Das Grundverkehrsrecht ist in Österreich Ländersache. Jedes Bundesland hat sein eigenes Grundverkehrsgesetz. In Salzburg gilt seit 1. März 2023 das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (S.GVG 2023). Es kontrolliert den Verkehr mit Liegenschaften – also jede Eigentumsübertragung durch Kauf, Schenkung, Tausch oder Erbschaft –, um drei Ziele zu verfolgen: die Sicherung des Wohnbedarfs der einheimischen Bevölkerung, den Schutz land- und forstwirtschaftlicher Flächen und die Kontrolle des Grunderwerbs durch Ausländer.
Für die Praxis bedeutet das: Bevor eine Liegenschaftsübertragung im Grundbuch eingetragen wird, muss die Grundverkehrsbehörde entweder eine Genehmigung erteilen, eine Erklärung entgegennehmen oder eine Negativbestätigung ausstellen (also bestätigen, dass keine Genehmigung erforderlich ist). Ohne diesen Nachweis weist das Grundbuchgericht den Eintragungsantrag zurück.
Das S.GVG 2023 unterscheidet drei Bereiche, die je nach Liegenschaft und Erwerber unterschiedliche Anforderungen stellen.
Der Baugrundverkehr betrifft den Großteil aller Immobilientransaktionen in Salzburg: Wer ein Baugrundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbt, muss bei der Grundverkehrsbehörde eine Erklärung abgeben (§ 16 S.GVG 2023). In dieser Erklärung bestätigt der Erwerber, dass die Liegenschaft als Hauptwohnsitz genutzt wird oder – bei Baugrundstücken – innerhalb einer bestimmten Frist bebaut wird.
In vielen Salzburger Gemeinden – vor allem in touristisch geprägten Regionen wie dem Pinzgau, Pongau und Lungau – gelten Zweitwohnsitzbeschränkungen. Dort ist der Erwerb einer Wohnung als Zweitwohnsitz grundsätzlich nicht zulässig, sofern keine Ausnahme greift (etwa eine vor dem Stichtag baurechtlich genehmigte Zweitwohnsitzwidmung). Verstöße können zur Nichtigkeit des Vertrags führen. Einen Überblick zum Thema bietet unser Beitrag Zweitwohnsitz in Österreich.
Als „grauen Grundverkehr“ bezeichnet man Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommen, ohne dass formal Eigentum übertragen wird – etwa langfristige Miet- oder Pachtverträge, Baurechtsverträge oder der Erwerb von Gesellschaftsanteilen, deren Vermögen hauptsächlich aus Liegenschaften besteht. Seit dem S.GVG 2023 unterliegen auch diese Konstruktionen der grundverkehrsrechtlichen Kontrolle, um Umgehungen des Zweitwohnsitzverbots zu verhindern.
Seit dem EU-Beitritt Österreichs 1995 werden EU- und EWR-Bürger beim Grunderwerb grundsätzlich wie Inländer behandelt. Für Drittstaatsangehörige (also Nicht-EU/EWR-Bürger) gelten dagegen weiterhin strenge Regeln: Der Erwerb einer Liegenschaft in Salzburg bedarf einer Genehmigung der Grundverkehrsbehörde (§§ 31 ff S.GVG 2023).
Der Erwerb von land- oder forstwirtschaftlichen Flächen in Salzburg ist genehmigungspflichtig (§§ 22 ff S.GVG 2023). Die Grundverkehrskommission – ein beim Bezirksgericht angesiedeltes Gremium – prüft, ob der Erwerb dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes dient.
In der Praxis wird die Genehmigung erteilt, wenn der Erwerber die Fläche selbst bewirtschaften wird (Selbstbewirtschaftung) oder wenn der Erwerb zur Aufstockung eines bestehenden Betriebs dient. Nicht-Landwirte, die Grünland als Kapitalanlage kaufen möchten, erhalten in der Regel keine Genehmigung. Auch bei Erbschaften oder Schenkungen landwirtschaftlicher Flächen ist eine Meldung an die Grundverkehrsbehörde erforderlich.
Je nach Liegenschaft und Erwerber unterscheidet sich das Verfahren. In Salzburg sind die Bürgermeister der jeweiligen Gemeinde als Grundverkehrsbehörde erster Instanz zuständig (Baugrundverkehr und Ausländergrunderwerb). Für den land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr ist die Grundverkehrskommission beim Bezirksgericht zuständig.
Ob Zweitwohnsitz, Ausländergrunderwerb oder landwirtschaftlicher Grundverkehr – wir klären Ihre Situation und begleiten das Verfahren. Sprechen Sie mit uns.
