Wer in Österreich einen Zweitwohnsitz nutzt, muss mehr beachten als nur die Anmeldung beim Meldeamt. Seit 2023 erheben immer mehr Gemeinden – gerade im Bundesland Salzburg – empfindliche Abgaben auf Zweitwohnungen. Gleichzeitig schränkt das Grundverkehrsrecht den Erwerb von Liegenschaften als Freizeitwohnsitz massiv ein. Dieser Beitrag erklärt, welche Pflichten und Kosten mit einem Zweitwohnsitz verbunden sind, welche Sonderregeln in Salzburg gelten und wie Sie teure Fehler von Anfang an vermeiden. Stand: April 2026.
Hauptwohnsitz, Nebenwohnsitz, Zweitwohnsitz – die Abgrenzung
Im österreichischen Melderecht existieren zwei melderechtliche Kategorien: der Hauptwohnsitz und der weitere Wohnsitz (Nebenwohnsitz). Das Meldegesetz 1991 (MeldeG) definiert den Hauptwohnsitz als jenen Ort, an dem sich eine Person „in der erweislichen oder aus den Umständen hervorgehenden Absicht niedergelassen hat, hier den Mittelpunkt ihrer Lebensbeziehungen zu begründen“ (§ 1 Abs 7 MeldeG). Entscheidend ist also nicht die bloße Anmeldung, sondern die tatsächliche Lebensführung: Wo arbeiten Sie? Wo leben Ihre Familie, Ihre Freunde? Wo verbringen Sie den Großteil Ihrer Zeit?
Ein Nebenwohnsitz – im Alltag oft als Zweitwohnsitz bezeichnet – liegt dagegen vor, wenn an einem weiteren Ort ein „Anknüpfungspunkt von Lebensbeziehungen“ besteht (§ 1 Abs 8 MeldeG). Das kann eine Wohnung am Arbeitsort sein, ein Studiendomizil oder ein Ferienhaus. In Österreich darf jede Person beliebig viele Nebenwohnsitze anmelden. Allerdings darf es nur einen einzigen Hauptwohnsitz geben.
Daneben gibt es den Begriff des Freizeitwohnsitzes. Dieser stammt nicht aus dem Melderecht, sondern aus den Raumordnungs- und Grundverkehrsgesetzen der Bundesländer. Ein Freizeitwohnsitz ist eine Wohnung, die weder als Hauptwohnsitz noch als sonstiger dauerhafter Wohnsitz dient, sondern vorwiegend der Erholung. Die Unterscheidung ist relevant, weil für Freizeitwohnsitze in vielen Bundesländern besondere Beschränkungen und höhere Abgaben gelten – insbesondere in Salzburg und Tirol.
Meldepflicht: Anmeldung, Fristen und Unterlagen
Sobald Sie in Österreich eine Wohnung beziehen – ob als Hauptwohnsitz oder als Nebenwohnsitz – sind Sie nach dem Meldegesetz verpflichtet, sich anzumelden. Die Frist dafür beträgt drei Tage ab dem tatsächlichen Einzug (§ 3 Abs 1 MeldeG). Dasselbe gilt für die Abmeldung: Innerhalb von drei Tagen nach dem Auszug müssen Sie sich beim zuständigen Meldeamt abmelden. Wer seine Meldepflicht und die damit verbundenen Fristen genauer kennenlernen will, findet in unserem eigenen Beitrag eine detaillierte Anleitung.
Wer die Dreitagesfrist versäumt, begeht eine Verwaltungsübertretung. Die Strafe beträgt im Erstfall bis zu 726 Euro, im Wiederholungsfall bis zu 2.180 Euro (§ 22 Abs 1 MeldeG). In der Praxis reagieren die Gemeinden zunehmend strenger, vor allem dort, wo Zweitwohnsitze als Problem wahrgenommen werden – etwa in beliebten Salzburger Tourismuskommunen.
Eine Ausnahme von der Meldepflicht besteht, wenn Sie sich weniger als zwei Monate unentgeltlich in einer Wohnung aufhalten, in der Sie nicht bereits gemeldet sind. Für Pensionen, Hotels und ähnliche Beherbergungsbetriebe gelten eigene Regelungen.
Ändert sich der Status Ihrer Wohnung – etwa weil aus einem Nebenwohnsitz Ihr neuer Hauptwohnsitz wird – ist das ein eigener Meldevorgang mit einmonatiger Frist. Erledigen Sie das idealerweise zusammen mit der Ummeldung des bisherigen Hauptwohnsitzes. So vermeiden Sie Strafen und Ungereimtheiten im Zentralen Melderegister.
Zweitwohnsitzabgabe in Österreich – wer zahlt wie viel?
Österreich kennt keine bundesweite Zweitwohnsitzsteuer. Stattdessen ermächtigen die einzelnen Bundesländer ihre Gemeinden, eine Zweitwohnsitz- oder Freizeitwohnsitzabgabe einzuheben. Die Höhe, die Berechnungsmethode und die Ausnahmen unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde, teils erheblich. Wer die Abgaben unterschätzt, riskiert Nachzahlungen samt Säumniszuschlägen. Eine ausführliche Darstellung aller Bundesländer-Regelungen finden Sie in unserem Beitrag zur Zweitwohnsitzabgabe in Österreich.
Salzburg: Das Salzburger Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz (ZWAG)
In Salzburg regelt das Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz (ZWAG), das seit 1. Jänner 2023 gilt, die Abgabenpflicht. Die Gemeinden sind ermächtigt, per Verordnung eine jährliche Abgabe auf Zweitwohnsitze und leerstehende Wohnungen festzusetzen. Die Höhe richtet sich nach der Nutzfläche der Wohnung und der Dauer der Nutzung als Zweitwohnsitz (in angefangenen Kalendermonaten).
Abgabenschuldner ist grundsätzlich der Eigentümer der Wohnung – nicht der Nutzer. Das Aufnehmen oder Auflassen eines Zweitwohnsitzes muss der Abgabenbehörde (Gemeinde) innerhalb eines Monats unaufgefordert angezeigt werden. Darüber hinaus ist bis 15. Februar des Folgejahres eine Abgabenerklärung einzureichen. Wer das versäumt, muss mit Schätzungsbescheiden und Verspätungszuschlägen rechnen.
Andere Bundesländer im Vergleich
In Tirol besteht mit dem Tiroler Freizeitwohnsitzabgabegesetz ein ähnliches Modell. Die Steiermark hat 2024 eine Leerstandsabgabe eingeführt. Wien erhebt keine eigene Zweitwohnsitzsteuer; Niederösterreich und Oberösterreich überlassen die Regelung den Gemeinden – bislang nutzen nur wenige davon Gebrauch. Vorarlberg kennt eine Freizeitwohnsitzpauschale. Das Burgenland und Kärnten haben die Gesetzgebungskompetenz, setzen sie aber kaum um. Der Trend geht allerdings klar in Richtung flächendeckender Abgaben, weil die Gemeinden den Druck steigender Wohnungsknappheit spüren.
Grundverkehrsrecht: Wann Sie eine Liegenschaft als Zweitwohnsitz nutzen dürfen
Der Erwerb einer Immobilie in Österreich unterliegt nicht nur dem Kaufvertragsrecht, sondern auch dem Grundverkehrsrecht – und dieses ist Landesrecht. Jedes Bundesland hat sein eigenes Grundverkehrsgesetz mit teils sehr unterschiedlichen Voraussetzungen. In Salzburg ist das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (Sbg GVG 2023) maßgeblich, das seit 1. März 2023 in Kraft ist.
Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023: Die wichtigsten Beschränkungen
Das Sbg GVG 2023 verfolgt ein klares Ziel: Wohnraum soll vorrangig der ansässigen Bevölkerung zugutekommen – nicht als Feriendomizil dienen. Der rechtsgeschäftliche Erwerb von Baugrundstücken in Salzburg ist daher anzeigepflichtig. Der Erwerber muss in einer Erklärung bestätigen, dass er die Wohnung als Hauptwohnsitz oder als Erweiterung eines bestehenden Hauptwohnsitzes nutzen wird. Eine Nutzung als Freizeitwohnsitz ist bei neuen Erwerbsvorgängen grundsätzlich nicht zulässig.
Für Ausländer (Nicht-EU/EWR-Bürger) gelten zusätzliche Hürden. Sie benötigen eine Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde, die nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilt wird. EU- und EWR-Bürger sind Inländern grundsätzlich gleichgestellt – aber die Beschränkungen für Freizeitwohnsitze gelten auch für sie. Wer sich als Ausländer über den Grunderwerb in Österreich informieren möchte, findet in unserem Beitrag alle Details zum Genehmigungsverfahren.
Verstöße gegen das Grundverkehrsrecht haben ernsthafte Konsequenzen. Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat in mehreren Erkenntnissen bestätigt, dass die unzulässige Nutzung einer Wohnung als Freizeitwohnsitz mit Geldbußen geahndet wird – in einem aktuellen Fall, den wir in einem eigenen Beitrag zur Geldbuße für Zweitwohnsitz in Salzburg analysiert haben, ging es um die Frage, ob eine vor 2019 gemeldete Nutzung nachträglich bestraft werden kann.
Steuerliche Folgen eines Zweitwohnsitzes
Ein Zweitwohnsitz in Österreich hat nicht nur melde- und abgabenrechtliche, sondern auch einkommensteuerliche Auswirkungen. Das betrifft vor allem Personen, die ihren Lebensmittelpunkt in einem anderen Staat haben.
Unbeschränkte Steuerpflicht durch Wohnsitz
Nach § 1 Abs 2 Einkommensteuergesetz (EStG) ist unbeschränkt steuerpflichtig, wer in Österreich einen Wohnsitz oder den gewöhnlichen Aufenthalt hat. Ein Wohnsitz liegt vor, wenn eine Person über eine Wohnung verfügt, die sie „offensichtlich über einen längeren Zeitraum immer wieder“ nutzt. Dabei genügt bereits ein Zweitwohnsitz – er muss nicht der Hauptwohnsitz sein. Die Wohnung muss allerdings den persönlichen Verhältnissen entsprechend zum Wohnen geeignet sein; ein Hotelzimmer oder eine reine Abstellkammer reicht nicht.
Unbeschränkte Steuerpflicht bedeutet: Österreich besteuert das gesamte Welteinkommen. Für Personen mit Hauptwohnsitz im Ausland und Zweitwohnsitz in Österreich kommt es daher regelmäßig zu Doppelbesteuerungsfragen, die nur anhand des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) gelöst werden können.
Die Zweitwohnsitzverordnung: Die 70-Tage-Regel
Eine wichtige Erleichterung bietet die sogenannte Zweitwohnsitzverordnung des Bundesministeriums für Finanzen. Sie bestimmt, dass ein Wohnsitz in Österreich für bestimmte Personen nur dann als begründet gilt, wenn die inländische Wohnung an mehr als 70 Tagen im Kalenderjahr genutzt wird. Voraussetzung ist, dass der Mittelpunkt der Lebensinteressen seit mindestens fünf Jahren im Ausland liegt.
Verfügen Sie über eine Wohnung, die Sie regelmäßig nutzen (auch als Zweitwohnsitz)?
Liegt Ihr Mittelpunkt der Lebensinteressen seit mindestens 5 Jahren außerhalb Österreichs?
Das ist die entscheidende Schwelle der Zweitwohnsitzverordnung.
Welteinkommen wird in Österreich besteuert. DBA prüfen!
Kein inländischer Wohnsitz im Sinne des EStG.
Neben der Einkommensteuer ist auch die Grunderwerbsteuer relevant: Beim Erwerb der Zweitwohnung fällt die reguläre Grunderwerbsteuer von 3,5 % des Kaufpreises an – zuzüglich der Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 %. Seit 1. Juli 2024 entfällt die Gebühr für die Eintragung von Kaufverträgen in die Urkundensammlung. Der ORF-Beitrag fällt seit Jänner 2024 für reine Nebenwohnsitze nicht mehr an – eine spürbare Entlastung gegenüber der früheren GIS-Regelung.
Wenn Sie einen Zweitwohnsitz in Österreich halten, aber Ihren Lebensmittelpunkt im Ausland haben, sollten Sie Ihre Aufenthaltstage in Österreich genau dokumentieren. Führen Sie ein einfaches Aufenthaltsprotokoll mit Datum, Ankunft und Abreise. Im Fall einer Prüfung durch das Finanzamt liegt die Beweislast bei Ihnen. Ohne Dokumentation gehen die Behörden im Zweifel von mehr als 70 Tagen aus – mit der Folge unbeschränkter Steuerpflicht auf Ihr Welteinkommen.
Sonderfälle aus der Praxis
Zweitwohnsitz für Berufspendler
Wer aus beruflichen Gründen einen Zweitwohnsitz unterhält – etwa eine Wohnung in Salzburg neben dem Hauptwohnsitz in einer anderen Gemeinde – ist in den meisten Bundesländern von der Zweitwohnsitzabgabe befreit. In Tirol ist die Befreiung gesetzlich verankert. In Salzburg hängt sie von der jeweiligen Gemeindeverordnung ab. Steuerlich können die Kosten für eine doppelte Haushaltsführung unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten geltend gemacht werden – allerdings nur befristet, wenn der Umzug zumutbar wäre.
Touristische Vermietung statt Eigennutzung
Manche Eigentümer versuchen, die Zweitwohnsitzbeschränkungen zu umgehen, indem sie ihre Wohnung touristisch vermieten. Doch auch hier gelten strenge Regeln: In Salzburg braucht die gewerbliche touristische Vermietung eine Bewilligung nach der Gewerbeordnung und – je nach Widmung – eine raumordnungsrechtliche Genehmigung. Wer ohne Bewilligung vermietet, riskiert Verwaltungsstrafen und die Rückführung in die Wohnnutzung. Die Details zur touristischen Vermietung in Salzburg haben wir in einem eigenen Beitrag zusammengefasst.
Erbschaft und Schenkung einer Zweitwohnung
Wird eine Wohnung, die bisher als Zweitwohnsitz genutzt wurde, vererbt oder verschenkt, müssen die Erben die grundverkehrsrechtlichen Anforderungen erfüllen. In Salzburg bedeutet das: Entweder der Erbe begründet dort einen Hauptwohnsitz oder er gibt die Nutzung als Zweitwohnung auf. Eine Ausnahme besteht nur bei Altbestand (Nutzung vor 1. März 1993), bei dem die Weitergabe an nahe Angehörige möglich bleibt. Bei der Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie fällt zudem Grunderwerbsteuer an – bemessen nach dem Grundstückswert laut Pauschalwertmodell.
EU-Bürger und Drittstaatsangehörige
EU- und EWR-Bürger sind beim Grunderwerb Inländern gleichgestellt. Die Beschränkungen für Freizeitwohnsitze gelten aber auch für sie. Ein deutscher Staatsbürger, der eine Wohnung in Salzburg kaufen möchte, muss dieselbe Hauptwohnsitzerklärung abgeben wie ein Österreicher. Drittstaatsangehörige benötigen darüber hinaus eine ausdrückliche Genehmigung durch die Grundverkehrskommission – das Verfahren kann mehrere Monate dauern. Die allgemeinen Schwerpunkte rund um Immobilienrecht in Salzburg finden Sie auf unserer Schwerpunktseite.
Häufige Fehler beim Zweitwohnsitz
In unserer Kanzleipraxis begegnen uns immer wieder dieselben Fehler im Zusammenhang mit Zweitwohnsitzen. Die folgenden fünf kosten betroffene Eigentümer und Nutzer regelmäßig Geld und Nerven.
Die Dreitagesfrist wird oft unterschätzt. Gerade wer nur gelegentlich in der Zweitwohnung ist, vergisst die Anmeldung. Folge: Geldstrafe bis 726 Euro, im Wiederholungsfall bis 2.180 Euro.
In Salzburg muss die Abgabenerklärung bis 15. Februar des Folgejahres bei der Gemeinde sein. Viele Eigentümer wissen das nicht. Die Gemeinde schätzt dann die Abgabe und verhängt Verspätungszuschläge.
Manche Käufer unterschreiben die Erklärung, die Wohnung als Hauptwohnsitz zu nutzen – und nutzen sie dann als Ferienwohnung. Das ist kein Kavaliersdelikt: Die Gemeinde prüft, und bei festgestelltem Verstoß drohen Verwaltungsstrafen und die Rückabwicklung des Rechtsgeschäfts.
Personen mit Lebensmittelpunkt im Ausland verlassen sich darauf, „selten genug“ in Österreich zu sein. Ohne schriftliche Dokumentation der Aufenthaltstage ist im Streitfall aber nichts beweisbar – das Finanzamt nimmt dann unbeschränkte Steuerpflicht an.
Der Kaufvertrag wird notariell beglaubigt, die Grundbucheintragung beantragt – aber die grundverkehrsrechtliche Erklärung fehlt. Ohne sie wird die Eintragung vom Grundbuchgericht abgelehnt. Der gesamte Kaufprozess verzögert sich, und im schlimmsten Fall platzt der Kauf.
Checkliste: Zweitwohnsitz in Österreich richtig anlegen
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Ob Sie eine Wohnung in Salzburg als Zweitwohnsitz nutzen möchten, bereits eine Zweitwohnsitzabgabe erhalten haben oder wissen wollen, ob ein geplanter Immobilienkauf grundverkehrsrechtlich überhaupt möglich ist – wir unterstützen Sie. Als Kanzlei mit Schwerpunkt Immobilienrecht beraten wir Sie zu allen Fragen rund um Meldepflicht, Zweitwohnsitzabgabe, Grundverkehrsrecht und steuerliche Implikationen. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
