Möblierte Wohnungen vermieten: Aspekte der Möbelmiete

Der Begriff Möbelmiete beschreibt das zusätzliche Entgelt für Einrichtungsgegenstände, die der Vermieter gemeinsam mit der Wohnung zum Gebrauch überlässt. Dazu können etwa Bett, Tisch, Schränke, Sofa oder frei stehende Geräte gehören. Rechtlich entscheidend ist nicht das Etikett möbliert, sondern welche Gegenstände Vertragsinhalt sind und welche Leistung über die bloße Überlassung der Wohnung hinausgeht.

Der Hauptmietzins betrifft den Mietgegenstand. Das Entgelt für zusätzliche Einrichtung ist ein eigener Mietzinsbestandteil, wenn die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Eine einheitliche Gesamtzahl ohne Aufschlüsselung erschwert später die Prüfung. Mieter können nicht erkennen, welcher Betrag auf die Wohnung und welcher auf die Möbel entfällt. Vermieter können bei Rückgabe oder Ausfall eines Gegenstands schwer erklären, welche Gegenleistung vereinbart war.

Die allgemeine Einordnung des Wohnraummietrechts finden Sie auf unserer Mietrecht Schwerpunktseite. Dieser Beitrag bleibt bewusst bei der zusätzlichen Überlassung von Möbeln, ihrer Dokumentation und ihrer Rückgabe. Betriebskosten, Kaution, Befristung und touristische Vermietung sind davon getrennte Themen.

Vor jeder Berechnung steht die Anwendungsprüfung. Nicht jede Wohnung unterliegt denselben Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes. Bei einem Mietverhältnis im maßgeblichen MRG-Bereich zählt nach § 15 Abs 1 Z 4 MRG das angemessene Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder zusätzliche Leistungen zu den Bestandteilen des Mietzinses. § 25 MRG erlaubt dafür nur ein angemessenes Entgelt.

Das Gesetz liefert keinen festen Möbelzuschlag. Es sagt auch nicht, dass jede möblierte Wohnung automatisch ein zusätzliches Entgelt rechtfertigt. Deshalb muss zuerst der Anwendungsbereich für das konkrete Gebäude und den konkreten Vertrag geklärt werden. Außerhalb der unmittelbaren Anwendung dieser MRG-Regel bleiben der Vertrag, das ABGB und bei Unternehmergeschäften mit Verbrauchern auch das KSchG maßgeblich.

Verwendet ein unternehmerischer Vermieter ein Vertragsformular, muss die Klausel außerdem verständlich sein. § 6 Abs 3 KSchG erklärt unklare oder unverständliche Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern für unwirksam. Eine transparente Aufteilung ist deshalb nicht nur eine Frage der Buchhaltung.

Nach dem Rechtssatz des OGH zu 5 Ob 296/02v steht ein zusätzliches Entgelt nur zu, wenn es gesondert vereinbart wurde. Die Vereinbarung muss bestimmte Gegenstände erfassen, die nicht bloß als Zubehör des Bestandobjekts gelten. Eine Formulierung wie Wohnung möbliert, Zuschlag nach Vereinbarung lässt offen, wofür bezahlt wird.

Ein sorgfältiger Mietvertrag für die konkrete Wohnung sollte den monatlichen Hauptmietzins und das zusätzliche Entgelt getrennt ausweisen. Die Inventarliste wird als Vertragsbeilage bezeichnet. Sie sollte Raum, Gegenstand, Marke oder Modell soweit vorhanden, Identifikationsmerkmale, ungefähres Alter, Zustand und bekannte Mängel enthalten.

Fotos ergänzen die Liste, ersetzen sie aber nicht. Ordnen Sie jedes Bild einer Position zu und halten Sie das Aufnahmedatum fest. Beide Parteien sollten dieselbe Fassung erhalten. Seriennummern helfen besonders bei Geräten mit austauschbaren Modellen. Änderungen während der Mietzeit, etwa der Austausch eines Sessels oder die Entfernung eines defekten Geräts, gehören in einen kurzen Nachtrag. So bleibt nachvollziehbar, welche Ausstattung zu welchem Zeitpunkt geschuldet war.

Die bisher verwendete Aussage, ein bestimmter Gewinnzuschlag sei üblich, ist als pauschale Regel nicht belastbar. Weder § 25 MRG noch die maßgeblichen OGH-Rechtssätze geben einen allgemeinen Fixsatz vor. Ein automatischer prozentueller Aufschlag auf den Hauptmietzins bildet weder Alter noch Zustand noch Umfang der Einrichtung ab.

Der OGH beschreibt in 5 Ob 263/02s die restliche Nutzungsdauer im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und einen angemessenen Gewinn als wesentliche Größen. Ein weiterer Rechtssatz zu 5 Ob 296/02v nennt die Amortisationsquote nach Nutzungswert und voraussichtlicher Nutzungsdauer. Das ist eine Einzelfallprüfung und keine Einladung, Anschaffungskosten ungeprüft durch eine beliebige Monatszahl zu teilen.

Für eine nachvollziehbare Kalkulation braucht es daher Belege zum Gegenstand, zum Anschaffungszeitpunkt, zum Zustand bei Vertragsbeginn und zur realistisch verbleibenden Nutzung. Bei gebrauchten Möbeln ist der ursprüngliche Kaufpreis allein kein geeigneter Maßstab. Auch eine luxuriöse Neuanschaffung rechtfertigt nicht automatisch ein entsprechendes Entgelt, wenn ihr Nutzungswert für den vereinbarten Wohngebrauch deutlich geringer ist.

Vermieter sollten die Berechnungsunterlagen intern aufbewahren und im Vertrag nur den klaren monatlichen Betrag samt zugehörigem Inventar ausweisen. Rechnungen, Zustandsfotos und eine begründete Einschätzung der verbleibenden Nutzung helfen, die Herleitung später zu erklären. Wird die Ausstattung wesentlich reduziert oder ausgetauscht, ist zu prüfen, ob die Vereinbarung angepasst werden muss.

Nicht alles, was sich in einer Wohnung befindet, ist automatisch ein zusätzlich vermietbares Möbelstück. Der OGH grenzt § 25 MRG auf Leistungen ein, die nach Parteiwillen und Vertragsgestaltung über die Zurverfügungstellung des Bestandgegenstands hinausgehen. Für Einrichtungsgegenstände, die bereits Kategoriemerkmale darstellen oder dafür erforderlich sind, gebührt nach dem Rechtssatz zu 5 Ob 122/14y kein zusätzliches Entgelt nach § 25 MRG.

Deshalb ist die alte pauschale Liste Herd, Spüle, Dusche, Waschbecken und WC als Möbel-Ausnahmen zu grob. Sanitärausstattung und notwendige Merkmale der Wohnung sind zuerst nach der konkreten Mietzinsbildung zu beurteilen. Frei stehende Möbel oder zusätzliche Geräte können dagegen eine eigenständige Leistung sein, wenn sie konkret vereinbart und tatsächlich zum Gebrauch überlassen werden.

Die Grenze hängt nicht allein davon ab, ob ein Gegenstand verschraubt ist. Ein Einbau kann für die Einordnung sprechen, entscheidet aber nicht jede Rechtsfrage. Maßgeblich sind Funktion, Mietzinsregime, Vertragsinhalt und die Frage, ob der Gegenstand bereits bei der Bewertung der Wohnung berücksichtigt ist.

Mitvermietete Möbel gehören zum vereinbarten Gebrauch. Nach § 1096 ABGB muss der Vermieter das Bestandstück in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten und den bedungenen Gebrauch ermöglichen. Ist ein wesentliches mitvermietetes Möbelstück oder Gerät ohne Verschulden des Mieters unbrauchbar, muss deshalb zuerst geprüft werden, welchen Gebrauch der Vertrag konkret zugesagt hat.

Ein Defekt führt nicht automatisch zu einer bestimmten Minderungsquote und auch nicht automatisch zum Wegfall des gesamten Möbelentgelts. Bedeutung, Dauer, Ersatzmöglichkeit und tatsächliche Gebrauchseinschränkung sind einzelfallbezogen zu beurteilen. Der Mieter sollte den Defekt nachweisbar melden, den Zustand dokumentieren und eine angemessene Reaktion ermöglichen. Der Vermieter sollte klären, ob Reparatur, gleichwertiger Austausch oder eine andere vertraglich tragfähige Lösung zweckmäßig ist.

Der allgemeine Leitfaden zur Mietzinsminderung bei Wohnungsmängeln erklärt die sichere Dokumentation und das Risiko einer eigenmächtigen Kürzung. Bei Möbelmiete kommt zusätzlich die Frage hinzu, welcher gesondert vereinbarte Gegenstand betroffen ist.

§ 1109 ABGB knüpft die Rückgabe ausdrücklich an ein errichtetes Inventar oder an den übernommenen Zustand. Damit wird die Inventarliste am Ende des Mietverhältnisses zur Beweisgrundlage. Ein Übergabeprotokoll beim Mieterwechsel sollte die ursprüngliche Liste Position für Position aufnehmen.

Normale, vertragsgemäße Abnutzung ist von Beschädigung oder Missbrauch zu unterscheiden. Alter und Ausgangszustand spielen dabei eine zentrale Rolle. Wer bei Übergabe bereits vorhandene Kratzer, lockere Scharniere oder Verfärbungen nicht festhält, kann später nur schwer beweisen, wann sie entstanden sind.

Nach § 1111 ABGB haften Mieter für schuldhafte Beschädigung und Abnutzung durch Missbrauch, nicht aber für Zufall. Ein Ersatzanspruch aus dieser Haftung muss längstens binnen einem Jahr nach Rückstellung gerichtlich geltend gemacht werden. Diese Frist ersetzt keine sorgfältige Prüfung des konkreten Anspruchs. Vermieter sollten Zustand, Ursache, Alter und geltend gemachten Schaden unmittelbar nach Rückgabe sichern.

Der Schaden ist nicht automatisch mit dem Neupreis gleichzusetzen. Bei einem älteren Gegenstand müssen Zustand, verbleibender Wert und konkrete Beeinträchtigung berücksichtigt werden. Eine pauschale Klausel, wonach jeder Kratzer den vollen Neukauf auslöst, löst das Beweisproblem nicht.

Wir prüfen, ob ein gesondertes Möbelentgelt im konkreten Mietverhältnis zulässig und nachvollziehbar vereinbart ist. Dazu ordnen wir den MRG-Anwendungsbereich, Mietvertrag, Inventarliste, Kalkulationsunterlagen und Übergabeprotokolle gemeinsam ein. Bei laufenden Mietverhältnissen klären wir, welche Rechte bei Defekten, Austausch oder einer veränderten Ausstattung bestehen.

Bei der Rückgabe trennen wir normale Abnutzung von konkret belegbaren Schäden und berücksichtigen Alter, Ausgangszustand und die gesetzliche Frist für Ersatzansprüche. So bleibt die Beratung innerhalb des tatsächlichen Möbelmietverhältnisses und vermischt die Prüfung nicht mit allgemeinen Fragen zu Kaution, Betriebskosten oder Befristung.