Wohn- und Mietrecht

Ob Vertragserstellung oder Kündigung – hier finden Sie alles über Mietverträge

Sie benötigen Mietverträge für die Mieter Ihre Immobilie? Oder wollen Sie selbst eine Wohnung oder ein Haus mieten? Wir kennen beide Seiten – Mieter und Vermieter – und beraten Sie gerne, was Sie beachten müssen, welche Klauseln wichtig sind und was Ihre Rechte sind.

Jahrelange Expertise im Wohn- und Mietrecht zeichnet uns aus. Zahlreiche Klienten konnten wir in schwierigen Situationen bereits unterstützen. Wir klären Sie über Ihre Rechte und Möglichkeiten auf – vor und bei der Vertragserstellung, im Umgang mit der anderen Vertragspartei oder, falls notwendig, auch bei der Kündigung.

Der Mietvertrag

Was ist ein Mietvertrag?

Eine der vielen Vertragsarten ist der Kaufvertrag. In ihm vereinbaren die Vertragsparteien, dass eine Partei der anderen eine Sache gegen Entgelt überlässt. Dabei sieht das Recht viele Regelungen für den Normalfall vor. Vertragliche Vereinbarungen sollten jedoch auch individuelle Regelungen vorsehen. Der Kaufvertrag wird übrigens in den §§ 1053 ff. ABGB geregelt.

Was soll im Mietvertrag stehen?

Eine Immobilie kann verkauft und somit von jemand anderem gekauft werden, indem sich Verkäufer und Käufer über einen Preis einigen und einen Kaufvertrag abschließen. Dieser Vertrag kann selbst erstellt werden, muss aber von einem Notar beglaubigt werden. Nach Abschluss können keine Änderungen mehr vorgenommen werden. Daher empfiehlt es sich, schon vorab einen Rechtsanwalt einzubeziehen. So können wir Sie unterstützen.

Wie kündige ich den Mietvertrag?

Für manche Verträge wie den Immobilienkaufvertrag ist vorgesehen, dass sie von einem Notar beglaubigt werden. Eine Beglaubigung wird auch Legalisation genannt. Dadurch wird sichergestellt, dass die Unterschriften der Vertragsparteien echt sind. Der Notar überprüft dabei die Identität der Personen, die im Vertrag angeführt sind, kümmert sich allerdings nicht um den Inhalt. Für inhaltliche Gesichtspunkte sollte daher ein Rechtsanwalt in die Vertragserstellung involviert werden.

Änderung eines Mietvertrags

Ein professioneller Kaufvertrag enthält mehr als nur Namen der Vertragsparteien und Informationen über das Kaufobjekt und den Kaufpreis. Üblich sind Klauseln über Gewährleistung, Zahlungsfristen, Umgang mit dinglichen Rechten wie Servituten, behördliche Genehmigungen, die Einverleibung in das Grundbuch und viele mehr. Da kann es schwierig sein, den Überblick zu bewahren, bei einem kostenlosen Erstgespräch erklären wir Ihnen gerne mehr und bieten Ihnen unsere Unterstützung an.

Während des Mietverhältnisses

Haustiere

Grundsätzlich steht es den Vertragsparteien frei zu vereinbaren, wie der Kaufpreis gezahlt werden soll. Das kann eine einfache Überweisung sein. Das hat die Folge, dass der Käufer nach der Zahlung überhaupt nicht mehr über das Geld verfügen kann, obwohl möglicherweise noch Probleme mit dem Grundstück auftreten könnten. Daher entscheidet man sich oft für eine treuhändige Abwicklung.

Erhöhung des Mietzinses

Bei dieser Zahlungsform zahlt Käufer den Preis an ein Treuhandkonto, das von einer dritten Person, also nicht dem Verkäufer, verwaltet wird. Diese Person ist üblicherweise der Rechtsanwalt, der auch den Vertrag erstellt hat. Der Treuhänder kann im vertraglich vereinbarten Rahmen über den Kaufpreis verfügen; z.B. zahlt er ihn erst dann an den Verkäufer aus, wenn dieser all seinen Verpflichtungen nachgekommen ist. Zusammenfassend verwaltet ein Treuhänder somit Vermögenswerte einer anderen Person.

Reparatur und Sanierung

Der große Vorteil eines Treuhandkontos ist, dass der Verkäufer sicher sein kann, dass das Geld da ist und vom Käufer gezahlt wurde. Und der Käufer hat die Sicherheit, dass der Verkäufer das Geld erst bekommt, wenn dieser all seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt hat. Die Bedingungen für die Auszahlung an den Verkäufer sollten vertraglich geregelt werden.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Regelungen über die treuhändige Abwicklung sollten im Kaufvertrag vorgesehen werden, wobei speziell auf die Bedingungen der Auszahlung geachtet werden sollte. Beide Vertragsparteien müssen sich über die Zahlungsabwicklung einig sein. Als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei identifizieren wir für Sie die beste Lösung – vielleicht schon bald bei einem kostenlosen Erstgespräch?

Untermiete

Was ist Untermiete?

Die Kosten der Kaufvertragsabwicklung über einen Rechtsanwalt belaufen sich in der Regel auf 1,0 % – 2,5 % zzgl. USt. des Kaufpreises. Dabei sollten Sie aufpassen, ob nach Stunden (Arbeitsaufwand) oder pauschal abgerechnet wird. 

Im Rahmen eines kostenlosen Erstgesprächs besprechen wir mit Ihnen nicht nur die Abwicklung, sondern auch die damit verbundenen Kosten.

Darf ich meine Wohnung untervermieten?

Im Regelfall bieten wir die Kaufvertragsabwicklung zu einem pauschalen Fixpreis an. 

Wir orientieren uns bei der Angebotsstellung am zu erwartenden Arbeitsaufwand wie Vertragserrichtung oder Korrespondenz mit Behörden und dem Kaufpreis der Immobilie. Denn je höher der Kaufpreis ist, desto höher ist auch das Risiko für den Anwalt.

Kosten des Käufers beim Kaufvertrag

Neben dem Kaufpreis muss der Käufer beim Kaufvertrag noch mit Nebenkosten in der Höhe von bis zu 10% des Kaufpreises rechnen.

In der Regel hat der Käufer beim Immobilienkaufvertrag folgende Kosten zu tragen:

    • Kaufpreis (vertraglich vereinbart)
    • Grunderwerbsteuer (grundsätzlich 3,5 % vom Kaufpreis)
    • Eintragungsgebühr im Grundbuch (grundsätzlich 1,1 % vom Kaufpreis)
    • Rechtsanwaltskosten (je nach Kaufpreis zwischen 1% – 2,5%)
    • Beglaubigungskosten durch den Notar (ca. 150 – 400 EUR))
    • Barauslagen (ca. 300 – 500 EUR)
    • Bearbeitungskosten bei der Treuhandbank (ca. EUR 100)
    • Servicepauschale der Rechtsanwaltskammer (25 EUR)
    • Gegebenenfalls Pfandrechteintragung einer Hypothek (1,2 % des Pfandbetrags)
    • Gegebenenfalls Maklerhonorar (grundsätzlich 3% des Kaufpreises zzgl. Ust.)
    • Gegebenenfalls Kreditgebühren für ein Bankdarlehen (ca. 0,25 – 1,5%)

Kosten des Verkäufers beim Kaufvertrag​

In der Regel hat der Verkäufer beim Immobilienkaufvertrag folgende Kosten zu tragen:

    • Immobilienertragssteuer (4,2 % – 30 % des Kaufpreises, sofern keine Befreiung)
    • Selbstberechnungskosten für die Immobilienertragssteuer (beinhaltet: Prüfung Immobilienertragssteuer, Berechnung, eventuelle Befreiungen, Abwicklung über Finanzamt)
    • Lastenfreistellung (zB Löschung von Pfandrechten, Fruchtgenussrechten, Wohnungsgebrauchsrechten oder Dienstbarkeiten)

In 15 Schritten zum Verkauf der Immobilie
Step by Step

Wir empfehlen Ihnen sehr gerne die besten Makler und Bauträger.

Es ist ratsam, den Kauf durch ein gegengezeichnetes Kaufanbot abzusichern. Sollten Sie hierzu Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Auf Wunsch stellen wir Ihnen auch kostenlos ein Kaufanbot zur Verfügung. Bitte beachten Sie: Mit einem Kaufanbot werden schon viele Details festgelegt – gerne beraten wir Sie bei Fragen!

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen unbedingt etwaige Belastungen des Grundstücks beachtet werden. Dies können z.B. Rechte Dritter oder der Zustand des Bodens sein.

Wir prüfen den Grundbucheintrag Ihres Wunschprojekts gerne auf etwaige Belastungen und Risiken.

Wir erstellen einen Kaufvertragsentwurf, der alle wichtigen Inhalt umfasst und welcher erst durch beiderseitige Freigabe durch Käufer und Verkäufer unterfertigt wird. 

Die Bezahlung läuft über ein versichertes Treuhandkonto, wobei der Rechtsanwalt als Treuhänder agiert. Die Eröffnung erledigen wir – selbstverständlich kümmern wir uns um jeglichen Papierkram für Sie, damit Ihr Aufwand zu gering wie möglich gehalten wird. 

Schließlich wickeln wir die Treuhandschaft für Sie ab und überwachen den Zahlungsverkehr am Treuhandkonto.

Wir sind unterstützend für Sie da bei allen Verhandlungen rund um den Kaufvertrag. Erst nach dem OK von beiden Seiten kommt es zur Unterfertigung in unserer Kanzlei. 

Zur Unterfertigung bestellen wir einen Notar in unsere Kanzlei. Neben dem Kaufvertrag werden einige weitere wichtige Dokumente gemeinsam besprochen und unterfertigt. Info: Auch die Beglaubigung einer etwaigen Pfandurkunde kann gerne im Rahmen des Unterfertigungstermins bei uns durchgeführt werden.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch beide Parteien, reichen wir ihn für Sie ein. Durch diese grundbücherliche Sicherstellung des Kaufvertrags wird sichergestellt, dass die Immobilie nicht zweimal verkauft werden kann und Gläubiger nicht noch etwaige Forderungen im Grundbuch durch ein Pfandrecht eintragen lassen können.

Grundsätzlich läuft die Zahlungsabwicklung über ein Treuhandkonto, das wir für Sie einrichten. Wenn bestimmte Bedingungen erfüllt wurden, wird der Betrag and den Verkäufer ausgezahlt. Die Details hängen von der vertraglichen Ausgestaltung ab.

Wir berechnen sämtliche Steuern und Abgaben geben diese dem Finanzamt zuverlässig via Finanzonline bekannt.

Wir kümmern uns um sämtliche notwendigen behördlichen Bescheinigungen für die Grundbuchseintragung.

Nach Bezahlung erfolgt die Grundbuchseintragung durch unsere Kanzlei.

Die Übergabe kann nach Bezahlung grundsätzlich sofort stattfinden.

Nachdem wir sichergestellt haben, dass die Immobilie übergeben wurde, sowie ihr Eigentumsrecht durch die Grundbuchseintragung gesichert ist, erfolgt die Auszahlung.

Nach der Eintragung im Grundbuch erhalten Sie den Grundbuchsbeschluss, einen aktuellen Grundbuchsauszug und sämtliche Originalunterlagen mit weiteren Hinweisen.

Wohnrecht? Mietrecht? - Ihre Leistungen vom Expertenanwalt in Salzburg

Durch unsere vertragsrechtliche Expertise legen wir besonderen Wert auf die klare und transparente Gestaltung von Verträgen. 

Sie haben eine gewerbliche Immobilie und möchten diese vermieten oder pachten? Gerne stehen wir Ihnen bei der rechtlichen Abwicklung zur Seite, gestalten und prüfen für Sie Ihren Vertrag. 

    • Mieterhöhungen sind Anpassungen an den Verbraucherindex. Das kann ein Vermieter ohneweiters durchführen, wenn sich eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag befindet. Dann kann ein Mietzins alle 2 Jahre am 01.04 erhöht werden.  
    • Mietminderungen können beispielsweise aufgrund Mietmängel wieSchimmelbefall, ausfallende Wasserversorgung, nicht-funktionierende Heizkörper oder beschädigte Einrichtung die durch den Mietvertrag mitgemietet wurden. 

Wir prüfen Ihre Mietverträge und zeigen Ihnen  Ihre Rechte im Mietvertrag auf. 

Räumungsklagen können durch die Nichtbezahlung der Miete, eine Beschädigung des Mietgegenstandes oder das Nicht-Ausziehen nach Ablauf des Mietvertrages durch den Mieter gerechtfertigt sein. 

Vermieterkündigungen können durch Nichtbenützung der Wohnung, Untervermietung der Wohnung, Nichtbezahlung der Miete, Eigenbedarf des Vermieters oder auch Abbruch des Hauses. 

Durch ein umfassendes Erstgespräch klären wir Ihre Lage und Ihre Rechte. 

Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit die auf eine natürliche Person “zugeschnitten” ist. Das Wohnrecht erlaubt es dem Berechtigten in der Wohnung beziehungsweise im Haus eines anderen zu wohnen. Die Form des Wohnrechts kann in einem Gebrauchsrecht oder in einem Fruchtgenussrecht bestehen. 

Damit späteren Streitigkeiten vorgebeugt werden kann, ist eine vertragliche Grundlage das A und O. 

Alle Schwerpunkte unserer Rechtsanwaltskanzlei in Salzburg

Arbeitsplatz
Salzburg