Ein umfassender Rechtsschutz während der Übergangsphase zwischen zwei Mietwohnungen ist entscheidend für Ihre rechtliche Sicherheit. Dieser Artikel erklärt, wann Ihr Versicherungsschutz greift und wie Sie Deckungslücken vermeiden.
Die Grundlagen des Miet-Rechtsschutzes bei Wohnungsänderungen
Wenn Sie als Mieter umziehen, stellt sich die Frage, ab wann Ihre Rechtsschutzversicherung für die neue Wohnung gilt. Besonders wichtig wird dies, wenn sich Ihre Mietverhältnisse zeitlich überschneiden – eine Situation, die bei Umzügen häufig vorkommt. Die üblichen Versicherungsbedingungen (ARB) enthalten spezifische Regelungen für diesen Fall.
Die zentrale Frage dabei: Besteht Versicherungsschutz für beide Wohnungen gleichzeitig, oder erst für die neue Wohnung, wenn der alte Mietvertrag beendet ist? Die Antwort ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Versicherungsschutz bei überlappenden Mietverhältnissen
Grundsätzlich sehen die meisten Rechtsschutzversicherungen vor, dass der Versicherungsschutz für die neue Wohnung (Ersatzwohnung) ohne neue Wartezeit beginnt, wenn:
Sie innerhalb von 12 Monaten nach Ende des alten Mietverhältnisses eine neue Wohnung beziehen
Sie die Fortsetzung des Versicherungsvertrags für diese neue Wohnung wünschen
Wichtig zu verstehen: Der Versicherungsschutz für die neue Wohnung beginnt frühestens mit der tatsächlichen Beendigung des alten Mietvertrags. Ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer versteht unter „Beendigung des Mietvertrages“ das faktische Ende des Mietverhältnisses – nicht etwa nur die Kündigungserklärung.
Die 6-Monats-Regelung: Wann gilt der Schutz für den neuen Mietvertrag?
Eine besondere Bedeutung kommt der sogenannten 6-Monats-Regelung zu. Diese besagt:
Für Streitigkeiten aus dem Abschluss des neuen Mietvertrags besteht Versicherungsschutz, wenn der Abschluss frühestens sechs Monate vor Beendigung des alten Mietvertrags erfolgte.
Diese Regelung ist als Sonderregelung zu verstehen und gewährt zusätzlichen Schutz. Sie bezieht sich spezifisch auf die Frage des Versicherungsschutzes für das neue Mietobjekt im Fall sich überlappender Mietverhältnisse. Die Bestimmung sorgt für eine Vorverlagerung des Versicherungsschutzes für die Ersatzwohnung.
Entgegen mancher Auslegungen bezieht sich diese Regelung nicht nur auf Streitigkeiten, die das Zustandekommen des neuen Mietvertrags betreffen (wie z.B. Wurzelmängel). Eine solche Einschränkung lässt sich aus dem Wortlaut der Bestimmungen nicht ableiten.
Die rechtliche Interpretation und Tragweite der Regelung
Der durchschnittlich verständige Versicherungsnehmer wird die 6-Monats-Regelung so verstehen, dass zusätzlich aus dem neuen Mietverhältnis resultierende Streitigkeiten versichert sind, wenn der neue Vertrag innerhalb der genannten Frist vor Beendigung des Altvertrags abgeschlossen wird.
Dies gewährleistet für den Versicherungsnehmer erkennbar einen nahtlosen Übergang des Versicherungsschutzes vom bisherigen Mietobjekt auf das Nachfolgeobjekt – ein entscheidender Vorteil bei Umzügen.
Praxistipps für einen lückenlosen Versicherungsschutz
Um sicherzustellen, dass Sie bei einem Wohnungswechsel durchgehend rechtlich abgesichert sind, sollten Sie folgende Punkte beachten:
Achten Sie darauf, dass der neue Mietvertrag nicht mehr als sechs Monate vor Ende des alten Mietvertrags abgeschlossen wird, um von der Sonderregelung zu profitieren.
Lesen Sie die spezifischen Bestimmungen Ihrer Versicherung zum Thema Wohnungswechsel genau durch, da die Details variieren können.
Die korrekte Interpretation der Versicherungsbedingungen stellt sicher, dass Sie auch in der Übergangsphase zwischen zwei Wohnungen angemessen geschützt sind – ein wichtiger Aspekt für jeden Mieter im Umzugsprozess.
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Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs stärkt die Rechte von Mietern, die Haustiere halten möchten. Was bedeutet das Urteil für Vermieter und Mieter, und welche grundsätzlichen Regelungen gelten jetzt für die Tierhaltung in Mietwohnungen? Ein umfassender Überblick über die rechtliche Lage.
Die Bedeutung des OGH-Urteils für Mieter mit Haustieren
In einer Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof (OGH) klargestellt, dass allgemeine Genehmigungsvorbehalte für die Tierhaltung in Mietverträgen zu weitreichend sein können und damit unwirksam sind. Konkret ging es um einen Fall, bei dem einer Mieterin das Halten eines Hundes in ihrer Wohnung gestattet wurde, obwohl der Mietvertrag einen allgemeinen Genehmigungsvorbehalt für Haustiere enthielt.
Die Begründung des Gerichtshofs stützt sich auf europäisches Verbraucherrecht und hat weitreichende Auswirkungen auf die Gestaltung von Mietverträgen in Österreich. Besonders bemerkenswert: Das Gericht zog die EU-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen heran und wandte die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) an.
Rechtliche Grundlagen: EU-Recht schützt Mieter vor unfairen Klauseln
Nach Artikel 6 der Klausel-Richtlinie sind Gerichte verpflichtet, die mögliche Nichtigkeit einer Vertragsklausel von Amts wegen zu prüfen. Der OGH stellte dabei einen wesentlichen Punkt klar: Zwischen einem expliziten Verbot und einem uneingeschränkten Genehmigungsvorbehalt besteht praktisch kein Unterschied, da das Nichterteilen von Genehmigungen faktisch wie ein Verbot wirkt.
Besonders problematisch erschien dem Gericht der umfassende Charakter der konkreten Vertragsklausel. Diese hätte bedeutet, dass ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht einmal die Haltung von Kleintieren wie Zierfischen, Ziervögeln, Hamstern oder kleinen Schildkröten gestattet wäre – selbst wenn diese in artgerechter Zahl gehalten würden.
EU-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln
Oberste Rechtsquelle, die Verbraucher vor unfairen Vertragsklauseln schützt
Nationales Recht (§ 1098 ABGB)
Erlaubt grundsätzlich das Halten üblicher Haustiere in artgerechter Form
Mietvertragsklauseln
Dürfen das übergeordnete Recht nicht umgehen oder zu weitreichend einschränken
Keine teilweise Erhaltung der Klausel möglich
Eine wichtige Erkenntnis aus der Rechtsprechung des EuGH findet sich in der Begründung: Eine sogenannte „geltungserhaltende Reduktion“ der Klausel ist nicht möglich. Das bedeutet, dass die Klausel nicht teilweise aufrechterhalten werden kann – sie muss vollständig für unwirksam erklärt werden.
In solchen Fällen greift dann automatisch die gesetzliche Regelung. Im österreichischen Recht ist dies § 1098 ABGB, dessen Interpretation durch die Rechtsprechung besonders mietfreundlich ausfällt: Demnach ist das Halten von üblichen Haustieren in artgerechter Form – einschließlich Hunden und Katzen – grundsätzlich erlaubt.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter in der Praxis?
Für Mieter bedeutet diese Entscheidung eine deutliche Stärkung ihrer Rechte. Wenn ein Mietvertrag einen zu weit gefassten Genehmigungsvorbehalt für Tierhaltung enthält, kann dieser unwirksam sein. In diesem Fall gilt die gesetzliche Regelung, die das Halten üblicher Haustiere grundsätzlich erlaubt.
Vermieter hingegen sollten ihre Mietverträge überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Pauschale Genehmigungsvorbehalte für jegliche Tierhaltung sind nach dieser Rechtsprechung problematisch. Stattdessen empfiehlt sich eine differenzierte Regelung, die zwischen verschiedenen Tierarten unterscheidet und konkrete, sachlich begründete Einschränkungen vorsieht.
Übersicht der in Mietwohnungen grundsätzlich erlaubten Haustierarten
Haustiere größerer Art
Hunde (übliche Rassen, artgerechte Haltung)
Katzen (Wohnungskatzen)
Kaninchen (in angemessener Zahl)
Meerschweinchen (in angemessener Zahl)
Kleintiere
Ziervögel (in angemessener Zahl)
Kleine Nagetiere (Hamster, Mäuse)
Zierfische (Aquarien)
Kleine Reptilien (z.B. kleine Schildkröten)
Gesetzliche Kriterien
Artgerechte Haltung muss gewährleistet sein
Angemessene Anzahl (keine Massenhaltung)
Keine übermäßige Belästigung anderer Mieter
Keine Gefährdung des Eigentums
Einschränkungen möglich bei
Exotischen oder gefährlichen Tierarten
Übermäßiger Lärmbelästigung
Beschädigung der Mietsache
Allergierisiken für andere Hausbewohner
Rechtlicher Hinweis:
Nach § 1098 ABGB und der aktuellen Rechtsprechung des OGH ist die Haltung üblicher Haustiere in artgerechter Form grundsätzlich erlaubt. Pauschale Verbote oder zu weitreichende Genehmigungsvorbehalte in Mietverträgen können unwirksam sein. Im Einzelfall können jedoch sachlich begründete Einschränkungen zulässig sein.
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Wenn Unternehmen als Mieter auftreten, gelten besondere Pflichten. Insbesondere Änderungen in der Gesellschaftsstruktur können weitreichende rechtliche Konsequenzen haben. Welche Informationen müssen Mieter offenlegen, welche Folgen drohen bei Versäumnissen und wie wirkt sich dies auf die Interessen des Vermieters aus? Dieser Beitrag beleuchtet die mietrechtlichen Informationspflichten von Unternehmensmietern und die möglichen Schadenersatzansprüche bei Verletzung dieser Pflichten.
Die rechtliche Grundlage: § 12a MRG und die Anzeigepflicht
Der österreichische Gesetzgeber hat im Mietrechtsgesetz (MRG) klare Regelungen für Mieter geschaffen, die als Gesellschaft organisiert sind. Besonders relevant ist hierbei § 12a MRG, der eine Anzeigepflicht bei wesentlichen Änderungen in der Gesellschaftsstruktur vorsieht.
Diese Anzeigepflicht dient einem wichtigen Zweck: Sie soll verhindern, dass durch gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen andere Personen als der ursprüngliche Mieter von günstigen Mietkonditionen profitieren, ohne dass der Vermieter darauf Einfluss nehmen kann. Der Vermieter soll nicht durch gesellschaftsrechtliche Manöver um seine berechtigten wirtschaftlichen Interessen gebracht werden.
Anzeigepflicht bei Gesellschaftsänderungen nach § 12a MRG
Änderung in der Gesellschaftsstruktur des Mieters
Relevante Änderungen der Einflussmöglichkeiten / Machtwechsel
Szenario 1: Mit Anzeige
1
Mieter informiert Vermieter über Änderungen
2
Vermieter kann Mietzins anpassen
3
Aktuelle Bewertungsgrundlage für den Ertragswert
Korrekter Verkaufspreis bei Liegenschaftsveräußerung
Szenario 2: Ohne Anzeige
1
Mieter verschweigt relevante Änderungen
2
Vermieter hat keine Möglichkeit zur Anpassung
3
Falsche Bewertungsgrundlage für den Ertragswert
Kaufpreisschaden bei Liegenschaftsveräußerung
Wirtschaftliche Bedeutung der Informationspflicht
Die Anzeigepflicht hat für den Vermieter eine entscheidende wirtschaftliche Bedeutung. Sie dient als wesentliche Kalkulationsgrundlage für:
Die korrekte Ermittlung des Ertragswerts der Immobilie
Die sachgerechte Preisbestimmung bei einem möglichen Verkauf der Liegenschaft
Die angemessene Bewertung bei einer Verpfändung des Objekts
Wenn ein Vermieter nicht über wichtige Änderungen in der Mietergesellschaft informiert wird, kann dies zu einer Fehlkalkulation des Immobilienwerts führen. Besonders problematisch wird es, wenn der Vermieter die Immobilie verkauft und dabei einen niedrigeren Preis erzielt, weil er den tatsächlichen Ertragswert aufgrund fehlender Informationen nicht korrekt einschätzen konnte.
Schadensersatzansprüche bei Verletzung der Anzeigepflicht
Verletzt ein Unternehmensmieter seine Anzeigepflicht bezüglich eines Machtwechsels innerhalb der Gesellschaft, kann der Vermieter unter bestimmten Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Schutzbereich der Anzeigepflicht umfasst insbesondere:
Die Möglichkeit der Erhebung eines angemessenen Mietzinses
Die korrekte „Einpreisung“ des erhöhten Ertragswerts bei einer Verwertung der Immobilie
Schadensersatz bei Verletzung der Anzeigepflicht
Voraussetzungen für Schadensersatzansprüche
Mieter ist eine Gesellschaft (z.B. GmbH, AG)
Änderung der rechtlichen/wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft
Unterlassene Anzeige an den Vermieter (§ 12a MRG)
Veräußerung der Liegenschaft durch den Vermieter
Erzielung eines niedrigeren Kaufpreises wegen falsch kalkuliertem Ertragswert
Rechtswidrigkeitszusammenhang
Schutzzweck der Anzeigepflicht ist die Sicherstellung angemessener Mieterträge
Ermöglichung der korrekten Bewertung des Immobilienertrags
Kaufpreisschaden liegt im Schutzbereich der Anzeigepflicht
Schadensberechnung
Differenz zwischen tatsächlichem Verkaufserlös und hypothetischem Erlös bei ordnungsgemäßer Anzeige
Berücksichtigung des erhöhten Ertragswerts bei angemessenem Mietzins
Kapitalisierung der Differenz zwischen tatsächlichem und angemessenem Mietzins
Der Rechtswidrigkeitszusammenhang zwischen der unterlassenen Anzeige und einem dadurch entstandenen Kaufpreisschaden wurde vom Obersten Gerichtshof ausdrücklich bestätigt. Ein Kaufpreisschaden, der unmittelbar aus zu geringen Mieterlösen herrührt, weil ein Machtwechsel vom Mieter nicht mitgeteilt wurde, fällt eindeutig in den Schutzbereich der gesetzlichen Anzeigepflicht.
Grenzen der Schadensminderungspflicht des Vermieters
Auch wenn der Vermieter grundsätzlich zur Schadensminderung verpflichtet ist, gibt es hier wichtige Einschränkungen. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass die Unterlassung einer Prozessführung nicht automatisch eine Verletzung der Schadensminderungspflicht darstellt.
Dies gilt insbesondere dann, wenn:
Die Rechtslage problematisch ist
Der Rechtsweg mit erheblichen Risiken verbunden ist
Der Ausgang eines möglichen Rechtsstreits ungewiss erscheint
In Fällen, in denen beispielsweise nur ein Motivirrtum vorliegen könnte, der nicht zur Anfechtung eines Kaufvertrags berechtigt, ist dem Vermieter eine Klagsführung gegen den Käufer der Liegenschaft nicht zumutbar. Der Vermieter hat in solchen Konstellationen keine Verletzung der Schadensminderungspflicht zu vertreten.
Praktische Implikationen für Unternehmensmieter und Vermieter
Für Unternehmensmieter bedeutet dies, dass sie bei wesentlichen Änderungen in der Gesellschaftsstruktur, die zu einem Machtwechsel führen können, stets ihre Anzeigepflicht beachten sollten. Dies betrifft insbesondere:
Änderungen in der Gesellschafterstruktur
Übertragung von Anteilen oder Stimmrechten
Einräumung von wesentlichen wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Gesellschaft
Vermieter sollten ihrerseits auf die Einhaltung dieser Anzeigepflicht achten und bei Verdacht auf nicht mitgeteilte Änderungen rechtzeitig reagieren. Eine regelmäßige Überprüfung der Gesellschaftsstruktur ihrer Unternehmensmieter kann helfen, spätere Schäden zu vermeiden.
Checkliste für Unternehmensmieter und Vermieter
Unternehmensmieter
Überwachung aller gesellschaftsrechtlichen Änderungen
Besonders bei Anteilsübertragungen und Umstrukturierungen
Änderungen in der Gesellschafterstruktur dokumentieren
Wer hat welche Anteile und Stimmrechte?
Machtwechsel unverzüglich dem Vermieter anzeigen
Schriftlich und nachweisbar!
Mietvertrag auf Informationspflichten prüfen
Oft sind zusätzliche vertragliche Regelungen zu beachten
Konsultation eines Rechtsexperten bei Unsicherheiten
Vermieter
Regelmäßige Überprüfung der Gesellschaftsstruktur der Mieter
Firmenbuchabfrage bei Kapitalgesellschaften
Informationspflichten im Mietvertrag klar regeln
Bei Verdacht auf Machtwechsel: Nachfragen und dokumentieren
Vor Veräußerung: Ertragswertberechnung mit Experten durchführen
Bei Schäden: Rechtzeitig Ansprüche geltend machen
Verjährungsfristen beachten!
Résumé
Die Anzeigepflicht von UnternehmensMietern bei gesellschaftsrechtlichen Veränderungen ist ein wichtiges Instrument zum Schutz der berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters. Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs hat die Bedeutung dieser Pflicht unterstrichen und klargestellt, dass Verstöße zu Schadensersatzansprüchen führen können.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich dieser Rechtslage bewusst sein und entsprechend handeln. Für Mieter bedeutet dies eine konsequente Einhaltung ihrer Informationspflichten, für Vermieter eine wachsame Überprüfung der Mieterstruktur zur Wahrung ihrer wirtschaftlichen Interessen.
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Die Ersitzung von Wegerechten ist ein wichtiges rechtliches Instrument für Gemeinden. Dieser Artikel erklärt, unter welchen Voraussetzungen eine Gemeinde ein Wegerecht durch Ersitzung erwerben kann und welche Nutzungsarten davon umfasst sind.
Was ist die Ersitzung eines Wegerechts?
Die Ersitzung eines Wegerechts ermöglicht es Gemeinden, auch ohne formelle Vereinbarung ein rechtlich geschütztes Wegerecht zu erwerben. Dies ist besonders relevant bei historisch gewachsenen Wegverbindungen, die über Privatgrund führen, aber seit langem von der Allgemeinheit genutzt werden.
Voraussetzungen für die Ersitzung durch eine Gemeinde
Für die erfolgreiche Ersitzung eines Wegerechts durch eine Gemeinde müssen mehrere zentrale Bedingungen erfüllt sein:
Die Nutzung muss über einen längeren Zeitraum (mindestens 30 Jahre) erfolgen und dabei im Wesentlichen gleichbleibend sein. Entscheidend ist, dass die Nutzung in einem bestimmten Umfang und zu bestimmten Zwecken stattfindet.
Ein besonders wichtiger Aspekt: Es ist nicht erforderlich, dass die Gemeinde selbst eine spezielle Ersitzungsabsicht hat. Stattdessen reicht es aus, wenn Gemeindemitglieder oder auch Touristen den Weg wie ein öffentliches Gut nutzen. Das bedeutet, die Allgemeinheit muss den Weg als öffentlichen Weg wahrnehmen und entsprechend verwenden.
Umfang des ersessenen Wegerechts
Der Umfang des ersessenen Wegerechts richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung während der Ersitzungszeit. Dabei gilt:
Die Nutzung muss für die Allgemeinheit von Bedeutung sein
Die Art der Nutzung muss nachweisbar sein
Die Nutzung muss regelmäßig erfolgen
Wichtige Einschränkungen beachten
Nicht jede Nutzung eines Weges führt automatisch zu einem ersessenen Wegerecht. Private oder sehr eingeschränkte Nutzungen, wie beispielsweise die ausschließliche Nutzung durch einzelne Landwirte für ihre Grundstücke, begründen kein allgemeines Wegerecht.
Résumé
Die Ersitzung von Wegerechten durch Gemeinden ist ein komplexes Rechtsinstrument. Entscheidend ist der Nachweis der langjährigen, öffentlichen Nutzung durch die Allgemeinheit.
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Der österreichische Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer aktuellen Entscheidung grundlegende Aussagen zur Wirksamkeit von Betriebskosten- und Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen getroffen. Die Entscheidung bringt wichtige Klarstellungen zur Anwendung des Transparenzgebots im Mietrecht und zur Frage, wann Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart sind.
Das Transparenzgebot im Detail
Das Transparenzgebot nach § 6 Abs 3 KSchG verlangt, dass Vertragsbestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern klar und verständlich formuliert sein müssen. Diese Anforderung geht über die bloße sprachliche Verständlichkeit hinaus: Der OGH betont, dass Inhalt und Tragweite der Klauseln für den Verbraucher durchschaubar sein müssen. Ziel ist es, dass Verbraucher durch die Lektüre der Vertragsbedingungen eine klare und verlässliche Auskunft über ihre Rechtsposition erhalten.
Betriebskostenklauseln unter der Lupe
Der OGH hat sich intensiv mit der Frage auseinandergesetzt, wann Betriebskostenklauseln dem Transparenzgebot entsprechen. Als rechtlich problematisch werden dabei insbesondere folgende Aspekte eingestuft:
Klauseln mit nur beispielhafter Aufzählung von Kostenkategorien
Verweise auf nicht abschließend definierte Kostenarten
Formulierungen, die keine eindeutige Bestimmung der tatsächlichen Kostenbelastung ermöglichen
Kombinationen aus allgemeinen Umschreibungen und demonstrativen Aufzählungen
Wichtig ist die Klarstellung des OGH, dass bei Verstoß gegen das Transparenzgebot die gesamte Klausel unwirksam ist.
Bedeutung des Zahlungsverhaltens
Eine wichtige Klarstellung betrifft die rechtliche Bedeutung des Zahlungsverhaltens der Mieter. Der OGH stellt fest, dass die bloße vorbehaltlose Zahlung von Betriebskosten durch den Mieter nicht als konkludente Zustimmung zu einer Kostentragungspflicht gewertet werden kann. Für die Annahme einer schlüssigen Willenserklärung gilt ein strenger Maßstab.
Differenzierte Beurteilung von Wertsicherungsklauseln
Bei der Beurteilung von Wertsicherungsklauseln nimmt der OGH eine differenziertere Position ein. Diese werden grundsätzlich als zulässiges Instrument anerkannt, um das ursprüngliche Wertverhältnis der Leistungen zu wahren. Für die Wirksamkeit müssen jedoch folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Die Anpassung darf nicht rückwirkend erfolgen
Die Anpassungsmechanismen müssen klar und eindeutig formuliert sein
Es dürfen keine Umstände aus der Zeit vor Vertragsabschluss in die Preisanpassung einfließen
Die Wertsicherung muss dem legitimen Bedürfnis des Vermieters entsprechen, das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis zu wahren
Résumé
Die Entscheidung des OGH hat weitreichende Bedeutung für die Gestaltung von Mietverträgen. Sie verdeutlicht die hohen Anforderungen an die Formulierung von Vertragsklauseln, insbesondere im Bereich der Betriebskosten. Für die Praxis bedeutet dies, dass ein besonderes Augenmerk auf eine präzise und vollständige Formulierung von Betriebskostenregelungen zu legen ist. Pauschale oder unbestimmte Formulierungen bergen das Risiko der Unwirksamkeit.
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Schützen Sie Ihr Zuhause und Ihre Wertsachen effektiv mit der richtigen Versicherung. In diesem Beitrag erfahren Sie, warum eine Haushaltsversicherung unverzichtbar ist, welche Leistungen sie abdeckt und wie Sie die optimalen Bedingungen für Ihre Bedürfnisse finden.
Was ist eine Haushaltsversicherung und welchen Zweck erfüllt sie?
Eine Haushaltsversicherung ist ein möglicher Schutzschild für Ihr Hab und Gut. Sie deckt den gesamten beweglichen Besitz in Ihrem Zuhause ab – von Möbeln über Teppiche bis hin zu Elektrogeräten. Im Falle eines Schadens, sei es durch Brand, Einbruch oder andere Ereignisse, erstattet die Versicherung den Wert Ihrer beschädigten oder gestohlenen Gegenstände.
Interessanterweise verfügen 80 bis 90 Prozent der österreichischen Haushalte über eine solche Versicherung. Doch die Angebote, Preise und Leistungen variieren stark zwischen den Anbietern. Daher lohnt es sich, genau hinzuschauen und Vergleiche anzustellen.
Neuwert vs. Zeitwert: Was ist der Unterschied?
Bei der Schadensregulierung unterscheiden Versicherer zwischen zwei Prinzipien:
Neuwert: Hier erhalten Sie den vollen Betrag für ein gleichwertiges Neugerät, unabhängig vom Alter des beschädigten Gegenstands.
Zeitwert: Bei dieser Klausel wird das Alter des Gegenstands berücksichtigt. Je älter der beschädigte oder gestohlene Artikel, desto geringer fällt die Erstattung aus.
Haushaltsversicherung im Vergleich zu anderen Versicherungen
Verwechseln Sie die Haushaltsversicherung nicht mit anderen Versicherungen:
Private Haftpflichtversicherung: Sie schützt Sie, wenn Sie anderen Personen oder deren Eigentum Schaden zufügen. In Österreich ist sie oft in der Haushaltsversicherung enthalten.
Gebäudeversicherung: Auch als Eigenheimversicherung bekannt, deckt sie Schäden am Gebäude selbst ab, etwa durch Feuer, Wasser oder Sturm.
Welche Leistungen bietet eine Haushaltsversicherung?
Die meisten Anbieter offerieren verschiedene Formen:
Basisschutz: Deckt Schäden durch Brand, Leitungswasserausbruch, Einbruchdiebstahl, Blitz, Sturm oder Hagel ab.
Spezielle Deckungen: Zusätzlicher Schutz, z.B. für Glasbruch oder Fahrraddiebstahl außerhalb des Wohnbereichs.
Zusatzleistungen: Assistance-Services für Notfälle oder Schutz bei Elementarschäden können separat vereinbart werden.
Ist eine Haushaltsversicherung sinnvoll?
Die Haushaltsversicherung schützt Ihr Eigentum vor unerwarteten finanziellen Belastungen. Besonders wichtig ist sie für hochwertige Einrichtungen oder bei der Aufbewahrung von Wertgegenständen. Beachten Sie jedoch mögliche Aufbewahrungspflichten für bestimmte Wertsachen.
Ein häufiger Schadensfall ist der klassische Wasserschaden. Die Kosten für Reparaturen und Neuanschaffungen können schnell in die Tausende Euro gehen.
Wie viel kostet eine Haushaltsversicherung?
Die Kosten variieren je nach Anbieter und hängen vornehmlich von zwei Faktoren ab:
Der Wohnnutzfläche und Ausstattungskategorie (Quadratmeterversicherung)
Dem Gesamtneuwert aller versicherten Gegenstände (Summenversicherung)
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Die Untervermietung von Wohnungen ist ein häufiges Thema im Mietrecht. Dabei ist es wichtig zu verstehen, dass der Mieter, der vom Eigentümer die Wohnung mietet, stets der Hauptmieter ist. Vermietet ein Hauptmieter seine Wohnung ganz oder teilweise weiter, spricht man von Untermiete. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Regelungen dabei zu beachten sind.
Untervermietung und Hauptmietvertrag
Das Recht zur Untervermietung ist in den meisten Hauptmietverträgen explizit ausgeschlossen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann der Vermieter den Hauptmieter kündigen, wenn der Untermietzins den zulässigen Hauptmietzins beziehungsweise den vom Hauptmieter bezahlten Mietzins um mehr als 50 Prozent übersteigt. Auch wenn der Hauptmieter das Objekt in naher Zukunft nicht dringend für sich oder berechtigte Personen benötigt, kann eine Kündigung erfolgen. Außerhalb dieses Anwendungsbereichs wird die Untervermietung häufig als Kündigungsgrund vereinbart.
Erleichterte Kündigung des Untermietverhältnisses
Im Vergleich zum Hauptmietverhältnis kann das Untermietverhältnis erleichtert gekündigt werden. Dabei kommt es zur Interessenabwägung zwischen Haupt- und Untermieter. Eine verbreitete Praxis zur Umgehung des Mieterschutzes ist die Scheinuntermiete. Hierbei schließt der Eigentümer mit einem Dritten, beispielsweise einem Familienmitglied, einen Hauptmietvertrag, damit dieser die Wohnung teurer als erlaubt untervermietet. In solchen Fällen kann der Untermieter die Schlichtungsstelle anrufen, um sich als Hauptmieter anerkennen zu lassen und den zu viel gezahlten Mietzins zurückzufordern.
Risiken und Empfehlungen für Untermieter
Untermieter sollten grundsätzlich vorsichtig sein. Der Kündigungsschutz und andere Regelungen des Mietrechtsgesetzes, wie die Durchsetzung von Erhaltungspflichten, gelten nicht oder sind stark eingeschränkt. Besonders unangenehm kann es für den Untermieter werden, wenn der Hauptmietvertrag aufgelöst wird. In diesem Fall wird nämlich – außer bei Scheinuntermiete – auch der Untermieter zum Ausziehen veranlasst beziehungsweise gezwungen.
Résumé
Die Untervermietung von Wohnungen birgt viele rechtliche Risiken, die sowohl Hauptmieter als auch Untermieter kennen sollten. Ein sorgfältiger Blick in den jeweiligen Mietvertrag und die Kenntnis der gesetzlichen Regelungen können helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um die eigene Position zu stärken und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
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Eine Renovierung kann Ihre Mietwohnung in ein persönliches Paradies verwandeln. Doch bevor Sie mit dem Umgestalten beginnen, ist es entscheidend, sich über die Rechte und Pflichten als Mieter im Klaren zu sein.
Erlaubte Renovierungsarbeiten ohne Genehmigung
Für kleinere Modifikationen, die reversibel sind, ist keine Genehmigung der Vermieterschaft erforderlich und es besteht auch keine Informationspflicht. Dies betrifft beispielsweise:
Wandgestaltung nach Wunsch
Als Bewohner haben Sie die Freiheit, die Farbgebung Ihrer Wände sowie die Auswahl von Tapeten nach Ihrem Geschmack zu treffen. Ebenso steht es Ihnen frei, Türen, Fenster und deren Rahmen nach Ihren Vorlieben zu streichen. Beim Auszug aus der Wohnung allerdings könnten die Vermieter wieder ein Wort mitreden wollen. Falls Ihre Wandgestaltung mit intensiven oder dunklen Farben erfolgte, könnte es sein, dass Sie aufgefordert werden, diese mit einer neutraleren Farbe zu überstreichen – selbst wenn die Wände noch in einem guten Zustand sind. Sollten die Wände in dezenten Pastelltönen gehalten sein und der Anstrich intakt sein, ist eine Übermalung in der Regel nicht nötig.
Anbringung von Dekorationen
Das Anbringen von Bildern oder das Installieren von Regalen durch das Einschlagen von Nägeln oder das Bohren von Löchern ist generell ohne vorherige Genehmigung möglich. Sollten Sie allerdings Ihre Wände mit übermäßig vielen Löchern versehen haben, ist bei der Rückgabe der Wohnung eventuell eine Ausbesserung erforderlich. Normale Gebrauchsspuren, wie einzelne Bohrlöcher, müssen hingegen nicht beseitigt werden.
Spezialfall Bodenbelag
In Situationen, in denen das Mietrechtsgesetz nur teilweise oder überhaupt nicht Anwendung findet, dürfen Sie den Bodenbelag ohne vorherige Zustimmung ändern. Solche Maßnahmen, ähnlich dem Streichen oder Tapezieren, werden als geringfügige bauliche Veränderungen angesehen, die keiner Genehmigung bedürfen. Die Sachlage verändert sich jedoch, wenn Ihre Wohnung vollständig unter das Mietrechtsgesetz fällt. In diesem Fall ist es Ihnen zwar gestattet, kleinere Anpassungen wie das Bekleben von Bodenfliesen vorzunehmen. Sollte allerdings eine umfassendere Veränderung geplant sein, zum Beispiel der Austausch eines Teppichbodens durch Parkett, ist es erforderlich, eine Zustimmung einzuholen.
Wann ist eine Genehmigung notwendig?
Bei der Durchführung umfangreicher Renovierungsarbeiten in Ihrer Mietwohnung ist es entscheidend, nicht ohne vorherige Zustimmung zu handeln. Ob eine bauliche Veränderung genehmigungspflichtig ist, richtet sich nach ihrem Umfang sowie der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes in dem jeweiligen Kontext. Insbesondere bei signifikanten Änderungen ist es stets erforderlich, die Einwilligung der Vermieterschaft einzuholen. Zu solchen Maßnahmen gehören beispielsweise:
Das Entfernen, Umsetzen oder Hinzufügen von Wände
Der Einbau eines zusätzlichen Badezimmers, einer Toilette oder Küche
Der Austausch von Fenstern und Türen
In diesen Fällen haben die Rechte der Eigentümer Vorrang vor den Interessen der Mieter. Dies bedeutet, dass Sie die Genehmigung des Vermieters abwarten müssen, bevor Sie mit den Renovierungsarbeiten beginnen können.
Ausnahmen: Renovierungen unter besonderen Umständen
Es gibt Situationen, in denen eine Renovierung immer genehmigt werden muss. Dies ist der Fall, wenn Ihre Wohnung vollständig unter das Mietrechtsgesetz fällt und dabei die festgelegten Mindeststandards nicht erfüllt. Sollten gravierende Mängel oder sogar eine direkte Gefährdung vorliegen, steht Ihnen als Mieter das Recht auf notwendige Renovierungsarbeiten zu. Die Vermieterschaft ist in solchen Fällen verpflichtet, Ihre Renovierungsvorhaben zu genehmigen. Dies gilt insbesondere, wenn es um die Modernisierung des Badezimmers oder die Erneuerung der Wasserleitungen geht, um die Sanitärbereiche wieder auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Ähnliches gilt für Renovierungsmaßnahmen, die darauf abzielen, den Energieverbrauch zu senken, etwa durch die Installation einer modernen Heiztherme.
Résumé
Ganz gleich, in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz auf Ihre Wohnung Anwendung findet – ob vollständig, nur teilweise oder überhaupt nicht: Sollten Sie vorhaben, Ihre Mietwohnung umfassend zu renovieren und dabei größere Umbaumaßnahmen planen, ist es essentiell, vorab eine schriftliche Einwilligung Ihres Vermieters zu erhalten. Das Durchführen signifikanter Veränderungen ohne vorherige Zustimmung kann zu finanziellen Forderungen führen. Dies gilt selbst dann, wenn Sie die Kosten für die Umbauten selbst getragen haben. Vermieter sind berechtigt, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu fordern. In extremen Fällen könnte dies sogar eine Klage wegen Besitzstörung nach sich ziehen.
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Beim Suchen nach der perfekten Wohnung stoßen viele auf Begriffe wie Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil. Doch was bedeuten diese genau und wie unterscheiden sie sich?
Was ist eine Kaution?
Eine Kaution ist ein Betrag, der von der mietenden Person als Sicherheitsleistung an den Vermieter gezahlt wird. Diese dient dazu, eventuelle Schäden oder Mietausfälle abzudecken.
Die Höhe der Kaution
Die Kaution kann entweder in der Form eines Sparbuchs oder in bar hinterlegt werden. Bei einer Barzahlung ist der Vermieter verpflichtet, den Betrag zinsbringend anzulegen. Die Höhe der Kaution ist verhandelbar, wobei üblicherweise bis zu drei Bruttomonatsmieten gefordert werden, das entspricht der Summe aus Nettomiete, Betriebskosten plus zehn Prozent Umsatzsteuer, mit der Möglichkeit, in besonderen Fällen bis zu sechs Bruttomonatsmieten zu vereinbaren. Eine höhere Kaution kann verlangt werden, wenn Zweifel an der Kreditwürdigkeit der mietenden Person bestehen oder die Wohnung überdurchschnittlich ausgestattet ist.
Erhält man die Kaution bei einem Auszug zurück?
Nachdem das Mietverhältnis endet, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution inklusive der darauf angefallenen Zinsen an die Mieterin oder den Mieter zurückzuerstatten. Sollten jedoch Mietrückstände oder Schäden vorliegen, dürfen diese Kosten von der Kaution einbehalten werden. Allerdings führt eine normale Abnutzung der Wohnung nicht dazu, dass die Rückzahlung der Kaution gemindert wird.
Was ist ein Finanzierungsbeitrag?
Der Finanzierungsbeitrag ist eine Art Mietzinsvorauszahlung, die beim Einzug in eine Genossenschaftswohnung fällig wird. Er dient dazu, einen Teil der Bau- und Grundkosten zu decken.
Die Höhe des Finanzierungsbeitrags
Die Höhe des Finanzierungsbeitrags variiert je nach Größe der Wohnung. Typischerweise liegt dieser für Wohnungen mittlerer Größe zwischen 20.000 und 30.000 Euro. Mit jedem Jahr der Vermietung verringert sich der ursprüngliche Betrag um ein Prozent, was zur Folge hat, dass der Finanzierungsbeitrag für ältere Genossenschaftswohnungen geringer ausfällt als für frisch errichtete Immobilien.
Erhält man den Finanzierungsbeitrag bei einem Auszug zurück?
Bei der Beendigung des Mietverhältnisses in einer Genossenschaftswohnung wird der geleistete Finanzierungsbeitrag unter Abzug von einem Prozent pro Jahr der Nutzung – ein Prozess, der als „Verwohnung“ bekannt ist – zurückerstattet. Verlässt also jemand nach fünfzehn Jahren die Wohnung, bekommt er den ursprünglichen Betrag minus fünfzehn Prozent zurück.
Was ist ein Genossenschaftsanteil?
Der Genossenschaftsanteil ist die Beitrittsgebühr für die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft. Er ist deutlich geringer als der Finanzierungsbeitrag und wird einmalig bei Eintritt in die Genossenschaft fällig.
Unterschiede zum Finanzierungsbeitrag
Im Gegensatz zum Finanzierungsbeitrag ist der Genossenschaftsanteil unabhängig von der Größe der Wohnung und beträgt üblicherweise 100 bis 200 Euro. Er ist spezifisch für „echte“ Genossenschaften, also für gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), die eine Genossenschaft sind. Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen, welche beispielsweise GmbHs oder Aktiengesellschaften sind, gibt es diesen folglich nicht. Oftmals werden solche Vereinigungen im alltäglichen Sprachgebrauch dennoch oftmals als Genossenschaften bezeichnet, was Missverständnisse hervorrufen kann.
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Als Vermieter ist es entscheidend, ein umfassendes Verständnis über die Zusammensetzung der Miete zu haben. Dieser Artikel bietet einen detaillierten Einblick in die verschiedenen Bestandteile der Miete, die Berechnung des Mietzinses und rechtliche Obergrenzen.
Zusammensetzung der Miete: Wichtige Bestandteile
Die Miete besteht nicht nur aus dem Grundbetrag für das Wohnobjekt, sondern setzt sich aus verschiedenen Elementen zusammen:
Nettomietzins: Dies ist der Basisbetrag, der sich nach der Wohnungskategorie, dem Alter des Hauses und anderen gesetzlichen Vorgaben richtet.
Betriebskosten und öffentliche Abgaben: Hierzu zählen Ausgaben wie Müllabfuhr, Wasserversorgung und Reinigungsdienste.
Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen: Dazu gehören beispielsweise Lift, Spielplatz oder die Heizungsanlage.
Miete für Einrichtungsgegenstände: Falls Möbel oder Geräte wie Waschmaschinen mitvermietet werden.
Umsatzsteuer: Diese beträgt 10% des Mietzinses.
Hauptmietzinsarten: Ein Überblick
Die Höhe des Mietzinses kann variieren, wobei mehrere Faktoren eine Rolle spielen:
Lage der Immobilie: Eine entscheidende Determinante für den Mietpreis.
Baujahr und Vertragsabschlusszeitpunkt: Diese beeinflussen die Mietzinsart maßgeblich.
Anwendung des Mietrechtsgesetzes: Fällt eine Wohnung nicht unter das Mietrechtsgesetz, kann der Vermieter einen frei vereinbarten Hauptmietzins festlegen, ohne Obergrenze.
Mietberechnung nach Mietrechtsgesetz
Die Mietberechnung im Rahmen des Mietrechtsgesetzes unterliegt strengen Regeln:
Kategorienmietzins: Gilt für Verträge vor dem 1.3.1994.
Angemessener Mietzins und Richtwertmietzins: Für Verträge ab dem 1.3.1994, wobei die Miete sich am ortsüblichen Mietzins oder dem Marktpreis orientieren sollte.
Richtwertmietzins: Grundlagen und Anpassungen
Der Richtwertmietzins ist häufig anzutreffen und wird pro Quadratmeter berechnet. Die Richtwerte werden vom Justizministerium festgesetzt und sind je nach Bundesland unterschiedlich.
Anpassungen an den Verbraucherpreisindex: Alle zwei Jahre erfolgt eine Anpassung an die Inflation.
Berücksichtigung von Ausstattung und Zustand: Zuschläge oder Abstriche gibt es beispielsweise für Balkone, Keller, Abstellplätze oder den Erhaltungszustand des Hauses.
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