Sie kaufen eine Wohnung vom Bauträger? Wir prüfen Ihren Bauträgervertrag, überwachen die Kaufpreisabwicklung nach dem BTVG und schützen Ihre Investition – als Treuhänder und als Ihr Anwalt in Salzburg.
Das Bauträgervertragsgesetz schützt Käufer vor dem Verlust von Vorauszahlungen. Wir sorgen dafür, dass dieser Schutz tatsächlich greift.
🏗️ BTVG-Vertragsprüfung🔒 Treuhandabwicklung nach Ratenplan⚖️ Käuferschutz bei Insolvenz
Das BTVG schützt Käufer, die eine Wohnung oder ein Haus erwerben, das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht fertiggestellt ist. Es greift immer dann, wenn der Käufer Zahlungen leistet, bevor er das Eigentum an einer fertiggestellten Liegenschaft erhält.
Konkret: Das BTVG ist anwendbar, wenn die Vorauszahlungen des Käufers den Betrag von 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche übersteigen (§ 1 Abs 1 BTVG). Bei einer 70-m²-Wohnung liegt diese Schwelle also bei 10.500 €. Liegt die Zahlung darunter, greift das Gesetz nicht – was in der Praxis selten vorkommt. Eine detaillierte Analyse der Anwendbarkeit des BTVG finden Sie in unserem Blog.
⚠️ Ausnahmen: Kein BTVG-Schutz bei: Kauf einer bereits fertiggestellten Wohnung, Erwerb einer Liegenschaft ohne Bauleistung, Vorauszahlungen unter 150 €/m². In diesen Fällen gelten die allgemeinen Regeln des Kaufvertragsrechts. Wir prüfen für Sie, ob das BTVG auf Ihre Transaktion anwendbar ist.
Die Sicherungsmodelle des BTVG
Das BTVG kennt sieben Sicherungsarten (§ 7 BTVG). In der Praxis kommen drei davon regelmäßig zum Einsatz. Welches Modell gewählt wird, bestimmt der Bauträgervertrag.
📋
Ratenplanmodell
Häufigstes Modell
Grundbücherliche Sicherstellung (Eigentumsvormerkung oder Pfandrecht) kombiniert mit einem gesetzlichen Ratenplan. Der Kaufpreis wird in Teilbeträgen nach tatsächlichem Baufortschritt freigegeben – über einen Treuhänder.
🏦
Bankgarantie
Hohe Sicherheit
Eine Bank garantiert die Rückzahlung des Kaufpreises, falls der Bauträger nicht leistet. Teurer für den Bauträger, daher seltener – aber für den Käufer die stärkste Absicherung.
🔒
Pfandrechtliches Modell
Grundbuchsicherung
Der Käufer erhält ein Pfandrecht auf der Liegenschaft in Höhe seiner bereits geleisteten Zahlungen. Dies sichert ihn im Insolvenzfall des Bauträgers ab – allerdings ohne Ratenplan.
Der Ratenplan im Detail – Zahlung nach Baufortschritt
Beim Ratenplanmodell wird der Kaufpreis stufenweise fällig. Jede Stufe ist an einen konkreten, objektiv überprüfbaren Baufortschritt geknüpft. Der Treuhänder gibt die jeweilige Rate erst frei, wenn der Baufortschritt nachgewiesen ist. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zu Baufortschrittszahlungen nach dem BTVG.
Hinweis: Die genauen Prozentsätze können vertraglich abweichen, dürfen aber die BTVG-Grenzen nicht überschreiten. Der 4 %-Haftrücklass dient der Absicherung von Gewährleistungsansprüchen.
Ihre Rechte als Käufer nach dem BTVG
Das BTVG gibt Käufern konkrete Schutzrechte, die vertraglich nicht zu Ihren Lasten abgeändert werden dürfen (§ 13 BTVG – zwingendes Recht).
🛡️
Informationspflicht
Der Bauträger muss Ihnen vor Vertragsabschluss alle wesentlichen Informationen schriftlich mitteilen – darunter Baubeschreibung, Pläne, Sicherungsart und voraussichtlicher Fertigstellungstermin (§ 4 BTVG).
⏱️
Rücktrittsrecht
Wurde die gesetzliche Informationspflicht verletzt, können Sie binnen 14 Tagen ab vollständiger Nachholung zurücktreten. Auch bei gröblichen Planabweichungen besteht ein Rücktrittsrecht (§ 5 BTVG).
⚖️
Gewährleistung 3 Jahre
Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt drei Jahre ab Übergabe. Eine vertragliche Verkürzung ist unwirksam. Zudem sichert der 4 %-Haftrücklass finanzielle Gewährleistungsansprüche ab. Mehr zu Gewährleistung beim Immobilienkauf.
🏦
Insolvenzschutz
Im Falle einer Bauträgerinsolvenz schützt das gewählte Sicherungsmodell Ihre Zahlungen. Beim Ratenplanmodell ist nur der Betrag freigegeben, der dem Baufortschritt entspricht.
Treuhandschaft bei Bauträgerverträgen
Beim Ratenplanmodell muss ein Treuhänder – Rechtsanwalt oder Notar – bereits im Vertrag namentlich benannt werden. Der Treuhänder nimmt die Kaufpreiszahlungen auf ein Treuhandkonto entgegen und gibt sie erst frei, wenn der jeweilige Baufortschritt nachgewiesen ist.
Als Treuhänder bei Bauträgerverträgen tragen wir eine besondere Verantwortung: Wir haften für die korrekte Freigabe. Das Treuhandkonto wird elektronisch im eTHB der Rechtsanwaltskammer Salzburg registriert, jede Bewegung ist nachvollziehbar.
✅ Aufgaben des Treuhänders
→ Kaufpreiszahlung entgegennehmen
→ Baufortschritt prüfen (lassen)
→ Raten nach BTVG-Ratenplan freigeben
→ Lastenfreistellung sicherstellen
→ Grundbucheingabe veranlassen
⚠️ Haftung des Treuhänders
→ Persönliche Haftung bei pflichtwidriger Freigabe
→ Pflichtversicherung des Rechtsanwalts
→ Aufsicht durch die Rechtsanwaltskammer
→ eTHB-Registrierung jeder Treuhandschaft
Praxistipps und häufige Fehler beim Bauträgerkauf
💡 Vertrag vor der Unterschrift prüfen lassen
Der Bauträger legt den Vertragsentwurf vor – und dieser ist naturgemäß in seinem Interesse formuliert. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterfertigung von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Typische Fallstricke: Unklare Baubeschreibungen, verkürzte Gewährleistungsfristen, fehlende Sonderwunschvereinbarungen.
⚠️ Baufortschritt dokumentieren
Besuchen Sie die Baustelle regelmäßig und dokumentieren Sie den Fortschritt mit Fotos. Falls der Treuhänder eine Rate freigeben will, die dem tatsächlichen Baustand nicht entspricht, haben Sie Beweise in der Hand.
❌ Häufiger Fehler: Zahlung ohne Treuhand
Manche Bauträger verlangen Zahlungen direkt auf ihr Firmenkonto. Ohne Treuhandabwicklung verlieren Sie den Schutz des Ratenplanmodells. Bestehen Sie darauf, dass alle Zahlungen über ein registriertes Treuhandkonto laufen.
✅ Haftrücklass einfordern
Die letzten 4 % des Kaufpreises dienen als Sicherheit für Gewährleistungsansprüche und werden erst drei Jahre nach Übergabe fällig. Bestehen Sie auf den Haftrücklass – auch wenn der Bauträger auf eine frühere Zahlung drängt.
Häufige Fragen zum Bauträgerrecht
Was kostet die Prüfung eines Bauträgervertrags?
Die Kosten für eine anwaltliche Vertragsprüfung hängen vom Umfang ab. In der Regel bieten wir die Prüfung eines Bauträgervertrags zu einem Pauschalhonorar an. Kontaktieren Sie uns für ein konkretes Angebot.
Kann der Bauträger vom BTVG abweichen?
Nein. Das BTVG ist zugunsten des Käufers zwingend (§ 13 BTVG). Vertragliche Klauseln, die den Schutz des Käufers gegenüber dem Gesetz einschränken, sind unwirksam. Der Bauträger kann ein günstigeres Sicherungsmodell wählen, nicht aber den Schutzstandard senken.
Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?
Das hängt vom gewählten Sicherungsmodell ab. Beim Ratenplanmodell ist nur jener Betrag freigegeben, der dem tatsächlichen Baufortschritt entspricht. Bei einer Bankgarantie erhalten Sie den gesamten gezahlten Betrag zurück. Wir beraten Sie in unserem Beitrag zur Bauträgerinsolvenz.
Wer bestimmt den Treuhänder beim Bauträgerkauf?
Der Treuhänder wird im Bauträgervertrag festgelegt – meist schlägt der Bauträger einen Rechtsanwalt oder Notar vor. Sie können aber verhandeln, einen eigenen Treuhänder einzusetzen. Der Treuhänder muss beiden Seiten gegenüber neutral agieren.
Gilt das BTVG auch beim Kauf eines Reihenhauses?
Ja, das BTVG gilt für alle Arten von Wohnimmobilien – Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften –, sofern die Vorauszahlung den Schwellenwert von 150 €/m² übersteigt und das Objekt bei Vertragsabschluss noch nicht fertiggestellt ist.
📌 Bauträgerrecht – das Wichtigste
1.Das BTVG schützt Käufer, die Vorauszahlungen über 150 €/m² für eine noch nicht fertiggestellte Immobilie leisten.
2.Das Ratenplanmodell mit Treuhandabwicklung ist der häufigste Schutzmechanismus – Zahlungen nur nach Baufortschritt.
3.3 Jahre Gewährleistung + 4 % Haftrücklass sichern Ihre Ansprüche nach der Übergabe.
4.Lassen Sie den Bauträgervertrag vor der Unterschrift prüfen – die häufigsten Fehler stecken im Kleingedruckten.
5.Wir begleiten Ihren Bauträgerkauf in Salzburg als Ihr Anwalt und als Treuhänder.
Stand: März 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die dargestellten Inhalte berücksichtigen die Rechtslage in Österreich zum angegebenen Zeitpunkt, insbesondere das BTVG (BGBl. Nr. 7/1997 idF BGBl. I Nr. 112/2018).
Bauträgerkauf sicher abwickeln
Kontaktieren Sie uns – wir prüfen Ihren Bauträgervertrag und begleiten die Treuhandabwicklung persönlich.
