Der Vertrag schafft die schuldrechtliche Grundlage für den Kauf. Eigentümer der Liegenschaft werden Sie jedoch erst durch die Einverleibung im Grundbuch. Dieses Eintragungsprinzip folgt aus § 431 ABGB. Deshalb muss ein Kaufvertrag nicht nur die Einigung über Kaufgegenstand und Kaufpreis abbilden, sondern auch als taugliche Grundbuchsurkunde gestaltet sein.
Bei Wohnungseigentum muss der Vertragsgegenstand so bezeichnet sein, dass Hauptobjekt und Zubehör eindeutig zugeordnet werden können. Bei einem Grundstück sind unter anderem Flächenausmaß, Grenzen, Zufahrt und mitübertragene Rechte praktisch bedeutsam.
Für die Einverleibung braucht es insbesondere die genaue Bezeichnung der Liegenschaft und die ausdrückliche Einwilligung der veräußernden Seite in die Eintragung. Diese Aufsandungserklärung ist in § 32 GBG geregelt. Zusätzlich müssen Vertragsparteien, Übergabestichtag, Zahlungsbedingungen, Lastenfreistellung, Gewährleistung, Kostenverteilung und allfällige Genehmigungen klar zusammenwirken.
Die rechtliche Bindung kann bereits vor der späteren Vertragsurkunde entstehen. Ein ausreichend bestimmtes und angenommenes Kaufangebot kann wesentliche Punkte festlegen. Finanzierungsvorbehalt, Übergabestichtag, Inventar, Gewährleistung und Rücktrittsmöglichkeiten sollten daher geprüft sein, bevor Sie unterschreiben.
Bei der Vertragsprüfung vergleichen wir Grundbuch, Kaufangebot und Entwurf. Wir klären, welche Rechte im Lastenblatt stehen, ob die Finanzierung rechtzeitig verfügbar ist und welche Bedingungen vor Auszahlung des Kaufpreises erfüllt sein müssen. Für eine erste strukturierte Selbsteinschätzung können Sie auch den Kaufvertrag Risiko Check auf unserer Fachseite nutzen.
Bei Wohnungseigentum gehören außerdem Rücklage, offene Darlehen der Eigentümergemeinschaft, laufende Verfahren, geplante Sanierungen und bestehende Mietverhältnisse in die Prüfung. Beim Grundstückskauf können Zufahrt, Leitungsrechte, Widmung, Bebauungsgrundlagen und die tatsächliche Grenzsituation entscheidend sein. Ein Vertragstext kann diese Sachverhalte nur dann angemessen regeln, wenn die Unterlagen vor der Unterzeichnung vollständig vorliegen.
Auch für Verkäufer ist eine frühe Prüfung sinnvoll. Sie schafft Klarheit darüber, welche Löschungsunterlagen benötigt werden, wann die Immobilie geräumt übergeben werden muss und welche Angaben zum Zustand vertraglich zugesichert werden. Dadurch lassen sich widersprüchliche Erwartungen vor der Unterzeichnung erkennen.
Die einzelnen Schritte hängen von Objekt, Finanzierung und Grundverkehrsrecht ab. Ein typischer Immobilienkauf in Salzburg folgt dennoch einer klaren Reihenfolge.
Bei der anwaltlichen Treuhandschaft fließt der Kaufpreis nicht sofort an die verkaufende Seite. Er wird auf einem für die Transaktion geführten Treuhandkonto verwaltet. Ausgezahlt wird nur nach den im Treuhandauftrag festgelegten Voraussetzungen, etwa wenn die lastenfreie Eigentumseintragung gesichert ist.
Damit schützt die Abwicklung beide Seiten. Die kaufende Seite soll nicht zahlen, ohne die vereinbarte Rechtsposition zu erhalten. Die verkaufende Seite erhält den Kaufpreis, sobald die festgelegten Bedingungen erfüllt sind. Weitere Einzelheiten finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zur Treuhandschaft und im Beitrag über die Treuhandschaft beim Immobilienkauf.
In Österreich können Rechtsanwälte und Notare Liegenschaftskaufverträge errichten und Treuhandschaften übernehmen. Für die Grundbucheintragung ist jedenfalls die Beglaubigung der erforderlichen Unterschriften nötig. Die Auswahl sollte danach erfolgen, welche Aufgaben in Ihrer Transaktion gebündelt werden sollen.
Eine vertiefende Entscheidungshilfe bietet unser Beitrag Notar oder Rechtsanwalt beim Hauskauf.
Neben dem Kaufpreis entstehen gesetzliche Steuern und Gerichtsgebühren. Die Grunderwerbsteuer beträgt beim üblichen entgeltlichen Erwerb grundsätzlich 3,5 Prozent der Gegenleistung. Für die Eintragung des Eigentumsrechts fällt regelmäßig eine Gerichtsgebühr von 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage an. Bei einer Pfandrechtseintragung kommt grundsätzlich eine weitere Gebühr von 1,2 Prozent des Pfandbetrags hinzu.
Die befristete Befreiung für Eigentumsrecht und Pfandrecht setzte voraus, dass der Grundbuchsantrag zwischen 1. Juli 2024 und 1. Juli 2026 beim Gericht einlangte. Für Anträge ab 1. Juli 2026 ist dieses Zeitfenster abgelaufen. Bei rechtzeitig eingebrachten Anträgen bleibt gesondert zu prüfen, ob die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. Unser aktualisierter Beitrag zur Grundbuchgebührenbefreiung erklärt die Übergangssituation.
Die konkrete Bemessungsgrundlage und mögliche Begünstigungen hängen vom Erwerbsvorgang ab. Rechtsanwaltskosten richten sich nach Umfang, Komplexität und vereinbartem Leistungsbild.
Viele Risiken entstehen nicht durch eine fehlende Vertragsklausel allein, sondern durch eine falsche Reihenfolge. Diese Punkte sollten vor der Unterzeichnung geklärt sein.
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