Schenkung & Übergabe – Ihre Anwälte in Salzburg

Beide Vertragstypen dienen dazu, eine Liegenschaft zu Lebzeiten an die nächste Generation weiterzugeben. Der Unterschied liegt in der Gegenleistung: Beim Schenkungsvertrag erfolgt die Übertragung unentgeltlich – der Beschenkte zahlt nichts und übernimmt keine Verpflichtungen. Beim Übergabevertrag hingegen erbringt der Übernehmer Gegenleistungen, etwa ein Wohnrecht für die Eltern, Pflegezusagen oder Ausgleichszahlungen an Geschwister.

In der Praxis sind reine Schenkungen bei Liegenschaften selten. Die meisten Übertragungen in Salzburg enthalten zumindest ein Wohnrecht oder ein Fruchtgenussrecht als Gegenleistung und sind damit rechtlich als Übergabe- oder gemischte Schenkung einzuordnen. Steuerlich macht die Einordnung einen erheblichen Unterschied – mehr dazu im Abschnitt Kosten und Steuern.

Wer eine Liegenschaft in Salzburg verschenkt oder übergibt, muss zwingend bestimmte Formvorschriften einhalten. Ohne sie ist der Vertrag ungültig – und die Grundbucheintragung scheitert.

Notariatsakt oder beglaubigte Unterschriften?

Ein Schenkungsvertrag ohne tatsächliche Übergabe (§ 1 Abs 1 lit d NotAktsG) bedarf eines Notariatsakts. In der Praxis bedeutet das: Wenn die Liegenschaft nicht sofort übergeben wird, muss der Vertrag vor einem Notar errichtet werden. Wird die Liegenschaft hingegen zeitgleich mit Vertragsabschluss übergeben (etwa durch Schlüsselübergabe), genügt ein privatschriftlicher Vertrag mit notariell beglaubigten Unterschriften.

Für die Eintragung im Grundbuch braucht der Vertrag zusätzlich eine Aufsandungserklärung: die ausdrückliche Erklärung des Schenkers, dass er in die Eintragung des neuen Eigentümers einwilligt. Fehlt sie, weist das Grundbuchgericht den Antrag zurück.

Meldepflicht nach § 121a BAO

Jede Schenkung von Vermögenswerten über 50.000 € an nahe Angehörige (bzw. über 15.000 € an andere Personen) innerhalb eines Jahres muss dem Finanzamt binnen drei Monaten gemeldet werden. Bei Liegenschaften greift die Meldepflicht praktisch immer. Ein Verstoß kann Strafen bis zu 10 % des Werts nach sich ziehen.

Von der ersten Besprechung bis zur Grundbucheintragung vergehen in der Regel vier bis acht Wochen. Der genaue Ablauf hängt davon ab, ob Gegenleistungen vereinbart werden und ob eine Grundverkehrsbehörde zustimmen muss.

Bei den meisten Liegenschaftsübergaben in Salzburg vereinbaren die Parteien Gegenleistungen zugunsten des Übergebers. Diese schützen die Eltern und regeln die Nutzung der Liegenschaft nach der Übertragung. Welche Absicherung die richtige ist, hängt vom Einzelfall ab – eine sorgfältige Formulierung im Übergabevertrag beugt späteren Konflikten vor.

Wer eine Liegenschaft zu Lebzeiten verschenkt, sollte die erbrechtlichen Folgen im Blick haben. Das österreichische Erbrecht kennt die sogenannte Hinzurechnung (§ 782 ABGB): Schenkungen an pflichtteilsberechtigte Personen werden dem Verlassenschaftsvermögen hinzugerechnet – zeitlich unbefristet. Schenkungen an andere Personen werden nur berücksichtigt, wenn sie innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Tod des Schenkers erfolgten.

Das bedeutet: Eine Liegenschaft, die Sie Ihrem Sohn schenken, wird beim späteren Pflichtteilsanspruch der Tochter voll mitgerechnet – egal ob die Schenkung 5 oder 20 Jahre zurückliegt. Für die Bewertung ist grundsätzlich der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Schenkung maßgeblich, allerdings valorisiert (also an die Kaufkraft zum Todeszeitpunkt angepasst). Mehr zu den Auswirkungen auf das Erbrecht lesen Sie im Beitrag Rückgängigmachung von Schenkungen und Erbrecht.

Eine einmal durchgeführte Schenkung ist grundsätzlich bindend. Das ABGB sieht nur zwei Ausnahmen vor, in denen der Schenker die Liegenschaft zurückfordern kann:

Grober Undank (§ 948 ABGB): Wenn der Beschenkte eine strafbare Handlung gegen den Schenker begeht, die grundlos ist und mehr als eine leichte Kränkung darstellt. Die Hürde ist hoch – familiäre Meinungsverschiedenheiten genügen nicht.

Verarmung des Schenkers (§ 947 ABGB): Der Schenker kann die Schenkung widerrufen, wenn er nach der Schenkung nicht mehr genug Mittel hat, um seinen notdürftigen Unterhalt zu bestreiten. In der Praxis kommt dieser Rückforderungsgrund vor, wenn der Schenker nach der Liegenschaftsübertragung pflegebedürftig wird und die Pflegekosten nicht mehr tragen kann.