WEG-Novelle 2022 – das kommt im neuen Jahr auf Sie zu!

Das WEG wird auch 2022 wieder etwas novelliert durch den Gesetzgeber. Im Sommer 2021 wurde vom Änderungsentwurf des WEG auf ministerialer Ebene nichts entgegengesetzt. Im Spätsommer wurde es dem Bundesministerium für Justiz übermittelt und nun steht der Änderung nicht mehr viel im Weg. 
Die Änderung bringt eine Erleichterung für Wohnungseigentümer mit sich, die vor allem die Nachhaltigkeit und Umwelt betreffen. Zu einer erheblichen Entlastung kommt es ebenfalls mit Einführung einer Zustimmungsfiktion. 

WEG ist die Abkürzung für Wohnungseigentumsgesetz. Wie der Name schon sagt, beschäftigt sich dieses mit der Eigenümerschaft und Eigentümergemeinschaft an Wohnungseigentumsobjekten. 
Darin ist im Generellen geregelt, wie der Erwerb und das Erlöschen abläuft, wie die Liegenschaft verwaltet wird und die Eigentümer untereinander, zueinander stehen. Welche Rechte und Pflichten damit einhergehen. 

Die Zustimmungsfiktion soll Prozesse vereinfachen und beschleunigen. Im Fall des WEG wird sie eingesetzt um einen Umbau oder eine Änderung in der eigenen Wohnung vornehmen zu können, ohne das es der Zustimmung aller bedarf.  Es reicht hierbei aus, wenn in einem gewissen Zeitraum, niemand dem Projekt widersprochen hat.

Dies gilt jedoch nur solange nicht in die schutzwürdigen Interessen anderer Eigentümer eingegriffen wird und es nicht zu einer dauerhaften und wesentlichen Beeinträchtigung kommt. 

– Vorhaben im Bereich Umwelt und Nachhaltigkeit (Ladestationen für E-Autos und Anbringung von Photovoltaikanlagen)

– Vorhaben betreffend behindertengerechte Ausgestaltung der Liegenschaft  

– Einbau von einbruchsicheren Türen

Neben den schon erwähnten Änderungen: 

– Neuerung des Mehrheitsbegriffes der Eigentümer (Mehrheit der Eigentümer oder Mehrheit von 2/3) 

– Bestimmung hinsichtlich Rücklagen (Erhöhung)

– Bestimmungen betreffend die Pflichten des Verwalters 

– Modernisierung bei Eigentümerversammlungen. Nun ist auch eine Teilnahme mittels Videokonferenz möglich. 

Die Änderungen des WEG 2002 bringen einige Erleichterungen für Wohnungseigentümer bzw. künftige Wohnungseigentümer mit sich. 
Jedoch gibt es auch neue Regelungen, insbesondere die Rücklagen einer Liegenschaft betreffend, die nun zu beachten sind. 

Sollten Sie sich für eine Wohnung interessieren und diese kaufen oder verkaufen wollen oder sollten Sie sich in Ihren Rechten verletzt fühlen sind wir gerne für Sie da und unterstützten Sie in allen Belangen. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Das Grundbuch – was Sie schon immer wissen wollten!

Das Grundbuch - was Sie schon immer wissen wollten!

Das Grundbuch ist das wichtigste und einzige öffentliche Register, welches der Veranschaulichung, Dokumentation und Bekanntgabe relevanter Informationen hinsichtlich Liegenschaften in Österreich dient. 

Das Grundbuch selbst wurde 1770 von Maria Theresia begonnen. Am Ende des 18. Jahrhunderts war Österreich somit eines der ersten Länder, welches über Aufzeichnungen zu Liegenschaften verfügte. 
Schon 1980 begann Österreich mit der Umstellung auf automationsunterstützte Datenverarbeitung und kann damit heute ein sehr breites Spektrum an Informationen zu jeder Liegenschaft zur Verfügung stellen. 

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem Zahlen und Fakten zu Liegenschaften, sowie zu Eigentums- und Lastenverhältnissen ersichtlich sind. Aufgeteilt ist es in 5 Teile, wobei in diesem Blog nur näher auf das Hauptbuch eingegangen wird. 

Dieses ist in 3 Blätter unterteilt, die jeweils diverse Angaben zu der gesuchten Liegenschaft enthalten. Um ein erfolgreiches Suchergebnis zu erhalten, sind Mitteilung zu Einlagezahl und Katastralgemeinde unabkömmlich. 

– das A-Blatt: hier finden sich genauere Beschreibungen zum Grundstück selbst (wie zB Fläche, Adresse, Nutzungsart etc.) und Aufschlüsselung über mit der Liegenschaft verbundene Rechte. 
– das B-Blatt: hier sind die einzelnen Eigentumsverhältnisse zur Liegenschaft enthalten. 
– das C-Blatt: gibt die Lage der Schulden, Dienstbarkeiten und Reallasten, welche mit einem Grundstück verknüpft sind wieder. 

vor Ort bei den Bezirksgerichten, da das Grundbuch von diesen geführt wird
digitale Einsicht (mit Mehrkosten verbunden) 
– durch einen Anwalt oder Notar 

Durch die Öffentlichkeit des Grundbuchs gilt hier der Eintragungsgrundsatz. Das bedeutet für die Gültigkeit des erworbenen Rechtes, muss dieses eingetragen sein/werden. Daher bedarf es der Schriftform und in manchen Fällen der Beglaubigung durch einen Notar. 

Eingetragen werden können Einverleibungen und Löschungen (zB Eigentumsrechten, Pfandrechten, Veräußerungs- und Belastungsverbote etc.) sowie Vormerkungen und Anmerkungen (die Vormerkung dient der Rangwahrung, die Anmerkung dient rein der Ersichtlichmachung). 

Das Grundbuch spiegelt die derzeitigen Verhältnisse, welche eine Liegenschaft betreffen wieder. Dies oft in einer komplexen Art und Weise. Durch den Eintragungsgrundsatz muss jede Änderung sorgfältig dokumentiert werden und bedarf der Schriftlichkeit. 

Hier helfen wir Ihnen sehr gerne weiter und stehen für Fragen zur Verfügung. Wir übernehmen sehr gerne die Abwicklung Ihres Anliegens und helfen Ihnen Ihre Rechte und Pflichten durchzusetzen. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Immobilienrecht und Erben – das sollten Sie beachten

Welche Fragen Sie sich beim Erben von Immobilien stellen sollten und welche Überlegungen für Sie wichtig sind, bevor sie ein Immobilienerbe antreten, wollen wir Ihnen mit diesem Blogbeitrag in groben Zügen nahe bringen. 

  • Erbschaftssteuer: ist in Österreich mit 2007 als verfassungswidrig abgeschafft worden und existiert somit nicht mehr 
  • Grunderwerbssteuer: ist auch für den unentgeltlichen Erwerb von Immobilien zu bezahlen (darunter fällt auch das Erben). Diese wird mittels eines Stufentarifs berechnet 
  • Für die Eintragung in das Grundbuch fallen grundsätzlich 1,1% des Verkehrswertes der Liegenschaft an
  • Es können noch weitere Kosten im Hinblick auf Einschaltung eines Notars oder Rechtsanwaltes entstehen

Sollten sich auf Ihrer zu erbenden Immobilie Belastungen befinden, stellt sich immer die
Frage ob sie das Erbe antreten wollen, bedingt antreten wollen oder dieses gänzlich
ausschlagen.

– unbedingter Antritt des Erbes: Sie treten in alle Rechte und Pflichten des Erblassern
ein. Für Sie bedeutet das, dass Sie auch die Schulden in dem Maße übernehmen, in
dem diese vorhanden sind

– bedingter Erbantritt: Zuerst werden die Vermögensverhältnisse durch einen
Sachverständigen geschätzt, danach wird das vorhandene Vermögen mit den
angehäuften Schulden verglichen und Schulden mit den Vermögen soweit beglichen.
Sie haften nicht mit Ihrem eigenen Vermögen.

– Erbe nicht antreten: Sind nur Belastungen vorhanden, sollten sie stark in Erwägung
ziehen das Erbe auszuschlagen.

Kommt es mit Miterben zu Problemen, kann man verschiedene Wege zur
Lösung des Problems erwägen.

Die erste Möglichkeit besteht im Verkauf der Immobilie und die anschließende Aufteilung
des Erlöses oder einer der Erben verkauft/kauft vom anderen die Anteile an der
Liegenschaft.
Ebenfalls könnte man in Erwägung ziehen die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen aufzuteilen.
Eine weitere Mittelweg wäre mittels Teilungsklage einen Teil an der Liegenschaft zu klagen und damit ein Wohnungseigentum zu begründen.


Je nachdem wie Ihre Lösungsweg aussieht, unsere Türen stehen für alle Belange und Fragen gerne offen.

Durch die Eintragung in das Grundbuch werden Sie (und eventuell weitere Erben) offizielle
Eigentümer des Grundstückes/der Immobilie.

Die Frist der Eintragung beträgt ein Jahr nachdem der Einantwortungsbeschluss rechtskräftig wird. Den Antrag auf Einverleibung in das Grundbuch muss nun beim zuständigen Grundbuchsgericht eingebracht werden.
Hier ist es besser sich an jemanden zu wenden, der Erfahrung mit der Einbringung von Grundbuchsanträgen hat, wie
beispielsweise einen Rechtsanwalt.

Sollten Sie eine Liegenschaft aus dem Ausland erben, kommt es bei der Rechtswahl
entweder auf die Bestimmungen des Testamentes an oder darauf in welchem Land die
Liegenschaft liegt. Das bedeutet, der Testator kann in seinem Testament eine Rechtswahl festlegen, wenn er dies für nötig hält. 

Wie das Erbe auf den neuen Eigentümer übergeht, steht in jedem Land unter anderen
Voraussetzungen. Diese müssen zuvor geprüft werden.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Kein Geld für die Miete? Kann der Vermieter kündigen?

Schlüssel in einer Hand

    • Was passiert, wenn die Miete aufgrund der Corona-Krise von Kurzarbeit oder Jobverlust nicht bezahlt werden kann?
    • Ist Nichtzahlung der Miete ein Kündigungsgrund?
    • Was bedeutet Stundung der Miete?
    • Was passiert mit Mietrückständen?
    • Bis wann müssen Mietrückstände bezahlt werden?
    • Entstehen dadurch weitere Kosten?
    • Darf der Vermieter die Kautionen für den Ausgleich der Mietrückstände verwenden?
    • Was passiert mit Räumungsexekutionen?
    • Was passiert mit Mietverhältnissen, die während der Corona-Krise enden?

Was passiert, wenn die Miete aufgrund der Corona-Krise von Kurzarbeit oder Jobverlust nicht bezahlt werden kann?

    • Diesbezüglich wird am 03.04.2020 das dritte Corona-Paket vom Nationalrat verabschiedet werden, welches genaue Regelungen festlegen wird (Stand: 02.04.2020). 
    • Der Gesetzesvorschlag des Justizministeriums soll die Mieter bzw. Mieterinnen und ihr Grundrecht auf Wohnrecht schützen. 

Ist Nichtzahlung der Miete ein Kündigungsgrund?

    • Zahlungsverzug ist grundsätzlich im Mietrecht ein Kündigungsgrund. Das wird durch das dritte Corona-Paket dadurch geändert, dass für die Mieter bzw. Mieterinnen, die im Zeitraum von 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ihre Miete aufgrund der Corona-Krise nicht bezahlen können, keine Delogierung oder Vertragskündigung befürchten müssen.

Was bedeutet Stundung der Miete?

    • Das bedeutet, dass die Fälligkeit der Zahlung der Miete auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird. 
    • Dafür ist es ratsam, eine schriftliche Stundungsvereinbarung abzuschließen. 

Was passiert mit Mietrückständen?

    • Die Mietrückstände sind zurückzuzahlen.

Bis wann müssen Mietrückstände bezahlt werden?

    • Bis 31. Dezember 2020, wenn keine andere Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossen ist.

Entstehen dadurch weitere Kosten?

    • Falls keine abweichende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter getroffen wurde, muss die Miete  mit gesetzlichen Verzugszinsen von 4 Prozent nachgezahlt werden.

Darf der Vermieter die Kautionen für den Ausgleich der Mietrückstände verwenden?

    • Nein. 

Was passiert mit Räumungsexekutionen?

    • Die Räumungsexekutionen können auf Auftrag der Miete auf drei Monate verschoben werden.

Was passiert mit Mietverhältnissen, die während der Corona-Krise enden?

    • Eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Miete hinsichtlich einer Verlängerung aufgrund Corona-Krise ist jederzeit möglich.

Hinweis: Diese Regelungen betreffen nur die Mietrückstände, die auf den Auswirkungen des Coronavirus beruhen. 

Weitere Infos folgen in unserem nächsten Blog betreffend Wohnraummiete, sobald das dritte Corona-Paket vom Nationalrat verabschiedet wird.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde anhand von Aussagen aus dem Justizministerium recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Sind Sie Mieter und Ihr Vermieter möchte Ihren Mietvertrag wegen der Nichtbezahlung der Miete kündigen?

Sind Sie Vermieter und möchten eine rechtssichere Stundungsvereinbarung mit Ihrem Mieter abschließen?

Dann senden Sie einfach eine E-Mail an mietrecht@brandauer-rechstanwaelte.at samt Ihrer Kontaktdaten. Wir klären, welche Rechte Sie haben und unterstützten Sie in den weiteren Schritten. In jedem Fall besprechen wir ein etwaiges Honorar bevor eines entsteht.

 

freundliche Frau
verfasst von
Mag. Mirela Saric

Die Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf das Mietrecht

Virus

    • Welche Auswirkungen haben behördliche Schließungen auf Mietverträge?
    • In welchen Fällen müssen Mieter vorübergehend keinen Mietzins bezahlen?
    • Was können Vermieter tun, wenn Zahlungen des Mieters ausbleiben?
    • Wann spricht man von „Höherer Gewalt“?
    • Können Mietverträge auch einseitig gelöst werden?

Die rasanten Änderungen unserer Regierung aufgrund der Corona-Virus-Pandemie werden hoffentlich bald erste Früchte tragen. Dennoch stoßen die Beschränkungen einige Unternehmer vor den Kopf, deren Betrieb nicht zur Grundversorgung zählt. Neben den allgemeinen betriebswirtschaftlichen Fragen, beispielsweise wie Löhne und Gehälter gezahlt werden sollen, rücken klar und deutlich auch die mietrechtlichen Kosten in den Vordergrund:

Aus der Sicht des Mieters stellen sich natürlich einige Fragen.

Welche Auswirkungen haben behördliche Schließungen auf Mietverträge?

Der womöglich „radikalste“ Weg, wäre die Auflösung des Mietvertrages. Aber ist dies überhaupt durchsetzbar? Eine mögliche Antwort auf diese Frage gibt der §1117 Satz 2 des Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz ABGB genannt). Hier wird es dem Mieter ermöglicht, aufgrund längerer Unbenutzbarkeit des Mietgegenstandes (Wohnung aber auch Geschäftslokal gemeint) ohne Einhaltung jeglicher Kündigungsfristen vom Vertrag abzustehen. Die längere Unbenutzbarkeit darf nicht durch ein Verschulden des Mieters verursacht worden sein. Dies stellt eine einseitige Auflösung des Mietvertrages dar – genauer ist das ein Recht des Mieters den Vertrag ohne Zustimmung des Vermieters zu lösen. Eine juristische Prüfung des jeweiligen Sachverhalts wird nichtsdestotrotz nötig sein, wenn es sich um eine bloß vorrübergehende Unbenutzbarkeit handelt.

Gibt es Fälle in denen der Mieter vorübergehend gar keinen Mietzins bezahlen muss? Wenn ja, welche?

Nach einem Blick in den Gesetzestext scheint für die Frage, ob denn der Mietzins zu entrichten ist, aufgrund einer Schließung des Unternehmens, der §1104 ABGB einschneidend zu sein. Genauer steht hier geschrieben, dass wenn der Mietgegenstand aufgrund außerordentlicher Zufälle weder gebraucht noch genutzt werden kann, auch kein Mietzins zu entrichten ist. Als außerordentliche Zufälle werden hier explizit Feuer, Krieg, Seuche, große Überschwemmungen oder Wetterschläge genannt. Von der Rechtsprechung werden diese Zufälle weiter eingeschränkt, denn sie dürfen nicht von Menschen beherrschbar sein und müssen einen größeren Personenkreis betreffen. Da dies de facto auf die COVID-19-Pandemie zutrifft – diese durchaus als „außenordentlicher Zufall“ betitelt werden kann, müsste der §1104 ABGB ohne Zweifel zur Anwendung kommen. Aber Achtung! – da es sich bei diesem Paragraphen um eine dispositive Norm (eine Norm, die im Vertrag abgeändert werden kann) handelt, muss aus juristischer Sicht geprüft werden, ob diese Haftung des Vermieters im jeweiligen Miet- bzw. Pachtvertrag ausgeschlossen wurde. Oft sind derartige Formulierungen etwas unübersichtlich bzw. unklar formuliert. 

Interessant ist natürlich auch die Frage, ob man eine Mietzinsbefreiung auch begründen kann, wenn man das besagte Objekt nur teilweise unbenutzbar ist. Hier bringt der §1105 ABGB Licht in das Dunkle. Wenn der Mieter trotz des außerordentlichen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietgegenstandes behält, so wird zwar nicht der Mietzins zur Gänze erlassen, aber ein Teil. §1105 ABGB enthält auch eine nennenswerte Sonderbestimmung für Pachtverträge, denn hier steht im Satz 2 geschrieben, dass dem Pächter ein Erlass des Pachtzinses gewährt wird, wenn durch jenen außerordentlichen Zufall der erwartete gewöhnliche Ertrag um mehr als die Hälfte sinkt. Ob der oben genannte Paragraph auch eins zur eins zur Anwendung kommt, muss natürlich aus juristischer Sicht im jeweiligen Einzelfall geprüft werden.

Aus der Sicht des Vermieters stellen sich natürlich einige Fragen.

Was können Vermieter tun, wenn Zahlungen von Mietern ausbleiben?

Der von der Regierung ins Leben gerufene COVID-19-Krisenbewältigungsfond soll gezielt auch Vermieter unterstützen, die Mieteinbußen erleiden müssen. Leider muss hier noch für genauere Information sowie Umsetzung noch abgewartet werden, da noch nichts dergleichen veröffentlicht wurde. Wir werden Sie diesbezüglich natürlich auf dem Laufenden halten, dass jede Partei bestmöglich über Ihre Rechte und Pflichten Bescheid weiß.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es verschiedenste Möglichkeiten gibt die mietrechtliche Problematik zu lösen, unter den jeweilig oben genannten Voraussetzungen:

    • Außerordentliche Kündigung nach §1117 ABGB
    • Vorrübergehender Mietzinsentfall nach §1104 ABGB
    • Mietzinsminderungen nach 1105 ABGB.

Sie sind Vermieter oder Mieter? Senden Sie uns Ihren Mietvertrag an corona@brandauer-rechtsanwaelte.at samt Ihren Kontaktdaten. Wir klären, welche Rechte Sie haben.