Grunderwerb durch Ausländer in Österreich: Rechtliche Aspekte

März 19, 2024

Beabsichtigen Sie als Ausländer den Kauf von Immobilien in Österreich? Dieser Artikel bietet einen detaillierten Überblick über den Grunderwerb durch Ausländer in Österreich, einschließlich der gesetzlichen Vorschriften und des Genehmigungsprozesses.

Wer ist hiervon betroffen?

In Österreich unterliegt der Erwerb von Immobilieneigentum durch Ausländer einer Genehmigungspflicht. Eine wichtige Ausnahme bildet die Gleichstellung von Bürgern aus EU- und EWR-Mitgliedstaaten mit österreichischen Staatsangehörigen im Hinblick auf das Grundverkehrsrecht. Diese Ausnahmeregelung ermöglicht es Angehörigen dieser Staaten, Immobilien in Österreich ohne die sonst erforderliche Genehmigung zu erwerben.

Gemäß der gesetzlichen Definition fallen unter den Begriff „Ausländer“ nicht nur natürliche Personen ohne österreichische Staatsbürgerschaft, sondern ebenfalls juristische Personen und rechtsfähige Personengesellschaften, die entweder ihren rechtlichen Sitz im Ausland haben oder deren Sitz zwar in Österreich liegt, die jedoch hauptsächlich ausländische Beteiligungen aufweisen. Dies schließt Situationen ein, in denen die Mehrheit der Gesellschafter oder das dominierende Unternehmen ausländischer Herkunft ist oder seinen Hauptsitz im Ausland hat. Ebenso werden Vereine, die in Österreich registriert sind, als ausländisch angesehen, sofern die Mehrheit ihrer stimmberechtigten Mitglieder oder ihres Leitungsorgans Ausländer sind.

Genehmigungsverfahren

Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens für den Immobilienerwerb durch Personen aus Nicht-EU/EWR-Staaten wird geprüft, ob der Erwerb im Widerspruch zu staatspolitischen Zielen steht, wie etwa im Fall der Gründung eines Unternehmens mit dem Zweck der Geldwäsche. Ferner ist erforderlich, dass der Erwerb im öffentlichen Interesse liegt. Dieses öffentliche Interesse kann wirtschaftlicher Natur sein, wie die Gründung eines Unternehmens, kulturell begründet sein, beispielsweise wenn der Käufer ein bekannter Künstler ist, oder soziale Gründe haben, etwa wenn das Eigentum den Wohnbedürfnissen des Käufers dient. Spezifische Vorschriften zum Erwerb von Grundstücken durch Ausländer sind in den Grunderwerbsgesetzen der jeweiligen Bundesländer festgelegt.

Antrag und zuständige Behörden

Um das Genehmigungsverfahren für den Immobilienerwerb als Ausländer in Österreich einzuleiten, muss der geplante Erwerb bei der zuständigen Behörde angezeigt werden. Dies ist das das Amt der jeweiligen Landesregierung beziehungsweise die jeweilige Bezirksverwaltungsbehörde. Die Kosten variieren hierbei zwischen den Bundesländern. Welche Unterlagen konkret benötigt werden und in welcher Form der Antrag zu stellen ist, hängt von der zuständigen Behörde ab. Mögliche geforderte Unterlagen sind:

Antrag auf Genehmigung
(Antragsformular oder formloser Antrag; hängt von der Behörde ab)
Vertrag − in Kopie
Erklärung der Nutzung der Liegenschaft
Lageplan
Aktueller Grundbuchsauszug
Reisepass
Einkommensnachweis

Bei einem Erwerb durch eine juristische Person beziehungsweise Verein können zudem weitere Unterlagen (Firmenbuchauszug, Gesellschaftsvertrag, Gewerbeberechtigung, etc.) erforderlich sein.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

Ein (persönlicher) Kaffee oder eine Videokonferenz zum Kennenlernen?

Kostenfrei, aber nicht umsonst. Wir hören Ihnen zuerst zu, damit Sie sich sicher sind. Und wenn wir Ihr Anliegen schon beim Erstgespräch lösen konnten – umso besser!

Bitte erwähnen Sie bei Terminvereinbarung und zu Beginn des Gesprächs, dass Sie davon ausgehen, dass dieses kostenlos ist.

Rückrufservice und Terminanfrage

Klicken Sie auf den unteren Button, um das Kontaktformular zu laden. Bei Klick wird das Google reCAPTCHA von Google nachgeladen.

Inhalt laden

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.

Provisionsanspruch des Maklers bei Beteiligungen

März 19, 2024

In der Immobilienbranche sind die Provisionsansprüche ein zentrales Thema, das sowohl für Makler als auch für Käufer von Bedeutung ist. Dieser Artikel beleuchtet die speziellen Umstände, inwiefern ein Makler einen Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer hat, insbesondere wenn eine Beteiligung des Maklers am verkauften Objekt besteht.

Konstellation

Folgendes Beispiel: Ein Makler fungiert als Geschäftsführer sowie als alleiniger Eigentümer einer GmbH. Diese Gesellschaft ist für die Vermittlung des Verkaufs einer Eigentumswohnung zuständig, welche von einem Bauträgerunternehmen gebaut wurde. An diesem Bauträgerunternehmen hält A wiederum einen Anteil von 80 %. Entsteht in solch einem Szenario ein Provisionsanspruch gegen den Käufer?

Eigengeschäft

Die Kernfrage ist, ob die Situation als Eigengeschäft einzustufen ist, da in diesem Fall der Makler keinen Anspruch auf Provision hat. Laut § 6 Abs.4 des Maklergesetzes (MaklerG) entfällt der Provisionsanspruch für den Makler, wenn er zum Vertragspartner des vermittelten Geschäfts wird. Diese Regelung findet ebenfalls Anwendung, sollte das abgeschlossene Geschäft in wirtschaftlicher Hinsicht dem eines direkten Abschlusses durch den Makler ähneln.

Ein Eigengeschäft, das grundsätzlich durch das Fehlen einer Vermittlungsleistung charakterisiert ist, begründet demnach keine Pflicht zur Zahlung einer Provision. Nach § 6 Abs 4 Satz 2 MaklerG umfasst der Begriff des Eigengeschäfts auch Situationen, in denen das abgeschlossene Geschäft wirtschaftlich so zu bewerten ist, als hätte der Makler es selbst abgeschlossen. Ziel dieser Regelung ist es, das Umgehen dieser Bestimmungen zu verhindern. Eine feste Grenze bezüglich der Beteiligungsverhältnisse ist im § 6 Abs 4 MaklerG nicht definiert, vielmehr hängt die Beurteilung von den spezifischen Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der Stärke der Interessen des Maklers und wie diese durchgesetzt werden können.

Wann liegt ein Eigengeschäft vor?

Wirtschaftlich gesehen liegt ein Eigengeschäft vor, falls der Makler oder der durch ihn vermittelte Dritte (sei es Verkäufer oder Vermieter) eine Mehrheitsbeteiligung am Unternehmen des anderen hält oder so starken Einfluss auf dessen Geschäftsführung nimmt, dass kaum Platz für eine objektiv wertvolle Vermittlungsleistung, die den Abschluss eines Vertrags begünstigt, bleibt. Im genannten Fall des Maklers, der als einziger Gesellschafter (mit einer Beteiligung von 100%) der GmbH agiert und zusätzlich 80% der Anteile an der Bauträgerfirma besitzt, entsteht somit kein Provisionsanspruch für die GmbH.

Doppelmakler

Oftmals agiert ein Immobilienmakler als Doppelmakler, was ihm erlaubt, von beiden Parteien (Auftraggeber und Interessent) eine Provision zu erhalten. Jedoch ist der Makler verpflichtet, die Interessen beider Parteien zu wahren, besonders bei vorliegenden Interessenkonflikten, und muss dabei eine neutrale Position einnehmen.

Aspekt der Redlichkeit

Ein Doppelmakler, der in einem engen Verhältnis zu einer der beauftragenden Parteien steht, ist verpflichtet, die Interessen beider Parteien mit größter Sorgfalt und Integrität zu vertreten. Neutralität ist hierbei essentiell. Der Makler muss sich in eine Position begeben, die es ihm ermöglicht, die Anliegen beider Seiten fair und unvoreingenommen zu behandeln. Über bestehende familiäre oder geschäftliche Beziehungen muss der Makler – insbesondere bei Geschäften mit Verbrauchern – umgehend und in schriftlicher Form vor dem Abschluss des Maklervertrags informieren. Eine rein mündliche Bekanntgabe solcher Verhältnisse ist rechtlich nicht ausreichend. Ein Nichtbeachten ebendieser Pflicht kann eine Reduzierung der Provision nach sich ziehen.