Provisionsanspruch des Maklers bei Beteiligungen

März 19, 2024

In der Immobilienbranche sind die Provisionsansprüche ein zentrales Thema, das sowohl für Makler als auch für Käufer von Bedeutung ist. Dieser Artikel beleuchtet die speziellen Umstände, inwiefern ein Makler einen Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer hat, insbesondere wenn eine Beteiligung des Maklers am verkauften Objekt besteht.

Konstellation

Folgendes Beispiel: Ein Makler fungiert als Geschäftsführer sowie als alleiniger Eigentümer einer GmbH. Diese Gesellschaft ist für die Vermittlung des Verkaufs einer Eigentumswohnung zuständig, welche von einem Bauträgerunternehmen gebaut wurde. An diesem Bauträgerunternehmen hält A wiederum einen Anteil von 80 %. Entsteht in solch einem Szenario ein Provisionsanspruch gegen den Käufer?

Eigengeschäft

Die Kernfrage ist, ob die Situation als Eigengeschäft einzustufen ist, da in diesem Fall der Makler keinen Anspruch auf Provision hat. Laut § 6 Abs.4 des Maklergesetzes (MaklerG) entfällt der Provisionsanspruch für den Makler, wenn er zum Vertragspartner des vermittelten Geschäfts wird. Diese Regelung findet ebenfalls Anwendung, sollte das abgeschlossene Geschäft in wirtschaftlicher Hinsicht dem eines direkten Abschlusses durch den Makler ähneln.

Ein Eigengeschäft, das grundsätzlich durch das Fehlen einer Vermittlungsleistung charakterisiert ist, begründet demnach keine Pflicht zur Zahlung einer Provision. Nach § 6 Abs 4 Satz 2 MaklerG umfasst der Begriff des Eigengeschäfts auch Situationen, in denen das abgeschlossene Geschäft wirtschaftlich so zu bewerten ist, als hätte der Makler es selbst abgeschlossen. Ziel dieser Regelung ist es, das Umgehen dieser Bestimmungen zu verhindern. Eine feste Grenze bezüglich der Beteiligungsverhältnisse ist im § 6 Abs 4 MaklerG nicht definiert, vielmehr hängt die Beurteilung von den spezifischen Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der Stärke der Interessen des Maklers und wie diese durchgesetzt werden können.

Wann liegt ein Eigengeschäft vor?

Wirtschaftlich gesehen liegt ein Eigengeschäft vor, falls der Makler oder der durch ihn vermittelte Dritte (sei es Verkäufer oder Vermieter) eine Mehrheitsbeteiligung am Unternehmen des anderen hält oder so starken Einfluss auf dessen Geschäftsführung nimmt, dass kaum Platz für eine objektiv wertvolle Vermittlungsleistung, die den Abschluss eines Vertrags begünstigt, bleibt. Im genannten Fall des Maklers, der als einziger Gesellschafter (mit einer Beteiligung von 100%) der GmbH agiert und zusätzlich 80% der Anteile an der Bauträgerfirma besitzt, entsteht somit kein Provisionsanspruch für die GmbH.

Doppelmakler

Oftmals agiert ein Immobilienmakler als Doppelmakler, was ihm erlaubt, von beiden Parteien (Auftraggeber und Interessent) eine Provision zu erhalten. Jedoch ist der Makler verpflichtet, die Interessen beider Parteien zu wahren, besonders bei vorliegenden Interessenkonflikten, und muss dabei eine neutrale Position einnehmen.

Aspekt der Redlichkeit

Ein Doppelmakler, der in einem engen Verhältnis zu einer der beauftragenden Parteien steht, ist verpflichtet, die Interessen beider Parteien mit größter Sorgfalt und Integrität zu vertreten. Neutralität ist hierbei essentiell. Der Makler muss sich in eine Position begeben, die es ihm ermöglicht, die Anliegen beider Seiten fair und unvoreingenommen zu behandeln. Über bestehende familiäre oder geschäftliche Beziehungen muss der Makler – insbesondere bei Geschäften mit Verbrauchern – umgehend und in schriftlicher Form vor dem Abschluss des Maklervertrags informieren. Eine rein mündliche Bekanntgabe solcher Verhältnisse ist rechtlich nicht ausreichend. Ein Nichtbeachten ebendieser Pflicht kann eine Reduzierung der Provision nach sich ziehen.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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