Untervermietung: Was Hauptmieter und Untermieter wissen müssen

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Untervermietung: Was Hauptmieter und Untermieter wissen müssen

Die Untervermietung von Wohnungen ist ein häufiges Thema im Mietrecht. Dabei ist es wichtig zu verstehen, dass der Mieter, der vom Eigentümer die Wohnung mietet, stets der Hauptmieter ist. Vermietet ein Hauptmieter seine Wohnung ganz oder teilweise weiter, spricht man von Untermiete. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Regelungen dabei zu beachten sind.

Untervermietung und Hauptmietvertrag

Das Recht zur Untervermietung ist in den meisten Hauptmietverträgen explizit ausgeschlossen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann der Vermieter den Hauptmieter kündigen, wenn der Untermietzins den zulässigen Hauptmietzins beziehungsweise den vom Hauptmieter bezahlten Mietzins um mehr als 50 Prozent übersteigt. Auch wenn der Hauptmieter das Objekt in naher Zukunft nicht dringend für sich oder berechtigte Personen benötigt, kann eine Kündigung erfolgen. Außerhalb dieses Anwendungsbereichs wird die Untervermietung häufig als Kündigungsgrund vereinbart.

Erleichterte Kündigung des Untermietverhältnisses

Im Vergleich zum Hauptmietverhältnis kann das Untermietverhältnis erleichtert gekündigt werden. Dabei kommt es zur Interessenabwägung zwischen Haupt- und Untermieter. Eine verbreitete Praxis zur Umgehung des Mieterschutzes ist die Scheinuntermiete. Hierbei schließt der Eigentümer mit einem Dritten, beispielsweise einem Familienmitglied, einen Hauptmietvertrag, damit dieser die Wohnung teurer als erlaubt untervermietet. In solchen Fällen kann der Untermieter die Schlichtungsstelle anrufen, um sich als Hauptmieter anerkennen zu lassen und den zu viel gezahlten Mietzins zurückzufordern.

Risiken und Empfehlungen für Untermieter

Untermieter sollten grundsätzlich vorsichtig sein. Der Kündigungsschutz und andere Regelungen des Mietrechtsgesetzes, wie die Durchsetzung von Erhaltungspflichten, gelten nicht oder sind stark eingeschränkt. Besonders unangenehm kann es für den Untermieter werden, wenn der Hauptmietvertrag aufgelöst wird. In diesem Fall wird nämlich – außer bei Scheinuntermiete – auch der Untermieter zum Ausziehen veranlasst beziehungsweise gezwungen.

Résumé

Die Untervermietung von Wohnungen birgt viele rechtliche Risiken, die sowohl Hauptmieter als auch Untermieter kennen sollten. Ein sorgfältiger Blick in den jeweiligen Mietvertrag und die Kenntnis der gesetzlichen Regelungen können helfen, unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um die eigene Position zu stärken und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

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Renovierung der Mietwohnung: Was ist erlaubt und was nicht?

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Renovierung der Mietwohnung: Was ist erlaubt und was nicht?

Eine Renovierung kann Ihre Mietwohnung in ein persönliches Paradies verwandeln. Doch bevor Sie mit dem Umgestalten beginnen, ist es entscheidend, sich über die Rechte und Pflichten als Mieter im Klaren zu sein. 

Erlaubte Renovierungsarbeiten ohne Genehmigung

Für kleinere Modifikationen, die reversibel sind, ist keine Genehmigung der Vermieterschaft erforderlich und es besteht auch keine Informationspflicht. Dies betrifft beispielsweise:

Wandgestaltung nach Wunsch

Als Bewohner haben Sie die Freiheit, die Farbgebung Ihrer Wände sowie die Auswahl von Tapeten nach Ihrem Geschmack zu treffen. Ebenso steht es Ihnen frei, Türen, Fenster und deren Rahmen nach Ihren Vorlieben zu streichen. Beim Auszug aus der Wohnung allerdings könnten die Vermieter wieder ein Wort mitreden wollen. Falls Ihre Wandgestaltung mit intensiven oder dunklen Farben erfolgte, könnte es sein, dass Sie aufgefordert werden, diese mit einer neutraleren Farbe zu überstreichen – selbst wenn die Wände noch in einem guten Zustand sind. Sollten die Wände in dezenten Pastelltönen gehalten sein und der Anstrich intakt sein, ist eine Übermalung in der Regel nicht nötig.

Anbringung von Dekorationen

Das Anbringen von Bildern oder das Installieren von Regalen durch das Einschlagen von Nägeln oder das Bohren von Löchern ist generell ohne vorherige Genehmigung möglich. Sollten Sie allerdings Ihre Wände mit übermäßig vielen Löchern versehen haben, ist bei der Rückgabe der Wohnung eventuell eine Ausbesserung erforderlich. Normale Gebrauchsspuren, wie einzelne Bohrlöcher, müssen hingegen nicht beseitigt werden.

Spezialfall Bodenbelag

In Situationen, in denen das Mietrechtsgesetz nur teilweise oder überhaupt nicht Anwendung findet, dürfen Sie den Bodenbelag ohne vorherige Zustimmung ändern. Solche Maßnahmen, ähnlich dem Streichen oder Tapezieren, werden als geringfügige bauliche Veränderungen angesehen, die keiner Genehmigung bedürfen. Die Sachlage verändert sich jedoch, wenn Ihre Wohnung vollständig unter das Mietrechtsgesetz fällt. In diesem Fall ist es Ihnen zwar gestattet, kleinere Anpassungen wie das Bekleben von Bodenfliesen vorzunehmen. Sollte allerdings eine umfassendere Veränderung geplant sein, zum Beispiel der Austausch eines Teppichbodens durch Parkett, ist es erforderlich, eine Zustimmung einzuholen.

Wann ist eine Genehmigung notwendig?

Bei der Durchführung umfangreicher Renovierungsarbeiten in Ihrer Mietwohnung ist es entscheidend, nicht ohne vorherige Zustimmung zu handeln. Ob eine bauliche Veränderung genehmigungspflichtig ist, richtet sich nach ihrem Umfang sowie der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes in dem jeweiligen Kontext. Insbesondere bei signifikanten Änderungen ist es stets erforderlich, die Einwilligung der Vermieterschaft einzuholen. Zu solchen Maßnahmen gehören beispielsweise:

  • Das Entfernen, Umsetzen oder Hinzufügen von Wände

  • Der Einbau eines zusätzlichen Badezimmers, einer Toilette oder Küche

  • Der Austausch von Fenstern und Türen

In diesen Fällen haben die Rechte der Eigentümer Vorrang vor den Interessen der Mieter. Dies bedeutet, dass Sie die Genehmigung des Vermieters abwarten müssen, bevor Sie mit den Renovierungsarbeiten beginnen können.

Ausnahmen: Renovierungen unter besonderen Umständen

Es gibt Situationen, in denen eine Renovierung immer genehmigt werden muss. Dies ist der Fall, wenn Ihre Wohnung vollständig unter das Mietrechtsgesetz fällt und dabei die festgelegten Mindeststandards nicht erfüllt. Sollten gravierende Mängel oder sogar eine direkte Gefährdung vorliegen, steht Ihnen als Mieter das Recht auf notwendige Renovierungsarbeiten zu. Die Vermieterschaft ist in solchen Fällen verpflichtet, Ihre Renovierungsvorhaben zu genehmigen. Dies gilt insbesondere, wenn es um die Modernisierung des Badezimmers oder die Erneuerung der Wasserleitungen geht, um die Sanitärbereiche wieder auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Ähnliches gilt für Renovierungsmaßnahmen, die darauf abzielen, den Energieverbrauch zu senken, etwa durch die Installation einer modernen Heiztherme.

Résumé

Ganz gleich, in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz auf Ihre Wohnung Anwendung findet – ob vollständig, nur teilweise oder überhaupt nicht: Sollten Sie vorhaben, Ihre Mietwohnung umfassend zu renovieren und dabei größere Umbaumaßnahmen planen, ist es essentiell, vorab eine schriftliche Einwilligung Ihres Vermieters zu erhalten. Das Durchführen signifikanter Veränderungen ohne vorherige Zustimmung kann zu finanziellen Forderungen führen. Dies gilt selbst dann, wenn Sie die Kosten für die Umbauten selbst getragen haben. Vermieter sind berechtigt, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu fordern. In extremen Fällen könnte dies sogar eine Klage wegen Besitzstörung nach sich ziehen.

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Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil: Informationen für Wohnungssuchende

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Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil: Informationen für Wohnungssuchende

Beim Suchen nach der perfekten Wohnung stoßen viele auf Begriffe wie Kaution, Finanzierungsbeitrag und Genossenschaftsanteil. Doch was bedeuten diese genau und wie unterscheiden sie sich?

Was ist eine Kaution?

Eine Kaution ist ein Betrag, der von der mietenden Person als Sicherheitsleistung an den Vermieter gezahlt wird. Diese dient dazu, eventuelle Schäden oder Mietausfälle abzudecken.

Die Höhe der Kaution

Die Kaution kann entweder in der Form eines Sparbuchs oder in bar hinterlegt werden. Bei einer Barzahlung ist der Vermieter verpflichtet, den Betrag zinsbringend anzulegen. Die Höhe der Kaution ist verhandelbar, wobei üblicherweise bis zu drei Bruttomonatsmieten gefordert werden, das entspricht der Summe aus Nettomiete, Betriebskosten plus zehn Prozent Umsatzsteuer, mit der Möglichkeit, in besonderen Fällen bis zu sechs Bruttomonatsmieten zu vereinbaren. Eine höhere Kaution kann verlangt werden, wenn Zweifel an der Kreditwürdigkeit der mietenden Person bestehen oder die Wohnung überdurchschnittlich ausgestattet ist.

Erhält man die Kaution bei einem Auszug zurück?

Nachdem das Mietverhältnis endet, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution inklusive der darauf angefallenen Zinsen an die Mieterin oder den Mieter zurückzuerstatten. Sollten jedoch Mietrückstände oder Schäden vorliegen, dürfen diese Kosten von der Kaution einbehalten werden. Allerdings führt eine normale Abnutzung der Wohnung nicht dazu, dass die Rückzahlung der Kaution gemindert wird.

Was ist ein Finanzierungsbeitrag?

Der Finanzierungsbeitrag ist eine Art Mietzinsvorauszahlung, die beim Einzug in eine Genossenschaftswohnung fällig wird. Er dient dazu, einen Teil der Bau- und Grundkosten zu decken.

Die Höhe des Finanzierungsbeitrags

Die Höhe des Finanzierungsbeitrags variiert je nach Größe der Wohnung. Typischerweise liegt dieser für Wohnungen mittlerer Größe zwischen 20.000 und 30.000 Euro. Mit jedem Jahr der Vermietung verringert sich der ursprüngliche Betrag um ein Prozent, was zur Folge hat, dass der Finanzierungsbeitrag für ältere Genossenschaftswohnungen geringer ausfällt als für frisch errichtete Immobilien.

Erhält man den Finanzierungsbeitrag bei einem Auszug zurück?

Bei der Beendigung des Mietverhältnisses in einer Genossenschaftswohnung wird der geleistete Finanzierungsbeitrag unter Abzug von einem Prozent pro Jahr der Nutzung – ein Prozess, der als „Verwohnung“ bekannt ist – zurückerstattet. Verlässt also jemand nach fünfzehn Jahren die Wohnung, bekommt er den ursprünglichen Betrag minus fünfzehn Prozent zurück.

Was ist ein Genossenschaftsanteil?

Der Genossenschaftsanteil ist die Beitrittsgebühr für die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft. Er ist deutlich geringer als der Finanzierungsbeitrag und wird einmalig bei Eintritt in die Genossenschaft fällig.

Unterschiede zum Finanzierungsbeitrag

Im Gegensatz zum Finanzierungsbeitrag ist der Genossenschaftsanteil unabhängig von der Größe der Wohnung und beträgt üblicherweise 100 bis 200 Euro. Er ist spezifisch für „echte“ Genossenschaften, also für gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), die eine Genossenschaft sind. Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen, welche beispielsweise GmbHs oder Aktiengesellschaften sind, gibt es diesen folglich nicht. Oftmals werden solche Vereinigungen im alltäglichen Sprachgebrauch dennoch oftmals als Genossenschaften bezeichnet, was Missverständnisse hervorrufen kann.

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Mietzusammensetzung: Ein umfassender Leitfaden

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Mietzusammensetzung: Ein umfassender Leitfaden

Als Vermieter ist es entscheidend, ein umfassendes Verständnis über die Zusammensetzung der Miete zu haben. Dieser Artikel bietet einen detaillierten Einblick in die verschiedenen Bestandteile der Miete, die Berechnung des Mietzinses und rechtliche Obergrenzen.

Zusammensetzung der Miete: Wichtige Bestandteile

Die Miete besteht nicht nur aus dem Grundbetrag für das Wohnobjekt, sondern setzt sich aus verschiedenen Elementen zusammen:

  • Nettomietzins: Dies ist der Basisbetrag, der sich nach der Wohnungskategorie, dem Alter des Hauses und anderen gesetzlichen Vorgaben richtet.

  • Betriebskosten und öffentliche Abgaben: Hierzu zählen Ausgaben wie Müllabfuhr, Wasserversorgung und Reinigungsdienste.

  • Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen: Dazu gehören beispielsweise Lift, Spielplatz oder die Heizungsanlage.

  • Miete für Einrichtungsgegenstände: Falls Möbel oder Geräte wie Waschmaschinen mitvermietet werden.

  • Umsatzsteuer: Diese beträgt 10% des Mietzinses.

Hauptmietzinsarten: Ein Überblick

Die Höhe des Mietzinses kann variieren, wobei mehrere Faktoren eine Rolle spielen:

  • Lage der Immobilie: Eine entscheidende Determinante für den Mietpreis.

  • Baujahr und Vertragsabschlusszeitpunkt: Diese beeinflussen die Mietzinsart maßgeblich.

  • Anwendung des Mietrechtsgesetzes: Fällt eine Wohnung nicht unter das Mietrechtsgesetz, kann der Vermieter einen frei vereinbarten Hauptmietzins festlegen, ohne Obergrenze.

Mietberechnung nach Mietrechtsgesetz

Die Mietberechnung im Rahmen des Mietrechtsgesetzes unterliegt strengen Regeln:

  • Kategorienmietzins: Gilt für Verträge vor dem 1.3.1994.

  • Angemessener Mietzins und Richtwertmietzins: Für Verträge ab dem 1.3.1994, wobei die Miete sich am ortsüblichen Mietzins oder dem Marktpreis orientieren sollte.

Richtwertmietzins: Grundlagen und Anpassungen

Der Richtwertmietzins ist häufig anzutreffen und wird pro Quadratmeter berechnet. Die Richtwerte werden vom Justizministerium festgesetzt und sind je nach Bundesland unterschiedlich.

  • Anpassungen an den Verbraucherpreisindex: Alle zwei Jahre erfolgt eine Anpassung an die Inflation.

  • Berücksichtigung von Ausstattung und Zustand: Zuschläge oder Abstriche gibt es beispielsweise für Balkone, Keller, Abstellplätze oder den Erhaltungszustand des Hauses.

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Möblierte Wohnungen vermieten: Aspekte der Möbelmiete

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Möblierte Wohnungen vermieten: Aspekte der Möbelmiete

Als Vermieter möblierter Wohnungen ist es wichtig, die rechtlichen und finanziellen Aspekte der Möbelmiete zu verstehen. Dieser Artikel beleuchtet die Schlüsselelemente, die Vermieter bei der Möbelvermietung beachten sollten.

Die Bedeutung der Möbelmiete für Vermieter

Möblierte Wohnungen sind besonders für kurzfristige Mieter attraktiv. Als Vermieter kann die Möbelmiete eine zusätzliche Einnahmequelle darstellen, wobei verschiedene Faktoren zu beachten sind, um rechtliche Konformität zu gewährleisten.

Möbelmiete im Mietvertrag

Nicht jede möblierte Wohnung erfordert automatisch eine Möbelmiete. Diese muss explizit im Mietvertrag festgelegt sein. Eine vertragliche Vereinbarung ist entscheidend, um eine Möbelmiete rechtlich einfordern zu können.

Berechnung der Möbelmiete

Die Berechnung der Möbelmiete hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere davon, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Die Miete für Möbel sollte die Anschaffungskosten, die Restnutzungsdauer und einen angemessenen Gewinnzuschlag, üblicherweise 12 Prozent, berücksichtigen.

Ausnahmen bei der Möbelmiete

Es gibt bestimmte Gegenstände in einer Wohnung, für die keine separate Miete erhoben werden darf. Dazu gehören grundlegende Ausstattungsmerkmale wie Herd, Spüle, Dusche, Waschbecken oder WC. Diese Entitäten sind von der Möbelmiete auszunehmen, insbesondere in der Küche, wo Herd und Spüle als grundlegende Ausstattung gelten.

Umgang mit Schäden

Als Vermieter müssen Sie wissen, wie Sie auf Schäden an gemietetem Inventar reagieren. Normale Abnutzungserscheinungen fallen nicht unter die Verantwortung des Mieters. Bei Schäden, die ohne Verschulden des Mieters entstehen, entsteht allerdings ein rechtliches Dilemma, da auch der Vermieter nicht zur Ersetzung verpflichtet ist. In solchen Fällen können Mietzinsminderungen relevant werden. Es empfiehlt sich, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und rechtliche Beratung einzuholen.

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Betriebskosten: Ein Leitfaden für Vermieter

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Betriebskosten: Ein Leitfaden für Vermieter

In der Welt der Mietverhältnisse sind Betriebskosten ein wesentlicher Bestandteil, der oft Fragen aufwirft. Unser Leitfaden bietet Ihnen detaillierte Einblicke in die Natur der Betriebskosten und erläutert, was dazu gehört und was nicht.

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind neben der Kaltmiete fortlaufende Ausgaben, die für Wohn- und Geschäftsräume anfallen. Diese Kosten umfassen verschiedene Positionen, die regelmäßig und kontinuierlich entstehen. Sie werden oft als Pauschale im Mietvertrag verankert, aber die tatsächliche Höhe ergibt sich erst aus der jährlichen Abrechnung. Dies führt zu möglichen Rück- oder Nachzahlungen.

Was gehört zu den Betriebskosten?

Das Mietrechtsgesetz legt fest, welche Ausgaben unter die Betriebskosten fallen. Diese dürfen von Vermieterseite auf die Mieter umgelegt werden. Einige Beispiele für Betriebskosten sind:

  • Wasserverbrauch (Kaltwasser)
  • Verschiedene Versicherungsprämien
  • Öffentliche Abgaben wie Grundsteuer
  • Kosten für die Instandhaltung von Gemeinschaftsanlagen
  • Ausgaben für Hausbetreuung und Verwaltung
  • Rauchfangkehrung und Schädlingsbekämpfung

Was zählt nicht zu den Betriebskosten?

Einige Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden, wie z.B.:

  • Heizung und Warmwasser
  • Anschlusskosten für Wasser
  • Reparaturkosten für bestimmte Ausstattungen
  • Administrative Gebühren wie Porto oder Bankspesen

Berechnung der Betriebskosten

Die Betriebskosten werden anteilig nach der Wohnfläche berechnet. Die monatliche Vorauszahlung basiert auf den Gesamtausgaben des Vorjahres.

Prüfung der Betriebskostenabrechnung

Mieter haben das Recht, die jährliche Betriebskostenabrechnung genau zu prüfen. Zu viel gezahlte Beträge werden zurückerstattet, bei Mehrverbrauch kann es zu Nachzahlungen kommen. Belege können bei Bedarf eingesehen werden.

Vorgehen bei Unstimmigkeiten

Bei Zweifeln an der Richtigkeit der Abrechnung können Mieter den Betriebskostenrechner der Mietervereinigung zurate ziehen. Zusätzliche Belege können angefordert werden. Wenn Belege nicht fristgerecht vorgelegt werden, kann dies zu einer Befreiung von der Zahlungspflicht führen. Bei anhaltenden Zweifeln können Mieter bis zu drei Jahre rückwirkend eine Überprüfung bei der Schlichtungsstelle beantragen.

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Kündigung Ihrer Hausverwaltung: Arten und Verfahren im Detail

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Kündigung Ihrer Hausverwaltung: Arten und Verfahren im Detail

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung Ihres Hausverwaltungsvertrags effektiv durchführen können. Zudem beleuchten wir die rechtlichen Aspekte des Stimmrechts und des Fruchtgenussrechts in diesem Prozess.

Ordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages

Die ordentliche Kündigung eines Verwaltungsvertrages erfordert keine spezifischen Kündigungsgründe, jedoch müssen bestimmte Fristen und Termine eingehalten werden. Idealerweise erfolgt die Kündigung zum Ende einer Abrechnungsperiode, meist zum Jahresende, um Schwierigkeiten bei der Übergabe zu vermeiden.

Außerordentliche Kündigung: Schnell und effektiv

Im Gegensatz dazu kann eine außerordentliche Kündigung sofort wirksam werden, sofern ein wichtiger Grund vorliegt. Dies könnte ein grober Pflichtverstoß des Verwalters sein oder eine langfristige Verhinderung durch Krankheit.

Kündigungsfristen und formale Anforderungen

Unabhängig von der Vertragsart ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Die Rechtzeitigkeit einer Kündigung bemisst sich nach dem Eingang beim Verwalter. Eine verspätete Kündigung wird als zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen betrachtet, sofern der Verwalter nicht früher ausscheidet.

Herausgabe von Unterlagen und Guthaben

Nach einer gültigen Kündigung ist der Verwalter verpflichtet, alle relevanten Unterlagen und Guthaben an den neuen Verwalter zu übergeben. Dies gilt auch bei strittiger Rechtslage bis zur gerichtlichen Klärung.

Stimmrechtsausschluss bei Naheverhältnissen

Bei der Kündigung des Verwalters oder der Bestellung eines neuen Verwalters ist zu beachten, dass Wohnungseigentümer mit Naheverhältnissen zum Verwalter vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. Dies kann zu unterschiedlichen Mehrheiten bei der Kündigung und Neubestellung führen.

Fruchtgenussrecht: Wer hat das Stimmrecht?

In Fällen, in denen ein Fruchtgenussrecht besteht, fällt das Stimmrecht dem Fruchtnießer zu. Dieser gilt als „wirtschaftlicher Eigentümer“ und hat somit das Recht, an Abstimmungen zur Verwaltung teilzunehmen.

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Das Recht auf Wechsel der Hausverwaltung – Ein Leitfaden für Wohnungseigentümer

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Das Recht auf Wechsel der Hausverwaltung – Ein Leitfaden für Wohnungseigentümer

Wenn Sie als Wohnungseigentümer mit Ihrer aktuellen Hausverwaltung unzufrieden sind, haben Sie das Recht, einen Wechsel anzustreben. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie diesen Prozess erfolgreich umsetzen können.

Grundlagen für die Abberufung eines Verwalters

Es ist wichtig zu wissen, dass jeder Wohnungseigentümer das Recht hat, beim Gericht die Abberufung des Verwalters zu beantragen. Dies ist jedoch nur unter der Voraussetzung einer groben Pflichtverletzung des Verwalters möglich. Zudem kann der Antrag auf Abberufung mit dem Antrag auf die Bestellung eines neuen Verwalters gekoppelt werden.

Definition einer "groben Pflichtverletzung"

Eine grobe Pflichtverletzung liegt vor, wenn das Verhalten des Verwalters so schwerwiegend ist, dass eine angemessene Interessenvertretung der Wohnungseigentümer nicht mehr gewährleistet ist. Die Bewertung der Pflichtverletzung hängt jedoch von den spezifischen Umständen des Einzelfalls ab.

Dauer und Risiken des Abberufungsverfahrens

Das Verfahren zur Abberufung eines Verwalters kann zeitintensiv und mit Risiken verbunden sein. Besonders das Kostenrisiko sollte bedacht werden. Ein Alleingang zur Herbeiführung eines Verwalterwechsels ist nur dann ratsam, wenn sich unter den Wohnungseigentümern keine Mehrheit für die Kündigung des Verwaltungsvertrages findet.

Die Rolle der Mehrheit bei der Kündigung

Die Kündigung eines Verwalters setzt einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer voraus. Diese Mehrheit wird nicht nach Köpfen, sondern nach Liegenschaftsanteilen berechnet. Zudem muss ein gültiges Willensbildungsverfahren zugrunde liegen und alle stimmberechtigten Personen müssen die Gelegenheit zur Stellungnahme haben.

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Hausverwaltung: Unverzichtbar für Immobilieneigentümer

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Hausverwaltung: Unverzichtbar für Immobilieneigentümer

Das Management und die Instandhaltung von Immobilien sind komplexe Aufgaben, die spezielles Wissen und Zeit erfordern. Für viele Immobilieneigentümer, die weder über die notwendigen Fähigkeiten noch die Zeit verfügen, ist die professionelle Hausverwaltung daher eine unverzichtbare Unterstützung.

Die Notwendigkeit einer professionellen Hausverwaltung

Im Besitz einer Immobilie zu sein, bringt eine Vielzahl von Verwaltungsaufgaben mit sich, die nicht zu unterschätzen sind. Von der Reinigung über Instandhaltungsarbeiten bis hin zur Betriebskostenabrechnung – all diese Aufgaben erfordern fachkundiges Wissen und Zeit. Immobilieneigentümer, die oft weder über die erforderlichen Qualifikationen noch die Zeit verfügen, um diese Aufgaben zu bewältigen, setzen auf die Dienste professioneller Hausverwaltungen. Diese Experten werden durch eine Vollmacht beauftragt und nehmen dem Eigentümer die komplexe Verwaltungsarbeit ab. Wichtig zu wissen ist, dass Mieter kein Mitspracherecht bei der Wahl der Hausverwaltung haben.

Vielfalt und Zuständigkeiten der Hausverwaltung

Hausverwaltungen variieren in ihrer Größe und dem Umfang ihrer Dienstleistungen. Während kleinere Anbieter oft durch persönlichen Kontakt und Flexibilität punkten, bieten größere Firmen spezialisierte Abteilungen für Rechtsfragen, interne Technikteams und fortschrittliche Online-Dienste, die Eigentümern einen umfassenden Zugriff auf wichtige Daten ermöglichen. Die Aufgaben einer Hausverwaltung sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und umfassen unter anderem Reinigung, Instandhaltungsarbeiten, Betriebskostenabrechnung sowie die Verwaltung von Heizkosten und Warmwasser.

Rechtliche Pflichten einer Hausverwaltung

Nach dem österreichischen Wohnungseigentumsgesetz ist die Hausverwaltung verpflichtet, die Interessen der Eigentümer zu vertreten. Dies schließt die vorherige Mitteilung von Kosten für Pflege und Reinigung an den Eigentümer ein. Instandhaltungsmaßnahmen hängen vom Umfang ab: Bei routinemäßigen Arbeiten kann die Verwaltung selbstständig handeln, bei außergewöhnlichen Maßnahmen ist jedoch ein Beschluss der Eigentümer erforderlich. Zudem ist die Hausverwaltung verpflichtet, jährliche Betriebskostenabrechnungen zu erstellen und regelmäßig Hauptversammlungen abzuhalten.

Merkmale einer exzellenten Hausverwaltung

Eine gute Hausverwaltung zeichnet sich durch ein vertrauensvolles Verhältnis zu den Eigentümern, Transparenz und Zuverlässigkeit aus. Persönlicher Kontakt und kompetente Betreuung in allen Belangen sind ebenso wichtig wie eine klare und nachvollziehbare Darstellung von Einnahmen und Ausgaben. Exzellente Hausverwaltungen zeichnen sich durch proaktive Kommunikation und transparente Handhabung auch von nicht zwingend mit den Eigentümern abzusprechenden Investitionen aus.

Kosten einer Hausverwaltung

Die Kosten für eine Hausverwaltung hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Anzahl der Wohnungen und die Größe der Immobilie. Die Verwaltungshonorare werden oft auf Basis der Mietzinse, des Neubauwerts oder pro Quadratmeter berechnet. Ein Teil der Verwaltungskosten kann im Rahmen der Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnet werden.

Wechsel der Hausverwaltung

Unzufriedenheit mit der Leistung einer Hausverwaltung kann zu einem Wechsel führen. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate, wobei die Kündigung meist nur zum Jahresende möglich ist. Eine Kündigung sollte idealerweise per Einschreiben oder in der Hausversammlung erfolgen. Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen durch den Hausverwalter kann eine gerichtliche Vertragsauflösung beantragt werden.

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Gemeinsamer Mietvertrag: Rechte und Pflichten

Ein gemeinsamer Mietvertrag ist sowohl bei Paaren als auch in Wohngemeinschaften eine weit verbreitete Lösung. Allerdings birgt er auch Herausforderungen, insbesondere bei Trennungen oder dem Wunsch eines Auszugs einzelner Mieter.

Verantwortlichkeiten und Haftung

In einem gemeinsamen Mietvertrag sind alle Beteiligten als Hauptmieter geführt, was zu einer Solidarschuld führt. Dies bedeutet, dass jeder einzelne Mieter für die Verpflichtungen aus dem Vertrag haftet, unabhängig von internen Vereinbarungen.

Herausforderungen beim Auszug eines Hauptmieters

Der Auszug eines Hauptmieters aus einer solchen Wohngemeinschaft erfordert Anpassungen am Mietvertrag und die Zustimmung aller Beteiligten, einschließlich des Vermieters. Besonders in Wohngemeinschaften sollte daher ein Abtretungsrecht im Vertrag verankert sein.

Komplexitäten bei Trennungen

Bei einer Trennung von Paaren kommt zusätzlich zum emotionalen Aspekt die Frage auf, wie mit dem gemeinsamen Mietvertrag umgegangen wird. Solange beide im Vertrag stehen, bleiben sie für dessen Pflichten verantwortlich – auch wenn einer bereits ausgezogen ist.

Lösungsoptionen bei einer Trennung

In solchen Fällen können die Hauptmieter den Mietvertrag anpassen, wobei die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist. Ohne Einigung bleibt oft nur der rechtliche Weg, um die Nutzung der Wohnung zu klären.

Umgang mit der Kaution

Die Kaution, die von allen Hauptmietern zu zahlen ist, stellt bei einem Auszug eines Mieters ein weiteres Problem dar. Gesetzliche Regelungen sehen nicht vor, dass der Vermieter oder die verbleibenden Hauptmieter verpflichtet sind, den Anteil der Kaution vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Um zukünftige Konflikte zu vermeiden, empfiehlt es sich, eine klare Vereinbarung über die Kaution zu treffen.

Résumé

Ein gemeinsamer Mietvertrag birgt sowohl Vorteile als auch potenzielle Risiken. Vor Abschluss eines solchen Vertrags sollten alle Beteiligten sich der rechtlichen Implikationen bewusst sein und entsprechende Vorkehrungen treffen. Insbesondere bei Veränderungen in der Wohngemeinschaft oder bei Beziehungen ist es entscheidend, schnell zu handeln und Vereinbarungen anzupassen, um rechtliche und finanzielle Probleme zu vermeiden.