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Covid Rechtsinfo

Kategorie: Schadenersatz und Gewährleistung

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Die vier Schritte vor dem Immobilienkauf!

Nach dem Motto gut geplant, besser geschlafen erläutern wir vier Schritte, die schon vor dem Immobilienkauf unbedingt beachtet werden sollen. Bei Nichtbeachtung können neben allgemeinen finanziellen Unanehmlichkeiten auch Schadenersatzforderungen drohen!

Noch bevor man sich auf die Suche nach einem geeigneten Eigenheim macht, sollte überlegt werden, wie die Immobilie finanziert werden soll. Es ist wichtig den eigenen finanziellen Rahmen zu kennen, um gezielt nach der richtigen Immobilie suchen zu können. Keinesfalls sollte man Immobilien-Kaufanbote abgeben, ohne sich seiner Sache sicher zu sein! Im Falle eines Rücktritts vom Kaufanbot können Sie Schadenersatzpflichtig werden. 

Im ersten Schritt müssen nicht alle Details der Finanzierung feststehen, wichtig ist der Rahmen. Es heißt also Finanzierungsmöglichkeiten prüfen, mögliche Förderungen beantragen, eigenen Bonität und Kreditlimit erfragen, Eigenmittel abklären.

Tipp: Erstellen Sie zusätzlich einen genauen Haushaltsplan. Berücksichtigen Sie neben Ein- und Ausgaben auch zukünftige Kreditraten sowie Betriebs- und Erhaltungskosten. 

Erst jetzt kann mit der Suche eines geeigneten Eigenheims begonnen werden. Auf Sie warten Prospekte, Immobilianannoncen und Besichtigungen. Hat man sich endgültig für ein Objekt entschieden, wird ein Kaufanbot gestellt. Das Kaufanbot ist bindend, im Falle eines Rücktritts können Sie Schadenersatzpflichtig werden. Anhand diesem Kaufanbot und Ihrem Zutun erstellen wir dann einen maßgeschneiderten Kaufvertrag!

Im nächsten Schritt ist die Finanzierung bis ins Detail zu planen. Eine Gegenüberstellung der monatlichen Ein- und Ausgaben zeigt, welcher Betrag monatlich zur Tilgung eines Kredits zur Verfügung steht. Die Ein- und Ausgaben sollten zuvor über einen längeren Zeitraum beobachtet werden. Kreditinstitute verlangen üblicherweise 20% der Kreditsumme an Eigenmittel. Andernfalls werden höhere Zinsen berechnet oder kein Kredit gewährt. 

Beim Kauf von Immobilien wird die Inanspruchnahme einer Treuhandschaft dringend empfohlen.

Im Falle einer Treuhandschaft überweisen Sie (oder das Kreditinstitut) den Kaufpreis an uns als Treuhänder. Wir nehmen diesen Geldbetrag in sichere Verwahrung. Die Auszahlung an die Verkäuferseite erfolgt erst dann, wenn alle Bedingungen ordnungsgemäß erfüllt sind (Lastenfreistellung des Grundstücks, Eintragung der Käufer ins Grundbuch und evtl. damit verbundene Pfandrechte oder Hypotheken). Eine Treuhandschaft schützt beide Seiten vor wirtschaftlichen Risiken.

Auch die Kaufnebenkosten spielen eine wesentliche Rolle. Gemeint sind Maklerprovisionen, Grunderwerbssteuer, Grundbuchseintragung, Pfandbetragsgebühren und 2 bis 3 % Anwaltskosten. 

Unsere Immobilienrechtsexperten stehen Ihnen gerne schon vor der Kaufvertragserrichtung und Treuhandschaftsübernahme mit kompetenter Beratung zur Verfügung!

Hier rufen Sie uns an + 43 662 6280000
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Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Thomas Neumann
verfasst von Thomas Neumann
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News im Gewährleistungsrecht!

Der österreichische Nationalrat als Gesetzgeber hat im Sommer 2021 weitgehende Neuerungen im Gewährleistungsrecht beschlossen! Die neuen Regelungen kommen für alle Verträge, welche ab dem 01.01.2022 geschlossen werden zur Anwendung. Grund zur Reform sind EU-Richtlinie,  die nun auch im nationalen Recht umgesetzt werden (EU-Richtlinien: Warenkauf 2019/771 und Digitale Inhalte 2019/770). Die Änderungen bringen eine Ausweitung des Verbraucherschutzes und enthalten Regelungen für Gewährleistung auf die Bereitstellung von digitalen Inhalten wie zum Beispiel Softwareprogramme.

EU-Richtlinien sind Rechtsakte der Europäischen Union, die nicht unmittelbar Anwendung in den Mitgliedsstaaten entfalten. Sie werden auch als sekundäres Unionsrecht bezeichnet und müssen zur Erlangung von Gültigkeit erst von den einzelnen Mitgliedstaaten im nationalen Recht umgesetzt werden. Anders verhält es sich mit EU-Verordnungen, diese gelten unmittelbar in allen der Europäischen Union angehörigen Ländern. 

Richtlinien sind sohin “Vorschläge” erlassen von der Europäischen Kommission, vom Rat der Europäischen Union und vom Europäischen Parlament. Kundgemacht werden diese  Amtsblatt der Europäischen Union.

Ab dem 01.01.2022 gilt es im Gewährleistungsrecht zwischen dem VGG (Verbrauchergewährleistungsgesetz) und dem bekannten ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) zu unterscheiden. Beide Gesetze enthalten das Gewährleistungsrecht betreffende Bestimmungen. Das VGG gilt ausschließlich für den B2C Bereich, also für Verträge zwischen Unternehmen und Konsumenten, wohingegen im ABGB auch die Bereiche B2B und C2C berücksichtigt werden. Unter B2B werden Rechtsgeschäfte verstanden, die ausschließlich zwischen Unternehmen als Vertragsparteien geschlossen werden, unter C2C, Geschäfte zwischen Konsumenten. Ein Beispiel für ein C2C Geschäft ist zum Beispiel der Verkauf einer Uhr über EBay oder ähnliche Plattformen. 

Das neue VGG (B2C) enthält Regelungen betreffend:

        • Verträge über den Kauf von Waren, einschließlich Waren welche erst hergestellt werden – sogenannte Werklieferungsverträge
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        • Verträge über die Bereitstellung von digitalen Leistungen, sowohl digitale Inhalte also zum Beispiel Softwareprogramme als auch digitale Dienstleistungen. 
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Von der Anwendbarkeit des VGG explizit ausgenommen sind Verträge über den Kauf von Tieren, sowie Gesundheits-, Finanz-, und Glücksspieldienstleistungen. 

Die Gewährleistung aus allen anderen Verträge, insbesondere jene im B2B und im C2C Bereich bzw. aus Verträge über unbewegliche Sachen wie zum Beispiel Liegenschaften werden weiterhin im ABGB (§§ 924 ff) geregelt.

Nachstehend ein kurzer Überblick über die Neuerungen im Gewährleistungsrecht für den B2C Bereich, geltend für Verträge mit Abschluss ab 01.01.2022:

        • Die gesetzliche Vermutungsfrist hinsichtlich des Vorliegens eines Mangels wurde in Anwendung des VGG zu Gunsten von Verbrauchern von 6 Monate auf 12 Monate angehoben. Innerhalb dieser Frist wird vermutet, dass der Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war. Die Beweislast trifft den Verkäufer. Sprich innerhalb der Frist von 12 Monaten liegt es am Verkäufer zu beweisen, dass der Mangel bei Übergabe nicht vorlag. In Fällen der Anwendung des ABGB bleibt die Frist bei 6 Monaten.
        • Unternehmer müssen bereits nun Gewähr dafür leisten, dass vertriebene Waren die vertraglich vereinbarten Eigenschaften aufweisen. Neuerdings müssen Waren zusätzlich objektiv erforderliche Eigenschaften, sohin Mindeststandards erfüllen. Das Vorliegen der Mindeststandards kann nur unter sehr strengen Voraussetzungen abbedungen werden und bedarf unter anderem der expliziten Zustimmung des Verbrauchers.
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        • Unternehmen wird es im Anwendungsbereich des VGG gestattet, die Rückzahlung aufgrund einer Wandlung des Vertrags bzw. einer Preisminderung zu verweigern, bis die Ware retourniert wurde oder zumindest ein Nachweis über die Rücksendung vorgelegt wurde. 
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        • Nach dem Ablauf der Gewährleistungsfrist (2 Jahre) beginnt eine zusätzliche, dreimonatige Verjährungsfrist zu laufen, binnen der eine Klage aufgrund eines Mangels fristgerecht eingebracht werden kann.
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        • Die gesetzliche Formpflicht bei Geltendmachung einer Wandlung (Vertragsauflösung) wird abgeschafft. Zukünftig kann diese auch direkt beim Verkäufer rechtsgültig geltend gemacht werden. Die Einbindung eines Gerichts ist sohin nicht mehr zwingend erforderlich. 
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        • Digitale Waren und Dienstleistungen wie zum Beispiel Handys, Tablets oder Smartwatches unterliegen zukünftig einer Gewährleistungsfrist für den ganzen Bereitstellungszeitraum, mindestens aber 2 Jahre ab der Übergabe. Außerdem wird eine Aktualisierungspflicht normiert, welche die Hersteller zur Bereitstellung von Updates zur Aufrechterhaltung der Mangelfreiheit verpflichtet. 
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Die Neuerungen im Gewährleistungsrecht führen insbesondere zu einer Stärkung der Verbraucherrechte. Als wichtigste Veränderungen sind wohl die Anhebung der gesetzlichen Vermutungsfrist im Rahmen des VGG von 6 Monate auf 12 Monate, sowie die Ausweitung der Gewährleistung auf digitale Leistungen anzusehen. Zukünftig ist eine Unterscheidung zwischen gewährleistungsrechtlichen Bestimmungen aus dem neuen VGG und dem ABGB vorzunehmen. Die Anwendbarkeit des jeweiligen Gesetztes bestimmt sich aus der Eigenschaft eines Verbrauchergeschäfts bzw aus dem Vertragstyp. 

Ob Unternehmer oder Verbraucher, wir unterstützen Sie gerne kompetent und schnell bei der Umsetzung der neuen Gesetzeslage respektive bei der Inanspruchnahme Ihrer Rechte!

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Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Thomas Neumann
verfasst von Thomas Neumann
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ACHTUNG FRIST! Corona-Entschädigung für Tourismusbetriebe!

Stempel "vorübergehend geschlossen"

Hinweis: Dieser Beitrag bezieht sich nur auf die Entschädigungen nach dem Epidemiegesetz. Durch Verordnungen der einzelnen Bezirksverwaltungsbehörden wurde die Schließung von Beherbergungsbetrieben sowie der Betrieb von Seilbahnen rund um den 15. März 2020 unter Bezug auf das Epidemiegesetz angeordnet. 

    • Was regelt das Epidemiegesetz?
    • Welche Bundesländer waren von Betriebsschließungen gemäß dem Epidemiegesetz betroffen?
    • Wer hat den Anspruch auf Entschädigung bei einer Betriebsschließung wegen Corona?
    • Habe ich den Anspruch auf Verdienstentgang bei einer Betriebsschließung wegen Corona?
    • Was bedeutet Entschädigung für den Verdienstausfall gemäß dem Epidemiegesetz?
    • Für welchen Zeitraum wird der Vermögensnachteil bei einer Betriebsschließung wegen Corona ersetzt?
    • Was muss ein Antrag auf Vergütung bei einer Betriebsschließung wegen Corona enthalten?
    • Bis wann muss ich den Antrag auf Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz einbringen?
    • Wie ist die Höhe der Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz zu bemessen?
    • Welche Unterlagen sind dem Antrag auf Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz beizulegen?
    • Wo kann ich den Antrag auf Entschädigung bei einer Betriebsschließung wegen Corona einbringen?
    • Welche Behörden sind für die Antragstellung gemäß dem Epidemiegesetz zuständig?

Was regelt das Epidemiegesetz?

    • Das Epidemiegesetz regelt die rechtlichen Folgen einer möglichen Seuche oder Epidemie.
    • Behörden haben die Möglichkeit, einen einzelnen Betrieb zu sperren oder den Betriebsumfang zu beschränken, aber auch eine regionale oder gebietsweise Schließung von Betrieben oder Unternehmen anzuordnen.
    • Im Falle der Betriebsschließung ihres Betriebes können jedoch Wirtschaftstreibende eine Vergütung für Verdienstentgang und Ersatz der Lohnkosten fordern, wenn durch eine Betriebsschließung der Erwerb verhindert wird.

Welche Bundesländer waren von Betriebsschließungen gemäß dem Epidemiegesetz betroffen?

Beherbergungsbetriebe und Seilbahnbetreiber, die ihren Betrieb in angegebenen Zeitraum schließen mussten, und, ihren Standort im Zuständigkeitsbereich einer der folgenden Bezirksverwaltungsbehörden haben:

    • Tirol: Bezirkshauptmannschaften Kitzbühel, Landeck, Reutte, Imst, Schwaz, Lienz,  Kufstein, Innsbruck.
    • Salzburg: Bezirkshauptmannschaften Zell am See, St. Johann i. P., Tamsweg, Hallein, Salzburg Umgebung und der Magistrat der Stadt Salzburg.
    • Kärnten: Bezirkshauptmannschaften Feldkirchen, Villach-Land, Hermagor, Spittal an der Drau, St. Veit an der Glan, Völkermarkt, Wolfsberg, Klagenfurt Land und Klagenfurt Stadt.
    • Vorarlberg: Bezirkshauptmannschaften Bludenz, Bregenz, Dornbirn und Feldkirch.

Wer hat den Anspruch auf Entschädigung bei einer Betriebsschließung wegen Corona?

    • Jede natürliche (EinzelunternehmerInnen) und juristische Person (insbesondere GmbH, AG) sowie Personengesellschaften des Handelsrechtes (insbesondere OG, KG), die ein Unternehmen betreibt, das in seinem Betrieb durch die Verordnung der jeweiligen Bezirksverwaltungsbehörde beschränkt oder gesperrt worden ist und ihr dadurch ein Vermögensnachteil entstanden ist, wenn ihr etwa die Ausübung der Erwerbstätigkeit untersagt worden ist oder ihr Betrieb behördlich beschränkt oder gesperrt worden ist. 

Habe ich den Anspruch auf Verdienstentgang bei einer Betriebsschließung wegen Corona?

    • Ja, sofern Ihr Betrieb durch Verordnung der jeweiligen Bezirksverwaltungsbehörde, also Bezirkshauptmannschaft oder Magistrat, auf Grundlage des § 20 Epidemiegesetzes geschlossen oder eingeschränkt wurde.

Was bedeutet Entschädigung für den Verdienstausfall gemäß dem Epidemiegesetz?

    • Durch mittels Verordnungen durchgesetzte Betriebsschließungen ist Ihnen Ihre Möglichkeit des Tätigwerdens entzogen.
    • Dadurch ist Ihnen ein Verdienstentgang entstanden.

Für welchen Zeitraum wird der Vermögensnachteil bei einer Betriebsschließung wegen Corona ersetzt?

    • Der Zeitraum der Ersetzung des Vermögensnachteils hängt von der jeweiligen Verordnung ab.
    • Für jeden Tag der Betriebsschließung von Erlass der Verordnung bis 27. bzw. 30. März 2020, da an diesen Tagen die entsprechenden Verordnungen aufgehoben wurden.

Was muss ein Antrag auf Vergütung bei einer Betriebsschließung wegen Corona enthalten?

Inbesondere die Angabe des tatsächlichen Verdienstentgangs und der geleisteten Entgeltzahlungen an die Mitarbeiter (Siehe unser Formular).

Bis wann muss ich den Antrag auf Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz einbringen?

    • Die Frist zur Geltendmachung des Anspruches auf Vergütung des Verdienstentganges beträgt sechs Wochen. Sie beginnt am Tag der Aufhebung der behördlichen Maßnahme.
    • Es ist im Einzelfall konkrete Verordnung zu prüfen sowie wann diese aufgehoben wurde.
    • Die meisten (behördlichen) Maßnahmen auf Grundlage des Epidemiegesetzes sind am 26.03.2020 mit sofortiger Wirkung aufgehoben worden.
    • Die Frist läuft bereits.
    • Sie endet in diesen Fällen am 07.05.2020.

Wie ist die Höhe der Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz zu bemessen?

    • Die Höhe des Verdienstentganges bemisst sich für selbständig erwerbstätige Personen und Unternehmungen nach dem vergleichbaren fortgeschriebenen wirtschaftlichen Einkommen im Verhältnis zum Vorjahr.
    • Auf den gebührenden Vergütungsbetrag sind Beträge anzurechnen, die Ihnen wegen einer solchen Erwerbsbehinderung nach sonstigen Vorschriften oder Vereinbarungen sowie aus einer anderweitigen während der Zeit der Erwerbsbehinderung aufgenommenen Erwerbstätigkeit zukommen. Dies prüfen wir sehr gerne für Sie, da dies vom Einzelfall abhängig ist. 
    • Die Vergütung für Arbeitnehmer ist nach dem regelmäßigen Entgelt im Sinne des Entgeltfortzahlungsgesetzes zu bemessen. Die Arbeitgeber hat den Arbeitnehmern den gebührenden Vergütungsbetrag an den für die Zahlung des Entgelts im Betrieb üblichen Terminen auszuzahlen. Der Anspruch auf Vergütung gegenüber dem Bund geht mit dem Zeitpunkt der Auszahlung auf den Arbeitgeber über. Der für die Zeit der Erwerbsbehinderung vom Arbeitgeber zu entrichtende Dienstgeberanteil in der gesetzlichen Sozialversicherung und der Zuschlag gemäß § 21 des Bauarbeiterurlaubsgesetzes ist vom Bund zu ersetzen.

Welche Unterlagen sind dem Antrag auf Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz beizulegen?

    • Entsprechende bilanzbuchhaltärische Unterlagen (inbesondere Buchungsbestätigungen, Stornierungen oder durch Vergleichszahlen der letzten Tage, Wochen, Monate oder Jahre).
    • Hinweis: Stellen Sie die notwendigen Unterlagen sorgfältig zusammen und dokumentieren Sie den Verdienstentgang genau. Wichtig ist, dass Sie die Umsatz-/Gewinneinbußen nachweisen können.

Wo kann ich den Antrag auf Entschädigung gemäß dem Epidemiegesetz einbringen?

    • Bei der örtlich zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde (Bezirkshauptmannschaft oder Magistrat)

Welche Behörden sind für die Antragstellung gemäß Epidemiegesetz zuständig?

    • Tirol: Bezirkshauptmannschaften Kitzbühel, Landeck, Reutte, Imst, Schwaz, Lienz,  Kufstein, Innsbruck.
    • Salzburg: Bezirkshauptmannschaften Zell am See, St. Johann i. P., Tamsweg, Hallein, Salzburg Umgebung und der Magistrat der Stadt Salzburg.
    • Kärnten: Bezirkshauptmannschaften Feldkirchen, Villach-Land, Hermagor, Spittal an der Drau, St. Veit an der Glan, Völkermarkt, Wolfsberg, Klagenfurt Land und Klagenfurt Stadt.
    • Vorarlberg: Bezirkshauptmannschaften Bludenz, Bregenz, Dornbirn und Feldkirch.
  • Gerne unterstützen wir Sie bei der Geltendmachung Ihrer Ansprüche. Diese Ausführungen stellen einen Überblick dar und können die Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. 

Für eine kostenlose Erstberatung können Sie online einen Termin vereinbaren:

freundliche Frau
verfasst von
Mag. Mirela Saric
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