Wer in Österreich eine Wohnung oder ein Haus besitzt und dort nicht seinen Hauptwohnsitz hat, muss in fast jedem Bundesland mit einer Zweitwohnsitzabgabe rechnen – und die Beträge ändern sich 2026 spürbar. Tirol hat die bisherige Pflichteinhebung durch eine Kann-Regelung ersetzt, Kärnten verdoppelt den Abgabenrahmen, Vorarlberg hält an der 26-Wochen-Grenze fest und in Salzburg läuft das Abgabenregime nach Nutzfläche und Monatsanzahl weiter. Gleichzeitig wird die Abgrenzung zu Freizeitwohnsitz, Leerstand und touristischer Vermietung rechtlich immer heikler: Wer seinen Nebenwohnsitz falsch meldet oder eine Wohnung unzulässig als Zweitwohnsitz führt, riskiert Nachzahlungen, Strafen bis 40.000 Euro und im Extremfall eine Benützungsuntersagung. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die aktuellen Zahlen für Salzburg, Tirol, Vorarlberg, Kärnten und die Steiermark, fünf Rechenbeispiele aus der Kanzleipraxis und die häufigsten Fehler, die wir bei Mandanten aus der Ferienregion sehen.
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Hauptwohnsitz, Nebenwohnsitz und Freizeitwohnsitz – die Abgrenzung
Bevor man über die Zweitwohnsitzabgabe spricht, muss geklärt sein, welchen Wohnsitz-Status eine Immobilie hat. Das österreichische Recht kennt drei Kategorien, die oft verwechselt werden: den melderechtlichen Hauptwohnsitz, den melderechtlichen Nebenwohnsitz und den raumordnungsrechtlichen Freizeitwohnsitz. Jede Kategorie hat eine andere Rechtsgrundlage und löst andere Pflichten aus – bis hin zur Frage, ob die Nutzung überhaupt zulässig ist.
Der Hauptwohnsitz ist nach § 1 Abs 7 Meldegesetz 1991 die Unterkunft, an der sich jemand in der erweisbaren Absicht niedergelassen hat, diese zum Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen zu machen. Entscheidend ist nicht, wo jemand gemeldet ist, sondern wo der tatsächliche Lebensmittelpunkt liegt. Der VwGH hat in zahlreichen Erkenntnissen – zuletzt VwGH 13.03.2023, Ro 2023/06/0001 – klargestellt, dass dafür berufliche, familiäre und gesellschaftliche Anknüpfungspunkte gesamthaft zu gewichten sind. Wer in Wien arbeitet, dort die Kinder zur Schule schickt und jedes Wochenende zurückkehrt, hat seinen Lebensmittelpunkt in Wien – auch wenn die Chalet-Hütte in Tirol formal als Hauptwohnsitz gemeldet ist.
Der Nebenwohnsitz ist jede weitere Unterkunft, an der sich der Inhaber nicht nur vorübergehend aufhält. Die Meldung erfolgt binnen drei Tagen nach Bezug (§ 3 MeldeG). Für die Zweitwohnsitzabgabe ist nicht relevant, ob tatsächlich übernachtet wird; maßgeblich ist das Halten der Wohnmöglichkeit als Zweitwohnsitz im Sinne der jeweiligen Landesabgabengesetze. Der Freizeitwohnsitz schließlich ist ein Begriff aus dem Raumordnungsrecht, insbesondere im Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022) und im Salzburger Raumordnungsgesetz. Ein Freizeitwohnsitz liegt vor, wenn eine Wohnung nicht dem ganzjährigen Wohnbedarf dient, sondern nur Erholungs- und Urlaubszwecken – und er ist nur in eigens ausgewiesenen Gebieten oder mit behördlicher Genehmigung zulässig.
🏡
Hauptwohnsitz
MeldeG § 1
Mittelpunkt der Lebensbeziehungen – berufliche, familiäre, gesellschaftliche Bindung.
Keine Zweitwohnsitzabgabe, kein Freizeitwohnsitz.
🏠
Nebenwohnsitz
MeldeG § 3
Weitere Unterkunft, nicht nur vorübergehend genutzt. Meldepflicht binnen drei Tagen.
Löst Zweitwohnsitzabgabe je nach Bundesland aus.
🎿
Freizeitwohnsitz
TROG · ROG
Erholungs- und Urlaubsnutzung. Nur in ausgewiesenen Gebieten oder mit Genehmigung zulässig.
Illegale Nutzung: bis 40.000 € Strafe (TROG 2022).
Die drei Kategorien sind hierarchisch zu lesen. Ein in Tirol als Nebenwohnsitz gemeldeter Almraum kann gleichzeitig ein unzulässiger Freizeitwohnsitz sein, selbst wenn die melderechtliche Anmeldung korrekt erfolgt ist. Dieser Unterschied wird in der Praxis regelmäßig übersehen und ist der teuerste aller Fehler.
Salzburg: ZWAG und kommunale Verordnungen
In Salzburg gilt seit 1. Jänner 2023 das Salzburger Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz (ZWAG, LGBl 54/2022 idgF). Es schafft einen Rahmen, innerhalb dessen die Gemeinden per Verordnung eine Abgabe einheben können – die Abgabe wird nur dort fällig, wo die Gemeinde sie beschlossen hat. Entsprechend variiert die Belastung: In einer Pinzgauer Tourismusgemeinde kostet eine 65-m²-Wohnung 1.800 Euro im Jahr, in einer Flachgau-Gemeinde ohne Verordnung gar nichts.
Die Abgabe bemisst sich nach Nutzfläche und Anzahl der Monate, in denen die Wohnung als Zweitwohnsitz gehalten wird. Der gesetzliche Rahmen liegt zwischen 400 und 5.000 Euro pro Jahr und Wohneinheit. Parallel existiert die Wohnungsleerstandsabgabe nach demselben Gesetz – sie betrifft Wohnungen, die weder als Haupt- noch als Zweitwohnsitz genutzt werden. Wer einen reinen Nebenwohnsitz ohne Nutzung führt, kann doppelt belastet werden, wenn die Gemeinde beide Abgaben beschlossen hat.
Zusätzlich ist in Salzburg das Thema Freizeitwohnsitz streng geregelt: Wer eine Wohnung als Ferienunterkunft nutzt, muss prüfen, ob die Widmung dies überhaupt erlaubt. Gerade in Seekirchen, Zell am See, Saalbach und anderen Tourismusgemeinden kontrolliert die Baubehörde inzwischen systematisch. Wer eine Wohnung daneben touristisch vermietet, bewegt sich oft in einer dritten Rechtsmaterie – dazu mehr in unserem Beitrag zur touristischen Vermietung von Wohnungen in Salzburg.
Tirol: Die TFLAG-Novelle 2026 – Kann statt Muss
Tirol hat seit Jahren die strengsten Regeln für Zweit- und Freizeitwohnsitze in Österreich. Das Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabengesetz (TFLAG, LGBl 28/2022) verlangte bisher von allen Gemeinden, eine Freizeitwohnsitzabgabe einzuheben. Mit der am 1. Jänner 2026 in Kraft getretenen Novelle wurde diese Pflicht in eine Kann-Bestimmung umgewandelt – die Gemeinden entscheiden nun selbst, ob sie eine Abgabe einheben und in welcher Höhe. Für Eigentümer heißt das weder Entwarnung noch einheitliche Erleichterung: Je nach Gemeinde kann sich die Belastung halbieren, gleich bleiben oder sogar steigen.
🏔️ Tiroler Freizeitwohnsitzabgabe 2026 nach Größenklassen
Rahmen nach TFLAG idF Novelle 2026 – konkrete Höhe je Gemeinde
| Nutzfläche |
Rahmen pro Jahr |
Anmerkung |
| Bis 30 m² |
115 – 280 € |
Kleinstwohnung, Einraumapartment |
| 30 – 60 m² |
230 – 560 € |
Typische Ferienwohnung |
| 60 – 90 m² |
345 – 840 € |
Familien-Ferienappartement |
| 90 – 150 m² |
460 – 1.120 € |
Chalet, Landhaus, größere Wohnung |
| 150 – 200 m² |
575 – 1.400 € |
Großes Chalet, Mehrgeschoßwohnung |
| Über 200 m² |
individuell |
Je Gemeindeverordnung, mit Obergrenze |
Hinweis: Die konkrete Höhe setzt jede Gemeinde per Verordnung fest. Kitzbühel, Sölden und Ischgl schöpfen den Rahmen regelmäßig aus, Kleingemeinden nutzen oft die Kann-Option, um gar nicht oder nur moderat einzuheben.
Die Sprengkraft des Tiroler Systems liegt nicht in der Abgabenhöhe, sondern in der Widmungsfrage. Nach § 13a Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 ist die Nutzung als Freizeitwohnsitz nur zulässig, wenn die Wohnung ausdrücklich so gewidmet oder eine Ausnahmegenehmigung erteilt ist. Wer das missachtet, begeht eine Verwaltungsübertretung – Strafdrohung bis 40.000 Euro, nach aktuellen Entwürfen künftig bis 80.000 Euro. Zusätzlich kann die Behörde eine Benützungsuntersagung aussprechen und die Herstellung des widmungsgemäßen Zustands verlangen.
Die aktuelle Judikatur zieht die Grenze eng. Eine Entscheidung des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 27. März 2026 (LVwG-2026/14/0182-6) hat die Abgrenzung nach der TFLAG-Novelle präzisiert und klargestellt: Selbst gelegentliche Vermietung über Plattformen hebt die Klassifikation als Freizeitwohnsitz nicht auf, sofern der gewerbliche Charakter fehlt. Wer nur wenige Wochen an Gäste vermietet und den Rest selbst nutzt, bleibt Freizeitwohnsitz-Inhaber mit allen Pflichten.
💡 Praxistipp: Vor dem Kauf in Tirol Widmungs-Auszug einholen
In unserer Beratungspraxis sehen wir immer wieder Käufer, die ein Chalet als „Ferienhaus“ erwerben und erst nach der Einverleibung erfahren, dass die Widmung nur Hauptwohnsitz zulässt. Lassen Sie sich vor Unterfertigung des Kaufvertrags einen Grundbuchauszug und einen aktuellen Widmungsauszug der Gemeinde zeigen. Wenn dort „Freizeitwohnsitz“ nicht ausdrücklich erlaubt ist, muss die Gemeinde zuerst eine Ausnahmegenehmigung erteilen – und das tut sie in Tirol nur selten.
Vorarlberg: Die 26-Wochen-Regel und ihre Tücken
Vorarlberg geht mit dem Gesetz über Abgaben auf Zweitwohnungen und Leerstand (LGBl 40/2023, seit 1. Jänner 2024) einen eigenen Weg. Anstatt nach Meldestatus oder Widmung anzuknüpfen, setzt das Gesetz bei der tatsächlichen Nutzung an: Abgabepflichtig ist, wer in einem Kalenderjahr weniger als 26 Wochen einen Hauptwohnsitz in der Wohnung aufrechterhält und auch sonst keine kontinuierliche, nachweisbare Nutzung vorliegt. Die Regelung zielt auf Ferienwohnungen in Lech, Schruns, Zürs und dem Bregenzerwald sowie auf Investoren, die Leerstand als stille Wertanlage halten.
Der Höchstbetrag liegt bei 2.775 Euro pro Jahr, abgestuft nach Gemeinde und Nutzfläche. Besonderheit: Die Abgabe greift unabhängig davon, ob ein Nebenwohnsitz gemeldet ist. Wer keinen Melde-Akt setzt, die Wohnung aber nur wenige Wochen im Jahr nutzt, fällt trotzdem unter das Regime – die Gemeinde stützt sich im Zweifel auf Wasser- und Strombezugsdaten.
Ausnahmen gibt es für typisierte Fallgruppen: Pflegebedingte Abwesenheit, berufsbedingter Zweitwohnsitz oder eine für eine betreuungsbedürftige Person bereitgehaltene Wohnung. Die Befreiung greift nicht automatisch – sie muss rechtzeitig gegenüber der Gemeinde geltend gemacht und belegt werden. Wer den Antrag vergisst, zahlt auch dann, wenn er die Voraussetzungen materiell erfüllt.
Kärnten: Neue Zweitwohnungsabgabe 2026 – Rahmen verdoppelt
Das Kärntner Zweitwohnsitzabgabegesetz (K-ZWAG) war bis Ende 2025 im Österreich-Vergleich moderat. Mit der Novelle 2026 hat das Land den Abgabenrahmen praktisch verdoppelt. Die Regelung trifft vor allem Eigentümer von Ferienwohnungen am Wörthersee, Ossiacher See, Millstätter See und Faaker See – in den Seegemeinden, wo der Nutzungsdruck auf den Wohnraum am größten ist. Wer bisher in Velden rund 500 Euro pro Jahr bezahlt hat, muss künftig mit 840 bis 960 Euro rechnen.
Kärnten bis 2025
Alte Monatssätze K-ZWAG
30 – 60 m²: bis 23,60 € / Monat
60 – 90 m²: bis 41,30 € / Monat
Über 90 m²: bis 64,80 € / Monat
Beispiel 80 m²: 12 × 41,30 = 495,60 € p. a.
Kärnten ab 2026
Verdoppelter Rahmen nach Novelle
30 – 60 m²: ca. 24 – 50 € / Monat
60 – 90 m²: ca. 60 – 95 € / Monat
Über 90 m²: ca. 80 – 130 € / Monat
Beispiel 80 m²: 12 × 70 – 80 = 840 – 960 € p. a.
Fällig wird die Abgabe in Kärnten jährlich mit 1. Dezember, die Zahlungsfrist läuft bis 15. Dezember. Maßgeblich ist der Zustand der Immobilie zum Stichtag – eine Ummeldung kurz vor Jahresende bringt nichts. In Tourismusgemeinden ist davon auszugehen, dass der neue Rahmen weitgehend ausgeschöpft wird. Wer sein Ferienhaus in Kärnten schon länger besitzt, sollte den neuen Bescheid prüfen und bei Zweifeln fristgerecht Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben.
Steiermark: Ferienwohnungsabgabe statt Zweitwohnsitzabgabe
Die Steiermark kennt keine eigene Zweitwohnsitzabgabe. Stattdessen regelt das Steiermärkische Nächtigungs- und Ferienwohnungsabgabegesetz (StNFWAG) eine Ferienwohnungsabgabe, die bei temporärer Erholungsnutzung greift. Gerechnet wird pro Quadratmeter und Jahr – üblich sind 20 bis 40 Euro/m² p. a., je nach Gemeindeverordnung.
Parallel existiert die Nächtigungsabgabe, sobald eine Wohnung tatsächlich vermietet wird. Wer in Schladming oder Bad Aussee eine Ferienwohnung hält und über Plattformen anbietet, trifft auf beide Regimes: Ferienwohnungsabgabe als Strukturabgabe und Nächtigungsabgabe als Mengenabgabe. Eine rein privat genutzte Zweitwohnung fällt grundsätzlich nicht unter die Ferienwohnungsabgabe, bleibt aber melderechtlich voll erfasst. Die Grauzone zwischen Privatnutzung und touristischer Vermietung wird in der Steiermark rasch zum Problem.
Fünf Rechenbeispiele pro Bundesland
Theorie hilft nur begrenzt. Die folgenden fünf Beispiele zeigen die reale Belastung pro Bundesland bei typischen Konstellationen – mit allen Nebenkosten, die ein Zweitwohnsitz zusätzlich verursacht. Die Werte orientieren sich an aktuell durchschnittlichen Gemeindeverordnungen und sollen als Anhaltspunkt dienen; im Einzelfall können sie um 20 bis 40 Prozent abweichen.
Beispiel A – Salzburg, Wohnung in Saalbach (65 m²)
Eine ganzjährig als Zweitwohnsitz gehaltene 65-m²-Wohnung in einer Pinzgauer Tourismusgemeinde mit mittlerem ZWAG-Satz kostet rund 1.800 Euro pro Jahr. Beim Kauf kommen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr dazu – bei 500.000 Euro Kaufpreis also 17.500 Euro GrESt und 5.500 Euro Grundbuchgebühr. Laufend kommen Betriebskosten, allfällige Kurtaxe und bei gewerblicher Vermietung weitere Abgaben hinzu.
Beispiel B – Tirol, Chalet in Kitzbühel (120 m²)
Ein 120-m²-Chalet in Kitzbühel fällt nach der TFLAG-Novelle 2026 in die 90–150-m²-Klasse mit einem Rahmen von 460 bis 1.120 Euro pro Jahr. Entscheidend ist die Gemeindeverordnung: Beschließt Kitzbühel keine Einhebung, liegt die Abgabe bei null – die Widmungspflicht bleibt aber bestehen. Ein als Freizeitwohnsitz genutztes, nur als Hauptwohnsitz gewidmetes Objekt löst trotzdem eine Strafe bis 40.000 Euro und eine Benützungsuntersagung nach § 13a TROG 2022 aus. Das finanzielle Risiko ist deutlich größer als die laufende Abgabe.
Beispiel C – Vorarlberg, Ferienwohnung in Schruns (70 m²)
Eine 70-m²-Wohnung im Montafon ohne Hauptwohnsitz-Meldung und ohne Nutzung über 26 Wochen fällt voll unter das Vorarlberger Regime. Je nach Gemeindeverordnung liegt die Belastung bei rund 2.200 Euro pro Jahr. Bei berufsbedingter Nutzung – etwa Schichtdienst in Bludenz – kann die Abgabe ganz wegfallen. Der Antrag muss fristgerecht mit Dienstvertrag, Arbeitgeberbestätigung und Fahrstrecken belegt werden.
Beispiel D – Kärnten, Wohnung in Velden (80 m²)
Für eine 80-m²-Wohnung in Velden am Wörthersee fiel bis 2025 eine Zweitwohnungsabgabe von 12 × 41,30 Euro = 495,60 Euro pro Jahr an. Mit der Novelle 2026 steigt sie voraussichtlich auf 840 bis 960 Euro. Wer die Wohnung neben der Privatnutzung gelegentlich vermietet, muss zusätzlich prüfen, ob gewerbliche Beherbergung vorliegt – damit wären Gewerberecht, Nächtigungsabgabe und Umsatzsteuer berührt.
Beispiel E – Steiermark, Berghütte in Schladming (40 m²)
Eine 40-m²-Berghütte in Schladming, die ein paar Wochen im Jahr an Skifahrer vermietet wird, fällt unter die Ferienwohnungsabgabe StNFWAG mit rund 25 Euro/m² – also etwa 1.000 Euro pro Jahr. Pro vermieteter Nacht kommt die Nächtigungsabgabe dazu, bei regelmäßiger Plattform-Vermietung besteht Registrierungspflicht. Der günstige Gesamtbetrag relativiert sich, sobald der gewerbliche Charakter erreicht ist und USt und ESt dazukommen.
Meldesystem, Fristen und Strafen bei Nicht-Anmeldung
Melderecht und Abgabenrecht sind zwei verschiedene Systeme, die eng ineinandergreifen. Die Meldung beim Nebenwohnsitz richtet sich nach dem bundesgesetzlichen Meldegesetz 1991 und muss binnen drei Tagen nach Bezug erfolgen. Die Zweitwohnsitzabgabe wird von den Ländern geregelt und über die Gemeinde erhoben. Die Gemeinde bekommt die Meldedaten automatisch vom Zentralen Melderegister (ZMR) und zieht daraus Rückschlüsse, wer abgabepflichtig ist.
1
Einzug / Nutzungsbeginn
Sie beziehen die Wohnung tatsächlich als Zweitwohnsitz. Ab diesem Tag läuft die 3-Tage-Meldefrist nach § 3 MeldeG.
2
Anmeldung beim Gemeindeamt
Meldezettel mit Unterkunftgeber unterschrieben, Vorlage beim Gemeindeamt oder Bürgerservice. Eintrag im ZMR erfolgt automatisch.
3
Datenübermittlung an Abgabenstelle
Die Gemeinde gleicht ZMR-Daten mit dem Grundbuch und Abgabenregistern ab. Ausnahmeanträge sollten jetzt gestellt werden, nicht erst nach Bescheiderlass.
4
Abgabenbescheid
Die Gemeinde erlässt den Bescheid mit Abgabenhöhe, Stichtag und Zahlungsfrist. Beschwerdefrist 4 Wochen an das Landesverwaltungsgericht.
5
Zahlung / Beschwerde
Fristgerechte Zahlung oder Beschwerde. Unbegründete Zahlungsverweigerung führt zur Exekution und verwaltungsstrafrechtlichen Folgen.
Die Strafdrohungen bei Meldeverstößen sind keine Bagatelle. Wer den Nebenwohnsitz gar nicht anmeldet, zahlt nach § 22 MeldeG bis zu 726 Euro pro Fall. Schwerer wiegt in Tirol und Salzburg die raumordnungsrechtliche Komponente: Wer eine Wohnung als Freizeitwohnsitz ohne Widmung nutzt, muss mit Strafen bis 40.000 Euro rechnen. Die Behörde kann die Nutzung untersagen – bei kreditfinanzierten Objekten rasch ein existenzielles Problem.
Gemeinden erlassen Abgabenbescheide oft rückwirkend – die Ländergesetze sehen das ausdrücklich vor. Wer jahrelang einen Nebenwohnsitz nicht gemeldet hat, kann Nachforderungen für mehrere Perioden bekommen, dazu Verzugszinsen und Säumniszuschläge. Die bessere Strategie ist, den Melde-Akt sauber zu setzen und eine allfällige Ausnahme aktiv geltend zu machen, bevor die Gemeinde tätig wird. Einen vergleichbaren Blick auf kaufbezogene Abgaben finden Sie in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Österreich 2026.
Typische Fehler aus der Anwaltspraxis
In unserer Beratungspraxis tauchen immer wieder dieselben Fehlerquellen auf. Sie reichen von einer rein melderechtlichen Fehlinterpretation bis zu wirtschaftlichen Fehleinschätzungen, die Mandanten viel Geld kosten. Die folgende Übersicht zeigt die sechs häufigsten Stolperfallen – mit einer kurzen Erklärung, warum die Konstruktion rechtlich nicht tragfähig ist.
✕
Hauptwohnsitz aus Steuergründen verlegen
Wer seinen Hauptwohnsitz formal ins Ferienhaus verlegt, ohne dass dort der tatsächliche Lebensmittelpunkt liegt, riskiert die Abmeldung von Amts wegen und Nachzahlungen für mehrere Jahre. Der VwGH prüft die Gesamtumstände – Arbeitsort, Familie, Kinder, soziale Bindung.
✕
Freizeitwohnsitz-Widmung übersehen
Gerade in Tirol ist die Freizeitwohnsitz-Nutzung nur in ausgewiesenen Gebieten zulässig. Illegale Nutzung: bis 40.000 Euro Strafe nach § 13a TROG 2022 plus Benützungsuntersagung. Die reine Anmeldung als Nebenwohnsitz ersetzt keine Widmung.
✕
Vermischung von Zweitwohnsitz, Freizeitwohnsitz und Leerstand
Die drei Abgabenregimes sind kumulativ denkbar. Wer eine Wohnung als „Nebenwohnsitz ohne Nutzung“ führt, kann in Salzburg und Vorarlberg gleichzeitig unter Leerstandsabgabe und Zweitwohnsitzabgabe fallen. Saubere Kategorisierung ab Tag eins spart mehr als nachträgliche Rechtsmittel.
✕
Meldefrist von drei Tagen verpasst
§ 3 MeldeG gibt drei Tage – und die Abgabenbescheide laufen oft rückwirkend auf den tatsächlichen Bezugstag, nicht auf das Meldedatum. Wer zwei Monate nach Einzug meldet, zahlt trotzdem für zwei Monate mit, plus allfällige Strafe nach § 22 MeldeG.
✕
Arbeitswohnsitz-Ausnahme nicht beantragt
In Vorarlberg, Salzburg und anderen Bundesländern sind berufsbedingte Zweitwohnsitze von der Abgabe befreit – aber nur, wenn der Antrag rechtzeitig und mit Dienstvertrag, Entfernungsnachweis und Arbeitgeberbestätigung gestellt wird. Ohne Antrag gilt der Regelfall: volle Abgabe.
✕
Touristische Vermietung als Zweitwohnsitz getarnt
Wer über Airbnb, Booking und Co. Gäste empfängt, ist typischerweise Beherbergungsbetrieb – mit Gewerbeanmeldung, Nächtigungsabgabe und Umsatzsteuer. Die Wohnung wird in diesem Zeitraum gerade nicht „als Zweitwohnsitz“ gehalten. Wer beide Nutzungen vermengt, bekommt häufig beide Belastungen nebeneinander.
Besonders teuer wird es, wenn mehrere dieser Fehler zusammenkommen. Ein typisches Szenario aus der Kanzleipraxis: Ein deutscher Käufer erwirbt ein Chalet in Tirol, meldet einen Nebenwohnsitz, vermietet das Objekt über den Sommer an wechselnde Gäste und geht davon aus, er habe alle Pflichten erfüllt. Tatsächlich liegen ein unzulässiger Freizeitwohnsitz, ein nicht angemeldeter Beherbergungsbetrieb und eine unterlassene Registrierung vor – potenziell sechsstellige Folgekosten. Für deutsche Käufer geben wir in unserem Beitrag für den Immobilienkauf in Österreich als deutscher Käufer einen umfassenden Leitfaden an die Hand.
Häufige Fragen zur Zweitwohnsitzabgabe
Muss ich zahlen, wenn meine Wohnung leer steht?
Ja, in mehreren Bundesländern. Salzburg und Vorarlberg kennen eigene Leerstandsabgaben, die parallel zur Zweitwohnsitzabgabe greifen können. Maßgeblich ist nicht die Bewohnung, sondern ob jemand mit Hauptwohnsitz gemeldet ist. Ohne Hauptwohnsitzanmeldung und ohne gewerbliche Vermietung fällt eine Wohnung meist unter Zweitwohnsitz- oder Leerstandsabgabe – die Höhe variiert stark nach Gemeinde.
Was ist der Unterschied zwischen Zweitwohnsitz und Freizeitwohnsitz?
Der Zweitwohnsitz ist ein melderechtlicher Begriff (Nebenwohnsitz nach MeldeG). Der Freizeitwohnsitz ist raumordnungsrechtlich geregelt, insbesondere in Tirol und Salzburg, und erfordert eine entsprechende Widmung oder Genehmigung. Eine rein melderechtlich als Nebenwohnsitz geführte Wohnung ist nicht automatisch ein zulässiger Freizeitwohnsitz. Gerade Tirol kontrolliert das seit 2022 nach TFLAG und TROG sehr streng.
Kann ich die Zweitwohnsitzabgabe steuerlich absetzen?
Nur in wenigen Konstellationen. Bei rein privater Nutzung ist die Abgabe Privatsache und nicht absetzbar. Bei arbeitsbedingtem Zweitwohnsitz kommen Werbungskosten im Rahmen der doppelten Haushaltsführung in Betracht. Bei gewerblicher Vermietung ist die Abgabe Betriebsausgabe. Rückwirkende Änderungen der Nutzung sollten stets mit dem Steuerberater abgestimmt werden.
Das Wichtigste auf einen Blick
📌 Zweitwohnsitzabgabe 2026 – Kernpunkte
1
Drei Kategorien sauber trennen: Hauptwohnsitz, Nebenwohnsitz und Freizeitwohnsitz sind drei unterschiedliche Regime mit jeweils eigenen Rechtsfolgen. Die melderechtliche Anmeldung ersetzt keine raumordnungsrechtliche Widmung.
2
Salzburg: ZWAG seit 2023, Rahmen 400–5.000 € p. a., Gemeinde entscheidet per Verordnung. Parallel mögliche Leerstandsabgabe beachten.
3
Tirol: TFLAG-Novelle ab 1.1.2026 – Einhebung ist jetzt Gemeinde-Option. Widmungspflicht nach § 13a TROG 2022 bleibt, Strafrahmen 40.000 € (geplant 80.000 €).
4
Vorarlberg: 26-Wochen-Regel, max. 2.775 € p. a., Ausnahmen müssen aktiv beantragt werden.
5
Kärnten: K-ZWAG-Novelle 2026 verdoppelt den Rahmen – typische Belastung 840–960 € für 80-m²-Wohnung. Fälligkeit 1.12., Zahlung bis 15.12.
6
Steiermark: Keine ZWA, aber Ferienwohnungsabgabe StNFWAG und Nächtigungsabgabe bei Vermietung.
7
Melde- und Anzeigepflichten ernst nehmen: 3-Tage-Frist nach § 3 MeldeG, rückwirkende Bescheide, Strafen nach MeldeG und Landesgesetzen. Ausnahmeanträge vor dem Bescheid stellen, nicht danach.
Füllen Sie das Formular aus und beschreiben Sie Ihre Situation. Wir melden uns in Kürze bei Ihnen.
Wie wir Ihnen helfen können
Die Zweitwohnsitzabgabe verbindet Melderecht, Raumordnungsrecht, Abgabenrecht und – bei touristischer Nutzung – Gewerberecht zu einem Geflecht, in dem ein einziger Fehler rasch teuer wird. Wir prüfen für Eigentümer in Salzburg, Tirol, Vorarlberg, Kärnten und der Steiermark, welcher Abgabe die Immobilie unterliegt, welche Ausnahmen greifen und wie ein bereits erlassener Bescheid angefochten werden kann. Bei Kaufinteressenten sehen wir uns vor der Unterfertigung Grundbuchauszug, Widmungsplan und Nutzungskonzept an.
Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation, schätzen das Risiko ein und zeigen Ihnen, wie Sie Anmeldung, Ausnahmeantrag oder Beschwerde bescheidsicher aufstellen, bevor die Gemeinde den nächsten Bescheid erlässt.
