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Maklerrecht & Bauträgerservice

Komplexe Immobilientransaktionen rechtssicher gestalten.

Der Immobilienmarkt wird zunehmend komplexer und die rechtlichen Anforderungen an Makler und Bauträger steigen stetig. Ob es um die korrekte Gestaltung von Maklerverträgen, die Durchsetzung von Provisionsansprüchen oder die rechtssichere Abwicklung von Bauträgerprojekten geht – professionelle rechtliche Begleitung ist unerlässlich.

Unsere Kanzlei verfügt über jahrelange Erfahrung in allen Bereichen des Makler- und Bauträgerrechts und steht Ihnen als verlässlicher Partner zur Seite. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte zu wahren und Ihre Projekte erfolgreich umzusetzen.

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Maklerrecht im Überblick

Rechtliche Grundlagen der Maklertätigkeit

Ein Maklervertrag ist ein wesentliches rechtliches Fundament für die Tätigkeit des Immobilienmaklers. Dieser hat laut Maklergesetz einen Provisionsanspruch als Entschädigung für seine Expertise und Unterstützung. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sollten mündlich, aber am besten schriftlich im Maklervertrag festgelegt werden.

Besonders im österreichischen Maklerrecht gibt es eine Fülle an juristischen Besonderheiten. Als spezialisierte Rechtsanwälte beschäftigen wir uns seit langer Zeit mit den in der Praxis auftauchenden Feinheiten des Maklerrechts. Wir kennen die immer wieder auftretenden Fragestellungen zu Provisionsansprüchen, Vertragsabschlüssen und Informationspflichten und stehen Ihnen sowohl im außergerichtlichen Verfahren als auch vor Gericht zur Seite.

Provisionsanspruch und Durchsetzung

Häufige Streitpunkte im Maklerrecht sind Fragen, ob und in welcher Höhe ein Makler vom Käufer oder Mieter Provisionszahlungen verlangen darf. Aufgrund des Irrglaubens, dass kein Provisionsanspruch besteht, sofern der Miet- oder Kaufvertrag ohne Hilfe des Maklers abgeschlossen wird, entstehen oft Konflikte zwischen den Parteien.

Wenn Makler Details verschweigen oder eine nahe familiäre Zugehörigkeit zu Mieter oder Verkäufer besteht, könnte dessen Kunde auf Minderung oder sogar Rückzahlung der Provision bestehen. In solchen Fällen ist eine professionelle rechtliche Unterstützung unerlässlich, um die Ansprüche zu prüfen und gegebenenfalls durchzusetzen.

Informations- und Sorgfaltspflichten

Zu den umfassenden Aufgaben bei der Vermittlung von Mietverträgen und Kaufverträgen zählt unter anderem eine vollständige Informationspflicht. Der Makler hat auf Mängel hinzuweisen, ferner über die Energieausweispflicht sowie über die Immobilienertragssteuer zu informieren.

Makler haben umfassende Informationspflichten zu erfüllen und nicht nur die Vermittlung eines Interessenten zu betreuen. Gibt ein Makler rechtliche Ratschläge oder erstellt er ein Mietvertragsformular, entstehen immer wieder Rechtsverletzungen. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung und Beratung ist daher essentiell.

Haftungsfragen und Risikomanagement

Makler müssen bei Vertragsabschlüssen größte Vorsicht walten lassen. Unsere Kanzlei prüft Verträge auf ihre rechtliche Gültigkeit sowie auf Fehler, die im Zuge der Vertragserstellung entstanden sein könnten. Dies ist besonders wichtig, da Fehler in der Vertragsgestaltung oder bei der Erfüllung der Informationspflichten zu erheblichen Haftungsrisiken führen können.

Ein professionelles Risikomanagement und die rechtssichere Gestaltung aller Prozesse sind daher unerlässlich. Als Ihre Rechtsanwälte unterstützen wir Sie dabei, potenzielle Haftungsfallen frühzeitig zu erkennen und geeignete Präventivmaßnahmen zu ergreifen. 

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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Kostenfrei, aber nicht umsonst. Wir hören Ihnen zuerst zu, damit Sie sich sicher sind. Und wenn wir Ihr Anliegen schon beim Erstgespräch lösen konnten – umso besser!

Bitte erwähnen Sie bei Terminvereinbarung und zu Beginn des Gesprächs, dass Sie davon ausgehen, dass dieses kostenlos ist.

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Bauträgervertragsrecht

Grundlagen des Bauträgervertragsgesetzes

Das Bauträgervertragsrecht dient der Gestaltung unserer Umwelt und dem Ausgleich unterschiedlicher Interessen von Bauherren, Bewohnern und Nachbarn. Ein Bauträger ist ein Bauunternehmen, das bezugsfertige Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke anbietet. Neben der Realisierung des Bauprojekts kümmern sich Bauträger um das Einholen aller Genehmigungen und die Koordination der Bauphasen.

Vor dem Verkauf von Eigentumswohnungen, Häusern und Grundstücken kaufen Bauträger zunächst Grundstücke von Landwirten, Privatpersonen oder anderen Eigentümern. Nach Abschluss des Bauträgervertrags übernimmt der Bauträger die Planung des gesamten Bauprojekts. Der Bauträger bleibt während der gesamten Realisierung des Projekts Bauherr und fungiert als übergeordnete Instanz für alle am Bauprojekt beteiligten Professionisten.

Abnahme und Übergabe

Bevor der Bauherr die Immobilie bewohnen bzw. beziehen kann, muss eine Abnahme der Leistung des Bauträgers erfolgen. Dieser Zeitpunkt ist besonders wichtig, da hier alle Baumängel festgestellt werden sollten. Es empfiehlt sich daher, einen professionellen Gutachter zu beauftragen, der die Immobilie hinsichtlich aller Baumängel und Bauschäden prüft.

Die Abnahme der Leistung ist auch deshalb wichtig, da sich ab diesem Zeitpunkt entscheidet, ob die Vergütung des Bauträgers fällig ist, die Gewährleistungsfrist beginnt oder der Bauträger Mängel beseitigen muss. Eine voreilige oder missliche Abnahme kann einen Verlust von Ansprüchen bedeuten. Bei einer vorbehaltslosen Abnahme des Bauprojekts bestätigen Sie, dass das Haus oder die Eigentumswohnung vertragsgemäß erstellt wurde.

Gewährleistung und Mängelrechte

Nach der Übergabe des Bauprojekts beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen; sie beträgt bei unbeweglichen Sachen drei Jahre. Dabei haben Gegenstände, die fest mit dem Gebäude verbunden sind (Fliesen, Fenster, Heizung, Türen, Elektroinstallationen) ebenfalls eine dreijährige Frist.

Unter den Gewährleistungsanspruch fallen jene Bauschäden, die nach der Übergabe auftreten. Dieser Anspruch kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen ist die Beweissicherung entscheidend. Daher sollten Sie die Abnahme des Objekts und insbesondere die Bauschäden mittels Fotos und Videos dokumentieren. Zusätzlich empfiehlt sich die Einholung eines privaten Gutachtens.

Rechtliche Durchsetzung von Ansprüchen

Wenn der Bauträger in Verzug mit dem Fertigstellungstermin gerät, können Vergütungsansprüche für den Auftraggeber entstehen. In Bauträgerverträgen wird meist eine Fertigstellungsfrist vereinbart, zu welcher das Bauwerk schlüsselfertig sein sollte. Als Bauherr haben Sie in diesem Fall mehrere Möglichkeiten: Sie können den Bauträger auf Schadensersatz verklagen, die Kosten für eine Ersatzwohnung (Miete) oder ein Hotelzimmer einfordern oder die Kosten für den Umzug in die Ersatzwohnung geltend machen.

Wird der Bauträger nicht rechtzeitig fertig, muss er dem Bauherrn Verzugsschadensersatz zahlen. Die Höhe der Nutzungsentschädigung für den Bauherrn hängt von der individuellen Ausgangssituation und den Gründen für den Verzug ab. Unser Rechtsanwaltsteam unterstützt Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche und berät Sie zu allen rechtlichen Möglichkeiten.

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Rechtliche Beratung für Immobilienprofis

Vertragsgestaltung und Vertragsprüfung

Bauträgerverträge müssen in die Hand von erfahrenen Spezialisten, um Haftungsfallen zu vermeiden. Die Auswahl des richtigen Baufortschrittsprüfers und die genaueste Beachtung aller Regeln des Bauträgervertragsgesetzes schützt Sie davor, Strafzinsen an Wohnungskäufer zahlen zu müssen.

Entscheidend ist dabei die korrekte Ausgestaltung von Bedingungen und Auflagen. Das kann zum Beispiel ein Wohnrecht sein oder ein Veräußerungsverbot. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass detaillierte Informationen über die Immobilie angegeben werden und alle rechtlichen Rahmenbedingungen präzise festgehalten sind.

Projektbegleitung von Anfang an

Schon vor der Baueinreichung sollte ein Spezialist für Baurecht beigezogen werden. Das kann Sie vor unliebsamen Überraschungen und Verzögerungen bewahren. Eine professionelle Projektbegleitung hilft dabei, potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden.

Die überregionale Rechtsvertretung in Bauverfahren zeichnet unsere Tätigkeit aus. Was in Oberösterreich erlaubt ist, kann in Salzburg streng verboten sein. Österreich leistet sich neun verschiedene Bauordnungen. Durch unsere überregionale Expertise können wir Sie optimal bei Ihren Projekten unterstützen.

Konfliktmanagement und Streitbeilegung

Wenn wir frühzeitig mit unserer Expertise beigezogen werden und noch vor der ersten Bauverhandlung die Pläne einsehen und prüfen können, waren wir in der Vergangenheit in Bauverfahren am erfolgreichsten. Manchmal sollte auch das Gespräch und der Kompromiss gesucht werden. Nur die fachlich versierte rechtliche Begleitung lässt Sie mit Profis im Baugeschäft auf Augenhöhe kommen.

Nicht immer ist die Konfrontation mit Nachbarn im Bauverfahren die beste Lösung, schließlich kann sie das Verfahren empfindlich verzögern. Der Interessenausgleich muss genauso fachlich qualifiziert begleitet werden. Wir unterstützen Sie bei der Findung konstruktiver Lösungen.

Compliance und behördliche Anforderungen

Die Festlegungen in Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahren zu beachten. Bauansuchen, die diesen Plänen widersprechen, sind ohne Bauverhandlung zurückzuweisen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können jedoch – insbesondere im Zusammenhang mit einem konkreten Bauprojekt – auch Änderungen der Bebauungsgrundlagen erreicht werden.

Mit unserem Netzwerk an erfahrenen bautechnischen Sachverständigen ermöglichen wir es, Ihre Rechte effizient und erfolgreich durchzusetzen. Eine profunde Kenntnis der rechtlichen Anforderungen und behördlichen Prozesse ist dabei unerlässlich, um Ihre Projekte erfolgreich umzusetzen.

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Unsere Expertise für Ihren Erfolg

Spezialisierte Rechtsberatung

Sowohl in der Umsetzung heikler Bauprojekte als auch der Durchsetzung von Nachbarrechten durften wir für unsere Mandanten bereits erfolgreich sein. Als Bauträger sind Sie aktuell mit besonderen Herausforderungen konfrontiert. In einem wirtschaftlich herausfordernden Umfeld müssen Haftungsfallen durch fehlerhafte Bauträgerverträge daher unbedingt vermieden werden.

Die Kenntnis der entsprechenden gesetzlichen Regelungen, der neuesten Judikatur und unsere besondere Hinwendung zu jedem einzelnen Projekt zeichnen unsere Arbeit aus.

Präventive Rechtsgestaltung

Wer das Haus oder die Wohnung zur Vermietung oder zum Kauf ausschreibt, nimmt meist einen Makler zur Hilfe. Bei einem Schenkungsvertrag sind mehrere Inhalte zusätzlich zu Angaben zu den Vertragsparteien, dem Schenkungsgegenstand und dem beidseitigen Schenkungswillen sinnvoll. Unsere Kanzlei hilft Ihnen bei der rechtssicheren Gestaltung all dieser Verträge.


Mit einer professionellen juristischen Begleitung von Anfang an können viele spätere Probleme vermieden werden. Wir helfen Ihnen, Fallstricke zu vermeiden. Außerdem übernehmen wir die Prüfung, ob ein Provisionsanspruch zu Recht besteht, sowie auch dessen Durchsetzung. Oft ergeben sich auch Berührungspunkte mit dem Liegenschaftsrecht, wo wir gerne ebenfalls beratend zur Seite stehen.

Prozessvertretung

Bei einer vorbehaltslosen Abnahme des Bauprojekts bestätigen Sie, dass das Haus oder die Eigentumswohnung vertragsgerecht übergeben worden ist. Sollten Sie jedoch Baumängel geltend machen wollen oder mit der Leistung des Bauträgers unzufrieden sein, können Sie den Bauträger verklagen. Wir übernehmen für Sie die gesamte rechtliche Vertretung im Prozess.

In einigen Fällen haben Bauherrn auch einen Schadenersatzanspruch wegen Baumängel, wenn der Bauträger die Mängel schuldhaft verursacht hat. Die Frist zur Geltendmachung der Schadenersatzansprüche beträgt 3 Jahre und läuft ab Erkennen des Schadens. In den ersten 10 Jahren muss der Auftragnehmer beweisen können, dass er den Bau fachgerecht durchgeführt hat. Die Ansprüche wiederum verjähren nach 30 Jahren.

Außergerichtliche Streitbeilegung

Haben Sie oder ein Gutachter Mängel an Ihrem Wohnobjekt entdeckt, dann sollten Sie diese keinesfalls selbst beseitigen. Für Nachbesserungen und Korrekturen ist zunächst der verantwortliche Bauträger zuständig. Sollte es Komplikationen geben oder der Bauträger die Mängel nicht beseitigen wollen, holen Sie sich fachmännische Hilfe.

Ein Anwalt für Baurecht kann Sie ausführlich bezüglich des richtigen Vorgehens bei der Mängelbeseitigung nach Abnahme beraten. Handeln Sie keinesfalls voreilig, ansonsten können Sie Ihre Ansprüche verlieren. Wir setzen uns in Verhandlungen für Ihre Interessen ein und streben, wo sinnvoll, eine außergerichtliche Einigung an.

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Treuhand und Zahlungsabwicklung

Wie wird der Kaufpreis gezahlt?

Grundsätzlich steht es den Vertragsparteien frei zu vereinbaren, wie der Kaufpreis gezahlt werden soll. Das kann eine einfache Überweisung sein. Das hat die Folge, dass der Käufer nach der Zahlung überhaupt nicht mehr über das Geld verfügen kann, obwohl möglicherweise noch Probleme mit dem Grundstück auftreten könnten. Daher entscheidet man sich oft für eine treuhändige Abwicklung.

Was bedeutet treuhändige Abwicklung?

Bei dieser Zahlungsform zahlt Käufer den Preis an ein Treuhandkonto, das von einer dritten Person, also nicht dem Verkäufer, verwaltet wird. Diese Person ist üblicherweise der Rechtsanwalt, der auch den Vertrag erstellt hat. Der Treuhänder kann im vertraglich vereinbarten Rahmen über den Kaufpreis verfügen; z.B. zahlt er ihn erst dann an den Verkäufer aus, wenn dieser all seinen Verpflichtungen nachgekommen ist. Zusammenfassend verwaltet ein Treuhänder somit Vermögenswerte einer anderen Person.

Treuhandkonto - warum und wofür?

Der große Vorteil eines Treuhandkontos ist, dass der Verkäufer sicher sein kann, dass das Geld da ist und vom Käufer gezahlt wurde. Und der Käufer hat die Sicherheit, dass der Verkäufer das Geld erst bekommt, wenn dieser all seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt hat. Die Bedingungen für die Auszahlung an den Verkäufer sollten vertraglich geregelt werden.

Wie vereinbare ich eine treuhändige Abwicklung?

Regelungen über die treuhändige Abwicklung sollten im Kaufvertrag vorgesehen werden, wobei speziell auf die Bedingungen der Auszahlung geachtet werden sollte. Beide Vertragsparteien müssen sich über die Zahlungsabwicklung einig sein. Als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei identifizieren wir für Sie die beste Lösung – vielleicht schon bald bei einem kostenlosen Erstgespräch?

Der Rechtsanwalt Ihres Vertrauens in Salzburg.

Vertrauen Sie auf unsere Expertise im Makler- und Bauträgerrecht. Als spezialisierte Rechtsanwälte begleiten wir Sie von der ersten Vertragsgestaltung bis zur erfolgreichen Projektabwicklung und stehen Ihnen bei allen rechtlichen Fragen zur Seite. Vereinbaren Sie noch heute einen Termin für ein erstes Beratungsgespräch, in dem wir Ihre individuelle Situation analysieren und maßgeschneiderte Lösungen aufzeigen. Mit unserer langjährigen Erfahrung und unserem umfassenden Know-how sorgen wir dafür, dass Ihre Immobilientransaktionen rechtssicher gestaltet werden.

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