Kein Geld für die Miete? Kann der Vermieter kündigen?

    • Was passiert, wenn die Miete aufgrund der Corona-Krise von Kurzarbeit oder Jobverlust nicht bezahlt werden kann?
    • Ist Nichtzahlung der Miete ein Kündigungsgrund?
    • Was bedeutet Stundung der Miete?
    • Was passiert mit Mietrückständen?
    • Bis wann müssen Mietrückstände bezahlt werden?
    • Entstehen dadurch weitere Kosten?
    • Darf der Vermieter die Kautionen für den Ausgleich der Mietrückstände verwenden?
    • Was passiert mit Räumungsexekutionen?
    • Was passiert mit Mietverhältnissen, die während der Corona-Krise enden?

Was passiert, wenn die Miete aufgrund der Corona-Krise von Kurzarbeit oder Jobverlust nicht bezahlt werden kann?

    • Diesbezüglich wird am 03.04.2020 das dritte Corona-Paket vom Nationalrat verabschiedet werden, welches genaue Regelungen festlegen wird (Stand: 02.04.2020). 
    • Der Gesetzesvorschlag des Justizministeriums soll die Mieter bzw. Mieterinnen und ihr Grundrecht auf Wohnrecht schützen. 

Ist Nichtzahlung der Miete ein Kündigungsgrund?

    • Zahlungsverzug ist grundsätzlich im Mietrecht ein Kündigungsgrund. Das wird durch das dritte Corona-Paket dadurch geändert, dass für die Mieter bzw. Mieterinnen, die im Zeitraum von 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ihre Miete aufgrund der Corona-Krise nicht bezahlen können, keine Delogierung oder Vertragskündigung befürchten müssen.

Was bedeutet Stundung der Miete?

    • Das bedeutet, dass die Fälligkeit der Zahlung der Miete auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird. 
    • Dafür ist es ratsam, eine schriftliche Stundungsvereinbarung abzuschließen. 

Was passiert mit Mietrückständen?

    • Die Mietrückstände sind zurückzuzahlen.

Bis wann müssen Mietrückstände bezahlt werden?

    • Bis 31. Dezember 2020, wenn keine andere Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossen ist.

Entstehen dadurch weitere Kosten?

    • Falls keine abweichende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter getroffen wurde, muss die Miete  mit gesetzlichen Verzugszinsen von 4 Prozent nachgezahlt werden.

Darf der Vermieter die Kautionen für den Ausgleich der Mietrückstände verwenden?

    • Nein. 

Was passiert mit Räumungsexekutionen?

    • Die Räumungsexekutionen können auf Auftrag der Miete auf drei Monate verschoben werden.

Was passiert mit Mietverhältnissen, die während der Corona-Krise enden?

    • Eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Miete hinsichtlich einer Verlängerung aufgrund Corona-Krise ist jederzeit möglich.

Hinweis: Diese Regelungen betreffen nur die Mietrückstände, die auf den Auswirkungen des Coronavirus beruhen. 

Weitere Infos folgen in unserem nächsten Blog betreffend Wohnraummiete, sobald das dritte Corona-Paket vom Nationalrat verabschiedet wird.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde anhand von Aussagen aus dem Justizministerium recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Sind Sie Mieter und Ihr Vermieter möchte Ihren Mietvertrag wegen der Nichtbezahlung der Miete kündigen?

Sind Sie Vermieter und möchten eine rechtssichere Stundungsvereinbarung mit Ihrem Mieter abschließen?

Dann senden Sie einfach eine E-Mail an mietrecht@brandauer-rechstanwaelte.at samt Ihrer Kontaktdaten. Wir klären, welche Rechte Sie haben und unterstützten Sie in den weiteren Schritten. In jedem Fall besprechen wir ein etwaiges Honorar bevor eines entsteht.

 

verfasst von
Mag. Mirela Saric

Die Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf das Mietrecht

    • Welche Auswirkungen haben behördliche Schließungen auf Mietverträge?
    • In welchen Fällen müssen Mieter vorübergehend keinen Mietzins bezahlen?
    • Was können Vermieter tun, wenn Zahlungen des Mieters ausbleiben?
    • Wann spricht man von „Höherer Gewalt“?
    • Können Mietverträge auch einseitig gelöst werden?

Die rasanten Änderungen unserer Regierung aufgrund der Corona-Virus-Pandemie werden hoffentlich bald erste Früchte tragen. Dennoch stoßen die Beschränkungen einige Unternehmer vor den Kopf, deren Betrieb nicht zur Grundversorgung zählt. Neben den allgemeinen betriebswirtschaftlichen Fragen, beispielsweise wie Löhne und Gehälter gezahlt werden sollen, rücken klar und deutlich auch die mietrechtlichen Kosten in den Vordergrund:

Aus der Sicht des Mieters stellen sich natürlich einige Fragen.

Welche Auswirkungen haben behördliche Schließungen auf Mietverträge?

Der womöglich „radikalste“ Weg, wäre die Auflösung des Mietvertrages. Aber ist dies überhaupt durchsetzbar? Eine mögliche Antwort auf diese Frage gibt der §1117 Satz 2 des Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz ABGB genannt). Hier wird es dem Mieter ermöglicht, aufgrund längerer Unbenutzbarkeit des Mietgegenstandes (Wohnung aber auch Geschäftslokal gemeint) ohne Einhaltung jeglicher Kündigungsfristen vom Vertrag abzustehen. Die längere Unbenutzbarkeit darf nicht durch ein Verschulden des Mieters verursacht worden sein. Dies stellt eine einseitige Auflösung des Mietvertrages dar – genauer ist das ein Recht des Mieters den Vertrag ohne Zustimmung des Vermieters zu lösen. Eine juristische Prüfung des jeweiligen Sachverhalts wird nichtsdestotrotz nötig sein, wenn es sich um eine bloß vorrübergehende Unbenutzbarkeit handelt.

Gibt es Fälle in denen der Mieter vorübergehend gar keinen Mietzins bezahlen muss? Wenn ja, welche?

Nach einem Blick in den Gesetzestext scheint für die Frage, ob denn der Mietzins zu entrichten ist, aufgrund einer Schließung des Unternehmens, der §1104 ABGB einschneidend zu sein. Genauer steht hier geschrieben, dass wenn der Mietgegenstand aufgrund außerordentlicher Zufälle weder gebraucht noch genutzt werden kann, auch kein Mietzins zu entrichten ist. Als außerordentliche Zufälle werden hier explizit Feuer, Krieg, Seuche, große Überschwemmungen oder Wetterschläge genannt. Von der Rechtsprechung werden diese Zufälle weiter eingeschränkt, denn sie dürfen nicht von Menschen beherrschbar sein und müssen einen größeren Personenkreis betreffen. Da dies de facto auf die COVID-19-Pandemie zutrifft – diese durchaus als „außenordentlicher Zufall“ betitelt werden kann, müsste der §1104 ABGB ohne Zweifel zur Anwendung kommen. Aber Achtung! – da es sich bei diesem Paragraphen um eine dispositive Norm (eine Norm, die im Vertrag abgeändert werden kann) handelt, muss aus juristischer Sicht geprüft werden, ob diese Haftung des Vermieters im jeweiligen Miet- bzw. Pachtvertrag ausgeschlossen wurde. Oft sind derartige Formulierungen etwas unübersichtlich bzw. unklar formuliert. 

Interessant ist natürlich auch die Frage, ob man eine Mietzinsbefreiung auch begründen kann, wenn man das besagte Objekt nur teilweise unbenutzbar ist. Hier bringt der §1105 ABGB Licht in das Dunkle. Wenn der Mieter trotz des außerordentlichen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietgegenstandes behält, so wird zwar nicht der Mietzins zur Gänze erlassen, aber ein Teil. §1105 ABGB enthält auch eine nennenswerte Sonderbestimmung für Pachtverträge, denn hier steht im Satz 2 geschrieben, dass dem Pächter ein Erlass des Pachtzinses gewährt wird, wenn durch jenen außerordentlichen Zufall der erwartete gewöhnliche Ertrag um mehr als die Hälfte sinkt. Ob der oben genannte Paragraph auch eins zur eins zur Anwendung kommt, muss natürlich aus juristischer Sicht im jeweiligen Einzelfall geprüft werden.

Aus der Sicht des Vermieters stellen sich natürlich einige Fragen.

Was können Vermieter tun, wenn Zahlungen von Mietern ausbleiben?

Der von der Regierung ins Leben gerufene COVID-19-Krisenbewältigungsfond soll gezielt auch Vermieter unterstützen, die Mieteinbußen erleiden müssen. Leider muss hier noch für genauere Information sowie Umsetzung noch abgewartet werden, da noch nichts dergleichen veröffentlicht wurde. Wir werden Sie diesbezüglich natürlich auf dem Laufenden halten, dass jede Partei bestmöglich über Ihre Rechte und Pflichten Bescheid weiß.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es verschiedenste Möglichkeiten gibt die mietrechtliche Problematik zu lösen, unter den jeweilig oben genannten Voraussetzungen:

    • Außerordentliche Kündigung nach §1117 ABGB
    • Vorrübergehender Mietzinsentfall nach §1104 ABGB
    • Mietzinsminderungen nach 1105 ABGB.

Sie sind Vermieter oder Mieter? Senden Sie uns Ihren Mietvertrag an corona@brandauer-rechtsanwaelte.at samt Ihren Kontaktdaten. Wir klären, welche Rechte Sie haben. 

 

verfasst von
Anna Kahofer