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Mietzinsentfall oder Minderung für Geschäftsräumlichkeiten im COVID-19 Lockdown!

Unternehmer aufgepasst! Sie sind Mieter von Geschäftsräumlichkeiten und waren von den behördlich angeordneten Schließungen im Zusammenhang mit dem COVID-19 Virus betroffen? Es stellt sich die Frage, wer das Risiko der Unbenutzbarkeit von Mietgegenständen trägt. Unter Anwendung des § 1104 ff ABGB ergibt sich die Möglichkeit einer Mietzinsminderung oder sogar eines gänzlichen Entfalls der Zahlungsverpflichtung. Trotz gesetzlich verankerter Mietminderungsrechte sind Einzelfälle – wie so oft- differenziert zu betrachten. Worauf Sie achten sollten und wie wir Sie dabei unterstützen erfahren Sie wie immer “BRANDaktuell” bei uns!

 

1. Mietzinsminderung / Mietzinsentfall

Hinsichtlich Mietzinsminderung respektive Mietzinsentfall sind die Bestimmungen des § 1104 ff ABGB derzeit in aller Munde. Die anfängliche Rechtsunsicherheit, ob und wenn ja in wie weit besagte Regelungen auf eine Unbenutzbarkeit geschäftlicher Mietgegenstände Anwendung finden, wird zwischenzeitlich durch etliche gerichtliche Entscheidungen aufgehellt. Seit 21. Oktober 2021 liegt der Rechtsfrage mit OGH 3 Ob 78/21y auch eine höchstrichterliche Entscheidung zugrunde. 

Zu Beurteilen bleibt stets der Einzelfall, § 1104 ABGB normiert allgemein:

“Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.”

Gemäß dieser Vorschrift sind Sie als Mieter nicht verpflichtet den Mietzins zu bezahlen, sofern die vertragsmäßige Nutzung des Mietgegenstandes aufgrund gravierender Fälle (Feuer, Wetterschläge oder auch Seuchen) nicht möglich ist. Je nach vertraglich vereinbartem Zweck kann dies in Folge eines Lockdowns gegeben sein. Umgekehrt – für die COVID-19 Situation aber unbeachtlich – ist der Vermieter nicht verpflichtet das Mietobjekt wieder herzustellen.

Ein Beispiel: Ein Unternehmer, der ein Sportartikelgeschäft betreibt, darf aufgrund des Lockdowns nicht öffnen. Die Räumlichkeiten des Geschäfts wurden für den Zweck des Sportartikelverkaufs angemietet und ist dies aufgrund der Schließung gänzlich nicht möglich. Der Mietgegenstand kann nicht vertraglich gebraucht werden und der Unternehmer ist nicht verpflichtet den Mietzins zu bezahlen. Alternativ könnte eine Mietzinsminderung geltend gemacht werden, wenn der Unternehmer das Geschäft unter Einschränkungen weiter betreiben kann. Zu denken wäre zum Beispiel an einen Click and Collect Service.

2. Vertragliche Vereinbarungen

Abweichende Haftungsregelungen:

Die Regelungen des einschlägigen § 1104 ff ABGB können durch Vertrag oder in AGB ausgeschlossen werden. Auch kann eine Haftung Ihrerseits für außerordentliche Zufälle explizit zum Vertragsinhalt werden. Wenn der Mietvertrag eine solche Bestimmung enthält, besteht kein Anspruch auf Mietzinsentfall oder Minderung.

Mietzweck:

Zur Beurteilung, ob ein Mietobjekt in Zeiten des Lockdowns als “brauchbar” oder eben “unbrauchbar” anzusehen ist, wird auf den vertraglichen Mietzweck abgestellt. Nur wenn von Unbrauchbarkeit auszugehen ist, kann ein Mietzinsentfall, bei teilweiser Unbrauchbarkeit eine Mietzinsminderung, wirksam werden. Ist der Mietgegenstand nicht für einen gewissen Zweck vermietet, wohl aber für die geschäftliche Nutzung, kann nicht automatisch Unbrauchbarkeit angenommen werden. Vielmehr muss in solchen Fällen der Einzelfall geprüft werden. 

3. Mietzinsminderung / Mietzinsentfall und COFAG Zuschüsse?

Aus dieser höchstgerichtlichen Rechtsprechung ergeben sich auch weitreichende Auswirkungen auf den gewährten Fixkostenzuschuss und Verlustersatz. Bei der COFAG antragstellenden Unternehmen wird beispielsweise nur dann ein Fixkostenzuschuss gewährt, wenn kein Recht auf Minderung oder Entfall des Mietzinses zusteht. Hinsichtlich Lockdown-Umsatzersatz Zuschüssen könnte sich bei gleichzeitiger Gewährung mit einem Mietzinsentfall ein Recht auf zumindest teilweise Herausgabe an Ihren Bestandgeber ergeben. 

Wir unterstützen Sie!

Zielgerichtet und schnell unterziehen wir Ihre Mietverträge einer juristischen Prüfung und kläre Sie über Ihre Möglichkeiten auf! Jeder Einzelfall ist differenziert zu betrachten – wir finden die optimale Lösung für Sie und unterstützen Sie gegebenenfalls bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegenüber Ihrem Bestandgeber. So erhalten Sie als Unternehmer was Ihnen wirklich zusteht. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung..

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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