Beim Immobilienkauf in Salzburg fließt der Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer – er wird über ein Treuhandkonto (Anderkonto) abgewickelt. Der Rechtsanwalt als Treuhänder sichert beide Seiten ab: Der Käufer zahlt erst, wenn der Vertrag steht. Der Verkäufer erhält sein Geld, sobald die Grundbucheintragung gesichert ist.
Wir sind als registrierte Treuhänder bei der Salzburger Rechtsanwaltskammer eingetragen und wickeln Immobilientransaktionen seit über 45 Jahren ab.
🔒 Kaufpreissicherung🏦 Anderkonto & Treuhandkonto📋 Vertrag & Grundbuch✅ Registrierter Treuhänder
Warum braucht man eine Treuhandschaft beim Immobilienkauf?
Zwischen Vertragsunterfertigung und Grundbucheintragung vergehen in Salzburg mehrere Wochen. In dieser Zeit besteht ein Risiko für beide Seiten: Der Käufer könnte den Kaufpreis zahlen, ohne dass sein Eigentum eingetragen wird. Der Verkäufer könnte das Eigentum übertragen, ohne den Kaufpreis zu erhalten.
Die Treuhandschaft löst dieses Problem. Der Rechtsanwalt als Treuhänder steht zwischen beiden Parteien: Er verwahrt den Kaufpreis auf einem Anderkonto und gibt ihn erst frei, wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind – insbesondere die gesicherte Grundbucheintragung des Käufers. So trägt keine Seite ein Vorleistungsrisiko.
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Schutz für den Käufer
Der Kaufpreis bleibt auf dem Anderkonto, bis die Eigentumsübertragung im Grundbuch gesichert ist. Scheitert die Eintragung, erhält der Käufer sein Geld zurück.
Kein Risiko: Zahlung erst nach Vertrag, Auszahlung erst nach Grundbuch.
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Schutz für den Verkäufer
Der Verkäufer weiß: Der Kaufpreis liegt bereits auf dem Anderkonto, bevor er die Aufsandungserklärung unterfertigt. Er gibt sein Eigentum nicht auf, ohne dass das Geld gesichert ist.
Garantie: Kaufpreis auf dem Anderkonto = Zahlungssicherheit.
Ablauf der Treuhandabwicklung in Salzburg
Die Treuhandabwicklung folgt einem klaren Ablauf, der im Treuhandvertrag (auch: Treuhandauftrag) festgelegt wird. Einen detaillierten Einblick in die einzelnen Schritte gibt unser Beitrag zur Treuhandabwicklung beim Immobilienkauf.
🔒Von der Unterfertigung bis zur Auszahlung
1
Kaufvertrag & Treuhandvereinbarung
Wir erstellen den Kaufvertrag und den Treuhandauftrag. Darin ist genau geregelt, unter welchen Bedingungen der Kaufpreis ausgezahlt wird – insbesondere nach Grundbucheintragung und Lastenfreistellung.
2
Registrierung im Treuhandbuch
Bei einem Kaufpreis ab € 40.000 muss die Treuhandschaft im elektronischen Treuhandbuch (eTHB) der Rechtsanwaltskammer registriert werden. Erst nach dieser Registrierung darf der Treuhänder den Kaufpreis entgegennehmen.
3
Kaufpreiseingang auf dem Anderkonto
Der Käufer (oder dessen finanzierende Bank) überweist den Kaufpreis auf das Anderkonto des Treuhänders. Das Geld liegt dort getrennt vom Kanzleivermögen und ist insolvenzgeschützt.
4
Steuern, Grundbuch & Lastenfreistellung
Wir berechnen die Grunderwerbsteuer (Selbstberechnung), holen die Grundverkehrsbescheinigung ein und reichen den Grundbuchantrag ein. Gleichzeitig veranlassen wir die Lastenfreistellung: Offene Hypotheken des Verkäufers werden direkt vom Anderkonto an dessen Bank überwiesen.
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Kaufpreisauszahlung
Sobald die Eigentumseintragung des Käufers im Grundbuch erfolgt (oder rangrechtlich gesichert) ist, zahlen wir den restlichen Kaufpreis an den Verkäufer aus. Die Treuhandschaft wird abgeschlossen und im Treuhandbuch als erledigt vermerkt.
Sicherheiten für Käufer und Verkäufer
Die anwaltliche Treuhandschaft ist in Österreich streng reguliert. Der Treuhänder unterliegt der Aufsicht durch die Rechtsanwaltskammer und haftet persönlich für Pflichtverletzungen. Darüber hinaus gibt es mehrere institutionelle Sicherungen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag So funktioniert die anwaltliche Treuhand.
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Anderkonto
Das Anderkonto ist ein Sonderkonto des Rechtsanwalts bei einer Treuhandbank. Es ist vom Kanzleivermögen strikt getrennt und insolvenzgeschützt. Selbst bei einer Insolvenz des Rechtsanwalts ist das Geld des Käufers sicher.
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Treuhandbuch (eTHB)
Jede Treuhandschaft ab € 40.000 wird im elektronischen Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer registriert. Die Kammer kontrolliert, dass der Treuhänder die Auszahlungsbedingungen einhält. Ohne Registrierung darf kein Geld entgegengenommen werden.
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Haftpflichtversicherung
Jeder Rechtsanwalt in Österreich ist berufshaftpflichtversichert. Verursacht der Treuhänder einen Schaden – etwa durch fehlerhafte Auszahlung –, greift diese Versicherung. Die Mindestversicherungssumme ist gesetzlich festgelegt.
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Geldwäscheprävention
Der Treuhänder ist gesetzlich verpflichtet, die Identität beider Vertragsparteien zu prüfen und die Herkunft der Mittel zu hinterfragen (Geldwäscheprävention). Diese Sorgfaltspflichten gelten für jede Treuhandschaft.
Anderkonto und Treuhandbuch
Das Anderkonto ist das zentrale Instrument der Treuhandschaft. Es wird vom Rechtsanwalt bei einer zugelassenen Treuhandbank eröffnet – in Salzburg typischerweise bei der Treuhandbank des ÖRAK. Der Rechtsanwalt ist Kontoinhaber, das Geld gehört aber wirtschaftlich den Treugebern (Käufer und Verkäufer). Die Kontobewegungen werden von der Rechtsanwaltskammer über das elektronische Treuhandbuch (eTHB) nachvollzogen.
Die Registrierungspflicht im eTHB besteht für alle Treuhandschaften ab einem Wert von € 40.000. Der Treuhänder darf den Kaufpreis erst entgegennehmen, nachdem die Registrierung bestätigt ist. Bei der Registrierung werden die wesentlichen Vertragsdaten und die Auszahlungsbedingungen hinterlegt. Die Rechtsanwaltskammer überwacht, ob die Auszahlung den Bedingungen entspricht.
Kosten der Treuhandschaft
Die Kosten der Treuhandabwicklung setzen sich aus dem Anwaltshonorar und den Nebenkosten zusammen. In der Praxis wird die Vertragserstellung und die Treuhandschaft als Paket angeboten – ein gesonderter Treuhänder ist nur selten notwendig.
💰Kostenübersicht Treuhandschaft
Position
Richtwert
Hinweis
Vertragserstellung & Treuhandschaft
ca. 1,5 – 2,5 % zzgl. USt
Pauschalhonorar üblich; Komplexität beeinflusst den Satz
Treuhandbuch-Registrierung
ca. € 25
Gebühr der Rechtsanwaltskammer
Kontoführung Anderkonto
ca. € 150 – 200
Gebühr der Treuhandbank
Beglaubigungskosten
Abhängig vom Wert
Notarielle Beglaubigung der Unterschriften
Bei fremdfinanzierten Käufen kommen ggf. Mehrkosten für die Abstimmung mit der Bank und die Pfandrechtseintragung hinzu (ca. 0,2 – 1 % zusätzlich).
Wird der Kauf über eine Bank finanziert, zahlt die Bank den Kaufpreis direkt auf das Anderkonto. Im Gegenzug verlangt sie die Eintragung eines Pfandrechts im Grundbuch. Der Treuhänder koordiniert den Geldfluss: Er stellt sicher, dass die Pfandrechtseintragung der Bank gleichzeitig mit der Eigentumseinverleibung des Käufers beantragt wird – und zahlt den Kaufpreis erst aus, wenn beides gesichert ist.
Bauträgerkauf (BTVG)
Beim Kauf vom Bauträger gelten besondere Regeln: Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) schreibt eine verpflichtende Sicherung der Vorauszahlungen vor. Der Kaufpreis wird nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt – der Treuhänder prüft den Baufortschritt und gibt die jeweilige Rate erst nach Bestätigung frei. Die Details lesen Sie in unserem Beitrag zum Bauträgerkauf und BTVG.
Lastenfreistellung
Ist die Liegenschaft mit einer Hypothek des Verkäufers belastet, muss diese vor oder gleichzeitig mit der Eigentumsübertragung gelöscht werden. Der Treuhänder zahlt den offenen Kreditbetrag direkt an die Bank des Verkäufers, erhält die Löschungsquittung und beantragt die Löschung im Grundbuch. Der Restbetrag geht anschließend an den Verkäufer. Dieses Verfahren schützt den Käufer davor, eine belastete Liegenschaft zu erwerben.
Häufige Fragen zur Treuhandschaft
Brauche ich bei jedem Immobilienkauf einen Treuhänder?
Gesetzlich vorgeschrieben ist die Treuhandschaft nur beim Bauträgerkauf (BTVG). In der Praxis wird sie aber bei nahezu jedem Liegenschaftskauf in Salzburg eingesetzt, weil sie beiden Seiten Sicherheit bietet. Ohne Treuhandschaft müsste eine Partei in Vorleistung gehen – das schafft ein erhebliches Risiko.
Was kostet die Treuhandschaft beim Immobilienkauf?
Die Kosten für Vertragserstellung und Treuhandabwicklung liegen typischerweise bei 1,5 bis 2,5 % des Kaufpreises (zzgl. 20 % USt). Dazu kommen die Registrierungsgebühr (ca. € 25), Kontoführungskosten (ca. € 150–200) und die Beglaubigungskosten. Bei einem Kaufpreis von € 400.000 sollten Sie mit Anwaltskosten von ca. € 6.000–10.000 netto rechnen.
Ist mein Geld auf dem Anderkonto sicher?
Ja. Das Anderkonto ist vom Vermögen des Rechtsanwalts strikt getrennt und unterliegt dem Treuhandrecht. Bei einer Insolvenz des Anwalts gehört das Geld nicht zur Konkursmasse. Zusätzlich wird die Treuhandschaft über das elektronische Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer überwacht. Der Anwalt ist außerdem berufshaftpflichtversichert.
Kann ich den Treuhänder frei wählen?
Grundsätzlich ja. Käufer und Verkäufer einigen sich im Kaufvertrag auf den Treuhänder. Häufig übernimmt der vertragserstellende Rechtsanwalt auch die Treuhandschaft – das spart Abstimmungsaufwand und Kosten. Der Treuhänder muss aber immer neutral agieren und die Interessen beider Seiten wahren.
Wann wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt?
Sobald alle im Treuhandvertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind – in der Regel: Grundbucheintragung (oder rangrechtliche Sicherung), Lastenfreistellung, Steuerabfuhr und Grundverkehrsbescheinigung. Ab dem Eingang aller Nachweise erfolgt die Auszahlung in der Regel innerhalb weniger Werktage.
📌 Das Wichtigste auf einen Blick
1.Die Treuhandschaft schützt beide Seiten: Der Kaufpreis wird auf einem Anderkonto verwahrt und erst nach Erfüllung aller Vertragsbedingungen ausgezahlt.
2.Ab einem Kaufpreis von € 40.000 muss die Treuhandschaft im elektronischen Treuhandbuch (eTHB) der Rechtsanwaltskammer registriert werden.
3.Das Anderkonto ist insolvenzgeschützt und vom Kanzleivermögen getrennt. Zusätzlich ist der Rechtsanwalt berufshaftpflichtversichert.
4.Vertragserstellung und Treuhandschaft kosten ca. 1,5–2,5 % des Kaufpreises zzgl. USt – plus Registrierungs- und Kontogebühren.
5.Bei Bauträgerkäufen (BTVG) ist die treuhändische Abwicklung gesetzlich vorgeschrieben – der Kaufpreis wird nach Baufortschritt in Raten freigegeben.
Stand: März 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die berufsrechtlichen und gesetzlichen Rahmenbedingungen (insb. RAO, BTVG) können sich ändern. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung kontaktieren Sie uns bitte direkt.
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