Was viele nicht wissen: Das Nachbarrecht in Österreich spielt sich auf zwei getrennten Ebenen ab. Es gibt das öffentlich-rechtliche Nachbarrecht im Bauverfahren – hier geht es um Parteistellung, Einwendungen und Grenzabstände nach dem Baupolizeigesetz. Und es gibt das privatrechtliche Nachbarrecht nach dem ABGB – hier geht es um Immissionsschutz, Überhang, Grenzüberbau und Wegerechte. Beide Ebenen funktionieren unabhängig voneinander, haben unterschiedliche Zuständigkeiten und unterschiedliche Rechtsbehelfe.
In der Praxis ist es häufig sinnvoll, beide Ebenen parallel zu nutzen: Im Bauverfahren die Grenzabstände rügen und gleichzeitig am Bezirksgericht den Immissionsschutz geltend machen. Die Ansprüche schließen sich nicht gegenseitig aus. Ausführlich zu den Grundlagen: Nachbarrecht Österreich – Grenzabstand, Lärm & Immissionen.
§ 364 Abs 2 ABGB ist die zentrale Vorschrift des privatrechtlichen Nachbarschutzes. Danach kann der Eigentümer dem Nachbarn die Zuführung von Abwässern, Rauch, Gasen, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterung und ähnlichen Einwirkungen insoweit untersagen, als sie das nach den örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen.
Beide Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein. In der Praxis bedeutet das: Lärm von einer Baustelle in einem Gewerbegebiet wird anders beurteilt als derselbe Lärm in einem reinen Wohngebiet. Was „ortsüblich“ ist, bestimmt sich nach der konkreten Widmung und der tatsächlichen Nutzung der Umgebung. Und „wesentlich beeinträchtigt“ meint mehr als bloße Unannehmlichkeit – ein normaler Nachbar muss ein gewisses Maß an Störung hinnehmen.
Neben Lärm erfasst § 364 ABGB auch: Gerüche von Gastronomie oder Landwirtschaft, Staub und Erschütterungen von Baustellen, Rauch von Kaminen oder Grillstellen, Lichtimmissionen (Flutlicht, Leuchtreklame) und sogar Schattenwurf durch Neubauten – wobei letzterer nach der Rechtsprechung nur in extremen Fällen einen Unterlassungsanspruch begründet.
Der Anspruch auf Unterlassung richtet sich immer gegen den Eigentümer des störenden Grundstücks (§ 364 Abs 2 ABGB) – nicht gegen den Mieter oder Pächter. Daneben kann ein Schadenersatzanspruch bestehen, wenn der Nachbar die Immission verschuldet hat.
In Salzburg regelt das Bebauungsgrundlagengesetz (BGG) die Mindestabstände zwischen Gebäuden und Grundgrenzen. Diese Regelungen gehören zu den subjektiv-öffentlichen Rechten der Nachbarn – sie können also im Bauverfahren gerügt werden. Der Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde kann abweichende Regelungen treffen, die vorrangig gelten.
Neben den baurechtlichen Abständen kennt das Privatrecht den Überhang und Wurzeleinwuchs (§§ 421–422 ABGB). Äste, die über die Grundgrenze ragen, darf der Nachbar auf eigene Kosten zurückschneiden – er muss den Eigentümer aber vorher auffordern, den Überhang selbst zu beseitigen, und eine angemessene Frist setzen. Dasselbe gilt für Wurzeln, die in das Nachbargrundstück eindringen und dort Schäden verursachen. Für Schäden durch herabfallende Früchte oder abgebrochene Äste haftet der Baumeigentümer nach § 1319 ABGB, wenn er die Gefahr kannte oder kennen musste.
Das Vertiefungsverbot (§ 364b ABGB) schützt vor Grabungsarbeiten, die dem Nachbargrund die Stütze entziehen. Wer sein Grundstück vertieft – etwa für einen Kellerausbau oder eine Tiefgarage – muss sicherstellen, dass das Nachbargebäude keinen Schaden nimmt. Andernfalls haftet er für die Beseitigung und den Ersatz des Schadens.
Im Salzburger Bauverfahren haben Nachbarn Parteistellung, wenn ihre subjektiv-öffentlichen Rechte betroffen sind. Das bedeutet: Sie werden zum Verfahren geladen, können die Pläne einsehen, Einwendungen erheben und gegen den Bescheid Beschwerde einlegen. Aber diese Rechte sind an strenge Regeln geknüpft.
Wer keinen ausreichenden Zugang zu seinem Grundstück hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Notwegerecht geltend machen – also das Recht, das Grundstück des Nachbarn zu überqueren. Voraussetzung ist, dass das eigene Grundstück von der öffentlichen Straße abgeschnitten ist und der Eigentümer die Wegelosigkeit nicht selbst verschuldet hat. Der Notweg wird vom Gericht eingeräumt und gegen angemessene Entschädigung festgelegt.
Daneben spielen Dienstbarkeiten (Servitute) eine große Rolle im Nachbarschaftsverhältnis: Wegerechte, Leitungsrechte, Aussichtsservitute oder das Verbot bestimmter Nutzungen. Dienstbarkeiten werden im Grundbuch eingetragen und binden auch Rechtsnachfolger. Beim Kauf einer Liegenschaft sollten bestehende Dienstbarkeiten immer geprüft werden – sie können den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks erheblich einschränken. Vertiefend dazu: Servitute, Wegerechte, Fruchtgenuss und Wohnrecht.
Diese Fehler begegnen uns in der Kanzleipraxis immer wieder – und sie kosten die Betroffenen oft ihre Rechte:
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