Das Grundbuch in Österreich: Was steht drin und wofür ist es wichtig?

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem Informationen über das Eigentum an Immobilien und anderen Grundstücken in Österreich festgehalten werden. Es enthält Angaben zu den Eigentümern, dem Grundstücksbesitz, den Rechten und Belastungen, die an dem Grundstück haften, und eventuellen Beschränkungen, die für den Gebrauch des Grundstücks gelten. Dazu gehören beispielsweise Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Lasten wie Hypotheken oder Belastungen durch Grunddienstbarkeiten.

Das Grundbuch ist eine öffentliche Einrichtung und kann von jedermann eingesehen werden. Es dient als Nachweis für das Eigentum an einem Grundstück und ist daher für die Übertragung von Grundstücken von großer Bedeutung. Wer also ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, der sollte unbedingt das Grundbuch einsehen, um sicherzustellen, dass das Grundstück frei von Belastungen ist und keine Rechte Dritter bestehen.

Das Grundbuch wird von den Grundbuchämtern geführt, die bei den Bezirksgerichten angesiedelt sind. Die Eintragungen im Grundbuch werden von einem Grundbuchrichter vorgenommen. Um eine Eintragung im Grundbuch vorzunehmen, ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag oder eine andere notariell beglaubigte Urkunde erforderlich.

Das Grundbuch ist also ein wichtiges Instrument, um das Eigentum an Immobilien und anderen Grundstücken zu sichern und zu dokumentieren. Es gibt Auskunft über die Eigentümer und die Rechte und Belastungen, die an dem Grundstück haften, und ist daher für jeden, der ein Grundstück erwerben oder verkaufen möchte, von großer Bedeutung.

Sie wollen eine Immobilie kaufen oder verkaufen – dann sehen Sie sich unsere Seite zu unserem Schwerpunkt Immobilienrecht an.

Gesellschafterausschluss – Zulässigkeit und Möglichkeiten des Ausschlusses von Gesellschaftern aus einer GmbH

Meinungsverschiedenheiten zwischen Gesellschaftern sind im Rahmen eines unternehmerischen Betriebs leider oft unvermeidbar. In Einzelfällen können einzelne Gesellschafter nach Gründung der GmbH zu dauerhaften Problemen führen, welche nicht nur die weitere Zusammenarbeit der Gesellschafter untereinander erschweren, sondern auch das Wohl der Gesellschaft gefährden. In derartigen Konstellationen wird der Ruf nach Fortführung der Gesellschaft unter Ausschluss des betroffenen Gesellschafters laut. Die rechtlichen Möglichkeiten sind jedoch begrenzt.

Die Möglichkeit eines Gesellschafterausschlusses lässt sich im Wesentlichen durch eine entsprechende Bestimmung im Gesellschaftsvertrag begründen. Denkbar sind Klauseln, welche den Ausschluss eines Gesellschafters bei Unzumutbarkeit der Fortführung des Gesellschaftsverhältnisses mit dem betroffenen Gesellschafter nach Beschlussfassung der übrigen Gesellschafter ermöglichen. Das Ausschlussverfahren ist dabei jedoch ebenso festzulegen, wie die Gründe des Ausschlusses. Insbesondere bedarf es einer konkreten Bestimmung über die Beschlussfassung über den Ausschluss sowie die Anteilsabtretung selbst. Enthält der Gesellschaftsvertrag keine solchen Bestimmungen, ist ein Gesellschafterbeschluss auf Ausschluss eines Gesellschafters unzulässig und gemäß § 41 GmbHG anfechtbar (RIS-Justiz RS0102055).

Mit Einführung des Gesellschafterausschlussgesetzes wurde die gesetzliche Möglichkeit geschaffen, einzelne Gesellschafter unabhängig von einem Umgründungsvorgang aus einer Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu schließen (sog. Squeeze-Out).

Der Ausschluss erfolgt, wenn auf Verlangen des Hauptgesellschafters im Rahmen der Haupt- bzw Generalversammlung beschlossen wird, die Anteile der übrigen Gesellschafter auf den Hauptgesellschafter zu übertragen. Hauptgesellschafter ist, wer im Zeitpunkt des Ausschließungsbeschlusses zumindest 90 % Anteil am Grund- oder Stammkapital hält. Anteile von konzernmäßig verbundenen Gesellschaftern, sind zusammenzurechnen, wohingegen der Zusammenschluss mehrerer unabhängiger Gesellschafter unzulässig ist.

Der Ausschluss hat sich gegen alle Minderheitsgesellschafter zu richten, eine sachliche Begründung oder Rechtfertigung ist nicht erforderlich. Den ausgeschlossenen Minderheitsgesellschaftern steht jedoch eine angemessene Barabfindung für ihre Gesellschaftsanteile zu.

Neben den Bestimmungen des Gesellschafterausschlussgesetzes sieht lediglich § 66 GmbH den Ausschluss eines Gesellschafters vor, wenn dieser mit der Einzahlung der übernommenen Stammeinlage im Verzug ist.

Wenngleich die österreichische Rechtsprechung grundsätzlich die Möglichkeit anerkennt, Dauerschuldverhältnisse aus wichtigem Grund zu beenden, so wird der zwangsweise Ausschluss eines Gesellschafters aus der Kapitalgesellschaft von Seiten des OGH nach wir vor abgelehnt.

Von Seiten der Lehre wird zum Teil die Auffassung vertreten, ein Ausschluss aus wichtigem Grund komme unter Heranziehung von § 140 UGB in Betracht. Dieser Bestimmung zufolge können einzelne Gesellschafter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes aufgrund einer Klage aller übrigen Gesellschafter aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden. Mangels Vorliegens einer planwidrigen Lücke wird die analoge Anwendung des § 140 UGB von der Rechtsprechung jedoch abgelehnt (vgl. OGH 14.09.2011, 6 Ob 80/11z).

Die rechtlichen Möglichkeiten einen Gesellschafter im Falle gesellschaftsschädigenden Verhaltens auszuschließen sind äußerst begrenzt. Um eine dauerhafte Bindung selbst im Falle fortgesetzter Schädigungshandlungen zu vermeiden, sollte bereits im Gründungsstadium Vorsorge geschaffen werden und mit der Errichtung bzw. Prüfung des Gesellschaftsvertrags ein Rechtsanwalt mit entsprechender Spezialisierung beauftragt werden.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Die Immobilienertragssteuer – ein Überblick

Vor dem Verkauf einer Immobilie stehen viele Überlegungen für den Verkäufer an, sei es der ideale Preis, wo oder mit wem die Immobilie angeboten werden soll, wem man schlussendlich sein Objekt verkaufen möchte und wen man als Vertragserrichter und Treuhänder bestimmt. 

Zu diesen Überlegungen wollen wir in diesem Blogbeitrag über die Immobilienertragssteuer aufmerksam machen, welche nach dem Verkauf für den Veräußerer anfällt und oft vor der Veräußerung nicht bedacht wird. 

Durch die Immobilienertragssteuer (kurz ImmoESt) wurde die, damals salopp genannte „Spekulationssteuer“, abschafft – früher waren demnach private Grundstücksveräußerungen nur dann steuerpflichtig, wenn sie innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung wieder verkauft wurden. 

Die jetzt gültige Immobilienertragssteuer fällt bei der Transaktion von inländischen Grundstücken an und betrifft Grund und Boden, sowie das Gebäude und grundstücksgleiche Rechte (bspw. Baurechte).

Um eine Übergangszeit zwischen der Abschaffung der „Sepkulationssteuer“ und der neuen ImmoESt zu schaffen wurde vom Gesetzgeber eine Trennlinie zwischen Alt- und Neuvermögen eingeführt. 

– Altvermögen ist alles was vor dem 31.03.2002 angeschafft wurde;

– Neuvermögen ist alles was nach dem Stichtag, also nach dem 31.03.2002 angekauft wurde.

Der wesentlichste Unterschied besteht in der unterschiedlichen Berechnung der Steuer, denn bei Altvermögen wird der Veräußerungserlös pauschaliert angesetzt und ist daher oft günstiger für den Veräußerer.

– Altvermögen: Hier werden zur Berechnung die Anschaffungskosten mit 86% des Veräußerungserlöses angenommen. Daraus ergibt sich ein pauschalierter Veräußerungsgewinn von 14% des Erlöses bzw. von 4,2% des Veräußerungserlöses;

– Neuvermögen: Der besondere Steuersatz von 30% zur Anwendung. Zu beachten ist, dass bei der Berechnung diverse Umbauten, sowie Herstellungs- und Instandsetzungskosten und Absetzung für Abnutzung von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden können (bspw. Kosten des Notars oder Kosten eines allfälligen Maklers).

Ebenfalls anzumerken ist, dass die Möglichkeit besteht auf Antrag zum Regelsteuersatz zu optieren, sollte dieser günstiger ausfallen.

Im Regelfall wird die Berechnung durch den Parteienvertreter als Selbstberechnung durchgeführt und an das zuständige Finanzamt abgeführt. 

Das Gesetz sieht natürlich auch Fälle vor, in denen der Gesetzgeber die Erhebung einer etwaige Immobilienertragssteuer als nicht angemessen einstuft. 

1. Hauptwohnsitzbefreiung: hier sind vor allem zwei Tatbestände für den Veräußerer von großem Interesse: 

– entweder man hat das Grundstück ab Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens 2 Jahre bewohnt oder
– man hat in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben;

2. Selbsthergestellte Gebäude: dieser Ausnahmetatbestand gilt auch, wenn das Gebäude als Zweitwohnsitz diente, jedoch gilt er nicht für den Grund und Boden und ist ebenfalls nicht anwendbar, wenn das Objekt in den letzten 10 Jahren vermietet war. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Vorsorgevollmacht & Patientenverfügung

Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung, bei uns auch „Schreckensduo“ genannt. Bei vielen gilt der Grundsatz „Verdrängen ist so einfach“ oder es folgt der allbekannte Satz „Mir passiert eh nix“. Aus rein ökonomischer Sicht können wir Ihnen jedoch sagen: Vorsorge ist besser!
Nur so kann eine Vielzahl von Entscheidungen von Ihnen selbst getroffen werden. Wozu eine Vorsorgevollmacht und eine Patientenverfügung dient und alle wichtigen Informationen dazu erfahren Sie in diesem Blog. 

Die Vorsorgevollmacht

Eine Vorsorgevollmacht ist eine präventive Vollmacht, die erst rechtswirksam wird, wenn die Person nicht mehr in der Lage ist, die von der Vollmacht umfassten Angelegenheiten selbst zu entscheiden. Vorsorgevollmachten können sich je nach Abfassung auf verschiedene Angelegenheiten des täglichen Lebens, wie das Öffnen von Briefen oder Beheben von kleinen Summen Geld, aber auch auf den Verkauf von Liegenschaften beziehen. Umso wichtiger ist die Überlegung, wem man eine solche Bevollmächtigung einräumen möchte. 

Die Vorsorgevollmacht wird im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis (ÖZVV) eingetragen. Erst durch diese Eintragung wird die Vollmacht wirksam. 

Die Wahl des Bevollmächtigten sollte gut überlegt sein. Prinzipiell kann jede volljährige Person gewählt werden. Von der Bevollmächtigung ausgenommen sind jedoch Personen, die selbst nicht in der Lage sind Ihre Angelegenheiten eigenständig zu besorgen und Personen, die in einer Betreuungseinrichtung tätig sind, von der die Person betreut wird. Die Bevollmächtigung eines Pflegers/einer Pflegerin ist sohin ausgeschlossen. 

Für die Besorgung verschiedener Angelegenheiten können auch verschiedene Personen bevollmächtigt werden.

Die Vorsorgevollmacht kann von Rechtsanwälten, Notaren oder in Ausnahmefällen von einem Erwachsenenschutzverein abgefasst werden. Ihre Gültigkeit erlangt die Vollmacht durch Eintragung in das Österreichische Zentrale Vertretungsverzeichnis (ÖZVV). Wirksam wird die Vollmacht schließlich mit Eintritt des Vorsorgefalls, sprich mit Verlust der Entscheidungsfähigkeit. Die bevollmächtigte Person kann schließlich die Errichtungsstelle kontaktieren und den Eintritt des Vorsorgefalls registrieren lassen. Es ist stets ein ärztliches Zeugnis vorzulegen. 

Enden kann die Vorsorgevollmacht durch den Tod der Person, durch den Tod des Bevollmächtigten, oder durch Widerruf. Eine Befristung ist der Vorsorgevollmacht fremd. 

Die Patientenverfügung

Bei einer Patientenverfügung handelt es sich um eine schriftliche Kundgabe, mit der eine Person zukünftige medizinische Behandlungen, wie zum Beispiel den Einsatz lebensverlängernder Maßnahmen, ablehnen kann. 

Es wird unterschieden zwischen verbindlichen Patientenverfügungen und jenen, die nicht verbindlich sind. Auch unverbindliche Patientenverfügungen können zur Ermittlung des tatsächlichen Willens einer Person herangezogen werden. 

In einer verbindlichen Patientenverfügung müssen die abgelehnten medizinischen Maßnahmen  genau beschrieben sein. Auch muss aus dem Inhalt der Verfügung hervorgehen, dass die Person über die Tragweite der Ablehnung Bescheid wusste.

Voraussetzung für eine verbindlichen Patientenverfügung ist eine vorangegangene ärztliche Aufklärung. Mit der Abfassung kann ein Rechtsanwalt beziehungsweise ein Notar und in Ausnahmefällen eine Patientenvertretung betraut werden. 

Auf Wunsch kann die Patientenverfügung in das Patientenverfügungsregister der österreichischen Rechtsanwälte oder Notare eingetragen werden. Diese Register können landesweit von allen Krankenhäusern eingesehen werden. 

Wirksam wird die Patientenverfügung dann, wenn eine Person im Zeitpunkt der medizinischen Behandlung nicht entscheidungsfähig ist, weil sie beispielsweise bewusstlos oder gar im Koma ist.  Im Gegensatz zu einer letztwilligen Verfügung, wie einem Testament, regelt die Patientenverfügung nur die Zeit vor dem Tod. 

Eine Patientenverfügung bleibt im Regelfall für 8 Jahre verbindlich und muss dann erneuert werden. Dies setzt auch eine erneute ärztliche Aufklärung voraus. Im Falle des Verlusts der Entscheidungsfähigkeit kann eine Patientenverfügung nicht mehr erneure werden, und behält ihre Gültigkeit über die 8 Jahren hinaus. Ein Widerruf der Patientenverfügung ist jederzeit möglich.

Wir beraten Sie und Ihre Familie!

Gerne unterstützen und beraten wir Sie und Ihre Familie bei der Abfassung einer Vorsorgevollmacht und/oder einer Patientenverfügung. Wir nehmen uns Zeit, um eine maßgeschneiderte Lösung für Ihre Bedürfnisse zu finden. Ihr Wille zählt. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Grunderwerb durch Ausländer in Österreich – was müssen Sie beachten?

Der Möglichkeit des Immobilien- und Grundstücksankauf durch Ausländer in Österreich werden durch verschiedene Voraussetzungen, vorgegeben durch das Gesetz, Grenzen gesetzt. 
In diesem Blog erfahren Sie, welche Voraussetzungen für den Kauf erfüllt sein müssen, was Sie beachten sollten und wie wir Ihnen helfen können. 

Diese Frage gilt es vorab zu klären, denn Ausländer ist nicht gleich Ausländer, denn in  in Österreich wird zwischen EU-Bürgern und Nicht-EU-Bürgern unterschieden. Angehörige eines EU-Staates sind Inländern, aufgrund des Diskriminierungsverbotes, gleichgestellt.

Angehörige eines Drittstaates müssen sich hingegen, vorausgesetzt es bestehen keine
Abkommen zwischen Österreich und dem Drittland, einem Genehmigungsverfahren unterziehen.
Darunter fallen auch juristische Personen die ihren Sitz oder ein Großteil ihres Kapitals nicht in Österreich veranlagt haben.

Geregelt wird der Grunderwerb im gleichlautenden Ausländergrunderwerbsgesetz (dieser
Wortlaut, ändert sich geringfügig  in den einzelnen Bundesländern), dieses gibt an welche
Voraussetzungen erfüllt werden müssen, um am Grundverkehr in Österreich teilnehmen zu können.

Wie oben schon kurz angedeutet ist nicht der Bund für die Gesetzgebung zuständig, sondern es fällt in die
Kompetenz der einzelnen Bundesländer, die einzelnen Erfordernisse festzulegen. 

Der Fokus richtet sich hier vor allem auf den Erwerb mittels Kaufvertrag von unmittelbaren und
mittelbaren Eigentum an Grund und Boden.

Welche Geschäfte exakt darunter fallen, ist in den einzelnen Landesgesetzen geregelt.

In vielen Bundesländern ist der Erwerb von Eigentum an Grund und Boden, der Fruchtgenuss,
Dienstbarkeiten, Bestandgaben und der Erwerb eines Superädifikats genehmigungspflichtig.

In einigen Bundesländern (Sbg, Vorarlberg, Kärnten) unterliegt auch die Übernahme eines
Pfandrechtes der Prüfung durch das Land oder der Kauf von Gesellschaftsanteilen an einer
Gesellschaft, welche in ihrem Eigentum Baugrundstücke haben (T, OÖ, Vrbg).

Es besteht ein breites Spektrum an Bedingungen in den jeweils einzelnen Bundesländern.

Zwei Voraussetzungen die in einer Vielzahl von Ländern erfüllt sein müssen sind: 

–  ein volkswirtschaftliches, wirtschaftliches, soziales oder kulturelles Interesse besteht und
–  ein staatspolitisches und öffentliches Interesse durch den Erwerb nicht beeinträchtigt wird.

Weiters muss, beispielsweise in Salzburg, das Rechtsgeschäft dazu dienen einen Betrieb auf Dauer
anzusiedeln, einen Zweitwohnsitz zu begründen oder einen Hauptwohnsitz zu begründen oder das der
Wohnsitz oder der Betrieb erweitert soll.

Sollten Sie vorhaben eine Immobilie, ein Bauwerk oder ein Grundstück in Österreich zu kaufen,
stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.
Wir übernehmen die Kommunikation mit den Behörden und wickeln nach Genehmigung gerne alle weiteren vertraglichen Geschäfte mit Ihnen ab.

Zudem sind wir immer erreichbar und gehen gerne auf Ihre Fragen zum Erwerb und der
Abwicklung ein.

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

WEG-Novelle 2022 – das kommt im neuen Jahr auf Sie zu!

Das WEG wird auch 2022 wieder etwas novelliert durch den Gesetzgeber. Im Sommer 2021 wurde vom Änderungsentwurf des WEG auf ministerialer Ebene nichts entgegengesetzt. Im Spätsommer wurde es dem Bundesministerium für Justiz übermittelt und nun steht der Änderung nicht mehr viel im Weg. 
Die Änderung bringt eine Erleichterung für Wohnungseigentümer mit sich, die vor allem die Nachhaltigkeit und Umwelt betreffen. Zu einer erheblichen Entlastung kommt es ebenfalls mit Einführung einer Zustimmungsfiktion. 

WEG ist die Abkürzung für Wohnungseigentumsgesetz. Wie der Name schon sagt, beschäftigt sich dieses mit der Eigenümerschaft und Eigentümergemeinschaft an Wohnungseigentumsobjekten. 
Darin ist im Generellen geregelt, wie der Erwerb und das Erlöschen abläuft, wie die Liegenschaft verwaltet wird und die Eigentümer untereinander, zueinander stehen. Welche Rechte und Pflichten damit einhergehen. 

Die Zustimmungsfiktion soll Prozesse vereinfachen und beschleunigen. Im Fall des WEG wird sie eingesetzt um einen Umbau oder eine Änderung in der eigenen Wohnung vornehmen zu können, ohne das es der Zustimmung aller bedarf.  Es reicht hierbei aus, wenn in einem gewissen Zeitraum, niemand dem Projekt widersprochen hat.

Dies gilt jedoch nur solange nicht in die schutzwürdigen Interessen anderer Eigentümer eingegriffen wird und es nicht zu einer dauerhaften und wesentlichen Beeinträchtigung kommt. 

– Vorhaben im Bereich Umwelt und Nachhaltigkeit (Ladestationen für E-Autos und Anbringung von Photovoltaikanlagen)

– Vorhaben betreffend behindertengerechte Ausgestaltung der Liegenschaft  

– Einbau von einbruchsicheren Türen

Neben den schon erwähnten Änderungen: 

– Neuerung des Mehrheitsbegriffes der Eigentümer (Mehrheit der Eigentümer oder Mehrheit von 2/3) 

– Bestimmung hinsichtlich Rücklagen (Erhöhung)

– Bestimmungen betreffend die Pflichten des Verwalters 

– Modernisierung bei Eigentümerversammlungen. Nun ist auch eine Teilnahme mittels Videokonferenz möglich. 

Die Änderungen des WEG 2002 bringen einige Erleichterungen für Wohnungseigentümer bzw. künftige Wohnungseigentümer mit sich. 
Jedoch gibt es auch neue Regelungen, insbesondere die Rücklagen einer Liegenschaft betreffend, die nun zu beachten sind. 

Sollten Sie sich für eine Wohnung interessieren und diese kaufen oder verkaufen wollen oder sollten Sie sich in Ihren Rechten verletzt fühlen sind wir gerne für Sie da und unterstützten Sie in allen Belangen. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Die Treuhandschaft im Überblick – das sollten Sie wissen

Vertrag, Verhandlungen
    • Was ist eine Treuhandschaft?
    • Welche Vorteile bringt eine Treuhandschaft?
    • Überblick über die Treuhandschaft 

Was ist eine Treuhandschaft?

    • Die Treuhandschaft ist eine Dienstleistung des Rechtsanwaltes, die bei der Abwicklung von Rechtsgeschäften, besonders bei Liegenschaftskaufverträgen, eine zentrale Rolle spielt. 
    • Die Treuhandschaft dient der Absicherung vertraglich vereinbarter Zahlungen gegenüber dem Vertragspartner, zB des Kaufpreises einer Liegenschaft bis zur Grundbuchseintragung.
    • Dabei unterliegt der Rechtsanwalt der strengen Revision der Rechtsanwaltskammer.

Welche Vorteile bringt eine Treuhandschaft?

    • Absicherung des Verkäufers: Der Vorteil des Verkäufers ist die Absicherung der Kaufpreiszahlung und Auszahlung. Der Rechtsanwalt sorgt dafür, dass der Verkäufer auch zu seinem vertraglich vereinbarten Geld gelangt, wenn alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind.
    • Absicherung des Käufers: Der Vorteil des Käufers ist die Absicherung, dass der Kaufpreis erst zum Verkäufer gelangt, wenn die grundbücherliche Einverleibung des Käufers erfolgt ist sowie die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. 

Überblick - Wie läuft eine Treuhandschaft beim Rechtsanwalt ab?

Der erste Schritt ist die Einrichtung eines eigenen Treuhandkontos bei einer staatlich beaufsichtigten Bank. Alle Ein- und Auszahlungen laufen ausschließlich über dieses Konto.

Die Grundlage einer Treuhandschaft ist ein Vertrag. Das kann beispielsweise ein Kaufvertrag, Werkvertrag oder auch ein Abtretungsvertrag sein. 

Dieser wird beim Vertragsabschluss von beiden Parteien beglaubigt unterfertigt. Ebenfalls wird im Rahmen des Vertrages auch die Treuhandvereinbarung unterzeichnet.

Aus der Treuhandvereinbarung ergeben sich Verpflichtungen für den Rechtsanwalt als Treuhänder gegenüber dem Verkäufer und dem Käufer,  insbesondere verwahrt der Rechtsanwalt den Kaufpreis mit äußerster Sorgfalt. Er steht unter der strengen Revision der Rechtsanwaltskammer. 

Auch ist der Rechtsanwalt als Treuhänder verpflichtet, bei Vertragsabschluss das Informationsblatt über die Treuhandschaft der Rechtsanwaltskammer allen Treugebern auszuhändigen. 

Die Meldung der Treuhandschaft an die Rechtanwaltskammer erfolgt durch den Rechtsanwalt unverzüglich nach der Unterfertigung. Die Rechtsanwaltskammer trägt in Folge die Treuhandschaft in das anwaltliche Treuhandbuch ein. Dadurch ist die Treuhandschaft bis zu einem Betrag von 7,2 Millionen Euro versichert. 

Nach der Erstmeldung der Treuhandschaft an die Rechtsanwaltskammer werden die treuhänderische Bank, der Rechtsanwalt als Treuhänder sowie die Treugeber von der Meldung verständigt. Dies erfolgt schriftlich und dient lediglich zur Information.

Der Kontoverfügungsauftrag dient zur Absicherung der Geldüberweisungen. Im Zuge dessen wird erklärt, dass die Geldüberweisungen (Verfügungen) nur an die im Kontoverfügungsauftrag genannten Personen und nur auf die im Kontoverfügungsauftrag angeführten Konten durchgeführt werden dürfen. Der Kontoverfügungsauftrag ist ebenfalls von allen Treugebern sowie dem Rechtsanwalt als Treuhänder zu unterfertigen.

 

Die grundbücherliche Rangordnung für den Treuhänder dient zur Absicherung, dass bis zur Einverleibung des Eigentumsrechtes zugunsten des Käufers keine anderen Eintragungen wie zB Eigentumsrechte oder Pfandrechte im Grundbuch erfolgen können. Diese Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung wird durch den Treuhänder eingebracht. 

Der Rechtsanwalt ist verpflichtet nachzufragen, ob die Mittel zum Kauf (der Kaufpreis) auch aus einer legitimen Quelle kommt. Beispielsweise sollte der Kaufpreis aus einer Schenkung kommen, ist die Schenkungsmeldung dem Rechtsanwalt vorzulegen.

Diesbezüglich wird ein Geldwäscheformular vom Käufer unterzeichnet, in dem er die fehlenden Informationen (z.B. die Mittelherkunft) anzugeben hat.

Der Rechtsanwalt darf nur im Rahmen der Treuhandschaft und des Kontoverfügungsauftrages Geldüberweisungen tätigen. 

Der Rechtsanwalt als Treuhänder sowie alle Treugeber werden nach jeder Buchung auf dem Treuhandkonto durch einen Kontoauszug der Treuhandbank informiert. Dieser wird postalisch zugesandt. 

Wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen vorliegen, wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt und somit die Treuhandschaft beendet. 

Die vereinbarten Auszahlungsbedingungen sind in der Regel: 

    • Allseits notariell beglaubigt unterfertigter Kaufvertrag 
    • Vorliegen des einzigen Grundbuchsbeschlusses über die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtige Veräußerung mit einer Restlaufzeit von mindestens 3 Monaten 
    • Bescheinigung gemäß § 13d Abs 4 Z1 Sbg. GVG (nur bei Baugrundstücken (und Gebäuden) in Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden)
    • Sicherung des vertragsgemäßen Eigentumsübertragung des Kaufobjekts 
    • Nachweis für die Übergabe des Kaufobjekts
    • Bestätigung des Erstmeldung der Rechtsanwaltskammer über die Treuhandschaft
    • Kontoverfügungsauftrag
    • (nur für Verkäufer relevant) erforderliche Unterlangen und Urkunden für die Berechnung der Immobilienertragssteuer inkl. unterfertigte Formulare für die Berechnung sowie die Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer durch den Rechtsanwalt

Die Beendigung der Treuhandschaft muss der Rechtsanwaltskammer gemeldet werden.

freundliche Frau
verfasst von
Mag. Mirela Saric

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Update zu Corona im Mietrecht – muss man bezahlen?

Schild "sorry we are closed"
    • Darf der Mietvertrag wegen Corona vorzeitig aufgelöst werden?
    • Keine Mietzahlungen aufgrund Corona – geht das?
    • Was tun, wenn man die Miete aufgrund Corona nicht bezahlen kann?
    • Was soll man als Mieter tun?
    • Was soll man als Vermieter tun?

Darf der Mietvertrag wegen Corona vorzeitig aufgelöst werden?

    • Das Mietverhältnis kann durch den Mieter vor Ablauf nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) mit der Angabe eines „wichtigen Grundes“ aufgelöst werden. Die derzeitig herrschenden Corona Pandemie ist ein denkbar wichtiger Grund die behördlichen Schließungen der Betriebe – welches eine Unbrauchbarkeit des Mietobjekts darstellen kann. Unter Unbrauchbarkeit versteht man, dass man den gemieteten Raum nicht mehr nutzen kann, beispielsweise ein Kosmetiker sein Studio. 

Aber ACHTUNG: Die Brauchbarkeit beziehungsweise Unbrauchbarkeit hängt von der Dauer ab und auch in welchem Ausmaß sich diese definiert. 

WICHTIG: Der Mieter trägt in diesem Zusammenhang die Beweislast. Das bedeutet, der Mieter des Objektes muss beweisen, dass ein solcher wichtiger Grund zur vorzeitigen Auflösung besteht. 

Conclusio: Es wird im jeweiligen Einzelfall zu entscheiden sein, ob die Voraussetzungen zur Auflösung vorliegen. 

Keine Mietzahlungen aufgrund Corona – geht das?

    • Grundsätzlich ist natürlich die Miete zu bezahlen, da man seinen Teil des Mietvertrages zu erfüllen hat. Dennoch sieht beispielsweise der §1104 des Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) eine Befreiung beziehungsweise Freistellung des Mietzinses unter besonderen Umständen vor. 

Aktuelles Beispiel aus der Praxis:

    • Ein Friseursalon hatte sich in erster Instanz beim Bezirksgericht in Meidling erfolgreich auf den §1104 ABGB berufen.
    • Dieser normiert eine zeitliche Mietbefreiung bei Zuständen wie Feuer, Krieg, Wetterschläge, Überschwemmungen aber auch Seuchen werden genannt, nachzulesen hier. Diese Zustände verursachen eine Unbrauchbarkeit oder teilweise Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes.
    • Bei diesen Vorkommnissen ist der Vermieter nicht dazu verpflichten die Brauchbarkeit des Mietobjekts für den Mieter wieder herzustellen und im Gegenzug muss der Mieter verminderten oder gar keinen Mietzins für das Mietobjekt bezahlen. 
    • Das Bezirksgericht hatte die Anwendbarkeit des §1104 ABGB aufgrund des Coronavirus bejaht, da es diesen als Seuche definierte. Dieser hatte somit den Lockdown verursacht, wodurch dem Frisör die Brauchbarkeit seines Geschäftslokals genommen wurde. In conclusio hatte der Friseur einen gesetzlichen Anspruch auf Mietzinsentfall während es kompletten Lockdowns. 

ACHTUNG: Dennoch ist hier Vorsicht geboten. Aufgrund dieses erstinstanzlichen Urteils kann kein pauschaler Entfall der Miete nach §1104 ABGB abgeleitet werden. Hier ist es speziell ratsam, den Mietvertrag und die darin getätigten Vereinbarungen zu prüfen. Gerne unterstützen wir Sie bei der Prüfung des Mietvertrages. 

WICHTIG: Es handelt sich bei diesem Urteil um ein erstinstanzliches Urteil. Das bedeutet, dass dem Vermieter Rechtsmittel zustehen, um die Thematik auf ein höheres Gericht zu bringen. Solange der Instanzenzug nicht ausgeschöpft ist (das heißt, die Streithematik ging bis zum Obersten Gerichtshof), kann man hier keine pauschale Antwort geben. 

Was tun, wenn man die Miete aufgrund Corona nicht bezahlen kann?

    • Wenn man aufgrund der Coronakrise gerade seine Miete nicht bezahlen kann, droht im schlimmsten Fall eine Kündigung. Hier sieht das MRG vor, dass in diesem Falle der Mieter den Zahlungsrückstand nachzahlen kann, sprich dieser wird nicht sofort fällig.
    • Aber ACHTUNG: das ist nur möglich, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand nicht grob verschuldet hat. In diesem Falle wird die Kündigung auch aufgehoben. 
    • TIPP: Treten Sie mit Ihrem Vermieter in Kontakt, um die derzeitige Sachlage zu besprechen. Gerne unterstützen wir Sie auch dabei. 
  •  

Was soll man als Mieter tun?

    • Wichtig ist die Prüfung des eigenen Mietvertrages!
    • In jeglichen Verträgen können sogenannte dispositive Normen vereinbart sein, das bedeutet Vereinbarungen die vom Gesetz abweichen. 
    • Sollten Sie Unsicherheiten oder Unklarheiten bezüglich des Mietvertrages haben, unterstützen wir Sie gerne bei der Prüfung. Hierzu vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch. 

Was soll man als Vermieter tun?

    • Auch auf Vermieterseite gilt die oberste Priorität: Prüfung der Mietverträge. 
    • Setzen Sie sich ebenso mit Ihren Mietern in Verbindung und besprechen Sie die weitere Vorgehensweise. 
    • Vermieter können freiwillig Reduktionen oder Stundungen anbieten, sind aber nicht dazu verpflichtet. 
    • Ebenso können Vermieter die von Mietzinsausfällen betroffen sind, einen Antrag auf Unterstützung beim Krisenbewältigungsfonds ansuchen. 

Zusammengefasst: 

    • Mietverträge können nicht mir nichts dir nichts vorzeitig aufgelöst werden, das bedarf eines wichtigen Grundes.
    • Aufgrund des Urteils des Bezirksgerichts Meidling kann kein pauschaler Mietzinsentfall aufgrund §1104 ABGB abgeleitet werden. Es gilt der Einzelfall zu prüfen. 
    • Egal ob auf Mieter- oder Vermieterseite – ratsam ist es, den eigenen Mietvertrag zu prüfen und auch die Kommunikation mit der jeweilig anderen Seite zu suchen. 

Wir unterstützen Sie gerne bei jeglichen Unklarheiten und Unsicherheiten bei Ihren Mietverträgen, sowie auch bei der Korrespondenz zu Mieter und Vermieter. Senden Sie uns einfach Ihren Mietvertrag zu und alles weitere erledigen wir! 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Alles was Sie über den Internetbetrug wissen müssen

Brille vor Computer mit Programmiersprache
    • Was versteht man unter dem Begriff „Phishing“?
    • Wie sind solche „Phishing“-E-Mails zu erkennen? 
    • Kann man vorbeugende Maßnahmen treffen? 
    • Was ist beim Online-Einkauf zu beachten? 
    • Was bedeutet „Internetabzocke“? 
    • Wie erkennt man „abzockerische“ Seiten?
    • Was kann man machen, wenn man in eine „Abzocker-Falle“ getappt ist? 

Was versteht man unter dem Begriff „Phishing“?

    • Es handelt sich hierbei um eine Kombination aus den beiden englischen Wörtern „Password“ und „Fishing“. Diese Methode stellt den Versuch dar den Nutzern ihre höchstpersönlichen Daten zu entlocken
    • Üblich für einen Phishing Versuch ist das Versenden von E-Mails in denen man unter einem vorgetäuschten Vorwand aufgefordert wird auf eine Webseite zu gehen (meist Bank, PayPal, … etc) um dort seine Daten einzugeben oder auch eine Bewerbung mit Anhang. Diese Seiten anfänglich der richtigen Seite zum Verwechseln ähnlich, sind aber das Konstrukt von BetrügerInnen, die mit dieser Masche die Daten und Passwörter „fischen“

Wie sind solche „Phishing“-E-Mails zu erkennen? Die 5 wichtigsten Punkte

    1. Abweichungen zwischen der in der Phishing-Mail angegebenen Internetadresse und der echten Internetadresse
    2. Es ist durchaus möglich, dass solche E-Mails in teilweise schlechtem Deutsch geschrieben sind 
    3. Meist wird auf die Dringlichkeit der Dateneingabe beharrt, obwohl weder an einem Gewinnspiel teilgenommen wurde
    4. Beim Beruf der Webseite wird die Internetadresse ausgeblendet 
    5. Veränderungen der Log-In-Seite 

Kann man vorbeugende Maßnahmen treffen? 

    • Die goldene Regel in diesem Zusammen ist: Seriöse Unternehmen verlangen nie die Bekanntgabe von Daten via E-Mail. Weitere vorbeugende Maßnahmen sind:
      • Niemals auf dubiose E-Mail antworten! Am besten löschen oder an das betroffene Unternehmen weiterleiten, damit sich dieses schützen kann.
      • Höchstpersönliche bzw. vertrauliche Daten sollten ausschließlich über eine „Secure“-Seite angegeben werden. Dies ist sehr leicht in der Internetadresszeile am „s“ in „https://“ zu erkennen. 
      • Das regelmäßige Durchführen von Sicherheitsupdates am Computer, kann ebenso eine vorbeugende Wirkung haben. 

Was ist beim Online-Einkauf zu beachten? 

Die „Masche“ beim Online-Shopping ist meist, dass den KäuferInnen Produktfälschungen oder gar gestohlene Ware angeboten wird. Das angebotene Produkt wird bezahlt, dennoch findet eine Lieferung nie statt. 

Zu beachten ist daher: 

    • Produkte zu sehr günstigen Preisen (Schleuderpreise) können dubios wirken, hier ist es ratsam, Preise zu vergleichen
    • Durch den sogenannten Trickbetrug, versuchen die AnbieterInnen den KäuferInnen eine Vorauszahlung zu entlocken um dann die Ware nie zu versenden – deswegen sollten solche Zahlungen äußerst dringend vermieden werden
    • Ebenso ist gibt es beim C2C (Customer to Customer – also Privatverkauf) Geschäft anders als beim B2C Geschäftsführer (Business to Customer – also Unternehmen zu Privatperson) KEIN Rücktrittsrecht
    • Empfehlenswert ist das Lesen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sowie der Produktbeschreibung VOR dem Kauf im Internet 
    • Achtung bei Online-Käufen außerhalb der EU – bei fehlenden oder geringen Angaben von Kontaktdaten im Impressum sollte vom Kauf abgesehen werden

Was bedeutet „Internetabzocke“?

    • Unter dem Begriff Internetabzocke versteht man das lockende Angebot von diversen Webseiten mit „Gratis“ Spielen, Waren, Rezepten, … – ganz einfach zum Downloaden. Den Usern wird dennoch vorenthalten, dass beim Download dieser vermeintlich kostenfreien Angebote sehr wohl Entgelt verrechnet wird
    • Diese Information wird meist im allbekannten „Kleingedruckten“ abgebildet oder in den AGB versteckt 
    • Durch die Registrierung und die Angabe der Daten werden den Usern binnen weniger Wochen von Rechnungen bis zu Inkassobriefen zugesandt. Und das obwohl der User sich ohne jegliches Bewusstsein einen Vertrag abgeschlossen hat. 
    • Durch Drohungen und Einschüchterungsversuche sind viele dazu verleitet, die Rechnungen ohne zu hinterfragen zu bezahlen – hier sollte man vor der Zahlung unbedingt einen Rechtsanwalt aufsuchen. 

Wie erkennt man „abzockerische“ Seiten? 

Wenn:

    • aus der Produkt- bzw. Angebotsbeschreibung nicht hervorgeht, in welcher Art und Weise die Leistung erbracht wird
    • Informationen bezüglich der Kosten quasi nicht vorhanden sind
    • höchstpersönliche Daten wie vollständiger Name, Adresse und/oder Geburtsdatum eingegeben werden müssen

kann höchstwahrscheinlich davon ausgegangen werden, dass es sich um eine Internetabzocke handelt. 

Was kann man machen, wenn man in eine „Abzocker-Falle“ getappt ist? 

    • Man darf sich nicht durch die Drohungen und Einschüchterungsversuche solcher Seiten beirren lassen denn in den meisten Szenarien haben diese Firmen keinen Anspruch auf Zahlung – Suchen Sie am besten einen Rechtsanwalt auf. 
    • Erklären Sie ebenso schriftlich Ihren sofortigen Rücktritt

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass:

    • durch „Phishing“ die Daten der User ausgespäht werden wollen meist durch E-Mails 
    • seriöse Unternehmen niemals höchstpersönliche Daten übers Internet von den KonsumentInnen verlangen 
    • man beim Online-Einkauf auf oben genannte Anhaltspunkte achten sollte 
    • bei kostenfreien Lockangeboten Achtung geboten ist 
    • generell niemals die privaten Daten vorschnell preisgegeben werden sollten 
    • bei einer Abzocker-Falle es sich empfiehlt, rechtlichen Beistand zu Rate zu ziehen. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Unsere anderen Blogbeiträge über Corona und Datenschutz, Haftung als Geschäftsführer in Zeiten von Corona oder Informationen zum BGH-Urteil des Abgasskandals finden Sie hier

 

Corona Kreditstundungen – das Wichtigste im Überblick

Geldscheine
    • Was bedeutet Stundung?
    • Für wen gelten die „Corona Stundungsregelungen“?
    • Können alle Verträge aufgrund von Corona gestundet werden?
    • Wie lange können die Zahlungen gestundet werden?
    • Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung?
    • Müssen Verzugszinsen bezahlt werden?
    • Muss man seine Zahlungen stunden?

Was bedeutet Stundung?

    • Eine Stundung eines Vertrages bedeutet, dass der Fälligkeitszeitpunkt der Zahlung verschoben wird
    • Dies wird durch eine nachträgliche Vereinbarung mit dem Gläubiger geregelt 

Für wen gelten die „Corona Stundungsregelungen“?

    • Die Regelungen wurden im 4.-COVID-19 Gesetzespaket beschlossen
    • Sie gelten für Verbraucher und Kleinstunternehmer 

Können alle Verträge aufgrund von Corona gestundet werden?

    • Nein, die im 4.-COVID-19 Gesetzespaket beschlossenen Regelungen betreffen Verbrauchterkreditverträge und Kredite von Kleinunternehmern die vor dem 15.03.2020 geschlossen wurden. Sodass die Rückzahlungsleistungen zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fällig werden

Wie lange können  die Zahlungen gestundet werden?

    • für 3 Monate 

Was sind die Voraussetzungen für eine Stundung?

    • Vorausgesetzt wird, dass der Schuldner aufgrund des Coronavirus mit drastischen Einkommensausfällen zu kämpfen hat und infolgedessen zur Erbringung der Zahlungen für unzumutbar erachtet wird 
    • Unzumutbar wird in diesem Zusammenhang folgend erläutert:
      • Verbraucher: beispielsweise wenn der die Zahlungen tätigt und in Folge dessen der angemessener Lebensunterhalt seiner Unterhaltsberechtigten (Beispiel: Kinder) gefährdet ist
      • Kleinstunternehmer: beispielweise wenn die Erbringung der Zahlungen die wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs gefährdet 

Müssen Verzugszinsen bezahlt werden?

    • Nein, Verzugszinsen müssen nicht bezahlt werden
    • Dies wurde ausdrücklich im Gesetz genannt und geregelt, da gestundete Leistungen nicht als „verspätet“ im Sinne des Verzugs gelten 

Muss man seine Zahlungen stunden?

    • Nein
    • Jeder Kleinstunternehmer und Verbraucher kann weiterhin seine Zahlungen wie gehabt leisten, man muss sich nicht auf allfällige Tilgungspläne mit dem Kreditgeber einigen 
    • Aber Achtung: Möchte man sich mit dem Kreditgeber einigen und seine Zahlungen stunden lassen, findet sich aber auf keinem gemeinsamen Nenner wieder bis zum 30.06.2020, verlängert sich die Laufzeit des Kreditvertrages automatisch um 3 Monate. Die Fälligkeiten werden um diese 3 Monate auch hinausgeschoben. 

Zusammenfassend gilt festzuhalten, dass

    • Kreditverträge für Verbraucher und Kleinstunternehmer bis 3 Monate gestundet werden können 
    • die Verträge vor dem 15.03.2020 schon bereits bestanden haben müssen 
    • Verbraucher und Kleinstunternehmer aufgrund von Corona nicht ohne den eigenen Lebensunterhalt / Erwerbsbetrieb zu gefährden ihre Zahlungen tätigen können 
    • Verzugszinsen nicht bezahlt werden müssen
    • wenn man sich bis um 30.06.2020 nicht einvernehmlich einigt, die Frist automatisch um 3 Monate verlängert wird, ebenso auch die Fälligkeiten. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung. 

Unsere anderen Blogbeiträge über Corona und Datenschutz, Corona und die „Gutschein-statt-Geld-zurück“-Problematik oder Corona und Insolvenzrecht finden Sie hier