhalb der Nachfrist erbracht wird. Alternativ kann man auch darauf bestehen, dass der Vertragspartner die Leistung erbringt. Wichtig ist hierbei, dass die Nachfrist gleichzeitig mit der Rücktrittserklärung gesetzt wird.

Beratung und rechtliche Schritte

Ob die Voraussetzungen für einen Rücktritt vorliegen und wie lange eine „angemessene“ Nachfrist ist, kann oft schwer zu beurteilen sein. In solchen Fällen gibt es eine Vielzahl von einzelfallbezogener Rechtsprechung. Ein unberechtigter oder falsch erklärter Rücktritt kann dazu führen, dass der Auftraggeber selbst in Schuldnerverzug oder Gläubigerverzug gerät.

Im Zweifel sollte frühzeitig professioneller Rat eingeholt werden, bevor ein Vertrag überstürzt beendet wird.

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Der Bauträgervertrag: Schutz und Sicherheit beim Immobilienerwerb

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Der Bauträgervertrag: Schutz und Sicherheit beim Immobilienerwerb

Wer eine Wohnung kauft, die noch gebaut oder saniert wird, muss oft hohe Vorauszahlungen an den Bauträger leisten. Ein Bauträgervertrag bietet hier essenziellen Schutz: Er verhindert, dass Erwerber ihre Vorauszahlungen verlieren, falls der Bauträger in Insolvenz geht. Doch was genau regelt ein solcher Vertrag und welche Rechte und Pflichten haben die Vertragsparteien? Erfahren Sie alle wichtigen Aspekte über den Bauträgervertrag und die gesetzlichen Vorgaben, die Ihre Investition sichern.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag wird zwischen einem Bauträger und einem Erwerber abgeschlossen. Ziel dieses Vertrags ist der Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandsrecht oder anderen Nutzungsrechten, einschließlich Leasing. Der Bauträgervertrag wird ausschließlich für Gebäude und Wohnungen abgeschlossen, die zukünftig errichtet oder vollständig saniert werden. Es ist zwingend erforderlich, dass der Bauträgervertrag schriftlich vereinbart wird.

Wo ist der Bauträgervertrag geregelt?

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), umgangssprachlich auch Bauvertragsgesetz genannt, bildet die Grundlage für den Bauträgervertrag. Dieses Gesetz greift, wenn der Käufer vor der Fertigstellung des Objekts mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger zahlt.

Was regelt das Bauträgervertragsgesetz konkret?

Das BTVG legt fest, welche Bestandteile zwingend in einem Bauträgervertrag enthalten sein müssen. Dazu gehören vor allem Rücktrittsrechte und Sicherungsmodelle, einschließlich Ratenplan und Treuhandschaft. Ein Treuhänder dient als neutrale Schnittstelle zwischen Bauträger und Erwerber. Auf eine Treuhandschaft kann nur im Fall einer schuldrechtlichen Sicherung verzichtet werden (BTVG § 12).

Rücktrittsrechte im Bauträgervertrag

Das Bauträgervertragsgesetz sieht in § 5 zwei konkrete Rücktrittsrechte vor:

Rücktritt wegen mangelhafter Information:
Der Erwerber kann vom Vertrag zurücktreten, wenn nicht alle relevanten Vertragsinhalte bis spätestens eine Woche vor Vertragsabschluss vorgelegt werden. Der Rücktritt kann bis zum Zustandekommen des Vertrags oder innerhalb von 14 Tagen danach erklärt werden. Das Recht erlischt spätestens sechs Wochen nach Vertragsabschluss.
 
Rücktritt wegen Nichterhalt einer Förderung:
Der Erwerber kann zurücktreten, wenn eine dem Vertrag zugrunde liegende Wohnbauförderung nicht oder nur teilweise gewährt wird, und die Gründe dafür nicht beim Erwerber liegen. Der Rücktritt muss innerhalb von zwei Wochen erklärt werden und erlischt spätestens sechs Wochen nach Erhalt der Information über die nicht gewährte Förderung.
 

Die Sicherungspflicht im Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag muss mindestens eines der im BTVG festgelegten Sicherungsmodelle enthalten, um den Erwerber vor dem Verlust bereits geleisteter Zahlungen zu schützen:

  • Schuldrechtliche Sicherung durch Bankgarantie oder Versicherung (BTVG § 8)
  • Grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan und Treuhandschaft (BTVG § 9) – dies ist das am häufigsten strapazierte Modell
  • Pfandrechtliche Sicherung (BTVG § 11) inklusive Treuhandschaft

Die Sicherungspflicht endet erst mit der Übergabe der fertiggestellten Immobilie und dem rechtmäßigen Besitz des Erwerbers.

Die Ratenpläne laut Bauträgervertragsgesetz

Die Ratenpläne im Bauträgervertrag legen fest, in welchem prozentualen Höchstausmaß der vereinbarte Preis nach Abschluss der einzelnen Bauabschnitte in Raten an den Bauträger zu zahlen ist. Zu den Bauabschnitten zählen etwa der Baubeginn oder die Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs.

Es gibt zwei Optionen:

  • Ratenplan A: Schnellere Rückzahlung, mit gewissen Sonderregelungen bei dringendem Wohnbedürfnis.
  • Ratenplan B: Langsamere Rückzahlung, anzuwenden, wenn die Sonderregelungen von Ratenplan A nicht erfüllt werden oder keine Einigung besteht.

Résumé

Der Bauträgervertrag bietet wichtige Sicherheiten und Schutzmechanismen für Erwerber von Immobilien, die sich noch im Bau oder in der Sanierung befinden. Durch die Regelungen des Bauträgervertragsgesetzes wird sichergestellt, dass die Interessen der Erwerber gewahrt bleiben und finanzielle Risiken minimiert werden.

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Untervermietung: Was Hauptmieter und Untermieter wissen müssen

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Untervermietung: Was Hauptmieter und Untermieter wissen müssen

Die Untervermietung von Wohnungen ist ein häufiges Thema im Mietrecht. Dabei ist es wichtig zu verstehen, dass der Mieter, der vom Eigentümer die Wohnung mietet, stets der Hauptmieter ist. Vermietet ein Hauptmieter seine Wohnung ganz oder teilweise weiter, spricht man von Untermiete. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Regelungen dabei zu beachten sind.

Untervermietung und Hauptmietvertrag

Das Recht zur Untervermietung ist in den meisten Hauptmietverträgen explizit ausgeschlossen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann der Vermieter den Hauptmieter kündigen, wenn der Untermietzins den zulässigen Hauptmietzins beziehungsweise den vom Hauptmieter bezahlten Mietzins um mehr als 50 Prozent übersteigt. Auch wenn der Hauptmieter das Objekt in naher Zukunft nicht dringend für sich oder berechtigte Personen benötigt, kann eine Kündigung erfolgen. Außerhalb dieses Anwendungsbereichs wird die Untervermietung häufig als Kündigungsgrund vereinbart.

Erleichterte Kündigung des Untermietverhältnisses

Im Vergleich zum Hauptmietverhältnis kann das Untermietverhältnis erleichtert gekündigt werden. Dabei kommt es zur Interessenabwägung zwischen Haupt- und Untermieter. Eine verbreitete Praxis zur Umgehung des Mieterschutzes ist die Scheinuntermiete. Hierbei schließt der Eigentümer mit einem Dritten, beispielsweise einem Familienmitglied, einen Hauptmietvertrag, damit dieser die Wohnung teurer als erlaubt untervermietet. In solchen Fällen kann der Untermieter die Schlichtungsstelle anrufen, um sich als Hauptmieter anerkennen zu lassen und den zu viel gezahlten Mietzins zurückzufordern.

Risiken und Empfehlungen für Untermieter

Untermieter sollten grundsätzlich vorsichtig sein. Der Kündigungsschutz und andere Regelungen des Mietrechtsgesetzes, wie die Durchsetzung von Erhaltungspflichten, gelten nicht oder sind stark eingeschränkt. Besonders unangenehm kann es für den Untermieter werden, wenn der Hauptmietvertrag aufgelöst wird. In diesem Fall wird nämlich – außer bei Scheinuntermiete – auch der Untermieter zum Ausziehen veranlasst beziehungsweise gezwungen.

Résumé

Die Untervermietung von Wohnungen birgt viele rechtliche Risiken, die sowohl Hauptmieter als auch Untermieter kennen sollten. Ein sorgfältiger Blick in den jeweiligen Mietvertrag und die Kenntnis der gesetzlichen Regelungen können helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um die eigene Position zu stärken und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

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Befreiung von der Grundbuch- und Pfandrechteintragungsgebühr

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Befreiung von der Grundbuch- und Pfandrechteintragungsgebühr

Der österreichische Nationalrat hat am 20. März 2024 wichtige Änderungen im Kontext der Gebühren bei der Eintragung von Eigentumsrechten und Pfandrechten verabschiedet, die eine temporäre Befreiung von den Eintragungsgebühren bei der Anschaffung von Wohnraum vorsehen. Dieser Beitrag beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen und Voraussetzungen dieser Befreiung, die potentielle Käufer kennen sollten.

Zeitlicher Rahmen und anwendbare Verträge

Die Gebührenbefreiung betrifft Verträge über den Erwerb von Wohnraum, die nach dem 31. März 2024 abgeschlossen wurden. Ein Antrag auf Eintragung im Grundbuch muss zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 1. Juli 2026 gestellt werden, um für die Befreiung in Frage zu kommen. Verträge oder Anträge, die vor diesen Daten eingereicht wurden, sind von dieser Regelung ausgeschlossen.

Anträge, die vor dem 1. Juli 2024 beim Grundbuchgericht eingehen, sind von der Gebührenbefreiung ausgeschlossen. Sollte eine Vormerkung für das Eigentumsrecht bereits vor diesem Datum eingereicht werden und die erforderliche Rechtfertigung nachfolgend erfolgen, dann wird lediglich die Rechtfertigung von der Gebühr befreit. Ähnlich verhält es sich bei Anträgen zur Anmerkung der Rangordnung für geplante Verpfändungen: Erfolgt die Einreichung des Antrags vor dem 1. Juli 2024, sind die regulären Gebühren gemäß Tarifpost 9 lit. b Z 5 GGG, die 0,6 Prozent betragen, zu entrichten. Findet die Eintragung jedoch nach dem 30. Juni 2024 statt, kann diese unter Umständen von der Gebühr befreit werden.

Bedingungen bezüglich des Wohnbedürfnisses

Die befreiten Immobilien müssen zur Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses dienen. Dies muss durch eine Hauptwohnsitzmeldung und den Nachweis, dass bisherige Wohnrechte aufgegeben wurden, bestätigt werden. Sollte das Eigenheim erst nach dem Kauf errichtet werden, ist es zwingend, dass dieses innerhalb von drei Monaten nach der Fertigstellung beziehungsweise maximal fünf Jahren nach der Grundbucheintragung bezogen wird. Bei Nichteinhaltung dieser Frist entfällt die Gebührenbefreiung.

Finanzielle Einschränkungen und Kreditbedingungen

Die Befreiung von der Eintragungsgebühr im Grundbuch gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Für jenen Teil des Betrags, der diesen Wert übersteigt, sind Gebühren zu entrichten. Bei Immobilien, deren Wert 2 Millionen Euro überschreitet, findet grundsätzlich keine Befreiung statt, da diese als Luxusimmobilien klassifiziert werden.

Des Weiteren muss der Kredit, der durch ein Pfandrecht abgesichert ist, entweder für den Kauf des Eigenheims, seine Sanierung oder für dessen Errichtung aufgenommen worden sein. Die Verwendung des Kredits für diese Zwecke muss durch eine Bestätigung der Bank nachgewiesen werden.

Wohndauer

Die Regelungen sehen vor, dass das geförderte Eigenheim mindestens fünf Jahre lang bewohnt werden muss. Wird die Immobilie vor Ablauf dieser Frist verkauft oder der Hauptwohnsitz aufgegeben, werden die ursprünglich erlassenen Gebühren nachträglich erhoben.

Résumé

Die temporäre Gebührenbefreiung im österreichischen Grundbuchrecht stellt eine Erleichterung für den Erwerb von Wohnraum dar. Wer diese Möglichkeiten nutzen möchte, sollte sich jedoch genau über die rechtlichen Voraussetzungen und die damit verbundenen Fristen und Bedingungen informieren.

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Bauverträge: Typen und Entgeltarten

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Bauverträge: Typen und Entgeltarten

In diesem Blogbeitrag beleuchten wir die vielfältigen Aspekte von Bauvertragstypen und den damit verbundenen Entgeltarten. Ein fundiertes Verständnis dieser rechtlichen Rahmenbedingungen ist essentiell für alle Akteure im Bauwesen. Wir bieten Ihnen einen umfassenden Einblick in die Welt der Bauverträge und zeigen auf, welche Entgeltmodelle Sie kennen sollten, um Ihre Projekte erfolgreich zu realisieren.

Was ist ein Bauwerkvertrag?

Ein Bauwerkvertrag, auch Bauvertrag genannt, definiert sich als eine Vereinbarung mit Entgeltcharakter im Rahmen eines Werkvertrags. Dabei wird eine bestimmte Bauleistung, wie etwa die Erstellung eines Rohbaus oder Durchführung von Elektroarbeiten, gegen eine Gegenleistung, beispielsweise den Lohn für die erbrachte Werkleistung, getauscht. Es ist anzumerken, dass das Entgelt hierbei nicht ausschließlich in der Form von Geld erfolgen muss; jede Form von vermögenswertem Austausch kann als Gegenleistung in Frage kommen.

In diesem Vertragsverhältnis verpflichtet sich der ausführende Unternehmer (Werkunternehmer), ein Bauwerk zu erstellen oder eine spezifische Bauleistung zu erbringen, die den Anforderungen des Auftraggebers (Werkbesteller) entspricht. Die Verantwortung für die Ausführung dieser Arbeiten trägt der Unternehmer persönlich oder durch direkte Überwachung der Ausführung.

Rechtlicher Rahmen und Form

Ein Bau- oder Bauwerkvertrag ist in seiner Form flexibel und unterliegt nicht strikten Vorgaben. Entsprechend den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts kommt er durch die Übereinkunft der Parteien zustande, typischerweise durch die Annahme eines Angebots oder eines Kostenvoranschlags. Die juristischen Rahmenbedingungen dieses Vertragstyps finden ihre Verankerung primär im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), genauer in den Paragraphen 1165 bis 1171, die den Werkvertrag behandeln. Ergänzt werden diese durch eine Reihe von ÖNORMEN, insbesondere die ÖNORM B 2110, sowie durch Bestimmungen des Unternehmergesetzbuchs (UGB) und des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG).

Die Festlegung der Art des Entgelts führt zur Unterscheidung zwischen verschiedenen Vertragstypen, nämlich:

  • dem Einheitspreisvertrag,
  • dem Pauschalpreisvertrag und
  • dem Regiepreisvertrag.

Einheitspreisvertrag: Der Standard im Bauwesen

Im Bauwesen ist der Einheitspreisvertrag die vorherrschende Vertragsform. Dieser Typ basiert auf einem detaillierten Leistungsverzeichnis, das das Bauvorhaben in messbare Einheiten unterteilt, wie zum Beispiel Stückzahl, Meter, Quadratmeter, Kubikmeter, Kilogramm, Stunden und so weiter. Die Vergütung ergibt sich aus der Multiplikation der tatsächlich erbrachten Mengen jeder Teilleistung mit dem jeweiligen Einheitspreis, wodurch das Entgelt für die Bauleistung festgelegt wird.

Pauschalpreisvertrag: Sicherheit durch Festpreis

Im Rahmen des Baurechts zeichnet sich der Pauschalpreisvertrag dadurch aus, dass er die vollständige Bauleistung gegen eine festgelegte Summe abgilt. Diese Vertragsart umfasst somit alle Teilleistungen zu einem vereinbarten Festpreis. Angesichts der Herausforderung, Einzelposten bei Bauprojekten genau zu verifizieren, bietet der Pauschalpreisvertrag eine präferierte Lösung. Er eliminiert die Notwendigkeit für detaillierte Mengenermittlungen, die bei Einheitspreisverträgen üblich sind, und verhindert somit potenzielle Dispute über Umfang und Volumen der erbrachten Leistungen. Bei dieser Vertragsform übernimmt der Unternehmer das Risiko eventueller Preissteigerungen bei Materialien oder Lohnkosten.

Regiepreisvertrag: Flexibilität durch Abrechnung nach Aufwand

Ein Regiepreisvertrag sieht eine Vergütung der Bauleistung nach tatsächlichem Aufwand vor. Diese Vertragsform bietet Flexibilität, kann jedoch auch zu Unsicherheiten bei der Endabrechnung führen.

Résumé

Die Wahl des richtigen Vertragstyps und der passenden Entgeltsart ist entscheidend für den Erfolg eines Bauvorhabens. Jeder Vertragstyp hat seine Vor- und Nachteile, die je nach Projektumfang, Budget und individuellen Bedürfnissen sorgfältig abgewogen werden sollten.

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Grunderwerb durch Ausländer in Österreich: Rechtliche Aspekte

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Grunderwerb durch Ausländer in Österreich: Rechtliche Aspekte

Beabsichtigen Sie als Ausländer den Kauf von Immobilien in Österreich? Dieser Artikel bietet einen detaillierten Überblick über den Grunderwerb durch Ausländer in Österreich, einschließlich der gesetzlichen Vorschriften und des Genehmigungsprozesses.

Wer ist hiervon betroffen?

In Österreich unterliegt der Erwerb von Immobilieneigentum durch Ausländer einer Genehmigungspflicht. Eine wichtige Ausnahme bildet die Gleichstellung von Bürgern aus EU- und EWR-Mitgliedstaaten mit österreichischen Staatsangehörigen im Hinblick auf das Grundverkehrsrecht. Diese Ausnahmeregelung ermöglicht es Angehörigen dieser Staaten, Immobilien in Österreich ohne die sonst erforderliche Genehmigung zu erwerben.

Gemäß der gesetzlichen Definition fallen unter den Begriff „Ausländer“ nicht nur natürliche Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft, sondern ebenfalls juristische Personen und rechtsfähige Personengesellschaften, die entweder ihren rechtlichen Sitz im Ausland haben oder deren Sitz zwar in Österreich liegt, die jedoch hauptsächlich ausländische Beteiligungen aufweisen. Dies schließt Situationen ein, in denen die Mehrheit der Gesellschafter oder das dominierende Unternehmen ausländischer Herkunft ist oder seinen Hauptsitz im Ausland hat. Ebenso werden Vereine, die in Österreich registriert sind, als ausländisch angesehen, sofern die Mehrheit ihrer stimmberechtigten Mitglieder oder ihres Leitungsorgans Ausländer sind.

Genehmigungsverfahren

Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens für den Immobilienerwerb durch Personen aus Nicht-EU/EWR-Staaten wird geprüft, ob der Erwerb im Widerspruch zu staatspolitischen Zielen steht, wie etwa im Fall der Gründung eines Unternehmens mit dem Zweck der Geldwäsche. Ferner ist erforderlich, dass der Erwerb im öffentlichen Interesse liegt. Dieses öffentliche Interesse kann wirtschaftlicher Natur sein, wie die Gründung eines Unternehmens, kulturell begründet sein, beispielsweise wenn der Käufer ein bekannter Künstler ist, oder soziale Gründe haben, etwa wenn das Eigentum den Wohnbedürfnissen des Käufers dient. Spezifische Vorschriften zum Erwerb von Grundstücken durch Ausländer sind in den Grunderwerbsgesetzen der jeweiligen Bundesländer festgelegt.

Antrag und zuständige Behörden

Um das Genehmigungsverfahren für den Immobilienerwerb als Ausländer in Österreich einzuleiten, muss der geplante Erwerb bei der zuständigen Behörde angezeigt werden. Dies ist das das Amt der jeweiligen Landesregierung beziehungsweise die jeweilige Bezirksverwaltungsbehörde. Die Kosten variieren hierbei zwischen den Bundesländern. Welche Unterlagen konkret benötigt werden und in welcher Form der Antrag zu stellen ist, hängt von der zuständigen Behörde ab. Mögliche geforderte Unterlagen sind:

  • Antrag auf Genehmigung
    (Antragsformular oder formloser Antrag; hängt von der Behörde ab)

  • Vertrag − in Kopie

  • Erklärung der Nutzung der Liegenschaft

  • Lageplan

  • Aktueller Grundbuchsauszug

  • Reisepass

  • Einkommensnachweis

Bei einem Erwerb durch eine juristische Person beziehungsweise Verein können zudem weitere Unterlagen (Firmenbuchauszug, Gesellschaftsvertrag, Gewerbeberechtigung, etc.) erforderlich sein.

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Provisionsanspruch des Maklers bei Beteiligungen

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Provisionsanspruch des Maklers bei Beteiligungen

In der Immobilienbranche sind die Provisionsansprüche ein zentrales Thema, das sowohl für Makler als auch für Käufer von Bedeutung ist. Dieser Artikel beleuchtet die speziellen Umstände, inwiefern ein Makler einen Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer hat, insbesondere wenn eine Beteiligung des Maklers am verkauften Objekt besteht. 

Konstellation

Folgendes Beispiel: Ein Makler fungiert als Geschäftsführer sowie als alleiniger Eigentümer einer GmbH. Diese Gesellschaft ist für die Vermittlung des Verkaufs einer Eigentumswohnung zuständig, welche von einem Bauträgerunternehmen gebaut wurde. An diesem Bauträgerunternehmen hält A wiederum einen Anteil von 80 %. Entsteht in solch einem Szenario ein Provisionsanspruch gegen den Käufer?

Eigengeschäft

Die Kernfrage ist, ob die Situation als Eigengeschäft einzustufen ist, da in diesem Fall der Makler keinen Anspruch auf Provision hat. Laut § 6 Abs.4 des Maklergesetzes (MaklerG) entfällt der Provisionsanspruch für den Makler, wenn er zum Vertragspartner des vermittelten Geschäfts wird. Diese Regelung findet ebenfalls Anwendung, sollte das abgeschlossene Geschäft in wirtschaftlicher Hinsicht dem eines direkten Abschlusses durch den Makler ähneln.

Ein Eigengeschäft, das grundsätzlich durch das Fehlen einer Vermittlungsleistung charakterisiert ist, begründet demnach keine Pflicht zur Zahlung einer Provision. Nach § 6 Abs 4 Satz 2 MaklerG umfasst der Begriff des Eigengeschäfts auch Situationen, in denen das abgeschlossene Geschäft wirtschaftlich so zu bewerten ist, als hätte der Makler es selbst abgeschlossen. Ziel dieser Regelung ist es, das Umgehen dieser Bestimmungen zu verhindern. Eine feste Grenze bezüglich der Beteiligungsverhältnisse ist im § 6 Abs 4 MaklerG nicht definiert, vielmehr hängt die Beurteilung von den spezifischen Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der Stärke der Interessen des Maklers und wie diese durchgesetzt werden können.

Wann liegt ein Eigengeschäft vor?

Wirtschaftlich gesehen liegt ein Eigengeschäft vor, falls der Makler oder der durch ihn vermittelte Dritte (sei es Verkäufer oder Vermieter) eine Mehrheitsbeteiligung am Unternehmen des anderen hält oder so starken Einfluss auf dessen Geschäftsführung nimmt, dass kaum Platz für eine objektiv wertvolle Vermittlungsleistung, die den Abschluss eines Vertrags begünstigt, bleibt. Im genannten Fall des Maklers, der als einziger Gesellschafter (mit einer Beteiligung von 100%) der GmbH agiert und zusätzlich 80% der Anteile an der Bauträgerfirma besitzt, entsteht somit kein Provisionsanspruch für die GmbH.

Doppelmakler

Oftmals agiert ein Immobilienmakler als Doppelmakler, was ihm erlaubt, von beiden Parteien (Auftraggeber und Interessent) eine Provision zu erhalten. Jedoch ist der Makler verpflichtet, die Interessen beider Parteien zu wahren, besonders bei vorliegenden Interessenkonflikten, und muss dabei eine neutrale Position einnehmen.

Aspekt der Redlichkeit

Ein Doppelmakler, der in einem engen Verhältnis zu einer der beauftragenden Parteien steht, ist verpflichtet, die Interessen beider Parteien mit größter Sorgfalt und Integrität zu vertreten. Neutralität ist hierbei essentiell. Der Makler muss sich in eine Position begeben, die es ihm ermöglicht, die Anliegen beider Seiten fair und unvoreingenommen zu behandeln. Über bestehende familiäre oder geschäftliche Beziehungen muss der Makler – insbesondere bei Geschäften mit Verbrauchern – umgehend und in schriftlicher Form vor dem Abschluss des Maklervertrags informieren. Eine rein mündliche Bekanntgabe solcher Verhältnisse ist rechtlich nicht ausreichend. Ein Nichtbeachten ebendieser Pflicht kann eine Reduzierung der Provision nach sich ziehen.

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Lösung von Konflikten bei Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern

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Lösung von Konflikten bei Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern

In der Immobilienbranche sind Konflikte über Provisionsansprüche zwischen Maklern nicht ungewöhnlich. Dieser Artikel beleuchtet, wie solche Konflikte gelöst werden können, insbesondere wenn ein Immobilienkauf durch die Beteiligung mehrerer Makler zustande kommt. Erfahren Sie, wie Provisionsansprüche geregelt werden und welche gesetzlichen Bestimmungen dabei eine Rolle spielen.

Beispiel: Mehrere Makler, ein Geschäftsabschluss

Ein Immobilienverkäufer schließt einen Alleinvermittlungsauftrag mit Makler A ab, der für sechs Monate gültig ist. Obwohl Makler A einen potenziellen Käufer vorstellt, scheitert der Abschluss aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen. Ein Jahr später gelingt es demselben Interessenten durch die Vermittlung von Makler B, den Kauf abzuschließen – zu einem leicht reduzierten Preis. Dies führt zur Frage, wie die Provisionsansprüche der beiden beteiligten Makler gegenüber dem Käufer geregelt werden.

Grundlagen der Provisionszahlung

Kommt durch die Bemühungen eines Maklers ein Immobiliengeschäft zustande, so begründet dies einen Anspruch auf Provision. Dieser Anspruch erwächst aus der effektiven und vertragsgemäßen Leistung des Maklers und wird mit dem rechtlich gültigen Abschluss des vermittelten Geschäfts wirksam. Die Zahlung eines Vorschusses ist hierbei nicht erforderlich. Die Basis für den Provisionsanspruch bildet die erfolgreiche Vorstellung eines neuen Interessenten an den Verkäufer sowie die Präsentation der Immobilie oder des Geschäftspartners an den Käufer, sodass dieser die Kaufmöglichkeit ohne Schwierigkeiten erkennen kann. Ein solcher Nachweis kann beispielsweise durch die Bereitstellung von Informationen erfolgen, die eine Identifikation über das öffentliche Grundbuch ermöglichen. Ein gültiger Maklervertrag ist hierfür stets die Voraussetzung. Auch wenn nicht das ursprünglich beabsichtigte, aber ein ökonomisch vergleichbares Geschäft realisiert wird, entsteht der Anspruch auf eine Provision.

Gesetzliche Regelungen zur Provisionsteilung

Laut § 6 Absatz 5 des Maklergesetzes (MaklerG) ist der Auftraggeber nur zur Zahlung einer einzigen Provision verpflichtet, selbst wenn mehrere Makler beteiligt sind. Die Provision erhält der Makler, dessen Beitrag zum Geschäftsabschluss eindeutig am größten war. Kann kein eindeutiges Überwiegen festgestellt werden, erfolgt eine Aufteilung der Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit, im Zweifel zu gleichen Teilen.

Bewertung der Verdienstlichkeit

Die Beurteilung, ob die Verdienstlichkeit eines Maklers eindeutig überwiegt, basiert auf der Bedeutung seines Beitrags zum Geschäftsabschluss. Faktoren, die gegen eine ausschlaggebende Verdienstlichkeit sprechen können, beinhalten unter anderem das Scheitern erster Vertragsverhandlungen aufgrund von äußerst unterschiedlichen Vorstellungen, eine signifikante Eigeninitiative einer der Vertragsparteien ohne weitere Beteiligung des Maklers oder ein langer Zeitraum zwischen Maklertätigkeit und letztendlichen Vertragsabschluss.

Sofern der Kunde nicht wissentlich an den falschen Makler zahlt, gilt seine Verpflichtung als erfüllt. Sollten weitere Makler Ansprüche auf die Provision haben, müssen sie diese direkt beim Kollegen, der die Zahlung erhalten hat, einfordern.

Résumé

In Fällen, in denen mehrere Makler an der Vermittlung eines Immobiliengeschäfts beteiligt sind, bietet das Maklergesetz einen Rahmen für die Lösung von Provisionskonflikten. Durch die Berücksichtigung der individuellen Beiträge jedes Maklers zur erfolgreichen Vermittlung wird eine entsprechende Aufteilung der Provision sichergestellt.

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