← Immobilienrecht Salzburg

Mietrecht in Salzburg – Für Mieter und Vermieter

Ob Mietzinsüberprüfung, Kündigungsschutz oder Betriebskostenstreit – als Ihr Anwalt für Mietrecht in Salzburg vertreten wir Mieter und Vermieter gleichermaßen. Sachlich, lösungsorientiert und mit Kenntnis der aktuellen Rechtslage.

Seit 2026 gelten wichtige Neuerungen: Das MieWeG deckelt Mieterhöhungen, die Mindestbefristung beträgt 5 Jahre.

🔑 Mietervertretung 🏡 Vermieterberatung ⚖️ MRG & MieWeG 2026

Vollanwendung, Teilanwendung oder kein MRG?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt nicht für alle Mietverhältnisse gleich. Welches Schutzniveau Mieter und Vermieter haben, hängt vom Baujahr, der Gebäudeart und der Förderung ab. Als Ihr Anwalt für Mietrecht in Salzburg klären wir, welches Regime auf Ihr Mietverhältnis zutrifft.

⚖️ Die drei Anwendungsbereiche des MRG

	Vollanwendung	Teilanwendung	Kein MRG
Gebäudetyp	Altbau (vor 1945/1953), geförderter Neubau	Frei finanzierter Neubau (ab 2002)	Ein-/Zweifamilienhaus, Dienstwohnung
Mietzinsobergrenze	Richtwertmiete oder Kategoriemiete	Angemessener Mietzins	Frei vereinbar (ABGB)
Kündigungsschutz	Stark (§ 30 MRG)	Stark (§ 30 MRG)	Nur ABGB-Schutz
Befristung	Mind. 5 Jahre (ab 2026)	Mind. 5 Jahre (ab 2026)	Frei vereinbar
Erhaltungspflicht	Vermieter (§ 3 MRG)	Nur allg. Teile	Vertraglich

Mietrecht für Mieter in Salzburg

Wir vertreten Mieter in Salzburg außergerichtlich, vor der Schlichtungsstelle und vor dem Bezirksgericht. Typische Anliegen:

💶

Mietzinsüberprüfung

Zahlen Sie zu viel Miete? Im Vollanwendungsbereich darf der Mietzins den Richtwert nicht überschreiten. Wir prüfen Ihren Mietzins und erwirken bei Bedarf eine Herabsetzung über die Schlichtungsstelle oder das Gericht.

🛡️

Kündigungsschutz

Im MRG-Bereich darf der Vermieter nur aus den in § 30 Abs 2 MRG genannten Gründen kündigen. Wir prüfen, ob eine Kündigung berechtigt ist, und erheben bei Bedarf Einwendungen.

🔧

Erhaltung & Mängel

Therme defekt, Fenster undicht, Schimmel? Im Vollanwendungsbereich hat der Vermieter eine Erhaltungspflicht nach § 3 MRG. Wir setzen Ihre Ansprüche durch.

↩️

Rückforderung

Überhöhter Mietzins, unwirksame Wertsicherungsklausel oder unzulässige Betriebskostenposition? Wir fordern zu viel bezahlte Beträge zurück – bis zu 5 Jahre rückwirkend (§ 4 MieWeG).

📝

Mietvertragserstellung

Wir erstellen Mietverträge, die rechtlich halten: korrekte Befristung, wirksame Wertsicherungsklausel, klare Betriebskostenregelung, zulässige Kaution.

📈

Mietzinserhöhung

Wertsicherung, Richtwertanpassung oder Erhöhung wegen nützlicher Verbesserungen – wir berechnen die zulässige Erhöhung und setzen sie formgerecht um. Seit 2026 gelten die MieWeG-Grenzen.

🚪

Kündigung & Räumung

Mietrückstand, unleidliches Verhalten, Eigenbedarf? Wir führen die gerichtliche Aufkündigung durch und begleiten Sie bis zur Räumungsexekution, falls nötig.

🧾

Betriebskosten

Korrekte Betriebskostenabrechnung, zulässige Positionen nach § 21 MRG, Umgang mit Einwendungen – wir prüfen und erstellen Ihre Abrechnung.

Mietrecht 2026 – die wichtigsten Neuerungen

Seit 1. Jänner 2026 gelten wesentliche Änderungen im österreichischen Mietrecht. Das 5. MILG und das MieWeG betreffen jeden Mietvertrag im MRG-Bereich.

📋 Drei Neuerungen auf einen Blick

MieWeG – Deckelung der Mietzinserhöhung

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz deckelt die jährliche Mietzinserhöhung bei Wertsicherungsklauseln im MRG-Bereich. Übersteigt die Inflation 3 %, wird der übersteigende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt. Sonderregel Vollanwendung: 2026 maximal 1 %, 2027 maximal 2 %, ab 2028 reguläre Formel (§ 1 Abs 3 MieWeG). Die Erhöhung erfolgt künftig nur noch am 1. April eines Jahres.

Mindestbefristung 5 Jahre

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG beträgt die Mindestbefristung seit 1. Jänner 2026 fünf Jahre (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG neu). Kürzere Befristungen sind unwirksam – der Vertrag gilt dann als unbefristet. Bestehende Verträge mit korrekter 3-Jahres-Befristung bleiben unberührt.

Rückforderungsfrist 5 Jahre

Ansprüche aus unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen verjähren künftig nach 5 Jahren (§ 4 MieWeG). Bisher konnten unter Umständen bis zu 30 Jahre rückgefordert werden. Ausnahme: Wenn die Unwirksamkeit auf Missbräuchlichkeit nach der Klausel-RL beruht, bleibt die längere Frist bestehen.

💡 Vor der Unterschrift prüfen lassen

Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren von einer anwaltlichen Prüfung des Mietvertrags. Wir achten auf: korrekte Befristung (5 Jahre seit 2026), wirksame Wertsicherungs- und Betriebskostenklauseln, zulässige Kaution, Regelung der Erhaltungspflichten und allfällige Sondervereinbarungen.

⚠️ Achtung bei Mietvertragsübernahme

Bei einer Mietvertragsübernahme gehen alle Rechte und Pflichten auf den neuen Mieter über – einschließlich alter Klauseln. Prüfen Sie den Vertrag vor der Übernahme genauso sorgfältig wie einen neuen Mietvertrag.

❌ Häufiger Fehler: Befristung unter 5 Jahren

Seit 2026 ist eine Befristung unter 5 Jahren im MRG-Bereich unwirksam – der Vertrag gilt dann als unbefristet. Das bedeutet für Vermieter: voller Kündigungsschutz des Mieters, keine automatische Beendigung. Für Altverträge mit gültiger 3-Jahres-Befristung gilt die neue Regel erst bei Verlängerung.

Wie hoch ist der Richtwert in Salzburg 2026?

Der Richtwert wird jährlich per Verordnung angepasst. Er gilt als Basismietzins im Vollanwendungsbereich des MRG. Je nach Zustand, Lage und Ausstattung der Wohnung können Zu- und Abschläge hinzukommen. Wir berechnen den zulässigen Mietzins für Ihre konkrete Wohnung.

Kann ich als Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Ja, im Vollanwendungsbereich des MRG können Sie überhöhten Mietzins rückwirkend zurückfordern. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Fälligkeit. Bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln gilt seit 2026 eine 5-Jahres-Frist (§ 4 MieWeG). Wir prüfen Ihren Mietzins und beantragen bei der Schlichtungsstelle Salzburg eine Überprüfung.

Darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Eigenbedarf ist ein gesetzlicher Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 8 und 9 MRG. Der Vermieter muss den dringenden Eigenbedarf allerdings nachweisen und bekommt die Kündigung nur mit gerichtlicher Genehmigung durch. Wir vertreten sowohl Vermieter, die Eigenbedarf geltend machen, als auch Mieter, die eine solche Kündigung anfechten wollen.

Wer zahlt die Reparatur der Gastherme?

Im Vollanwendungsbereich des MRG trifft den Vermieter eine Erhaltungspflicht für mitvermietete Heizthermen (§ 3 MRG). Im Teilanwendungsbereich und außerhalb des MRG richtet sich die Pflicht nach der vertraglichen Vereinbarung. Wir klären, wer in Ihrem Fall für die Erhaltung aufkommen muss.

Was kostet die Beratung im Mietrecht?

Die Kosten hängen vom Umfang der Beratung ab. Für eine Ersteinschätzung oder Vertragsprüfung vereinbaren wir in der Regel ein Pauschalhonorar. Bei Vertretung vor der Schlichtungsstelle oder vor Gericht richten sich die Kosten nach dem Streitwert. Kontaktieren Sie uns für ein konkretes Angebot.

📌 Mietrecht in Salzburg – das Wichtigste

1. Ob Voll-, Teilanwendung oder kein MRG – das Schutzniveau hängt vom Gebäude ab. Wir klären Ihren konkreten Fall.

2. Seit 2026: MieWeG deckelt Mieterhöhungen (Vollanwendung: max. 1 % 2026, max. 2 % 2027).

3. Mindestbefristung beträgt 5 Jahre im MRG-Bereich – kürzere Fristen machen den Vertrag unbefristet.

4. Mieter können überhöhte Miete zurückfordern, Vermieter brauchen korrekte Verträge und Abrechnungen.

5. Wir vertreten Mieter und Vermieter in Salzburg – vor der Schlichtungsstelle und vor Gericht.

Mietrecht in Salzburg – Für Mieter und Vermieter

Vollanwendung, Teilanwendung oder kein MRG?

Mietrecht für Mieter in Salzburg

Mietrecht für Vermieter in Salzburg

Mietrecht 2026 – die wichtigsten Neuerungen

Mietvertrag prüfen lassen – worauf es ankommt

Häufige Fragen zum Mietrecht in Salzburg

Mietrechtliche Fragen klären